文化园项目可行性研究报告

湖南长沙XX文化园项目可行性研究报告一长沙市长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。长沙是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。长沙风景秀丽，岳麓山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。二岳麓区、岳麓山岳麓区是长沙市城区五大区之一，是长沙市政府所在地，位于长沙市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。岳麓区因境内岳麓山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是长沙市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。岳麓区自然山水资源得天独厚，境内有岳麓山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅溪湖等自然山、水、洲景观，集长沙“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。岳麓山国家级风景名胜区包括了岳麓书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。三XX文化园本项目，位于岳麓山XX范围内。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积132.18万平方米，总投资61.55亿元。主题公园性质：观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。四项目确定本项目作为长沙市岳麓区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江xxxxx集团有限公司签订了《XX文化园规划建设框架协议》，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江XX集团为项目战略合作伙伴。2005年10月31日长沙市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。2005年11月31日长沙市岳麓区政府与浙江XX集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了《龙王港下游防洪综合整治工程（XX文化园）合同书》确定了本项目的实施。2007年6月9日长沙市岳麓区政府与浙江XX集团签订了《长沙市龙王港下游防洪综合整治工程（XX文化园）筹资建设相关事宜合同书》进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。第一章项目投资与开发实施单位简介（本章由集团公司编写）第二章可行性研究报告编制依据第三章项目介绍一总项目概况（一）项目地理位置本项目地处长沙市区西部，岳麓区的中心地段，是长沙市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。（二）项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是长沙市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是岳麓区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有长沙的主要内河——湘江；通过枫林路、五一大道到长沙火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、长沙大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。（三）项目所在地环境1、自然环境：岳麓区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。xx文化园主题公园定位于“长沙西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示岳麓山山水风光、展现长沙旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。2、人文环境：岳麓区是全国文化教育的密集区，长沙市31所高校有20多所座落于岳麓区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”——岳麓书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府布于岳麓山周边。长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。科技岳麓、数字岳麓是岳麓区投资环境中的最独特的环境优势之一。岳麓区又是长沙名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在岳麓书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连；岳麓山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。3、综合配套环境：岳麓区不仅是长沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。（四）项目建设规模1、项目建设用地：总项目建设用地：171.00公顷（2566亩）；分项目建设用地：龙王港大堤、风光带用地：28.77公顷（432亩），主题公园用地：81.12公顷（1217亩），生产安置（公园协调区）用地：9.33公顷（140亩），综合（房地产开发）用地：44.00公顷（660亩），滨湖路用地：7.77公顷（117亩）。2、项目（建设内容）建筑面积总项目建筑面积：1321800平方米；分项目（建设内容）建筑面积：龙王港大堤、风光带用地：防洪堤、防洪通道、绿化带、麓山垸排渍泵站等，主题公园用地：亭、台、楼、阁、廊等3000平方米，生产安置（公园协调区）用地：餐饮、接待等，266800平方米，综合（房地产开发）用地：商业、居住、公建，1052000平方米，滨湖路用地：道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等，全长1214米，路幅36米（局部42米）。其中主题公园建设内容包括：环湖游路6.03万平方米，铺装广场3.77万平方米，花木绿化26.5万平方米，停车场4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水（污）设施、水电市场设施等。3、项目投资额：4、项目资金来源：项目资金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。1）市、区二级财政拔款项目为：2）投资单位自筹资金项目为：3）区、街道单独招商项目为：（五）项目建设时序：本项目为一次总体规划，分期实施。实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先的时序原则。具体时序为：1、总项目建设：

