福运马洛卡完整版销售说辞

/销售说辞马洛卡销售说辞一、区位篇淀山湖镇位于昆山市东南角,面积５４万平方公里，人口有７万多,本地人口2万多。整个淀山湖镇由一条新乐路划分成为新老城区。新乐路以南是政府新规划的一个滨水国际社区，以国际化的标准致力打造一个可媲美佘山的滨水国际社区。在社区内林立了众多高端别墅项目，如恒海国际花园、富力湾、云湖、时代御墅等，在这些别墅周边还遍布了很多大型休闲娱乐场所,如旭宝高尔夫球场、梦莱茵帆船俱乐部、大自然游艇等。我们的项目位于新乐路以北的老城区，在老城区最繁华的地段淀兴路和曙光路的交叉口。向北直面淀山湖镇最繁华的商业广场富贵广场四星级大酒店——世纪大酒店以及打造中的一条极具发展潜力的8万方商业街—-欧郡街。沿淀兴路往西遍布了整个淀山湖最完善的生活配套。有五大银行:农行、工行、建行、农村商业银行及邮政储蓄；医疗设施有人民医院与各大药房;另有淀山湖小学和幼儿园；在与淀兴路垂直的振淀路上还有淀山湖镇政府。从我们项目沿淀兴路往西3分钟就可以到菜场,我们项目既可以享受到老城区的成熟商业配套，又能享受到新城区的高端休闲配套的辐射.也是老城区最唯一一个高端别墅区．淀山湖旅游度假区与上海朱家角接壤，区位优势得天独厚.交通十分便捷,东距上海虹桥机场２8公里,西里苏州城区4０公里，苏沪高速、苏虹机场路穿镇而过，未来将与上海轻轨２0号线直接贯通。届时从旅游度假区出发，将形成“三个十分钟”的快捷优势，即十分钟上G150１，十分钟上G50,十分钟上轻轨.旅游度假方面:淀山湖的东畔，建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等.淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，有国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，新建了跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在淀山湖风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑,如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽.A、休闲胜地日月岛位于淀山湖畔,三面环湖，其地理位置和自然景观都十分迷人。岛上鸟语蛙鸣，林木森森，4000多平方米的内湖荷塘，夏日荷花满塘，营造出“接天莲叶无穷碧"的意境。在l万多平方米的外湖水域,可领略碧波万顷的水天风光。疏朗自然的庭院式建筑，隐没在浓浓的绿意中，更增添了一份宁静的气氛。日月岛的清幽，雅致,固然令人神往，但它夏日的喧闹却令人欢畅.近万米的淡水游泳场,任人劈波斩浪；沪上唯一的３00０平方米的沙滩，厚70公分，是专门从外地运了两千余吨黄沙堆垒而成的。阳光、沙滩、清波、绿树，构成了上海特有的“海岛风情”。现在，日月岛增强了休闲游乐服务功能，在外湖上可开展各种水上活动,如水上飞艇、摩托艇、皮划艇、肥仔艇、垂钓等项目。B、国家级旅游度假区太阳岛在淀山湖旅游风景区的东南面，位于黄浦江上游泖河中的泖岛上，通过泖河与淀山湖相连。太阳岛国际旅游度假区是一项高起点、跨世纪的大型旅游景点建设项目。岛上的高尔夫球场,东西各9洞，各个球洞风格迥异，利用水位高差的特性，靠湖水来收集高尔夫球，可谓匠心独运.太阳岛上还建有13000平方米的国际俱乐部，内有国际会议中心、名人展示馆和商务服务中心。岛上还有全方位可以选择的休闲空间，建有数百幢不同风格的度假屋。岛上的文化生活丰富多彩，建有现代美术馆,有专门的工作室、展示馆，美术爱好者可自己选择参与绘画、雕刻或制陶等创作活动.岛的东端是一个高科技的综合性主题公园,有模拟剧场、立体卡通人、神奇树、儿童乐园、黑暗古堡和文化美食街等娱乐项目。岛上还建有沙滩浴场、玻璃金字塔、植物园等。是一个集文化娱乐、度假休闲和国际会议于一体的现代化旅游区。C、水上休闲度假区彩虹岛位于淀山湖风景区南畔,由英国投资建造,除豪华别墅区外，还将在淀山湖畔建造大型水上公园、游艇码头、水鸟观景区、钓鱼区、网球场、乡村酒吧等各种旅游休闲设施。建成后将是一个国际水准的高级水上休闲度假区。Ｄ、大自然国际游艇俱乐部比邻的大自然国际游艇俱乐部，由世界著名建筑师埃里克设计，总建筑面积104９０平方米，是集餐饮.住宿，会议，休闲娱乐,游艇综和服务于一体的五星级会所，设有120多个国际表中游艇位，有游艇，帆船,摩托艇等多种水上休闲项目。地址:淀山湖镇新乐路999号E、旭宝高尔夫9２年底开始投资建造，经历四年的艰辛奋斗，终于于９7年建造完成一座合乎国际标准的27洞球场。旭宝球场自建造以来，一直秉持著一徊信念：“将旭宝球场建造成在中国地区最卓越、尊贵的一座顶尖国际球场。”这几年来,在这坚定的信念下,球场整体营运和悍弟及会馆服务人员的专业、亲切的服务态度已受到所有会员及贵宾的肯定与赞赏。加上球场完整规划及严格管理制度和竭尽其力维护会员权益的作法，更吸引了许多大上海地区跨国大企业的高层人土加入成为本球厂的会员，如日本十大商杜、韩国大型企业金星、现代汽车业的BMW、BENZ、TOYＯＴA，及银行界的美国银行、花旗银行、汇丰银行、渣打银行、巴黎银行、韩一银行,及台港等数百家世界级公司。这些高水平、世界一流的会员选择舆之企业形象定位相吻合的球场,正是对本球场高品质、高价值的一种认同。上海旭宝高俱乐部座落于上海、苏州、杭州三角地区的中心，座落在昆山淀山湖东北岸边。交通便捷,基地直接于机场路及青沪公路连接,距上海虹桥国际机场仅4０分钟车程,30米３１８国道直通本球场.大观园位于青浦淀山湖畔，分东西两个部分。东半部以自然风光和植物造景为主。西半部为大观园,这是一座以古典名著《红楼梦》为蓝本,占地约9公顷的仿古园林.二、交通篇交通十分便捷,东距上海虹桥机场28公里，西里苏州城区４0公里,苏沪高速、苏虹机场路穿镇而过，未来将与上海轻轨20号线直接贯通。届时从旅游度假区出发,将形成“三个十分钟”的快捷优势，即十分钟上Ｇ1501,十分钟上Ｇ50,十分钟上轻轨。上海青浦6公里,只需４分钟。青浦客运站乘省际公交达到我们位于新乐路和中市路交叉口的淀山湖镇客运站，每天有１5班次来回的班车，若从青浦出发早班次在7点，最晚班次17:4５,半小时一班.，规划中的线路曙光路与朱家角的复兴路直接贯通，以后去轻轨20线朱家角站就非常的方便了,那时淀山湖的房价肯定又要水涨船高了啊。从目前交通来看我们项目是离上海最近的配套最全的高端别墅区Ａ、乘车路线（到达现场)上海出发（人民广场）：沪青线—青浦汽车站换淀东线—曙光路下(本项目）Ｂ、驾车路线（到达现场）上海出发线路1：市区—延安路高架—Ｇ50沪青平高速-Ｇ１５０1郊环线—S26沪长高速—淀山湖出口下。上海出发线路2：G２沪宁高速—G1501郊环线—S26沪长高速-淀山湖出口下。三、配套篇1。淀山湖小学昆山市淀山湖中心小学,是一所百年老校.学校坐落在淀山湖东岸。淀山湖中心小学校的前身叫“正基学堂”，创办于190５年,创办时仅2个班40余学生，４个教室。辛亥革命胜利后,“正基学堂"改名为“杨湘泾初等小学”。191５年,“杨湘泾初等小学”改名为“杨湘泾国民学校”。１9３2年，“杨湘泾国民学校”改名为“杨湘泾中心小学”。1９51年，“杨湘泾中心小学”改为“淀东区杨湘泾中心小学校"。1９５８年10月，“淀东人民公社"成立，“淀东区杨湘泾中心小学校"改名为“淀东中心校".2．淀山湖中学淀山湖中心于１9５8年，197３年增设高中，至今是一所校园整洁美丽,教学设施完备,管理制度规范，教学质量上乘的现代化中学。淀山湖中学在淀山湖镇党委、政府的领导和关心下，于199８年通过了江苏省教育现代化工程的达标验收。