花园小区二期开发工程项目可行性研究报告报告

-.z花园小区二期开发工程工程可行性研究报告工程背景

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、工程名称：

“**花园〞住宅小区

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、承办单位概况：“****建立集团**〞是名列黄冈市十强的建立集团。始建于1998年，

注册资本5318万元，流动资金3000余万元。集团下设房地产开发公司、装饰装潢公司、桩基公司、并在全国各地设有分公司。2009年度实现产值近10亿元，创利税5000万元，年生产能力达150万平方米。3

、可行性研究报告的编制依据：

(1)?城市居住区规划设计规*?

(2)?黄冈市规划管理条例?及?技术规定?

(3)?城市居住区公共效劳设施设置规定?(4)?住宅设计规*?

(5)?住宅建筑设计标准?

(6)?建筑工程交通设计及停车场设置标准?

(7)?城市道路绿化规划及设计规*?

(8)?高层民用建筑设计防火规*?工程概况1

、地块位置：

本工程建立用地位于**大道与中环路大道交汇处，属于黄冈市主要商业地段之一，并且目前是离**8+1经济城市圈的黄冈站最近的的花园小区之一〔黄冈站至**站轻轨约40分钟可到达〕。周边无大型污染源及工业设施，地势平坦，交通便利，环境安静舒适。不仅未来开展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟，商场、菜场、休闲广场众多，学校，公园、医院等公共设施相距不远。“**花园〞住宅小区周边有：黄冈实验中学、体育路小学、**区人民医院、黄冈妇幼保健医院、赤壁公园等。位于此地生活方便而多彩。

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、建立规模与目标：

土地总面积：8112平方米

建筑面积：26733.19平方米

开发周期：3至4年

土地价格：600万元

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、周围环境与设施

(1)位于中环路，步行约2分钟可至**大道，交通便利；

(2)离黄商购物中心、黄冈商城、武商量贩等消费场所均比拟近；

(3)周边学校，医院等根底生活设施齐全；

(4)著名的东坡赤壁位于本案南侧

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、工程一期投入资金及效益情况

工程一期总投资：1300万元

住宅销售价格：2200

元/平米起

工程销售收入：2000万元5、工程分析优势及时机(1)**集团丰富的房地产工程开发经历以及良好的信誉。(2)该工程地处黄冈市最具开展潜力的地段之一，周边环境在不久的将来是最正确的居住区域。(3)黄冈市近几年的经济开展和市政建立步伐，并参加**8+1城市圈，未来开展前景看好。使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(4)位于东侧的三清国际华城的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(5)周遍日趋成熟的居住配套及商业气氛的逐步形成，为该工程的商铺价格奠定了一定的根底。(6)我公司是黄冈十强建立集团，并且与黄冈市的政府及建立主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的开展。(7)工程一期A，B栋工程已通过竣工验收，销售情况良好，售出量超过93%，二期工程前景喜人。三、市场分析

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、黄冈概况

黄冈位于楚头吴尾和鄂豫皖赣四省交界，与省会**山水相连，是1+8**城市圈的重要组成局部。境内依傍一条黄金水道〔长江〕，紧邻两座机场〔**天河国际机场、**机场〕，贯穿四条铁路〔京九铁路、合九铁路、京广联接线、沪汉蓉快速铁路〕，飞架四座长江大桥〔鄂黄大桥、**大桥、**大桥、鄂东大桥〕，纵横五条高速公路〔沪蓉高速、黄小高速、江北高等级公路、武英高速、大广高速〕，具有“承东启西、纵贯南北、得中独厚、通江达海〞的区位优势。改革开放尤其是1996年撤地建市以来，黄冈人民抢抓机遇，开拓奋进，全市经济社会长足开展。工业初步形成食品饮料、医药化工、纺织服装、建筑建材、机械电子等五大支柱产业，吸引了汇源、**太子奶、**伊利、**奥康、**稳健等大批知名企业落户。农业建成全国重要的优质粮油基地，蚕茧、板栗、茯苓、花生、油菜、淡水珍珠等农产品产量居**之冠。市区城市功能不断增强，城乡根底设施逐步完善，精神文明和各项社会事业协调开展。2009年度全市经济平稳较快增长。全市地区生产总值700.3亿元，增长15%；规模以上工业增加值192.9亿元，增长27.6%；全口径财政收入75亿元，增长25.9%；地方一般预算收入32.2亿元，增长22.7%。除外贸出口外，经济社会开展预期目标全面超额完成。主要经济指标增幅继续保持全省领先。规模以上工业企业户数及规模以上工业增加值、全社会固定资产投资及城镇以上固定资产投资、全口径财政收入及地方一般预算收入，均在2006年的根底上实现了翻番。财政收入、固定资产投资等10项指标提前两年，地区生产总值和社会消费品零售总额提前一年完成“十一五〞规划预期目标。可持续开展能力增强。全社会固定资产投资553.3亿元，增长49.2%，城镇以上固定资产投资484.6亿元，增长53.4%。单位生产总值能耗下降6.74%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降2.51%和0.83%。民生质量提高。新增城镇就业5.1万人，城镇登记失业率为4.25%。城镇居民人均可支配收入11336元，增长13.9%；农民人均纯收入4130元，增长9.4%。2、黄冈市房地产住宅市场分析

