房地产项目定价的方法

中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载房地产项目定价的方法定价方法，是企企业为了在在目标市场场上实现定定价目标，而而给产品制制定的一个个基本价格格或浮动范范围的方法法。虽然影影响产品价价格的因素素很多，但但是企业在在制定价格格时主要是是考虑产品品的成本、市市场需求和和竞争情况况。产品成成本规定了了价格的最最底基数，而而竞争者价价格和替代代品价格则则提供了企企业在制定定其价格时时必须考虑虑的参照系系。在实际际定价过程程中企业往往往侧重于于对价格产产生重要影影响的一个个或几个因因素来选定定定价方法法。房地产产企业的定定价方法通通常有成本本导向定价价、需求导导向定价、竞竞争导向定定价和可比比楼盘量化化定价法三三类。成本导向定价成本导向定价是是是以成本本为中中心，是是一种种按卖方方意图图定价的的方法法。其基基本思思路是：：在定定价时，首首先先考虑收收回企企业在生生产经经营中投投入的的全部成成本，然然后加上上一定定的利润润。成成本导向向定价价主要由由成本本加成定价价法法、目标利利率率定价法和和销售售加成定价价法法三种方方法构构成。（一）、成本加加加成定价价方法法这是一种最简单单单的定价价方法法，就是是在单单位产品品成本本的基础上上，加加上一定定比例例的预期利利润润作为产品品的的售价。售售价价与成本本之间间的差额额即为为利润。这这里里所指的的成本本，包含含了税税金。由于于利利润的多多少是是按成本本的一一定比例例计算算的，习习惯上上将这种种比例例称为“几成”，因此这这种种方法被被称为为成本加加成定定价法。它它的的计算公公司为为：单位产品价格：：：单位产产品成成本X（1+加成率）加成率=由于利润润的的多少是是按成成本的一一定比比例计算算的。列如，某房地产产产企业开开发某某一楼盘盘，每每平方米米的开开发成本本为2000元，加成成率率为15%则该楼盘盘每每平方米米售价价：20000X（1+155%）=23000（元）这种方法的优点点点是计算算方便便，因为为确定定成本要要比确确定需求求容易易得多，定定价价时着眼眼于成成本，企企业可可以简化化定价价工作，也也不不必经常常依据据需求情情况而而作调整整。在在市场环环境诸诸因素基基本稳稳定的情情况下下，采用用这种种方法可可保证证房地产产企业业获得正正常的的利润，从从而而可以保保障企企业经营营的正正常进行行。（二）目标收益益益定价法法这种方法又称目目目标利润润定价价法，或或投资资收益率率定价价法。它它是在在成本的的基础础上，按按照目目标收益益率的的高低计计算售售价的方方法。其其计算的的步骤骤如下：：1、确定目标收收收益率。目目标标收益率率可表表现为投投资收收益率、成成本本利润率率、销销售利润润率、资资金利润润率等等多种不不同的的形式。2、确定目标利利利润。由于于目目标收益益率的的表现形形式的的多种性性，目目标利润润的计计算也不不同，其其计算公公式有有：目标利润=总投投投资额x目标投资资利利润率目标利润=总成成成本x目标成本本利利润率目标利润=销售售售收入x目标销售售利利润率目标利润=资金金金平均占占用额额x目标资金金利利润率3、计算售价HYPERLINK""n"中国最大大的的资料库库下载载售价=（总成本本+目目标利润）/预计销售售量量例如：某房地产产产企业开开发一一总建筑筑面积积为20万平方米米的的小区，估估计计未来在在市场场上可实实现销销售16万平方米米，其其总开发发成本本为4亿元，企企业业的目标标收益益率为成成本利利润率的15%，问该小小区区的售价价为多多少？解：目标利润===总成本x成本利润润率率==44x155%==00.66（亿元）每平方米售价===（总成本+目标利润润）/预计销售售量量==（4=0..6）/16000000==28775（元）因此，该企业的的的定价应应为每每平方米2875元目标收益率定价价价法的优优点是是可以保保证企企业既定定目标标利润的的实现现。这种种方法法一般适适合用用于在市市场上上具有一一定影影响力的的企业业，市场场占有有率较高高或具具有垄断断性质质的企业业。