南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告

----南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告前言本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研我们发现南京市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足，市场对停车场的需求十分迫切。第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析 .立项目的（项目综合说明）1.1项目说明十一中待建地下停车场范围——十一中停车场建在十一中(南大附中)操场下，东起鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。二中待建地下停车场范围 ——位于鼓楼区东北部地区的南京市第二中学停车场建设项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一 OO二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。1.2项目所在区域宏观环境分析1.2.1鼓楼区的规划鼓楼区位于南京城区中部偏西北，是南京市政治、经济、文化的中心城区，也是江苏省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积24.68平方公里，东以中山路、中央路为界，与玄武区为邻，南以汉中路、汉中门大街为限，与白下区、建邺区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以中山北路为界与下关区相连。全区总人口为 638330人，总户数为 199951户，人口密度为每平方公里25864人。其中受过高等教育的人群占33.35%，人口数量为203387人。详情见下表。表1鼓楼区人口受教育程度分布6岁及6岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程度人数60985820338716295414917173914比重10033.3526.7224.4612.121.2.2鼓楼区主要经济指标图1鼓楼区主要经济指标---------鼓楼区的主要经济指标如上图 1所示。工业总产值实现了 3.56亿元，比去年同期增长了42.8%；全社会固定资产投资完成 9.98亿元，比去年同期增长 40.8%；实现社会消费品零售总额31.16亿元，比去年同期增长了 22.9%。鼓楼区作为南京市最早成型的经济、政治、文化中心是南京市的重要组成部分，周边生活和商业配套非常成熟，南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地位可见一斑。1.3相关政策法律环境1.3.1对停车场所的相关政策法律环境在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始对停车场的规划和建设予以高度关注，南京也对停车出台或即将出台一些政策。住宅车库的契税自今年4月1日起，住宅车库的契税征收比例从 2%上调至 4%。但是由于南京市拥有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。停车配建标准2003年5月，南京市规划局针对南京的实际情况实施了新的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，规定一般住宅区中，每 10户要有8个以上停车位，每一幢别墅则要配备1.5个停车位。凡是建筑面积超过1000平方米的新建筑物应配建相应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来的0.3提高到0.8，即达到10户8个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配建标准则要达到1，即1户1位；社会停车场周围200米范围内不许设路边停车；对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。针对在路面上停车的情况，《关于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见》提出路内停车场不得占用人行道的盲道设置，停车泊位必须满足以下条件：双向道 12米以上，容许双侧停车， 8-12米容许单侧停车，不足 8米禁止停车，单行道和巷弄都是 9米以上容许双侧停车，6-9米容许单侧停车，不足 6米禁止停车。1.3.2汽车产业的相关法律政策新《汽车产业发展政策》在今年6月发布的新《汽车产业发展政策》中明确提出，“各城市人民政府应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。为规范城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。 ”新《汽车贷款管理办法》央行和银监会于 2004年9月中旬联合公布了新的 《汽车贷款管理办法》 ，该办法将自2004年10月1日起施行。新《办法》对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷---------机构范围。在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新《办法》沿用1998年的规定，设定了最长为 5年的贷款期限，并彻底终结 “零首付 ”，贷款买车最少要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。1.4南京市私家车保有量与停车泊位对比分析图2南京市2004年车辆保有量与泊位比1999年的时候，我市的机动车只有13万辆，停车位是6万个，几乎是每2辆车拥有1个车位。大约10万多个。根据有关部门统计,目前（2004年）南京市的机动车保有量已经超过60万辆，其中私家车占了20%，将近12万辆。今年2月份，私家车比去年同期增长了57%。与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，南京市的停车场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。南京目前共有各类停车场近1400处，泊位75000余个。其中只有697处共30000个泊位是向社会开放的（包括路内临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近40%。目前南京机动车拥有量与公共停车位之比为7.7：1，私家车拥有量与公共停车位之比为4：1。由此可以看出，目前南京市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能够圆一个有车梦，那么，给爱车寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年内南京市对于车位的需求将有持续的增长。1.5南京市目前停车场的经营现状及成因分析目前，南京市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两重天。一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在南京的地下停车场总是处于“吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有20%-30%的闲置率。出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。