房地产项目投资报告二

XXXX房地产项目投资分析报告第一章项目概况1.1项目概况况1.1.1项目目目名称：XX小区住宅宅小小区1.1.2项目目目建设用用地、规规划情况况1.2建设用地地地地地限司挂牌取了天路天鹅00㎡的土地地使使用权，土土地地用途为为城镇镇混合住住宅用用地，使使用权权类型为为出让让1.3规划用用合门划地荆门有限整个进了规市划的计知条37求托建研有武进划设门规织规咨会家目案评成意致方足范已通划1.4项目建设设设规模XX小区住宅小小区区项目规划划划总净用用地面面积00㎡，总总建筑面面积200㎡，其中中：：住宅建建筑面面积20300000㎡，商业业面面积120000㎡，总户户数1845户，总停停车车位2056个。1.5投资估算算算与资金金筹措措XX小区住宅小小区区一期建设设设项目总总投资资57,44224.115万万元。目估资金0其中位筹0，银行行贷贷款185000万元，其其他他资金来来源5000万元。XXXX房地产项目投资分析报告第二章项目开发发发市场分分析2.1国家、省省、市房房地产产开发政政策（1）《中华人人民民共和国城城城市房地地产管管理法》；；（2）《城市房房地产产开发经经营管理理条例例》；（3）《国家税税务务总局、财财财政部、建建设设部关于于加强强房地产产税收收管理的的通知知》；(4）建设部、发发展展改革委、国国土资源部、人人民银行等九九部委《关于于调整住房供供应结构稳定定住房价格的的意见》国办办发[20066]37号；（5）国务院办办公公厅《关于于于建立国国家土土地督察察制度度有关问问题的的通知》国国办办发[200066]50号；（6）《促进房房地地产业健康康康发展措措施（简简称“国六条”）》2006年5月17日；（7）《关于落落实实新建住房房房结构比比例要要求的若若干意意见》建建住房房[200066]1665号；（8）《关于进进一一步整顿规规规范房地地产交交易秩序序的通通知》建建住房房[200066]1666号；（9）《200088年－2013年荆门市市中中心城区区住房房建设规规划》(荆发改投[200088]1668号；（10）《荆门门市经经济适用用住房建建筑管管理办法法》(荆政发[199988]73号)（11）《荆门门市人人民政府府关于促促进房房地产业业持续续健康发发展的的通知》荆荆政政发[200044]33号。2.2房地产开开开发市场场分析析2013年，针针针对部分分城市市房地产产市场场过热的的问题题，国家家出台台了一系系列调调控政策策，利利用土地地、金金融、税税收、限限购等经经济手手段加强强市场场调控，一一定定程度上上抑制制了投资资性和和投机性性需求求，部分分城市市房价过过快上上涨的势势头受受到一定定遏制制。受政政策调调控的影影响，我我市房地地产市市场出现现一定定程度调调整。但但就总体体而言言，我市市房地地产市场场运行行情况良良好，新新增供应应量及及成交量量均出出现较大大增长长，成交交价格格稳中有有升，房房地产市市场保保持平稳稳较快快发展。2.2.1市场场场运行(1)房地产开开开发投资资高位位运行,增长势头头强强劲2013年111月份全市市共共完成房房地产产开发投投资57.880亿元，比比上上年同期期增长长20.4400%；住宅施施工工面积799..119万平方米米，增增长26.8800%；住宅新新开开工面积288..229万平方米米，增增长9.300%；土地购购置置面积148..663万平方米米；；住宅竣竣工面面积121万平方米米，增增长72.6600%；住宅销销售售面积84.119万平方米米，同同比下降39.5500%；住宅待待售售面积62.886万平方米米，同同比增长239..880%；数据表表明明，随着着国民民经济快快速回回暖影响响，近近来我市市房地地产开发发投资资持续增增长，2013年仍旧保保持持高位运运行，增增涨势头头强劲劲；但随随着国国家房地地产调调控政策策的进进一步加加强，住住宅销售售情况况明显下下降。（2）土地供应应总总量下降，地地价涨幅明显显2013年，荆荆荆门市全全年供供应土地地公454宗，面积632..662公顷，土土地地收益16.005亿元。200111年全市共共网网挂32宗地，其其中中成交27宗，成交交总总面积11999..3亩，成交交总总金额583448万元。200113年全市共共网网挂147宗地，其其中中成交115宗，成交交总总面积241..444公顷，成成交交总金额13.446645亿元。随着着房房地产市市场的的快速发发展,土地市场场呈呈现供应应量递递减、价价格攀攀升的态态势。2.2.2市场场场特征目前，我市房地地地产市场场运行行中显现现出一一些新的的特征征，主要要表现现在三个个方面面：（1）产业结构构调调整压力增增增大随着各项宏观调调调控政策策的密密集出台台，特特别是已已经出出台的二二套房房贷款新新政以以及停止止房地地产开发发项目目贷款，造造成成市场预预期发发生一定定程度度的变化化，投投资和投投机需需求得到到一定定程度的的抑制制，交易易量虽虽继续上上升，但但上升幅幅度有有所减缓缓。观观望气氛氛开始始显现，房房地地产开发发面临临调整和和发展展的双重重压力力。目前前，市市场还处处于比比较敏感感时期期，影响响因素素较多，发发展展趋势存存在着着很多不不确定定性。同同时，房房地产业业是国国民经济济的重重要民生生产业业，其涉涉及面面之广，关关联联度之高高，带带动力之之强，对对经济增增长的的贡献之之大不不可忽视视。而而且，房房地产产市场与与金融融市场关关联紧紧密，开开发企企业和购购房者者对金融融信贷贷的依存存度较较高，因因此，一一旦房地地产市市场出现现大的的波动，其其带带来的金金融风风险不可可小视视，将对对经济济的持续续发展展带来较较大影影响。