2006年3月—2015年12月，历时10年。2、分项目建设：龙王港大堤、风光带、防洪通道：2006年3月—2009年5月；主题公园建设：2007年8月—2010年9月；滨湖路建设：2007年8月—2008年12月；(公园协调区)生产安置项目建设：2007年10月—2011年9月；综合(房地产开发)用地项目建设：2007年12月—2015年12月。二房地产开发项目概况XX文化园项目（龙王港下游防洪综合整治工程）是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与岳麓区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目，而（房地产开发）综合用地作为投资回报用地。公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在一个主要的位置。（一）项目地理位置及环境（二）项目交通优势（三）项目建设规模：第四章项目建设背景和重要意义一项目建设背景1、项目建设用地现状本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩，其中西湖街道的西湖渔场渔池水面1402亩，龙王港水域及大堤用地460亩，本区域内现有房屋总面积约9500平方米，全部为砖混、砖木和棚屋结构。西湖渔场建于1973年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙市区最脏、最臭的地方。地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。龙王港为湘江一级支流，全长31公里，流域面积173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为27米，湘江洪水期水位高达37米以上，西湖渔场路面标高仅为29米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁，1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。2、项目的提出二项目建设的重大意义本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。1、项目建设的重大社会效益1）本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年一遇等级。2）本项目的建设，将极大地提高了原西湖渔场渔民（农民）的生产、生活质量，生产、生活二项安置用地得到有效的落实。3）主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏、渔业观光、水上休闲、运动健康的城市开放式公园。提高了长沙西大门、岳麓山风景名胜区的综合接待能力。4）滨湖路的建成，进一步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。5）高品质居住区的建设，将成为长沙全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。明显改善长沙市民的居住模式，将会产生深远的影响力。2、项目建设的重大环境效益1）龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状；大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为西湖文化园优美自然环境的重要组成部分。2）主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏、乱、差”的历史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水、换水；增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成为长沙岳麓山下一颗璀璨的明珠。3）公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局，将以全新的现代化综合商务、生态居住的模式，将极大地优化本区块生活、居住环境。3、项目建设的经济效益1）龙王港防洪大堤的建成，xx主题公园的项目推出，将原西湖渔场低洼地的土地价值提高了近十倍。本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的，高额的土地出让金收益，不但解决了本项目公益项目6亿多元的资金来源，还给市、区两级政府带来相当的财政收入。2）本项目50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营，将给国家和地方政府带来可观的税费收益。3）本项目生产安置用地的经营性项目建成，将为原西湖渔场的渔民（农民）提供长远的就业岗位。房地产项目的商业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁，将给许多业主和经营者提供经商场所，提供创业发展的机会。4）本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。第五章项目市场调研本次可研报告编写，没有委托房地产顾问公司作专业市场调查，短期内收集的资料存在局限性，有待土地摘牌后，委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。一长沙地产市场分析长沙作为湖南省省会、全国地产二线城市，前五年地产市场处在缓慢发展状态，今年由于异常因素，房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高，这种异常现象，会给房地产市场带来巨大的市场风险，对本项目的土地出让价的最终确定，增大了可变因素。2002年——2006年长沙地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。而今年在明显提高了容积率（07年以前平均容积率为2.0以下，07年平均容积率达3.0）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。二长沙房产市场分析三本项目的市场定位第六章规划设计目前已完成的规划有《西湖文化园修建性详细规划》和《岳麓山风景名胜区咸嘉湖景区详细规划》，本章内容主要依据上述两个规划编写。一总项目规划设计简述1、XX文化园项目总平面设计xx文化园总平面象一把彩色打开的折扇，枫林路、滨湖路是折扇的扇骨，上方龙王港优美的曲线就象彩扇的扇边，而总平面图就是彩扇精美的扇面。