南京地下停车按小时收费，一般分为中车 6元、小车5元，如果是电子计费， 1小时零5分钟就要收12元。而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停到天黑都行，中车 5元、小车4元。目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。2.项目市场调研结论摘要调研目的通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当地的科学合理规划提供有效的依据。调研范围二中地下停车场项目的调研范围：以南京二中操场为中心点，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至南瑞路。该区域内居住区较多，人口密度大，有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市先锋及汇林绿洲等。---------十一中调研范围：以南大附中（即十一中）为中心点，直径 1公里范围内，东至高楼门，西至上海路及北京西路，北至傅厚岗及大方巷，南至汉口路。二中、十一中周边总体环境分析2.1周边交通及停车现状（见报告附件项目地示意图）二中周边交通及停车现状：二中全名南京市第二中学，地处鼓楼区东北部。北临黑龙江路，东靠金贸大街，南临新模范马路， 与中央门比邻， 有多达30多条公交线路及一条地铁线路经过， 发达的公共交通网络，交通十分便利。由于二中周边属于鼓楼区的老城区，周围的老居住小区如建设新村、长江新村、工人新村等多建设较早，一般都没有建车库，私家车保有量很低；而目前新建、在建的楼盘如城市先锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓北的高档住宅区，都建有车库，其业主的私家车保有量明显高于南京市平均水平，被称为南京中心城区的最后富人区。目前在区域内的私家车保有总量约为 500多辆，私家车保有率约为 60人/车。项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区内停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中正规停车位生活区外75个左右，生活区内 200多个。十一中周边交通及停车现状：十一中全名南京大学附属中学， 学校地处南京市中心， 毗邻鼓楼广场， 北靠湖南路，东依中央路，南临北京西路，西偎中山北路。学校占地面积27241平米。项目地区域位处繁华的鼓楼区商业地段，区域内企事业单位、商铺、写字楼数量众多，车流量非常巨大，高峰时期的车流量达 100-140辆/分钟，即使在非高峰时期也达到50-65辆/分钟。但是区域内的老式居住区偏多，一般没有配套的停车场，该区域内拥有私家车的住户比例处于南京市普通水平。项目地区域内现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区内外、收费停车场）停车位 1250个左右，单个车位面积4~14平米不等，其中对外开放的正规停车位 510个。2.2周边商业现状二中周边商业现状二中毗邻南京市第三商圈 ——中央门。中央门地区一直以来都处于城北地区的核心地位，聚集了各类商业网点 460多家，年成交金额 100多亿元，接近南京第一商圈——新街口商圈。与新街口地区的大型商业不同，中央门商圈除了有财富的聚集地，成就了很多的百万富翁。十一中周边商业现状十一中位于鼓楼区中心，地处湖南路、山西路的强力辐射区内。湖南路作为南京三大成熟商圈之一的第二大商业圈，人气不断上升。目前，一千多米的湖南路上聚集了各类商家 200余家，其中国内、国际的名牌、精品、专卖店占 85%以上，全街连续4年销售额超过 30亿元。---------3项目周边环境综合分析通过对宏观经济环境及地区经济状况的研究我们发现，十一中及二中地下停车场项目，都位于经济、文化、交通发展水平较高的鼓楼区人口密度较高的居民聚集区内部，居民平均文化水平与收入水平都高于南京市平均水平，商业发展后劲也很大，这个地区的停车设施规划应该充分考虑到满足现状与超前设计并重，以利于区域的协调发展与进步。项目立项意义立项思路确立“以科学的发展观”建设和管理城市的思想。以“统筹发展为原则，以科学规划为手段，以完善配套为重点，以市场运作为主题，以政策支持为保障”的总体思路，通过科学规划与运作解决目前鼓楼中心地区和北部地区商业设施配套相对不足的问题，通过二中、十一中地下停车场项目的规划开发，实现城市的土地经济效益，环境效益和社会效益的最佳组合。迫切的市场需求在两个项目地区域（定义见调研范围）集中了十几个生活小区，同时周边的公共性设施及服务性设施也日趋增多，高档餐饮、娱乐设施鳞次栉比。但是由于前期规划上的不足，使得目前该区域内各种设施形态分布不均。这其中停车供需失衡问题尤为突出。目前项目地区域内大部分车辆停靠在小区路边临时车位及小区之间的道路沿线，车位的需求已经远远大于供给，加上该区属于城市繁华商业区，来往的车流很大，使得乱停车现象非常普遍。同时，两个项目地区域内的新建住宅、商住等房产项目正在如火如荼的进行中，未来几年内住户数量和私家车数量会不断攀升，若停车设施不能及时跟上，问题会愈加的严重。良好的社会效应随着我市经济的迅速发展，车辆密集度的提高，车辆的静态管理和配套建设成为制约我市发展的瓶颈之一。据权威人士介绍，我市老城区在1997年之前建设的小区大都没有把停车库纳入规划中，有的只有自行车停放处。现在机动车越来越多，居民的私家车拥有量也不断扩大，没有车库，这些车只能占用消防通道、小区绿地和公共走道，不仅给居民正常生活带来很大的不便，还带来安全隐患。新城区建设得晚，相对来说停车条件要好一些，但也不能完全满足该区域未来发展中对车辆停放设施的需要，解决这个问题的主要方法就是增加停车设施供应。地下停车场作为一种停车场设施的主要形式，以其占地面积小、有利于集中管理、不占用地面空间等优势已经成为一些发达国家大力发展的停车模式。在巴黎等大都市中，一半以上的车辆都是停放在地下的，因此发展地下停车场，更有利于控制城市繁华区内的车流量，减轻交通压力。如果在项目所在地建设地下停车场就可以大大缓解当地的“大车流、小车场”的矛盾局面，对路边空地随意停车现象起到有效的遏止作用，从而对当地的市容市貌、商业发展都会有很大程度的促进作用，因此具有良好的社会效益。---------项目定位建议方案十一中地下停车厂综合项目的规划定位：按照 “利用地上操场的地下空间兴建的地下停车及商业综合服务中心”，地下共两层，建成后，地面保持原有功能，地下综合停车及商业配套主要包含的内容有：出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。二中地下停车场综合项目的规划定位： 按照“利用地上操场兴建的地下停车场及商业综合服务中心”，地下共一层，建成后，地面保持其原有功能，地下综合停车场主要包含的内容有：出租式集中停车场、商业仓储配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究论证。定位建议方案说明正是在这样的大环境中，二中及十一中地下停车场综合项目被定位为集中式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合项目，同时地面部分将复建为学校操场并修建地下广场的人行、车行出入口。这两个项目的出现将在改善区域居民生活质量、增加人均公共建设面积的同时，也将使停车位的供需失衡状况得到很大程度上的改善。大型停车场的出现在一定程度上，也能促成新的消费形态和生活方式。在私家车日益普及的今天，驾车购物正在被越来越多的人所接受，例如十一中项目地处鼓楼中心经济中心，当停车难的问题解决后，周边的有车族将会很乐意的到此来消费。