上海市高档物业市场专题报告

上海市高档物业市场专题研究报告二零零三年第一季刊目录2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市场二、开发投资三、开发规模艺四青、商品房市场蜘五刊、握住宅艳销售市场寒六脊、在建住宅基胞地的情况分析俗七闭、丙2003丽年一季度各区痒批准预售个案灰数量分布化贰、高档物业垃宏观市场简析团叁、中心城区软高档物业市场类分析肆、综述边一、未来高档申物业市场发展渣综述颜二字、禾200喷3纹年一季度各高胜档物业板块现育况总述南伍、各区最新蛾重点个案分析价陆、市场研究灌部下一步工作辰重点剖附：最新典型毁个案市场快讯灯壹糠、尿200挂3王年一季度上海杏房地产宏观市泰场报200猪3拘年一季度，上跨海住宅建设仍削然保持着高位镰运行，无论投留资、开发规模游还是市场销售酿，都呈健康增厘长趋势。一、土地市场椅200象3势年熟1-3系月桑，芹上海懒市出让新增经师营性用地友4亭4郑幅车，土地面积废225.硬4征万平方米秤，可建面积绵301.磁9并万平方米管，总体容积率圣为塌1.34飞。在所有新增廉性用地出让中哗，住宅项目用君地界占赠90魄%毒，依然为土地么市场交易大户领，相反，商业姨用房土地市场们则显无力，新您增性用地出让乐仅占总量仰的胃1.2唇%漫。具体分析各鲜地块出让归属仔，主要分布在洞宝山、浦东、累闵行等九个行择政区，其中宝灾山区出让土地虹面积为各区之掀最，为透55.丰2石万平方米霸，占到全市总库量近四分之一但，浦东屈居老盟二，同样按为该8芝幅地块，出让寄土地面积为返3血1截万平方米杨，闵行则位居绝老三。膏出让新增性用脑地中，招投标抗用茎地扬2梢5膜幅，占地面纪积射16吩0翻万平方米，可惠建面积油18俩8拉万平方米养，平均容积率械为遮1.1悠8眉，移低于总体水平屑，招投标项目谋用地大多处于寸城市外围区域衡，总体地价水堵平较低菌，奏2等5交幅地块的成交巡均价为唐101乎2脊元穗/娃平方米土地野。二、开发投资之今年一季度全俯社会固定资产心投资达恳364.忠6妖亿元昨，同比增齿长糖25.9瓦%配，其中住宅投粒资完成了巩109.椒2畜亿元姻，比去年同期耀增胆长钻25.8怠%踪，占全社会固烤定资产投资比纯重达劳到牲30芳%妄。全市商品房付投资晶139.贿8怪亿元骆，同比增丈长哑29.6凝%似，商品住宅投叔资装108.颜7抢亿元孝，占房地产投真资率77.8庭%场。三、开发规模窄由于去年住宅航建设规模达到仪历史最高水平扶，结转至今年慈的施工面积较挠大，同时新开炒工规模仍持续升增长，从而施园工面积与竣工若面积均比去年禾同期有大幅增饺长，一季度住畜宅的建设规模倚处于历史较高惹水平。柳全施市鸽1-候3洗月份累计仿住宅施工面脑积舅4531.砖9有万平方米展，比去年同期虏增陕长街25.2犯%佣；住宅竣工面窗积溜496.梢8筒万平方米脚，比去年同期愈增脾长菠105.9层%偏。住宅新开工渐513.刻7声万平方米静，比去年同期鹰新开德工察409.衣9饿万平方米著，危增长舒了督25.3路%秘。挑新开工面积最爹大的区依次为金：浦东、宝山嘴、松江，其中近浦东的新开工肯量几乎占了全导市新开工总量闻的一半，达喇到粪225.柿8秤万平方米。童四箭、商品房市场抵有资料显示，放至版200矮3滤年织2嗽月塘底洲，全市商品房把批准预售发证纤数享20勒5胖份辰，面厅积鹊327.破7户万平方米艳，基本与去年研同期持平，其毙中逮，焦1政月份阿批潜准预售面积为然258.包4峰万平方米醋，躁2款月份则为倾67.啄3挤万平方米悼，显示登出疫2鼠个月批准预售传的一重一轻。围具体分析批准储预售分区情况免，定1-书2祸月共批准拖9荡个行政腐区痒20孙5武个项目套，其中以浦恭东尤6强3托个项目，猛100.衫4拣万平方米旧为各行政区之主首，黄浦区于旺年初批准预售便，上市俯8.相2拴万平方米羡，同为中心城萝区的卢湾同期靠批准预售面积唇为硬5.佳1乔万平方米什。舰全市商品房预鸭售登记面慢积肌62得1汪万平方米，成誉交总妈额镇21挥9借亿元坑，其中住宅预予售面染积灰395.蛇6型万平方米，成忍交金私额驴20汪2挡亿元，同比增睡幅果为极25.5趴%贿及国72.1百%菜。畜1-敲2筛月，离全市商品住宅艳成交均价激为尊512会0欲元捡/鱼平方米，套均胀总喇价垂6赠5萌万愿元贯/从套，占全市商他品房成交辛额组92改%额。浦东、闵行描、普陀三区成忙交额分列全市恶前三，占总成揭交额述的挤46蒸%灾。逗增量房购房购祸买对象分析，筋200础3截年糕1-慰2闭月商品住宅预喂售登记中，本偿市人员登记占望总量绑的序77.7%颜,脏外地人士荒占巩17.7%埋,蜻境外人士残占烧4.6得%垫。渣五朽、园住宅拔销售市场送第查一季度上海住切宅消费市场仍地然保持着上升安的销售势头，涛销售量与价格酱保持稳步增长薪，新建商品房哭与存量房齐头抬并进。根据市左房地产交易中奉心数据，全市累商品房登记预贼售面搅积否62竹1特万平方米，同迅比增猎长轰20.3着%商，其中皇住犹宅昌59指0绑万平方米，同浅比增济长谨18.3%园；甘存量房销售面脸积赏47季1膊万平方米，同阶比增远长船41.2翼%膜，其中住尊宅烈37棍3志万平方米，同哀比增眠长臭46.1茧%尚。翁。凶六储、在建住宅基鸽地的情况分析速1队、住宅建设的迹地域分布裂一季度共有帖112退9茧块在建唯住宅基地，平论均建设规模为枪4毁万平方米铁。其中，剥内环线普内批32疗5战块，平均建设吃规后模量4.袍6贯万平方米，内瘦、外环线换间旬44敢0刃块，平均建设汤规监模菌4.仅5晓万平方米；外总环线伶外真36仪4摊块，平均建设间规橡模件2.舌9玉万平方米。蜂一季度，外环挨线外的住宅新傲开工面积有较赔大幅度增长，蹲比去年同期提呼高废8租个百分点；同简时，内环线内吗由于旧改速度学放慢，新开工陈规模比去年同俗期减杰少蒸7卖个百分点。内电、外环线间的破住宅面积比例托平稳，保持逢在周40狱%眨左右。晚住宅建设地域犁分布情况表颗（破%宿）仆

幕内环线内沙内外环线之间跳外环线外返施工面积玻33晋44纷23例竣工面积轻23充48介29叼新开工面积定31批40坛292、价格分布驴至荷3茫月底，从全市族在建住宅基地讽的价格分布情钓况看，中高价苦位以及高价位跪在建住宅的比话例增高，耳均价巧在捡500陵0日元以上的项目父占了总数隶的汁45%贪，而饲300竖0竟元以下的项目像基本在外环线俭外。结具体分布为娇：仪价

跑面积（万平方比米）望比排例薄%捎合计担3906.2阅100贿300萝0认以下宜439.8妹11.3怀3000-5远000盼1697.2肿43.4盘5000-7盖000船1131.6保29.0棕700套0义以上恒637.6毙16.33、层数分布夸从层数分布来炎看，蔬多层住宅占总亡量的比例继续燥减小萄，份占标38尿%条；挤高层住宅占总闲量萝的票62%尝，其攀中注1殖5戒层以上的占总泥量滑的榴38瓶%换。愿别墅共有钉289.衡2猜万平方米报，占总量届的工6.4伏%黄，其中，旋单诞体掘160.帜8顽万平方米，占厚别墅总量父的巨5摧5匹%哭，联体别墅施嘴工面积谣为货128.蛾4妈万平方米，占什别墅总量脊的恋45数%器。嫌别墅建设规模近最大的五个区汪分别是顽闵行插（执66.猪7银万平方米）、泪松江乏（衔47.赤9和万）、南汇休（通41.惰8倦万）、浦东北（边41.蝴1净万）和青浦舞（托40.滚9显万），这五个傲区的别墅建设扯占总量狼的商82灿%禽。葵4旱、户型面积分拿布情况从从户型来看，们主流房型还是誉二房和三房，专分别嗓占期38.怕1汤和荷44.9搞%武，一房、四房搬和别墅分别宫占爬5.1汗%规、仓9.2典%捕、景2.7魔%刘。平均单套面尽积乓为盼12扬0丸平方米第七裁、刃2003勤年一季度各区笑批准预售个案嫁数量分布僻（备注：以上迹数据来源于上购海市住宅发展段局、上海房屋末土地资源管理林局）抢贰、高档物业军宏观市场简析痰根据房地产行景业约定俗成的拜惯例，每平方从米价位武在摄700晌0言元以上的搂盘画归入高档搂盘圈；每平方米价妄位白在有300头0我美金以上的物挪业则被定位于男高档市场。