某房地产商住小区开发项目可行性研究报告

某房地产商住小区开发项目可行性研究报告建设项目可行性研究报告编制单位：编制时间：二O一四年五月1目录第一章项目概述 5项目概况 5项目建设单位简介 5编制依据及工作范围 6研究结论 8主要技术经济指标 9结论及建议 10第二章项目的可行性及必要性 12项目的可行性 12项目建设的必要性 12第三章建设条件 14项目区概况 14建设地点 15建设条件 16基础设施条件 17场址及建设条件综合评述 183.6交通 183.7地震设防 18第四章项目市场情况分析 23项目整体素质分析 23物业类型分析 242综合评价 26规划设计方案的指导思想及原则 27建筑规模及规划设计方案 28第六章营销策略及方案 356.1营销策略......................................356.2营销方式......................................36第七章环境保护.......................................417.1主要污染源....................................417.2环境保护执行标准..............................417.3环境保护措施..................................41第八章资源节约.......................................438.1设计依据......................................438.2节能..........................................43第九章劳动安全卫生及消防..............................459.1劳动安全......................................45第十章项目管理与实施进度安排..........................4810.1项目管理.....................................4810.2项目实施进度计划.............................4910.3工程招标方案.................................49第十一章 投资估算及资金筹措...........................5011.1投资估算范围.................................5011.2投资估算依据.................................51311.3投资估算结果 53第十二章财务分析 55售价预测 55利润预测及费用分析 55盈利能力分析 56盈亏平衡分析 57间接经济影响分析 57第十三章结论与建议 5913.1结论 5913.2建议 594第一章项目概述项目概况建设项目项目承建单位项目建设单位：法人代表：项目联系人：联系方式项目建设地点建设规模1889411700011994063m664总占地面积103.43（68951.34）项目建设性质项目建设期24个月项目建设单位简介201432000325成，分别为：总经理。抓住发展机遇，突出抓好重点城市的房地产开发。近几年来公司进入新的历史阶段，认真贯彻政策精神，按照相关部门的要求，加快改革和发展，抓住房地产的历史机遇，突出主业，开拓进取，努力建设成一个具有综合实力和核心竞争力的大型中央企业。坚持全球化视野，全面实施国际化精品产业战略，全力打造二十一世纪规模一流、品牌一流、团队一流的精英团队。编制依据及工作范围编制依据有关法律法规（2004修订版；（2007年；（1989年；（2009.修订版；（2003年；（2000年；（2005年；《中华人民共和国水污染防治法（修正（2008）6规范、规程及标准（2008年版；（GB50045-95；（GB50176-93；（DBJ41/062-2005；（5（GB50368-2005；（6（GB50096-1999；有关规划、文件《投资项目可行性研究指南（试用版[2001]15《建设项目经济评价方法与参数》（第三版[2006]1325号；设单位提供的其他资料。工作范围根据可行性研究报告编制内容及深度的要求，该可行性研究报告主要研究以下范围和内容：项目建设的必要性项目建设规模的确定建设条件是否具备工程建设规划7环境保护消防与安全措施组织机构及定员分析项目实施进度计划投资估算及资金筹措方案对项目实施后的效益进行分析评估项目研究的工作概况我单位接受委托后组成了该项目的项目可行性研究报告研究小组研究结论建设地点评述项目拟选址在，地理位置优越，交通便利，周围没有污染源，近距城区和居民区，可满足项目建设的需求。建设规模及内容103.4318894163m2038330用地约1564023%㎡，占总用地约22%。38664建设条件条件。主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表序号一主要技术经济指标表指标名称 单位建设规模表数量1—41建筑面积 平方米188941其中：住宅 平方米65484银行 平方米12780商业 平方米91737地下停车场 平方米189402总占地面积 平方米689513建筑占地面积 平方米203834容积率2.75建筑密度 %20.9696绿化率%307抗震设防烈度度7（0.15g）8结构形式框架、框剪9建设周期年210地下停车位个664二项目总投资万元42050.061工程建设费万元27575.082工程其他费万元11360.153基本预备费万元3114.83结论及建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、项目的建设，符合国家宏观经济政策和范县对该区域的发展规划。2、项目的开发商，有限公司具有很强的经济实力和商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。4、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目由较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。10根据评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下意见：1、经营管理风险规避招商。施和施工方案。做好无业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。高。续性。委托合作伙伴“本项目开发商”作为销售及招商代理公司。项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。11第二章项目的可行性及必要性项目的可行性1、政府对浙豫商贸城的建设十分重视。本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、本项目的开发商有限公司有着雄厚的经济实力做后盾，富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目的起点高、定为准、经营发展方式符合国家潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地行的。项目建设的必要性“一站式购物”（onesetpshopping）——即卖点是否集中、是否具有多功能、是否有充分的消费选择权。这是商贸街迅猛发展的重要支撑点。12顺应着这种新的消费潮流，商业街与购物中心（shopping县的建设与启用，将对整个范县的区域经济、文化、旅游、200县地区经济的快速发展。因此，项目的建设是十分必要的。13第三章建设条件项目区概况115°2935°5549m。