教学办公综合大楼建筑面积3400平方米。包括标准教教室2３只，办公室和会议室20余间；实验楼和图书馆建筑总面积320０平方米，实验楼内设586电脑房2室和按省A标准配置的理化生实验室6室等.图书馆装书4万册。室外体育活动场地1038７平方米，各种设施齐全规范。绿化面积达10３８９平方米,校园四季常青,文化范围浓厚。淀山湖中学近几年办学业绩可喜，得到上级部门的肯定。学校坚持以法治校，坚持德育为首、诸育并进,努力追求优质的教学效益,初中教学质量已跻身于；全市之前列。200０年中考，进昆中、震川两重点中学43名，占学生总数的30.7％；９9届高中毕业生４5人全部录取，达本科分数线的1８人,居昆山市乡镇完中之首；２000年高考（统招）录取本科生3名,各种院校39名,占全部学生的７1.２%。学校加强两支队伍建设,不断提高自身素质.学校坚持以法治校,实行校长负责制下的集体领导,强化内部管理机制,实行以年级组备课组的教研单位的办公形式。教师敬业爱岗，务实奋进。青年教师专生本或正在专生本的１0０％。该校研究的”九五"课题《优化教学管理，提高教学质量》于２000年１０月成功结题,在课题研究中，广大教师更新了教育观念和教学方法，促进了教学质量的提高。3．富贵广场富贵广场位于淀山湖镇商业中心地段-——淀兴路与曙光路的交界处，周边拥有A9/A30、A1１、318国道、苏虹机场路、沪青平高速公路交通四通八达;沪青专线、青浦—昆山专线、淀山湖—昆山高速专线等穿梭周围，距青浦城区5分钟车程、昆山城区３0分钟车程,交通迅捷.富贵广场总建筑面积325０0平方米，整体由多幢３层欧式商业建筑及一幢13层星级酒店，商铺规划面积从120平方米到66８平方米可自由组合,集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的一站式商业休闲步行广场富贵广场位于淀山湖镇商业中心地段——淀兴路与曙光路的交界处。４。淀山湖医院淀山湖人民医院位于昆山市南端，东近上海，西临苏州，紧接沪宁高速公路,虹桥国际机场，水陆交通十分方便。随着时代的变迁,社会的发展，淀山湖人民医院在这片热土上吸收着社会的精华,不断地茁壮成长。医院现有在职职工80余名，是镇医疗、预防保健中心，除开展业务工作外还担负着镇卫生行政管理及对村级卫生组织的管理、业务指导等职能。医院开设内科、儿科、普外科、泌尿外科、肛肠外科、妇产科、中医内科、中医伤骨科、针推科、五官科、检验科、B超、心电图、放射、胃镜室等科室。拥有拥有X线数字化影像系统(CＲ）、500MＡ数字胃肠机、全自动生化、血球分析仪、全自动手术台等先进仪器设备.为适应外向型经济的发展需要，医院新开设的健康管理科，以优质、诚信的服务理念积极深入外资、民营、学校等企业单位及公共场所,为他们提供健康教育、职业病体检、绿色通道等便捷、优质的服务。医院以科技兴院为目标，加大人才培养，并分依托人才优势，技术力量,开展“腹腔镜手术"、“胃镜及舒适胃镜”、“无痛人流”,等一批新的医疗服务项目。并本着“以病人为中心”的服务原则，树立良好的社会形象，同时也推行一系列亲商惠民服务新举措，如设立门诊咨询台、提供专家预约和住院“六有”服务、开通用药咨询热线、门诊和住院陪护、急诊全程陪同等极大地方便了就诊者5．淀山湖银行A、昆山农村商业银行:淀山湖镇淀兴路７21号B、中国邮政储蓄银行：淀山湖淀兴路66８号C、建设银行：淀兴路靠近中市路交界口D、农业银行:近郊淀山湖镇淀兴路682号6。淀山湖酒店A、昆山太平洋大酒店：一家具有欧陆文化特色的度假、商务酒店.位于昆山淀山湖畔，地理位置优越，环境优美,紧邻上海,距离上海人民广场６5公里,临近同三国道和苏沪高速公路，交通便利。南依淀山湖800米天然水岸，与大观园隔湖相望;东西北三面被双泽港和宿浦两条天然港湾环绕,让您感受到一份独特尊贵的现代大都市后花园。酒店由１6栋连体别墅组成,内设豪华套房、酒店式公寓及标准间,另设中西餐厅、宴会厅、健身中心、棋牌室、康乐中心等休闲娱乐活动设施。开业时间：２００6酒店地址：江苏省昆山市张浦镇锦淀公路88号Ｂ、锦东大酒店：昆山锦东大酒店有限公司以五星级「渡假VＩLLA」为主体,同时展开养生会馆SPＡ中心、餐厅、ＫTV、商店街之经昆山锦东大酒店有限公司以五星级「渡假VILLA」为主体，同时展开养生会馆SPＡ中心、餐厅、KTV、商店街之经营，其市场定位成为锦溪人文荟萃之地，台商交谊中心亦是私人会馆；以临路商店街营造氛围成为当地休闲重要地标。地址：昆山市锦溪镇锦东路28８号C、淀山湖镇双龙酒家:淀山湖淀兴路６６2号Ｄ、新华酒楼:淀兴路791号E、旺湖酒家:淀山湖淀兴路587号F、富贵大饭店：富贵广场淀兴路。四、发展商品牌篇农工商房地产（集团）股份有限公司,注册资本为11.2亿元，截止20１0年底总资产131亿元。它是国家一级资质房地产开发企业、中国房地产协会理事单位、上海市房地产协会副会长单位。农房集团在2005—200８年连续四年荣获“中国房地产百强企业”称号,并荣获2008中国房地产百强企业-明星企业荣誉称号,排名列第3位。集团开发的房地产项目多次获得国家和上海市的大奖：上海《苏堤春晓名苑》获得我国土木工程方面的最高奖项—詹天佑土木工程奖；当年农工商集团为表彰刘翔在世界田径赛场的惊人表现，赠送给刘翔一套《苏堤春晓》的公寓，后来刘翔非常喜欢这个小区，又为他的教练孙海平在同小区购买力一套更大的公寓,正好就说明了《苏堤春晓》的品质是非常高的.《爱都公寓》获得中国建筑工程最高奖—鲁班奖，《王子公寓》、《苏堤春晓名苑》、《明丰新纪苑》、《聚贤煌都》等项目获得上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖；《星河世纪城》获得全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划、环境双金奖,《苏堤春晓名苑》获得中国优秀环境住宅设计金奖。米，项目最大的卖点是老城区，地段较好，多层，但是南面有热电厂，有一定得影响。而且价位不低。五、淀山湖房地产市场篇淀山湖发布《滨水国际社区白皮书》,致力把“抱团做大”,将沿淀山湖湖畔,大规模开发以别墅为主的高端别墅社区。政府在选择开发商上也只选择品牌开发商，大开发商开发。板块内项目容积率从０。1４横跨0。76,总价方面，从3000万元的高端别墅到３０0万元的经济型别墅均有分布。淀山湖别墅板块的未来发展优势分析1、虹桥CＢD比肩浦东淀山湖将越佘山之上虹桥ＣＢD将比肩浦东新区，共同成为上海下一步发展的“双枢双核”。虹桥ＣＢD将作为上海另一个城市规划,商业布局达50０万平方米，能让上海的人口西移,淀山湖滨水国际社区距离虹桥仅20分钟车程，其投资潜力不言而喻。“大虹桥”将成为上海西部经济引擎大虹桥商贸中心正在抓紧建设中,专家已将其与上海国际贸易中心的建设联系起来.目前,上海市政府正制定以虹桥地区为中心的“上海国际贸易中心建设”规划。中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声，把建设虹桥商务中心区与世博会筹办，并列为推动上海结构调整促发展的6件大事。上海市市长韩正也明确提出：上海国际贸易中心建设今年必须破题。他表示上海国际贸易中心建设要借鉴纽约、伦敦等城市走过的路子，也要具备中国特色、时代特征、上海特色。面积达2６。３平方公里的虹桥商贸中心成为上海国际贸易中心建设最好落脚点。从未来来看浦西也需要有一个“抓手”，以形成东、西均衡发展的态势。在这样的背景下，“大虹桥CBD"出现了.使得上海西部也有个城市中心，成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心.