同时，停车位供给充足，必将改善目前乱停乱放的现象，在整个地区街道变得更加整齐，予人以良好市区规划的印象，从而提升了地区的地位，塑造了良好的形象。投资财务分析表明十一中项目可行、二中项目现有规划方案不可行十一中地下停车场综合项目：通过对十一站中地下停车场综合项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该项目从第 2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第12年开始，年税后利润均高于1000万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。项目投资回收期：9.61年(不含建设期1年)，内部收益率:9.72%，从中长期发展及收益看，该项目具有较好的投资价值。二中地下停车场综合项目：通过对该项目投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益，由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源。可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。关于投资招商政策的建议：由于这两个项目从投资回报角度来说比一般的房地产项目的收益是偏低的，建议政---------府在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。以吸引社会资金投资该项目。第二部分二中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究二中地下停车场项目市场现状调查1.1考察范围说明二中地下停车场项目目标市场区域： 以南京二中操场为中心的周边 1平方公里区域，即向各方向辐射 500米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。该区域内居住区较多，人口密度大，计有工人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区及汇林绿苑等新建居民下小区。1.2项目地区域内人口密度及分布情况项目地位于鼓楼区东北角，城市功能以居住为主，区域内的生活居住区较多，目前约有近9000户左右的住户，人口密度接近2.7万人/平方公里，同时，随着汇林绿洲二期、三期及金贸花园后期等新建楼盘建成并使用，这一数字还将继续增大（按每户2.9人口的标准计算）。由于这里的居住区不是一次规划、建设的，因此居住区楼盘情况比较复杂，既有建于八、九十年代左右的楼盘，如长江新村、建设新村等，也有刚建成不久或正在建的，如金贸花园、汇林绿洲等。老楼盘外观大多比较陈旧，内部居住环境相对较差，而新楼盘内部的配套设施完善，居住水平较高，居住环境较好。同样，受新旧楼盘分布影响，该社区居住人口分布情况相对复杂，社区内人口分布情况大致如下：家庭年收入范围5万以下5~10万10~15万15~20万20万以上分布比例33%30%22%11%4%职业结构企业人员政府官员教育科研人员私营业主、商人其它分布比例35%15%15%10%25%通过调查，该区域居住人口以工厂企业的一般员工为主体，集中居住在老的生活社区里，其总体收入水平处于南京市中等水平。从收入水平来看，这一部分人群的汽车保有量要低于南京市的整体标准。1.3项目地区域内汽车保有量情况该区域内收入水平较高的拥有私家车的住户集中在汇林绿洲、金贸花园等少数几个新楼盘中。目前南京市人口数与私家车数之比已在 50：1左右,年度增长率 15%以上。随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽车增长量很快，小汽车越来越多的进入家庭，市民出行方式与购物理念相应的改变，对商业设施布局、汽车的停放都提出了更高的要求。二中地下停车场项目地区域内的私家车总保有率：---------二中地下停车场项目地区域内的居住区可分为两部分：一块是年代相对较久的老居住区，该居住区内住户的生活水平一般，拥有私家车的住户不多，私家车保有率约为每200人/车，这个偏低的数字并不是说该地区居民私家车拥有量大大低于南京市平均水平，而是由于没有合适的停车设施，一部分经济情况较好的有车业主已将区域内的房屋出租而另购置了新的房产而搬离了老居住区；另外一块是新建时间不久的以汇林绿洲、金贸花园为代表的新居住区，该居住区内住户的生活水平相对较高，私家车保有量较多，800户左右的人口拥有400多辆的私家车，私家车保有率远高于南京市一般水平5倍以上。本次调查显示，目前汇林绿洲一期共有住户420户左右，拥有私家车300辆左右，其中有少部分公牌车（数据来自汇林绿洲物管人员）；金贸花园现有住户300户左右，拥有私家车 120辆以上（数据来自金贸花园物管人员）；其它的老居住区有住户8000多户，拥有私家车100辆左右。调查结果显示，所以由这两块居住区组成的项目地区域内的私家车总保有率约在每人/车左右，与目前南京市平均水平持平。随着鼓楼老城的改造以及一些新楼盘诸如汇林绿洲二三期、金陵大公馆、城市先锋等项目陆续出现，在未来几年中，该区域内车辆的保有量预计会增大 3倍以上，即达到1500辆左右。如果配套设施道路情况改善、 停车场的建设能相应共同发展的话，私家车的保有量将会更多。项目地区位于鼓楼区东北角，区域内住户情况相对复杂，既有年代长久的南京市老城居住区，也有南京市比较高尚的新建居住区， 私家车占有率情况也因此相对复杂。项目地区域内私家车的价格档次：项目地区域内私家车的价格档次主要在4~30万之间，有别克、帕萨特、马自达、派力奥、赛欧、桑塔那、富康、长安、奇瑞、现代等品牌。区域内车流量调查：调查时间：2004年10月8日星期五14：20非高峰调查地点：二中与传染病预防医院交汇前的路口人流： （10辆自行车 +6行人） /分钟车流： 8辆/分钟车流结构 出租车 公交 小车 其它2辆——4辆2辆25%——50%25%通过对项目地区域的调查显示，该区域内的车流量组成以私家车为主，这部分车辆有随时在该区域停车的需求。---------1.4项目地区域内现有车位及汽车停靠情况调查根据对项目地周边500米范围内的实地调查数据显示，项目地区域内的正规停车场由单位停车场、小区内停车场及路面的收费停车场组成。由于单位及小区停车场只对内开放，因此真正对外开放的正规停车场只有两个路边收费小型停车场。其余主要是路边临时非法停车场。停车场数量少、规模小、车位总量严重不足，由此而导致的突出问题就是区域内路面停车现象比较普遍，交通拥挤，存在安全隐患。项目地区域及其周围地区内的居住区以较早年代建成的老居住区为主，由于早期停车问题尚不严重，因此这些老式居住区都没有配套的停车场所，由于老居住区内私家车保有量较少，停车问题还不算严重；而在为数不多的新建居住区中，尽管都建有停车场，但是由于早期对停车问题的认识滞后，使得配套建设的车位数量已不能满足目前住户的停车需求，如汇林绿洲，现有车辆数 300，车位130个左右，给居民生活、停车带来了诸多不便。项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区内停车场）停车位400个左右，单个车位面积4~8平米不等，其中生活区外75个左右，生活区内200多个（包括小区内道路上临时的）。具体情况如下表：调查区域内停车状况汇总调查时间：10月8日11：00-17：00周五注：非高峰停车时间段地址拥有车位 泊车数量 性质 收费标准许府巷中央路至金贸大街段 106临时、非法 路边收费停车场：白天 7：00—19：00，小车6元/次；夜间19：00—7：00小车9元/次（该收费标准为区域内两个路面停车场的收费标准）长江科技园门前104单位自用二中南门对面86非法丁家桥小学旁157路边、收费南昌路与金贸大街交叉南3010路边、收费二中对面农贸市场门前1511临时紫会苑，黑龙江路18号308小区内路面上停靠汇林绿洲13050小区地下停车场、区内路面上金贸花园100以上——小区内路面上南昌路上209路边临时、非法调查区域车位使用饱满率调查时间：10月8日11：00-17：00周五注：非高峰停车时间段；使用率50%左右，汇林绿洲晚间高峰停车时间段溢出率在10%以上。