据励国家有关部门知统计，火200凶2丹全年上海单价樱在细700木0忽元以上的搂盘漫已超过全市开治发总量扇的月3蚂5稳％。劈高档物业市场胁回顾初高档物业租赁卸市场占因外围经济的另不稳定因素影等响，服在累200堤3渠年的第一季度共外籍人员继续引受跨国公司总幕部的成本控制伴和预算削减所遭影响，需要从困价格相对昂贵痛的别墅继续转潮移到較便宜的案高档公寓而削领減本身的開支潮。因此，别墅叠的平均租金继关续向下微调，锦而高档公寓得流益于吸纳了原先先高端租赁市怎场的需求量，咐其平均租金继粪续有所上涨。液雖然有外籍人谢员为了節省開苹支而迁出本來日的家园，但持派续的外籍人员捉数目增长填补跑了部分空缺。钢因此，别墅市愁场的平均入住演率基本變化不眉大，只微升一例个百分点铺至籍86.抚2思%橡，而替平均租金从每丘月每平方衫米熊20.嗓3央美元下调至每悄月每平方休米朱19.熊8糖美元。榜與别墅市场一莫樣，缠服务式公寓俭在本季度表现羡平稳，尊平均入住率基签本上与上季持仗平耽，约在扔83.7%程，与上季比较谋，平均租金只时轻微上升了百粱分之一至挨每月每平方功米球20.颠6扣美元逆。绝高档公寓丹市场表现颇为敢活跃，平均出纱租率出现较大滨涨幅，辞从另81.6母%诊攀升宝至在87.4盯%坡，同时巩平均租金也从倡每月每平方季米妄11.唇2羽美元继续上升暗至每月每平方愧米板11.膝9液美元。寇供应、需求和共租金冈（渠200懂3恩年第一季高档量住宅租赁市场呼最新项目状况咳）场项目名称柱88救新天地哥嘉豪苑嫌碧云钻石酒店欢公寓腥罗山绿洲别墅膊区域数卢湾队徐汇映浦东日浦东陈地址杜黄陂南路潮380没号镜兴国路深228违号估碧云路趟1168粮号袭康桥路捐1801酱号绢类型牲服务式公寓钩服务式公寓诸服务式公寓飞别墅寿套数江53当30尘280垫50射套房面积钢(竖平方米州)盛50-89侮120-29迷0玩98-249籍221-40劳6虎入伙日期春1.2003贯1.2003逮1.2003返3.2003链需求租金价格稍3,500-疏5,000涛2,400-旅8,000铺1,680-零4,180微3800-7舅000露高档物业销售魄市场元据上海市房地清产交易中心数跳据显示榨，愁200配2慕年全年上海商女品住宅成交量弃创历史记录。擦已登记贸商品住宅预售摄面积达有到武2换,587嚼万平方米桃，同去年相比爱增加批44.3繁％。同时泊商品住宅批准饺预售面积亦达具到斯2,47蔽6臂万平方米钻，同比增加继64扎％。性供需比圈为洗1竖:蝶1.0松45兽，据市场仍然呈现页出供不应求的鄙状态停。上海市房地辫产市场供需量碑的大幅增加，铺预示着整个房存地产市场已经棕进入新的发展耗阶段。巾200西3够年一季度推出王的高档住宅主倘要集中在黄浦猾及静安两区。天与上季度相比行，浦东新区的萝上市量明显下陡降，仅为围10.9盆万平方米。从于上市楼盘数量柏来看，本季度快新推辜的凡1涛2勺个楼盘中，拐4布个位于黄浦区闪；躬3比个位于静安区春，其余分布在有长宁、卢湾、愧浦东、徐汇。1）价格分析诚200雀3犬年一季度新推扇出高档住宅的晶价格配以浙7000-1猜000团0像元蛙/会平方米为主导辽，約占总推出海量的福7改5纲％用。而历史数据牲亦显示此一價阻位为高档住宅怪市场中供应比饼例最大的部分门，并成为竞争于最为激烈的细挽分市场州。钓1疲0000-1电500聚0骄元覆/纤平方米的新推鬼量达到戏16.执4颤％。而单价大鬼于粮1500篇0顿元敬/携平方米的物业起占到牲了积8.6%滤，相对较少。嚷本季度新推高讨档住宅价格分刃布状况与上季款度基本相同。完败历史数据显示画，价格勇在矩7000-1见000犁0狼元背/漆平方米的住宅摄为高档住宅中按所占比例最大毕，竞争最为激美烈的细分市场疤。2）需求分析呼根败据锈“苹上海市房地产纱交易中再心盲”井4珍年来收集贩共柳4500烦0肯余份购房者需葵求调查问卷数意据显示，潜在册购房者在选择纺房型种类方面嘴有所变化。由誓于价格整体上兔升导致董二房型住宅的赢客户比例有所尚增加趋，陵亦分流了部分农原本计划购买见三房型住宅的昏客户退。孝另外大量小户营型单身公寓的农上市使一房的蜓客户需求得到尝有效释放。再200雹0咬－杯200眨2爆年高档物业价母格走势图欺3聪）市政建设支钥持罩上海轨道交通接网络中唯一膀的那“摸金轿环扫”驼将于明年底成末型。这真道邪“枣金辅环口”率的东半谣环嚼―缘―意全泰长叨2辉2万公里的轨道交平通会4踪号线（明珠线植二期）目前正侦在加紧建设，盟计划炊于灾200替4严年底基本建成粪，疾200垮5店年实现试通车家，它将与已建脆成的轨道交燥通稿1枣号线稠、嫌2覆号线首和椒3择号线（明珠线康一期）接轨，肉形寺成独“竖申吴”园字形轨道交通度网络的基本骨扬架，发挥最大势的运输效率。携届时必将进一品步带动轨道周株边商品住宅价兄格的升高。扮二、晚未来高档住宅门市场宗预测听200挎2述年至今影响楼圈市的利好消息般接踵而至：浦傻江两岸综合开权发实质性启动狼；外滩一体化虚开发和小陆家除嘴新一轮开发请建设启动；银敬行再度降低存用贷款利率；货府币化分房由政乱策阶段转入加仔速推进阶段；溜住房拆迁安置歌补贴新规定出呼台；房地产交蛮易手续费降低诱等举措，为今咏年的上海楼市疗持续走好奠定悠了基调。汉高档物业租赁汤市场预测猪在未来的一至亦三年的时间内餐，上海将有一捷批高品质的别壳墅、服务式公壁寓和高档公寓暗竣工并投入市要场，此外，外欣籍人员的住房艳津贴继续向下应调整，这将会逢对最高端的别兴墅和服务式公陡寓租金造成一剧定压力，但持摘续的外籍人员抽数目的增长可虫望缓和部分压嘴力。彼另外，盆由于高档公寓申为豪华住宅租共赁市场的末端沙，租金较其他吵两类型物业便霜宜，将会更受质外籍人士的欢浇迎，入住率和布租金可望稳定俭上升。民高档物业销售富市场预测赵由于本市市政牙基础设施及新基一轮旧城改造音力度的加大，低市场部预计，钓未来三至五年匹内高端住宅供炒应市场供应量辟增幅明显，同利品质产品竞争肌较为激烈，而势未来的高端住辫宅需求市场亦贪由于境内外客团户的实际需求叠使市场容量日粥益增加，所以桃，预计总体高衣端住宅市场近晋期将维持稳中煮有升的态势，胀商品住宅的价衔格亦将趋于平咐稳。轿但是，掌本年度全球经饥济受到如伊拉茶克战事以毙及网“饥非典型肺余炎欲”溪疾病等的影响扬，将很有可能让令到外国投資承者縮減投資，肤對上海高档物诸业市场带来巨杯大的負面影響博和利润冲击。逐区域分布特征稠分析肃全市高档住宅如供应量相对集哀中，围从土199趣9菌年至今各区域剧高档住宅累计夏供应量来看，耽主要集中在门浦东、徐汇和贵长宁三个区域理，占到全市高坑档住宅累计总巨量占的宾6鱼7因％魄。涛200砖3参年桑1同季度的新盘主鼠要集中在静安烧、长宁两区始，卢湾和黄浦买也有一定供应具量。受新一轮哥旧区改造启动娘和浦江两岸规往划实施的影响证，头预计未来高档印住宅的开发将病主要集中在黄调浦、静安、长捐宁、卢湾等改鲜造力度较大的飘区域纵，而沿江沿河半等具独特景观术资源的区域，心例如黄浦江两伴岸、北外滩等哪区域，也将成井为高档住宅的蜓主要集中区。冻2摇）价格分布结甚构分析扭均久价扑700洗0录—园1000昼0转元／平方米的闷物业供应占高然档住宅市场主蠢流，但其比例跪逐年减少。摆均价鸽在丽1500挣0市元／平方米以辅上的高档住宅究比例限在晋200节0别年有较大幅度脏上升阴，陆于争200删1诉年这个比例稳龙定追在宵1站1剖％左右舍。台200监3版年侍1扮季度，均价粥在鲜1500捏0舰元／平方米以酒上高档住宅推根量有非常明显挽的增长，究其霉原因主要为世摧茂滨江花园二挠期和仁恒滨江说花园三期新推够量较大而带动截其比例迅速上膜扬。比例结构小的增加也提升罢了该季度新推芒物业的均价，读上升障为掌1147厘0店元／平方米。吧3沃）未来潜在供购应地块分析确并结合现有大涌规模高档新盘锡的后续推量来则看，未来均狂价展700箩0话—轮1000鬼0例元／平方米的开物业仍是主流肥供应产品，但角1500葡0病元／平方米以早上的物业推量显有一定增长劫。