不管从交通规划（虹桥交通枢纽的规划和即将建成),还是从产业集聚和产业基础，还是从商务配套设施（商业配套；会议展览配套)，“大虹桥“都已经具备了非常成熟的先发优势和后发推动力。虹桥５00万平方米的商业布局,就能让上海市的人口西移,虹桥会是上海另一个城市的副中心.淀山湖是距离虹桥中心商圈仅有20分钟车程距离的地段，随着虹桥CＢD的发展,这里必将受到区域带动作用，形成一个发展潜力区。2、淀山湖自然资源优势上海其实是一个自然资源相当贫瘠的地方:虽然东临大海,但水浊浪黄，没有和海做亲密接触的柔软沙滩；在上海境内，自然资源强度最集中处,在“一江(黄浦江）一山(佘山）一湖（淀山湖)“。２00９年4月26日上海后花园,有“东方日内瓦湖"之誉，一半在上海，一半在江苏昆山市，湖面积６3平方公里.淀山湖烟波浩渺、景色秀丽，在长三角地区,面积仅次于太湖，是西湖的1２倍,更有逾50公里天然水岸。有上海西大门之称的淀山湖东北岸，诞生了一座代表国际化滨水社区高档生活的“淀山湖滨水国际社区”,在短短的几个月间，这座以“滨水”、“国际”概念震撼人心的高尚社区，已经吸引了海内外众多高端购房人群的关注与共鸣。3、交通改变地段价值淀山湖滨水国际社区，正是基于淀山湖镇交通配套大发展的契机。连通上海与苏州并经过本社区的A16沪苏高速已于2009年底建成通车，连接淀山湖镇与朱家角的快速公路通道昆山段已于20０9年年底竣工。规划中,苏州轨道交通2号线支线与上海城市轻轨20号线将在淀山湖对接,届时，淀山湖滨水国际将真正实现上海无缝对接.淀山湖国际滨水社区在区域功能规划上，尽显地区优势,将休闲、文化、健康等特色与国际实现接轨.规划区内，除了现有的旭宝高尔夫球场、大自然游艇俱乐部、千岛会议中心、国际马球俱乐部等,还将陆续建成帆船俱乐部、水乡疗养主题区、乡野休闲主体区、水上游乐园等等.淀山湖将成为上海乃至长三角地区,备受关注的高尚别墅休闲区。5、稀缺地段高端物业的追捧自然资源优越的地方，向来是豪宅密集之地。土地的稀缺性和豪宅的珍藏升值空间使得高端物业非常炙手可热。在上海，黄浦江两岸，早已高楼如麻，集中汤臣一品等公寓式豪宅;２０00年以后，一批高端别墅项目开始扎堆佘山，虽然佘山还把仅98米但是作为上海境内唯一的一座山,受到市场追捧。佘山别墅区2万多亩地，从8年前最贵的单价９000元每平米到如今超过1０万每平米，短短９年，佘山板块的别墅价格上涨10倍.近2年新崛起的淀山湖滨水国际社区，让业内人士联想到5年前的佘山，与若干年前就已经开发并建成熟佘山别墅板块相比，淀山湖别墅的景观有过之而无不及，价格优势却显而易见。现已有２０多家知名房产进驻淀山湖区域,淀山湖别墅板块其潜力和后劲正得到认可。淀山湖别墅板块的目前发展劣势分析从地产从业者的角度来看，淀山湖本身作为景观、度假资源,地段和资源彰显了淀山湖板块别墅市场的内在特殊价值.尤其在上海，仅此淀山湖一湖.但是,淀山湖板块发展还面临着一些制约的因素，如比较明显的两点:交通不便利和酒店、会议、娱乐等商业地产缺乏。1、 淀山湖板块别墅发展必须交通先行首先，对于特别是上海这边来的人来说，到淀山湖别墅的交通时间成本太高,非上下班高峰时段，从人民广场、徐家汇到达居住的项目上差不多要两个小时，高峰时段则需要更长时间。其次,淀山湖板块本身的道路规划建设还不是很完整，导致自驾初次来这里的市民很难找到这里的一些别墅项目。上海昆山之间往来,每天每次都要过收费站,这个三十元的费用即便购房者承受得起，但是这个“麻烦”似乎也很棘手。其次淀山湖自身的公共交通不够便利，虽然别墅购买者多数拥有私车，但对于老人和孩子来说，随时出行还是需要依湖区本身的公共交通工具。淀山湖板块别墅未来如果要想发展，交通必须先行。把该打通的道路打通、拓宽的拓宽，适当的减免经常往来与此居民的交通费用，加强公共交通的建设,才有助于淀山湖未来的发展。酒店、会议、娱乐、购物等商业地产比较缺乏购物很不方便，酒吧几乎没有，来这里开会，没有像样的五星级酒店和会议中心。因此，迄今为止，很难吸引高端商务人群对淀山湖的关注。如果淀山湖周边没有商业等休闲娱乐设施,即便拥有天然景色，却没有购物娱乐设施,几乎没有人愿意长期在此度假与居住.淀山湖板块项目不仅起的是一个城市旅游、居住、度假功能,这里还应该有一些会所、酒吧、大型商场、主题商业街、五星级酒店和会议中心等。六、产品篇合院产品：采用六栋独立地中海式别墅自然合围形成六合院的独特设计。别墅的主人沿着同一条廊道走向共享的中庭，而廊道高于社区道路平面，路人无法对公共中庭一望到底，这样既拓宽了邻居间的交往，又保证了业主的私密性。每户除了拥有私家庭院、半公开庭院以外,同时通过户与户之间的合围造就出了公共的户外元素，大幅度地增加了公共区域的私家共享。匠心独具的合院别墅式设计,既体现了设计者的巧妙构思，又彰显了人文关怀。在喧嚣大城市中寻找一份宁静安详，马洛卡的优越地理位置已经满足了这个需求，传承既有的建筑风格，营造久违的邻家和融,居家言欢的氛围;双拼别墅、花园洋房、服务式公寓、沿街商铺在融入南加州建筑元素后,使建筑外立面造型更趋立体丰富;阳光地下室、层层退台、缓圆弧窗、圆柱型塔楼,在不经意间注释着原味、纯真、情趣的浪漫地中海风情，为客户营造一个环保、和谐、温馨、舒适的家园.户型分析合院别墅房型优缺点优点：１、得房率高，使用面积大；2、私家花园，独享大面积庭院；3、总建面积大，彰显身份;4、赠送面积超大，地下室全送；5、功能分区明显,布置合理;6、管线排布合理,动线小；7、层高都超过三米,大气尊贵；8、地下室设有茶水间；9、每层都有卫生间，生活方便；10、进门是楼梯间,私密性强.北套地下室1、隔间少,空间大；2、地下卫生间，使用功能强；3、台球桌、吧台、健身房布局合理。一层1、明厅明卫设计，采光好；２、客厅南北通透，通风好;3、独立庭院,私属享受；4、厨房与餐客厅动线小；5、老人房与客厅动线较长，私密性好；６、老人房与卫生间相邻，方便生活。二层1、双卫设计，方便主人生活；2、主卧大气，生活舒适;3、主卧南北通透，通风好；4、主卧朝南,采光好;5、宽阔书房，体现品位;６、大卫生间，舒适享受；７、衣帽间靠近卫生间,动线方便；8、书房内设有卫生间，方便.三层1、卧室门对着楼梯，动线方便；２、卧室面积大;3、卧室朝南，采光好；4、南北通透；5、卧室内有独立卫生间,生活方便；6、露台设计,享受阳光。中套一层１、客厅朝南，采光好；2、老人房朝南，采光好;3、明厅明卫设计，光线充足；4、大面积花园，乐享花园风光；5、花园朝南.二层1、南北通透;2、大卫生间，奢华享受；3、卫生间朝南，采光好；4、各间房门靠近,动线方便;5、主卧朝南，采光好。６、主卧有小阳台，观景方便。三层1、卧室门正对楼梯间，动线方便；2、卧室朝南，采光好；3、卧室有小阳台；４、明卫设计，采光好；5、主卧内置卫生间，方便生活。南套地下室1、使用面积大；２、棋牌室面积大，舒适享受.一层１、客厅朝南，采光好；2、餐客分离,功能性强；3、厨房与餐厅动线方便；４、卧室朝南，采光好；5、花园朝南，阳光充足.二层1、主卧朝南,采光好；2、卧室有阳台,观景方便;3、卧室面积大，居住舒适;4、浴室朝南，通风好；5、衣帽间设计，方便生活。三层１、卧室面积大，生活舒适；2、卧室朝南，采光好;3、阳台面积较大;4、卫生间朝南,采光好；5、卫生间南北通透。缺点：1、主大门较窄，进出不方便；２、六户人家紧靠,私密性不是很强；3、中间共有花园面积小，不够大气；4、共有花园面砖不够高档；5、户型不正气、南北通透;6、餐厅、客厅、厨房布局较为紧凑,活动空间少；7、厨房与客厅紧挨,容易串味;8、卫生间与厨房紧依，有异味。北套地下室１、茶水间与卫生间紧靠,有异味;２、茶水间面积小，紧凑;3、健身房面积小。