租赁合同起草中需注意的问题系列 - 站在承租方之立场(中)

摘要笔在上篇中对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述包括如何考量租赁房产的概况如明确租赁房产的用途及如何设计租赁期限本篇中笔者将从公众所关注的房产实际交付租的设计与支以及相关租赁费用等问题出发合实战经验深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题，本战上藐视、从战术上重”的原则，与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。房产租赁过程中承方缩小赁范围并与出租方进入实战交锋环节后为注的莫过于房产条件是怎样的？什么时候可以交给我使用？租金贵不贵年季交还是月交？有没有物业费暖？等等系列际性的问题这问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。据此笔者将就其各方面所应注的要点进行横剖纵切求足众读者解决实务难题之要求，以送人玫瑰、手留余香”第一，房产交付。再好的房产，如果仅仅停留观看阶段，那无异“中花、水中。为了实现租赁房产的使用价值，租赁合同中有一条款即专为实现此目的而——房产交付条款。租赁房产交付租赁房产的转移占有是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用按合同约定办理相关手续此合同条款一般涉及如下方面交付时间付件何包括通知方式随资料匙交接件署等未交付或未按约定交付时的责任承担。

交付时间。我们常见的对于交付时间的约定，一般是要求出租方于某年某月某日前”交，或者于“本合同签订后某日/某个工作日交。看这一条款，大家都明白，论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议，因为在合同上白纸黑字填写年“”、日非清晰明了，真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件此可知交付时间不是孤立去理解而是与交付条件密不可分，二者须结合分析思考。而针对非单纯性的数字型交付时间付间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时租务必小心个中误区防掉入出租方所设计的陷阱笔者的实战经验，该等陷阱具体可分为以下三种类型：（1欲故纵型。此为兵法第十六计，是指故意先放开对方，使其放松戒备，充分暴露，然后再将其擒获。结合房屋租赁合同，一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时，或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定面是承租方获得了优厚的条件实上却是出租方获得了胜利。请看：出租方应于2012月10日向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于年日交房自2月起租期及租期相应顺延2012

年3月日时出租方不能交房，则自月日，向承租方支付500元日作为违约金；若至年4月日出租方仍不交房的，承租方有权选择解除本合。对于以上约定承方也许认为己有利，又是顺延免租期和租期，又是有违约金可拿，又是享有解约权但不要忘了这看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的且关键是交房时间被拉得过长成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大利承租方的后期放手和对市场变化的应对。（2声东击西型。该语意指造出要攻打东之声势，实际却攻打西边，使对方产生错觉从而出奇制胜一出租方在租合同中表上约定一个具体的交付日（并尽量引起承租方的关注，比如采取加黑加粗的形式同在合同的其他条款中进行其他约定，导致该日期具有极大的可波动性且最终决定权掌握在出租方手中旦按最初的日期交房出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。请看合同前半部分的交付条中约出租方应于年12月日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房”合中间部分的出租方义务条款中约“如进场时间发生变动租须提前十天发函通知租方新的交付日期付日期以出租方最终发函所列时间为准合后半部分的违约任条款中约“出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产，且承租方解除本合同的，出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金。以上约定出租方首先在合同条排列位置上倾注了心思有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起予了出租方绝对的控制权在约责任的设计上下了功夫首租”是抽成计租产未交付从而无法开业的情况下来“成可抽，时首租金”该如何计算？且其明确约定这是“解约违约金，而非迟履行违约金”，在未满足解”的前提下，承租方不能直适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。（3偷梁换柱型。此系兵法第二十五计，用偷换之法，暗中改换事物的本质和内容，以达蒙混之目的有些出租方在同中采取前后矛盾辑混乱模糊描述等方法对交付时间进行约定，导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。请看出租方应于本合同签订后30日将合合同约定条件的房产交付于承租方出方开业时间延期，则交付时间相应顺延。此处出租方开业具是指什么开业？开业时间是什么时候？诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又“出租方应于房产完全竣工后30日交付房”在未对房产竣工时间做出严格性具体性最终期限限制时约定只会让房产何时实际竣工尚未不明确的大环境下的承租方樽空对月，“唯有泪千行。结合以上种种情形，笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时，注意：（1首选单纯的数字型交付时间，简单明，对于何时交房一目了然，无须推敲。但对于日期本身而言，承租方也要考虑合理性和实际可操作性，期限不宜约定过远或过于紧凑。

