updated仲量联行武汉商业地产市场2022年第四季度回顾及展望

仲量联行2022年第四季度武汉房地产市场回顾及展望优质办公楼市场2|©2023仲量联行版权所有.武汉市宏观数据概览经济指标数值GDP（万亿元）1.77（同比上升12.2%）2022年前三季度：1.32（同比上升4.5%）1,364.89（常住）人口（万人）1,154.15（城镇常住）934.1（户籍）面积（平方公里）8,569.15进出口总额（亿元）3,359.42022年前三季度：3259（同比上升7%）实际利用外资（亿美元）125.6世界500强（家）309居民人均可支配收入（元）55,297（城镇）27,209（农村）本专科在校生（万人）110.56高等院校（所）*83*Source：武汉市统计局，2021年数据。*为2020年数据。3|©2023仲量联行版权所有.

三次产业结构2.5%35.0%62.5%第一产业第二产业第三产业轨道交通建设情况武汉轨道交通线路图武汉城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）示意图4|©2023仲量联行版权所有.武汉优质办公楼市场划分建设大道 汉口沿江王家墩解放大道武昌沿江中南中北路存量项目未来供应光谷5|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度武汉优质办公楼市场概览整体市场甲级办公楼乙级办公楼总体量（平方米）/7,987,907总体量（平方米）/2,809,044总体量（平方米）/5,178,862环比↑166,872平方米环比↑117,372平方米环比↑49,500平方米净吸纳量（平方米）/120,820净吸纳量（平方米）/49,761净吸纳量（平方米）/71,059环比↑6,927平方米环比↓24,852平方米环比↑31,779平方米空置率/39.1%空置率/34.5%空置率/41.7%环比↓0.2百分点环比↓0.2百分点环比↓0.2百分点净有效租金*净有效租金*净有效租金*（人民币/平方米/月）/77.4（人民币/平方米/月）/92.2（人民币/平方米/月）/69.2环比↓0.1%环比↓0.2%环比↓0.1%净有效租金：不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。租金的环比变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。2022年四季度武汉优质办公楼市场有一个项目升级调整6|©2023仲量联行版权所有.在前三季度的集中供应后，第四季度武汉优质办公楼市场的新增供应小幅下降，需求稳健，全市优质办公楼市场空置率小幅下降至39.1%近三年武汉整体办公楼市场供需概况450,00045.0%400,00039.1%350,00040.0%300,000250,00035.0%200,000150,00030.0%100,00050,00025.0%02019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4-50,00020.0%新增供应净吸纳量空置率Source:JLL,20227|©2023仲量联行版权所有.需求分析：

武汉甲级办公楼市场租户结构 2022第四季度武汉甲级办公楼市场租赁成交（行业）第三方办公运营和科技互联网需求活跃，跨行业集团及政府平台持续发力金融业、科技互联网和地产建筑依旧是武汉甲级办公楼市场的需求主力，但是受到2022年新项目和经济政策导向影响，传统的金融业和地产建筑的占比小幅下降，科技互联网、第三方办公运营和跨行业集团和政府平台需求有所上升。扩张行业-科技互联网、第三方办公运营和跨行业集团和政府平台；韧性行业-金融业和地产建筑。

金融业科技互联网18%16%地产建筑15%16%专业服务业12%15%第三方办公运营11%9%跨行业集团及政6%府平台1%其他16%17%

22%8%5%金融业14%专业服务26%6%第三方办公运营11%19%科技互联网地产建筑15%跨行业集团及政府平台18%能源、环保及公共事业制造业Source:JLL,2022其他2022年全年武汉甲级办公楼租赁市场租赁成交（行业）金融业10%10%专业服务3%9%第三方办公运营13%15%科技互联网地产建筑14%跨行业集团及政府平台23%能源、环保及公共事业制造业Source:JLL,20228|©2023仲量联行版权所有.

20222021

其他Source:JLL,2022甲级办公楼市场成交面积段及驱动所占比例成交面积段：从个数来看，300平方米以下的面积段成交依旧是占市场主流；但从成交面积来看，2000平方米以上的大面积成交更有利于实现市场快速去化。成交驱动：甲级办公楼市场租赁成交以扩张为主，在价格的驱使下升级需求也有所提升。甲级办公楼季度租赁成交面积段（个数）分析 甲级办公楼季度租赁成交面积段（面积）分析

甲级办公楼市场租赁成交（类型）100.0%100.0%100%90.0%90.0%90%80.0%80.0%80%

34%

13%70.0%70.0%70%60.0%60.0%60%50.0%50.0%50%40.0%40.0%40%38% 15%30.0%30.0%30%40%

24%20.0%20.0%20%10.0%10.0%10%0.0%0.0%0%2022年2022年四季度2022年2022年四季度

22% 11%扩张 升级 新设 搬迁<300300-499500-9991000-1999>2000<300300-499500-9991000-1999>20002022年2022年四季度9|©2023仲量联行版权所有.数据来源，JLL2022 *面积段的数据基于成交个数 *基于租赁成交的建筑面积受供需压力影响，2022年甲级办公楼市场净有效租金有所下降，乙级办公楼市场表现相对稳定，而甲级和乙级市场的同质比租金趋同办公楼市场租金预测 办公楼市场租金同质比预测140120100有效租80金（60元/平40米/月20）0

