变更和洽商的管理办法

变更和洽商的管理办法现场签证是承包人、业主双方履行合同的一个重要组成部分，是办理工程结算的重要凭证之一，是造价控制和调整的重要依据。现场签证一般分为工期签证和经济签证。

现场签证的起因：由非施工单位的原因引起的工期延长、工程量增加、费用增加或其他经济损失。

控制现场签证的原则就是首先要尽量避免签证，当签证无法避免时，应设法减少签证。可从招投标、签订施工合同、现场施工管理等各个阶段通过各种措施去避免或减少现场签证。

对于不可避免的签证，都要按程序进行审批，做到所有审批出去的签证单都有充分的依据，准确无误。通过规范签证尽量避免签证失误。

下面分别讨论如何把好现场签证管理关的几种方法，即如何避免签证、减少签证和规范签证。

2、避免签证的方法

1)搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程。从合同源头上避免现场签证，避免合同签证。房地产项目因专业繁多，需要各种专业施工队伍进行施工，如消防、电梯等，需要有专业资质的的施工单位施工。房地产公司也习惯把环境景观工程、公共部分的二次装修工程等委托给园林公司和专业装饰公司施工，所以工程分包不可避免。划分工程范围时，一个项目只有一个施工单位的，工程范围较好处理，只要注意不漏项就行了。当一个项目有几个施工单位时，总包与分包、分包与分包之间的承包范围必须划分清楚。比如土建与二次装修，水电安装与消防、空调，室内与室外工程等，签订施工合同时均应对承包范围反复检查，做到无缝对接，既不能重叠，也不能漏项。重叠了必然造成工程造价重复计算，无端增加成本。漏项了如果没有及时发现，等到施工条件变了，签证费用也必然增加。

另一种情况是因为漏项办理现场签证而造成工程量大幅增加。例如某小区的室外给排水工程。

因为工程规模不一样，预期利润不一样，人工费、材料费、机械费、管理费等成本都会不一样，所以由于招标时工程规模不一样，即使是同样的清单项目，投标人也会报出不同的单价，以致合同单价很可能不一样。

避免合同签证还可以从工程招标，签订施工合同时采取一些措施：

采用工程量清单招标，通常的做法是招标人提供工程量清单，投标人根据工程情况，现场施工条件和投标人自身的情况进行报价，招标人对清单工程量负责，投标人对报价负责。为了避免工程量清单误差的责任，可在招标文件中明确，招标人提供的工程量清单仅作参考，投标人投标时应对工程量进行复核，如有出入可在后面另列项目补充报价，进行调整。投标人对投标工程量和投标单价负责，如果没有设计变更，工程量和单价均不作任何调整。

招标文件中应要求投标人在投标文件中注明主要材料、设备的品牌、型号，在签订施工合同时，主要材料、设备的品牌、型号应在合同上明确。选定主要设备、材料品牌、型号后，项目实施过程中尽量不要改变、代换。

签订施工合同时，应明确给予工期签证的必要条件，如

发包人未能按约定时间提供图纸及开工条件；

发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；因重大设计变更造成工程量增加，或返工而使承包人增加作业天数；

工程师未能按约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；

一周内非承包人原因停水停电造成停工累计超过8小时；

遇不可抗力；

合同条款已明确约定或工程师同意的其他情况等。

以上情况虽然发生，但延误时间并不影响关键工序线路的施工，也不应给予工期签证。

与总承包商签订合同时，要明确总承包商在现场管理中的责任。如负责甲方分包工程的收口，成品保护等。承包商有责任为配合售楼需要，根据发展商要求，提前提供售楼处、住户大堂、电梯厅、公共走道、样板房等二次装修的工作面，以及提供施工现场不定期对社会开放的条件，而不另增加费用。

案例：附件1:某房地产项目施工合同（补充合同）中的条款

2)了解营销意图，避免营销签证

营销部门应随时了解市场需求，例如户型需求，如果市场需求跟原设计不符，应及时反馈到公司有关部门，尽量在砌体、水电安装工序开工前改变户型设计，通知施工单位，避免返工签证。

签订施工合同的时候，就应该考虑营销的需要，所以合同中应明确施工单位有配合的义务，见附件1第二十二条：乙方必须对甲方的销售相关工作配合。

3)施工样板先行，避免施工签证

推行质量样板房的做法，就是对于一些新材料、工艺、或比较重要的工序，要先做施工样板，然后再全面铺开。同时把施工工艺在现场做样板的地方展示出来，让现场施工人员和参观者都能看到。