当当前要要特别注注意加加强对市市场预预期的正正确引引导，加加强对对市场变变化的的监控分分析，密密切关注注成交交量阶段段性波波动可能能引发发的房价价变化化趋势，防防止止出现大大起大大落。（2）房价上涨涨压压力增大目前，我市房价价价涨幅较较为合合理，是是国家家宏观调调控政政策效应应和市市政府集集中调调控的综综合体体现。但但基于于目前我我市在在全省经经济发发展中的的地位位，特别别是市市政府提提出打打造“生态宜居居城城市”总体目标标的的重大机机遇面面前，我我市国国民经济济基本本面向好好，工工业化、城城镇镇化、市市场化化进程加加快，居居民收入入水平平较快增增长，城城镇家庭庭趋于于小型化化，改改善型需需求快快速释放放、进进城务工工人员员购房需需求等等驱动房房价上上涨的内内在动动力没有有发生生明显变变化；；同时，土土地地成本持持续上上扬，拆拆迁安安置成本本不断断提高，住住宅宅科技含含量和和品质不不断提提升，原原材料料价格和和劳动动力成本本不断断上扬等等带动动房价上上涨的的外在压压力不不断加大大；此此外，资资金流流动性明明显加加强，通通货膨膨胀预期期开始始显现，物物价价普遍上上涨，利利率变动动预期期明显，股股市市资金回回流等等宏观经经济不不确定性性因素素依然存存在；；这些都都将使使我市商商品住住房价格格将在在一个相相对较较长的时时间内内保持较较大的的上涨压压力。（3）供应结构构调调整步伐较较较慢我市住房供应结结结构性调调整步步伐较慢慢，中中小户型型、中中低价位位普通通住房比比重依依然较低低。从从住房销销售情情况来看看，90-11220平方米左左右右户型比比较热热销，而130平方米大大户户型销售售较困困难，有有的小小区甚至至出现现滞销状状况。另另外，从从近几几年住房房套型型供应量量来看看，90-11220平方米以以下下套型供供应量量不足60%，远不能能满满足市场场实际际需要，导导致致目前中中心城城区仍然然还有有近110万平方米米商商品房待待销，市市场供需需压力力较大，供供应应结构仍仍待调调整改善善。2.2.3房地地地产开发发展望望（1）房地产开开发发投资将保保保持平稳稳增涨涨从2013年开开开始，国家家一一系列房房地产产宏观调调控政政策来看看，为为了打击击投资资、投机机行为为，遏制制高房房价，鼓鼓励自自住型和和改善善型需求求，使使房地产产行业业走向健健康平平稳发展展的轨轨道方面面已经经取得了了一定定的成绩绩，对对市场中中的投投资投机机者产产生一定定影响响。基于于我市市房地产产市场场是以自自住型型和改善善型刚刚性需求求为主主的情况况，预预计今年年我市市的房地地产开开发投资资将继继续保持持平稳稳增长态态势。（2）房地产价价格格上行趋稳稳稳2013年房地地地产价格格上涨涨明显，主主要要是受房房地产产开发成成本持持续上涨涨的影影响，特特别是是土地成成本和和融资成成本的的上涨，导导致致商品房房价格格将整体体上行行，但上上涨幅幅度有限限。一一是2013年国家决决定定继续实实行适适度宽松松的货货币政策策，稳稳定与恢恢复了了市场信信心，有有力促进进市场场发展与与活跃跃，同时时新“国十条”和住建部部《关关于进一一步加加强房地地产市市场监管管完善善商品住住房预预售制度度有关关问题的的通知知》（建建房[201133]53号）文件件也也明确提提出了了遏制高高房价价，打击击投资资、投机机行为为、规范范房地地产市场场的目目标，保保障市市场供应应与对对投机行行为的的打压的的调整整政策，将将促促进房地地产价价格趋于于稳定定。二是是受2009年国家宽宽松松经济政政策影影响，我我市商商品房销销售面面积虽有有较大大幅度增增加，但但中心城城区仍仍有超过90万平方米米的的商品房房需要要消化，加加上上房地产产开发发投资的的持续续增长，将将保保证我市市商品品房市场场的充充足供应应，商商品房市市场将将出现供供略大大于求的的状况况。三是是住房房保障建建设的的全面推推进，导导致中低低价位位商品住住房、经经济适用用住房房、廉租租住房房等保障障性住住房比例例增大大，不但但调整整优化了了住房房供应与与消费费结构，也也将将在很大大程度度上稳定定价格格。2013年111月份全市市共共完成房房地产产开发投投资57.880亿元，比比上上年同期期增长长20.4400%；住宅施施工工面积799..119万平方米米，增增长26.8800%；住宅新新开开工面积288..229万平方米米，增增长9.300%；土地购购置置面积148..663万平方米米；；住宅竣竣工面面积121万平方米米，增增长72.6600%；住宅销销售售面积84.119万平方米米，同同比下降39.5500%；住宅待待售售面积62.886万平方米米，同同比增长239..880%。综合各各方方面因素素，预预计2011年全年我我市市房地产产仍将将持续走走高，但但涨幅不不会太太大。（3）住房供应应结结构更趋合合合理虽然目前我市住住住房供应应结构构仍然存存在着着“两重两轻”（重购买买轻轻租赁，重重商商品房轻轻保障障房）的的问题题，但随随着住住房保障障政策策的日趋趋完善善以及市市民住住房消费费观念念的转变变，住住房供应应结构构调整将将得到到很大改改善，城城镇居民民住房房困难问问题也也有望在“十二五”期间得到到很很大改观观。2011年，我市市将将建设廉廉租住住房1220套，经济济适适用住房1500套，公共共租租赁住房4000套，改造造各各类棚户户区9827套。