分析房价上涨的原因及未来的发展趋势

分析房价上涨的原因及未来的发展趋势文件编码(TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089)分析房价上涨的原因及未来的发展趋势作者：史峰摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房房福利制宣告结束。取消住房实物分配制度后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。理论介绍：根据商品房的价格(以下简称房价)即可从经济学角度建立一个经济模型。1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。5.现房：是指开发商以办妥房地产权证(大产证)的商6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的.如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表上假说可表示为：P=(D，S)令：房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超超额利润。量，部分商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未建造完工时，采取高于商品房成本且期房购买。此时商品房生产者能获取了超额利润。给量，绝大多数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房主题已基本封顶完工但未竣工验收时，采取略高于商品房成本且准现房购买。此时商品房生产者能获取了一定的正常利润。部分商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋时，采取等于商品房成本且现房购买。此时商品房生产者能获取了零利润。量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋且周边居住环境、配套设施完善时，采取等于商品房成本且现房购买。此时商品房P=(D，S)由供需关系决定稳步持续上升，直到需求量等于供应量，达到均衡价格后保持相对稳定不变。需求的价格弹性Ed=0即完全无弹性;供给的价格弹性Es=0即完全无弹性.其斜率K=0.商品房的消费者从购买的价格上在增长期内,比大于后期环比,商品房生于后期环比.商品房消费者收益.商品房的生产者从销售的价格上在衰退期内,同比远小于环环比,商品房生产者收益减少.一年内前期环比等于后期环分析问题：为了把房价上涨的原因阐述的明晰，按房地产的发展及国家政策对该行业的管理强度进行划分几个阶段。(作者个人观点请指正)第一阶段，混沌期阶段(1993年-1998年7月1日以前)划分的原由1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》说明在我国已有雏形。“上90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号)文件，在中国一直延续实行的住房福利房地产开发经营管理条例》第二阶段，开天辟地阶段(1998年7月1日-2000248号《城市房地产开发经营管理条例》到2000年3月设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》废止。(炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下(土地使用权)，等到地价达到预期的价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。)第三阶段，夸父追日阶段(2000年3月29日-200677号《房地产开发企业资质管理规定》的颁布直到2006地产市场外资准入管理的意见》2002年执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，协议出让的方式被禁止！2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发厅关于切实稳定住房价格的通知》共有八条内容，简称“国八条”。房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。2005《温州炒房团被套，严政还将继续》2005《温州炒房团被套，严政还将继续》2005年4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控。并提出八项措施引导和调控房地产市场。我们称之为“新国八增加有效供给、遏制投机性需求四大对策2.遏制投机性需求，防范市场风险。3.构建多层次的住房保障体系。注重政策的衔接性和协调性。国务院部署房地产宏观调控囤地囤房被明令禁止1998年-2006年这一时期由于市场的不规范导致2002-2003年炒地皮、2004-2005炒房、同时资金短缺导致烂尾楼的出现。房地产泡沫化发展是推动我国宏观经济投资过热一个重要的动力源，也是造成经济结构性失调的重要原因，给宏观经济稳定构成了威胁。第四阶段，嫦娥奔月阶段(2006年7月11日-2008[2006]第171号《关于规范房地产市场外资准入管理的意屹立不倒，无一死亡。聚源中学瞬间垮塌，278名师生遇资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物，当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。件要求，政府实施土地供应时在“限套价、竞房价”的办法，以公开招标的方式确定开发建设行为。)“引导公众通胀预期，发挥价格杠杆的调控作用。”