近两年来，随着住房制度改革的不断深化，在黄冈市委市政府的正确领导下，通过深入贯彻国务院、省政府?关于加快房地产业持续安康开展的通知?精神，黄冈市房地产开发投资稳步增长，住宅建立步伐进一步加快，居民住房条件有了较大的改善，房地产交易市场日趋活泼，开发物业管理逐步规*，城市化进程的不断加快，对培育新的经济增长点和提高人民生活水平起到了重要作用。黄冈市2009年房地产市场运行态势表现为：〔1〕房地产开发投资持续增长，增幅有所上升。2009年度全市完成商品房开发投资约35.13亿元，同比拟上年度的27.38亿元增长了28.3%。其中，市区到12月底完成商品房开发投资约9.92亿元，比上年的8.8亿元同期的增长了12.7%。房地产投资总额增长，主要是新开工的住房保障工程增多；商品住宅向高层开展，品质提高，加上建筑节能、环境配套等投入加大所致〔2〕在建商品房规模有所变化，市区新开工面积增幅较大。从商品房建立规模看，初步统计到12月底，全市房屋总施工面积约313.21万平方米，比上年度同期277.67万平方米增长了12.8%。其中新开工面积约191.83万平方米，比上年度同期的160.49增长了约19.5%。

到12月底，市区房屋施工总面积约91.12万平方米，比上年度同期的84.21万平方米增长了8.2%。其中新开工面积约为62.42万平方米，较上年度同期新开工面积59.05万平方米增长了约5.7%。

2009年上半年房地产业主要是延续2008年经济形势影响，市场需求不强劲。下半年受国家拉动内需扩大投资新政策鼓励，全市施工面积有所增长，特别是新开工面积增幅明显。〔3〕商品房屋销售有所回暖，刚性需求逐渐提升。初步统计2009年，全市商品房屋销售面积152.08万平方米，比去年同期的127.58万平方米上涨了约19.2%。2009年，市区销售房屋52.6万平方米，比上年的43.51万平方米上涨了20.9%，说明市场销售在快速回暖，刚性需求逐渐提升。〔4〕商品房销售价格稳中有升。2009年，黄冈市商品住房销售价格总体呈上升趋势，县市销售均价根本维持在1400-1700元/平方米之间；市区商品房销售价格平均在2200元/平方米上下，新开小高层、高层楼盘销售均价在2600元/平方米左右，局部楼盘在2800-2900元/平方米之间，总体上升，尤其是下半年增幅每平方米到达200元左右。2010年国家相关的调控文件相继出台房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的开展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压〞、“精准打击〞的原则，此时房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速开展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。住房市场的开展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能到达30%，运营本钱低，销售面积和销售额屡创新高。二冲击、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。因此经济适用房和廉租房的大规模供给，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压等因素的影响较小，对二三线房地产市场的较小。黄冈市城区的居民的购置能力和购置欲望持续上升，消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行〞的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型〞向“享受型〞转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。而周边县镇有意来城区置业安家的人也与日俱增。3、黄冈市住宅类建筑其类型现状：