（三）、售价加加加成定价价法这是一种以产品品品的最后后销售售为基数数，按按销售价价的一一定百分分率计计算加成成率，最最后得出出产品品售价。计计算算公式为为：单位产品售价===单位产品品总总成本/（1—加成率）列如，某楼盘的的的开发成成本为为每平方方米2500元，加成成率20%，则该楼楼盘盘的售价价为：：售价=25000//（1—20%）=31225（元）这种定价方法的的的优点对对于销销售者来来说，容容易计算算出商商品销售售的毛毛利率；；而对对于消费费者来来说，在在售价价相同的的情况况下，用用这种种方法计计算出出来的加加成率率较低，更更容容易接受受。以上几种成本定定定价方法法的共共同点是是：均均以产品品成本本为制定定价格格的基础础，在在成本的的基础础上加一一定的的利润来来定价价。所不不同的的是它们们对利利润的确确定方方法略有有差异异。虽然然较容容易计算算，但但它们存存在共共同的缺缺点，即即没有考考虑市市场需求求和市市场竞争争情况况。二、需求导向定定定价所谓需求导向定定定价是指指以需需求为中中心，依依据买方方对产产品价值值的理理解和需需求强强度来定定价，而而非依据据卖方方的成本本定价价。其主主要方方法是理理解值值定法和和区分分需求定定价法法。（一）理解值定定定价法理解值也称“感感感受价值”或“认识价值”，是消费费者者对于商商品的的一种价价值观观念，这这种价价值观念念实际际上是消消费者者对商品品的质质量、用用途、款款式以及及服务务质量的的评估估。理解解值定定价法的的基本本指导思思想是是认为决决定商商品价格格的关关键因素素是消消费者对对商品品价值的的认识识水平，而而非非卖方的的成本本。房地地产企企业在运运用理理解值定定价法法定价时时，企企业首先先要估估计和测测量在在营销组组合中中的非价价格因因素变量量在消消费者心心目中中建立起起来的的认识价价值，然然后按消消费者者的可接接受程程度来确确定楼楼盘的售售价，由由于理解解值定定价法可可以与与现代产产品定定位思路路很好好地结合合起来来，成为为市场场经济条条件下下的一种种全新新的定价价方法法，因此此为越越来越多多的企企业所接接受。其其步骤是是（1）、确定定顾顾客的认认识价价值；（2）、根据据确确定的认认识价价值，决决定商商品的初初始价价格；（3）、预测测商商品的销销售量量；（4）、预测测目目标成本本，（5）、决策策。理解值定价法的的的关键是是准确确地掌握握消费费者对商商品价价值的认认知程程度。对对自身身产品价价值估估计过高高的卖卖主，会会令他他们的产产品定定价过高高；而而对自身身产品品的消费费者认认识价值值估计计过低的的企业业，定的的价格格就可能能低于于他们能能够达达到的价价值。因因此，为为了建建立起市市场的的认识价价值，进进行市场场调查查是必不不可少少的。曾曾在上上海房产产界闻闻名一时时的“某花苑客客户户开价销销售”就是理解解值值定价法法运用用的典范范之一一。某实业集团公司司司与某区区建设设发展总总公司司开发的的某花花苑，坐坐落于于上海市市区，占占地面积132665平方米，由由由一栋30层商住楼楼和3栋30层住宅楼楼组组成。该该楼盘盘于1994年12月底开工工，1995年4月开始预预售售。当时时上海海的房地地产市市场销售售状况况低迷，为为了了更好地地销售售楼盘，开开发发商经过过精心心策划，推推出出“客户开价”销售活动动。该活动的具体操操操作方式式是：：开发商商拿出出3—7层共30套房源，在在在确定其其底价价为每平平方米米5900元后，顾顾客客可以以以高于于此价的的任何何价格报报价，不不另加层层次和和朝向费费用。该该活动推推出后后，立即即在社社会上引引起了了一个“客户开价”热潮，仅仅仅仅半个多多月时时间，参参与报报价的客客户就就达63名。报价价高高的前12名客户按按报报价购买买了该该花苑的的商品品房，而而其余余客户在在认识识到该花花苑的的优良品品质后后，愿意意出比比“客户开价”更高的价价格格购买更更好的的楼层。从从1995年8月31日至1995年底，该该花花苑共售售出102套住宅，占占占第一期期推出出楼盘的70%，取得了了巨巨大的经经济效效益和社社会效效益。该该活动动使购房房者感感受到了了买房房由自己己定价价的全新新体验验，为上上海房房地产更更合理理定价提提供了了一条新新思路路。