房地产市场调研理论

房地产市场调研理论

成本高昂的房地产项目保证成功的第一步是什么？

我们在竞争环境中辩别营销机会的前提是什么？

面对愈加理智的消费者，如何令营销过程更有说服力？一切从这里开始本次内容房地产市场调研定义房地产市场调研的作用房地产市场调研特征调研工作要素调研流程调研类型调研范围及内容项目调研报告提纲项目调研执行进度房地产信息路径调研方法常规调研问卷信息处理房地产市场预测调研报告房地产市场调研的定义

对那些可用来解决房地产市场管理和营销问题的信息，所进行的设计、收集、分析和报告的过程。房地产市场调研的作用提供信息市场环境市场供应市场需求市场交易解决问题市场管理市场营销项目建议项目推广后期服务相关信息常规市场调研特征针对性及时性基础性客观性房地产市场调研特征专业性目的性基础性客观性行业性数据化时效性1.调研对象调研工作要素2.调研目的3.调研时间4.调研内容5.调研方法调研流程1.定义课题2.设计方案3.信息设定4.调研方法5.抽样问卷6.数据采集7.整理分析8.形成报告定义问题和解决问题的因素调研类型、范围和内容，报告提纳，调研进度，分组及责任信息类型，信息路径，数据库设定信息收集方法，调研道具问卷设计，抽样方案，样本容量调研执行，抽样、控制与复核样本处理，数据库操作，图表制作，资料分析，单元小结单元汇总，初步结论，调整与补充，正式结论，文稿排版印制，PPT制作调研类型探测性调研描述性调研因果性调研

通过调研对房地产市场中某一未知或知之甚少的问题达到初步认知。

通过收集房地产市场或项目的有关信息，以若干统计指标描述其基本状况或运行过程。

寻找产生某一房地产经济现象或问题的原因，并对此作出解释。预测性调研

通过搜集、分析研究过去和现在的市场信息，运用数学方法，估计未来一定时期市场发展趋势。调研范围及内容供应需求环境什么是市场？调研范围及内容？房地产市场走势调研房地产区域市场调研房地产分类市场调研房地产供需调研相关因素调研房地产市场走势调研过去一定时期房地产市场走势房地产市场发展现状未来一定时期房地产市场走势房地产市场走势调研主城区住宅商品房销售量（合同登记）单位：万平方米房地产区域市场调研宏观市场中观市场微观市场国际和国内市场青岛和区域市场项目和周边市场房地产区域市场调研2003-2006年青岛各区商服用房累计投资量区域分布房地产区域市场调研主城区区域商品房交易量均价（元/平方米）房地产分类市场调研住宅写字楼商铺其它房地产分类市场调研2002-2005主城区分类商品房销售价格走势单位：元/平方米房地产供需调研市场供应市场需求缺口分析供应总量供应结构供应分布供应价格广告推广供应个案动态研究消费者背景需求总量需求结构需求分布支付能力信息路径决定因素动态研究房地产供需调研青岛二手住房需求面积变动示意图单位：平方米房地产供需调研家庭月收入水平与住房需求面积的对应关系收入单位：元/月面积单位：平方米2003年相关因素调研政策与经济城市规划交通与基础设施人流量与车流量生活配套商务配套商业配套其它因素门楼照壁雕刻与彩绘白族民居白族民居照壁丽江木府低中高低中高阶层年代80年代中期以前80年代中期至90年代初期90年代中后期2000年至20102010年至2030年理想结构中国社会阶层结构演变相关因素调研2007青岛住宅消费者行业分布相关因素调研

房价收入比即住房总价与居民户均年收入之比，是衡量房价和城市房地产发展状况的重要指标。

世界银行数据显示，发达国家房价收入比一般在1.8—5.5倍之间，发展中国家一般在3—6倍之间，根据我国目前情况，普遍认为6—8倍较为合理。2004年6月25日中国房产之窗网指出：“房价收入比达到或超过12倍时需要警惕……低于8倍时，说明该城市的房价仍有较大上涨潜力。”

房价收入比相关因素调研青岛市平均房价收入比（2006年）项目计量单位计算值城市居民人均可支配收入元/年15328城市户均家庭人口（2006）人3.04

户均总收入元/年46597.12城市居民人均住房建筑面积（2006）平方米23.73城市居民户均住房建筑面积（2004）平方米72.14主城区住宅商品房交易均价元/平方米6334

户均总房款元/套456934.76房价收入比—9.8本案项目调研报告提纲宏观市场中观市场微观市场市场环境市场现状市场预测结论总体结论我国经济运行概况及政策环境青岛（区域）地理、自然、人口、交通、经济、政策及规划项目地理、自然状况、经济指标、交通与配套、片区规划我国房地产（分类市场）投资、销售量、房价走势及空置分析青岛房地产（分类物业）投资、施竣工、销售量、房价及空置分析，市场供需分析，市场版块分析项目周边市场（分类物业）供需分析，市场版块分析，竞争对手分析，参考个案经济走势、政策影响及房地产市场走势经济及政策预测，房地产市场走势，区域前景片区房地产市场走势及市场机会宏观结论中观结论微观结论总体结论调研范围项目调研执行进度工作项目工作摘要小组执行日期宏中观调研市场环境、宏中观市场供应A项目调研区位地形、技术指标、初步规划、项目及开发商背景B周边环境交通及人流量、配套、规划B周边市场片区市场供应、板块特征C市场需求分类市场需求D市场初识口头交流、数据调整与补充报告形成数据整理、统计、分析，个案分析，报告汇总，PPT制作内部答辩发展、策划、评估、销售部门和专家顾问团参与报告调整数据修正,结论完善,排版制作交付与答辩书面报告，PPT交流，后期调整与补充房地产信息路径统计局规划局建委国土房管局房交所银行资金中心媒体楼盘购房者GDP，投资，收入，商贸，人口，区域经济，销售，空置

