关于免责条款在商品房预售合同中的理解及适用

关于免责条款在商品房预售合同中的理解及适用

，一般认为免除人身损害责任的条款是被严格制止的。如英国1977年《不公正合同条款法》规定免除或限制过失造成的人身损害或死亡责任的条款无效。我国合同法规定，造成对方人身损害的免责条款无效。之所以这样规定，是由于免除人身损害责任的条款与法律根本原则及社会公共道德标准相违反。因此，在商品房预售合同中，售房方不得订立免除给购房人造成人身损害所应担当的责任的免责条款。

三、商品房预售合同中免责条款的解释

实践中常常消失这样的状况，合同双方在订立合同时对条款皆协商全都，但在发生纠纷时，却由于各自对有关条款理解不一而各执一词。因此，就需要对合同的条款进展解释。在解释商品房预售合同中的免责条款时，有以下几个原则可供把握：

（一）统一解释原则。对免责条款的解释应客观合理，在销售商使用了特别的术语制定人定式合同，适用于全部购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据，而不允许以销售商单方面、不公正的理解为依据。对一样的状况不允许有不同的解释消失。法院在审理一个开发工程中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应留意运用同一标准对免责条款进展解释。

（二）符合合同目的的解释原则。“依符合合同目的的解释，要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时，应当通过解释更正合同用语；当合同内容暖昧不明或相互冲突时，应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统一和协调，使之符合合同的目的；当合同文句有不同意思时，应根据符合合同目的的含义解释，摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释，应符合合同的目的。假如将免除拖延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期，就违反了当事人订立合同的本意。法院不应支持销售商这样的`解释。

（三）不利于制定者原则。对免责条款有疑义时，应对制定者作不利之解释，以避开制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。（见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页，中国政法大学出版社1996年第一版。）罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则，各国立法也多加以继承。

（四）限制解释原则。指对合同未规定或规定不完备的事项，不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵害购房者的利益。例如：在一商品房预售合同中，对销售商的免责事项一一进展了列举，在最终一项规定了“其他大事”，这是个概括性的规定，不能扩大解释为任何大事，而应解释为与从前所列举的事项同一种类的大事。

（五）非定式条款优先的原则。在销售商与购房者订立于定式预售合同，而后又别协商订立了补充协议的状况下，如其中的免责条款发生冲突，应以补充协议为据。这是由于特殊规定优于一般规定。

四、对商品房预售合同中免责条款的规制

针对目前商品房预售合同中免责条款较多，消费者权益受到重重限制的状况，应从社会各方面对免责条款进展规制。从各国的做法及我国的实际状况来看，可从以下几个方面进展规制。

（一）立法规制。即从法律上规定免责条款订入合同的条件、有效无效的要件、解释规章、无效或被撤销后的法律后果等。世界很多国家在民法典中对此问题加以规定，如《意大利民法典》第1341、1342条。还有的国家针对定式合同及免责条款制订特地法律，如《英国不公正合同条款法》、《以色列标准合同法》等。我国以往的民事法律没有对此问题的特地规定。新公布的合同法增加了相关内容，如第三十九条、第四十条、四十一条、五十三条等，填补了立法上的空白。

（二）司法规制。司法规制是指人民法院对免责条款有司法审查权。法院可以依据受理的案件之详细状况，对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违反国家强行性法律及社会公共利益的状况、是否有效等进展确认。法院还可以通过对免责条款进展解释，爱护购房人的合法权益不受侵害。对于显失公正的免责条款，法院可以依据当事人的申请，确认其为可撤销的条款，使它对当事人不生效。司法规制对于保证购房者免受不公正免责条款的侵害起着重要作用。

（三）行政规制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进展。行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款需先向主管行政机关-房地产治理机关申报核准后才可以使用。这样，行政机关就可以在审核时发觉不公正的免责条款。目前德国及日本即采纳这种方式。此外，行政机关还可以实行事后监视的方法，如在法国，政府组织特殊委员会调查不公正合同条款，依据委员会的建议公布命令，制止使用特定类型的合同条款。目前我国很多地方的房地产治理机关要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本，防范不公正免责条款的消失，这也属行政规制的一种。房地产治理机关还可以对使用不公正免责条款的销售商进展惩罚。

（四）社会团体规制。在我国，购房者还可以通过消费者协会，调