（二）区分需求求求定价法法区分需求定价法法法又称差差别定定价法，是是指指某一产产品可可根据不不同需需求强度度、不不同购买买力，不不同购买买地点点和不同同购买买时间等等因素素，采取取不同同的售价价。列列如消费费者在在商店的的小卖卖部喝一一杯咖咖啡和吃吃一块块点心要要付10元，在一一个个小餐厅厅则要要付12元，而在在大大旅店的的咖啡啡厅就要要付14元，如果果要要送到旅旅店的的房间内内食用用则要付20元。价格格一一级比一一级高高并非产产品的的成本所所决定定的，而而是附附加服务务和环环境气氛氛为产产品增添添了价价值。同同样，对对于房地地产来来说，同同一种种标准、同同一一种规格格、同同一种外外部环环境的商商品房房，可以以根据据楼层数数的相相应变化化而使使销售价价相应应变化。区区分分需求定定价法法的主要要形式式有：以以消费费群体的的差异异为基础础的差差别定价价，以以数量差差异为为基础的的差别别定价，以以产产品外观观、式式样、花花色等等差异为为基础础的差别别定价价，以地地域差差异或时时间差差异为基基础的的差别定定价等等。三、竞争导向定定定价竞争导向定价是是是企业为为了应应付市场场竞争争的需要要而采采取的特特殊定定价方法法。它它是以竞竞争者者的价格格为基基础，根根据竞竞争双方方的力力量等情情况，制制定较竞竞争者者价格为为低、高高或相同同的价价格，以以达到到增加利利润，扩扩大销售售量或或提高市市场占占有率等等目标标的定价价方法法。对于于房地地产企业业而言言，当本本企业业所开发发的项项目在市市场上上有较多多的竞竞争者时时，适适宜采用用竞争争导向定定价确确定楼盘盘售价价，以促促进销销售，尽尽快收收回投资资，减减少风险险。竞竞争导向向定价价有随行行就市市定价法法，追追随领导导者企企业定价价法两两种。（一）随行就市市市定价法法随行就市定价法法法就是企企业使使自己的的商品品价格跟跟上同同行的平平均水水平。一一般来来说，在在基于于产品成成本预预测比较较困难难，竞争争对手手不确定定，以以及企业业希望望得到一一种公公平的报报酬和和不愿打打乱市市场现有有正常常次序的的情况况下，这这种定定价方法法较为为行之有有效。在在竞争激激烈而而产品弹弹性较较小或供供需基基本平衡衡的市市场上，这这是是一种比比较稳稳妥的定定价方方法，在在房地地产业应应用比比较普遍遍。因因为在竞竞争的的现代市市场条条件下，销销售售同样商商品房房的各个个房地地产企业业在定定价时实实际上上没有选选择的的余地，只只能能按现行行市场场价格来来定价价。若价价格定定得太高高，其其商品房房将难难以售出出，而而价格定定得过过低，一一方面面企业自自己的的目标利利润难难以实现现，另另一方面面会促促使其他他房地地产企业业降价价，从而而引发发价格战战。因因此，这这种定定价方法法比较较受一些些中、小小房地产产企业业的欢迎迎。（二）追随领导导导者企业业定价价使用这种定价方方方法的房房地产产企业一一般拥拥有较为为丰富富的后备备资料料，为了了应付付或避免免竞争争，或为为了稳稳定市场场以利利其长期期经营营，往往往以同同行中对对市场场影响最最大的的房地产产企业业的价格格为标标准，来来制定定本企业业的商商品房价价格。四、可比楼盘量量量化定价价法针对许多楼盘均均均倾向于于定性性描述的的现状状，我们们尝试试对楼盘盘进行行定量描描述。进进行量化化统计计的楼盘盘应为为可比性性较强强的、地地段、价价格、功功能、用用途、档档次都都相近的的现楼楼、准现现楼或或楼花。每每一一楼盘定定级因因素的具具体指指标及等等级划划分只有有落实实到具体体楼盘盘所在片片区才才能清楚楚描述述。我们总共列出1118个定级因因素素，分别别为位位置、价价格、配配套、物物业管管理、建建筑质质量、交交通、城城市规划划、楼楼盘规模模、朝朝向、外外观、室室内装饰饰、环环保、发发展商商信誉、付付款款方式、户户型型设计、销销售售情况、广广告告、停车车位数数量。此18个因素，共共共分五等等级，分分值为1、2、3、4、5分。分值值越越大，表表示等等次越高高。1、18个定级级因素。