（溢出率由汇林绿洲物管提供，溢出车辆大多非法停靠在区域内路面上）---------项目地区域内现有汽车保有量及车位分析：注：图中正规停车位包括区域内单位停车场、小区停车场及路面收费停车场。调查发现，数量少、规模小、总量严重不足（晚间停车还需 300个以上车位白天办公还需100多个车位）是目前项目地区域内停车位的现实写照。现有的车位已经不能远远不能满足居民出行的要求。目前面临的突出问题就是停车设施严重不足，小区内外路面停车现象非常普遍，同时区域内道路情况不佳，交通拥挤，矛盾突出。解决这一问题的途径除去改善路况外，更要建造停车场，增加停车位的数量。1.5项目地周边区域现有商业及公益设施情况经过调查，目前项目地区域内的大型服务性设施很少，现有的商业设施以小型商铺为主。项目地内销有商业及公益设施情况如下表：调查区域：北至黑龙江路、南至新模范马路、东至中央路、西至紫竹林与东柏果园。项目地区域内现有公共设施情况表设施类型、名称数量、名称类型分布状况（相对于项目地的方位）教育科研3处；南京二中、丁家桥小学、紫竹林小学中、南、北医疗卫生2处；老年康复医院、传染病医院南、西金融机构多处；商行、建行??黑龙江路、中央路体育用地3处以上；二中操场、小区内健身场所南居民广场多处；小区内部小型活动场所各小区内部商业用地大型酒店、宾馆 3处以上；鑫天成酒店、南瑞宾馆等 南昌路、黑龙江路美容、美发店 10处以上，小型 黑龙江路、许府巷、南昌路娱乐场所（网吧、影院等等） 3处以上，小型 黑龙江路、南昌路超市4处以上；苏果、华联、联合利华、时代超市 黑龙江路、南昌路大型农贸市场 南昌路农副市场（中型） 南大型商场 时代购物中心 芦席营街各类小型商铺180处以上 黑龙江路、许府巷、南昌路书报亭 5处南昌路、黑龙江路公厕3处以上 紫竹林、黑龙江路---------项目地区域周边单位及工厂分布情况工厂单位名称 分布位置长江科技园（原 720厂） 项目地东，毗邻跃进汽车集团 项目地东 500米外国电自动化研究所 项目地西南 1000米左右区域内现有居住户 9000多户，2.7万左右的人口。项目地区域内现有公共建设面积约在4万平米左右，实际人均摊有公建面积 1.5平米左右，这一水平低于经济发达地带城市人均商业及公建配套设施建筑面积 3平米/人的正常标准。具体情况见下图：项目地区域内人口实际所需公共建设面积与现状比较及未来趋势发展分析：通过以上调研数据，可以看出，尽管项目地内居住区建成时间较久，项目地区域周边的生活环境已经相对成熟，但是人均占有公共建筑设施面积不足，尤其是一些公益性设施。在现有的公益性设施中，项目地区域周边居民对文化类活动场所、体育类活动场所及居民休闲广场的需求较多，后期应加大对此三种场所的开发建设。1.6二中地下停车场综合项目现状调研结论综述项目地区域内对停车位的市场需求非常迫切，需求增量较大，但市场供给不足，并且这一差异还在继续扩大。目前项目地区域内主要消费形式为露天沿街停车位，安全性与服务质量较差，从而对小区消防安全等造成隐患，同时，由于项目地区域内道路较窄，路况不佳，沿街停车对道路交通的影响很大。鉴于以上种种原因，在改善区域内路况的同时，亦须为车位的未来需求正在不断增长这一现实状况寻求长期的解决办法，即增加停车位的供给。以目前区域内土地的使用情况来分析，大趋势是修建中等规模以上的地下停车场。1.7二中地下停车场综合项目定位研究近两年来，根据南京市城市总体规划，鼓楼区东北角区域作为城市交通中心枢纽地段大量的80年代以来不同时期的居民小区、学校、医院、工厂、办公楼是这个地区建筑的主体，周边新开发的中高档居民用地也很多，居住密度较大，根据调查，二中附件居民小区由于年代久远基本没有配套的停车设施，而大量在这一地区办公的机关及单位自身的停车场的配比也远远不够，另外周边新开发的中高档商住楼及公寓项目也很多，这些项目的车位配比也只能满足小区自身目前的停车需求。在迫切的市场需求下，根据停车场的服务半径为 300-500米，确定十一中地下停车库的服务范围为以二中操场为中心的周边 1平方公里区域，即向各方向辐射 500米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹林与东柏果园。具体定位设计指标见2.中的分析。---------项目定位设计二中地下停车场项目的规划定位建议确定为“利用地上操场兴建的地下停车场”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下综合停车场主要包含的内容有：出租式停车场、预留的公益性配套面积，本项目将主要为解决鼓楼区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，除需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究。建设规模初步测算表二中操场地下广场地面广场（基地面积）21520平米地下一层平面17430平米停车数量382个总建筑面积17430平米2.1建议定位方案设计依据“地下负一层安排停车场”进行规划，层高按远期二层机械式停车场的标准进行层高设计预留，再通过商业化运作，减少投资商的运作风险。根据第二部分现状调查结论及未来预测给出下图所示定位配比方案：（1）项目基本定位项目主体停车产权式停车场及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合体总适用范围停车场、商业设施、公益设施建筑面积17430（平米）基地面积21520（平米）地下一层平面17430（平米）出入口标准负一层人车分流、双车道层高标准负一层4.5M仓储及体育用地停车位数目停车位平均面积负一层4000（平米）382*2（个）34（平米）（2）项目市场定位出租车位数 停车场面积 仓储及商业用地负一层 382134304000---------开发定位说明根据现状情况分析以及对市场需求的调查，我们认为，将二中地下停车场项目的开发功能定位为以商业及公共停车为主的地下综合体，地面广场除保留学校原有操场，主要为增加车行及人行通道，设计原则为保持区域交通流量并有效疏导有停车需求的车辆。根据目前的地下空间， 开发建设意向如下：地下一层作为停车场，根据规范 “停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为34m2。按照总的建筑面积，初步测算二中广场可提供的总的停车规模为382个。2.2定位方案要点地面部分：学校操场 +人行地下过街通道二中操场：原二中操场复建，增加地下广场车行、人行出入口；人行地下过街通道，地下停车场人行出入口：沿二中操场两侧各设两个出入口（见设计图），设计为人行入口，人流可步行进入地下广场负一层，并可在未来全部改建为停车场。地下停车场车行出入口：沿二中操场周边设三个出入口（见设计图），设计为双向双车道车行出入口，车流可直接进入地下广场负一层。地下负一层:集中出租式停车场 +商铺或公益设施商铺或仓储用地部分：4000平米，作为地区货物储备中心为周边各类单位提供货物仓储及物流转运服务。出租式车位： 382个车位：停车场 4M层高为改建立体式车库预留。2.3定位补充说明层高：本项目考虑设计层高负一层为 4米，本着实现地下土地效益的最大化的原则，在若干年后可改建为立体式双层地下停车场。即可实现 1变2。地下人行通道：尽可能不影响现有交通布局，并对车流与人流进行联通，解决过街人流和车流的矛盾。其它：本定位建议不考虑人防工程标准。通风口：考虑沿人行楼梯设置通风管道项目投资收益分析3.1项目资金投入情况分析经过初步计算，项目静态总投资为7344.95万元。