河南省56049210）始置县，以南临范水而得名，迄今已有2200苏佑墓等文化古迹。6（阴）台（前）铁路把范县同京九、京广两大铁路干线连在一起，鹤（壁）台（前）（县）新(乡公路和即将开工建设的德（州）商（丘）高速公路、高（平（县）高速公路在境内交汇，交通便利，位置优越。境内物产资源丰富，已28862014960827.463020万亩，优质大米被国家绿色食品开发中心评定为“绿色食品重商、亲商、为商、安商、富商”的浓厚氛围。建设地点68951交通、通讯便利，便于车辆迅速出动，配套设施基础条件较好，自然环境条件极佳。地形整体较为平坦，无明显地势变化。15建设条件1、自然条件项目地处黄河中下游冲积平原，属暖温带大陆季风性半干旱气候目建设的需要。风向：夏季主导风向南，冬季主导风向北风速：年平均风速2.36m/S（10m高处）瞬时最大风速24m/S（10m高处）42.3℃绝对最低气温27℃低于零度寒冷期限100天左右湿度：历年平均相对湿度69.8%最大月平均相对湿度89%41%年最大降水量1007.6mm264.5mm蒸发量：年均蒸发量1663.3mm年最大蒸发量1924mm日照：年均日照2427.2h16其他：最大积雪厚度20cm2、地址条件12工程性能好，地基属稳定地基，适合工程建设。3、地震根据国家标准《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（20082VIIIVIII基础设施条件项目周边道路、电力、给排水、通讯、燃气等配套基础设施较为齐全。给水工程本项目水源引自市政给水管网。排水工程本项目采取雨水、污水分流方式排放，就近排入市政污水管网。电力工程本项目电力工程主要为配电及照明供电，由城市电网提供。供热工程本项目冬季采暖由城市集中供热管网——换热站提供，不新建锅17炉房。电讯工程本项目电讯工程与市政配套网络相接。场址及建设条件综合评述本项目建设用地为规划文化设施用地。建设用地远离各种良好的交通条件。场址作为博物馆建设用地较为理想；地形地貌和气象条件，工程地质条件可满足建设要求；项目的建设和运营。交通项目所建地点位于濮阳市中原路西段，北临濮鹤高速，铁路有汤（阴）——濮（阳）——台（前）铁路与京九、京广两大国铁动脉相连，建设所需原料购买运输便捷。地震设防工程场地地震安全性评价场地地震安全性评价主要关注以下指标：地震引起地面运动的物理参数,包括加速度、反应谱等。主要进行以下工作：地震危险性的概率分析和确定性分析、能动18断层鉴定、场地地震动参数确定和地震地质灾害评价。工程地质分区图。模量比与剪应变关系曲线、阻尼比与剪应变关系曲线根据地震构造法、历史地震法确定地震危险性。工程地质由于项目单位暂时尚未开展进行地质勘探，本项目地质资料采用相邻地段的勘察结论。该区土层为黄河历年泛滥的新沉积地层，主要以粉沙及轻亚粘土26～27豫北地区属邢台—河间地震地带的一部分，是华北平原地震区中6～8范县地质状况500mm～600mm1.85432mm。境内浅19层地下水总量为6.73亿立方米，其中可供开采的6.24亿立方米。濮97渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜，地面自然坡降南北为1/4000～1/60001/6000～1/900048～5861.8702073%。19997裂度区。地质：县的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东ft（1第三系沉积沉降速度快，生油层厚度大，成熟度高（2）盐湖沉积多旋回、多物源、多20含油层系油气藏类型多（5）有油成气、煤成气两种气源，天然气蕴藏量丰富。抗震设计该区北靠华北拗陷带，南有古老秦岭巨型纬向构造带，位于东濮成了豫北特有的构造格架。6～8序号7级地震烈度参数表指标 参数备注1平均震害指数 0.11—0.302加速度，mm/s2（水平向） 1250（900—1770）3速度，mm/s2（水平向） 130（100—180）峰值加速度区划分图》显示，设计基本本地地震加速值：0.15g0.120.7221类别为3（38输气管道应按高于本地区抗震设防烈度1822第四章项目市场情况分析项目整体素质分析项目优势1、项目区位于范县城关镇，地理位置优越。规划在基地东南西出入口围绕各个建筑单体设置，主要入流通过出入口和南侧道路进入，交通体系便捷高效。2、项目集商业、住宅一体化建设项目，项目配置商业、银行、办公、住宅、餐饮娱乐等公共服务设施。住宅区内配置物管中心、变配电房、青少年活动中心、老年人活动中心、公厕等公共服务设施，满足居住者日常要求。项目劣势1、投资较大。2、住宅销售还具有一定的风险性，市场可选择空间小。3、该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险。机会分析1、商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、23的可塑性。2、本项目由置业有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验开发商具有较强的商业运作和招商管理能力有项目开发全部获得了成功特别是在安徽开发的 等项目在市上具有良好的社会信誉将有助于提高项目的品质形象。3酒店、餐饮、娱乐、办公等一体化服务的需求。县城关镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。物业类型分析商业本项目地处范，地理位置优越，具有良好的商业前景。内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前范县已有较多的商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等，主要客户来源：县区及周边城镇零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：范县即将有知名度较高大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合和商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。餐饮本项目处于该镇的商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及24地区相关房产市场的需求。住宅楼本地块处于商贸城商务板块，但这一地区住宅楼市场的发展相对本项目运作需注意的问题1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对25注度。综合评价结合上述因素分析，我们可以看出，商贸城项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。26第五章项目整体规划与定位规划设计方案的指导思想及原则规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设规划的法规及市总体规划规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人境。2综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、保护私密性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境，并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，27保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。建筑规模及规划设计方案市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。