改高档住宅市场脆不仅总量放大星，且其所占市仆场份额也保持迈了同步的快速贡增长，隙从盯199统9袖年的上涨锦至裹200盒2蕉年底，升幅将悲近绣1.窄5塔倍。退从唇200帝3挨年初国家对高盏档物业市场政臣策一系列的调模控手段的出台低，预惨计今年高档住坦宅上市面积将协在蠢200椅2荡年的基础上会膨有小面积的放钥量恶，申城高端住撑宅市场的竞争眠将更加激烈。忽附登表慕1导：高档客源购堆买特性分析：类影响因素宝影响程度近对价格的敏感卷程度遣较高没对生活品质的塌要求腹高谢对社区规划和价环境的要求欧高但对建筑质量和粗外装修档次的今要求系高按对公共交通的刮依赖性撕一般案对道路的要求换极高认对休闲空间和呈绿化景观的要顷求痕高批对会所设施的废要求呢高泉对容积率和覆的盖率的要求香高傍对周边生活配挨套设施的要求尿一般箭对物业管理的框要求灶高协叁、中心城区栏高档物业市场船分析处为配合本专题掠报告的市场研它究，针对目前趟上海市中心城僚区在售茶的俱(疼包冷括出200烘2炉年开盘销售，协及部分秤的逐200槽3乞年一季度开盘把销售的产教品况)寿万元左右的区崇域代表性个案弃做了一个较为魂详细的市场调畜研，并从几个孙方面综合分析签，以求能更确疗实地把握高档有物业市场的整润体动态。一、徐汇区娘200抱3障年，徐汇区加县快了建佳设摊“编静、净、洁、未景倒”娇等四大环境功贯能区的步伐，填从其高价位盘碎的地段看，主芝要集中于徐家拆汇商圈、肇嘉庭浜路沿线，即堪内环线以内部安分区域，子200积3桌年淘1爽－肚3驼月徐汇区销售宴的楼盘均为上复一年度的后续佩，未发现有新叉地块、新上市筐产品，土地资坦源的缺乏将会伯在很大程度影两响区域内高档顶物业的上市供呀应量。里本报告对目前帐徐汇区在售的拐较有代表性的弊五个个案进行灿了调查，分别干是论“供东方曼哈宿顿际”啄（尚东区）拼、疑“槐兆丰帝景岭苑蒸”免、哭“神尊佩园谷”屈、住“桐天际花逼园热”庄（三期）断、只“锤阳光巴誉黎行”饶。馅1具、产品形态：扫案名杨产品形态玻楼层规划唯天际花园（三迫期）投二泻幢原3卵0研层的高层击二梯三户洽阳光巴黎（一索期）纷三师幢锻1买8迎层高层室二梯三户灶兆丰帝景苑秒五诸幢碌2谅5典层高层役二梯二户，二谈梯三户，三梯昏二户，二梯五誓户、六户婆东方曼哈顿尚炼东区碑7沙幢胜7找层的多层，二呆幢覆1译6伍层的小高层抱多层一梯两户牵（电梯懂）舅,庆高层二梯三户因尊园预2浴8忧－花3裙3斯层的高层绣一幢三梯六户片，二幢二梯四燥户说明：勺从产品形态来伴看，除碰了牢“壮东方曼哈退顿银”朴规划晃有要7扑层的电梯多层四和惕1杏6签层小高层外，姑其余个案的产调品形态无一例像外都是高层，弟其中芹最高的达到醋了蛋3严3测层教，可见对于高孔档物业来说高恶层属于最主要份的产品形态。暑寸土寸金的地肃段优势表露无粘疑。重从上表可以看马出，本区高档春物业的楼层规种划主要以倚二梯三户的规召划为主叠，但也有二梯早三户甚至三梯喘二户的规划。祖在这种情况下虹，高档物业的蔽建筑设计和房围型设计就显得黑极为重要，如椅何保证合理的爽采光、观景等虹各个方面的因充素，从而充分锅满足客户的需拳求，是开发商蔽所必须重点关次注的。朗2坐．面积配比：面积配比表:管一房柄面积跑3签0搅－知40峰40-50m厉2锤50-60m幸2窃6沉0缝－哑70房7翼0车以上摊合计垫套数浪/规/廉46奇/萌/奖46悠比例甘/仰/径100%租/搏/隆100%殖二打倦纠房隔面积庸70-80券80-90扒90-100岭100-11筒0眼11括0划以上旱合计贱套数尿30孙82层78辰28循141语359肺比例咏8.4%瓦22.8%出21.7%绣7.8%每39.3%舟100%移三把撇猫房历面积冤13雅0符以下呈130-14虹0掉140-15当0欣150-16药0谎16霉0裤以上粱合计瞧套数饭52杏54喜144毅254甲268侨772互比例扯6.7%毫7%作18.7%互32.9%绣34.7%企100%界四房及复式求面积轨20谨0杰以下怪200-25孤0集25茧0糟以上腊合计影套数迁69怒84购15行168冠比例应41泊%运50%避9萄%端100%说明：侦以上统计数据通来源于东方曼书哈顿（尚东区竞）、兆丰帝景栽苑、尊园、天拨际花园三期、忆阳光巴黎这五缴个个案，先共裕134撞5带户江。其中一房横占钟3.4叮%唐、二房玩占裁26.7渗%颜、三房祥占饱57.4稠%切、四房及复式荐占袜12.5舒%应。锦从上表可以看构出本区的高档越物业的诊主力房型为三狮房降，比例占到所诵统计的数据的赶57.4%串，而其中客16臣0互平方米以上希的房型以及焰15尤0跑－狠16邮0塌平方米弊的房型所占的惕比例最大，员分别策占鸣32.9首%懒、料34.接7翼％阔。姻从二房的面积悦分布情况来看谁，主力为叨11隆0成平方米以上房良型偿，比例占到番40%狐。滴3列．物业公司及芒管理费：稼案名缩物业公司早管理费躁天际花园（三丧期）追佳安物业默2.泰2垫元泡/丑平方米抗阳光巴黎（一约期）仁阳光新锦物业演未定筋兆丰帝景苑抬怡高物业定4猾元嚼/钢平方米夕东方曼哈顿尚撞东区算怡高物业宇8乏元谁/循平方米填尊园背第一太平戴维密斯虾未定说明：骡从以上数据可片以看出高档物侦业的物业管理暴费匠高冬于咐2牧元昨/轿平方米苏，盼最高坟的夹“详东方曼哈莲顿道”扁的物业管理费匹达佩到旋8灵元私/尝平方米嫁。并且所聘请糠的多为知名的厅高档物业公司辅。4．去化率：竿案名尾开盘日期欣销售率颤天际花园（三稼期）叨60%钞阳光巴黎（一衫期）饲80%泡兆丰帝景苑兔2002.1质2肯80决％共东方曼哈顿尚早东区顾2002.1贼1橡85%盘尊园梅2002.8伏80%说明;沾几个个案的开寸盘日期相差不蚁久，从销售情缺况来讲总体情伙况良好。早“升东方曼哈狭顿装”啊依靠地段优势毒、产品规划和音投资价值目前输销售情况最佳纸。二、长宁区屈200室3孩年趁1哲季度，长宁区国高价位楼盘不贡断涌现。主要册分布在古北路霉沿线携，膜“刺虹桥河滨花园起”容,洗“抱虹桥万博花园江’挥和即将面市由鞋仁恒集团开发枪的绒“厚仁恒河滨花负园紫”己。拣长宁区选读取苹“惑古北中央花宋园升”皱、连“员上起城掀”证、猪“浙畅园桐”殊、总”兽虹桥河滨花园淘”削、丢“隶虹桥万博花符园颤”眯（一期）筝、牲“箭嘉里华鸡庭厕”扭、珍“央东方伦沫敦雾”棵共倚7孩个样本进行了妥调查、分析。1、产品形态疮案名门产品形态膏楼层规划均古北中央花园菊1勇2督－标1其3疫层的小高层顺一梯二户，二匆梯一户崖上城（三期）狡1古2吴－御1磨8宰层的小高层，颗高层组二梯二户巾畅园渔3臭2赶层的高层竖二梯二户阁虹桥河滨花园板1棵4液－帽3体0桐层的小高层和颗高层败二梯二户，二植梯四户尤东方伦敦差一屯幢丘2盏8联层的高层培三梯三户，三填梯四户良嘉里华庭翁四面幢块3资8授层的高层累三梯六户，三斯梯四户并虹桥万博花园海（一期）洽三锄幢欠1星8纵－拾2狱8象层的高层汽二梯三户说明：本从上表可以看废出本区在售的奋高档物业以高墓层为主，最高呢的贸“忘嘉里华砖庭痰”倍达到嚷了妻3劫8甚层弊。难楼层规划以抢二梯二户和二好梯三户为主云，最少规划为元二梯一户，最前多的规划为三理梯六户。2．面积配比君一房腥面积邪3侦0犁－虎40蕉40-50m君2难50-60m爪2迁6缠0蚂－澡70予7择0筹以上粪合计层套数相/踏/炭/丛148斥/鸭148氧比例肠/裳/偶/度100局%闲/修100%翠二喇姨医房燕面积希80-90叼90-100理100-11后0瓦110-12馅0御12悬0弱以上昌合计骄套数壁/怜/坟148盆54业293苹495答比例喇/何/边29.9%款10.9%雹59.2%征100%戚三伍淹苏房壁面积丘13蚊0展以下仪130-14胀0址140-15绞0状150-16宋0肃16允0谎以上粮合计雄套数暮94咏/族130像668诊712散1604该比例嫌5.9%粗/露8.1%推41.6%塘44.4%俊100%赤四房及复式雁面积跳20繁0甚以下船200-25器0尝25谜0吗以上致合计拥套数悔31穷149厨162为342以比例愉9鹿%抛43.6%瞎47.4赞%也100%说明：忍以上数据来源绸于替“咏上绞城裙”群、铲“拥畅园植”拼、宇”萝虹桥河滨花园餐”洪、店“疫虹桥万博花夫园求”汇（一期）凤、诸“酸嘉里华美庭茶”抬、功“用东方伦涂敦窑”悲这六个个案。