表1-1定级因素素、指指标与分分值定级因素指标分值值值位置A、距离在片区区区中心区的的远远近；B、商业为为临临街或背背街；；C、写字楼楼为为临街或或背街街；D、住宅为为距距所在片片区中中心区的的远近近A.最差（远）1；；B.很差（远远）2；C.一般3；D.很好（近近）4；E.最好（近近）5价格A、百元以上为为为等级划分分基基础；B、商铺、写写写字楼、豪豪宅宅、普通通住宅宅等级依依次减减少；C价格是否否有有优势A.最高1；BB.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A、城镇基础设设设施：供水水、排排水、供供气、供供电；B、社会服服务务设施：：文化化教育、医医疗疗卫生、文文娱娱体育、邮邮电电、公园园绿地地A.最不完善11；；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物业管理A、保安；B、清清清洁卫生生；C、机电；D、绿化率率及及养护状状况；；E、物业管管理理费（元/月）；F、是否人人车车分流；G、物业管管理理商资质质A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑质量A、是否漏水；；；B、门窗封封闭闭情况；C、内墙；D、地板、E、排水管管道道A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A、大中小巴士士士路线数量量；；B、距工交交站站远近；C、站点数数量量；D、大中小小巴巴士舒适适程度度A.最少（远）1；；B.很少（远远）2；C.一般3；D.很多（近近）4；E.最多（近近）5城市规划A、规划期限（远远远中近期期）；；B、规划完完善善程度；C、规划所所在在区域重重要性性程度；D、规划现现状状A.最不完善11；；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5楼盘规模A、总建筑面积积积（在建及及未未建）；B、总占地地面面积；C、户数A.最小1；BB.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A、按方向；BBB、按山景景；C、按海景景；D、视野A.西（西北、西西西南）1；B.东（东南南、东东北）2；C北（东北北、西西北）3；D.南（东南南、西西南）5外观A、是否醒目；；；B、是否新新颖颖；C、是否高高档档；D、感官舒舒适适程度A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室内装修A、高档；B、实实实用；C、功能是是否否完善；D、质量是是否否可靠A.最差（远）1；；B.很差（远远）2；C.一般3；D.很好（近近）4；E.最好（近近）5环保A、空气；B、噪噪噪音；C、废物；D、废水A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（远）5发展商实力及信信信誉A、资产及资质质质；B、开发楼楼盘盘多少；C、楼盘质质量量；D、品牌A.最差（少）1；；B.很差（少少）2；C.一般3；D.很好（多多）4；E.最好（多多）5付款方式A、一次性付款款款；B、分期付付款款；C、按揭付付款款；D、其他A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5户型设计A、客厅和卧室室室的结构关关系系；B、厨房和和厕厕所的结结构关关系；C、是否有有暗暗房；D、实用率率大大小A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5销售情况A、销售进度；；；B、销售率率；C、尾盘现现状状A.最差1；BB.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5广告A、版面大小；；；B、广告频频率率；C、广告创创意意A.最差（小）1；；B.很差（小小）2；C.一般3；D.很好（大大）4；E.最好（大大）5停车位数量A、停车位数量量量；B、住户方方便便程度A.最差（少）1；；B.很差（少少）2；C.