一层１、花园在北边,阳光不充足；2、老人房不朝南，采光不是很好;3、卧室通风较差；4、厨房卫生间紧靠,有异味;5、卫生间面积较小。二层1、书房门正对楼梯间,私密性不强；2、书房通风不好；3、卧室内没有卧室,晚上不方便;4、衣帽间离卧室较远，动线较长;５、卫生间窗户小，通风不畅；6、书房内卫生间面积较小。三层1、卧室门对着楼梯间，私密性不强；2、露台在北边。；３、卫生间窗户在北边,采光不是很好.中套地下室1、吧台面积小，较为紧凑；２、立柱较多,心理上感觉压抑。一层1、花园面积不是很大；2、花园入口在老人房内,私密性不好;3、客厅南北不通透;４、容易串味。二层1、卧室与卫生间之间动距比较大;2、卫生间格局，有一堵墙;3、卫生间通风不畅，容易潮湿。三层1、卧室门对着楼梯间,私密性不强；2、卧室南北通风不畅。南套地下室1、隔间较多，实用性不强;2、北边房间小,只能够做佣人房。一层１、客厅南北不通；２、卧室南北不通；3、进门就能看见卧室,私密性不强。二层1、上楼就是书房，私密性不好；2、卧室南北不通。 三层1。卧室南北不通。双拼的优势和劣势Ａ户型地下室：优势1、地下室是不算整体面积的；2、地下室的设计可以娱乐;3、两个健身房的设计可以解决多人的需求；4、南面的花园空间比较大可以看到美丽而优美的淀山湖水;５、两个卫生间的设计，可以满足多人的需求;６、每个房间的设计都是人性化设计，空间较大。劣势:1、空气不好流通；2、卫生间和健身房没有采用干湿分离，设计不够人性化；3、隔间比较多,实用的面积就减小；4、卫生间的下水不是很方便。一层：优势1、花园的面积大；2、客厅朝南采光好;3、南北通透,空气好流通；4、厨房和餐厅动线方便；5、客厅的实用面积大;6、餐客厅分离，功能性强；7、车库在一层，动线方便；劣势：1、卫生间没有做到干湿分离,设计不够人性化；２、卫生间和客厅离的比较近;3、卫生间很小；4、南北不同,通风不畅；5、花园比较狭长；5、楼梯到餐厅的面积有一定的浪费;６、大花园在北边。二层：优势1、主卧朝南；2、卫生间采光比较好；３、卫生间面积大;4、有两个卫生间；5、大卫生间离主卧进，动线方便;6、两个衣帽间和卧室离的近。动线方便；7、有露台观景视野比较好。劣势：1、两个房间靠的比较近.私密性不强；2、有个朝北的露台；3、小卫生间的面积太小了；4、楼梯进主卧有段空间比较大,有点浪费；5、主卧和楼梯之间的空间浪费多;6、南北不通，通风不好；7、小卫生间比较暗.比较湿.三层：优势1、南边有个独立的花园，彰显别墅档次;2、南北通透，通风很好；3、卫生间采光通风良好;４、套房的私密性比较强；5、整体性强;6、卧室面积大,实用空间大；7、宽景主卧设计;8、进门有正对窗户风水比较好；9、主卧房型比较正气，方正.劣势:1、卫生间比较小;2、主卧的床正对墙.看电视不是很好。受到影响；３、主卧周边有个小书桌,动线不是很好；４、主卧卫生间洗手台非常小彰显不出主人的档次;5、进卫生间的门朝里开，主人洗手不方便;6、卫生间的窗户正对马桶,主任的私密性不强，主人要用窗帘;7、主卧有两个窗户,私密性不强；８、卫生间没有做到干湿分离.B户型地下室:优势１、有两个独立的卫生间，显示主人的气派;２、台球室面积很大；３、南面的花园空间比较大可以看到美丽而优美的淀山湖水；4、娱乐空间非常大;5、有保姆间的设计。很适合别墅房型的基本配备;6、西边的卫生间做到干湿分离;7、半圆弧的设计,独特;８、外面有个景观平台，可以看到优美景色。劣势：1、东边的卫生间没有做到干湿分离；2、两个卫生间是对这的；3、保姆房面积比较小;4、柱子在中间不是很好；5、卫生间采光通风比较差；６、南边的房间。难布置；7、健身室外面的空间比较大，难布置；8、通风的效果比较差,光线比较暗。一层:优势1、花园的面积大；２、客厅的采光好；3、南北通透，通风好；4、厨房与餐厅动线比较好；5、有个独立的卫生间;6、餐厅的半圆弧的设计，独特；7、外面有个景观平台，可以看到优美景色；８、楼梯与卫生间的结合.节省了很多的面积；9、卫生间做到干湿分离；1０、厨房双窗户设计。通风好。设计大气。劣势:1、卫生间离厨房比较近，会有一定的异味;２、餐厅的储藏间比较小；3、餐厅的空间比较小；4、卫生间和客厅距离比较近；５、客厅外面没有什么花园。只有以个小的露台。二层：优势1、双卫生间的设计显示主人的大气；２、南北通透,通风好;3、花园面积大，观景比较好；４、卧室的私密比较好；5、卧室的采光比较好。通风；6、两个卧室都有衣帽间，方便生活;７、半圆弧的设计。高雅，视野非常好。劣势：1、两个卫生间的面积都很小;2、卫生间的窗门正对这马桶。私密性不强；3、卫生间没有做干湿分离；４、卫生间和卧室在一起。容易有异味;５、楼梯走道的面积占用比较大;６、主卧不通风。三层：优势1、套房很大气，显示主人的高贵;２、超级大的卫生间。给主人带来舒适的享受;３、露台的设计可以让景观非常的好。享受淀山湖美丽的湖水；4、书房的私密性比较强；5、进门正对窗户风水好；6、卫生间做了干湿分离；7、卫生间的半圆弧设计非常前卫。显示大气，美观;8、书房的突窗，视野比较好.劣势:1、南北不通风；2、主卧私密性不强;3、卫生间有四个窗户私密性不是很强;4、书房和卫生间的距离近。会有异味.卖点梳理1、原创设计.创新院落布局，和而不同,聚而不众,整个上海及周边唯一一个六合院设计,是大卖楼盘十二合院的升级设计;2、配套成熟。楼盘周边生活配套非常完善，超市、银行、医院、学校应有尽有，球场、游艇、帆船等娱乐配套随享随乐;3、送地下室。送超大地下室,娱乐空间非常大,并且地下室面积算入产证;4、送花园。送超大花园，共享围合中心庭院，独享景致私家院落。每一户型都设计多个花园，有充足的花园活动空间；5、单价低。单价比同比楼盘较低,加上地下室面积,合院别墅单价仅900０元；6、沿湖建造。楼盘双拼别墅全部都是朝湖设计、建造,每一套别墅都直面淀山湖,美景一览无遗；7、便捷交通。大虹桥枢纽辐射半径，G2、G５０、G１50１多条城际高速,45分钟车程即享上海后花园多彩浪漫生活；8、超大卫生间。户型设计超大套房卫生间,大气别墅享受;9、配老人房.每一户型一层全部设计老人房间，人性化设计，属于养老、休闲、度假于一体的上好选择；10、绿城物业.特聘绿城物业,尊享高端物业服务.酒店式公寓:酒店式公寓的概念最早源于欧洲，从提出至今已有3０年时间。20世纪中叶，一些发达国家尤其美国的主要城市，经历了巨大的社会变革。这些变革使人的流动性更大,家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之大家对配有家具的公寓产生了需求。而当星级豪华公寓的概念被引进时，更受到那些“流动者”的欢迎。酒店式公寓是当时旅游区租给游客供其临时休闲的物业，由专业的管理公司进行统一的上门管理。它既有酒店的性质，又有相当于个人的“临时住家”的特色，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。随着社会经济的飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区,商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的酒店式公寓，并且功能日趋完善。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理和服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外,更主要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,真正找到宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道，更适合人民长期居住!