成本测算---------二中地下建筑总建筑面积为 17430平方米；二中地下广场项目投资估算表序号项目 计算公式 造价（万元）土地取得费1.1土地出让金前期工程费2.1临时水电路及场地平整费建安费*0.3％14.382.2规划、勘查、设计费建安费*4.1％196.532.3可行性研究建安费*0.1％4.792.4规划许可证建安费*0.2％9.593.1建筑安装工程造价0.2750万元×174304793.303.2招投标费建安费*0.2％9.593.3施工执照费建安费*0.1％4.793.4质量监督费建安费*0.25％11.983.5工程监理费建安费*0.6％9.594地面操场迁移及复建150万元+0.04×215201010.805管理费建安费*5％236.976财务费建安成本*12％568.727不可预见费建安费*10％473.93合计7344.95二中地下广场投资估算表备注：1）工程造价按3600元/平米计算；总费用中未包含土地出让金和财务费用；2）地面操场绿化迁移费用：150万元；复建费用按400元/平米计算；3）不可预见费里重点考虑地下排水工程的费用；（4）单方成本： 7344.95/17430=4214 元/平米；单个车位平均成本： 4214元/平米*34=14.33万元/车位。收入测算（回报分析）可租售面积及可产生效益单位汇总表项目建筑功能项目建筑面积（ M2）地下汽车库（辆） 382收益预计表总计建筑面积（平米） 17430出租车位数 382---------出租价格 400元/月出租车位年收入 183.4万元需要说明的是，在以上预计项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。市值及收益预测4.1建成后收益预测二中地下停车场综合项目投入建设当年开始进行相关车位、商铺的预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施经营的依据：二中地下停车场综合项目各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；仓储面积出租率的取定：基本上按照正常经营年按90%的比例取定；各种税费按国家标准计取；出租物业经营成本按租金收入的 8%计取；物业经营模式：见项目市场定位表，出租收入：总计年均出租收入为： 297.7万元物业出租收入（以 20年经营期计）汇总，根据附件财务推算表数据计算：建筑功能出租面积出租基价20年租金总收入（万元）车位382个4800元/年/个4388仓储4000平米180元/平米/年1565合计租金总收入5953项目租售税利预测：根据附表可知：工程以20年经营期计可实现税后总利润-1871万元人民币，年均税后利润为-85万元人民币。根据现金流量分析，详见附表：财务推算表。5.项目投资价值分析5.1二中地下停车场综合项目投资收益指标分析根据对一期工程项目开工后21年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，二中地下广场项目一期工程未来财务指标状况如下：项目从第十二年开始每年有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，但是从总的项目20年总收益数据分析，该项目在21年时累计亏损-1871万元人民币，年均亏损85万元人民币。5.2项目投资价值判断---------通过对二中地下广场项目规划数据的投资规模、收益预测及市场需求状况等方面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益。5.3项目可行性判断：项目目前规划方案不可行对项目的几点建议6.1项目的投资吸引力由于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益来源，在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确政策。以吸引社会资金投资该项目。6.2关于停车场的设计可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务设施与公益设施的设计。二中地下停车场财务推算总表起始年限建设期始 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年合计一经营收入总出租车位数(个)382年度出租率 11111111111111111111年度出租量2673253443443443443443443443443443443443443443443443443443446781租金价格(元)48004944509252455402556557315903608062636451664468447049726074787703793481728417车位租金收入 12816117518018619119720320921522222823524225025726527328128943882出租仓储面积 4000年度出租率 11111111111111111111年度出租量3600360036003600360036003600360036003600360036003600360036003600360036003600360072000租金价格(元)180180180180180185191197203209215221228235242249257264272280仓储面积租金收入 656565656567697173757780828587909295981011565合计 193225240245251258266274282290299308317327337347357368379390二营业税及附加111313141414---------1515161617171818191920212122333三管理费 6777888889991010101011111112179四经营成本或折旧1停车位及仓储面积折旧(出租)71671671671671643043043043043014314314314314314314314314314371622停车位及仓储面积房产税(出租)1923242525262727282930313233343536373839595财务费用出租房产经营成本1518192020212122232324252526272829293031小计7517577597607614764784794814821971992002022042062072092112138234五税前利润 0(574)(551)(540)(536)(532)(241)(235)(229)(223)(217)76839097104111119127135143(8746)六所得税 0(189)(182)(178)(177)(176)(79)(78)(76)(74)(72)25273032343739424547(921)七税后利润 0(385)(369)(362)(359)(357)(161)(157)(153)(149)(145)51566065707580859096(1871)八年均税后利润(85)注：“（） ”内数字表示该项数据值为负数。第三部分十一中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究十一中项目前期市场调查——现状调查1.1考察范围说明本项目目标辐射区域，以南大附中（即十一中）为中心点，周边 1平方公里范围内。本次考察区域范围：东至高楼门，西至上海路与北京西路，北至傅厚岗与大方巷，南至汉口路。1.2项目地区域内人口密度及分布情况项目地位属鼓楼区，处于中央北路、北京西路及云南路所围成的地段之间，该区域---------地处南京市的经济中心，异常繁华，城市功能多样，商业与居住并重，是目前南京市成熟度较高的区域之一。