上海某住宅小区项目提案

***提案报告项目态势分析客源客层预估企划思路探寻产品形象定位广告总精神及诉求阶段推广策略售楼处风格建议八、VI及SHOW稿项目态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对2、这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习4、区域客对地段抗性不大鞋惯性心托理蜓缝琴分5贺、本案周边有露电力学院、水捏产大学、上海慕理工大学尾三雀绩肠驾何5苦、借人文提升眯品质，高校教盏师亦可成为本个案目标客失所高蚀校纳冷抄拆言份协柿纯趁轰成源乱6枕、距本鸡案险80允0浆米处有一易初邀莲花超市，周摆边公交线四路镇招亮枣缠6洲、购物方便，隶出行还算便捷纹晒赛斑多，附近生活老机能比较完善禾7芦、小咬区劳1上0替万平米规划，冷栋距开阔，弱有随500扛0辩平米中发央爸宋缎焦请7适、有一定品质此感，在该地区房相当有竞争力扑花园，建筑立漫面为欧陆风搬格莲净娘雅种匀盖8野、房型面积控调制得较为合思理雪理宜夜与惹榴秆8哀、总价控制得斥适当陈2饺、不利因素分嚷析否（客观上，项近目本身存在的焦不足齿）锹伶独崭序廉员逝（隐藏的麻烦犬，推广时可能锣成为抗性）棵劣眉势唇秆迎煎裕惯厚夫责尚攀抗性法1悦、杨浦区原为束工业园区，周妇边工厂多，区储域环罗境就聋丛件赏1谎、其他区域的欧客源对地区的详认同度不高，惨外区霜相对较厘差琴染做兔武贱研怜眠爪电奖客难以进场骤2全、本案周遭开举发缓慢，平房创旧房多，综合涌治理差绒，爷模代稿保2雨、难以显现本害案品质，不能驰借周边配套造谋势玻在杨浦亦属落他后芬腊顺移3逢、杨浦区较少郊有小高层产品兵，区域客习惯午性地踏认它彻顶列覆3拦、本案小高层讽要突破人们的所传统心理望同多层住蓝宅伐乓石支4剧、社区内没有鸡会所，周边的粮休闲娱乐设施廉差抱拣蜡县翠贱4摘、年轻人士难晌以接受平凡无责趣的生活，而聋他们的杰渴乎装恼作局在稻鞠梅冲约调经济收入恰恰锡能承受本案总给价，两者十分圆矛盾尖5幻、肯德基、欧森尚等配套设施增在平凉路西侧育，而韵本勿窜序朝扣5变、离众所周知矩的大众配套较膛远贿案则位于平凉脖东侧靠近军工樱路急二、客源客层讯预估涂1选、目前居住区亩域下杨浦特别是平络凉路沿线站极少数虹口靠苗近杨浦地区米针对性诉求重朝点：把东外滩项目将句于明年启动，眼该地区会成为掉成熟居住腹地馒杨浦平凉路生怒活圈生活机能怎较完善冷杨浦少有装的殿1亩0傍万方住宅小区倘2什、职业、职务煤生产企业观占渗50葬%纷以上肯一般受薪者为翼主辣针对性诉求重活点：膀两房面积纹在絮9贺0晋平米左右，总敏价控制合理雅房型规划经济昏实用浪在杨浦改善居鬼住条件，正是夹时候3、年龄宏集中船在陆36~4字5牧岁拒针对性诉求重胜点：革区域内不多见有的小高层产品暖栋距开阔医，极500闷0虚平米中庭花园棕欧陆风情的住卖宅滑面雄积渔9机0私平米左右企划思路探寻阅1所、以东外滩的煮耀眼前景吸引吸客源肤因为：敬本案周边除了掘废旧的工业厂孕房，还有破败躲的两层平房。遥目前的区域状俱况难以让人联累想本案为高尚精住宅区。坦所以：转我们要告诉客驻户本区域的发村展潜力。明年兄的东外滩项目扮启动后，本案董周边环境确实周会有改观。在截目前不能眼见扎为实的情况下哑，企划要引导扣客户构划美好吧未来。有2当、以独树一帜劈的欧洲风格走器俏杨浦赚因为：话杨浦新造的住均宅房以平实的释多层为主。象铲本案这样欧式京风格的小高层宾确不多见。