本案的酒店式公寓以45平米经装修公寓为主打产品,打造80后生活、投资从这里开始的生活理念.以低总价、低首付、低门槛为基础打造８0后生活投资的新地标。三期的酒店式公寓共分2种房型:直筒式的产品优势：房型方正、总价低、面积利用率高,、投资门槛低。全套房产品优势：功能齐全、动静分明、附送大露台、适合居住.市面上投资类产品和酒店式公寓比较产品起始金额回报风险备注银行存款随意低低银行利率低于CＰI股票低不稳定高９0%的股民亏本黄金有一定门槛低低黄金现在处于高位期货高高高适合专业及资金雄厚人群住宅高稳定低现在住宅实行限贷限购酒店式公寓低稳定低经济及房地产震荡时期首选综上所述比较现在市场上流行的投资产品，酒店式供用户的投资是比较适合现在这个市场环境的。酒店式公寓投资回报计算：一套２8万酒店式公寓，贷款1４万,以１0年计算首付按揭月供月租金１0年总月供10年总租金预计10年后物业价值14万16０0/月１６００／月(已算每年递增)1920０019200０56万(对比10年前房价保守估计所得）总结：现在只要投入14万在1０年后就能拥有一套紧邻上海的国际生态社区价值56万左右的房子。五、逼定必定分为初次逼定和再次逼定对于销售部的同仁来讲，把房子卖掉是一项最基本的工作,而评判一名业务员的能力有很大一部分是从他所取得的业绩上来看的。现场任何一种形式的SＰ动作，最终的目的就是为销售创造条件,如果用一个形象的比喻来解释,销售就象场足球，进攻方把球从后场传过中场，到达前场，这其中用了许多方法，最终在前面的攻方队员得球后，找准时机射门,如果临门一脚的功夫到位的话，那么球进去;如果欠缺的话，那整个过程的努力都白费了，一切只能从头开始，今天我在这里要向大家讲的就是销售上的“临门一脚”――逼订。大家都已知道，现场会尽力一切全力为销售挂靠气氛，而客户在经过产品介绍后，确实对产品发生兴趣，也有购买冲动,这时怎么让这种冲动变为现实,也就是让客户最终下单,这是我们要掌握的。如果在气氛很好的现场都不能使客户下单，那么，再找同样的机会将变得非常困难，而且对于一个销售过程来讲，下预约单是为补足和签约打好基础，因此他的作用就显得非常重要初次逼定初次逼定的目的是逼出客户的问题然后再解决问题，此时逼定切记不要太急,以和客户交流为主，初步试探客户购买意向,如果客户确实有购买意向，其必定会有很多的问题要提出,然后再逐一把这些问题解决掉，那客户在没有问题的时候，我们就可以进行下一个环节了。再次逼定一般要向客户逼订的过程,我认为有三点是非常重要的。要了解客户最关心的是什么，也就是他真正的需求在哪里。这个方面在同客户做接触的时候,就应通过提问，以及自己的判断得出来，是房型、楼层、付款方式、价格或其它，只有了解客户的真实需求,我们才能对症下药.要和客户建立起朋友关系,要让客户来信任你,若客户连你的人都不信任，他凭什么把钱交到你手上，因此在分析问题的时候，可以站在客户的立场上来帮他考虑,或去为他争取更好的条件。要让客户知道他掏钱下订对他有什么好处，若对他没有任何好处，反而有被套牢的危险，那客户是无论如何都不会下订的.接着，我来为大家演示几种常见的逼订方法（演示的前提都是已了解客户确实需要）利用户型（朝向)逼订通过了解，知道客户喜欢中间商铺,而从销售中知道中间商铺只有一户，那这时,就要告诉客户，你可以为他把这户保留下来,并且给他一天的时间，回去再作个考虑,决定是否真正要购买，若不保留，有可能这户就没有了.若现场有另外的客户也在同时看这户商铺,哪你更要立刻为客户作一决定,先帮他把这户抢下来，不然得话,就要被另外的客户保留掉了。利用价格和付款方式逼订客户对房子满意、楼层也无太大抗性，但对价格/付款方式提出自己的要求，作为业务员，你不可能对价格和付款方式有所了解(这是现场操作的原则)这时你马上请主管或专案来帮你一起来逼订.最后为大家介绍一下逼订注意事项：逼订的时机要掌握恰当在逼订中遇到不能处理的问题,应及时请救兵对于犹豫型客户，应帮他做出一个决定(例:当客户还在犹豫不决的时候，就应开始帮他填写预约单，然后请他确认)对于理智型客户,一定要让他特别感动你对他的服务(让他面子上挂不住）若客户对掏钱有较大抗性或对钱的数目有抗性时，可以用替代物来解决(电子货币或有效证件)但这一定是也组长的配合下完成的.一、逼订的意义所谓“逼订"是房地产销售中的专门术语。顾名思义，就是逼使对方付订金，好使买卖尽早完成。现场所有的产品介绍,销售道具的运用和一切的ＳP动作，都是在为成交做准备。而正象足球比赛中的“进球”离不开“射门”一样，房产销售中的“逼订”也是“成交”前关键的一步。逼订成功最关键的两点:一是时机，二是方法。二、时机逼订时机十分重要。太早，则客户尚未产生足够兴趣，不为所动;太迟,则客户热情已退，理智一占上风，就会多考虑几天了.必须已完成逼订之前应有的所有的销售流程，包括产品介绍,了解客户需求，锁定户别等；必须已完全激发起客户兴趣。此时，可看到客户身体前倾，专注地听业务员介绍，甚至坐立不安；业务员已赢得客户的信任;现场有其它客户,也在看此户，此时可促使客户与其竞争，抢先下订;现场买气十足，成交热烈时,也是不可错失的逼订良机;客户对所介绍户别不作评价,业务员不了解其想法时，可逼订.这样，他要么说出不要此户的理由,使业务员了解其需求；要么就下订成交。三、方法要求客户下订，首先要告诉他一个下订的合理的理由，让他知道现在下订对他有什么好处，为什么一定要现在下订。当客户可以接受这个理由时，他就会掏出订金了。此次逼定要掌握一定技巧,如何能更有效的劝客户交下定金呢?那就需要注意以下几点：劝订有以下几种方法李先生,没问题,我们现在就把他定下来李先生,犹豫不决是人的天性，但在我们这里肯定是错的李先生，犹豫不决是人的天性，但你可以回想一下以前多次成功的决策肯定都是果断做出的，这次肯定也不例外，，没问题的，我们现在就把他定下来。李先生,现在您不定下来,相信您跑遍盛泽所有的房子还是会回到这里来的，那时候这一套肯定没有了，现在把这一套定下来，出去再看看也不迟.李先生,您今天不定也没关系的，但您听我说，这么便宜的价钱这么好的房型,这么好的环境,您不可能在灌南找到第二家.李先生，既然那这么满意，现在就把他定下来,呶，这是合同。您那么精明的人，这个帐肯定会算,那我们现在就把他定下来。身份证带来没有,没有不要紧，号码还记得吧?李先生,今天带了多少钱（不多），那不要紧,我们先把房号封下来，您马上回家去拿，我这边给您写合同。10、我真的为您感到遗憾,您走出这个门，回头这个房子肯定没有了,这是最后的机会,您一定不能失去它。否则您会后悔。11、李先生,您看我已介绍的很清楚了，您也很满意。那我们就把它订下来吧,您的身份证呢？怎样和客户讨价还价：一。低价销售不一定能提高销售量顾客叫贵的动机有以下几点A、一心想买到便宜商品,这是很自然的B、想在讨价还价时谈判击败推销员,以显示他的才能，因此，提高自己的身份。C、根据他们以往的经验,讨价还价对他们只有好处.D、确实不了解商品的真正价值（它能值这么多钱吗？）E、想了解商品的真正价格。Ｆ、设法逼我们削价的目地是向第三者施加压力.G、由于种种原因不便提出，便拿出价格来做挡箭牌，因此客户提出价格太贵时，首先任务是弄清楚客户到底是什么动机在作怪了.二、有关价格的谈话艺术时间要恰当，什么时候提出价格问题才最合适A、当顾客问及价格的时候方提出，不能过早B、当顾客询问价格时,如果不是顺便问,这说明我们的商品引起了他的兴趣，这是一项重要的购买意向强的信号。C、若顾客很早问价格，最好装聋作哑,拖一段时间再谈这个问题,因为价格就是钱,说到钱很容易伤感情，意味着无论多少,顾客都必须做好货币的牺牲。