总部后考察演示

云南之行考察演示一、云南豪格酒店酒店规模：现有房间62间，经现场查看，可整改为70间左右。楼宇整体建筑面积3500平米，楼高5层，有底商六间，面积在300平米左右经营性质：合股投资（股东4人，没有本地人）经营情况：3月14日、3月15日均为90%以上，平均房价在120元—130元之间人员情况：现有员工编制21人，多为各股东亲属，人员成本臃肿严重酒店标准：该酒店按照四星级酒店标准建造，内部硬件设施以及各服务功能也能达到四星级标准，但是该酒店服务水平以及管理水平及其低下，属于旅馆性质，在服务管理方面，该酒店可提升空间相当大周边情况：周边有云之尚连锁酒店、尚客优连锁酒店、如家连锁酒店，以及部分同等规模的自营客栈，各连锁酒店房间基本全满，平均房价在150元—200元之间客源结构：目前该酒店客户基本为旅行社，依赖旅行社的客源输出非常严重酒店位置：该酒店位于丽江市吉祥路中段，距离丽江古镇南大门1.8公里，车行3分钟，步行15分钟左右酒店问题：1）股东之间内耗严重；2）内部管理混乱，完全处于散养式管理；3）现有经营面积资源利用不合理；4）经营成本、人员成本无任何有效控制手段；5）没有自己官方网站，酒店本身宣传基本属于零状态，客人来源完全依赖订房中心和旅行社；6）没有品牌养成意识；7）酒店没有自己的经营特色；8）没有停车场酒店优势：1）酒店开业时间较短，内部设施以及硬件较新，在维护保养工作做的比较完善的情况下，可持续经营4—5年；2）经营合同年限较长，可经营至2034年（还有19年经营时间）；3）股东中的大股东（锦州人士，在昆明有一家钢厂），有意愿在公司全部接手后，再与公司合作；4）位置较为合理投资金额：一次性转让费360万，半年房租40万，共计投入400万。年租金200元每平米合作方式：一次性转让，后经与最大股东张先生交谈，得知该股东可以后期按照我们投入的50%进行与我们合作，利润均摊合作联系：张先生二、兴然上居酒店经营性质：独资酒店投资（股东1人，温州人士）酒店规模：现有房间63间，面积3000平米，楼高6层，酒店最高楼层可看到玉龙雪山，，有底商4间经营情况：3月16日出租间夜40间，平均房价在120元—130元之间人员情况：现有员工编制11人酒店标准：该酒店按照四星级酒店标准建造，但现场查看，内部硬件设施以及各服务功能至多达到三星级标准，该酒店服务水平以及管理水平，属于旅馆性质，在服务管理方面，该酒店可提升空间相当大周边情况：周边有锦江之星连锁酒店、云上四季连锁酒店（当地品牌），其中锦江之星连锁酒店房间基本全满，平均房价在150元左右酒店位置：该酒店位于丽江市玉福路中段，毗邻丽江电信大楼（当地坐标建筑），距离丽江古镇北大门3.2公里，车行8分钟，步行20分钟以上客源结构：旅行社占到出租率的50%左右，网络客人以及上门散客占到50%左右，酒店问题：1）酒店公共区域装修档次不是很高；2）酒店整体服务水平不是很高；3）酒店本身在当地的知名度不是很高，自身宣传不到位；4）相对于丽江古城来说，地理位置不是很占优势（丽江市本身面积就不大，有鉴于此，8分钟的车程相对来讲就有点不占优势）；5）酒店附近的辅助设施，例如：商场、超市等建筑比较少，民宅和小区较多酒店优势：1）酒店门前有一个小型的停车场，可以停纳8辆车左右；2）周围有丽江电信大楼，地标性建筑对于酒店宣传有较大优势；3）经营时间较短，绝大部分的硬件设施可以再使用4-5年；4）股东单一，利于公司下一步谈判；5）部分房间可以直接观看到玉龙雪山，酒店经营卖点较为突出投资金额：200万入股，更换酒店名称，2年之内年利润55%和45%分成，股份各占50%，原管理方负责所有地方事宜，公司只负责经营。投资方有兴趣与公司在云南各地区展开大面积合作，云南地区未来各分店，该投资商享有第一合作权利。年租金233元每平米合作方式：公司入股50%，双方共同经营合作联系：酒店投资方黄先生，电话：合作建议：建议合作，因投资较少，原投资商不会撤出，对于公司当地业务开展有巨大优势，并且该投资商对于酒店业有相当大的兴趣，属于长期合作伙伴范畴三、雪山中路73号毛坯房房产性质：私人产业，房主为丽江本地纳西族人士，私人地皮自建楼宇项目面积：4600平米左右（最终面积以实际测量为主），楼高7层，有300平米左右的中厅，顶层可做楼台酒吧，临街门市6间，利用率较高项目简介：该项目是按照酒店格局建造，强电、生活用水、消防管井、房间防水、电梯井、门窗、防火楼梯、避雷针、天井遮挡等土建项目均已完成，地面找平已做完可直接铺地板或者铺地毯，卫生间上下水管道已做完，管道为110管道。