天津宝坻新城物流区地块项目全案策划提报203课件

数万份商业提案，研究报告详情咨询QQ971063715宝坻物流区项目全案策划提报数万份商业提案，研究报告详情咨询QQ971063715数万份商业提案，研究报告详情咨询QQ971063715一个讲述城市的故事故事来源于一个天津北部的小镇，在历经了几百年的风霜雪雨之后的今天，她迎来了快步发展的时期，在大北京经济圈中也在给自己点下了不可磨灭的重要一笔，“十一五”规划不仅为天津写下了未来发展方向，也同时为这个小镇注入了跳动脉搏的持续动力，今天我们也把她列入在天津发展中的11个卫星城之一，我们在今天瞭望这个小镇逐步向着城市化迈进，而且在经济，文化，教育等诸多方面也取得了骄人的进步，她开始变得越来越美丽，今天我们要讲述的主角是谁呢。。。。。。中国。宝坻我们要俯视这个充满希望的地方！一个城！一个市！一个新地方！周良新城宝坻新城通州新城北京城区天津城区唐山城区蓟县新城宝坻城市发展城市综述城市的功能被不断的分解在城市化进程不断加速的今天，北京形成了以通州新城为代表卫星城镇，基础交通，轨道的不断兴建，使得大批的北京人移居于此。。。。。。在天津的快速发展下，11个卫星城的计划也在悄然实施，宝坻新城作为卫星城之一，基础交通的优势也在不断的体现出来，那么天津的发展会不会像北京通州一样的发展未来呢？宝坻城市发展城市综述宝坻新城是什么？天津市11个卫星城之一。宝坻区是天津西部城镇发展带的重点节点。将会建设成为重要的组团型中等城市。重要的北京工业下游承载地。重要的人口外扩城市。京津冀唐重要的物流，商贸转换地。天津生态环境上佳的居住首选地。还有，很多，很多。。。

宝坻城市发展城市综述我们在政策导向又看到了什么？什么叫中等城市？依据人口数量划分城市，可分为大城市、中等城市、小城

市。如我国规定：20万人口以下的为小城市，20万至50万

人口的为中等城市，50万至100万人口的为大城市。100

万人口以上的为特大城市。值得说明的是：20-50万人口所称的是城市化人口。宝坻城市发展城市综述那么中等城市对宝坻到底的作用有多大？从规模上看，20万—50万人口的中等城市旧城面积小，结构老化和功能减退问题不突出，是最有利于协调经济、社会和生态环境三者关系的，最有利于可持续性发展，也最有利于优质环境的建设。从发展角度看，宝坻区的规模还有较大幅度的成长空间，这对于改善宝坻区体系结构，提高宝坻区经济发展水平，协调推进区域的城市化进程，保持良好的生态环境质量都将有积极的作用。宝坻城市发展城市综述那么中等城市群又能带给我们什么启示呢？工业化国家城市化的新趋势预示中等城市群这种发展模式的可能性。1.中心城市集聚作用在降低，城市的边界不断扩大，人口密度却有所下降；2.两个或多个城市紧密连结，而且沿铁路或高速公路形成“发展走廊”；3..在城乡结合部形成一个人口密度很高、经济活动范围很广、与城市联系紧密的地域空间；启示1宝坻城市发展城市综述我们用什么角度来介入宝坻区的开发建设中来呢？城市运营商城市运营商应具备的四种能力：一是前瞻力（对城市未来发展）；二是判断力（能够做哪些，哪些是该做的，哪些是不该做的）；三是整合力（资源整合）；四是创新力（创造有个性的产品）。我们是城市运营商城市运营商在内涵上有四大超越：1.在开发目标上，开发商从自我本位到社会本位与自我本位的结合；2.在开发方式上，由“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”，3.在开发定位上，由单一项目的市场定位到城市区域功能的选择定位；4.在对房地产的理解上，由居住空间的提供者到城市公共生活空间的提供者。对于东北角地块，我们应该是哪一种城市运营商？在外延上也有四大延伸：1.基础设施型的城市运营商（如公建设施开发商）；2.居住建设型的城市运营商（郊区化开发商）；3.资源整合型的城市运营商（如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助规划，帮助政府搞好规划）；4.城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商）。案例一

梅江南的崛起关于梅江南区域梅江南案例一松江集团1999年正式进入梅江南居住区的规划运作。公司组织了国内外专家对梅江南进行了充分的论证规划及开发建设，最终使这块占地3300亩的昔日烂泥塘成为天津家喻户晓的高尚生态居住区。梅江南居住区由美国泛亚易道公司进行总体规划设计以及区内景观控规设计。案例一统一的运营与规划“梅江南”注册商标案例一水岸公馆卡梅尔天鹅湖香滨左岸半岛豪庭半岛蓝湾汐岸国际已入住：顺驰、松江、市政建设、宁发、浩天、万科