材所以：纸我们要让客户坊感到花小钱买臭了一流的房子填，在杨浦区买药欧式的小高层桌着实让人羡慕样。（本案的客络源对住宅房仍呆持有相对保守轿的观念，所以蛛本案的建筑风畅格会得到他们且的认同。）借3丸、以优质的产昆品规划提升品抢质常因为：互我们耕有正1证0胡万平米小区规谜划，在杨浦属淘于大型住宅区递，更庸有债500识0撤平米中庭花园恼，让本案的品刊质领先杨浦。痰所以：慌企划包装上要益反复强调本案养的小区内部规蹄划。从规模、羊栋距到中央花唇园，一直贯穿娇整个行销过程撑，成为报纸稿费宣传的主题。情4虏、以小面积低鸦总价打动客户厌因为：锈本案房型经济俗实用。面积撒在未9剪0椒平米左右的两邀房占总房源锡的迁87纪%辅，总价毛在括4滨0温万左右。诸所以：汽我们要告诉客骑户小预算一样疫可以入住高尚辱住宅。在打品沉质的同时，突胁出本案的总价际优势。产品形象定位吗基于以上分析炕，我们将本案司定位为：痰东外滩生活圈觉，欧陆情怀实旁用住羡宅塔境1粱、东外滩生活爸圈套杨浦已经今非彼昔比。昔日以碰破旧厂房为标辫志的杨浦，至笑今虽仍未全部统改造完毕，但鄙五角场、控江删路、周家嘴路落一带，已初露笑繁华端倪。其厉他地区的旧房严，日后也必将绿动迁翻新，发亦展前景十分乐很观。更为令人洽欣喜的是：杨饼浦的东外滩工做程将于明年正映式启动。届时歼杨浦大桥两侧叛区域和复兴岛筒地区将成为开仿发重点。将来哲会与北外滩连禽成一片，形成遣外滩新景观带典。本案即在东钓外滩轴线上，乱正好借东外滩及的发展前景提摆升本案品质。2、欧陆情怀坚本案欧洲风格瑞的立面，在老巩杨浦比较少见池，但曲高并非副和寡。区域客银的选房观念较敲传统保守，与无众不同的住宅乏风格会让他们吉倍感自豪。因霉此，杨浦独树速一帜的欧风立仅面将是本案一堆大特质。3、实用住宅棍从客层上看，略进场的客户购渡买本案主要是你用来居住的，喇所以突出本案重的实用性应该避行之有效。撇材开周边环境不歼谈，本案的规富划非常不错。陶无论是小区内候部还是房型结薄构，都设计得滥比较合理而且热适宜居住。故征企划打算从产脾品本身的居住兆功能来挖掘客辱源。裙五、广告总精抖神及诉求款1催、举目远瞻明导日东外滩完特敞市政规划中的京东外滩项目即忘将启动，本案互将借东外滩改鲜造之东风大占适地势之利。虽毁目前基地仍略浊显偏远，但日丹后等东外滩沿男线的旧房拆除咱，周边气氛形钟成后，地段价变值不可估量。委2玉、杨浦老城，健平凉繁华生活咽圈巴杨浦老城百年冶历史悠悠，早京已是成熟的居净住腹地。平凉脂路黄金地段，画周遭生活配套蚂一应俱全。周槐家嘴路上易初带莲花大型超市夸，满足家庭购炸物的需求。杨击浦大桥近旁，遥多条公交线路移频繁往复，通情达市区各地。衫3付、区内稀有的霜欧陆风情阿杨浦新建的住衬宅传统保守，却很少有外立面竖上的变化与创卷新。本案大胆坏选用欧洲风格樱的立面，在杨陆浦区内尤为显梁眼。突兀于周瞎边建筑，会让至本案在区域客振心中形成档次盒感。辽4霉、隶1须0风万方小区邪，馋500朝0晌平米中庭花园拢在杨浦少见孕的样1潜0暑万方小区规模克。重500满0书平米的中庭花妈园，园内景致舱怡人，闲庭信痕步享受品质生奶活微。浆9迟幢小高层栋距肉开阔，保证采河光与私密，也谊为小区内绿化晃让出了位置。症5澡、适心宜居的康实用空间租房型控制合理牵实用，是理想谁的居家空间。咽舒适两房，朝川南的主卧与气劣派客厅，贴近振生活的人性规俱划。总价不高犬，花小预算就见可以邂逅大生双活。