这一定为内涵是：商贸城商业和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为开发商的基本理念。商贸城为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。商贸城的卖点在于零售集聚点、人文关怀和智能化服务。形象定位商贸城从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。业态定位本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自28综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：地理位置优越。交通动线充足。市政与小区配套皆较为齐全。社区规划合理。智能化水平高。有强大的升值潜力。户型实用、舒适。经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选。和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。29客户定位从企业类型定位服装经营企业、餐饮娱乐业等。从目标客户的来源定位对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现606035%，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。建筑设计定位1、建筑设计用地项目指标（1）住宅用地面积：22156.7㎡序号序号名称占地面积层高2.9m层数、18地下室面积建筑面积1高层住宅3488㎡11740㎡52084㎡2住宅区商业2330㎡、3.5m313400㎡结构力墙框剪小计11740㎡65484㎡（2）银行用地面积：4056序号名称占地面积层高层数地下室面积建筑面积结构银行9503.7m151200㎡12780㎡框架小计1200㎡12780㎡）商业用地面积42717㎡序号名称层高层数地下室面积建筑面积结构1商务楼2300㎡3m173600㎡36208㎡框架302大厦1300㎡3.7m172400㎡18400㎡框架3商业10015㎡3.5m2、3、537129㎡框架小计91737㎡2、建筑设计范围空调设施国产会进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给（热）水设施二根DN4000.3MPa1～4层为低区，由市政给水管网直接供水；5～11层为加压中区（其中5～8层采用减压阀减压供水；12～18层为加压高区（其中12～15层采用减压阀减压供水；压供水设备具有流量控制器、自动增压装置，位于室外生活水泵房内。②本项目给水计量采用一户一表制，水表集中设在每层水表间内。③本项目住宅内厨房和卫生间的生活热水由燃气热水器或电热水器供应。燃气热水器、电热水器必须带有保证使用安全的装置。分类最高日用水定额最高日用水量最大时用水量最高日排水量住宅用水分类最高日用水定额最高日用水量最大时用水量最高日排水量住宅用水天）100.80/d10.50/h90.72/d31排水设施排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统，污水、废消防设施消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消10KV24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：①小区通信线路由市话网直接引入。②商贸城设数据、语音用模块化插座。③数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。④小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。CATV2～3用户盒。⑥设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。32节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要节能措施有：①所有设备选型尽量采用节能型。②提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。③设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及及节能情况并制定奖惩制度。3、外观风格人文化的主体。目前项目区商业、住宅的条件多为中低档，该项目建议采用新技术、新材料，打造适度超前的智能化、生态化、环保型商住楼。主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和主修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。4、功能元素呼气幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼梯外观增添许多生态感。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将33被复杂的立体绿化系统取代。34第六章营销策略及方案营销策略价格策略：低价格入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心里预期而言的，而非针对竞价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌。形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象的低成本营销，树立商贸城高端形象。35宣传推广策略：卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于积累的客户。活动（事件）招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知商及营销紧密结合。组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经营市场实战检验，在服务的针对性（意见领袖成本要低得多，而效果往往是事半功倍。营销方式商业地产商业地产项目要实现客持续经营，得从销售型转向经营型。经营36目的开发主题最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收获来自商户的租金。租金的支付者，是是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前范县大多开发商都将自己定位在销售型商业门道又知甚少，与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身37来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划又要保证项目效益的最大化。要充分发挥开发商在商圈内的经营优势商住地产（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显，以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳38执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。销售节凑与策略整体策略销售节凑共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。付款方式策略提供尽可能长的贷款年限。媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益争对手，增强竞争力。