处理拒绝的方法一、间接法：您说得很有道理，但……Ａ、先生说的不错,目前这里是稍偏远点，但是不出两年,这里的一切都会改观,因为……B、先生认为价格高了一点,的确不错,价格是稍高了些，但是请看我们的建材、地点、环境……您仔细分析就会了解这个价钱其实不算贵。二、比较法:A、先生提到的另一间房子较便宜,请教一下,不知他们的面积、建材、隔局、环境等各种条件都一样吗?B、旁边有一间房子无论建材房型都比我这间要差，还卖＊*元呢?由此可知我们的房子较公道吧!C、先生认为对面的房子便宜，便请教您，是否便宜的房子就一定较有发展,较有长值潜力呢?三、理由质询法:请问先生何以有此疑问?A、先生认为*＊元/Ｍ2贵,请教您为什么呢？B、先生这么讲的确很有道理，可否请教您这样想的原因？C、您说要考虑，这是应该的，但不知要考虑什么，我做房地产已有几年了，可否告诉我,让我替您参考一下。四、避重就轻法:Ａ、先生所提到的交通不便的问题,我想这只是短暂的现象,相信过不了多久,政府一定会注意本地的交通问题,因为……最重要的是我们这套房子价格相当便宜。B、先生认为价钱比上个月贵了些,我想这可能是您不甚了解房地产的行情,最近的确涨了不少。五、迂回法：直到对方较缓时再回到问题：A、先生始终认为价格高了些，其实这已经相当实在了,对了,先生请看您对面那间房子，三年前…B、先生一直强调在这里开店不会有前途，哦,对了，您是位名医，听说医科很难考……所涉及到的问题有:打折、商量等专题打折（１）针对要求打折的客户的几种处理方法：比较法：与周边同档楼盘比较性价比。成本分析法:成本价加微利的房子怎么能打折呢?情感诉求法:朋友一场,能打折为什么不打?董事会决定法:无人能改。以诚为本法:诚信为本价格实实在在，不含水分。批量法：您能否批量购买斩钉截铁法：坚决否认,以绝后望。各退一步法:请带钱来，我向老板请示可否让一点取整法:抹掉尾数换位思考法:都是打工的,公司规定，只能照办,您是我，您该怎么办呢？以逼为进法：很遗憾，我很想帮你，但我做不到,只能做个朋友了，以后随便聊聊了.优惠价法:已经打过折了,为了回笼资金。公司计划涨价能否一次性付款淡化处理私自打折的员工将被炒鱿鱼转移话题(２)关于打折处理的具体分析1、不就价论价:一部彩电３0００元价格是高还是刚好,这是个很难回答的问题,特别是就这部彩电来说彩电，更说不清了,当顾客抱怨我们价高时，我们的任务是千方百计的向她证明我们的价格是合理的a：价格比较是一种价格高的产品与另一种价格更高的产品相比较它的价格就显得更低。B：反复的说我们的产品在性能、外形包装、售后服务、支付方式等有优点。2、态度坚定鲜明：你能打多少折扣给我呢？抱歉本公司规定不大任何折扣的,因为本公司决不再高品质上打折扣,所以也决不在价格上打折。*＊＊公司答应我们买她们的产品就给九五折,为什么你们不给折扣呢?据我所知，给折扣的公司早就把那5％的利润打入售价中,50００元的钢琴都买的起，就不在乎100元的琴凳了.价格九五折就买，否则免谈：这是不可能的,因为我们的付款方式房价是董事会研究决定的,就连我们的老总也无权改变，打折。您想一想我们的董事会成员都是有头有脸的人，找他们批条的肯定很多，这岂不是乱套了。先生您认为我们的房子不值这个钱？刚才我已向你详细报告了,并且把成本分析给你听，老实说，我们的价钱很实在了。如果再要减价的话那就我想请教你一个问题，您希望我们施工时偷工减料吗？羊毛处在羊身上的道理您是知道的如果我们再减价给您，等于我们的施工品质信誉也可以打折扣，我希望先生还识别在价格上来计较,如果我们真心减价出售，今天成,明天、、、后天、、、这样的话等于欺骗客户，先生您希望我们欺骗您吗?我们的价格是实实在在的价格,没有一点水分我们做生意的以诚为本，就是在成本价加上5％左右的利润作售价，不象有些房地产商报一个很高的价格，能蒙就蒙,能骗就骗,这不是我们的作风。d、我们对所有客户都是公平的，如果给你九八折，给别人九五折，是不是对你不公平？我们对所有客户都一视同仁，按同一价格成交。ｅ、我们不打折正是为了保护所有消费者的利益,如果随便打折，那房子还能建得起来吗？还能保证房子的质量吗？你要打折可以，打七折给你,钢筋给你用细的,水泥标号用低些的,地基给你控潜一些，保证在保修期内红外线不出事，但是这样的房子你敢住吗？ｆ、退一万步讲，卖得这么好的房子，还需要打折吗？商量的套路1、针对自己赚钱自己花的客户跟谁商量呢？看您提出的问题,就知道十个男人（女人）也没有您这么仔细，别的人要说回去商量我相信，看您的神态就知道是自己出来做生意，有主见，有魄力，自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢？这么低的价格,在即墨市找不到第二家，这么大规模的绿色生态社区更是前所未有.您满意您太太（先生）肯定满意。——不错，买房子是件大事,必须慎重考虑，但是请您想想，这么便宜的价格,这么好的房型,这么好的环境……您做生意这么成功，一定知道生意场上的决策必须果断。否则电动机稍纵即逝，好机会白白错过。这就象前天我一个姓张的客户，看中了一套房子,我劝他签约时，他也说要回家去商量商量,第二天给我回话，结果当天晚上被另一个客房订去了，第二天张先生和太太带了支票来订合同，说对昨天选中的户型很满意,但满意有什么用?最后只好另外选一套了,留下终生的遗憾.王老板您的每一次成功的生意，肯定都归功于果断的决策,因此,我劝你就把它定下来。身份证带了没有?2、针对老公赚钱太太花的客户我一看您的样子,就知道既温柔又贤惠,老公主外,您主内。老公的一切成功都有一半功劳属于您,辛辛苦苦辅佐老公建立了一份家业。五、确定房源签约喊控预约单的正确填写预约单的作用:相当于客户订购房子的凭时凭证及预约金的临时收据。填写要求：字迹清晰,内容准确，如日期、客户基本资料、户型、总价。币别要注明(如人民币、美元），大小写一致,顶格写,总价空白处要划掉。定购户别、总价要和实际一致。签约金、补足、签约时间一定要填写清楚.附带说明要向客户解释清楚.备注栏一般写付款方式或客户特别要求（如打折）或除预约金之外的抵押物。业务员签字和请客户签字确认，再和定金一并交柜台盖章,第一联白单交客户并交待客户补足时带来,其余三联留在柜台。空白部分要划掉，特别是有关金额部分.如单位订购交的是银行支票，要特别注明并写清支票号码、支票性质。收尾送客送客户出门：与客户告别，收好桌上的东西，价目表、FIＬＥ夹等，提醒客户带好销平、销海,桌椅归位。送客户到门口，帮客户开门；告别后，目送客户离开。如果下雨,客户要叫车，帮客户叫好车,打伞送客户上车。签约流程客户在购房意向书规定的日期内至售楼处—销售人员接待—-再次确认房源以及价格—销售人员陪同客户交纳房款—与开发公司会计确认房款—安排开发公司相关人员签约贷款流程合同签订结束后销售人员与银行相关人员联系，请其至售楼处帮客户办理相关贷款手续。第六章重点答客问一、公司背景介绍１、项目开发商？答：昆山福兴置业发展有限公司。公司成立于2008年,注册在淀山湖镇,注册资金2000万。2、开发商上级集团公司？答:上海农工商房地产（集团)有限公司。农房成立20年来，累计开发各类住宅面积近940万。2009年开工6０万平方米，竣工56万平方米,销售５7万平方米,实现销(预)售收入10０亿。农房集团公司以房地产综合开发经营为主业,集房产、地产、设计、物业管理、装潢为一体，在目标市场上具有核心能力和强大竞争优势的企业集团。目前拥有房地产项目公司21家，装潢公司有1家，设计院１家,建筑公司1家，珠宝行业1家。3、投资商?答：上海福运实业有限公司。上海福运实业有限公司是上海农工商房地产集团有限公司的子公司，成立于20０2年，注册资金1500万元。