忙共统计了基2589亦户，其中耳一房该占翁5.7堂%今，凯二房翼占下19.1速%易，伟三房绪占仪62趁%报，安四房及复式嫩占练13.2亿%劳。可以看出主匹力的房型为三狮房，而三房中乌又以种15压0延－月16仿0旱平方米以锈及副16轿0婚平方米以上的久大房型为主艳，院分别占到誉了营41.6显%悔、呆44.4包%面。朗3障．物业公司及航管理费秋案名搞物业公司禁管理费蜡古北中央花园绝戴得梁行睁3丘元想/堪平方米豆上城（三期）办狮城怡安籍未定盾畅园善自管危5按元汗/趋平方米资虹桥河滨花园延自管哪2.8效5班元此/腰平方米桨嘉里华庭填嘉里建设管理首5.座5粥元彻/堵平方米搜虹桥万博花园你（一期）踢自管任2凤元义/压平方米念东方伦敦廉未定补9.晒5四元酱/采平方米说明：线从上表可以看召出有三个个案掏的物业管理为旬自管，辰管理费最均低画2挂元魔/愿平方米跌，披最高银的寄“仍东方伦烛敦尸”本达暴到乱9.岔5留元她/蚀平方米堵。4．去化率间案名劫开盘日期证销售率屋古北中央花园忽2002.6喷7杯0乏％朽上城（三期）完2002.1肾0护80%持畅园膊2002.5闭80聚％鲁虹桥河滨花园幕2003.2竟4测0晓％麻嘉里华庭高2001.1盟0杂95%夕虹桥万博花园庙（一期）盆7余0秀％员东方伦敦虾40%说明：闪虹桥河滨花园催及东方伦敦的芝销售情况落后腾于区域内其它财物业的原因在神于虹桥河滨花首园就整体来看贝，产品品质略销低于区域内其番它产品，而东宫方伦敦由于属摸于烂尾搂再改念造工程从而造狼成其舆论影响碍不佳。辣三、黄浦、卢桨湾炉作为上海市传观统中心城区，生区域的土地供粪应量一直处于盆供不应求的局限面。据从弟200惕2萌年的下半年，何随着区域旧城抬改造力度不断斥的增大，区域模内开工面积大槽大增加，很大寸程度缓解了区笼域内供应紧张赞的局面。疤针对黄浦、卢可湾两区的高档摸物业，我们选烈取计“恼太阳都市花樱园咽”司、劈“收海悦花陈园校”否、孩“睛士博历汇袄”植、以汗及敏“励耀江花阔园哑”孝（一期）四个起个案进行了调徐查、分析。饥1软、产品形态：什案名宇产品形态肯楼层规划拿太阳都市花园唤5旁幢皆1农8翅－胡2符8肿层的高层辉二梯一户，二遍梯二户秩海悦花园钥2少2结－崇3是4材层的高层眉二梯二户，二绒梯三户，二梯巧四户且士博汇贝（壤1质、悦3贤号楼）吹2妄1策、汇3健1炼层的高层沃二梯二户、二耽梯四户训耀江花园（一遇期）代2含幢卧3久4沫层的高层肠二梯三户说明：棉从上表可以看纸出黄浦、卢湾猫两区的高档物李业都属于高层越，像最高达追到笼3示4蚁层哈，箩楼层规划从二黑梯一户至四户屈不等升。2、面积配比暑一房所面积架3棕0辜－椅40坝40-50m聪2默50-60m骤2象6条0蜓－脏70姨7柱0枕以上加合计慢套数井/俭/历/牺/帜155浮155米比例模/茶/胳/虹/完100领%威100%批二嚼感号房秃面积启80-90嘴90-100愈100-11陪0麦110-12禽0亡12敬0倍以上去合计揭套数撑44相34芬172苦43去93援386搭比例询11.4揪%晌8.8场%俩44.6资%饶11.1样%或24.1听%军100枕%君三围枣楼房惩面积乘13斩0毅以下炊130-14寿0跪140-15淹0絮150-16朵0丰16授0堆以上促合计稼套数饰34纸102务111花80最245臣572梦比例庄6直%纳17.8际%序19.4墨%禽14挎%姐42.8驰%伏100辅%沿四房及复式岭面积绒20任0偏以下桑200-25牧0暑25参0吩以上筒合计滩套数香3寇15彼18撞比例琴17锡%发83%杀100茶%说明：透以上数据来源派于晋“沟太阳都市花臣园照”与（二期）案、振“羞海悦花碎园仓”西在售的锣（丘2昼、变8区、纤1蛮0艳楼）猛、雕“邮士博哄汇愚”互（罗1狂、苍3抗号楼）、以邮及奔“电耀江花检园翅”帝（一期）四个绩个案，甘共趣113却1扣户，淋其中一房叫占牧13.7悠%弹，射二房拿占饼34.1兄%胡，衔三房雕占蒙50.6纲%执，立四房及复式乏占防1.6惩%苏。讽可以看出本区逼在售个案中，对三房占到了一拾半，为主力房祥型，而其中又灯以淋16伍0易平方米以上的氧为主力，比例宽占到了三房恐的金42识.8%橡。另外筝一房的面积都信超融过制7什0兽平方米以上育，二房的主力怠房型为么11训0吉－围12愁0辱平方米身，四房及复式吴则以勤25李0昨平方米以上的恋房型为主葡。浓3喷．物业公司及猪管理费：场案名桨物业公司创管理费纯太阳都市花园垫第一太平戴维煌斯乱4.剖2到元珍/厘平方米戴海悦花园想中海物业监2.2代未定弱士博汇岂未定宫未定蓄耀江花园母怡合高力岭2恼元近/锡平方米说明：令从上表可以看枪出痛管理费最蛛低少2氧元蜻/仗平方米百，贼最高的为它4.2盈元浑/液平方米赌，并且男聘用的为知名宋的高档物业管馋理公司劲。4．去化率：郑案名集开盘日期寿销售率秋太阳都市花园滨（二期）熊2002.5挡80%纽海悦花园闲7鞭0员％费士博汇（一期猛）搏2003.2址10蝇0窄％目耀江花园（一答期）绒2002.1网2磁95%说明：围本区域内的个么案受到世博会弄及市府旧区改煮造的利好影响慈，总体的销售读率较佳，另外南一些个案的高允楼层住户可以贞看到黄浦江的驶江景这一天然嫌的优势也吸引恋了相当部分的阶客户投资置业涌于本区域。四、静安区引200伴3海年上半年静安艺区房地产市场寄异常火爆待，半200仁2准年的多个项目秋的后续产品陆睁续推出，而区美域新盘也层出通不穷。市场竞扇争也前所未有尊的激烈。搭静安区选取语了里“音达安花壮园夕”滋、化“匀静安雅加筑朵”毯、福“尚静安阳光名企都括”杀“奋国际丽都寇城监”袜、屠“骤华商会牲馆训”征、些“等静安晶华荷园告”底、践“卸静安行泪家丢”过、用“倚康宁雅柱庭属”圾、饭“忠静安河滨花撒园仔”属、吉“放静安枫枝景家”鄙、宏“添上海一街讨区蓬”愿、娱“枕中凯城市之成光衰”塘1稻2抹个个案进行了泳调查。倒1茫、产品形态：脑案名窄产品形态椅楼层规划迎静安雅筑林一利幢抖8猎层（电梯）沟一梯一户，禁康宁雅庭还一叶幢缠2锋8甩层的高层络二梯三户骡国际丽都城锐1睡8庸－凳3奸3泪层的高层托二梯二户、二碌梯四户灵静安行家塞2漂8错层的高层正二梯三户灯上海壹街区肿高层销二梯三户响中凯城市之光江高层祖二梯三户刑静安枫景孝高层找二梯三户抗华商会馆隶一晨幢蔑8尺层（电梯）淹一梯一户、一高梯二户说明：拼本区物业的产邮品规划以高层索为主，羽最高或为邀3恰3红层间，但因地块自拿身因素及政府堵对中心城区容俊积率的规定喘，箱200消3革年也有部分的皮多层产品，斥如迷“造静安雅啊筑暴”蚊、商“淋华商会公馆阀”叶多规划为倒8粮层的电梯房撒。费楼层规划巷以二梯三户为锈主糖，部分多层产找品为一梯一户骤和二户。益2帜、面积配比：趣一房恶面积陷3睛0涂－教40借40-50m题2颈50-60m米2组6年0模－携70细7担0雨以上坑合计预套数唱28士/陕112韵28械18赵186欲比例那15%辨/简60%御15%杀10%肢100%即二尚爬村房财面积异90吩以下贸90-100守100-11驻0萄110-1姐2词0森12打0级以上置合计粘套数哪28响257淡176僚162兽61疫684掘比例鞭4.1%坏37.6%团25.7%思23.7%镜8.9%凑100%堆三点破贩房斯面积击12仅0旧以下木120-13充0系130-14自0朴140-15筛0辰15工0殃以上宽合计治套数饥26曲124板141控166资329努786疾比例湾3.3%秤15.8%住17.9%毛21.1%欠41.9%瓦100%柳四房及复式柏面积壳20愤0瘦以下宏200-25施0娱25游0眼以上忌合计相套数真151浙120膜23狐294坑比例赠51.4糠%钟40.8%照7.8扑%校100%说明:灰以上数据来源割于钩“化达安花园（静位安景观楼王支）楼”浪、弯“迈静安雅详筑谁”让、敢“扩静安阳光名计都铁”刺“段国际丽都武城怀”滤（一期）诸、沙“诱华商会郊馆秧”胜、具“帆静安晶华室园累”祝、宪“怪静安行秤家坦”演、槽“膛康宁雅株庭套”左、书“愿静安河滨花纳园驶”挪、伐“盐静安枫厉景份”妖这几个个案。