长远远来来看，我我市住住房供应应将逐逐步呈现“低收入群群体体租体公公共租租赁住房房、中中等收入入群体体购买经经济适适用住房房、中中高收入入群体体购买商商品住住房”的良性格格局局，供应应结构构更趋合合理。（4）市场主体体面面临洗牌在国家从紧的财财财政政策策调整整下，房房地产产开发企企业及及一些中中介营营销公司司可能能会面临临大规规模的洗洗牌。在在银行放放贷越越来越严严的情情况下，市市场场销售资资金的的回笼速速度将将是一个个问题题，同时时，由由于购买买二套套房、多多套房房政策的的从紧紧，导致致改善善性需求求和投投资性需需求减减少，开开发企企业在销销售难难度上也也会有有所增加加。因因此，对对于开开发企业业自有有资金的的要求求将会提提高，对对于销售售企业业终端营营销能能力的要要求也也会大幅幅提高高。在这这样的的大环境境下，会会导致一一批资资金及技技术实实力不强强，或或区域性性太集集中的企企业出出局，而而对于于一些资资金和和技术实实力强强大，区区域布布局合理理的企企业则是是一个个机会。（5）投机投资资性性需求得到到到遏制国家的调控政策策策着眼于于市场场的中长长期发发展。一一方面面，土地地增值值税清算算政策策的出台台，表表达政府府调控控楼市的的决心心并未因因国际际环境的的变化化而动摇摇，且且对于市市场中中投资投投机性性需求的的威慑慑也将不不容小小视。另另一方方面房产产税开开征目前前虽然然只在上上海、重重庆试点点，全全面展开开尽管管还存在在一些些问题和和阻碍碍，但明明确已已纳入国国家层层面，令令讨论论多年的的住房房保有环环节征征税成为为可能能，全面面开征征已有大大势所所趋。其其重要要意义在在于中中长期抑抑制房房地产投投机、投投资需求求从而而稳定房房价。而而各地限限购令令相继出出台，对对于房地地产市市场也将将产生生重大影影响，市市场需求求将逐逐步转移移到以以刚性需需求为为主，基基于这这样的背背景，房房地产市市场将将会开始始结构构性调整整，投投机投资资性需需求得到到有效效遏制。XXXX房地产项目投资分析报告第三章项目建设设设场地选选址3.1地理位位位置荆门市位于湖北北北省的中中部，地地理坐标标为东东经111°°551′-1133°°29′北纬30°332′-1055°°36′。中心城城区区东距武武汉市市约265kkm，南距荆荆州州市80km，西距宜宜昌昌市116kkm，北距襄襄樊樊市125kkm。拟建的XX小区区区住宅小小区一一期项目目用地地位于荆荆门市市天鹅路路南侧侧、天鹅鹅池北北侧。该规规划划区呈三三角形形，区域域内地地势起伏伏较大大，城市市道路路沿线地地势较较低。3.2外部交交交通项目处于荆门市市市城区中中心区区域边沿沿，紧紧临天鹅鹅路,周边交通通发发达，区区位优优势十分分明显显。3.3周边环境境境本项目地处荆门门门市城区区以西西，交通通便捷捷，北侧侧的天天鹅路与与老城城区紧密密相联联。在城城市总总体规划“一心四区”的整体空空间间布局的的指导导思想下下，荆荆门市近近年来来加快了了新城城区的建建设步步伐。随随着城城市基础础设施施的逐步步完善善，未来来本项项目与新新城区区的综合合服务务中心之之间的的联系会会更加加紧密，区区位位优势更更加显显著。周周边分分布有天天鹅小小区、天天鹅广广场、天天鹅湖湖等城市市配套套设施和和建成成住宅小小区。3.4建设场地地地3.4.1场地地地地形、地地貌貌荆门地貌，东、西西、北三面高高，中、南部部低，呈向南南敞开，形成成低山坳谷、丘丘岗冲沟和平平原湖区兼具具地势。荆门门中心城区地地处秦岭南支支荆山山脉余余脉东南端，是是由低山区型型向丘陵平原原型过渡的地地段。地势西西北高，东南南低，坡降较较大，最高峰峰胜景山海拔拔高程560.33m，东南郊最最低洼地面高高程58.3m。南城区为为低丘地区，属属侵蚀剥蚀丘丘陵区，地面面起伏不大。拟建的XX小区区区住宅小小区一一期项目目用地地位于荆荆门市市天鹅路路南侧侧、天鹅鹅池北北侧。该规规划划区呈三三角形形，区域域内地地势起伏伏较大大，城市市道路路沿线地地势较较低。3.4.２水文文文、气候候荆门市位于湖北北北省中部部，属属亚热带带温暖暖季风型型气候候，四季季分明明，气候候温暖暖，日照照充足足，雨量量充沛沛，无霜霜期长长。年平平均气气温16℃左右，冬冬季季极端气气温1.9--6℃，有降雪雪和和冰冻现现象，从从一九五五五年年以来，冬冬季季极端气气温可可达-14..7℃；7-8月天气炎炎热热，月平平均气气温26-330℃；境内雨雨量量充沛，年年降降雨量为980..11-122744.4mmm，蒸发量量为13455--15338mmm，降雨量量在在季节分分配上上变化较较大，多多集中于6-8月份，约约占50%，而冬季季只只占4%左右，这这种种降雨量量的季季节性变变化，对对地下水水及泉泉水涌水水量之之变化起起控制制作用。3.5地质灾害害害危险性性分析析3.5.1地质质质地震根据荆门市规划划划勘探研研究院院提供的的相邻邻地区岩岩土工工程勘察察报告告结果：：拟建建建筑场场地类类别为Ⅱ类，场地地土土类型为为中软软－中硬硬场地地土，属属抗震震有利地地段。该该区地震震设防防按VI度设防。本地区位处江汉汉汉盆地边边缘，属属新华夏夏系第第二沉淀淀带荆荆门断坳坳。据据资料，本本地地区地震震活动动频繁，但但多多为非破破坏性性有感或或无感感地震，地地震震基本强强度为为6度，属非非强强震区。3.5.2地层层层岩性根据野外地质调调调查及工工程勘勘察资料料，项项目区地地表地地层以第第四系系残坡各各粉质质粘土、碎碎石石土为主主，局局部分布布人工工填土，在在两两面侧山山顶及及斜坡出出露二二叠系茅茅口组组灰岩。自自上上而下简简述如如下：第四系残坡积粉粉粉质粘土土：黄黄、褐黄黄色、棕棕红色，干干——稍湿，可可塑塑，土体体结构构密实—较松散，具具具膨胀性性。