在本次项目地所辐射的周边 1平方公里的区域内，既有繁华的商业地段，亦有较密集的居住区，如傅厚岗居住区、渊声巷小区等，情况复杂。另外项目地周边的居住小区大多是建成年代较久的老式小区，因此尽管项目地区域位处南京市繁华地段，仍有许多居住区内部的条件不佳，配套设施不齐全，居住水平一般。经过调查，目前项目地周边区域内现有居住区 10个左右，分布在中山北路两侧及中央路东侧，现有居住户约4900户左右，人口密度1.42万人/平方公里，（按每户2.9人口的标准计算）。该区域内现有居住人口职业分布及收入水平情况如下：人口分布统计表收入范围5万以下5~10万10~15万15~20万20万以上分布比例28%28%27%13%4%职业结构企业人员政府官员教育科研人员私营业主、商人其它分布比例20%17%18%28%17%通过调查，该区域居住人口以私营业主、商人及企业人员等人群为主，其总体收入水平高于南京市一般收入水平。仅从收入水平来看，项目地区域内居住人群的汽车保有量与南京市的整体标准持平。目前南京市现有人口数约 650万，私家车数量在 12万两以上，人口数与私家车数之比在50：1左右,私家车保有量的年度增长率在15%以上。（以上数据来自统计局官方网站）1.3项目地区域内汽车保有量情况随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽车增长量很快，拥有私家车的家庭越来越多，市民出行方式与购物理念的改变，对现有的商业设施布局尤其是汽车的停放提出了新的更高的要求。十一中地下停车场项目地区域内的私家车总保有率：项目地区域内的居住区有新建成不久的居住小区如云岭居、天鹤文元及傅厚港一带的部分小区，也有年代相对较久的老式居住区如二条巷居住区等。年代较久的老式居住区内住户的生活水平一般，同时小区无配套的停车场，受这一停车条件的限制，该区域内拥有私家车的住户不是很多。云岭居是新建成不久的新居住区，小区内有配套停车位近100个，拥有100多辆的私家车。经调查后初步估计，目前区域内私家车保有率约在65人/车左右，略低于南京市一般水平。另外由于项目地位处繁华的商业地段，区域内企事业单位、商铺、写字楼数量众多，由此而产生的车流量是十分巨大的。这些车流中有小部分车辆的停放在内部专用的停车场所，但是仍有大部分的车辆无配套停车位，乱停乱放在项目地地周边。如若将这一部分车辆也考虑在内，则项目地区域内的汽车保有量将远远高出目前南京市汽车保有量的正常水平。项目地区域内私家车的价格档次：项目地区域内私家车的价格档次范围较广， 主要集中在 8~40万之间，有帕萨特、尼---------桑、别克、雪铁龙、、蓝鸟、长安福特、现代、桑塔纳等品牌。区域内车流量调查：调查时间：2004年10月8日星期五非高峰期10：30高峰期17：55调查地点：渊声巷与中山北路交汇处人流（85辆自行车+42行人）/分钟非高峰期车流50~65辆/分钟非高峰期车流结构出租车公交小车其它30%18%42%10%高峰期车流100~140辆/分钟高峰期车流结构出租车公交车小车33%17%50%注：以上车流以道路畅通时为标准。1.4项目地区域内现有车位及汽车停靠情况调查项目地区域位于南京市市中心，地处繁华阶段，项目地附近的商铺、写字楼鳞次栉比，同时由于临近中山北路及北京西路这两条市区主干道，由此使得项目地周边的车流量非常高。项目地区域及其周边区域开发较早，是目前南京市成熟度较高的地区之一，但是由于前期对停车问题的认识不够，使得区域内大部分居住区无配套的停车设施，无法满足居民正常的停车需要。同时，由于项目地周边车流量巨大，尽管建有停车场，但是数量却不能满足停车需求，这使得项目地区域附近路面的乱停乱放现象非常普遍，给周边的居民生活带来诸多不便的同时，也影响了正常的交通秩序。在项目地区域周边，除去部分商业设施自身配置的停车场外，尚零散的分布着几个中、小型停车场，但是停车场的分布不够合理。项目地区域内现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区内外、收费停车场）停车位1250个左右，单个车位面积4~14平米不等，其中对外开放的正规停车位510个，晚间高峰期溢出率再6%以上，具体停车状况如下表：区域内停车状况汇总调查时间：10月8日9：00-13：00周五注：非高峰停车时间段地址拥有车位（个）当时泊车数量（个）性质租售状况、收费标准十一中前至市口腔医院段 4022路面收费 6停车场收费一般标准： 白天7：00—19：00，小车6—10元/次，夜间 19：00—7：00，8—13元/次；车位租赁费用情况： 240—400元/月新晨国际大厦 10027对内/400/月，地下湖北路2号盛世网络 15—— 对内---------江苏大酒店7045路面、地下，收费对外湖北路工商银行停车场46（有26个在益来）15路面、地下，对内益来国际广场停车场200——路面、地下，暂未开放中山北路26号152对外华美达怡华停车场8730内、外中山北路49号中苑宾馆307内、外中山北路49号旁机械大厦6023内、外200多/月中山北路55号国税局1215对内鼓楼医院门旁 107对外鼓楼街5号药监局 605对内为主；10元/小时北京西路2号2512内、外北京西路8号1312外天津路1—3号4033外，6、8、10南大附属鼓楼医院前2525非法鼓楼邮局103内中山路鼓楼医院内4035路面/地下，对外大钟亭路5037路面临时7、9、11湖北路小区路边4—12号7020路面暂未收费湖北路18号、42号7031院内、路面8元/次青云巷翠琅周边209非法渊声巷13号、24号小区277路面渊声巷紫金林酒店门前107非法鼓楼区二条巷4526外，临时厚载巷6047路面7元/小时高楼门9号157非法峨嵋路7号103非法云岭居小区内10021路面、地下，小区内部调查区域车位使用饱满率调查时间：10月8日9：00-13：00周五注：非高峰停车时间段；车位使用饱满率40%-60%，晚间高峰停车时间段溢出率为6%以上。项目地区域内现有汽车保有量及车位交叉分析：调查时间： 2004年10月8日星期五注：区域内汽车保有量：指该区域内住户所拥有的车辆数；项目地内车位需求：除去区域内汽车保有量之外由酒店宾馆或写字楼等所带来的外区域车辆在本区域所产---------生的停车需求。调查发现，布局不够合理，停车场不规范、总量不足是目前项目地区域内停车位所面临的问题。现有的停车场比较分散，在生活社区与商业分布集中的项目地区域内的停车位数量不够，不能满足正常停车的需求。由此引来的问题就是项目地周边乱停乱放现象普遍，对城市形象产生消极影响，解决这一问题的途径便是合理的建造停车场，增加停车位的数量。1.5项目地区域内现有公共设施情况经过调查，项目地内公共设施及便民设施情况如下表：调查区域：东至高楼门，西至金银街，北至傅厚岗，南至天津路项目地区域内现有公共设施情况表设施类型、名称 数量、名称类型 分布状况（对于项目地的方位） 规模教育科研 10处以上南京大学、十一中学、管理干部学院函授学院、江苏华国培训、中国科学院（天文学会、紫金山天文台）、北京西路幼儿园、江苏省统计咨询中心、江苏地质测绘院、渊声巷小学??中山北路、湖北路、北京西路、渊声巷、高楼门 约15.55万m2医疗卫生 8处鼓楼医院、南京红十字血液配发中心、金陵大药房、南京市食品药品监督局、鼓楼医院北院、南京市口腔医院、同济医院专科门诊、三星足疗 中山路、中央路、中山北路、湖北路 约18万m2金融机构 约15处中国工商银行城北支行、中国民生银行、中国建设银行、深圳发展银行、交通银行、中国工商银行中山北路分理处、浦东发展银行鼓楼支行、中信实业银行、平安保险、中信证券、南京证券等中山路、高楼门、中山北路约8000m2以上体育用地 南京大学操场、十一中操场 中山北路、北京西路 约2000m2居民广场 鼓楼广场、鼓楼公园 北京西路、北京东路 约5万m2以上商业---------设施大型酒店、宾馆约15处华美达怡华酒店、国瑞大酒店、武警南京支队招待所、鑫海宁大酒店、晶丽大酒店、鼓楼宾馆、江苏大酒店、中苑宾馆、贝多大酒店等中山北路、中山路、北京西路约21万m2以上美容、美发店 欧莱雅等约 15家以上 北京西路、鼓楼街、中山北路 约4000m2以上餐饮50处以上德一美食、大众餐厅、小肥羊连锁、清真马祥兴菜馆、百家人、第一泉酒家、宽宇美食城、美心酒楼、巴客、莲菜池、湘鄂情菜馆??