剑共统计页了索195瓶0袭户，其中高一房郑占没9.5罪%贯，害二房钢占位35.1苹%缺，临三房邻占际40.3负%盲，饿四房及复式绸占日15.1游%涉，可见本区的攻主力房型为三蜘房倦，但是监二房与三房的饥比例相差不大番。损一房的主力房游型为私5溪0串－巾6度0沟平方米坟，二房的主力纲房型为抖9胀0虹－些10报0崭平方米浮，三房的主力怠房型为轿15肾0刺平方米以上清的房型，四房确及复式的面积辟则主要集中在右20颗0眨平方米左右，富以掏及停20漠0址－背25绿0馋平方米跑。忆3游．物业公司及波管理费：历案名辟物业公司羡管理费的静安雅筑达静安地产篮4.劣6赔元织/县平方米西康宁雅庭傍电力物业笛1.7朝5胶元异/昆平方米物国际丽都城彻第一太平戴维略斯巴4芦元少/眨平方米浸静安枫景唯怡高物业统3.末5卵元兔/拴平方米毅上海壹街区株世邦魏理仕虫2.享8豪元福/愚平方米竹中凯城市之光歪未定炕未定睛华商会馆伐怡高物业骂未定说明：申从上表可以看弟出冒管理费最损低喷1.7咽5友元匀/妻平方米启，宽最高的为信4.26器元岩/率平方米弓，并且屈聘用的多为知益名的高档物业愈管理公司捎。烧做为住宅市场旨的顶级产品，弱顶尖的物业管牵理水准是必不拆可缺的，物业郊管理费用的高信低不是客源所配关心的主要问翻题。4．去化率：巷案名湿开盘日期捐销售率尽静安雅筑破90%违康宁雅庭何2003.1忠85刑%颤国际丽都城（加一期氧）预100%烂上海壹街化区蜓(妹一二偏期插)且2002.5怕100%杨中凯城市之光向（三期）咬2003.4聋75牢％肤静安枫景批85起％足华商会馆哨100槐%说明：艺由于市中心黄粘金地段的土地板不可再生以及喉受到区政府建末设双高社区和塔大力改造旧居螺住区的利好影恼响，本区域个迹案销售率普遍裹较为理想兆。霉五、浦东新区正作为上海楼市昼投资的热点区市域，浦东的房员地产发展一直胁走在全市的前避列，无论是房幻价走势、销售谎排名、广告投场放、新盘推量鸟都呈现较强劲低的发展态势。砖浦东新该区抛200踪3肌年推出的高档攀物业大聚集在络陆家嘴地区和鹅世纪公园周边困。链浦东新区对区世域有代表性菜的江“谋菊荡园勉”刚（三期）炎、慢“朝万源杰渔座户”祝、死“裁香梅花馆园笨”仅以贸及普“凯水清木怎华诵”拦这四个个案进守行了调查。趴1斑．面积配比：跨一房惜面积串3列0脾－缺40末40-50m蛛2拴50-60m锁2撇6绩0赠－铁70孤7般0乱以上够合计容套数岩/刺45甲/功/灿15晒60代比例谨/酱75%猴/勒/障25%奴100%貌二动狠梁房伤面积满80-90快90-100时100-11眉0条110-12牵0作12垒0燕以上盒合计斧套数拾30续30吐72贴172校/皇304伯比例量9.9%掩9.9%抱23.6%声56.6%分/叠100态%竿三恢矛步房芬面积披13雅0吵以下总130-14砍0尼140-15挂0路150-16动0脱16外0锋以上枕合计知套数施/甚72末241语71详44逆428吨比例吧/拦16.8%邮56.3%惰16.6%陷10.3%巡100助%说明：升以上数据来源内于击“结菊录园蒜”邪（三期）帮、秘“片万源杰樱座疏”荐二个个案，买共担79戚2莫户，其中篇一房看占减7.6野%壮，挑二房卖占胶38.4本%低，蝇三房愤占陶54厦%雪，可见傲三房为主力房质型下。棍一房闹以孔4淡0惕－劈5貌0喘平方米为主休，巧二房的主力房报型礼为妈11药0仓－冻12未0鹅平方米揉，三雾房的主力房型庭为禽14投0歇－齿15左0榴平方米构。烟2浅．产品形态：柜案名却产品形态乒楼层规划织菊园（三期）诉1矛8套－畏3互9玉层的高层值二梯四户公万源杰座监1档6繁－贫1命8星高层腔二梯二户，二域梯三户，二梯舅八户柳香梅花园色高层母二梯二户、二捆梯四户潜水清木华浙1棉6群幢尽1摇0爱－叶2耐8嚼层的小高层和激高层被一梯二户、二浙梯二户说明：枪从上表可以看篮出本区高档物贞业的产品形态左主要为高层，恶楼层规划为培二梯二户到八俩户虾，其晚中敌“衫万源杰牌座物”列规划有一幢商泡务公寓，楼层状规划为二梯八术户。浪3教．物业公司及股管理费：诸案名努物业公司触管理费馒菊园（三期）范中海物业碍3.六5例元貌/提平方米碗万源杰座述世邦魏理仕绞4确元步/扇平方米采香梅花园蛾世邦魏理仕乐3武元桃/欠平方米乌水清木华蚁自管塌2.绵5谊元水/亚平方米说明：域从上表可以看划出烫管理费最浊低匙2抛元加/气平方米惩，筋最高的为圆4.拆元撑/泥平方米否，并且聘置用的多为知名霸的高档物业管茅理公司环。4．去化率：起案名监开盘日期康销售率松菊园（三期）辣2002.1歌1新8雄5莫％耳万源杰座拳2002.1沿2暮60液%对香梅花园再2002.8共90%定水清木华朋55%肆、综述贷一、未来高档棍物业市场发展效综述妻从上海房地产对高档住宅市场窄未来走势来看逗，房市将持续疫看好。触来自上海市房上地局的消息显印示，鉴200墨2滤年洁至今亩，上海房地产族市场保持了良柜好的发展状态惧，存量房、增鸟量房、租赁房亡交易都有不错衔的业绩，市场揪上增量房和存缺量房的供求关满系基本持平。藏一方面，存量语房面积与增量纤房面积接近，鲜市场购房以消翁费型购房为主怎，职200揭2船年上海商品交旱易房的面积为共196告1颜万平方米筹，存量房销售岭面积为赛179锅0斥万平方米游；另一方面，犁上海的租赁房月屋发展态势良刊好。据房地局老统计数据显示折，泼200筝2傍年上海鄙房产租赁父共跃179收0抽万平方米，其特中，自愿租赁和占整体岩的捉30柏%悦。斤200制2钞年舅全年信，上海房地产捕业投资总额为肤72笼0亲亿元人民币且，占上海市固恭定资产投资额亡的哈33%池，同比增坡长米14.2冻%藏，达上海房地蝶产历史最高水访平，味比炎200虾1戒年庭净填增蛙37创3斧个亿（占上释海意GD葬P奉的碎6.9蝇%迹）蛾。上海房地产火市场基本形成努了以居民购房美为主的市场，带成为上海房市蠢保持上升趋势总的根本保证。扫上海楼市继续盆保持良好的发柜展趋势，主要控是由于在未来占几年内，上海普有很多支撑楼抽市妨的撤“羡卖面点筛”服。晴上海作为国际讯大都市，对外齐省市居民、境于外人士朽的本“府魅捆力助”披正得以进一步法释放，这部分典人已经成为上巾海楼市消费的置主力。（苦200伟3香年伊始，由温舍州的民营企业糊均瑶集团投资呼的均瑶国际广出场开始预租售盘，这一幢总高留3虏2杆层，面积约逼为课8局万平方米傲的阴5尾A贪级商务楼成为章了外地民营经军济营200葛3顶年进入上海楼捞市的又一个亮每点。羞）质在高档商品房并市场，有数据筋显示，价位在挥700似0灭元以上的高档跟商品房的买主继中，境外人士款占夜了称23.3火%彩，外省市占党了派29.3疲%料，这主要是因亡为境外公司和返外地企业纷纷急将总部迁入上丈海，推动了上纯海高档房产的色销售。步上海未来几年授城市经济规划尖将给上海房地芽产市场带来的雷促进作用也不僵可忽视。上海凤新一轮城市建熔设，旧区改造膀将对房地产市阁场形成巨大拉负力。一批旧城克区将进行拆迁悔、改建，这些虑采取货币拆迁辟的工程必然使吴拆迁户进入房踢产交易市场，嘴增加总体的购辨房需求。亿市府的符交通航运规划甜扩大了房产市柿场的价值空间掏。这些交通航洪运规划包括国除际货运机场建物设、大小洋山跪港口建设和高仇速公路、轨道剪交通网建设搜。纷“觉轨道经五济敲”蹦、辩“窄机场经亡济箩”吼等效应必将带饱动逢“庄楼宇经脏济条”描，引导上海楼绪市的上升趋势哑。饼“鹿城市谈化狗”刊口号的提出意临味着上海房产慨将会增加新的皆发展空间。野将上海建霞成窝“脸世界级城玩市辛”浅的概念，这必漠将推动上海市骤第三产业的发业展，这也是城时市化进程中的绢一个要求磁。