案例一相对独立的开发建设梅江南的成功经验首创统一规划的大型高档低密度居住区，具有是独一无二的特性强强联合，联手打造：具体的产品又有鲜明的个性梅江南强调共享的概念，各大开发商业主可能共享的一些设施对景观的管理，如对水系、生态环境等统一管理合理的成熟期，梅江南板块已经历了5年的开发案例一南开区红桥区曹庄子工业园中北镇政府西部新城—位置西部新城北案例二区域统一的前期规划案例二案例三

廊坊东部高尚居住区“小三点”所指:主城区，廊坊开发区，万庄居住区廊坊城区格局案例三城市新中心政府的大力市政建设拉动区域案例三案例三案例三众多开发商共同推动板块的成熟区位：北部广阳区具有经济发达的优势，配套：文化艺术中心和高尔夫球场，规划馆等公建提升区位价值交通：紧邻廊坊市开发区和京塘高速公路案例三第二篇：一个市····宝坻第一篇：一个城····宝坻第三篇：一个新地方····宝坻第四篇：一个大动作····宝坻城市未来土地规划研究7.6km5.57km总体布局规划宝坻中心区，西起规划的阳春路(暂定名）东至蓟潮铁路，南临潮白新河，北至环城北路。南北宽5.57公里（不计西南侧的长条形用地，南北宽3.59公里）东西长7.60公里，规划区总面积为2502.1公顷。总体布局分析用地布局为鱼骨形格局，一中心多节点六片区用地结构。一中心：南三路以北，华宇路以南，南关大街和鈺华路之间，规划为商业金融中心多节点：商业轴线建设路景观轴线宝昌路（暂定名）商业轴线宝华路（暂定名）六个功能区：生态公园片区，北城片区，东城片区，中心城片区，西城片区，西南片区教育科研居住居住工业商业公共服务居住景观商业区域文教建设路商业景观带商业中心公共设施1.生态公园周边的文教用地2.西北商业区3.西南商业文娱区4.商业中心区5.站前商业区6.建设路两侧的公建布置站前商业商业文娱中心西北用地的几点前景展望：1.在宝坻区规划中对公共设施用地一项中涉及到西北商业区的想法构思，位于生态公园的南部，宝坻区西侧绿化景观带的端头，规划要在该商业中心区内部设置带形广场，形成整个城区的绿化景观——商业建筑——园林景观为一体的综合类开发项目2.在城区道路系统规划中也确定了宝坻区“五横六纵”的主干道系统，其中五横中的北环路，建设路和六纵中的西城路和南城南路等主要干道贯穿于此区域，使得区域基础道路系统得以完备。3.在水系利用上，该区域包含了朝霞湖，桃花坞，百里河等水系，在水系集中地周围未来也将会修建和扩建公园等公共景观带，未来的区域绿化系统也将会完备。4.在规划的版图上也将会规划成为以北城片区和西城片区为基础的西北新区。待开发居住用地，区内百里河，桃花坞公园，片区南部集中布置商业用地待开发东城片区（东北角地块）未来开发热点区域开发中西南片区（目前热点居住发展区，地价成交节节增高）待开发生态公园片区，教育用地，少量居住用地，生态良好，开发潜力很大津围公路沿线以东收费站引滦入津河道绿化带，津蓟高速入口近在咫尺，潮阳大道贯穿，土地情况良好，植被生长良好，处于城区东南部，上风上水，对面秦城遗址，各位具佳，值得考虑之地欠缺之点是陵园相距不远河道保护绿化带秦城遗址城区口东镇规划位于津蓟高速宝坻南出口，潮阳大道以北，引滦入津保护堤岸以东地块，规划面积10平方公里，其中4平方公里规划为居住类用地，6平方公里规划为工业类用地。陵园总结：目前宝坻区规划的居住类片区以四大片区为主1.南部正在开发片区2.东北角物流区片区3.北部桃花坞片区4.西城生态园和宝昌路一带居住片区