北京西路、高楼门、湖北路等约7000m2以上娱乐场所（网吧、影院等等）20处以上鸿业达娱乐中心、盛事网络传媒、乱世佳人酒吧??湖北路、北京东路等约5000m2以上超市中山北路苏果便利、华诚生鲜超市、乐客多、苏糖烟酒连锁等约10家中山北北路、北京西路约5500m2以上大型农贸市场 鼓楼街副食品中心市场、劳动力市场旁巷口等约 5处二条巷、高楼门等处约2500m2以上大型商场 乐客多、傅厚岗苏果超市 北京西路等处 约5000m2以上各类小型商铺 约500家左右 中山北路、二条巷、高楼门、中山路、北京西路等 约2.7万m2以上书报亭 15处左右十一中周围 1公里约100m2公厕5处以上 十一中周围 1公里约200m2电台、电视台 江苏广播电台、中国江苏电视台 湖北路、北京东路 约---------2万m2以上政府机关 约25处省级机关维修中心、机械大厦、江苏国税、江苏侨办、南京市园林局、外经大厦、南京市邮政局、南京市财政局、南京市电信局、江苏省对外贸易合作厅、江苏省人大等北京东路、北京西路、天津路、中山北路、中山路 约12万m2以上商业办公及写字楼 20处以上联通大厦、南京电信公司电话部、恒鑫大厦、中国移动鼓楼营业大厅、中国电信鼓楼营业大厅、新晨国际大厦、翠琅大厦等约。中央路、中山路、中山北路等约25万m2以上公共建设面积中，主体部分为公益性设施和商业设施两块。目前该区域内商业及公建配套设施较多，各种总建筑面积约在 100万平米左右，该区域内现有住户约有 4900户，1.42万居住人口，日均外来流动人口 4000左右，日均流动车流量。人均占有公共建设面积在 50平米以上，远高于一般经济发达城市 3平米/人的标准。从调查情况来看，这部分公共建筑面积中商业性设施所占比重很多， 而公益性设施相对较少。从总体来说项目地区域内的公共建筑设施及其它配套设施是相对比较成熟和完善的。1.6十一中地下停车场综合项目现状调研结论综述项目地区域位于南京市市中心，居民社区与各种商业分布相对较多，车流情况比较复杂，且对停车位的需求量较大。但目前项目地区域内停车场分布不合理，市场供给不足，溢出率已在6%以上。同时区域内的露天沿街停车位较多，室内及地下停车场车位虽然较多，但是大部分布对外开放，因此项目地区域内非法停车教多，且以露天为主，以项目地所处的特殊地位来看，露天乱停乱放不但影响居民生活、影响交通，也会在一定程度上影响南京市的形象。从项目地目前几乎已没有空地的状况来分析，以上种种因素结合目前项目地区域周边土地的使用情况来看，目前改善项目地停车问题的妥善途径是修建中等规模以上的地下停车场。十一中地下停车场项目定位研究近两年来，根据南京市城市总体规划，鼓楼广场地区作为城市交通中心枢纽地段周边新开发的居民用地并不多，大量的机关、学校、医院、办公写字楼、宾馆是这个地区建筑的主体，根据调查，十一中及鼓楼广场周边地区的居民小区由于年代久远基本没有配套的停车设施，而大量在这一地区办公的机关及单位自身的停车场的配比也远远不够，根据停车场的服务半径为 300米，确定十一中地下停车库的服务范围是以南大附中（即十一中）为中心点，周边 1平方公里范围内。东至高楼门，西至上海路与北京西路，北至傅厚岗与大方巷，南至汉口路。2.1项目定位设计十一中地下停车场项目的规划定位建议确定为 “利用地上操场等兴建的地下停车及---------商业综合服务中心”。建成后，地面保持原有其原有功能，地下综合停车及商业配套主要包含的内容有：出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。本项目主要为解决鼓楼区城市繁华地段日益加深的社会停车难问题进行的经验探索，除需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究。建设规模初步测算表十一中操场地下广场地面广场（基地面积）8115（平米）地下一层平面5780（平米）地下二层停车平面6150（平米）停车数量140（个）总建筑面积11930（平米）建议定位方案设计依据“地下负一层安排商业及公益服务设施、负二层安排停车场”进行规划，两层的高度均按远期二层机械式停车场的标准进行层高设计的预留，在通过商服设施的运作，减少投资商的运作风险。根据第二部分现状调查结论及未来预测给出下图所示定位配比方案：（1）项目基本定位项目主体 大型集中出租式停车场及社区公益设施、 地下集中式商铺为主的地下综合体总适用范围 停车场、商业设施、公益设施建筑面积 11930（平米） 基地面积 8115（平米）分层面积说明 地下一层平面 5780（平米）地下二层停车平面 6150（平米）出入口标准负一层人车分流、双车道层高标准负一层4.5M负二层4M公益设施面积 商业面积 停车位数目 停车位平均面积---------负一层 1500（平米） 4280（平米） 0/负二层 00140*234（平米）（2）项目市场定位出租车位数 停车场面积 出租商业面积 公益面积负一层 0042801500负二层 140615000总计140615042801500注：负一层商业面积：公益建设面积=2.85：1。依据类似项目经验指标。负一层在适当的时候可以改建为停车场。2.2开发定位说明根据现状情况分析以及对市场需求的调查，我们认为，将十一中地下停车场项目的开发功能定位为以商业及公共停车为主的地下综合体，地面广场除保留学校原有操场，主要为增加车行及人行通道，设计原则为保持区域交通流量并有效疏导有停车需求的车辆。根据目前的地下空间，开发建设意向如下：地下一层作为出租式商业设施利用，这部分亦可视当地停车供求关系的变化情况考虑在今后几年考虑变更为停车场；地下二层作为停车场，根据规范“停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为34m2。按照总的建筑面积，初步测算十一中地下广场可提供的总的停车规模为140个。2.3定位方案要点地面部分：休闲绿地 +人行地下过街通道十一中操场：原十一中操场复建，增加地下广场车行、人行出入口；人行地下过街通道地下停车场人行出入口：沿十一中操场两侧各设一个出入口（见设计图），设计为人行入口，人流可步行进入地下广场负一、负二层。地下停车场车行出入口：沿十一中操场两侧各设一个出入口（见设计图），设计为双向双车道车行入口，车流可直接进入地下广场负二层。地下负一层:商铺+公益设施公益设施部分：1500平米：社区服务中心+社区体育健身+文化培训中心+医疗服务+银行+邮政服务+公厕等；商场出租部分：4280平米：2500平米超市一家+招租店铺30家（业态限制：生活服务类）。4.5M层高为未来改建立体式车库预留。地下负二层:产权式车位---------140个出租式车位，平均建筑面积 34平米。停车场4M层高为改建立体式车库预留。2.3定位补充说明层高：本项目考虑设计层高负一层为 4.5米，负二层为 4米，本着实现地下土地效益的最大化的原则，在若干年后可全部改建为立体式双层地下停车场。即可实现 1变4。地下人行通道：尽可能不影响现有交通布局，并对车流与人流进行联通，解决过街人流和车流的矛盾。其它：本定位建议不考虑人防工程标准。3.十一中项目投资收益分析3.1项目资金投入情况分析经过初步计算，项目静态总投资为 5936.98万元成本测算十一中地下停车场综合项目地下建筑总建筑面积为 11930平方米。