广广泛分布布于项项目区山山坡地地表，一一般厚厚1-3m。填土：经褐色为为为主，主主要由由粘性土土组成成，夹少少量碎碎石，松松散。零零星分布布于项项目区冲冲沟内内工程建建筑地地表，一一般厚厚1-2m。二叠系茅口组：：：深灰、灰灰、浅浅灰色白白云岩岩、斑块块灰岩岩、灰岩岩及深深灰色含含燧石石结核灰灰岩夹夹少量白白云岩岩。位于于第四四系残坡坡积层层下部，在在两两侧山顶顶及斜斜坡出露露。3.5.3地质质质构造及及区域域地壳稳稳定性性本项目区属新华华华夏构造造系，地地处与江江汉断断坳有成成生联联系的荆荆门断断坳之西西边缘缘。场区区东部部紧临有有荆门门—南漳大断断裂裂通过，该该断断裂生成于于燕燕山期，切切割割了前晚晚第三三纪地层层，走走向NNW，倾角58°--773°，长度约150KKm，具有继继承承性多期期活动动特点，尚尚未未发现错错断第第四系覆覆盖影影响，项项目区区可能存存在的的一些小小规模模断裂破破碎带带，但在在此次次专为本本项目目进行的的地质质评估工工作中中未能发发现。本处为一单斜构构构造，岩岩层产产状200°＜15°。偶见构构造造张裂隙隙发育育，裂隙隙被粘粘土充填填，临临近场区区在钻钻控揭露露深度度地基内内未发发现构造造破碎碎带或断断裂。据地震资料表明明明，本区区地壳壳处于较较弱的的活动性性构造造应力场场中，频频繁的微微弱地地震是本本区地地震特点点。据据《中国国地震震动参数数区划划图》，本本项项目区处处于弱弱震区，地地震震基本烈烈度为为VI度。3.5.4工程程程地质条条件根据区内出露地地地层工程程地质质特征，大大致致可将其其划公公两个工工程岩岩组：1．第四系残坡坡坡积粉质粘粘土土、填土土松散散岩组黄、褐黄色、棕棕棕红色，干干一一稍湿，可可塑塑，土体体结构构较松散散，具具膨胀性性，厚厚1-3m，不均匀匀分分布。据据《岩岩土工程程勘察察报告》，其其承装力低,具高压缩性性。2．二叠系茅口口口组中风化化中中—厚层状坚坚硬硬灰岩岩岩组深灰、灰、浅灰灰灰色白云云岩、斑斑块灰岩岩、灰灰岩及深深灰色色含燧石石结核核灰岩夹夹少量量白云岩岩。岩岩层产状200°＜15°。偶见构构造造张裂隙隙发育育，粘土土充填填。溶蚀蚀较发发育，呈呈孔洞洞状，直直径3-2℃m。据《岩岩土土工程勘勘察报报告》，岩岩质质坚硬。3.6结论项目场区所处的的的微地貌貌单元元较简单单，地地质构造造单元元较为单单一，本本处以强强度高高、厚度度大、分分布连续续稳定定的灰岩岩为基基底，岩岩溶不不发育；；在勘勘探深度度范围围内，未未发现现断裂、构构造造破碎带带、溶溶洞等；；场区区内及其其附近近无滑坡坡体、无无泥石流流等不不良地质质作用用和地质质灾害害。据此分析及类比比比，拟建建场地地稳定，适适宜宜本工程程建设设。XXXX房地产项目投资分析报告第四章项目总体体体规划4.1工程概况况况拟建的XX小区区区住宅小小区一一期项目目用地地位于荆荆门市市天鹅路路南侧侧、天鹅鹅池北北侧。该规规划划区呈三三角形形，区域域内地地势起伏伏较大大，城市市道路路沿线地地势较较低。4.2规划指导导导思想、设设计计原则和和规划划目标4.2.1指指指导思想想（1）贯彻“以以人人为本”的设计思思想想，把提提高城城市环境境质量量作为本本次规规划设计计的根根本出发发点，将将营造一一个大大气、绿绿色、舒舒适、便便捷、安安全、温温馨且且富有特特色的的和谐住住宅小小区作为为最终终目标。调经境境用技美等的互发挥力深致考筑体间系（3）析块项扬长创建的居（4）充分强调调公公开环境的的的均质共共享，增增强居住住区的的人性化化设置置。4.2.2规划划划设计原原则体现开放式而非非非封闭式式的社社区生活活模式式：总体规划遵循“私密空间—半公共空空间—公共空间—城市公共共空空间”的规划原原量量。社区区的公公共部分分面向向小区居居民充充分开放放，为为人们提提供休休闲、沟沟通的的场所；；而且且社区的的一部部分配套套设施施可以服服务于于周边区区域的的居民，使使社社区成为为区域域的中心心之一一；4.2.3规划划划设计目目标通过对该小区项项项目的规规划建建设，打打造一一处城市市有机机更新的的典范范，为城城市打打造一处处集居居住、游游憩等等功能为为一体体的新型型居住住小区，充充分分挖掘城城市环环境特质质、城城市文化化魅力力，营建建新的的城市活活力增增长点，带带动动掇刀城城区的的发展。4.3总体规划划划布局4.3.1现状状状分析由于用地条件所所所限，规规划时时需要解解决的的问题主主要有有以下几几个内内容：（1）力求在城城市市建设有突突突出特色色的高高档生活活园区区。（2）尽可能争争取取有利朝向向向，使房房间南南北通透透或朝朝向东南南或西西南，同同时活活跃立面面气氛氛。（3）考虑到当当地地居民的居居居住习惯惯，住住宅建筑筑应为为南北向向布置置，且力力争户户户朝南南，从从而形成成优势势和卖点点。（4）住宅区建建设设应注重以以以科技为为先导导，推广广新观观念、新新材料料、新技技术的的应用，加加强强市政基基础设设施的合合理化化规划，注注重重物业管管理与与安全保保卫。（5）体量的布布置置上，采用用用西边高高的布布置方式式可以以避免日日照阴阴影对其其他建建筑的不不利影影响。（6）满足大寒寒天天日照2小时的设设计计要求。