次次数时间调整前调整后调整幅度2508年05月20日16%%%2408年04月25日%16%%2308年03月25日15%%%2208年01月25日%15%%2107年12月25日%%1%2007年11月26日13%%%1907年10月25日%13%%1807年09月25日12%%%1707年08月15日%12%%1607年06月5日11%%%1507年05月15日%11%%1407年04月16日10%%%1307年02月25日%10%%1207年01月15日9%%%1106年11月15日%9%%1006年08月15日8%%%906年07月05日%8%%804年04月25日7%%%703年09月21日6%7%1%699年11月21日8%6%-2%5598年03月21日13%8%-5%488年9月12%13%1%387年10%12%2%285年央行将法定存款准备金率统一调整为10%184年央行按存款种类规定法定存款准备金率，企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%2007年，它是中国房地产发展史上的仅有盛世，也是世界房地产发展史绝无仅有的奇迹。从紧的货币政策，不仅在利率上从紧，而且信贷规模也会从紧，而这种从紧一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。在359号文件和452号文件及从紧的货币政策下，政府不要再出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，国内房地产市场2007年利用商业银行的金融杠杆炒作机会会降到微小可能。2007年出现“房奴”和“穷忙族”。第五阶段，推波助澜阶段(2008年5月12日2030年左右)划分的原由以地震带来的灾难(作者表示沉痛哀悼)检测房屋质量。相关部门必定出台相关强制性文件规范房屋质量，房地产及建筑业隐性成本提高仍存上涨趋势直到中国城市的基础建设基本完善。一是随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增二是城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求将增加。四是每年城市拆迁和改造，将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。第六阶段，和谐社会阶段(2030年以后)新兴的行业将作为GDP的支柱行业推动GGDP(绿色国民生产总值)稳健发展，人均收入不得小于当前(指第五阶段，推波助澜阶段(2008年5月12日2030年左右))的人均收入，由发展中国家发展到发达国家最终实现社会主义的土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。土地是生产要素(又叫社会资源)之一，其首要特点是稀缺性。在我国全部土地实行的社会主义土地公有制，即土地所有权分为国家土地所有和农民集体土地所有权。土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价为了便于理解问题的实质先对以下名词进行解释：土地价格：是土地经济价值的反映，是为购买获取土地利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决与可以获取的预期土地收益高低。地价：是土地使用权受让人获取土地使用权所需的全土地一级市场：是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份，将土地使用权、有期限让与使用者的活动。土地一级市场完全由政府所垄断。政府不允许未经一级市场获取土地使用权就直接交易。通常所讲的土地一级市场市场机房地产一级市场。土地二级市场：是指土地使用者通过一级市场取得的土地使用权按照市场机制以租赁、买卖、交换、继承、增与、抵押等方式从事的交易经营活动。土地二级市场市场机房地产二级市场。土地三级市场：是指在房地产二级市场的基础上在转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它在二级市场基础上第二次或多次转让房地产交易活动的市场。房地产三级市场具有消费性质，房地产呈横向流通，即使用者经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为。房地产三级市场的比较：二二级市场各房地产开发公司一级市场府三级市场单位个人市场级别主体特特完全垄断寡头垄断不完全竞争性点内整体规划设计综合开发房地产转让容用途出卖出租已开发转让或出租地皮方拍卖、招标式或连同其建筑物或连同其建筑物流通方向唯向下垂直一级市场流通使用者、经营者唯向下垂直二级之间市场流通平等水平流通房地产市场与一般商品市场的特征比较：一般商品市场一般商品市场房地产市场市场形态不完全竞争完全竞争市场特质个别差异性大,异质性产品具同质质性有市场供给和需求决价格决定由少数卖者决定定价格不受使用习惯影使用习惯使用习惯影响价格响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理烦琐法规管理较少主客观因主观判断较多客观判断较多素供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保保值心理保值能力强保值能力弱预期增殖能力强,具投预期增殖能力弱区位影响影响力大基本不受影响预期心理要把握影响房价的因素，首先应该从观念上有下面四点一.各种影响房价的因素对房价的影响是不尽相同的。有的是正向相关关系，有的是反向相关关系。二.各种影响房价的因素对房价的影响对房价的影响程度是不尽相同的。有的影响程度强，有的影响程度弱。三.各种影响房价的因素与房地产价格之间的影响关系是是不尽相同的。但是对房价最终影响是由多方面的合力四.