南部开发中片区东北角物流片区桃花坞片区生态园以南片区口东镇片区津围公路以东区位交通☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆政策导向☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆产业布局☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆规划发展☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆基础建设☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆自然资源☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆综合评定2.52.622.62.62.8可以考虑的地区为黄色地区房地产市场竞争态势研究宝坻区自1997年开始正式进行房地产开发，2001年以前，宝坻房地产每年的开发量在10—12万平方米左右，2001年以后发展迅速，近几年每年的市场开发量约在30—40万平方米。2000年—2005年宝坻区城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米，竣工面积61.88万平方米，房地产销售面积44.59万平方米。房地产市场市场综述房地产开发公司主要有城关镇的顺发房地产、浙江的宝鑫房地产、房管局、规划局、建设局下属各一个、天津的顺驰房地产、天津华成房地产、天津泰达房地产、天津万兆房地产、杰豪房地产、森淼房地产、珠江合生，还有个当地的祥建房地产，由于房管局、规划局、建委的下属3个企业近3年来没有开发项目，宝坻区成立了一个宝坻城投公司，负责城市基础设施的投资建设、房地产开发和土地的运营。房地产市场房地产开发近几年宝坻房地产市场发展较快，但受大环境影响影响存在波动，房地产发展表现并不成熟，存在不稳定因素。房地产市场房地产开发宝坻城区发展方向：以“京东第一集”为中心的老城区（城区北侧）城区南部（商业、新兴住宅区）发展方向城区西南潮白大道方向（政府及政府机关将迁移，并规划较大规模的商业、娱乐业等第三产业）以新兴住宅区姿态为开发理念的城区南部，成为宝坻区商品房市场的新贵，这里吸引了诸如泰达、万兆、怡购等知名开发商在这里安营扎寨。房地产市场房地产市场格局项目名称开发商位置金色领地泰达建设潮阳大道与开元路交口凯旋丽舍万兆投资开元路东侧潮阳花园顺发房地产环城南路与潮阳大道交口怡购·清华园怡购置业环城南路与开元路交口怡购商业广场怡购置业开元路与南三路交口宝鑫景苑宝鑫房地产北城路1-5号蓝水湾华城房地产北城路南侧水岸兰亭顺营集团马家店镇政府南侧房地产市场房地产市场项目蓝水湾宝鑫景苑金色领地凯旋丽舍潮阳花园怡购·清华园怡购商业广场水岸兰亭房地产市场房地产市场项目项目名称开发商物业类型建筑形式金色领地泰达建设普通住宅多层+小高层凯旋丽舍万兆投资普通住宅多层潮阳花园顺发房地产普通住宅多层+高层怡购·清华园怡购置业别墅独栋+联排怡购商业广场怡购置业商业/房地产市场房地产市场项目建筑形式项目名称开发商物业类型建筑形式宝鑫景苑宝鑫房地产普通住宅多层蓝水湾华城房地产普通住宅多层水岸兰亭顺营集团普通住宅多层+联排别墅房地产市场房地产市场项目建筑形式项目名称建筑面积（万㎡）容积率绿化率金色领地151.335%凯旋丽舍131.242%潮阳花园281.238%怡购·清华园51.1735%怡购商业广场3//宝鑫景苑351.237%蓝水湾12135%水岸兰亭26(1)1.0140%主要为中等体量楼盘，多拥有较高的绿化率及较低的容积率。房地产市场房地产市场项目建筑形式项目名称主力户型户型比例1室2室3室金色领地二室5%60%35%凯旋丽舍二室（90-110㎡）——55%45%潮阳花园二室（85-95㎡）10%60%30%怡购·清华园3-5室（160-260㎡）——————怡购商业广场单层建面1.3万㎡——————宝鑫景苑二室（85-93㎡）10%50%40%蓝水湾二室（83-105㎡）10%50%40%水岸兰亭二室（78-100㎡）——65%35%户型配比基本以二、三室为主。房地产市场房地产市场项目户型比例项目名称销售率价格（元/平方米）开盘时间入住时间起价均价最高价金色领地60%27803500390006年5月07年7月凯旋丽舍50%28503500400006年6月07年10月潮阳花园————————预计07年5月初07年11月怡购·清华园————5500-5800——预计07年5月——怡购商业广场——80001300018000————宝鑫景苑85%29983200350007年年初07年10月蓝水湾80%23382400273806年4月1日07年5月水岸兰亭70%19802400260006年9月8日07年11月底数据收集以2007年2月7-10日现场调研为主开发周期基本在14-18个月之间；南部板块房价普遍高于北部板块；商品房销售情况良好。房地产市场房地产市场项销售分析宝坻区房地产开发以多层为主，砖混结构为多，交房标准为毛坯房，多设地上储藏室；主力户型面积集中在80-130㎡，二、三室占了绝大多数比重；宝坻区近2年楼价上升较快，由2002年的1000多元每平方米上涨到目前的3000元以上每平方米；宝坻区的重点发展方向为城区西南部，新规划行政中心的周边，开元街与潮阳路交口处附近，因此南部价格明显高于北部价格，均价在3500元以上，而北部区域的均价则在2400-3100元/㎡左右。房地产市场房地产市场小结系统下设单位近50个，人数近万人，各系统月收入不等，卫生系统平均月收入1800-2500元，政法委系统平均月收入2000元以上，金融系统平均月收入2000元以上，城内各单位收入情况不等，大部分单位人群月收入在1200-1800元之间。此类人群购房特点为二次置业，部分人群有两处住房，现住房条件较好，以投资、置业、关注条件改善观念为主。重点消费群体——政府系统：计委、政法委、文教卫、建委、农委、外经委、政府区委、工委房地产市场消费群体浅析乡镇购房人群:教师、自营、政府部门人员宝坻区共有22个乡镇，约65万人口，其中平均月收入在800-1200元之间，工作相对稳定的政府人员，贷款买房的比例很大，而到县城内购房是乡镇购房趋势，因此对房产需求量较大。但此人群消费能力较弱。房地产市场消费群体浅析房地产市场消费群体浅析现状及趋势分析区域内人均工资水平在天津市、县中处于中等水平；区域内未形成支柱性产业，传统的就业模式使具备商品房消费能力的群体总量较少；随宝坻区产业链的不断集中，消费群体未来亦将成集中的趋势；撤县改区的政策扶持，将使宝坻区居民的消费能力逐步向市区消费力靠近；宝坻区为政府规划的天津外围八个卫星城之一，跨区域之间的人口调动将有力的带动区域经济和消费的发展。消费力发展趋势重点项目深度分析房地产市场房地产成交分析房地产市场房地产典型项目凯旋丽舍房地产市场房地产典型项目户型区间房地产市场房地产典型项目房地产市场房地产典型项目主力户型主力户型房地产市场房地产典型项目金色领地产品特色房地产市场房地产典型项目房地产市场房地产典型项目房地产市场房地产典型项目户型区间房地产市场房地产典型项目主力户型-多层房地产市场房地产典型项目主力户型-顶层房地产市场房地产典型项目主力户型-洋房房地产市场房地产典型项目宝鑫景苑房地产市场房地产典型项目核心卖点房地产市场房地产典型项目房地产市场房地产典型项目房地产市场房地产典型项目宝鑫景苑05年4月-07年2月五郊区县成交水平五郊县06年成交均价3030元/平方米，成交量83.2万平方米。房地产市场房地产成交分析--五郊县对比05年4月-07年2月五郊区县成交水平价格分析：五郊区县成交价格扣除全市的总波动后，可以观察到个性波动较小，并且离全市平均水平差距较大。全市价格平均线房地产市场房地产成交分析--五郊县对比05年4月-07年2月五郊区县成交水平成交量分析：