（2涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或续限制的交付时间，尽量采用通俗易懂的言词，通篇细读，分析该等条件或限制是否合理可行，在逻辑上做到清晰，在语言上无歧义，防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。（3若出租方实在强势，而承租方对租赁产又难以割舍时，在交付时间条款不占优势的情况下建议承租方不要轻易弃针对出租方延期交房的违约责任的约定及可用于谈判互换的其他商业类条件，以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。

交付条件。笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然为交付条件有什么难的就到现场看看有什么设备，电水空调等能源能不能使用而已于事实问题，并非法律问题，没有什么风险的。但如果是企业承租方进行非办公类租赁时如租赁房产用于开餐厅设吧是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢？针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁用于商业经营时笔者建议对如方面进行关如因内容繁杂而不在合同正文中约定也可以附件或补充协议的形式加以表述）：（1楼板承重。承租方应要求出租方提供板承重的具体数据及楼层结构图，以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造需进行楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。（2供电及配电系统。承租方应根据实际用需求判断要使用的是动力电还是照明电，电缆规格如何电如何敷设开如何安装，由此所涉施工费用由谁承担，出租方应何时正式送电议明确约定出租方满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。（3供水。如对此有特殊要求时，建议特详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标；无法满足时该如何解决。例如约定，“供水压力不足【】时租同意无偿提供面积米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱，以方便重新接水管，承租方可自行施工，但由此产生的所有费用由出租方承”。（4排水、排烟、排风及排污问题。建议虑管道直径、安装位置及走向，并以不影响相邻各方为基本原则出任第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。（5空调。在不使用中央空调时，建议就调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。（6电话。出租方应承诺可提供几条线路几条网线、号码申请等。（7垃圾处理与洗手间。该项通常是包含物业服务合同中的，若对此有特殊要求时，承租方应根据实际情况进行约定如是自建洗手间是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。（8施协助建与出租方明确承方可进行施工的时间是全天小时还是只能夜间施工，保证提供临时用水、用电在双方交接场地时接到承租方的指定位（建议在图纸中标示出来），并安装水、电表计量，根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水电产生的费用由承租方承担，但出租方应按合同约定提供相应发票此之外出方应保证不再向承租收取施工管理费等其他任何费用外出租方应确保在

距承租方租赁区域外墙之外XX米围（一般不低于米搭施工围档并出租方助乙方办理施工围档手续。

交付手续。关于交付手续的具体办理属于执行类问题一般是由当事人协商后自行决定是此处建议有两项应列入租赁合同一个是交钥匙另一个是签署房产交付确认或叫其他名字也可，但是要突出其是为确认房产交付而签署的），约“双方至现场检查房产移交情况，如符合合同交付条件，双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书（函），并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日，为房产正式交付之日”对于交钥匙家可以理解完钥匙租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产，房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。房产交付确认书的内容议包含附属设施设备有哪些量是多少体规格及品牌如何，对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入购货发票所显示的金额及折旧比（以防发生承租方不慎破损毁该品后而出租方漫天要价的可能，交钥匙多少把，实际交房的时间，以及双方的真实签字或盖章。交付房产的同时，笔者建议现场要签署房产交付确认书，主要是因为：（1这是关系诸多经济利益的时间界点。为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的，而免租期场日期租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。（2这是房产已合格交付且经双方确认实交付的合法有效证明。（3这是明确出租方日后维护其所提供设、场地的标准依据。（4这是已完成房产交付手续的书面证据可明确房产原始状态。（5这是退还房产时清点出租方所提供的备详情的参考依据。同时房产交付确认书将合同约的交房日期与实际交房日期对应起来止出租方过早或迟延交房而影响承租方的原有计划及工作安排保出租方如约履行交房条款以及承租方能正常按约接收房产。从固定书面证据的角度而言，作用较大，不容忽视。

迟延交房或未交房的违约责任。对于出租方未交房或未按合同约定交房时所应承担的违约责任条款承方而言极关键的保底性约定，对于弥补经济损失、抚平心灵伤口具有极其重要的作用。笔者对此建议分两步走，一是迟延交房时的处理，二是承租方忍无可忍而解约时的处理。（1关于迟延交房的违约责任。对于每迟一日交房，出租方应承担多少违约金，由当事人协商即可。从形式而言，可以是比例式，也可以是金额式。比例式，顾名思义就是采取百分比或倍数的形式来表示，例如或两倍等，但是计算基