某些因素对房价的影响可以用数学模型度量，某些因素却是消费者的个人感知，很难用数学公式表达，是依靠长期积累的丰富经验来判断。影响房价的因素多而复杂，通常进行归纳分类。为讨论起见，现将影响房地产价格分为如下10类：需求和供给是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求。与需求成正向相关关系，与供给成反向相关关系。房价的供求状况可分为如下四种类型：(1)(2)(3)(4)全国房地产的总供求曲线本地区房地产的总供求曲线全国本类房地产的总供求曲线本地区本类房地产的总供求曲线由于房地产的不可移动性及变更使用性的困难性，决定某一房地产价格水平高低主要是本地区本类房地产的总供求曲线。其他类型的房地产的供给曲线对该房地产的价格水平有无影响及影响程度，要看这些供求曲线的波及2.自身条件(是指反映房地产本身的自然物理性状态的(1)位置房地产价格和位置优劣成正向相关关系。居住房地产的位置要安宁方便交通是否方便。别墅的房地产的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。(2)地质不同类型的建筑物对地基承载能力有不同的要求，不同的土地有不同的承载能力。地价与地质条件成正向相关关系。地质条件好，地价就高；地质条件差，地价就低。(3)地形地势土地平坦，地价较高，土地高低不平，地价较低，在其他条件相同的情况下，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。(4)土地面积一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。但是在城市繁华地段对面积大小的敏感程度较高，而郊区或农村则相应较低。(5)土地形状形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地形状规则，地价就高。(6)一般说来，受到周围巨建筑物或其他遮挡的房地产的价格(尤其是住宅)，必低于无遮挡情况下的同等房地产(7)通风、风向、风力一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产。(8)气温、湿度、降水量这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。(9)天然周期性灾害凡是在天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不利用。但是在靠江、河、湖、海的缘由，可以获取特别的条件，如风景、水路交通、这类土地的价格要(10)建筑物外观建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之就低。(11)建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等3.环境因素(是指对房地产价格有影响的房地产周围的(1)(2)(3)(4)(5)声觉环境大气环境水文环境视觉环境卫生环境4.人口因素房地产的需求主体是人，人的数量质量如何，对房地产价格有着很大的影响。(1)人口数量随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必定加大，从而促进房地产价格的上涨。在人口密集的城市，房地产求大于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。(2)人口素质社会的文明发达、公共设施的完善、宽敞舒适等都足以增加房地产的需求，导致房地产价格趋高。(3)家庭规模(全社会或某一个地区的家庭的平均78年计划生育是一项长期国策后，独生子女的结婚在房地产的价格推动上起到了不可磨灭的作用。家庭结构为典型4-2-1(四个老人，一对夫妻，一个孩子)结构。一般说来，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口的下降，房地产价格有上涨趋势。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、居民收入、房地产投资。(1)经济发展改革开放以来，我国的经济发展速度一直平均保持在8%的增长。拉动国内内需，投资生产活动活跃，刺激消费使得国民生产总值增加。需求增加引起了价格上涨，尤其是引起了地价的上涨。(2)物价通常物价普遍波动，房地产的价格也随之变动。如果其他条件不变，则物价变动的百分比相等于房地产价格变动的百分比，二者的动向基本一致。但是从长期看，房地产价格的上涨率要高于一般物价上涨率和国民收入增长(3)居民收入恩格尔曲线说明：在低收入的条件下，消费者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是随着收入的增加，住房支出在收入的比重逐渐增大。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投机)，则必然会引起房地产价格变动。(1)政治安定状况(2)社会治安程度(3)房地产投机一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下①引起房地产价格上涨②引起房地产价格下跌③起到稳定房地产价格的作用(4)城市化城市化意味着人口向城市集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。影响房地产的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格制度、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政、交通管制等。