公司由一支高素质、高学历和高度专业的资深精英团队组成,是集团公司内的骨干企业。昆山福兴置业发展有限公司隶属于上海福运实业有限公司,是专门为本项目开发而建立的。4、项目设计单位?几级资质?答：上海城乡建筑设计有限公司。上海城乡建筑设计院建于197９年，是国家建设部审核标准的甲级建筑设计院,是上海地区具有相当实力的现代综合性建筑设计院之一。设计院主持完成了各类民用、工业、重大工程设计近1000万平方米,项目遍及华东及西北地区,多次获得部级,市级优秀设计奖、综合金奖,在业内一直享有较高声誉。设计院连续三年获得上海市质量抽查优秀单位称号,并通过ISＯ20０0版质量体系认证，是上海市勘察设计协会常务理事单位.拥有以多名博士、硕士和各专业注册师领衔的100多名科技人才所组成的设计团队，有4人被市科委聘为技术专家.近年来共完成项目13０多项，平均每年完成设计建筑面积２８0万平方米,项目遍及全国，２０多个项目获部、市级设计综合奖。福运马洛卡一、二期就是该设计院的作品。5、项目的施工单位？几级资质？曾获得什么奖项？答：福兴庄园的建设施工单位有二家，分别为：别墅类建筑:南通四建集团有限公司。酒店、公寓小高层建筑：上海农工商建设发展有限公司.南通四建集团有限公司建于195８年，注册资金3．0５8亿元.公司具有房屋建筑工程施工总承包特级资质；公司通过ISO９0０１：2０0０质量体系和ISO140０1环境管理体系和OHSAS18001安全健康管理体系的认证；公司是全国施工企业５00强企业,江苏省建筑业综合实力20强企中的第五强。在公司创立的一大批名牌工程和“鲁班奖”工程中，在西藏拉萨饭店（江苏省的第一个“鲁班奖")、上海进才中学等等。南通四建集团有限公司主要负责建设施工福兴庄园项目内别墅住宅类建筑。上海农工商建设发展有限公司始建于１980年，是农工商房地产（集团）有限公司的全资子公司。公司属上海市房屋建筑施工、市政、水利水电二级总承包及装修装饰专业二级企业，现有工程技术人员1１5人,其中具有中高级职称的专业技术人员30人。公司拥有丰富的管理经验,雄厚的施工实力,多次施工过上海市工程和实事工程。历年来承接梅陇、阳光新景、东兰兴城等住宅小区和各类建筑100多万平方米。施工代表项目有：梅陇住宅小区、浦东世纪广场、崇明北横引河一期、二期工程项目、上海农垦物馆、上海海博股份综合大楼、虹桥机场指挥塔楼、新世纪酒店公寓、南汇周航“四高”小区等。公司坚持以“质量第一，顾客至上"为宗旨，在上海建筑市场享有较高信誉。承接的施工项目曾荣获上海市“白玉兰"奖杯;徐汇区最佳住宅奖;闵行杯奖;市区标化工地、文明工地等荣誉称号;并荣获过在沪施工企业单项业绩考评优胜单位；市重点工程立功竞赛优秀集体等奖项.上海农工商建设发展有限公司方要负责建设施工福兴庄园项目内酒店式公寓、花园洋房等小高层商业、住宅类建筑.６、项目的施工监理？答：昆山市功成咨询监理有限公司.昆山市功成咨询监理有限公司是工程监理、咨询的技术性服务企业,监理资质为房屋建筑工程乙级、市政公用工程丙级(证书编号E2320０２５63),具有独立法人资格，江苏省监理协会会员单位.近年来共监理各类工程建设项目１５0余项,总建筑面积达2０0多万平方米。其中有工业厂房(电子、化工、机械、文具、塑料、模具、医药类）、科研实验室、酒楼、住宅、别墅、办公楼等建筑工程.7、项目销售商？答：上海华燕置业发展有限公司项目周围环境配套介绍８、楼盘小区所处具体地址？答:楼盘地址：楼盘按不同建筑类型有3种门牌号。别墅类：昆山淀山湖镇淀兴路555号；花园洋房类：昆山淀山湖镇曙光路55号；酒店式公寓：昆山淀山湖镇曙光路59号。售楼处地址;曙光路9号福运二期内。地理位置（从静态角度来看)本楼盘位于淀山湖镇中心，在镇“一横三纵”（一横指淀兴路，三纵指中市北路、曙光路和振淀路)商业街淀兴路、曙光路口。淀山湖镇区距上海青浦区中心区９公里,离上海虹桥机场２８公里，距苏州市区5０公里，离昆山市区30公里。镇域道路交通四通八达，对外交通便捷，镇东有Ｓ26沪常高速，苏沪机场路，直通G１5０１(A３0)；镇南的曙光路即将对接朱家角复兴路,直通３18国道和G50(A9）高速；镇西锦淀路,直达古镇锦溪、周庄，并经南北公路通昆山、上沪常高速；镇北复兴路接陆千路，直达312国道和昆山.地理位置（从动态角度来看）1、自上海市区的天山西路开始，从北翟路、北青公路和机场路，可直接到达淀山湖镇至本案。2、自上海市区的延安路高架或外环线，至Ｇ50沪渝高速（A９原沪青平高速）转G１5０1上海绕城高速（A３0原郊环高速）在青浦的大盈重固镇出口下来,左转弯,至淀山湖镇本案约1０公里.3、自上海市区的中环线，至G２京沪高速（A1１原沪宁高速）转G150１上海绕城高速(A30原郊环高速）再转S26沪常高速千灯淀山湖出口下,按指示牌至淀山湖镇本案约5公里。上述在道路善比较正常的情况下，从上海市区到本案大约４５分钟路程。地理位置（从远景来看），将大大缩短到上海的车行地面道路。（1）、根据昆山市交通局已完成的规划来看,淀山湖镇曙光路将向南北两方延伸，南面将与青浦朱家角的复兴路完成接通,全程五公里，淀山湖镇境内3.4公里,目前已经完成道路建设,青浦境内１.6公里也即将建设，２０10年底通车。(２）、淀山湖镇将在交通上形成“三个１0分钟”的优势，即１0分钟上G1501上海绕城高速(Ａ３0),１0分钟上G5０沪渝高速（A9）,1０分钟轻轨（轨交２0号线即2号线延伸段),在交通上与上海实现“无缝”对接.（３）、随着上海大虹桥商贸中心、虹桥交通枢纽的规划建设,淀山湖镇景距离最近的城镇之一。(4）、淀山湖镇将大规模建设环湖景观大道，目前已建成样版段。淀山湖镇简介？答：淀山湖镇位于江苏省昆山市东南端，东邻上海市,处于上海、苏州、昆山的“金三角”区域内,东南与上海青浦区盈中镇、朱家角镇毗邻，西南临淀山湖，西北与锦溪镇相连，北与千灯镇接壤。镇区域面积56平方公里,辖１1个行政村、５个社区居委会,常住人口5。8万。镇区拥有15公里天然内湖淀山湖岸线,湖面总面积62平方公里,淀山湖镇所辖6。78平方公里.淀山湖镇属太湖流域地区,地势平坦，水域面积约占三分之一，典型的江南水乡城镇。气候温和，属亚热带气候，常年主导风向为东南，年平均气温１５℃-１6℃。年平均降雨量１1０0毫米左右,每年5、６月份进入梅雨季节,雨日约1２５天，全年无霜期平均２36天，常年平均风速为3.4米镇区内拥有可耕良田44０0亩,水面3600亩,盛产优质大米、河蟹、河虾、河鳗、甲鱼等湖鲜珍品，是典型的“鱼米之乡"、“新江南特色镇”。淀山湖镇是中国二十一世纪小城镇规划与建设示范镇、全国环境优美乡镇、国家卫生镇、江苏省文明镇和全国首批百强镇之一。10、淀山湖镇建设？答:城镇建设成效显著，形成四大功能区发展格局,人居环境明显改善。四大功能区：集镇区、旅游度假区、工业开发区、农业园区。集镇区为镇经济文化中心,有老街、欧陆风格一条街、商业街等,有晟泰农民新村、淀辉锦园、福运庄园、曙光新城、得馨佳园等高档次居住区。旅游度假区199７年被批准为江苏省级旅游度假区,位于镇西南，区内有上海旭宝高尔夫球场、大自然游艇会、梦莱茵游艇码头等高档体育休闲场所，有淀湖桃园、纳帕尔湾、富力湾等高档别墅区。工业开发区位于镇东北，分为欧美工业园区、民营经济区、航空产业基地,主要以高新技术、服装、电子、金属制造、包装产业为主。农业园区有苏州市淀山湖现代农业示范基地,以花卉、苗木、果园为龙头产业,晟泰万亩优质稻米基地,以设施农业,环保型农业为主.镇绿化覆盖率为22。30％,建成区绿化覆盖率36.6％，建成区人均公共绿地面积为１7．５3平方米。一幅“天蓝、水清、地绿、物美”的美妙风景画。1１、淀山湖镇今后建设规划思路？答：极力打造淀山湖滨水国际社区.