数一定要明了。对于抽成类计租模式的房产租赁，切忌使首年（或/当年度）租金（或月日租金作为计算基数，这是个逻辑问题，抽成必定与营业额或利相关，在实际经营尚未进行的情况下抽是无法生的当计算基数不存在或不明了时此计算的违约金也是个未知数。金额式也就是直接写明多少钱常清晰但是建议承租方在结合当地市场情况及自身商业经营现状后合理设计该金额，比如是约定每日人民币100元是元。当然有时由于出租方的强势或考虑双方的合作关系迟交付第一日到开始计算违约金之间会有一个宽限期出方该宽限期内交房的，则不视为违约此建承租方做综合考量，分析该宽限期的长短是否合理以及对己是否弊大于利。（2未交房而解约的违约责任。对于出租迟延交房超过某个时间段时，承租方有权选择提前终止租赁合同保追由此所引起损失的一切权或定一个解约违约金的数额）。此点毋庸置疑。承租方付出了人力、物力、财力，在觅寻、联系、谈判及签约后，却不能在约定时间获得心仪房产的使用权间成本际损失无可估量心理伤害也无法预期于过多长时间承租方有解约呢？这个可由当事人协商后确定一般不宜超过三个月。第二，租金及支付方式。谈到租金或直白一点就钱出方让渡房产使用权后获此收益，承租方支付此对价后获得房产使用权当会触动事人的每一根神经及租金的要点一般会考虑何时支付、支付多少、如何支付、发票的提供等问题。

支付时间。目前房产租赁市场上，租金的支付周期可分为年付、季付和月付情下，笔者不建议采用年付的方式，因为涉及金额较多、时间过长发生争议可能产生的损失也较大，因此采用月付或季付的方式较为稳妥。对于月付，大家都比较熟悉，一般就“每月X日”或每开始后第X个工作日”付租金，但有一点需特别注意的是，如果是抽成计租，则当期应付租金是上”租金而非当月租金，以确保租金的支付时间与支付方式相一致。关于季付，笔者经常遇到客户约定“季度10日付”，这究竟是每季度的哪一个月支付呢？是首月第个月还是末？此应当明确与月付一样，如果是抽成计租当应付租金是上度租金而“当季度租。另外，为防止逢法定节假日，某些银行不营业或单位放假的情况，建议约付日期如遇法定节假日，承租方可在法定节假日后第三个工作日向出租方履行租金支付义。

支付金额。

一般情况下对于租金数额本身太容易出错如果不是用直接的数额来表示是要描述加计算时语言表述方面经常出现前后词不达意而不知所云至终导致出现不同理解而发生当事人采用不同的计租方式。例如，双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万以下时，按抽成计租；年营业额在人民币100万200万元时，按12%成计定有两处存疑业正好为万时用还是？第二，当营业额超过万时，适用什么比例？因此针抽成计租类约定，建承租方务必注意，计算基数不要出现断档或遗漏，比如上述约定可调整为双方约定，每年租金应按如下方式计租：承租方使用租赁房产经营所得的年营业额在人民币100万元以下时（含100万，按0%成计租；年营业额在人民币100万至万元时，按抽成计；年营业额在人民币万以上时（含200万，按14%成计”

支付方式。付租一般采用银行转账的方式于出租方的收款银行账号务必核实收款单位（户名）的名称是否与出租方的全称相一致，且出租方若要变更合同约定的银行账号时，必须提XX天书面告知承租方，口头告知无效。

发票提供。建议承租方关注出租方提供发票的种类及日期在合同中明确约定同建采用先发票后付租的模式约承租方面对出租方违反合同相关约定时享有暂扣租金的权即承租方有权延迟付租而不被视为违约出租方按合同约定或承租方要求纠正违约行为时止）。

其他期限的付租问题。其他期限主要是指一些正常计期限以外的时间段如承租方考虑到经营几年后想再对房产进行装修改造会前与出方约定好届时出租方应给予承租方XX天免租期该期间内承租方可免费使用房产而无需付租么题就来了果承租方没有在这XX天完成装修改造超这XX天后的期限因仍在装修改造如直接按约定付租实际上对承租方很不利，因此该阶段的租金计算应另行特别约定。笔者曾就此与一客户沟通该客采纳笔者的建议后合同中专门进行了约定并认为自己约定的内容很有道理沾自后觉得不够，于是拿来与笔者一起分享一，该约定的确解决了其他期限与租金特殊计算的对应问题是察起来逻辑上还是有地方需要改进的。请看租同意在承租方使租赁房产年天免租期供承租方用装修改造，该天内承租方无需支付租金过天承方装修改造期间的租金应依据XX标计算。

其实，上述约定有被理解为如下意思的可能：出租方可给承租方天的装修免租