上海目前城偿市化的程度趣为淋70朴%饰，紧2阶0骡年后的目标例是榴90披%漆以上，吉由撒于横“楚上海魅件力阻”泪的作用，上海纤不仅要承担自卵身的城市化压打力，还要分担拌全国的城市化盛压力，要解决即进入上海的农倚村人口住房问崭题，这也将从逝另一个方面促斑进上海房地产天市场的进一步缓发展。的二舒、浙200瘦3排年一季度各高朝档物业板块现套况总述芹淮海东路以北血至苏州河沿岸首地区，属商业味商务中心，房顷价稳居高位，舍均价蝴880伞0报元加。畏老西门周边地课区，中档楼盘裹应市，房价微钢幅下调，运均锐价诸793袄0艘元众。早陆家浜路以南给至黄浦江沿岸满，世博效应显坡现，房价底部纤抬升，扶均石价旋700抬0朴元呼。纸卢湾区建国路奴以北地区，地典段环境一流，峰高档楼盘为主稠，勇均丘价杀1460区0业元卧。催静安区，楼盘粪供应不足，小由户公寓受宠，罢中档房均脏价区707劣5创元，高档房均愁价驼1125慈0霜元卫。态5擦0土余平方米以下迅的酒店式小户起型公寓均棕价魂6600-1安275啦0抖元愤。附月徐汇区徐家汇帜地区，上市楼纱盘减少，房价拌居高不下，罢均价涂800偶0便元亭。贞长宁区内环线钓以东地区，销披量大幅攀升，穿房价走势强劲尚，均乡价物784将5秒元猾。辅浦东排陆家嘴滨江地兄区，高档楼盘抄区域，房价高经位支撑，霸均巩价农12800-羊2000夕0麻元明。沫1任0额）壁世纪公园周边通地区，房源供绣应充足，价格夏略有上扬，遭均巧价味6500-1陪100街0饰元谋。哀伍、最新重点酸个案分析长宁区闻案皱功名嫁虹桥河滨花园晕工地位置性长宁乱路捞189虏8正号赌投资兴建外上海上科实业识有限公司在售妥咳楼疫似处握长宁戒路忍189情8亏号缸企划销售载旭寨阳竞寇万欣妄主力总价梅13闲6倦－于14斩4歉万抗调查日期仓建筑设计百大境建筑设计菌事务所肠可售总额图8珠亿抱工程进度依封顶驳电道们话劫622900虽66细规划户数籍524缎户扬规划用途调住宅叶基地面积稻2迁.瓦蓬6蓬万平方米芒可售户数拐52肿4棵户击销售面积难8帽万平方米傅售出户数春20即9尝户耻建筑楼层筹1谱4羊－馆30霸F树销英蜻售净郊率生约惨40码%叔规划面积尸6岩3滋－欢30霉0跪平方米济银行贷款各额度植70光%糖主力面积川16复0竹－沉17纸0大平方米鼻年限耀30肠平均单价镜850划0峡元享/灌平方米研银行高民生银行杨单价范围船720鼻0笼－村1300席0挎元谁/颂平方米币得详漫房席秧率馋80%哥公开日期卷2003.2箭物业公司锡自管草车愧趁位记叨数宜400战容哗虎积焦祸率刊3.07诱管改所理溪献费雨2.85胃元奇车位单价岩1柴0裁万挽绿臂侦化键织率苍45%叙舌[哄—翠—否产品分忌析贴—暂—岂]地理位置：执本案位于长宁盖路近古北路，圾紧邻苏州河，知属于规划中的库长宁路居住板乎块，区域生活触氛围浓厚，周圆边的各项生活剃配套设施齐全前，未来的升值纽潜力较大。惊目前长宁路近掉古北路的路段耐正在进行道路散拓宽工程，工沸程完工后道路胃条件将大大改灌善妻。既产品规划：铺小区占地面遵积晶2袍.6午万平方米，总哨建筑面晨积恶8惑万平方米，规瞧划朋有举9币幢兆14扇－弊3等0厘层的小径高层眠和高层构成，陕楼层规划为二闷梯二户和二梯哪四户，得房率纪在雁80天%仍左右。描小区的绿化率冤为铃45扣%拉，规划中占盖地快2厘.炉8辈万平方米的苏虹州河文化公园厘紧接本案的西触面，提升了小个区的居住环境悲。踪小区内的主要庆配套设施有：筹中央花园、玻买璃天幕的室内魄游泳池、桌球窄室、健身房等繁。市理面积配辈比元·漂：权本案枝共三52钩4翅户，面积范衰围蚂6亭3泳－老30瞧0政平方米，具体乏配比如下：旨房型锐面积田户数亦比例甩一房元6赤0暂－皆7送0货平方米锤40岭7.6宗%挤二房兽10什0午－欺11屋0告平方米库40民7.6%办三房踩12林0渗－矩13必0倚平方米业40齐7.6妹%搭15毁0肢－陪16刘0翅平方米姜162滑30.9搬%杏16畅0砌－坦17作0蛋平方米榨200晒38.范2亦%霉四房及复式意20钟0洋平方米以上救42繁8.给1无%价格分析：附本案目前的单井价范围畅为黄720遗0弱－雾1300右0湾元爱/田平方米，均价套在着850货0笔元无/摔平方米左右，亦主力总酬价书14喘0宿万，符合区域啄的市场价格行伶情。去化分析：级于是200徐3布年烈3窄月开盘，目前俗已去化仪了止4朴0峰％左右。销售模成绩不甚理想借。优劣势分析：优势：傍地理位置较佳贪，周边配套齐牺全。属于规划就中的长宁路居扎住区域，区域宇内有大量的已泉建成或在建的管居住小区，因箭此区域居住氛夺围浓厚。俯小区西面规划亭中的苏州河文喝化花园使得区搏域的居住环境经得到提高。米苏州河的整治挪和长宁路的拓培宽工程使得区福域的未来前景城看好，区域内洲的楼价有一定择的升值潜力。劣势：遮目前苏州河尚罩在整治中，对勿于处在河边的伸本案由一定的吊影响。栏三房的房型面疮积规划较大，曲使得总价较高笨，已引起销售圣受阻。有案葡毁名滑畅园邪工地位置读雹搁愚园州路蛮88常8虑号个投资兴建汗上海长峰房地急产开发公司丢售剪摄楼施缝处冒思舰愚园传路港88兵8寇号旅企划销售膨自判售闪罗主力总价赚20辆8北－效22敬1垃万吉调查盘日期骑建筑设计挎美翅国冤AR纳Q早建筑事务公所洁非可售总额忘1疏0版亿荷泪工程豆进度脆封顶撞电话扶621008邀88宵规划户数悉55队8执户滨基地面积或1920食0喷平方米杠可售户数弄55记8暗户眠销售面积饲1习0馅万平方米坑售出户数登44掘6扶户踏建筑楼层良3日2腥层酿销甲压售誓阀率过8凡0窃％悉规划面积团12锅3虚－鸭25咸4梨平方米以上到银行贷款赔额度抬70%昂主力面积斯16版0坚－素170孕年限伴30门平均单价告1300机0伸元视/之平方米元搜银行趁禾工商银行戏单价范围哈1200糖0概－著1500录0降元请/翼平方米宝得菊询房肚毁率杰78刊%介公开日期洞2002.1颂0点物业公司文自管福车焦卫位死帆数炼350萌容柿毙积鉴烈率狱5.2迫管控传理峰精费伶5常元谈/叠平方米腾车位单价属2粥5愈万央绿蜻果化鸭顶率颂35%范[泉—译—深产品分叠析漂—胶—乔]地理位置：错本案位于江苏捡路愚园路口，极周边的各项生言活配套设施齐创全，由于出门册就是地铁二号杏线江苏路站，检区域的公交出迅行十分便捷。茶距本被案答50醋0随米的中山公园厨商圈与静安寺售商圈使得区域桨的商业氛围较认为浓厚，购物茎方便。产品规划:和小区占地面粗积签1920付0命平方米，总建两筑面明积料1握0丘万平方米，容风积醋率密5.怎2埋。规划慢有否2框幢甜3莫2伞层的高层建筑副，共分为九个镜单元，楼层规层划为二梯二户励，得房率数在圈78斥%纲左右。跌小区的绿化率瓣较低，只蜓有哪3连5许％，配套设施隔则较为齐全，目主要以中央的斥绿化为主，有瞧落瀑水景、特歇色种植池等。面积配比：替共露55下8社户，面积范围因从梅12奥3寇－舟25爆4玉平方米。具体莲配比情况见下异表：还房型俯面积犁户数勾比例搏二房记12肠0任－迹13缺0益平方米傻113获20.3妹%调13消0叠－程14蛋0碧平方米停104越18.6楼%辉三房膀15桂0蹄－杂16串0但平方米否55狱9.9蔬%陈16院0坊－腿17茶0湖平方米仁217昏38.9博%则17驶0胖平方米以上寸7近1.3研%熄四房挪20雄0珠平方米以下岔31缝5.5宜%蜡20摆0佩平方米以上掌31映5.5罢%价格分析：倍由于本案是全轿装修房，并且诉地理位置极为拨优越，出门即豆为地铁站，因宝此吸1300饺0畏元章/朗平方米的均价球还是符合产品挨价值的。去化分析：肠总体销售情况脏良好，进世入岩200桐2那年上海销售金廉额岗5踪0瞒强，目前的销口售率范在渗8饰0追％左右。优劣势分析:优势：瞧地段极佳，周龄边的各项生活布配套设施齐全原，商业氛围浓字厚。杀出门即是地铁追站，出行极为其便捷。乞小区内的配套很设施齐全，安炼保严格。劣势：趁江苏路为交通吼干道，上下班稼时车流量及人受流量很大，对隙于出行有影响沙。甲容积虑较高，炭达掏到狠5.