城市规划，区域功能、交通、市政、人口、产业规划，动态

政策，初设，施工，竣工，开发企业

政策，土地，预售，拆迁，交易，物管，开发企业，中介机构

区域商品房销售，存量房转让，房地产抵押，房屋租赁

政策，房地产开发贷款，个人购房贷款，利率

政策，住房公积金归集，公积金贷款

行业信息，广告投放，新盘推介，业界评论

项目背景，技术指标，产品，价格，促销，交通，配套，卖场

背景特征，消费特征，居住与投资需求，信息渠道，引导因素信息路径信息资源调查方法案头调研电话调研问卷调研现场调研访谈调研德尔菲法常用调查问卷供应调查问卷需求调查问卷楼盘调查详表配套调查详表商铺经营调查表住宅需求调查表商铺需求调查表办公需求调查表会展需求调查表酒店需求调查表酒店经营调查表会展经营调查表信息处理审核及预处理分类与整理制表绘图与计算综合鉴定描述与分析报告与反馈

量和量化的研究质的研究研究目的证实普遍情况，预测寻求共识 解释性理解，寻求复杂性，提出新问题研究内容事实、原因、影响、凝固的事物、变量故事、事件、过程、意义、整体探究研究设计结构性的，事先确定的，比较具体灵活的，演变的，比较宽泛研究手段数字、计算、统计分析语言、图象、描述分析研究工具量表、统计软件、问卷、计算机研究者本人（身份、前设），录音机抽样方法随机抽样，样本较大目的性抽样，样本较小资料收集方法封闭式问卷、统计表、实验、结构性观察开放式访谈、参与观察、实物分析资料的特点量化的资料，可操作性的变量，统计数据描述性资料，实地笔记，当事人引言等分析方式演绎法，量化分析，收集资料之后归纳法，寻找概念和主题，贯穿全过程研究者客观的权威反思的自我，互动的个体研究者所受训练理论的，定量统计的人文的，人类学的，拼接和多面手的研究者心态明确不确定，含糊，多样性研究关系相对分离，研究者独立于研究对象密切接触，相互影响，变化，信任研究阶段分明，事先设定演化、变化、重叠交叉注：摘自陈向明著《质的研究方法与社会科学研究》，北京：教育科学出版社。2000。P11。2.定性研究法1.定量研究法研究方法模拟研究品牌比较及选择如何对宝姿女装及纤牌女装进行比较，最终选择购买纤品牌企业业主满意度问卷尊敬的业主，您好！耽误您几分钟，我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查，希望得到您的意见，我们确保对所有信息严格保密。非常感谢您的支持和帮助！业主年龄：从事行业：家庭年收入：联系：居住小区：居住户型：访问员：访问时间：顾客满意要求最高分值A企业B企业C企业对房屋是否满意10对价格是否满意10对小区环境是否满意10对物管是否满意10对售房接待是否满意10对小区附近交通是否满意10问卷品牌企业业主满意度问卷尊敬的业主，您好！耽误您几分钟，我们正在进行一项有关房地产品牌企业的顾客满意度调查，希望得到您的意见，我们确保对所有信息严格保密。非常感谢您的支持和帮助！业主年龄：36从事行业：汽车生产家庭年收入：10万联系：62903911居住小区：丽江水岸居住户型：三室两厅访问员：付春晖访问时间：8月20日顾客满意要求最高分值A企业B企业C企业对房屋是否满意10878对价格是否满意10977对小区环境是否满意10874对物管是否满意10684对售房接待是否满意10687对小区附近交通是否满意10987填写品牌企业业主满意度分析顾客满意要求权重完美值A企业B企业C企业对房屋是否满意1010878对价格是否满意910977对小区环境是否满意810874对物管是否满意810684对售房接待是否满意810687对小区附近交通是否满意710987顾客满意度分值（完美）=(10×10)+(9×10)+(8×10)+(8×10)+(8×10)+(7×10)=500个体分析顾客满意度指数（A企业）(10×8)+(9×8)+(8×8)+(8×6)+(8×6)+(7×9)==77％500顾客满意度指数（B企业）(10×7)+(9×7)+(8×7)+(8×8)+(8×8)+(7×8)==75％顾客满意度指数（C企业）(10×8)+(9×7)+(8×4)+(8×4)+(8×7)+(7×7)==62％500500品牌企业业主满意度问卷编码（主体部分）

顾客满意要求编码对房屋是否满意1对价格是否满意2对小区环境是否满意3对物管是否满意4对售房接待是否满意5对小区附近交通是否满意6合计7统计分析品牌企业业主满意度问卷编码（背景部分）

业主年龄A.24岁以下B.25-29岁C.30-34岁D.35-39E.40-49F.50岁以上从事行业A.农林牧渔B.公务员C.制造业D.商贸E.科教文卫F.金融G.法律/司法H.服务业I.退休/待业/学生J.其它家庭年收入A.5万元以下B.5-10万元C.10-15万元D.15-20万元E.20万元以上居住小区A.星海花园B.东湖花园C.丽江水岸D.四季花城E.美林阁居住户型A.1居室B.2居室C.3居室D.4居室E.5居室及以上统计分析样本号码主体