4.3.2整体体体布局及及场地地设计局边边小住的照在该地内沿天平的布置住楼边栋边一适应地的主风并于的风时在的部架花并出以利流集小道建外行周可多置化为便出及本地要入在块为人行次设地北仅防用计型型面积之间供同的择宅南向主然光良采代建式色配雅色为营出住幽人建围观观形形为现欧格近鹅小入一场绿化观计中园优运方林手通规的造把环气托来强强的多力图都景过赏与木合形观地通遮木地物生车坪合构有色区化小区合同卉低来景联兼不年户户动要力造安全适公境4.3.4规划划划设计过过程（1）规划构思思依据用地地形及及及现有景景观资资源特征征以及及建筑产产品的的不同，确确定定以下原原则；；住宅群体布置上上上避免建建筑物物间的相相互遮遮挡，满满足住住宅对日日照、间间距、自自然采采光、自自然通通风的要要求；；充分考虑对小区区区内部景景观的的利用，争争取取做到户户户有有景，户户户有有良好的的朝向向；邻里单元的建筑筑筑在统一一的总总体风格格中寻寻求形式式的变变化多样样，以以空间开开合、高高低错落落、形形态对比比等形形成丰富富的空空间层次次；社区以中心绿地地地、庭院院绿化化、树木木花草草等形成成多层层次的环环境设设计；重点处理小区主主主要出入入口的的位置，解解决决好各种种流线线；生活活后勤勤服务、临临时时访客、消消防防疏散等等之间间的关系系，做做到人车车分流流。（2）寻求合理理的的土地利用用用强度与与居住住区空间间形态态之间的的平衡衡：高层层住宅宅的比例例及其其所对应应的不不同空间间布局局方式。布局上，以争取取取全部住住宅南南北向的的设计计原则为为起点点，把交交通流流线、体体量空空间、景景观效效果做为为重点点考虑的的三个个因素。小小区区的总体体规划划服从于于形成成丰富多多彩的的社区活活动、营营造舒适适宜人人的居住住环境境这个根根本目目标。（3）宜居境宅局因之合平（4）寻求产品品潜潜在价值与与与对应景景观资资源之间间的平平衡，商商业布布置在用用地的的沿街面面，在在小区人人行主主入口处处沿天天鹅路展展开布布置。XXXX房地产项目投资分析报告第五章环境评价价价影响5.1项目基本本本情况XX小区住宅小小区区一期项目目目规划总总用地地面积24,11886.000㎡，净用用地地面积21,99001.220㎡，总建建筑筑面积55,77002.441㎡，其中中：：计容建建筑面面积39,44222.116㎡（包括括住住宅建筑筑面积积38,33449.773㎡，商业业面面积1,00055.94㎡、配套套用用房面积66.449㎡）；不不计计容建筑筑面积积为16,22880.225㎡（包括括地地下车库库面积积13,11558.111㎡、架空空层层面积2,62222.14㎡、社区区管管理用房房面积积500..000㎡）。一一期期建筑类类型为为5栋11层住宅楼楼和3栋4层住宅。总总总户数270户，总停停车车位270个。5.2环境影响响响评价依依据（1）《中华人人民民共和国环环环境影响响评价价法》（2003年9月1日）；人民清清产进人民大大染治（4）《中华人人民民共和国环环环境噪声声污染染防治法法》（1996年10月26日）；（5）《中华人人民共共和国水水污染防防治法法》（2008年6月1日）；（6）《中华人人民民共和国固固固体废物物污染染环境防防治法法》（1995年10月30日）；（7）中华人民民共共和国国务务务院令第253号《建设设项项目环境境保护护管理条条例》；；影响众众暂办（9）《产业结结构构调整指导导导目录(20111年本)》；环部设项境护管名；（11）荆政办办发[[200000]86号《市人人民民政府办办公室室转发市市环保保局关于于荆门门市地表表水环环境功能能区类类别的通通知》；；（12）荆政办办函[[199888]32号《市人人民民政府办办公室室关于调调整我我市中心心城区区环境噪噪声功功能区划划的批批复》；；（13）荆政办办函[[199888]39号《市人人民民政府办办公室室关于划划分环环境空气气质量量功能区区的批批复》；；（14）荆政办办发［［2008］89号《荆门门市市人民政政府关关于实施施中心心城区旧旧住宅宅区整治治改造造工作的的意见见》；（15）《荆门门市城城市总体体规划修修编(20055-200200年)》(20008年修改)。5.3各环境要要要素质量量现状状5.3.1大气气气环境现现状环境空气质量现现现状：根据荆门市荆政政政办(19988)39号文的有有关关规定，XX小区住宅宅小小区一期期所在在地区环环境空空气功能能区划划分为二二类区区，其环环境空空气质量量应满满足GB300995—1996《环境空空气气质量标标准》中中的二级级标准准要求。其其环环境空气气保护护目标为为东边边。5.3.2环境境境噪声现现状依据荆政办函（1998）32号文的有有关关规定，该该项项目所在在区域域声环境境功能能区划为2类区。其其环环境噪声声应满满足GB300996—2008《声环境境质质量标准准》中中2类标准要要求求。5.3.3地表表表水环境境质量量现状XX小区住宅小小区区一期生活活活废水的的纳污污水体为为竹皮皮河，竹竹皮河河沿途接接纳城城市污水水和部部分工业业废水水。依据据荆政政办发（2000）86号文的有有关关规定，竹竹皮皮河按环环境功功能区划划分为为IV类水域，其其其水质应应满足足GB388338—2002《地表水水环环境质量量标准准》IV类水域标标准准。