200180160金同质比140指1201008020092010201120122013201420152016201720182019202020212022 20092010201120122013201420152016201720182019202020212022全市 甲级 乙级 甲级 乙级 全市净有效租金：不含物业费，刨去免租期之后的成交租金同质比指数：同质比指数指剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化。设定全市、甲级、乙级2005年为基期，基期指数设定为100。10|©2023仲量联行版权所有.宏观政策分析聚焦中共武汉市委十四届四次全体会议暨市委经济工作会议及武汉市第十五届人民代表大会第二次会议政府工作报告全国经济中心国际消费中心国家科技创新中心城市规划发展区域金融中心•2023年武汉市经济社会发•着力扩大内需，着力扩大•扎实推进武汉具有全国影响力•大力推进以武鄂黄黄为核•加快发展碳金融，推动展主要预期目标是地区生有效投资。大力推进传统的科技创新中心建设。聚力打心的武汉都市圈建设，着建设全国碳金融中心，产总值增长6.5%以上。消费、大宗消费、服务性造光电子、汽车、大健康等世力发挥区域引领作用。争取气候投融资试点。•疫后经济运行有望加快回消费、新型消费，促进消界级产业集群，培育壮大集成•区域协同一体化发展有望•碳金融相关市场主体的升好转，实现平稳增长，费全面恢复，加快建设国电路、新型显示器件等战略性加快产城融合，提升东湖活跃度上升，产品规模为办公楼市场的稳步复苏际消费中心城市。新兴产业，大力发展数字经济。高新区的产业结构丰富度和机构业务进一步扩增，注入动能。•消费提振预计将带动新消•创新科技产业有望快速驱动科和辐射能级。有效支撑办公需求。费等领域企业的扩张。技互联网等行业的办公需求升级。11|©2023仲量联行版权所有.截至到2026年末，全市优质办公楼总体量将达到1111万平方米2022Q4武汉优质办公楼总体量12%19%中南中北路2%建设大道7%光谷解放大道4%799万汉口沿江武昌沿江平方米5%15%岳家嘴王家墩青山11%其他14%11%

2026年末武汉优质办公楼总体量11%16%1%8%3%1111万15%9%平方米11%17%10%

中南中北路建设大道光谷解放大道汉口沿江武昌沿江岳家嘴王家墩青山其他12|©2023仲量联行版权所有.截至到2026年末，全市甲级办公楼总体量将达到426万平方米2022Q4武汉甲级办公楼总体量7%5%6% 29%11% 281万平方米13% 14%16%

建设大道解放大道汉口沿江光谷中南中北路王家墩武昌沿江其他

2026年末武汉甲级办公楼总体量6%15%25%6% 426万平方米9% 13%10%17%

建设大道解放大道汉口沿江光谷中南中北路王家墩武昌沿江其他13|©2023仲量联行版权所有.2022年和2023年武汉优质办公楼市场的新增供应处于高位，预计在2023年后市场供需压力有望缓解甲级办公楼市场700,00050%平600,000方38%40%米500,000（400,00030%建筑300,000面20%积200,000）10%100,00000%20132014201520162017201820192020202120222023*2024*2025*2026*乙级办公楼市场新增供应净吸纳量空置率800,00050%平700,00039%40%600,000方米500,00030%（400,000建20%筑300,000面200,000积10%）100,00000%20132014201520162017201820192020202120222023*2024*2025*2026*14|©2023仲量联行版权所有.新增供应净吸纳量空置率2023年武汉甲级办公楼市场将迎来绿地中心、长江航运中心以及华润置地大厦T1多个体量较大的项目入市未来甲级供应建筑面积（平方米）

700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000

远洋国际金融中心北辰光谷里9#襄阳大厦华润置地大厦T1亢龙太子大厦绿地中心联投中心1期钰龙金融广场武汉香港中心A江城之门越秀国际金融汇T5泰康人寿大厦长江航运中心大厦武汉中心联投中心2期2023*2024*2025*2026*15|©2023仲量联行版权所有.随着疫情政策调整，武汉优质办公楼市场租金和同质比租金有望稳步回升办公楼市场租金预测140120100有效租80金（60元/平40米/月20）0

办公楼市场租金同质比预测200180160金同质比140指12010080全市 甲级 乙级 甲级 乙级 全市净有效租金：不含物业费，刨去免租期之后的成交租金16|©2023仲量联行版权所有.2023年武汉优质办公楼市场展望新增供应