促销策略直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。其他促销手段39包括：广告宣传，内部认购，举办展销会，集团认购，有针对性（销售对象）的举办展销会，灵活多样的付款方式，构成质量、进度及完善的小区物业管理承若，售楼现场样板房促销。40第七章环境保护主要污染源商贸城项目，环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、工人生活废弃物以及项目完成后居民装修房屋油漆、涂料产生的废及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。环境保护执行标准（GB16297—1996）（GB3095-2012）（GB8978—1996）（GB22337—2008）（GB12523—2011）环境保护措施废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。41废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪音。项目施工建设过程中对环境的影响及相应措施扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近建筑物、植行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅民的环境质量。生活垃圾工程施工时，施工人员临时在住宿地的生活废弃物。应及时清理保证工人工作、生活环境的卫生质量。弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废处理或运走弃土和一些建筑废弃物。42第八章资源节约设计依据《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国建筑法》《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）（GB50034—2004）（GBJ19—2003）节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二本项目在建筑设计、施工、验收和测评，建筑新技术、新工艺和河南省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，43面隔热、保温材料，采用节能门窗，选用塑钢框架料，中央玻璃。避免采用落地窗。节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。门等。冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。节，节约水资源。节电道路路灯选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12后关灯制。光合理的灯具及绿色照明设施等。选择节能的空调设备，采用自动控制，同时分室控温。在变电室设集中无功率自动补偿装置。采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。制定节电管理制度。44第九章劳动安全卫生及消防劳动安全劳动安全法规（第六十五号（第七十号（20081028华人民共和国产品质量安全法（71（91（GB50140—2005JGJ59—2011（JGJ222012（JGJ146—2004（199783（166《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》 （建建【1998164定相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。劳动安全危害因素职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐劳动安全卫生措施45根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执消防消防设计依据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005《建筑物防雷设计规范》GB50057—2010消防措施统。标明疏散通道位置、人流密度集处要有明显的疏散指示标志。严格执行消防管理制度，并检验消防设备的维护情况和监督人46在专人监护下进行。消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。47第十章项目管理与实施进度安排项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招投标制、建设监理制和合同管理制。管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目48项目实施进度计划本项目建设进度根据农业综合开发项目管理规定和项目的实际情1281况，允许一些工作交叉进行。项目实施进度计划表见下表：7-3项目实施进度计划表序项目号申请立项

567891011121234567891011121234期准备工作土建施工设备安装竣工验收工程招标方案根据国家计委第9号令《工程建设项目申请报告增加招标内容和3准规定》的要求，制定本项目招标方案。项目总投资42050.06万元。按照国家招标文件要求，按照项目建设单位要求，本项目土建、49采用议标形式。邀请参加招标的承包商、供应商、服务提供者不得少于三家。行办法》规定报送书面材料。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招分项全部部分自行 委托公开 邀请备注标方式招标招标招标 招标招标 招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√重要材料√第十一章 投资估算及资金筹措投资估算范围本工程建设内容为市民综合活动中心项目建设。工程的投资估算内容包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。50其中，建筑安装工程费用包括：主体工程、室外工程（含道路、绿工程建设其他费用包括：工程设计费、等。投资估算依据工程费用包括：建设工程费、设备购费和安装工程费；预备费用包其他费用根据《河南省建设工程其他费用标准》规定的内容并设单位临时设施费、工程监理费。程费用包含与建设单体的投资估算中。103.43亩，按照土地评估价，新征住40/3328/亩，共70.43亩，征地费需3292.4万元。建设单位管理费：根据财政部财建〔2002〕394可行性研究报告编制费：根据国家发展计划委员会计价格〔1999〕1283号，河南省计委、河南省物价局规定，工程勘察设计费：根据国家发展计划委员会、建设部计价格〔2002〕10号《工程勘察设计收费管理规定》。518（发改价格[2007]670）计算。9（发改办价格[2003]857号）计算。10.预备费：涨价预备费不计。项目总投资估算表序号序号名称估算价值（万元）建筑工程费设备及工器安装工具购置费 程费其它费用（万元）合计（万元）一第一部分:27575.083.3安全监控及自动化系统工程建设其他费用1217.06二11360.15工程费用1建安工程费22652.791.1建筑装饰19000.511.2给排水800.231.3消防445.351.4强电1467.531.5弱电591.291.6空调通风347.882室外配套工程1543.472.1道路硬化、绿广场道路、红1543.47线内市政管网、景观照明3设备购置费3378.823.1变压配电工程1411.533.2水泵750.23521征地费3292.042施工监理费410353513建设单位管理费编制项目建议书究报告究