主要保护对象、性性质、方位、标标准表6-1保护目标性质规模方位保护要求浏湾居民区敏感点约20户SGB309519996,,二级GB309620008,,2类私房敏感点约30户E漳河管理局居民民民区敏感点约50户W加油站加油站小型E小型石油库及汽汽汽车加油油站设设计规范范杨树港地表水体S声环境厂界外1米满足GB309966-200008《声环境境质质量标准准》2，4a类5.4环境影响响响预测与分分析析5.4.1施工工工期间环环境影影响分析析污污主有：扬废水声振和筑其中噪和扬尘工的污因影响主主源挖推土装机降电电切等备其中施声B(施工B(施工dB2.00影响技导中中向点几发减本计出施主工装工阶噪源设地环的算施械场5工时界声B(建建工界限要当工在场界噪本能建施界声要求以项噪设须离当施械场工对社居贡值B(园新宅贡B(园路水产房献5dA状值均不度超所所地位施期施设声会围境一影其受较的目址的河居当声工在场位置时项果路水产房界值5dA位置时对社居界献B(声设贡较与状加一期超对围影较地地面南西居最距别种建工械对围较因加施程的防为施期对述的响施期段采下施整整排白工减土等对围的响阶阶用品不可扬而避搅噪污尘尘响分输输的出业点各粉料装使装磨产粉和扬尘尘措：场每期水止尘大日大水洒次施场运通时扫洗以汽行尘运辆入场应行以尘；渣外辆覆严沿洒对状料文装专管不露放的往工的尘均用覆工工的活是工水主源施水物浓mg施工的活排量物排度为50gLmcr0g废水工员活水易淀排城水网将产量量筑圾按建的关统集运指地处对围产的较用地规规计维态满洪求量少工量提以限地用开设需目进划计可可施期段于点面污物放有无规特从定施程环响广和杂但对敏点产的和尘采防施能污影施期只短响随程工基消有影即生5.4.2运营营营期环境境空气气影响分分析（1）空气环境境影影响分析=1\*GB3①住宅小区的厨厨厨房油烟设设计计为双烟烟道集集中排放放，厨厨房油烟烟不会会干扰周周围的的住户，因因此此小区的的油烟烟气对住住宅环环境影响响较小小。=2\*GB3②地下车库机动动动车尾气中中主主要大气气污染染物有总总烃、，地地地下车库Nox、CO全天的排排放放量为0.81166kg//d、93.4444kgg/dd，排出的的污污染物经经地下下车库通通风诱诱导系统统排放放口集中中排放放，每小小时换换气6次，车库库废废气排风风口应应设2～3个，拟设设于于主建筑筑物排排风通道道。排排出的污污染物物对附近近居民民影响较较小。（2）地表水环环境境影响分析析析=1\*GB3①主要污染物及及及产生量项目建成后在营营营运期新新增年年生活废废水排排放量4.52万吨，废废水水中主要要污染染物是SS、CODccr、BOD5、NH3-N等，污染染物物的浓度度分别别为30m/cr0gDmm物的量：1.tacr25ta26/NH3-N66/处处标标池理到级标后市污网市水网经家水理理达级准入皮污物排浓0/crm/Dmgm物的量：.1/cr.5/3NH3-N60/影响噪噪要自户厨风空等备及群产的噪源期期主来住的的风各楼调等噪一dB设设要对影的和别相的防措如植建立屏使值一减以对区的响使住区的境本足住功区声准物影建建在运生主体物生为t方将垃袋并设圾集由卫统处固对环影小5.5污染防治治治措施5.5.1施工工工期产生生的污污染及污污染防防治措施施5.5.1.111施工期产产生生的污染染水土流失：由于于于施工期期基础础开挖，植植被被破坏，土土层层裸露，不不可可避免地地会出出现水土土流失失现象；；应采采取植被被恢复复等措施施加以以控制；；施工期的噪声会会会对周围围居民民产生较较大的的影响；；施工期二次扬尘尘尘对小区区空气气环境影影响较较大，主主要导导致区内TSP上升；施工期运输车辆辆辆噪声、物物料料运输对对所在在地环境境空气气、二次次扬尘尘、环境境卫生生状况均均有较较大影响响；活活量施艺水沉处对皮质响5.5.1.222施工期污污染染控制、治治理理措施加强施工管理，合合理安排工期期，及时进行行边坡支护，建建挡土墙、排排水沟，路面面及时硬化，以以控制水土流流失；区内施施工废水需经经沉砂处理后后方可有组织织排放；必须注意高噪声声声设备的的摆放放位置，采采取取相应的的降噪噪措施，控控制制夜间施施工作作业；应应当严严格执行行《建建设施工工场界界噪声标标准》要要求，严严禁高高噪声设设备夜夜间施工工，避避免出现现噪声声扰民事事件；；如确因因施工工工艺要要求连连续施工工、必必须夜间间施工工时，应应当提提前与周周围敏敏感点居居民协协商，并并向当当地环保保部门门申报，获获准准后方可可实施施；必须对产尘量大大大的作业业点设设置喷水水加湿湿装置及及施工工围栏，以以控控制施工工扬尘尘；应合理组织施工工工交通路路线，冲冲洗场地地车辆辆轮胎，减减少少轮胎带带泥；；施工期间生产废废废水经过过沉砂砂池处理理后才才可排放放，并并及时清清掏污污泥，污污泥与与弃土一一起清清运处置置；施工人员的生活活活污水通通过管管道收集集后进进入化粪粪池间间以沉淀淀后排排入城市市污水水管网，污污泥泥应定期期清理理、粪便便定期期清掏、卫卫生生填埋处处理。水土流失治理措措措施：主体建筑筑施工工阶段：：施工期期间将将在低洼洼地段段规划一一个临临时的土土石方方堆放区区域，并并堆场边边设置置一个防防止、控控制淤泥泥的装装置。由由施工工管理者者定期期（特别别是雨雨后）检检查挡挡淤泥设设备的的运行状状况，并并随时予予以清清理和维维护；；在建设设主体体建筑物物的同同时建设设雨水水及污水水管道道。住宅区道道路建建设阶段段：使用用固定定的挡淤淤泥设设备，在在入口口处设置置防止止、控制制进出出的装备备。栽栽种草坪坪和树树木，恢恢复地地表植被被。工程竣工工后：：定期检检查沉砂砂池设设备和排排水沟沟入口，以以避避免土壤壤侵蚀蚀，并营营造一一个好的的环境境。表层土、腐腐殖殖土用于绿绿绿化，预预先堆堆放在绿绿化空空地；并并用塑塑料布、彩彩条条布遮挡挡，防防止雨水水冲刷刷。5.5.2营运运运期环境境影响响评价5.5.2.111废气污染染防防治措施施废气的污染主要要要是厨房房的油油烟废气气排放放。(1)、油烟废废废气治理理措施施小区的厨房油烟烟烟设计为为双烟烟道集中中排放放，厨房房油烟烟不会直直接干干扰周围围的住住户，因因此油油烟气对对住宅宅环境影影响较较小。