势综合以上广告表诉求，提炼出工广告总精神：毙定居东外滩，垦宜居经典尝家额征广告总精神要准求将楼盘最主劲要的卖点用最磁简洁的语句描由述，做到广告态思路明确，简致单易记。东外弟滩无疑是本案晨要着力宣传的旱地段概念，而攻欧洲的建筑元晕素在传统观念商中永远是经典怀的代名词。切六、阶段推广候策略派本案要抓的两早个宣传重点：欲一是劈东外滩生活圈押的前景己，二是删欧陆风情的实孕用性住宅奇。呀由于本案的客婶源多为区域客送，所以媒体通沙路遵循以下原监则：警1蛙、《新民》造株势，夹报唱主使角水2呆、户外媒体功指不可没蹄3茎、传统媒体为垃主，无特殊需喇要不做媒体通隔路创新第一阶段猫时间：引导预品约期红（持200到3李年尊5鸣月骆~箩8跌月中旬）抽主题：告知楼大盘基本信息，尾累积前期客源掉形式：制作销栋售资料、发布丸户外媒体慌在五角场、控绩江路等地区、衬附近住宅小区阅旁投放横幅胞在杨浦人流量杯比较集中的地圈方和易初莲花鸟做户外看板辣平凉路上悬挂部对旗造势引导抽制作简单的销促售资料，业务躁员用于定点派佩发第二阶段负时间：公开期档（蛙200朵3垄年掉8鞋月下旬）冲主题：欧洲风勾情的东外滩住提宅仇形式：易初莲拐花展示1、制作销海村2扬、燥8俭月下旬打一次携新民晚报，告解知预约信息哲3缝、肉8自月底在易初莲荷花作楼盘展示第三阶段任时间：第一强啦销持续挡（赠200尾3忙年搏9花月走~1聋2达月）悦主题：侧重本倒案品质（东外植滩欧洲花园）暗形式：报纸稿找，派夹报，商因场巡展购1跟、新民晚报开胖盘半版亿2哗、惩强销期每两周心投放一次晚报亮通栏、派夹报株（两者间隔）会3林、持续房期尖D智S海拜访昌4桃、显S违P必活动（沪东文片化宫）羽5寄、持续期降低荷报纸稿投放频者率第四阶段骤时间：第二强突销持续系（浸200晚4叉年膨1苹月锤~200厉4减年松5嗓月）秒主题染：谦500液0庙平米欧式中庭剖，总价实惠的俯经济房源木形式：报纸稿港，户外广告通1革、强销期每两狭周投放一次晚断报通栏、派夹警报（两者间隔侍）诉2池、迹拉横幅、楼幅脂造势注3生、偏S疲P命活动（东宫、秩中庭花园内）焰4顶、持续期降低朽媒体频率第五阶段乘时间：扫尾期宇（湖200翅4母年俭6触月球~崇7巩月）作主题：现房亮介相，最后让利虾大行动形式：报纸稿着1摩、老客户回访塌（参观样板房佳）供2英、晚报清盘稿忌七、售楼处风键格建议营本案售楼处为武长蛇2宾4批米，符宽松1驱2嗽米，总建激面特57膀6糖平米的两层建临筑。现分别对兴一、二层规划忽作以下建议：谣总体风格：蒸与住宅风格一备致，室内装潢呈布置融入欧洲立元素叠1挎、售楼处一层吼主要作为模型患展示及洽谈区随A占、进门处设销到控台，背景逮为逼LOG凡O尚墙。运B阀、在一侧开辟麻裱板区，放置炸有关楼盘介绍挎的展板。锤C摧、裱板旁放置铃本案大模型，胖模型区挑空，起可显得气派宽摘敞角D恰、另一侧开辟案洽谈区，安排眠三到四组开放湖式销售桌椅，绵两组私密性较岛强的洽谈桌椅糖E仙、安排一私密脊处做洗手间柿2开、售楼处二层弃主要作为样板飘房展示区导A晒、本案两房居换多，所以用主猜力两房房型做绩样板房稻B伸、样板房周围镇建议做模拟绿后化及景观广告预算表谜本案一期总销询金额增约饿2.结4瘦亿，广告总预岗算愁360屑万字(咳约占总销金额敞的赞1.5%在)握。斩项目困内容说明哈单价甜备注穗固定成本董样板房衫售楼处二层古12.0植模型盯10.0带透视图颤鸟瞰、总坪、关单体撇3.0怖售楼现场渔售楼处一层蝇12.0之户外看板轻沪东文化宫、巴五角场、易初赔莲花掘35.0婆引导旗