净吸纳量

空置率

净有效租金全年129万平方米

40至45万平方米

40%至45%

75至80元/平方米/月17|©2023仲量联行版权所有.优质零售物业市场18|©2023仲量联行版权所有.2022年全年全国社会零售额走势分析1—11月份，全国社会消费品零售总额为399190亿元，同比下降0.1%，武汉社会消费品零售总额6107.55亿元，同比增长2.2%。第四季度（截至11月末），全国社会消费品零售总额为78886亿元，同比下降3.2%，武汉社会消费品零售总额1312亿元，同比下降6.2%。据公共数据显示，全国按消费类型分零售额，1—11月份，商品零售359406亿元，同比增长0.5%；餐饮收入39784亿元，下降5.4%。11月份，商品零售34180亿元，同比下降5.6%；餐饮收入4435亿元，下降8.4%。社会消费品分月零售总额4500040000

900 10.0%800 5.0%

全国按消费类型分零售额同比增速3500030000

700600

0.0%2500020000150001000050000全国 武汉

500 -5.0%400 -10.0%300-15.0%200-20.0%-25.0%11月

月123456789月月月月月月月年2-1月商品零售餐饮收入

10月

11月19|©2023仲量联行版权所有.武汉优质零售市场项目及子市场解放大道永清建设大道/青年路王家湾徐东江汉路中南中北路街道口存量项目20|©2023仲量联行版权所有.未来供应光谷2022年第四季度武汉优质零售市场概览整体市场汉口武昌汉阳总体量（平方米）/8,837,835总体量（平方米）/4,254,375总体量（平方米）/3,448,460总体量（平方米）/1,135,000环比↑818,210平方米环比无变化环比↑818,210平方米环比无变化空置率/12.3%空置率/12.4%空置率/14.5%空置率/5.2%环比无变化环比↓0.7百分点环比↑0.5百分点环比↓0.1百分点首层净有效租金首层净有效租金首层净有效租金首层净有效租金（人民币/平方米/天）/14.2（人民币/平方米/天）/11.6（人民币/平方米/天）/9.5（人民币/平方米/天）/12.621|©2023仲量联行版权所有.第四季度录得五个新项目开业，全市吸纳量显著提高，市场空置率保持平稳武汉优质零售业市场供需概况1,000,000800,000600,000平方 400,000米（建 200,000筑面 0积）-200,000-400,000-600,000新增供应净吸纳量 空置率2021Q3和2022Q3净吸纳量下降是因为有一个项目闭店翻新新建成体量不考虑退市项目

20.0%15.0%12.3%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%22|©2023仲量联行版权所有.开业潮驱动首店经济，零售和娱乐业态表现活跃。2022年四季度武汉优质购物中心新增和退租情况时尚服务时尚业态为本季度主力需求，其中户外运动品牌及高端美妆品牌积极布局。Spoonyard、Volcom、Goski等户外运动服饰品牌首现武娱乐汉，高端护肤品牌AHAVA、AugustinusBader等华中首店争相入驻，纷纷亮相武商梦时代。餐饮餐饮本季度部分品牌进行退租调整，但首进品牌仍对武汉市场保持信心，黄油与面包、ShakeShack、达美乐等高话题度的品牌于四季度相继布局武汉天地、万象城及光谷天地等地标性商场。娱乐娱乐业态表现同样抢眼，华中首家城市中心室内滑雪场热雪奇迹在武商梦时代正式迎客，同时华中最大的室内乐园WS梦乐园及全国首个3层立体卡丁车赛道等均已在商场围挡，开启武汉优质零售业市场“游乐+零售”的新格局。23|©2023仲量联行版权所有.

时尚生活儿童亲子0 50000 100000 150000 200000 250000面积（平方米）退租新租第四季度武汉优质零售物业首层净有效租金环比微降0.2个百分点，降幅略扩首层净有效租金表现18.016.0净14.0有效12.0租金10.0（元8.0/平方米6.0/天）4.02.00.04Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22全市 汉口 武昌 汉阳租金为百货及购物中心首层非主力店、一般零售类商户的净租金，基于净租赁面积，不包括免租期24|©2023仲量联行版权所有.2023年武汉优质零售业市场新增供应依然处于高位未来供应1,600,0001,400,0001,200,000建筑 1,000,000面积（ 800,000平方米 600,000）400,000200,00002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* 2024* 2025* 2026*汉阳武昌汉口此处分区供应仅展示新入市项目体量，不考虑重修、改造及退市项目25|©2023仲量联行版权所有.未来新增供应主要集中在武昌，2023年武昌优质零售业市场将迎来SKP、武汉长江中心和龙湖滨江天街等多个优质项目集中入市未来入市项目1,500,0001,400,000武汉国金天地购物中心绿地汉正中心-绿地缤纷城1,300,000泛悦南国中心二期1,200,000永旺梦乐城江夏项目1,100,000武汉长江中心建1,000,000筑900,000面800,000华侨城欢乐天际积(平700,000Q-Box购物中心方米)600,000龙湖滨江天街500,000SKP龙湖光谷天街400,000300,000远洋里Citylane金茂览秀城武汉宝龙城200,000周大福金融中心华润万