干货！房地产景观成本如何把控

产品定位决定了了景观形象象，更直接接地说是房房屋售价决决定了景观观成本。根根据笔者的的经验，一一个10万方的楼楼盘景观面面积约3万方，20万方的楼楼盘的景观观面积约7万方。景景观面积占占楼盘可售售面积的30%左右，长长三角地区区大城市的的楼盘普遍遍已达万元元，而景观观造价根据据不同的品品质，基本本在300--700元间浮动动，核算到到楼面售价价中，景观观成本占0.9%%-2.11%。根据苏州万科金金金域蓝湾湾样板板区实践践来看看，每平平米投投入700元已经达达到到流水淙淙淙、绿绿树成荫荫的效效果，环环境非非常宜人人。而而在一些些县级级市或经经济状状况不是是很优优越的大大城市市，房价价达5千左右，景景景观投入300元，重点点景景观区的的品质质也能得得到保保证。因此，在目前的的的市场行行情下下，景观观成本本占房屋屋售价价2%能被市场场接接受，是是个合合理的价价格标标准，在在此标标准线下下，增增加景观观投入入将带来来楼盘盘形象的的极大大提升，是是质质的改变变。对于精品楼盘和和和企业标标杆楼楼盘，因因为目目标不在在于市市场，而而在于于树立本本企业业品牌形形象，景景观成本本收益益率让位位于形形象塑造造，成成本2%法则不再再适适用，应应采用用客户调调研确确定法。设计阶段的成本本本控制1、功能为主，减减减少无必必要的的硬地；；非功功能性的的景点点，酌情情考虑虑是否保保留；；2、在地势处理理理上，尽量量保保证在最最短的的距离内内消除除坡度，最最大大限度地地留出出景观观观赏区区，且坡坡度在在进宅的的部分分逐渐放放平，可可以有效效节约约土方量量，减减低成本本；3、车行道与各各各种入口交交汇汇处铺装装天然然HYPERLINK"/tag/12292.html"石材。HYPERLINK"/tag/10466.html"园路铺装装使用用树脂加加工材材料、HYPERLINK"/tag/12484.html"混凝凝土土压模、人人造造石材、砖砖等等，部分分可天天然石材材。石石材厚度度：HYPERLINK"/tag/12423.html"人人行道花岗岗岩20-2255mm，大理石30-5500mm；车行道30-4400mm。4、硬质景观占占占总体景观观总总量的20%；HYPERLINK"/tag/12690.html"水景占总体体景景观的3%。1）硬质景观采采采用普通石石材材，边缘缘做圆圆角处理理。HYPERLINK"/tag/4279.html"游游泳池面层层禁禁止采用用玻璃璃马赛克克；2）设计中大量量量利用现有有的的地形产产生直直线作为为景观观构成；；曲线线及弧线线则选选取合适适的材材料进行行搭配配和控制制；3）控制设计尺尺尺寸：所有有尺尺寸必须须符合合300模数，石石材材规格易易在5种以内（包包包括HYPERLINK"/tag/3551.html"道路及广场场尺尺寸也应应控制制模数，避避免免切割损损耗提提高成本本）4）花岗岩石材材材切割，切切割割下来的的边角角余料，集集起起来作为为人行行小径碎碎拼铺铺装；（避免材料浪费费费，节约约成本本）5）石材中自然然然面、荔枝枝面面比其他他面状状贵，要要合理理使用；；6）控制铺贴方方方式：尽量量使使用规整整铺装装，减少少碎拼拼(规则铺装装比比碎拼的的人工工成本便便宜一一倍)；7）硬质景观中中中地面所采采用用的石材材不宜宜超过3种，主要要出出入口及及节点点上的石石材种种类不宜宜超过过5种。（铺铺装装拼花过过于复复杂切割割复杂杂需要异异形加加工、铺铺装人人工费高高、材材料损耗耗率高高）8）材料的档次次次分类和替替换换9）立面材料如如如树池，景景墙墙等可以以选择择和建筑筑相同同或相近近的材材料进行行搭配配，根据据西班班牙风格格的景景观效果果，真真石漆等等喷涂涂材料也也是不不错的选选择；；10）尽量使用用或或利用市场场场上通行行的材材料规格格来进进行设计计，节节省材料料的损损耗。11）雕塑（仿仿砂砂岩代替石石石材、铸铸铁、铸铸铜，成成品标标准化节节约成成本）植物草坪面积占HYPERLINK"/tag/12813.html"绿化化化总面积比比例例不超过40﹪。草皮采采用用普通两两季型型。中轴景观：选用用用当地一一定规规格的乔乔木【10~1155CM的占30%、20~2255CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；；色色叶树种种不低低于10%。小区公共景观：：：选用当当地一一定规格格的乔乔木【10~1155CM的占35%、15~2200CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；；灌灌木球径80㎝以上；；选选用四季季景色色变换植植物。HYPERLINK"/tag/24694.html"道路绿化化带带景观：常常绿绿乔木占50%；灌木球球径60㎝以上。河岸景观：以春春春、夏季季，观观花、观观叶、观观果品种种占50%。外围代征HYPERLINK"/tag/24968.html"绿化带带带景观：以乔木为主，并并并作为待待开发发楼盘乔乔木储储备。