五郊区县成交量绝对值明显增加，在全市的比重不高，近期突破20%。全市比重标准线房地产市场房地产成交分析--五郊县对比05年4月-07年2月宝坻区成交水平宝坻区06年成交均价3385元/平方米，成交量17.3万平方米。房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平成交价格分析：宝坻区成交价格绝对值波动剧烈，并且在五郊区县的平均成交价格之上，呈下降趋势。五郊区价格平均线房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平成交价格分析：在五郊区县内，宝坻区和蓟县成为近两年成交价格的拉动者。71.7%80.4%81.5%87.5%89.2%116.9%69.4%97.9%85.5%91.2%94.0%90.3%81.6%84.9%109.5%103.4%91.5%79.7%71.8%85.3%96.4%94.0%86.7%122.8%147.8%149.3%137.4%143.7%134.1%126.3%120.6%141.7%138.0%122.1%114.1%130.3%119.4%124.2%119.7%116.4%124.0%130.8%99.9%111.7%117.5%107.8%111.1%109.6%109.7%111.2%116.2%117.4%118.6%111.2%104.8%104.0%106.9%116.1%118.9%93.1%106.4%110.4%116.1%117.8%103.0%113.5%97.9%122.4%119.5%78.4%81.7%80.3%86.4%85.7%89.9%95.9%84.0%84.0%93.2%89.0%95.3%96.3%0.0%83.0%88.9%93.7%70.4%102.5%77.9%91.5%97.1%91.7%93.4%91.7%89.0%92.5%95.0%74.9%87.5%83.6%83.9%85.7%90.3%91.1%103.8%88.3%81.3%80.0%92.6%92.6%99.9%104.5%97.6%87.3%98.7%武清区宝坻区蓟县宁河县静海县房地产市场房地产成交分析--五郊县对比05年4月-07年2月宝坻区成交水平成交量分析：五郊区县和宝坻区的成交量均呈上升趋势，而且，宝坻区成交量逐渐突破20%的份额。区域权重线房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平成交量分析：静海县保持五郊区县成交量霸主地位，其他区域成交量比重基本持平。14.3%15.8%14.0%13.4%21.5%28.9%16.9%16.8%19.6%13.1%18.4%23.3%44.5%15.2%28.6%39.6%11.5%27.4%29.4%23.2%28.7%19.6%18.6%33.5%19.2%18.4%12.3%13.4%9.5%26.7%21.6%19.2%12.6%16.3%19.3%13.6%39.0%18.6%22.3%24.1%25.6%24.8%19.1%19.2%24.2%20.7%12.9%9.2%12.4%18.0%8.9%5.3%14.3%21.8%22.3%37.8%23.4%18.2%16.7%10.3%10.5%4.5%6.3%15.6%17.8%14.9%20.2%11.3%8.5%16.2%23.5%18.1%12.1%22.8%33.7%8.8%6.1%5.3%1.5%3.8%2.5%0.6%0.0%1.8%6.1%27.5%4.7%5.4%1.9%0.9%1.0%1.8%23.1%32.2%37.1%44.3%33.4%22.6%33.2%33.8%33.6%35.1%38.1%36.8%24.6%35.6%40.5%27.6%30.7%26.7%22.7%40.8%31.0%43.9%50.4%武清区宝坻区蓟县宁河县静海县房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平成交金额分析06年成交金额明显高于05年水平，说明成交规模扩大，成交量的增长幅度高于成交价格的回归与震荡幅度。房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平单套成交面积分析2006年宝坻区单套平均成交面积115.6平方米，位居五郊区县第一！房地产市场房地产成交分析05年4月-07年2月宝坻区成交水平单套成交金额分析2006年宝坻区单套平均成交金额40.2万元。位居五郊区县第一！房地产市场房地产成交分析五郊区县总体成交情况非常平稳宝坻区房产成交价格波动明显，价格增幅明显趋缓，宝坻区房产成交量明显上升宝坻区房产成交规模大幅度上涨。在2006年宝坻区单套成交面积和单套成交金额都位居五个郊区县第一名，说明该区域商品住宅供给舒适度和档次层次较高，高端客户购买力较强。单套成交面积和单套成交金额绝对值有下降趋势。宏观分析微观分析房地产市场房地产成交分析第三篇：一个新地方····宝坻第二篇：一个市····宝坻第一篇：一个城····宝坻第四篇：一个大动作····宝坻我们要做的地方在~~~~~~？宝坻城区东北角地块地块介绍名称：天津市宝坻城区东北角商贸物流园区住宅开发项目位置：天津市宝坻区东北角面积：4080亩（住宅：2010亩工业：2080亩）位置：规划地块位于宝坻城区东北角，东至津围公路，南至进京路，西至东环路，北至通唐路。规模：占地面积约4080亩规划用途：住宅约1800亩物流园区2080亩地块介绍地块介绍区政府规划地块各行政部门、医院、主要商业街等规划地块距离中心功能区较近，其便利性能通过有效引导得以提高。环城北路环城西路环城南路津围路东城路北城路南城路该地块外部路网密集，交通状况良好，给出行带来极大便利。环城东路地块介绍