工程质量样板房的意义

工程质量样板房是一个公司工程管理实力的体现。

工程质量样板房是公司诚信的表现。

工程质量样板房是我们工程质量的演练。

工程质量样板房是承建单位实物交底的基地。

工程质量样板房有利于我们及时发现施工图上存在的问题，避免大规模返工签证。

4)办理好场地移交，避免责任签证

如上所述，房地产项目因专业繁多，需要各种专业施工队伍进行施工，所以必然会有分包工程。每一个分包队伍进场前，均应与上一道工序的施工单位进行场地交接，办理移交手续，以便分清责任。

各总包、分包单位都负有成品保护的责任，除总包单位应明确负责在交叉施工过程中，协调各分包单位，采取措施保护工程成品及半成品外，各分包单位均应遵循谁破坏谁负责修复费用的原则。

5)施工措施事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费

按建设部《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》第五条、第六条规定，建设单位、设计单位在编制工程概（预）算时，应当依据工程所在地工程造价管理机构测定的相应费率，合理确定工程安全防护、文明施工措施费。依法进行工程招投标的项目，招标方或具有资质的中介机构编制招标文件时，应当按照有关规定并结合工程实际单独列出安全防护、文明施工措施项目清单。投标方应当根据现行标准规范，结合工程特点、工期进度和作业环境要求，在施工组织设计文件中制定相应的安全防护、文明施工措施，并按照招标文件要求结合自身的施工技术水平、管理水平对工程安全防护、文明施工措施项目单独报价。投标方安全防护、文明施工措施的报价，不得低于依据工程所在地工程造价管理机构测定费率计算所需费用总额的90％。

由此可知，建筑工程安全防护、文明施工措施费为非竞争性项目，是在投标单位充分考虑了现场施工条件和自身情况后所作的报价，故可在合同中约定，措施费为包干价，结算时不作调整。按合同约定计价原则计算签证金额时，不再计算措施费。同时可在施工合同明确现场施工措施要求，安全防护及文明施工措施应按建设部关于印发《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》的通知（建办[2005]89号）的要求去做，见附件2：建设工程安全防护、文明施工措施项目清单。其他措施费应能满足现场施工及的需要。

3、减少签证的方法

1)无法避免营销签证，也要尽量减少营销签证

提前做好营销策划，不但对营销工作有利，而且可以使承包商为配合营销所做的工作可以按计划有序的进行，避免应急工程，对减少营销签证是非常重要的。

2)把好设计关，减少现场签证

现场签证只有在工程项目的施工阶段才有可能发生，但是要控制好现场签证，工作应该从项目的设计阶段做起。应选择信誉较好、资质较好的设计单位，以保证设计图纸质量，减少图纸错漏。图纸审查应按程序进行，施工图不但要经过施工图审查单位的审查，工程项目在招标前还应通过建设单位有关部门严格的施工图审核，.对于审图中发现影响建筑效果、质量和使用功能及对工程造价影响较大的问题，应提出明确的处理意见，尽量在招标前把图纸漏洞补齐。设计图纸质量提高了，可以减少因图纸缺陷引起的签证。

3)提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认

认真检查施工单位提供的材料样板是否应完全符合招标文件和施工合同的要求，并对照样板验收实际进货材料。为防止承包商变相涨价，应尽量避免材料、设备变更。因施工单位原因提出材料、设备代换时，如代换材料、设备单价比原单价低时，工程造价应相应调低；比原单价高时，工程造价不予调整。

4)建立设计变更审核制度，减少不必要的签证

应注意设计变更和现场签证的区别和联系，设计变更一般由设计单位下发通知单，而现场签证一般由施工单位提出申请，监理单位、建设单位各部门按程序进行审批。但现场签证往往是由设计变更引起的，所以为了避免和减少由设计变更引起的现场签证，必须对设计变更进行严格审核。

要建立完善的设计变更审核程序，对于设计变更申请，现场施工管理部门和成本控制部门都应按程序进行认真审核，分析变更的必要性，坚决阻止不必要的设计变更。案例：某项目的凸窗、空调机搁板宽度问题；楼梯混凝土强度等级问题。

能够在施工图纸及设计变更上反映出来的工程量不得签证。

对于必要的设计变更，尽可能于该工序施工前提出，避免返工签证，同时详细记录设计变更提出时现场的进度情况。因为返工签证往往涉及到拆除、垃圾外运和重做的费用。

认真研究每一项设计变更或现场签证减少造价的可能性，计算变更造价时，不但要计算增加部分的造价，而且不要漏算减少部分的造价。例如：在处理地下障碍物拆除工程时，应注意拆除物已按现场签证处理，所以应扣除原招标工程量清单中已给的土方开挖量，避免重复计算。

案例：某项目铝合金窗的修改。

5)设计变更施工确认，避免“变而不做或少做”