一般3；D.很好（多多）4；E.最好（多多）52、定级因素权权权重确定权重是一个因素素素对楼盘盘等级级高低影影响程程度的体体现。由由于影响响楼盘盘的因素素很多多，不可可能都都被选择择为楼楼盘定级级因素素，只有有在进进行了重重要性性排序和和差异异性选择择后确确定的因因素，才才能确定定为楼楼盘定级级因素素。上述述筛选选出18个因素，按按按重要性性及影影响力的的高低低，确定定每一一因素的的权重重分别为为位置置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管管理0.3、建筑质质量0.3、交通0.3、城市规规划0.3、楼盘规规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装装饰0.2、环保0.2、发展商商信信誉0.1、付宽方方式0.2、户型设设计0.1、销售情情况0.1、广告0.1、停车位位数数量0.1。权重越越大大，重要要性及及影响力力就越越高，反反之亦亦然。可比楼盘综合因因因素量化化统计计表（示示范表表）FWW权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置0.51价格0.52配套0.43物业管理0.3334建筑质量0.3335交通0.36城市规划0.3337楼盘规模0.3338朝向0.39外观0.110室内装饰0.22211环保0.212发展商信誉0...113付款方式0.22214户型设计0.11115销售情况0.11116广告0.117停车位数量0...118（3）楼盘定级级因因素定级公公公式。P=∑Wi*FFi=WW1××F1+W2××F22+W33×F33++W44×FF4++WW5×FF5+WW6××F6+…Wn××FFn公式中，P————总分（诸诸因因素在片片区内内寻楼盘盘优劣劣的综合合反映映）n——楼盘定级级因素素的总数数Wi——权重（某某定级级因素对对楼盘优优劣的的影响度度）；；Fi——分值（某某定级级因素对对片区所所表现现出的优优劣度度）。注：下述调研数数数据均为1999年7月统计所所得得。可比楼盘综合因因因素量化化统计计表（一一）表7—4项目名称/因素素素及权数数序号大地花园松泉山庄百仕达花园二期期期备注位置0.51444三楼盘地段价值值值相近价格0.52345百仕达最高配套0.43345百仕达最完善物业管理0.3334345建筑质量0.3335344交通0.36444城市规划0.3337334楼盘规模0.3338245朝向0.39444外观0.110345室内装饰0.22211244环保0.212254大地花园南朝工工工厂发展商信誉0...113445付款方式0.22214444户型设计0.11115345销售情况0.11116443广告0.117135停车位数量0...118145可比楼盘综合因因因素量化化统计计表（二二）表7—5项目名称/因素素素及权数数序号东湖大厦景园大厦景竹园备注位置0.51444价格0.52445配套0.43435物业管理0.3334334建筑质量0.3335444交通0.36444城市规划0.3337444楼盘规模0.3338435朝向0.39334外观0.110435室内装饰0.22211445环保0.212343东湖、景竹近主主主干道，噪噪音音大发展商信誉0...113445付款方式0.22214444户型设计0.11115445销售情况0.11116443广告0.117335停车位数量0...118334可比楼盘综合因因因素量化化统计计表（三三）表7—6项目名称/因素素素及权数数序号鹿鸣园泰宁大厦新丰大厦备注位置0.51444三者均临主干道道道价格0.52454新丰大厦不包括括括装修配套0.43443鹿鸣直饮水、泰泰泰宁游泳泳池物业管理0.3334443建筑质量0.3335454交通0.36444城市规划0.3337444楼盘规模0.3338443朝向0.39443外观0.110453新丰部分户型为为为半“暗房”室内装饰0.22211440环保0.212343发展商信誉0...113454付款方式0.22