物业管理基本内容

物业管理基本内容物业管理的基本内容有的按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。其依据是社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理。也有按照实现物业管理的总目标和工作内容分为相互区别的内容：房屋管理房屋管理是物业管理的基础，离开房屋建筑及业主或住户，物业管理就失去了为服务的对象。房屋管理的主要内容包括：房屋结构的完整与完好的维护。房屋造成损坏的鉴定、赔偿与修复。房屋装修的审批与控制。房屋使用的登记制度（单位、人员等）。房屋锁匙的登记、发放、收回、更换。建筑内外的标志广告管理。消防管理消防工作在物业管理工作中有着头等重要的地位。消防工作有了失误，物业财产将受到极大的破坏与损失，甚至会全部毁与一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防管理的主要内容有：贯彻国家和地方政府的消防法令。消防宣传教育。首先，通过对消防放法规的宣传，增强每个人的消防意识和社会责任感。其次，普及消防知识。包括各种放火知识、灭火知识和紧急情况下的疏散与救护知识。消防宣传形式可采用消防轮训、张贴消防警示、发放消防须知等。建立高素质的专群结合的消防队伍。专职消防管理人员，其主要任务进行消防值班、消防培训、消防器材的管理与保养和协助公安队的灭火工作。义务消防队起主要工作是预防工作。消防训练。制定消防规章制度。消防制度主要包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度。防火规定主要有：消防设施、设备的使用、维护、管理规定；公共通道、楼梯、出口等部位的管理规定；房屋修缮和装修中明火使用规定；电气设备安全使用规定；易燃、易爆物品的安全存放规定等。消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材包括：灭火器、消防栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统（区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统）。消防设施、器材的管理主要负责消防设施、器材的日常管理、保养和维修。通过专人定期的巡视、检查、保养和发现问题的及时维修，确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。紧急情况下的疏散。治安管理治安管理是物业管理管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外突发事故而对物业进行的一系列管理活动。其主要内容有：建立健全物业安全保卫组织机构。制定和完善各项治安保卫岗位责任制。根据治安区域大小和当地社会治安情况配备相应的保安员，实行24小时值班制度。建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标。作到点、面结合。完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。联系区内群众，建立联防联保制度、通行证及来往登记制度。建立保安登记记录，在当地公安派出所的指导下搞好治安工作。加强区域内车辆的安全管理。空调管理空调系统随着经济发展和人民生和水平的提高而成为现代建筑不可分割的组成部分，目前采用的空调基本上是窗式、分体和中央空调。日常工作中空调系统基本工作内容是：空调设备的新装、改装及线路用电负荷的选定。保证空调设备系统的正常运行及养护。作好空调设备系统的投诉、排故、定期检查维修、突发故障的应急排除。空调设备耗电的计量、记录、收费。空调设备的年检空调设备的节能运行与经济运行。关于窗式空调与分体空调的安装问题，应注意：供电设备的承受能力。安装位置及配件。噪音影响、排水影响。电梯管理电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯的正常安全运行与人们的生命财产有着密切关系，在物业管理中对电梯的管理主要是运行安全的管理和维修养护的管理其主要内容是：根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查持证上岗。除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查认可的单位和人员承担。高度重视电梯的安全年检工作。电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。必须坚持定期检查、维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出通知告示。使用货梯要制定收费标准。要记录电梯的耗电量。保持机房、通道、轿厢的清洁。电梯主管人员要具备一定学历并有丰富的专业知识及技能。要加强对住户的安全教育，制定“乘梯须知”并悬挂或张贴在轿厢内。供电管理电能是现代社会物质系统运转的基本能源，目前，供电方式主要有两种：一种是供电部门直接把电力送到用户单位，另一种是供电部门把高压电送到小区变电站再送到各用户单位。物业管理单位从配电室开始负责对用户供电，供电的重点是：供电安全、正常供电、故障修复、应急处理供电事故。供电管理的基本内容是：与供电单位界定管理范围，掌握设备情况。建立严格的配送电制度和电器维修制度。负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供电局要求持证上岗。定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，对用电设备均应按台编号，建立设备台帐。要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。建立24小时运行或维修值班制度，建立和保持用户事故投诉、宣传，及时排除故障。加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。限电、停电应提前出通知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免造成经济损失和人员伤亡。电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。对住户自己负责的线路、一般电器提供方便的有偿维修服务。对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的预防措施。要非常重视节约用电的管理教育工作。注意公用地带照明灯、风扇、大功率射灯、装饰灯的启闭时间，要有专人管理。给排水管理水是人类赖以生存的基本要素，是物业使用功能的保障条件之一，因此，给排水系统的工作正常与否，将直接影响到工作，生活环境和物业功能的发挥，给排水的管理是物业管理中最基本的日常管理服务工作。最基本工作内容是：物业管理企业应与给排水等管理部门明确管理范围、管理职责。严格给排水设备的验收与检查（验收与检查内容机、另外讲）。建立正常的供水、用水管理制度。定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。采用节水型水箱配件，节水龙头等，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等要进行日常维护和定期检修。保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。严防供水系统与排水系统混流。加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行定期检查、保养、维修、清洁，并认真做好记录。定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部是否有锈蚀和漏水现象，发现问题及时解决。为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂物、大课粒物质倒入管道。环境卫生管理环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位（楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等）、物业区域内公共场地（道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方）、生活废弃物。明确清洁卫生的基本要求，即“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量），要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。这些要求一要具体、二要明确，以便检查。如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁；二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。绿化管理绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造；已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。因地制宜，正确选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高低错落，合理布局。配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。制定相应的绿化管理规定。车辆道路管理车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理与停车场管理。道路管理道路由动态交通设施（各级道路）、静态交通设施（停车场、广场）和道路交通附属设施（路名牌、道路照明设施等）3部分组成。道路管理的内容是对已建成道路、设施的维修几部分道路的改造与新建。道路设施管理的主要任务是制定物业道路设施的管理办法，负责道路的养护维修和设施的日常管理，对非法占用道路的行为进行处罚。物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。交通管理交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，再可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理，建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。根具区内道路情况，制定道路交通管理规定。禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。车辆管理机动车管理是通过门卫管理制度和车辆保管规定来落实，对进出