设计变更发出后，应检查实施情况，监理单位和建设单位现场施工管理部门均应有专人跟踪，确保全都落到了实处。否则应在结算造价中扣除。

6)采用工程清单招标，有利于现场签证管理

工程量清单计价的特点是直观、明了，计价方式简洁，综合性强，工程量计算规则较简单。能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本。采用工程清单招标不但方便招标时的工程量清单编制，而且方便于签证金额的计算。设计变更或现场签证可按增减工程量，采用工程量清单中适用的或类似的项目单价计价，有利于提高现场签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能。

采用工程清单招标，应执行《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》。上面说过，可在合同中约定，安全防护、文明施工措施费为包干价，结算时不作调整。故可尽量避免措施费签证。

采用工程清单招标，与传统的定额计价方式不一样，招标人只提供工程量，不规定施工工艺和施工方法，由投标人充分考虑了现场情况和自身条件决定施工方法，进行报价。故因实际施工方法改变而增加工程量或增加费用时，将不予签证。

施工单位的工程量清单报价书应作为施工合同的附件，确定签证项目单价时，清单中有的项目，可按施工单位的报价计算。清单中没有适用或类似签证工程的项目单价，变更价款确定方法首先按照标底的编制方法计算出该项目的综合单价，然后对比中标价与标底的下浮比例对该综合价进行下浮调整，确定变更工程的项目单价。

7)动工前，做好项目工程管理总策划；售楼前，做好售楼准备工程策划；竣工后，做好物业移交策划，减少施工现场管理引起的签证

根据项目工程管理总策划的要求，编制整个项目的施工总进度计划网络图，并由专人管理，根据工程实际进度对网络图随时进行调整。根据调整后的进度计划适时安排分包单位进场，安排甲供材料进场，尽量避免总包、分包单位之间交叉作业互相影响或甲供材料供货不及时造成的停工窝工。案例：某高层住宅小区屋面钢构架工程。

对施工单位报送的施工组织设计进行认真审查，尽早堵塞漏洞，施工单位往往利用施工组织设计为以后办理现场签证埋下伏笔。

根据售楼准备工程策划的要求，提前通知施工单位应做的配合工作及时间要求，做好甲供材料的进场计划，按计划组织材料进场。见附件3：某住宅小区售楼准备工程施工策划书。

认真做好物业移交策划，工程完工验收合格后，施工单位应与建设单位一起，把整个项目向物业管理公司移交，办理移交手续。避免施工单位退场后才发现工程缺陷。

4、规范签证的方法

1)掌握三方签证，规范签证行为

应制订完善的现场签证办理程序，严格按程序进行，实行施工单位、监理单位、建设单位三方签证，规范签证行为，避免漏洞。

在签证过程中尤其是要坚持以下几个原则：

准确无误原则。工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以成本控制部门进行工程量计算方便为原则。凡是可明确计算工程量的内容，只能签工程量而不能签人工工日和机械台班数量。

实事求是原则。凡是无法计算工程量的内容，可只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。

废料回收原则。拆除签证和设计变更返工签证都有可能涉及废料回收问题，计算签证金额时应扣除废料回收价值，或让施工单位把废料交给甲方有关部门，并办理签收手续。

现场跟踪原则。为了加强管理，严格投资控制，凡涉及费用较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与监理人员以及建设单位现场施工管理人员、造价审核人员一同到现场察看。

2)建立现场签证事先报告制度，甲方确定签证范围和做法后再实施，规范签证流程

当需要办理现场签证的情况发生后，应首先由施工单位提出现场签证申请，甲方确定签证范围和做法后再实施。从申请的提出，到签证单的批准，都应按程序进行，见附件5：现场签证办理程序。

办理现场签证，还应注意时效问题，施工单位、建设单位都要在政府规定的时间内提出签证申请和审批完毕。施工单位在规定时限内不提出签证申请可当放弃，建设单位不在规定时限内审批可当默认。

财政部、建设部制订的《建设工程价款结算暂行办法》中规定：

“第九条承包人应当在合同规定的调整情况发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包人，发包人确认调整金额后将其作为追加合同价款，与工程进度款同期支付。发包人收到承包人通知后14天内不予确认也不提出修改意见，视为已经同意该项调整。

当合同规定的调整合同价款的调整情况发生后，承包人未在规定时间内通知发包人，或者未在规定时间内提出调整报告，发包人可以根据有关资料，决定是否调整和调整的金额，并书面通知承包人。

第十条工程设计变更价款调整

（一）施工中发生工程变更，承包人按照经发包人认可的变更设计文件，进行变更施工，其中，政府投资项目重大变更，需按基本建设程序报批后方可施工。

（二）在工程设计变更确定后14天内，设计变更涉及工程价款调整的，由承包人向发包人提出，经发包人审核同意后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：

1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；

2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；

3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行。如双方不能达成一致的，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。

（三）工程设计变更确定后14天内，如承包人未提出变更工程价款报告，则发包人可根据所掌握的资料决定是否调整