5.5.2.222废水污染染防防治措施施该小区投入使用用用后，废废水主主要来自自居民民及区内内配套套公建的的日常常生活性性废水水。生活活废水水由化粪粪池简简易沉淀淀后进进入小区区内生生活污水水处理理装置进进行处处理，处处理达达标后排排入市市政污水水管网网厂，最最终通通过夏家家湾污污水处理理厂处处理后排排入竹竹皮河。5.5.2.333固废物污污染染防治措措施在施工期要及时时时清掏沉沉砂池池，污泥泥随弃弃方一起起进行行处理；；弃土土应在小小区内内寻找需需要抬抬升地势势的位位置存放放，并并修筑排排水沟沟和挡土土墙，防防止雨季季周围围地表径径流进进入堆放放场地地，造成成二次次污染；；建筑筑垃圾及及时进进行集中中清运运，开挖土土石石方用于小小区区花坛回回填土土。项目建建成成后，及及时采采取植被被补救救措施，防防止止水土流流失。拟建项目建设完完完成后，区区内内垃圾量量将达达795t/，为解决项目目内的生活活垃圾问问题，采采用住户户袋装装，设置置多个垃圾箱箱并按按可回收收和不不可回收收两类类对生活活垃圾圾进行收收集，垃垃圾由小区区物物管每日日定期期集中分分类清清运、送送市环环卫部门集集中中处理；；生活活污水处处理产产生的污污泥清清淘后卫生生填填埋处理理。5.5.2.444噪声污染染防防治措施施本项目噪声主要要要来自小小区空空调、暖暖通等等设施、小小区区内进出出的车车辆以及及外环环境交通通噪声声的影响响。(1)空调、暖暖暖通等设设备噪噪声防治治措施施a.从声源上控控制制，选择低低低噪声和和符合合国家噪噪声标标准的设设备。b.设备安装位位置置要得当，避避免放置在邻邻近居民住宅宅的一侧。c.有振动和噪噪声声的设备加加加隔振和和消声声装置。(2)交通噪声声声防治措措施a.设置约2000米绿化隔隔离离带，在小小区区周边建建一定定宽度的的绿化化带，并并依地地势对小小区内内部进行行合理理的绿化化布局局，既起起到了了吸声、降降噪噪的作用用，又又能阻挡挡扬尘尘，美化化环境境。经有有关资资料表明明，利利用绿林林带作作为交通通防噪噪措施所所达到到的降低低噪声声级平均均值为为，正确确选择择树种和和种植植方式是是提高高防噪声声效果果的重要要环节节，应选选择叶叶茂枝密密，树树冠低垂垂、粗粗壮，生生长迅迅速，减减噪力力强的品品种，如如雪松、杨杨树树、珊瑚瑚树桂桂花、水水杉、龙龙柏等。种种植植方式应应作到到密集栽栽种，树树冠下的的空间间植满浓浓密灌灌木，树树的高高度不小小于77-8m，灌木木的的高度不不小于于1.5-2m，栽植植间间距为0..55-3m。b.临天鹅路路路的住房房采用用双层窗窗。采采用单层层窗的的室内噪噪声仅仅比室外外低110-15分贝，如如采用双双层窗窗（厚度度为1150毫米米），室室内噪声声可降降低20-25分贝。改改进窗的的隔声声措施如如增加加玻璃及及空气气层厚度度或采采用真空空层还还可进一一步降降低室内内噪声声。c.房间内合理理布布置。临马马马路住宅宅房间间的合理理布置置也是十十分重重要的。朝朝向向道路一一面的的房间，应应设设计为厨厨房、卫卫生间、走走廊廊、楼梯梯等，噪噪声影响响较小小的房间间则作作为居住住室。5.6总量控制制制及环保保投资资根据国家对污染染染物总量量控制制的要求求，本本项目主主要污污染物为为生活活污水和和小区区产生的的油烟烟、汽车车车库库排放的的尾气气，根据据达标标排放的的基本本要求，建建议议本项目目的污污染物总总量控控制指标标为：：CODCr≤222.133t//a；烟尘≤0.099tt/a；SO2≤0.2tt//a；NOX≤0.7tt/a；本项目的总投资资资为98822..54万元，以以上上各项环环保投投资为80万元，占占工工程项目目总投投资的0.800%。5.7场址可行行行性分析析住宅小区用地为为为居住用用地，符符合城市市的总总体规划划及区区域规划划，其其选址是是合理理的；项项目建建设符合合荆门门市土地地利用用规划和和城市市建设规规划。5.8公众参与与与本项目公众参与与与采用事事前在在中国荆荆门网网站上公公示、在在建设场场址周周围张贴贴公告告、社会会调查查和征询询的方方式，通通过公公示公告告、访访谈和问问卷调调查，向向公众众介绍本本项目目的基本本情况况，并收收集公公众的意意见。总总体支持持本项项目建设设的人人数达到100%，无人表表示示反对。绝绝大大多数人人认为为本项目目建设设将会改改善区区域环境境质量量和景观观。但但绝大多多数人人关心项项目建建设施工工期和和建设期期的噪噪声、废废气和和废水的的污染染。5.9环境影响响响评价结论论通过对XX小区区区住宅小小区一一期项目目的施施工期和和运营营期所形形成的的废气、废废水水、固废废及噪噪声等方方面的的污染进进行的的分析论论证表表明：本本项目目的建设设本身身在对各各污染染因素采采取相相关防治治措施施的前提提下，不不会对相相关区区域环境境造成成明显的的污染染及不良良影响响，各污污染物物排放能能够满满足相关关功能能区的环环境质质量要求求。项目建设符合荆荆荆门市土土地利利用规划划和城城市建设设规划划，从环环保的的角度考考虑，本本项目是是可行行的。XXXX房地产项目投资分析报告第六章投资估算算算与资金金筹措措6.1投资估算算算依据（1）20066年《湖湖北建建筑安装装工程程费用定定额》及及荆门市市建材材、人工工、机机械等费费用价价格标准准；（2）20088年《全全国统统一市政政工程程定额湖湖北统统一基价价表》；；（3）20088年《湖湖北省省建筑工工程消消耗量定定额及及统一基基价表表(20088)土建》；；（4）荆门市物物价价局颁布的的的建设项项目收收费文件件汇编编；（5）荆门市建建设设工程造价价价管理站站发布布的季度度建筑筑材料市市场价价格信息息。