十一中地下停车场综合项目投资估算表序号项目 计算公式 造价（万元）土地取得费1.1土地出让金前期工程费2.1临时水电路及场地平整费建安费*0.3％12.882.2规划、勘查、设计费建安费*4.1％176.092.3可行性研究建安费*0.1％4.292.4规划许可证建安费*0.2％8.593.1建筑安装工程造价0.3600万元×119304294.803.2招投标费建安费*0.2％8.593.3施工执照费建安费*0.1％4.293.4质量监督费建安费*0.25％10.743.5工程监理费建安费*0.6％25.774地面操场迁移及复建100万元+0.04×8115424.605管理费建安费*5％21.476财务费建安成本*12％515.387不可预见费建安费*10％429.48合计5936.98备注：工程造价按3600元/平米计算；总费用中未包含土地出让金和财务费用；地面操场迁移费用：100万元；复建费用按400元/平米计算；不可预见费里重点考虑---------地下排水工程的费用； 单方成本：5936.98/11930=4977 元/平米；车位平均成本： 4977元/平米*34平米/车位=16.92万元/车位。3.2收入测算（回报分析）可租售面积及可产生效益单位汇总表项目建筑功能项目建筑面积（ M2）商场出租面积（ m2）4280地下汽车库（辆） 140收益预计表总计建筑面积（平米）11930出租商铺面积（平米）4280每平米年租金（元 /㎡） 4000元/平米/年年租金收入（万元） 1712万元出租车位数 140出租价格 400元/月（4800元/年）出租收入 67.2万元合计年收入： 1779.2（万元）需要说明的是，在以上预计项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。3.3市值及收益预测3.3.1建成后收益预测十一中地下停车场综合项目投入建设当年开始进行相关车位、商铺的预售，这就意味着项目启动后便会有现金流入。实施经营依据：十一中地下停车场综合项目各功能部分的出租、出售价格的取值参照南京市目前同类物业出售、出租水准而定；商铺出租率的取定：基本上按照正常经营年按90%的比例取定；各种税费按国家标准计取；出租物业经营成本按租金收入的 8%计取；物业租售模式：见定位配比表---------出租收入：总计年均出租收入为： 2129万元物业出租收入（以 20年经营期计）汇总，见附件财务推算表：建筑功能出租面积（平米） 出租基价（元/平米） 租金总收入（万元） 年均租金收入（万元）商铺42804000425802129要说明的是：物业租金收入成为项目重要利润来源。3.4项目租售税利预测根据附表可知：工程以20年经营期计可实现税后总利润18009万元人民币，年均税后利润为819万元人民币。根据一期工程全投资现金流量分析：（详见附表：财务推算表）投资回收期： 10.61年十一中地下停车场项目投资价值分析4.1十一站中地下停车场综合项目投资收益指标分析根据对一期工程项目开工后 21年内收支税利、 现金流量以及净现值的预测， 十一中地下广场项目一期工程未来财务指标状况如下：项目从第 2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第 12年开始，年税后利润均高于 1000万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下：投资回收期： 9.61年(不含建设期 1年)4.2项目投资价值判断通过对十一站中地下停车场综合项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该项目从中长期发展及收益看，具有较好的投资价值。同时，从该项目的机会效应看，将作为南京市的示范性集中式地下综合项目，该项目也具有较好的社会投资价值，有助于提升投资者的形象与地位，具有良好的品牌效应。4.3财务可行性分析本项目投资具有明显的优势：第一，该项目地处鼓楼区中心最具发展潜力的地段，是南京最佳的商业办公及居住---------区域之一。近几年随着经济发展和市政建设步伐的加快，使得该区域的地产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套和商业氛围的逐步形成，为该项目的稳定的市场空间奠定了一定的基础。第二，该项目不涉及征地拆迁的问题，不需要支付较高的征地拆迁费用，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。第三，政府对于停车场的建设持积极支持的态度，鼓励社会资金参与建设公共停车场，实现经济效益和社会效益的双赢。第四，该项目作为南京市解决日益突出的城市提高车问题南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告2008-10-2710:28:57 中国产业园区网 浏览2254 次 【大 中小】的大型集中式地下停车场示范案例，投资出租固定车位的未来回报率有较的空间。但是该项目也存在有一定的劣势及威胁：资金回笼较慢，政府优惠政策不明确，具有一定的投资风险。4.4项目可行性判断：项目可行定位设计：公益设施占地面积：1500平米，以补充和完善该项目周边区域工艺设施配套不完善的状况。十一中地下停车场项目财务推算总表起始年限建设期始 第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年合计一经营收入1商铺总出租面积4280年度出租率11111111111111111111年度出租面积2996363838523852385238523852385238523852385238523852385238523852385238523852385275970年租金(元/平米/年)40004120424443714502463747764919506752195376553757035874605062326419661168107014年租金收入 11981499163516841734178618401895195220102071---------21332197226323312401247325472623270240971总出租车位数(个)140年度出租率 11111111111111111111年度出租量981191261261261261261261261261261261261261261261261261261262485租金价格(元)48004944509252455402556557315903608062636451664468447049726074787703793481728417车位租金收入 47596466687072747779818486899194971001031608合计1245155816991750180218561912196920282089215222172283235224222495257026472726280842580二营业税及附加 708795981011041071101141171211241281321361401441481531572384三销售及管理费 37475152545657596163656668717375777982841277四经营成本或折旧1商铺折旧(出租)2132132132132131281281281281284343434343434343434321302停车位折旧(出租)2372372372372371421421421421424848484848484848484823733商铺房产税(出租)12015016316817317918418919520120721322022623324024725526227040974停车位房产税(出租)566777778888999910101011161财务费用出租房产经营成本961201311351391431471521561611661711761811861921982042102163278小计067072675176076959860861862964047148349450751953254555957358712038五税前利润 0