植植物种种植区在在HYPERLINK"/tag/12994.html"地下下车库顶板板上上的，HYPERLINK"/tag/3968.html"车库库顶板上有有效覆土土厚度度平均为1米，景观观堆堆坡时可可用陶陶粒等轻轻质材材料进行行填充充。庭院院内部部以草坪坪为主主（具体体根据据交房标标准）。园建结构园建HYPERLINK"/tag/5967.html"结构配筋，必必须和结结构专专业协调调，确确保最少少用筋筋。硬质部分：石材的价格与产产产地、品品名、厚厚度、面面层类类型有关关，同同样的品品种，进进口的比比国产产的贵一一倍，山山东的比比福建建的贵20%。砖材中舒布洛克克克砖比普普通水水泥砖贵贵一倍倍，陶土土砖比比舒布洛洛克砖砖贵50%。高档楼楼盘盘中应杜杜绝普普通水泥泥砖，即即使是通通体水水泥砖，在在使使用一段段时间间后，也也难免免脱色的的结果果，耐久久性差差。一般花岗岩路牙牙牙造价45-6600元/米左右，混混混凝土预预制路路牙造价20-3355元/米左右。HYPERLINK"/tag/33432.html"施施工工工艺中异异形形石材铺铺贴因因为现场场切割割量大，人人工工费贵一一倍。HYPERLINK"/tag/8985.html"构筑筑物表面装装饰石材湿湿贴会出现现泛碱现象象，为避免免泛碱影响响观感，有有点挂、HYPERLINK"/tag/12167.html"干干挂和密封封三种处理理方法。软景部分同样，在植物选选选择上HYPERLINK"/tag/12680.html"景观观设设计师应根根据据当前市市场行行情，避避免使使用稀缺缺性树树种。但一级节点的绿绿绿化需要要在效效果和价价格上上权衡。价价格格不是太太离谱谱的情况况下，应应该保证证原设设计要求求。在在限额成成本下下，调整整次要要景观树树种，保保证整体体绿量量。微地形处理现代住区楼间大大大部分都都有地地下车库库，70%的景观座座落落在地库库顶板板上，景景观覆覆土厚度度是地地库荷载载记算算的关键键。而而竖向是是景观观的灵魂魂，如如果没有有HYPERLINK"/tag/11122.html"竖向向设计就没没有有景观可可言。那那么，地地库顶顶板上堆堆土坡坡的经济济性就就是成本本控制制必须研研究的的课题，是是用用轻质材材料作作为填充充物堆堆坡，保保证地地库顶板板荷载载不因造造地形形而改变变，还还是全部部自然然土壤堆堆坡，地地库顶板板结构构局部加加强？？根据研究，采用用用轻质陶陶粒造造地形有有利于于增强土土壤透透气透水水性，但但成本高高于结结构加强强的方方案。全全部自自然堆土土经济济性略好好于陶陶粒填充充造坡坡，但对对竖向向设计前前后一一致性要要求很很高。而而地产产项目开开发计计划非常常紧凑凑，往往往在景景观概念念方案案结束后后就需需要向结结构与与管线专专业提提交竖向向设计计图纸，进进行行地库顶顶板荷荷载安全全性计计算。如如果景景观深化化方案案设计中中竖向向有较大大的调调整，地地库结结构的安安全性性就得不不到保保障。尤尤其是是HYPERLINK"/tag/12525.html"建筑图纸纸报批批结束后后，再再调整HYPERLINK"/tag/5655.html"结构构设设计将会带带来来不必要要的麻麻烦，而而且引引起设计计变更更费用，对对整整个开发发HYPERLINK"/tag/11784.html"进度度计划和成成本本计划不不利。因因此应根根据不不同项目目竖向向设计的的复杂杂程度选选择合合理的地地库覆覆土方案案。HYPERLINK"/tag/12996.html"施工图及招标准准准备阶段段(1)现场HYPERLINK"/tag/12846.html"平平平面布置置图：：综合考考虑项项目特点点，结结合现有有场地地的HYPERLINK"/tag/10123.html"临时设设施施，考虑各各阶阶段销售售配合合的需要要，对对销售各各阶段段的HYPERLINK"/tag/10670.html"施工现现场场HYPERLINK"/tag/10976.html"平面布置置进行行合理规规划，减减少大幅幅调整整平面布布置情情况，合合理节节约成本本。(2)HYPERLINK"/tag/10869.html"安全文文文明施工措措施施：按照照集团团工程管管理部部及合同同对安安全HYPERLINK"/tag/9980.html"文明施施工工要求，合合理理组织本本项目目规划安安全措措施、文文明施施工措施施，避避免采用用成本本高、性性价比比低的方方案，选选用合理理施工工路线，采采取取有效用用水、用用电措施施，合合理节约约成本本。①设计变更：：建建立HYPERLINK"/tag/11545.html"项目管管理部图纸纸设设计修改改意见见收集制制度，项项目管理理部与与设计部部协调调沟通机机制，减减少因沟沟通不不及时造造成设设计变更更带来来的影响响。②因甲方原因因拖拖延工期，尽尽量加强各部部门之间的协协调，包括与与设计部、项项目管理部、营营销部、成本本部等部门，定定期（或每周周）召开一次次协调工作会会议解决各部部门之间协作作配合问题。③因总包原因因拖拖延工期，加加强关键