按上报省、国家国土资源部门备案批准的xx文化园各分项目用地分界线在图上以红色点划线表示。主题公园用地占总用地的大部分，位于总用地中南部。主题公园蓝色的湖面岸线自然、灵动，环湖道路与湖岸线若即若离，象一条项链将湖岸景点、长堤、湖中岛屿串成一圈。湖边北南两个主入口和两个码头依108°的岳麓山与市政府的视线通廊主轴线遥遥相对。南端枫林路与滨湖路相交处为湿地公园“芦荡鹭舞”景点。龙王港防洪大堤目前已建设完工，大堤南侧设置了防洪通道，防洪通道两侧为龙王港风光带——景观式生态绿带。湖面以北、龙王港风光带以南、枫林路以西是房地产开发综合用地。湖面以西、龙王港风光带以东、枫林路以北的三角形地块是公园协调区——生产安置用地。该用地以枫林路与龙王港风光带交汇处为主入口，次入口设置于防洪通道环线，此外在环湖上设置人行出入口两个。xx文化园的功能分区为一带五区，一带为龙王港生态景观绿带，五区分别为房地产开发综合用地区、主题公园水上观光休闲区和龙头山生态观光游览区、观光服务区和体育健身区。咸嘉湖景区（xx主题公园）十景分别为：龙王港生态景观绿带的“龙港莺舞”，水上观光休闲区的“古堤遗韵”、“西堤夕照”、“湖亭晚归”、“东堤柳飘”、“出水芙蓉”和“芦荡鹭舞”，用地东南侧牛形山生态观光区的“夏夜听蝉”、“登轩待月”和“秋风含露”。植物景观设计分别为：龙王港河岸草坡植物景观带，西、北、南三个主入口的迎宾植物景观区，房地产开发综合用地的庭院植物景观区，主题公园的滨水植物景观区和自然山林植物景观区。2、交通组织设计xx文化园的交通设计为：外围快速地铁站，北入口咸嘉湖路西湖站和枫林路枢钮站。城市主干道：枫林路、滨湖路。城市次干道：龙王港右岸防洪通道加宽环线、金星大道连接线。主题公园道路：环湖主游道（可通行无污染机动车和特种车辆）、公园次游道（人行道）。公园协调区道路：以修建性详规确定。水面交通线：主码头：南、北、西三个主码头。次码头：主题公园白沙浪路入口、综合用地内二至三个亲水码头。停车场：主题公园南入口停车场和公园协调区入口停车场。3、公共服务设施设计除房地产开发综合用地以外的公共服务设施设计如下：活动中心一个：设置于公园协调区内。商业服务点四个：主题公园南大门和白沙液路次入口各一个，公园协调区二个。餐馆三个：主题公园白沙液路口一个，公园协调区二个。茶楼、咖啡屋六个：主题公园南大门、龙头山北、湖中晚归亭各一个，牛形山二个，公园协调区一个。管理用房一处：主题公园面大门一处。公厕七个：主题公园内四个，牛形山一个，公园协调区二个。垃圾中转站二个：主题公园南大门、公园协调区各一个。4、市政配套设计：1）供水：主题公园湖体补水换水：在公园协调区与房地产开发综合用地区之间的龙王港大堤上已建进水涵管一组。永久性用水可以通过该涵管补水、换水，在湘江下游香炉洲枢纽建成后，湘江水面保持在31-32米之间，龙王港常年水位与主题公园湖面设计样高一致。考虑到该该湘江枢纽未建成前龙王港枯水期水面低于湖面设计标高，应增加设计进水泵站一座，并在龙王港河底埋设取水涵管至临河二个医院的上游取水口取水。生活用水以市政给水为供水水源，本规划范围由长沙市第四供水厂供水。本项目总生活用水水量估算为9500m3/d。在枫林路DN600给水干管接入DN300进水管，给滨湖路和龙王港防洪通道布置给水干管，形成环状供水管网。2）排水：根据长沙总体规划，河西区为雨污分流制，本规划范围雨水沿道路边沟收集，建设完整的雨水管道收集系统，雨水就近排入主题公园水体，经排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龙王港，最终排入湘江。本规划范围污水量为7560m3/d，全部污水纳入道路污水管道，设计在麓山垸泵站西侧建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供电：本规划范围用电负荷量计算为17400KW，取负荷同时率为0.8，取容载比1.5，需变压器总容量16500KVA。本地域10KV电源直接取自枫林路城市道路市政电网，在公园协调区与房地产开发综合用地区内各建10KV中心变配电所。本规划范围周边有110KV石塘岭变、110KV桐梓坡变、110KV桃花变，双电源电力供应应有保证。主题公园和公园协调区采用树干式供电方式，电源由公园协调区中心变引来。城市道路、广场、公园环湖路、龙王港风光带和其他室外活动场地，规划考虑夜间亮化工程，照明灯具采用适合环境的华灯、庭院灯；室外小道、绿地选用草坪灯、庭院灯组合。高低压线路采用电缆直埋式或电缆沟敷设方式。低压供电半径一般控制在250m范围内。4）弱电：电信用户门数为15500门，需程控电话机交换容量19500门。公园协调区和主题公园的电信线路和宽带网从枫林路市政弱电管网引入，接入电信交接箱（容量2000门），再从交接箱引出到各用户。有线电视采用HFC网络，在公园协调区设有电视光节点机房，广电光缆从枫林路市政弱电管网引入，先进入光节点，再从光节点引出同轴电缆至各户。二房地产开发（综合用地）项目规划设计1、总平面设计本房地产开发项目的用地形状象一个“如意”，静静地依偎在龙王港生态景观绿带和西湖湖面之间。按照西湖文化的景观规划和本项目的交通道路规划，本用地分成东、中、西三个小区。东小区北靠龙王港防洪通道、东接滨湖路、西隔小区道路与中小区相连接，西南频西湖湖面，南与湿地公园和白沙液路口为界；中小区北临龙王港防洪通道，东连东小区用地，西面为xx文化园的北大门广场和北主入口通道，南临西湖湖面；西小区西北为龙王港防洪通道、东临北大门广场和北入口通道，西面、南面、东南面均为西湖水面。2、建筑高度控制本项目按地理位置分作四个不同高度控制范围，24米高度控制区：xx文化园北、南主入口中轴线两侧各150米范围，东北角的小学用地；40米高度控制区：临西湖湖面；80米高度控制区：中小区、东小区靠龙王港防洪通道一侧；60米高度控制区：西小区靠龙王港防洪通道一侧，及中、东小区40米与80米控制区之间。3、交通组织设计1）地面层交通：地面层绝对标高约为35米，主入口分别位于公园北大门两侧、西侧滨湖路及中、东两个小区之间。次入口：西小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；中小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；东小区向西侧湖面设一次入口。小区各入口之间以地面小曲道路构成网络。其中小区主干道宽度14米，次干道9米，幢间道路3.5米，小区游园小路面-2米。除游园小路为卵石或其他面层路面外，其余小区道路路面均为沥青路面。地面层道路系统原则为人行路和特种车辆临时专用路。2）负一层交通：负一层地面绝对标高为31.5米，西、中二个小区各向防洪通道设二个出入口，东小区向滨湖路设二个出入口，以上出入口均为“一进一出”。负一层道路宽度均为7米双车道，在三个小区形成内环网，并通向各地下汽车库。负一层道路全部为车行道，禁止非机动车和人行。地下停车库设有电梯和楼梯通向地面。3）停车：在项目北大门和西大门各设少量停车位，只供临时停车，利用地下室为主要停车场，停车车位应满足规划要求。4、公共配套设计1）教育配套：教