仅2丹，且小区的绿沉化率较低，只傅有撤3限5听％，对于居住误的环境有影响卷。蜂全装修房加上筹较大的面积规河划使得房屋的侧总价较高。材案歉席名切东方伦敦件工地位置洋古北也路朴100毙0货号估投资兴建租宝域房地产发唤展有限公司资售林果楼茂滔处也古北牛路叠100厦0秃号迈企划销售堵华置行物业顾雅问有限公司甩主力总价雪45绪0尿－午46卡8稳万素调查百日期胡建筑设计刻上海城市建筑冻设计院蹦可售总额达9碗亿翁酸工程友进度洒现房强电话亮627863悄55恐规划户数冶17疤8王户津基地面积紧1.捞5焦万平方米酿可售户数骂17吴8他户序销售面积文5恳万万平方米糕售出户数两71促建筑楼层越2凶8塞层脆销烧歉售旧跟率动4搜0裳％赢规划面积订24斩5耽－夫25趟8缺平方米以上迹银行贷款女额度壳70%辞主力面积米25浑0洋－魔260传年限狡30轰平均单价瓦1800晴0漏元只/孙平方米元翠银行惨敌工商银行雪单价范围疑1700蚁0景－煌1900璃0恋元桃/骡平方米拥得匙柿房词哪率砖78嚼%抢公开日期乡2002.1饮0仓物业公司杆未定弃车死落位新卧数鸽176下容换尽积决探率波3.3贫管辣奴理烦童费钳9.尺5妈元蹈/环平方米辆车位单价蓬未定胃绿叹暗化羞勾率捡43%抛声[露—宏—铅产品分妹析告—阅—报]地理位置：屡本案位于古北舍路阁100稿0堡号，属于古北骡高档居住区，腐区域的居住氛督围浓厚，生活永水准较高，周课边的配套设施灌齐全，出行便阔捷购物方便。凳古北二期居住惩区已开始动工棕，这将使本地惹区的未来前景吴进一步看好。产品规划:止小区占地面待积辞1.怜5皂万平方米，总室建筑面宿积部5辣万平方米，容乳积完率辫3.够3观。由两听幢乱2暑8画层的高层建筑嚷镶拼而成。其抹中一到三层为休会所，大楼的慰中间采用挑空单设计，楼层规哭划为三梯四户再，得房率挥在教78傍%焦左右。底主要的配套设票施有四层的会裁所（地下一层觉）问,映室内高尔夫练袖习室、家庭影铁院、医务室、览雪茄与红酒吧零以及室内游泳避池等。面积配比：西三房是本案的妥唯一房型，且行面积都超过贵了撑20笋0铜平方米，具体此配比情况见下彻表：隐房型蜻面积耕户数姿比例呼三房尼24旨0颂－便25锁0勿平方米词28碧15.7鹿%炮25签0娘－跳26公0证平方米滑150日84.3箭%价格分析：毙本案是精装修达房，均敲价敞1800幼0韵元快/踩平方米，装修宰标准扒为棒600朽0麻元总/革平方米，由于色房型的面积规歉划超源过您20敏0羊平方米，使得劣总价超打过多40亿0珍万。因此从本重案的单价和总殖价来看均高于弯区域的市场价竞格行情。去化分析：矛本案层于烫200朵2镜年旦5背月开盘，受总备价较高及产品使为烂尾搂改造笑，影响自身形男象。销售情况确不容乐观。优劣势分析:优势：舟地段极佳，区浑域的居住氛围巡浓厚，居住水垂准较高，周边绣的各项生活配激套设施齐全配。剂渔小区的会所规衫划较为高档。劣势：呆由于本案属抓于拣“晌烂尾促楼结”糖的再开工程，末因此重新销售钢时土地使用年毛限必将减少。迷精装修加上大头面积的房型规临划使得本案的府房屋总价要大垦大高于区域的鲜平均价格。和房型设计不合略理，有较大的客空间浪费。康案负嫂名讽上城（三期）弊工地位置傍俯眼古北鸭路缘139症8叼号田投资兴建缎复地集团愈售芝玉楼沈鸡处素赏睬古北绪路们139策8探号丈企划销售揭策源妇主力总价兽142-15增2观万喊调查像日期符建筑设计势美翼国沸AR舅Q蒜建筑事务拿所轰狡可售总额们9孕亿殊坛工程妇进度捞封顶肿电话券620869释69趣规划户数弹66坊0饭户怕基地面积闹8槐万平方米具可售户数涛24雾0甲户废销售面积井1罪0随万平方米导售出户数案19箱2厌户寿建筑楼层全1获2拜－桶1蚁8时层妈销链果售雀随率误8舍0答％遇规划面积栋15斑6辣－稻20袍0施平方米浇银行贷款苦额度托70%娱主力面积古15两0愤－加160己年限功30钻平均单价恭950鸦0优元笋/盒平方米元麻银行冲浦发足单价范围抚900也0溉－课1000言0霸元聋/它平方米犬得旬烂房俘田率惊82滤%崭公开日期哲2002.1吸0傲物业公司鸦狮城怡安族车丧留位亲茂数较250骡容其股积搭仙率竭1.25浊管隆悔理探棵费火未定标车位单价愉未定钞绿起先化拿乐率数35%纳[牧—役—樱产品分哗析盼—给—院]地理位置：治本案位于古北驱路古羊路，地芝处长宁与闵行违地交界处，属仍于著名地古北庄高档居住区，燕区域的居住氛享围浓厚，生活根水准较高，周惯边的各项配套折设施齐全。忙距重要交通干订线延安路高垮架摆80侨0真米，出行较为碧便捷。产品规划:纹本项目占地面旬积蚕8锹万平方米，总嘉建筑面阅积喊1多0房万平方米，容绿积降率切1.2跃5亦。规划雁有蛛1西4孝幢衡1伸2尚－侍2稻8缘层的小高层和狸高层建筑，目匪前所销售的是贪三期守的论1移2皮－上1盏8并层小高层，碑共景8羡幢，楼层规划案为二梯二户，窗得房率捐在怨78讽%编左右。芳小区内的主要驰配套设施有人智工湖、儿童游汽乐园、主题花覆园及会所及屋饰顶网球场，小做区的绿化率较戚低，只寻有考3旁5蓄％。面积配比：词三期些共获24派0胃户，面积范围职从亿15尤6浇－躬20桌0帐平方米。具体富配比情况见下虹表：莫房型然面积碍户数某比例坦三房扑15校0榨－患16遭0大平方米宴120厉50恨%柴16勇0谋－脾17岗0淡平方米鱼60旱25刺%鹰四房刑20令0齐平方米以上雕60悬25侍%价格分析：乏本案单价范冠围柜900寨0洽－坟1000声0建元江/庙平方米，均田价驼950扎0摇元倚/科平方米左右，队主力总价约厨在闷15略0涌万，总体的价粗格情况略低于饱古北地区的价卫格行情。去化分析：饥目前在售的三脏期吼于露200雪2郑年裙1宪0议月开始销售，受已去化舰了伪7浓0饰％左右，成绩沟较为理想。优劣势分析：优势：外毗邻古北高档党居住区，周边兽的各项生活配准套设施齐全欧，衫赵生活水准较高蜡。驳发展商为著名订的复地集团，泉曾开发过多个称成功楼盘，品撞质有保证。捷古北居住区的典二期已开始动焦工，区域的未呼来前景看好。劣势：秆小区的几幢沿菠街建筑有噪音编影响。府小区内楼与楼采的栋距较近，切部分低楼层的闭住户采光有影玩响，此外小区胖的绿化率较低尼，帮为息3梁5现％。扩部分房型设计紫不甚理想，朝歉向较差。搏案书垂名裤古北中央花园尸工地位置慢溪虹桥路姚虹西役路久投资兴建子上海一百大统漏房地产公司睡售菌右楼搜布处受虹桥路姚虹西弯路仔企划销售赔古北房产代理属销售公司闸主力总价愚24桥0还－剑25腹5亡万肝调查日期声建筑设计寨上海华东建筑毁设计研究院述可售总额智1丈0抢亿技票工程进度尺封顶咽电话愁627511虏11渠规划户数表25莫0倒户捎基地面积忌2合万平方米鸡可售户数毁25竟0荷户首销售面积潜7滩万平方米氏售出户数躺175松建筑楼层太1排2葬层盗销占方售逼谊率控7搬0绕％玉规划面积烫15愿5适－租31拦6焦平方米以上夜银行贷款纷额度宅70%谁主力面积瓶16僵0盐－定170屿年限为30税平均单价呢1500疏0踏元吧/纲平方米元序银行拉遗工商银行走单价范围呆1400债0玩－夕1700晋0俊元珠/蝴平方米缴得贝卵房波绸率浴82纷%涉公开日期讯2002.吊6役物业公司查戴得梁行舞车无福位贞跃数吩275反容栋抓积馆唉率筛3.5智管曾袭理悬全费瞎3兰元涨/缺平方米悠车位单价葵1着6锯万那绿张察化坡散率扯60%启[萌—努—静产品分翼析帝—他—君]地理位置：刚本案地处虹桥习路姚虹西路，币属于古北二期木规划的开发区闭域，区域的居蛙住氛围浓厚，拨生活的水准较执高，周边的各陡项生活配套设唇施齐全。芝东面更约避50惩0争米的宋庆龄陵惠园则提升了区伯域的文化气息结。产品规划:严本案占地面岛积置2棒万平方米，总逮建筑面恨积条7巩万平方米，容丧积洪率依3.园5凯。规划翼有乒4压幢唯1棵2纽层的小高层，左共分乒为开3捧个单元，楼层肿规划为一梯二蜜户、二梯一户萄，建筑层慌高欲3.劝1汗－皂3.蚕2扮米，得房率泰在打82定%姐左右。谊小区的绿化率梁较高，达刃到琴6真0旬％，配套设施抚主要有花园、披水景喷泉、儿巡童游乐场、高局尔夫推杆区等寺。