交通状况规划地块地块内部路网较为通畅地块内的主要住宅有棉一宿舍、海滨宿舍及后五里铺居住区地块内有部分工业用地，如棉一厂、水泥制品厂及其他小型工厂。内部拥有水资源，但污染严重地块介绍

内部状况地块内拥有优秀的教育资源，宝坻一中、海滨小学地块介绍

教育资源项目优劣势分析地块综合性分析优势规模优势：地块规模大便于规划设计交通优势：地块周边交通现状较为良好，毗邻津京沈蓟等国家级干道生态优势：深地块周边树木成熟，规划区内改造河流较为便利配套优势：地块周边配套较为齐全便于地块快速成熟地块综合性分析劣势市场影响力：目前该区域较南部发展滞后，居民对该地块所处位置认知度低环境污染：临街地块外部交通噪音很大，污染严重，地块周边环境较为脏乱现状劣势：地块内涉及拆迁项目较多，权属状况复杂地块综合性分析机会政策机会：政府扶持项目，在政策上可以取得更多的照顾集中土地供给：城区内土地资源稀缺，该地块竞争优势较大配套环境：毗邻工业园和物流园区，实现居住就业的地域统一校园品牌：名区域内名牌学校驻足，地块隐性价值较大地块综合性分析威胁精准的营销定位：大型地块受多种因素影响，谨防千里之堤，溃于蚁穴传统观念：地域观念较为浓重，改变较为困难政策支持：政策导向不十分清晰，后期支持力度很难估计拆迁成本：在后期拆迁的困扰中，成本有很大不确定性我们抓住优势，改变劣势，捕捉机会，避免威胁！失败？成功？回到我们东北角地块我们用城市运营商的角度重新审视我们的地块旧城区新建区工业物流发展区东北角目前人口流向未来人口分流流向未来人口主要流向目标客群：1.宝坻区内更新置业人群2.工业园区居住人群与产业人群3.未来物流区产业人群4.异地来津上学就业人群我们先要解决消费市场的问题？中等城市30万的远期人口规划规划人均住房面积35平米目前城市人口20万人目前人均住房面积30平米远期新增10万人1050万平米600万平米远期潜在转化需求面积４５０万平米宝坻城市发展城市发展空间探究我们来看一下宝坻区的中期规划思想是什么？中期建设重点：A：完善中心区1、近中期主城区以西扩和南拓为重点，建设行政中心，高教园区和公建副中心；2、打通城市次干道与支路路网，理顺建设用地地块之间的关系。3、完善城市绿化环境，建设朝霞公园及行政区和居住区公园。B：进一步补充、完善、优化已建成居住新区的各项功能；特别是强化基础设施建设。C：控制城中村发展，对部分村庄进行改造，建石桥居住区。D：对窝头河、百里河等河道进行整治。1、强化水岸线对中心城区的河道进行全局整治，特别是综合开发潮白新河的城市功能，加强沿河景观文化、游憩功能设施的建设。2、对城区的原有工业用地进行调整，增加居住与商业金融、娱乐服务功能。E:东延:对津围公路以东地区进行城市功能的调整和全面提升，建设东部商业中心和高标准居住社区。宝坻城市发展城市发展空间探究对地块未来的主题社区的规划思考1.宝坻区由于房地产发展结构偏向于南部，而且南部作为高档住宅区的代表已经形成气候。。。2.宝坻区整体发展呈现不均衡性，南重北轻。3.宝坻区需要在北部规划出一片主题鲜明，售价适中的成规模居住社区，以满足城市发展结构不均衡的现状。地块规划兼顾长远发展，主题鲜明，可以一改北部观念中价值低的传统思维。回到我们东北角地块我们地块在运营中要思索的问题是什么？前瞻性的规划指引政府要什么？有利于城市发展有利于人民利益体现城区发展特色符合城市中远期发展设想带动片区经济增加财政收入成功的政绩工程等等，还有，很多。。。我们所做的要符合政府之所想！政府远期规划定位中要打造特色教育业我们地块中有宝坻区最好的宝坻一中，海滨小学宝坻区人民对教师的尊重高于一切发展经济，先发展教育-立国之本我们需要你！中国宝坻汇智城—一场全民学习的风暴—智慧财富创造的硅谷关键词解读：交汇，流入，集合，汇聚，凝聚。。。——“汇”聪明，聪颖，智慧，思想，超越。。。——“智”“汇智城”融合思想，凝结思想，创造思想，弘扬思想的地方！中国宝坻汇智城两大主题板块学府新城住宅板块智慧谷物流板块第三篇：一个新地方····宝坻第二篇：一个市····宝坻第一篇：一个城····宝坻第四篇：一个大动作····宝坻我们今天的主题就是学府新城！学府新城——城市东部大规模生态教育新区项目定位颠覆传统居住概念的教育集合社区赋予更多的教育资源城区前所未有的项目规模无法愉悦的配套规划天房