心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：①购买或出售心态②个人偏好③时尚风气④接近名家住宅心理⑤讲究门牌号码⑥讲究风水⑦价值观的变化际因素国际经济、军事、政治等环境，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个①经济状况发展良好(国际上美元贬值，相对人民币升值。大量美元转换成了人民币流入国内，导致国内人民币增加，日常钱用于证券、期货和房地产。其中房地产些高收入的外国人、港澳台及大陆的一些人在房地产上投入了大量资金，从而使全国房价上涨。可以说中国正在通货膨胀。通货膨胀又是人民币贬值的现象，这是很矛盾的。)②军事冲突事件③政治对立状况④国际竞争状况中国时逢2008年奥运会及2010年世博会。综上所述影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。2007年限价房以后，中国房价多了一个名词“拐点”---拐点后房价将要下跌。从国内外经验看，一个地区房价一旦拐点下跌一般要经历以下几个阶段：1、高位僵持：房价结束连续上涨势头，显得涨升乏力，观望气氛浓重，表现为成交量极度萎缩，房价在高位小幅振荡。2、放量振荡：部分楼盘率先降价入市，部分在高位僵持期积压的购买力得到释放，表现为成交大幅放量(相比僵持期)，价格小幅下跌，但跌幅不明显，局部甚至小幅回升。3、放量下跌：诸多楼盘争相降价入市，因价格达到心理价位而吸引部分购买力入市，表现为价跌量增。4、无量下跌：楼市出现多杀多局面，大量二手房抛盘开始涌现，但购房者已成惊弓之鸟，楼市陷入低迷。5、低位盘整：开始出现烂尾楼，政府入市干预，房价从低位逐步回暖，进入新一轮景气周期。一般而言，此时房价为鼎盛时期的50%左右。作为投资者最难把握的是第2阶段，因为此阶段楼市表现出重新回暖的假象，而且受前期多头思维影响，盲目乐观。形式上极其类似于股市中误把出货当洗盘，大举杀从经济学角度，房地产属于一个寡头垄断市场，寡头之间比较容易形成价格同盟，而且一定程度上这个同盟会市场面前，这个同盟最终必将同盟中最弱小的，也不是最强大的，而是属于中间层次的那部分。因为最弱小的由于自己还撑得住，认为盟友中比自己强的肯定撑得住，而且，中国是否也沿着此轨迹运行，试目以待吧。。。。中国处于发展阶段，取消福利分房制度。极大的拉动了内需，有利于国民生产总值的提高，推动经济发展。房地产价格将经过混沌阶段→开天辟地阶段→夸父追日阶段→嫦娥奔月阶段→推波助澜阶段→和谐社会阶段最终相对达到动态平蘅稳定。在增长期间，房地产的价格总体是增长趋势的，由于综合因素是房地产的价格攀升。以横坐标表示时间(T)纵坐标表示价格(P)各地各房型的价格差异在坐标系是离散的点。采取回归的方法将离散的点回归成函数关系，理论上是比较光滑的曲线，并且有拐点的出现。实际房地产的价格波浪式前进螺旋是上升并且带有减幅震动的进入稳定期。在这个函数图形种可能出现间断点、跳跃点。由发达地区到不发达地区，由东南地区到西北地区，由直辖市(省会城市)波及到地区市最终渗透到各个县。影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。小结影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。参考文献本文研究的局限性1.国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)文件2.《中国房地产统计年鉴2005-2006》在进入房地产价格的稳定期还需要20-30年，在次之前必定先激活我国的房地产三级市场，使得房屋转让租赁相对稳定后才能进入房地产价格的稳定期。作者本人历史阶段性(资料的搜集)对未来的发展趋势没有多学科的知识做基础，预测的结果主观性较强。作者到受对国家宏观调控政策的理解和未来的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得预测又具有片面性。西安市历年房屋销售价格指数统计(1998--2003)(上年价格=100)2003年12月31日采集项目1998年1999年2000年2001年2002年2003年房屋销售价格数宅适用房住宅层住宅层住宅住宅墅档公寓住宅楼房住宅房宅住宅摘编自《西安统计年鉴2004》附表1中国2003年35个大中城市商品房屋销售价格统计2003年12月31日采集房房屋合计322547372518外销37641972个人308944522468住宅303344562393楼5511106456287业房5277101894141其他305145961777地区天津石家庄15811455157050001740101731652838220450365484700浩特155215721277144732051690291628352753292847843382长春215522011973536634504089滨235323372183381631662708511850294989971164624240314830502888581353562719杭州393939063657532260034260合肥208820481889338131655198福州2347231521783024526714692367210120791741376614662327236923072528297720892045206119552681522220702072192920932023300129502248长沙2040254719621786344943481648广州421141953999620084473872225223082169185556201997海口20922076198939147215878重庆159683615491324247836611589成都209620861908338347662968贵阳19491841173