本案是全装秩修房，并且选刊用国际著名品怠牌，如大金、茄科勒、德国柏五丽等。识衫面积分布情况荒：棚本案的房型主塘要以三房为主及，规划面积句在您15屠5粘平方米左右，协复式房型晴为法24胜0件平方米熔和译27茶0漏平方米，另外絮规划有豪华型廊的总统套房，字面积规划嘴在好31轧6但平方米左右。去化分析：朱本案弓于档200罗2陆年督6迷月开始销售，宁总体的销售销挽售率横在买7少0水％左右。优劣势分析：优势：趁地段极佳，周若边的各项生活垂配套设施齐全呼，生活水准较馋高。丹属于规划中古忽北二期的开发静区域，地域的骗未来前景看好闭。顶小区的绿化率痒较高，达到慕了山6像0薯％，提升了小壮区的生活环境袖。劣势：寨目前周边古北伪二期开发的施宏工工程对于区炕域的居住大环灿境有影响。算由于属于古北跌二期的开发区恋域，未来周边姓的竞争个案较箩多，而客户所滑可选择的余地龟较大，对于本棉案的去化有一螺定的影响。雷案测杂名胆嘉里华庭牌工地位置毁唯华山维路烫103虽8宾号不投资兴建知嘉里发展（上努海）有限公司腔售秤况楼雾咸处俊华山伙路荡103恰8谦号燥企划销售吴自后售伸吸主力总价驾26诸0赚万元调查日期吴建筑设计序巴马丹拿国际暖公司层可售总额抬2爷1稠亿阶震工程进度粮现房热电菜甘饱话拐622666供33缝规划户数蚁68抬4氏户肯基地面积和1.偷8能万平方米购可售户数竿68盈4庭户医销售面积从1慨2胞万平方米相售出户数寸650刊建筑楼层载3衣8重层根销弯浴售猜叶率绍9搜5绑％君规划面积柜13暗6旱－蜘15最3授平方米以上樱银行贷款陷额度捞70%先主力面积披14堵5旗平方米（五号誓楼）通年限仔30挑平均单价怨1800职0积元轰/户平方米元蜂银行述毕工商银行慰单价范围投1600豪0眠－伤1900付0溉元然/晌平方米膝得希武房辆暖率食80崭%茂公开日期卧2001.1俩0邻物业公司衰嘉里建设管理师车刷辩位券闹数侵700歌容肌乘积番屈率椅6.6惰管场鹿理辟誉费要5.才5驴元鹰/蚁平方米南车位单价庄1董8器万子绿明讨化脊他率津55%口粪[若—周—胁产品分径析妨—唐—鱼]地理位置：积本案位于昭化译东路曹家堰路片，紧邻华山路盐，地理位置较踩佳，属于闹中疮取静的生活区扮域，周边的各贼项生活配套设握施齐全，区域恢的居住氛围浓擦厚粉。路帐中山公园商圈隐与静安寺商圈咽以及地铁二号锻线距本案轮约段1祝公里的路程使舍得区域的商业建氛围较为浓厚窄，出行及购物槐便捷。产品规划：游小区占地面谢积乞1.稻8羞万平方米，总董建筑面葡积翁1随2幻万平方米，容眨积泪率借6.袍6凡。规划甚有踏4疮幢宝3底8标层的高层建筑蹦，楼层规划为厕三梯六户、二叛梯四户，得房脆率真在茂78厨%粒左右。裙小区的绿化率勿较高，达芹到细5腾5座％，配套设施饭则较为齐全，繁并且由于属于跑所开发的第三馆期，因此小区像的各项配套目府前都已落实田。哗面积配比：亮目前在售的为麻第五座尊共洋22遮8耍户，房型规划尖为二房和三房挥，具体配比如贡下：睬房型睁面积捕户数如比例隔二房特13永0争－害14撤0性平方米堂76洞33.3棚%败三房顷14女0秋－金15篮0孔平方米踪76蜜33.3逢%硬15泳0熟－粉16与0撞平方米笛76竹33.3针%价格分析：元本案均浙价报1800狼0叉元玩/器平方米，第五乒座的总价皇从亮24谈3漫万娃至乞28奴0俩万，高于区域检市场行情价格千。去化分析：鬼本案若于绞200惠1略年溉1仆0亭月开盘至今以糕基本完成去化狐。优劣势分析：优势：农地理位置较佳肥，区域的居住蚕氛围浓厚，周悼边的各项生活万配套齐全，周鸡边的丁香花园卡则提升了区域重的文化氛围。脖小区内的配套暮设施齐全，并坊且绿化率较高聋，达到衔了辩5培5更％。劣势：遵6.于6宿的超高容积率项造成小区的人怨口密度较高，冶并步且狠3姓5滩％小区的绿化雾率对于居住的痰环境有影响。狼3情8报层的楼层规划则及三梯六户的访平面规划使得挠住户过多从而多形成电梯使用珍的紧张，另外志也造成房型的挤设计不甚合理拨，采光、通风裂等都受到影响蓄。奸案摧彼名松虹桥万博花园洋工地位置林古北浇路承1冷号列投资兴建廉万博房地产筛售围字楼窑魂处赖古北领路宾1瓦号灌企划销售安聚仁物业榴主力总价避4超8窗万帐-7脆8左万听调查服日期店建筑设计诱上海机电设计昌研究院浅可售总额船约似9臭亿城工程主进度世未封顶惩电亡骨话代520658盖58那规划户数肉110闹0傅户的规划共用途翼住宅鱼基地面积爆4.宅3伟万平方米亚可售户数项40闲5累户涌销售面积悼1兄2屋万平方米侮售出户数棕20驰8复户舰建筑楼层舱18抗F纷－烘28F茎销乐冰售怨喷率巴约恢70%艺规划面积毅6沫5低－盟15道0垂平方米忽银行贷款坝额度拿70%毛主力面积膀6漂0治－宰7乓0义平方米、惹10牙0糠－致11步0节平方米很年限打30嫌平均单价滔725广0畜元顿/钓平方米最银行创工商银行声单价范围筋650炼0丛－钥800坏0偷元快/怪平方米玉得诊特房籍载率挽78受%躺（高）瓜82五%吵（小高）凳公开日期古物业公司蹲自管气车国锐位幸础数供400谦容园脸积欢渗率瘦2.8档管袋扮理托困费研2名元扒/团平方米葱车位单价粮未定功绿扰炎化谢揭率款51%记芒[补—弃—谈产品分反析摩—翼—垮]地理位置：喷本案位于古北量路锦屏路，属告于长宁路居住臂板块，区域居滩住氛围浓厚，宴周边各项生活歌配套设施齐全筝。厉毗邻天山商业喊圈，因此区域丢购物较为便捷畜。距内环线高兽架洗约冒80分0住米、延安路高俭架洗1昂.拼5直公里以及地铁建二号线的延伸素段古北路站使嚼得区域出行较顽为便捷。产品规划：恐本案占地面积涂约吵4习.爷3狱万平方米，总铁建筑面冠积写1坛2问万平方米，目苍前推出销售的校一期盲为益3裳幢拼18拍－惑2波8器层的惕高层窝。楼层规划为啦二梯三户，得削房率插在战80规%吩左右。哄小区的绿化率桐较高，达晋到蒙51迷%喊，主要配套设坡施虾有丈200酷0穴平方米的水岸食会所、音乐广删场、中央花园布等。面积配比：蝶目前推出销售患的一期共三晚幢毅40样5融户，面积规划定范传围页6童5共－堡15刘0情平方米，具体撞配比如下：歇房型辆面积苍户数舌比例详一房厌6炉0饱－袭70订108扒26.7乒%制二房再100-11故0购1免平方米笨108洒26.典7伶%跪110-12撞0拴平方米煎54驶13.筑3洞%毛三房伐120-13席0饶平方米描54冠13.塌3持%奉14然0届－阔15敬0笋平方米草54礼13.嘉3仪%勒15铲0现－剃16胆0甩平方米醋27线6.李7唯%价格分析：装本案的价格范考围欢为蹦650斑0宴－可800差0脑元拥/雀平方米，均殖价丙720兆0榜元炮/坝平方米疗,夹由于本案目前溜推出的一期的旨一房和二房为汤主力房型，因柏此总价略低于荒区域的价格行晃情。去化分析：变本案炒于平2003.4阵.委9揭日开盘，目前灵销售情况良好醋，销售率已达疤到染了鹊7遭0挡％左右。优劣势分析：优势：毯地理位置较佳捉，周边配套齐泳全。移属于规划中的乖长宁路居住区玉域，区域内有害大量的已建成坛或在建的居住泛小区，因此区僻域居住氛围浓点厚。铅小区内配套设访施齐全，绿化月率较高，达衰到挺5踏1烟％。凑房型设计合理岸，面积控制得板当使得总价得员到控制。劣势：挨目前长宁路正梳在道路修整，渔因此区域的出序行状况及环境戴不佳。徐汇区但案虏谎名傻东方曼哈顿（微尚东区）箭工地位置朋红桥籍路详12俱8图号膜投资兴建视东方海外愉售傻虏楼愉释处摩红桥塘路鹰12扮8洗号殖企划销售毒自售妙主力总价斜247-26滩6喘调查播日期形建筑设计刷J约Y薪建筑暂可售总额疫6身亿元赛工程洲进度概结构封顶摔电展湖增话会646855停55付规划户数鸣17虾6蛇户帽基地面积己1.冲9皮万平方米毒可售户数削17朋6源户茧销售面积队3框万平方米旁售出户数雅15冒0储户房建筑楼层逝7比－爆16斜F肚销剥张售增温率六8灯5价％扔规划面积早13政6围－寻20攻9肝平方米丛银行贷款最额度触7蹈0宅％跟主力面积瞎130-14卸0月平方米铸年限阳3义0妙年老平均单