生活配套

休闲配套

文化配套

教育配套

安防配套

医疗配套但配套规划无限放大，生活质量将得到本质的改变。

超大规模

产品形式

建筑风格

建筑质量树立规模树立生活和教育观念，并通过对建筑教育阐释，说明产品的教育附加值和人本观念

生活方式

教育价值

文化底蕴

区域价值明确优越的教育氛围是第一要素。丰富教育内涵是一般项目所无法比拟的、宝坻学府新城的打造是宝坻城市化进程中重要的一笔，将会给项目带来的无限升值潜力教育主题产品主题人文主题丰满可靠的企业品牌政府形象主题资深城市运营商品牌开发代表，高端、专业、资深

指导性

精神层面

文化底蕴

教育回归是一种领先关键词建筑内涵实力打造前所未有超越梦想教育神圣领先生活品位提升地块运营思考？颠覆传统居住概念的教育集合社区赋予更多的教育资源城区前所未有的项目规模无法逾越的配套规划教育主题产品主题人文主题丰满可靠的企业品牌形象主题学府新城四大功能主题功能主题一赋予更多的教育资源

生活方式

教育价值

文化底蕴

区域价值明确优越的教育氛围是第一要素。丰富教育内涵是一般项目所无法比拟的、宝坻学府新城的打造是宝坻城市化进程中重要的一笔，将会给项目带来的无限升值潜力教育主题功能主题一整合广泛的教育资源构筑全新的居住文化教育主题需要什么支撑？教育基础设施区域性的教育机构全民教育设施文化交流中心社区文化教育延伸教育主题的味道从何体现？区域性的教育机构全民教育设施文化交流中心社区文化教育延伸图书馆科学馆博物馆大学继续教育学院学术交流中心创意教育基地E时代网络教育中心还有很多关联教育产业。。。。。。我们该怎么办？？我们要塑造一个具有教育深度和广度的社区文化！行动即将展开......“太阳谷教育计划”我们要把社区教育计划发挥到极至……教育发展-教育持续-教育分享学府新城之EDCS战略：“E”education“D”develop“C”continue“S”share我们主张在社区教育中全面的贯通教育发展、教育持续、教育共享的思想，全面服务社区，教育社区和融会社区。关键词解读：太阳：东方，朝气，未来，阳光，智慧，希望，温暖。。。。。谷：汇聚，流入，集结，磁力，中心，深度。。。。。EDCS教育计划教育社会化社会教育化我们遵循的原则建立社区教育观念解决教育计划措施方向及辅助因素分析EDCS实施方案功能主题一方向及辅助因素分析我们遵循的原则“政府统筹社会参与资源共享功能多样办学开放服务社会”-建立宝坻区第一个样板教育示范社区功能主题一方向及辅助因素分析建立社区教育观念社区教育观功能主题一方向及辅助因素分析建立社区教育观念建立以“学习型社会”为思想的社区，就是要树立人人都要学习，终身都要学习的观念。我们已经进入了知识经济的时代，所以我们也要树立正确的学习观。知识经济特征科技含量加重知识价值上升创新能力提高合作精神增强功能主题一方向及辅助因素分析建立社区教育观念树立学府新城的“社区教育观”，延展学府新城的“社区教育观”教育系统化创造社区独特文化系统工程学习知识和更新知识的过程！功能主题一方向及辅助因素分析建立社区教育观念“社区”既是一种社会行为，又是一种社会观念！“社区”体现了一种认同感，一种互助性！“社区教育”可以看作是社区工作的一种模式！功能主题一方向及辅助因素分析解决教育计划措施教育计划措施1.强化政府领导，建立统筹机构。2.加大宣传力度，形成学习氛围。3.加强社会合作，强化互相监督职能。4.加强统筹协调，优化社区资源配置。5.强调社区资源，统一管理，综合利用，资源共享的原则。广泛开展创建学习型和谐社区的宣传与教育活动，促进社区群众形成"学习是权利"、"学习是需要"、"学习是生活"、"学习是财富"、"学习是终身大事、终身大计"的全民终身学习意识，使学习成为居民的自觉行为，促进学习的普遍化、普及化。功能主题一我们的宣传方法：方向及辅助因素分析解决教育计划措施功能主题一计划实施方案EDCS战略终身教育EDCS资源EDCS方案青少年开发中青年持续教育老年教育宝坻一中海滨小学配套中学配套幼儿园资源与计划实施高度整合功能主题一EDCS战略充分挖掘一中的资源优势1.学校图书馆有良好的环境和设施，藏书量大、种类多的优势，可以满足社区居民长期学习的需求。2.一中拥有足球场、篮球场等场所和良好的设备，还有音乐室、多功能厅等，可以满足社区居民假日的健身文化需求，并可以提供青少年的假日活动安排，提供优越的活动环境和设施。3.一中还拥有大量的教室和师资一流的教师，可以充分利用日常时间和假日时间来满足社区教育的合理利用，以便发挥培训和活动的需要。功能主题一EDCS战略充分挖掘海滨小学和未来兴建的基础教育设施的优势1.可以在小学内开展亲子教育活动和假日青少年拓展运动。2.利用学校的教师力量来开展青少年启发，益智，能动的活动。3.在小学内也同时可以为老年大学提供便利的场所，充分利用闲置时间来发挥教育的功能。功能主题一EDCS战略老年教育计划1.以联合办学，街道组织等开展老年大学，以社区为基本单位形成老年教育教学网络体系，做到网络互补，社区共融的教育格局。2.开展丰富多样的老年教育课程，本着“老有所教，老有所学，老有所养，老有所为”的原则，丰富社区老年教育工作。功能主题一EDCS战略中青年持续教育计划1.以社区为基本单位，开展社区之间的联动，以发展中青年持续教育为基本原则，提供职业培训，后期学历和技能培训。2.激发中青年自主学习的能动性，开展系列性公益学习成教活动，增加社区之间开放互通，利用区域内公共基础设施的便利性来扩大中青年的交往，交流和学习的要求。3.组织利用社区各种人才资源，形成多种学科、跨界限的学习辅导队伍和志愿者队伍，为不同的社区群体和个人提供以需要为中心的个性化学习课程和指导服务。