（6）建设单位位管管理费根据据据财政部[200022]3994号文规定定计计算；工工程建建设监理理费根根据国家家发展展改革委委员会会发改价价格[200077]6770号文件规规定定计算；；招标标代理服服务费费及其他他费用用根据国国家发发展计划划委员员会计价价格[200022]199800号文件规规定定计算，勘勘察察、设计计费根根据工程程勘察察设计计计价格格[200022]10号文件规规定定计算；；可行行性研究究费根根据计价价格[199999]122833号文规定定计计算；环环境影影响评价价费根根据计价价格[200022]1225号文件规规定定计算。（7）基本预备备费费按工程费费费用及其其他费费用之和和的5.0%计算。6.2建设项目目目投资估估算XX小区住宅小小区区一期建设设设项目总总投资资57,44224.115万万元。项目总投资估算算算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地价18,480...0032.2%2前期工程费1,540.00002.7%3建安工程28,490...0049.6%4不可预见费1,501.55502.6%5管理费900.901.6%6其他费用670.781.2%8财务费用2,234.66653.9%7销售费用3,606.33326.3%9合计57,424...15100.0%6.3资金筹措措措资资0其中位筹0，银行行贷贷款185000万元，其其他他资金来来源5000万元。详见附件1。6.3投资计划划划详见附件2。XXXX房地产项目投资分析报告第七章财务评价价价7.1财务评价价价基础数数据的的选取本申请报告通过过过对项目目建设设地周边边已建建商品房房市场场价格调调查并并参考2013年12月荆门市市房房地产商商品局局交易价价格的的基础上上，着着重考虑虑了其其它一些些重要要的市场场因素素，如需需求强强度、顾顾客认认知与心心理感感受等，并并采采取获取取合理理利润为为定价价要素。7.2成本估算算算项目开发总成本本本估算表表容积率=2.222计入容积率建筑筑筑面积(m2)220000序号项目名称计算程式单价（元/m222）金额(万元）备注一土地成本84018,480...00二前期工程费2.1勘察测量费20440.002.2规划设计费30660.002.3临时供水供电10220.002.4场地平整及道路路路10220.00前期工程小计2.1~2.444701,540三建筑安装工程费费费3.1基础工程费901,980.00003.2土建工程费75016,500...003.3安装工程费45510,0103.3.1水电安装1002,200.00003.3.2电梯工程801,760.00003.3.3空调工程-3.3.4消防工程601,320.00003.3.5通讯工程15330.003.3.6室外配套1603,520.00003.3.7煤气管道20440.003.3.8对讲系统15330.003.3.9公用天线5110.003.4地下室建安工程小计3.1~3.5551,29528,490...00四不可预见费681,501.5550五管理费用41900.90六其他费用6.1工程监理费15330.006.2市交通管理局0.122.646.3市道桥管理局0.378.146.4市建设局(散装装装水泥)--6.5墙改基金5110.006.6白蚁防治10220.00其他费用小计6.1~6.77730670.78七合计(二)~(六))1,50533,103...18八总开发成本(一)+(七))2,34551,583...187.3项目销售售售收入项目销售回款计计计划表项目内容销售建筑面积(((m2）销售价格（元///m2）总价（万元）备注住宅203000...005,300107,59000.000商业12000.000015,00018,000...00合计215000...00125,59000.000住宅销售率95%商铺销售率100%销售收入120,21000.500计算期（季度）销售比例回款比例回款金额合计住宅商业住宅商业住宅商业123455.00%3.33%3,586.33333,586.333367.50%6.67%7,172.66677,172.666777.50%10.00%7.50%6.67%8,069.22251,200.00009,269.222587.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.222598.75%10.00%8.33%10.00%8,965.88831,800.000010,765...83107.50%10.00%7.92%10.00%8,517.55541,800.000010,317...54117.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.2225128.75%10.00%8.33%10.00%8,965.88831,800.000010,765...83137.50%10.00%7.92%10.00%8,517.55541,800.000010,317...54147.50%10.00%7.50%10.00%8,069.22251,800.00009,869.2225158.75%10.00%8.33%10.00%8,965.