从万达广场的选址方法中给实体企业老板投资项目选址的建议

从万达广场的选址方法中，给实体企业老板投资项目选址的建议一个动则过亿小则千万的投资项目，要落地实属不易，因为涉及到的事务实在太多。单拿项目投资选址来说，就是门巨大的学问，涉及了规划、土地、水利、环保、电力、审批等百余项问题，稍有不慎项目一旦落地，只能傻眼。要么是项目建完了水、电、路等配套没有落实，要么是一动土下面是电缆，更有挖到文物的也多见，可别高兴，文物上交不说，挖掘耽误的工期让你有苦难言。当今中国论项目选址最牛的要属万达集团。万达广场就是城市中心的商业模式，为地方带来了税收与就业，项目形成的虹吸效应拉动了周边商业地价，使得各地方政府千方百计到万达引资，生怕没有万达广场丢了城市的脸。比起投资个项目满世界选址、各地工业园区跑的其他企业实在是幸福。那么万达项目选址是怎么做的呢?一、用问答的方式排除风险在王健林写的《万达哲学》一书中是这样描述的：“风险控制是企业管理的重中之重，特别是对中型以上的企业，如果不懂得风险控制，企业是不可能发展的，不可能快速发展。控制风险首先是决策风险，万达要上项目的时候，前期是有博弈的。我们的发展部门专门选定发展项目做策划，还有投资部和成本控制部门进行博弈、拷问，看行还是不行，达成一致才写分析报告。万达这些年发展出了格式，设计出50问(最早是100问，后来合并成50问)。要求报告中对这50个问题都必须做出回答，而且必须提出数据支持。到了决策层，他们提出的项目，比方说50个，我们每年只能上20个。怎么选?我们根据哪个城市大、哪个项目好，选择排在前头的”。不愧是首富，精心化管理做的相当好。二、设立制度，可操作性强在项目选址前，设立制度对项目选址涉及到的方方面面进行细化，并且安排专人现场背靠背核实。在书中这样进行了表述“比如万达商业地产投资制度，10年前我们就把投资中可能遇到的各种问题编成商业地产投资100问，5年前合并成商业地产投资50问。这50个问题涉及土地、配套、地下、规划、税费等方方面面。万达去一个地方发展项目，要求把这50个问题全部搞清楚，比如土地是否七通一平、地下有没有障碍物、配套全不全、当地的建设成本如何、人工成本多少等等。而且必须用数字回答，不能说个大概。所有数字我们要求用投资项目半径三公里内的其他项目做参照，如果周边没有参照项目，可以访谈政府官员，访谈要求两人以上一起进行，规定得非常细。这50个问题搞明白，一个项目能不能上就基本清楚了。更重要的是，谁都可以操作，新人来到万达发展部门，给他一本制度，就知道怎么干”。三、欲速则不达在中国因为GDP考核的问题，少数地方当权者对待项目投资，都是巴不得今天见面，明天开工，年底完工。更有鼓励未批先建，边批边建，搞个重点工程的名号，看似开了绿灯，但项目涉及到的问题没有认真梳理清楚，给投资带来巨大风险。磨刀不误砍柴工，做好项目投资前的选址论证、经济评价、投资分析工作至关重要。在中国，除了一些大中型企业有专门的项目前期工作负责人员，一般小企业没有这类专业人员，都是老板亲自抓，要么是临时凑拢班子，难免出现百密一疏。尤其在项目选址决策上有着很大的风险，一旦决策失误，可能会造成巨大的损失。轻者增加投资费用延期投产，重者面临项目搁浅，项目变成废铜烂铁。项目选址即由企业内部经济分析决策影响，又受外部生产要素及政策法规影响。虽然说到万达集团在万达广场的成功复制出地产行业的奇迹，但其投资的