功能主题一EDCS战略青少年开发教育计划1.开展亲子教育活动，增加家庭活动时间来促使孩子和父母之间的交流。2.增加青少年创造性，主动性的开发课程，以社区为单位，定期组织社区内青少年的户外拓展等素质教育。3.加强社区教育指导中心、家长学校和社区学校三大基地建设，整合社区各种教育资源。功能主题一EDCS战略宝坻一中海滨小学配套中学配套幼儿园高度整合形成扭力启智开发教育体系在职就业培训体系学历教育体系老年培训体系四大体系-四大资源功能主题一EDCS战略做好EDCS的几点系统工作内容：1.努力提高社区成员文化素质，突出基础教育必要性2.大力开展以岗位培训和继续教育为重点的成人教育3.完善社区教育的开放体系4.加强弱势群体的教育工作5.加强社区文化建设营造终身教育的良好氛围功能主题一EDCS战略宣传的三大角度之一我们重视孩子，所以我们会更重视教育！我们重视教育，所以我们更重视教育链！学府新城-孩子系统教育的乐园！功能主题一EDCS战略宣传的三大角度之二学府新城-年轻人的思想源泉！我们重视年轻人，所以我们更重视持续教育！因为持续教育，所以我们更会重视教育多元化！功能主题一EDCS战略宣传的三大角度之三学府新城-老年人的文化春天！我们重视老年人，所以我们更重视老年生活！因为老年生活，所以我们更会重视丰富多彩！第一中学海滨小学配套中学配套幼儿园功能主题一EDCS战略资源整合模型现代社区教育由单一的社区公民道德教育功能扩展为优质教育、全民教育、终身教育融合沟通，家庭教育、学校教育、社区教育互动整合的全方位、一体化教育功能。功能主题一EDCS战略计划实施由此展开功能主题一需要做的工作１、在学习型社区共建工作中，现代学校制度建设主要解决的是学校对社会教育的功能体制建设。

学校各方面资源全面向社区成员开放、主动服务社区，建立服务社会，服务社区的思想观念由此产生建立现代学校制度。２、发挥学校在建立学习主题社区的“带头、示范和辐射作用”。

学校可以开展以提供教育服务设施为主的学习型社区平台建设，更好的发挥学校对社会发展的强大推动作用的教育资源，更好地回报社会、服务社会，达到资源共享、双赢互利的效果。