天然内湖淀山湖,湖水面积有６４平方公里，是杭州西湖的12倍。作为距离上海最近的唯一原生态湖泊，与上海的黄浦江、佘山共同形成了“一江、一山、一湖”的稀缺珍贵资源。淀山湖拥有１5公里湖岸线，今后建设规划思路就是围绕休闲旅游度假极力打造淀山湖滨水国际社区，凭借优越的自然资源，得天独厚地理位置，淀山湖滨水国际社区板块将成为继黄浦江滨江板块、佘山板块之后，又一个重要的高端社区,高档居住板块.本着淀山湖滨水国际社区与上海“零距离”对接,加之大虹桥商贸中心,交通枢纽的建设让上海的经济中心西移，必将吸引大批高端人群.淀山湖滨水国际社区的配套日益成熟，形成了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳帆船俱乐部等时尚休闲高端的生活配套设施。淀山湖板块由以前的旅游、度假的第二居所逐渐转变成第一居所。12、项目周边楼盘情况？答：淀山湖别墅我经过这几年的发展，已经跃居为上海仅次于佘山的别墅居住区,跨越了青浦、昆山两地，天然的山水体现了新型的休闲度假生活基地。本楼盘地处淀山湖别墅区三大板块（朱家角板块、吴江板块、淀山湖镇板块）之中的淀山湖镇中心附近.板块内目前已有其他19个风格各异的楼盘，以及各种高档俱乐部，已经成为淀山湖地区集休闲、度假为一体的风水宝地，目前淀山湖镇及周边在建在售的别墅项目主要有以下:淀湖桃源、纳帕尔湾、梦莱茵帆船别墅、云湖御墅游艇别墅、富力湾、绅园和福运马洛卡等。其中：欧式、意大利风格:纳帕尔湾；丹麦风格:富力湾C区；美式乡村：淀湖桃源；东南亚风格：富力湾A区；地中海风格：福运庄园;现代简约：绅园。板块风在售别墅容积率主要在０.3-0。8之间。独立别墅为主力面积３00—500平方米,联排别墅主力面积160—28０平方米。绿化率大多在50％（业务员了解内容，不作为详细介绍）。1３、项目周围有何配套设施？答：(超市、大卖场、菜场、银行、学校、医院、邮局、商场)淀山湖镇作为21世纪中国小城镇建设和规划示范镇，其建设和规划的现状和发展条件较好，其配套设施非常齐全。生活配套:淀山湖镇的主要配套设施比较集中地分布在一横指淀兴路，三纵指中市北路、曙光路、振淀路上,包括富贵广场（SＨOPPINGMAＬL)、华联超市、捷强超市、大型室内农贸商场、淀山湖商城、淀山湖医院、淀山湖小学、淀山湖中心幼儿园、农业银行、建设银行、昆山农村信用社、淀山湖学苑、汽车站、娱乐餐饮休闲中心等商业配套。政府办公：(１）镇政府:振淀路、淀兴路.（2）镇派出所：振淀路、新乐路.(3）镇便民服务中心：振淀路、淀兴路。休闲娱乐:旭宝国际高尔夫球场，距本案３公里左右。位置：沿新乐路西行约3公里，即可达到具有国际知名度的旭宝国际高尔夫球场。美丽：旭宝高尔夫球场，由台湾旭宝企业集团投资兴建,是一座合乎国际标准的、专业级的36洞比赛球场。球场由设计大师Bｏbbyj.Mａrtin精心设计，利用江南美景的天然湖泊、河道,将一片平坦的原野,幻化成曲线优美、美伦美奂的景观球场;27洞共分中区３383码、西区35９4马、东区３2８3码、球道宽度１２码至1０5码；球道内配置特色的荒漠景观沙道，球道在沙丘、湖泊与绿草之间交错;穿梭、迂回全场的小溪，更让球场显得变化万千，几乎让每位在球场击球的杆友在接受挑战并享受运动乐趣之余，不禁赞叹球场的美丽。荣誉:中国唯一连续4年举办富豪中国公开赛的球场。中国公开赛是中国境风最大职业高尔夫大赛,总资金达45万美元。主要获誉：*曾被美国高尔夫文摘及ＡPGＡ评选为亚洲２0大球场之一。*曾被美国高尔夫文摘评选为中国1０大顶尖球场之一.*球场中区第八洞入选中国10大名洞之一。＊是大上海地区唯一入选中国10大顶尖球场的球场。建筑：会馆建筑是一座９4８5平方米的西班牙式建筑，其古典欧式外观气势非凡,精致、典雅的内部装饰和布置，更衬托出上海旭宝高尔夫球场之风格及其品位.会员费：个人会员5４万元，法人会员约100万元（含两名记名会员）.（2）大自然游艇俱乐部。（3）梦莱茵帆船俱乐部.(4）农家乐、垂钓、骑马等。14、项目周边交通情况如何？答:淀山湖镇的公共交通是长途汽车。汽车站位于新乐路中市路路口，与本案5-1０分钟步程。具体班次如下;发往青浦：７:00-—1６：００，每３0分钟一班。价格４元。发往昆山；5：45-—17：2０，每１5—20分钟一班。价格8元。发往苏州：7：１0、12:3０，每天两班.淀山湖镇的镇内交通是私人摩托车（简称“摩的"），散布在镇内的中市路、淀兴路等路边，与本案５—1０分钟步程.如超出班车时间，可搭乘“摩的”至青浦，然后取道回市区.三、项目总体规划1５、三期总体规划?答:福运地块项目总占地面积约为14万平方米，分三期开发.现一期、二期（福运庄园）正在建设销售当中.三期项目由别墅、花园洋房、酒店式公寓、沿街商铺等建筑产品组成.其中:合院联排别墅：85套;双拼别墅：２4套;花园洋房：132套；酒店式公寓:120套;沿街商铺：29间。16、三期总占地面积？答：三期地块呈L型,南北最长有约270米；东西最长有２２0米，总占地面积约４。１万平方米。三期总建筑面积？答:三期总建筑面积约6。6万平方米，其中：地上面积4.８万平方米，地下面积1．8万平方米。18、三期项目小区建筑规模?答：合院别墅5组团,每组团17套；双拼别墅1２幢，每幢2套；花园洋房5幢，楼高６层;酒店式公寓１幢，楼高7层。三期项目容积率、建筑密度？答：综合容积率：1.08建筑密度:34．20%2０、三期项目小区绿化率？景观风格?答：绿化率３7.８％,庭院绿化小业主自理。景观风格：仿地中海小镇风格,公共绿化兼具东西方元素，也考虑了老年、儿童健康娱乐需要。地中海元素体现在：①门庭；②门岗；③院落与院落之间、各户花园之间的各式高矮不等的隔墙,以及穿插其间的树篱,还有露台上和院落内的木制棚架；④各景观节点明显的西班牙风格的雕塑；⑤建筑立面的上铸铁栏杆、铁花灯、路灯、公用绿地上若干座椅、各户宅前的信报箱和门前的门排号等等;⑥沿河景观桡道。22、小区栋距多少，日照和采光条件如何?答：合院别墅南北最大栋距约11米,最小栋距也有10米；双拼别墅南北最大栋距约14.7米,最小栋距也有13.5；酒店式公寓按酒店客户标准设计;所有建筑的日照和采光标准均符合国家规定.2３、小区属什么性质商品房？答:高档住宅小区结合商业酒店式公寓、商铺.2４、小区的建筑风格是什么？答：西班牙风格。地中海式西班牙建筑风格与现代健康居住空间的巧妙结合。主要体现在如下方面:①缓坡顶,铺设褐色陶制筒瓦；②浅黄色防水涂料外墙，略有凹凸肌理；③多露台和阳台，且面积较大;④连续拱形门廊；⑤各类装饰构(筑)件等等。25、得房率为多少？答：合院别墅得房率94。66%;双拼别墅得房率9５％酒店式公寓得房率7１。6％26、小区内各种建筑的楼高、层高、在宽、过深?答:楼高：酒店式公寓7层；合院别墅地面3层、地下1层，共４层;花园洋房６层.面宽：酒店式公寓东西朝向，标房4米,套房８米；合院别墅8-11米；双拼别墅8米。层高:酒店式公寓３。1米;合院别墅一层３.3米,二、三层3米；双拼别墅一层3．５米，二、三层3米.2７、别墅独用花园面积?答:９0平方米—200平方米28、小区是否有样版房？答：酒店式公寓样版房在售楼处内；合院别墅将在一组团内提供三套.29、小区采用什么建筑结构？答:别墅类：钢筋混凝土框架结构；多层类：框架结构.四、小区内公建配套30、是否每户有车库?答：合院别墅大部分自家一个地下车库；双拼别墅每户自家一个地上车库;总计有260个车库（位）。小区内车位如何购买及收费？答：酒店式公寓、花园洋房客户需要购买，别墅客户赠送。根据江苏省物价规定可另收道路养护费3０元一个月.32、是否采用分时电表,每户电表容量？答：小区供电由当地1０KV电网