●多层：作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供给量的主体。目前市中心的多层工程越来越多，并快速向城市外延扩展。如近几年黄冈市新建的各小区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。

●小高层：目前小高层是黄冈市小区建立的最大的热点，已经成为当前小区建立的主流。如位于十字街的坤泰名居〞，推出了数栋带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，良好的小区环境，市场反映良好。此外，目前销售最炽热的位于西湖一路上的

“宇济一号〞也以小高层工程为主。在目前的黄冈市这类小区楼盘多不胜举。

●高层：随着黄冈市城区中心地价的上涨，市中心几个高层楼盘的面世，为市区增添了几分亮色。如位于东门路的紫金城、位于十字街的盛泰一品等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立黄冈楼市的顶级豪宅形象，对整个城市面貌都有所提升。

本工程建筑类型：

一期工程为两栋6层的多层，2期工程将建立一栋13层的高层和一栋28层的高层。整个小区外观上错落有致，3.12的容积率既保证了住户的舒适程度，又提高了土地的利用效率。

4、竞争楼盘分析本工程位于**大道与中环路大道交汇处，属于黄冈市主要商业地段之一。城区周边近年来相继开发了一些与本工程相关的楼盘，形成竞争态势。对这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对工程进展综合市场定位。楼盘名称

构造

价格(元/m2)

交房方式

三清国际华城框架2600期房、现房宇济一号框架2700现房西湖华庭框架2400现房阔豪斯框架2600现房万象巴黎框架2600现房紫金城框架3300期房工程优势和价格定位：和周边其他竞争楼盘相比本工程的优势：楼层构造、文化气氛、交通便利、绿化及现代景观、设施齐全，这些优势集中了当今黄冈成功开发楼盘的精华。黄冈市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都**小异。住宅开发工程有在概念上炒作的嫌疑。现在的黄冈市房地产市场正逐渐成熟，消费者在对住宅的选购上也比以前更加理智，所以本工程非常注重产品的建造和硬件设施的配套，相信能吸引更多的购房人。至2009年，城镇居民人均可支配收入11336元，增长13.9%，购置能力有所增强。但按黄冈市通行的消费标准，三口之家想要购置一套100平方米的住房，仍需近20年的左右的时间。所以本工程在价格定位非常慎重，充分考虑到黄冈家庭的普遍承受力。5、

目标市场地位

工程销售目标群如下：

〔1〕各企业的职员；

〔2〕周边学校的教师以及工作者；

〔3〕欲改善居住条件的置业者；

〔4〕政府及企事业单位中层管理人员；

〔5〕外地来黄冈的经商者。

〔6〕其他

四、工程财务分析

1、建筑本钱分析本地块规划用地为8112平方米，约为12.17亩。总建筑面积26733.19平方米。其中高层住宅130套，14753.75平方米；商业局部面积4044.64平方米，地下层建筑面积2996.6平方米。建筑密度32.79%.，绿地率36.5%，容积率3.15，地下停车位58个，地面停车位18个。2、建立本钱估算〔一〕、工程前期费：〔1〕、拆迁本钱〔2〕、土地出让金〔3〕、城市根底设施配套费：26733.19㎡*50元/㎡=133.67万元〔4〕、人防基金：配套建地下室〔5〕、规划技术效劳费：26733.19*1.4=3.74万元〔6〕、墙改：26733.19*8=21.39万元〔7〕、散装水泥：26733.19*2=5.35万元〔8〕、白蚁防治费：26733.19*2=5.35万元〔9〕、质量监视费：26733.19*2=5.35万元〔10〕、施工图审查：26733.19*1=2.67万元〔11〕、防雷审查：26733.19*1=2.67万元〔12〕、消防审查：〔13〕、文物：0.2万元〔14〕、规划设计：10万元〔15〕、建筑设计：26733.19*30=80.19万元〔16〕、地质勘探：26733.19*2=5.35万元〔17〕、测量定位：10万元〔18〕、煤气增容：2500元/户〔19〕、供水管网配套费：20元/㎡小计：285.93万元〔18、19项代收代缴，未计