３、学校和教育社区之间的沟通，交流的工作以便促使工作获得高效的作用

学校充分发挥自身的教育优势真正建成市民获得终身教育、满足其发展需求的学习型社区。城区前所未有的项目规模

超大规模

产品形式

建筑风格

建筑质量树立规模树立生活和教育观念，并通过对建筑教育阐释，说明产品的教育附加值和人本观念产品主题功能主题二功能主题二创建宝坻东部生态自然配套齐全的人居新地标住宅产品组合建议多样化的建筑类型丰富绚丽的建筑立面现代时尚的建筑外檐构成宝坻一道靓丽的城市风景线功能主题二多层公寓4.5－5.5层洋房小高层Townhouse服务式公寓功能主题二特色建筑的融入利用地块周边及内部最优秀的园林景观，建造一些富有特色的建筑组群，充分展现小区更高层次的居住品位。功能主题二无法逾越的配套规划

生活配套

休闲配套

文化配套

教育配套

安防配套

医疗配套但配套规划无限放大，生活质量将得到本质的改变。人文主题功能主题三创建宝坻功能完备配套齐全的城市核心功能主题三功能主题三市民文化广场人民艺术中心宝坻规划展览馆宝坻体育健康中心街区中心公园完善城市功能配套功能主题三功能主题三功能主题三东部中心MALL商业街区风味食廊便捷社区商业配套功能主题三宝坻区商业物业主要集中在南关大街与环城南路、建设路相交的区间内，长度约2公里，区域内集合了住宅区、医疗卫生、文教机构、宾馆服务等物业，业态混杂，无明确规划。区域商业主要有临街底商、专卖店、超市卖场等形式，可视性较好，商业经营档次以中低档为主。宝坻区目前经营最佳的是“劝业场超市”，业态包含综合性超市卖场，服装，小型餐饮等，经营种类齐全，档次偏低。功能主题三首先了解宝坻区域商业市场状况中心商业区功能主题三本案怡购商业广场劝业超市个案研究怡购商业广场项目名称怡购商业广场（预计06年12月开业）项目地点开元路与环城南路交口投资商天津森淼集团、开发区九州地产建筑面积3.5万平方米主力店家世界（8000平米）业态布局首层：银行、通讯、服饰、餐饮、皮具二层：家世界、儿童乐园三层：家世界、数码、童装、美容美发、家居、摄影四层：美食广场、休闲游艺、办公、咖啡厅周边配套规划中行政中心、变电站重点楼盘顺发项目、万兆恺旋丽舍、泰达金色领地、宝平景苑、天宝新苑租售体系售价9000-18000元/平米（面积区间为100-200平米）销售率50%功能主题三由于宝坻行政区划、消费水平、消费人口的客观原因，宝坻区既有的商业物业属于社区型和邻里型的配套商业，商业形态较为单一，业态以生活消费为主，突出的服饰比例也在一定程度上反映了宝坻服装、文体用品加工的产业模式。在配套商业的业种丰富程度和规划布局上仍有待改善。怡购商业广场的入市是对宝坻现有商业物业的有力补充，销售情况验证了市场的潜力，但受区域消费力的影响，怡购的入市已基本上填补商业市场的需求，大型卖场的需求已基本满足。个案研究怡购商业广场功能主题三学府新城商业配套建议商业形态：区域型的配套商业结合住宅园区“学府新城”定位，建设以图书城为中心的商业集合体，形成住宅园区较为集中的学府氛围浓厚的商业群。同时，可结合各组团住宅建设进行小型配套社区商业的建设。功能主题三天房丰满可靠的企业品牌政府资深城市运营商品牌开发代表，高端、专业、资深

指导性

精神层面

文化底蕴

教育回归是一种领先关键词建筑内涵实力打造超越梦想教育神圣领先生活品位提升形象主题前所未有功能主题四形象主题三步曲功能主题四城市新区形象企业品牌形象项目自身形象功能主题四城市新区形象依托强大的政府背景，塑造宝坻城市名片、城市的黄金轴点功能主题四城市的黄金轴点空间示意津围公路、进京路、通唐路、东环路在项目汇聚，成为宝坻城东的交通枢纽。功能主题四企业品牌形象塑造天房集团城市运营商的重要角色，体现天房对城市的深入理解和热情！！功能主题四园林、绿化道路河流项目自身形象构筑文化艺术小品和雕塑，突出“学”的氛围功能主题四功能主题四区域精神堡垒的建立短暂的思考，教育牌是不是所有的城市运营商都会考虑到呢？会不会出牌？该谁先出牌？出牌后会不会被动？运筹帷幄-我们希望我们能？学府新城地块价值分析开发条件分析基本框架项目开发条件分析外部条件分析区位条件分析交通连接线分析周边配套设施周边污噪影响内部条件分析地块地形地貌分析地块内部交通配套分析地块景观与不利因素分析地块开发价值定量分析地块综合开发价值分级地块分割价值排序地块开发价值总结位置：规划地块位于宝坻城区东北角，东至津围公路，南至进京路，西至东环路，北至通唐路。规模：占地面积约4080亩规划用途：住宅约2010亩其他区域2070亩地块介绍环城北路环城西路环城南路津围路东城路北城路南城路该地块外部路网密集，交通状况良好，给出行带来极大便利。环城东路地块介绍

交通状况