二层预留餐厅位置，煤气管道已进入项目红线以内。现有房间数量为115间左右，可自行调整，整体楼宇钢结构，后期二装可随意拆建。该项目业主本人就是设计师和工程师，在建楼初期已经考虑二装的问题，公司二装原则上不用再进行土建改造。预计投资：丽江本地市场酒店业较多，目前市场二装的标准在800元一平米左右，二装（含房间客用设施）预计投入400万左右。房东为丽江本地人，直接与房主签约，一期合同可签约15年，每三年递增房租（可根据当地市场时价进行协商）。一期的头三年，每年房租98万，如一次性付完三年房租，可减免至90万一年。以上数字累计，公司最高投入在650万，最低投入在500万。项目劣势：自主经营没有数据可进行支持项目优势：1）直接与房主签约，避免二房东中间差价；2）房主为丽江本地人，当地的政府部门可为我们出面（房东父亲为原古城管理局干部，虽已退休一年但影响力仍在，房东本人为当地一家国营企业二把手，影响力较大）；3）签约合同中可写明，业主完成当地消防包过（费用需公司自负）；4）地理位置较为优越，项目本身工程建造完善；5）可签约时间长，利于公司费用摊销；6）项目周边基础设施较为完善，超市、各色餐厅较多，与丽江当地有名的腐败一条街相距不到200米；7）装修免租期90天周边情况：丽江希尔顿酒店、金海大酒店、格林豪泰酒店等中高级酒店5家左右，平均出租率均在70%以上，平均房价180左右（因该项目所在地为丽江黄金地段，此区域的酒店房价确实比丽江其他地段在高出10%-15%）投资金额：4600平米，二装投入在400万左右，年租金98万，可降低至90万，但须三年一付（最高投入650万，最低投入500万），年租金192元每平米，免装修期90天合作方式：租赁，自营合同年限：15年起租联系方式：项目房主和先生（纳西族人士），电话：；和先生（房主父亲），电话：投资建议：根据现场查看以及与房主交谈，该项目构造以及租期年限较为合理，房租按照丽江当地市场整体考虑也为中档水平，同时与当地原住民合作，也可省去很多地方麻烦，利于公司发展，建议与其合作。推荐为首选考虑项目电梯餐厅客房开发商场雪山景象四、沁鑫假日酒店经营性质：合股经营（股东2人，没有本地人）酒店规模：房间67间，建筑面积3200平米，楼高5层，整体装修档次不够，酒店大门不是临街经营情况：3月15日入住36间，平均房间120元—150元之间人员编制：全店11人酒店标准：该酒店按照普通酒店装修，装修简单且部分设施需要再次投入进行装修，例如：房间卫生间墙面已经老化，部分房间壁纸返潮严重，地毯老化，酒店大堂装修简单，不够3星级标准。该酒店营业不到四年时间，期间未进行过二装。服务标准旅馆性质，服务不够完善，有提升空间周边情况：周边酒店基本和该酒店相同酒店位置：该酒店位于丽江市福慧路中段，距离丽江古城北大门步行15分钟左右，周边辅助设施完善，商场、超市齐全客源结构：旅行社为主，辅以部分网络散客酒店问题：1）装修简单，与公司4星级标准相差较远；2）内部管理不是很到位；3）没有自己的官方网站，酒店自身宣传不到位；4）客源结构单一，受第三方约束太大；5）酒店没有自身经营特色；6）没有停车场；7）硬件设施维护不规范，需要二次投入酒店优势：1）酒店地理位置不错，交通便利；2）股东股权明确，便于公司谈判投资金额：一次性酒店转让费245万（前期面谈270万左右），年租金52万，现有租赁合同还有4年，可直接与房东面谈，年租金162.5元每平米合作方式：现有酒店的投资方，不再进行酒店经营，一次性转让后直接撤出，不考虑其他合作方式合作联系：酒店投资方黄小姐，电话：合作建议：备选五、美斯奇商务酒店经营性质：合股投资（股东2人，本地人士1人，湖北1人）酒店规模：现有房间66间，面积3000平米经营情况：3月17日出租间夜30间不到，平均房价在160元左右人员情况：现有员工编制15人左右酒店标准：该酒店按照四星级酒店标准建造，现有硬件设施比较完善，软件服务是考察的几家酒店当中最为优秀的，该酒店同为连锁酒店，主要市场在湖北地区。房间装修风格是现代风格，不以当地风格为主，但是也算是另辟蹊径，比较有自己的经营特点周边情况：酒店周边有数家规模同等的自营酒店，出租率均高于该酒店，但是平均房价均低于该酒店，（经询问得知，该酒店不以团队为主）。酒店周边餐饮、超市、购物均比较方便。酒店位置：该酒店位于丽江市古城区长水路，距离古城不足1公里，步行不到10分钟，交通便利，地缘优势明显客源结构：网络客人以及协议散客占到75%左右，当月平均房价在180左右酒店问题：1）相比较而言，该酒店的现代化风格，会成为一把双刃剑，脱离丽江古城本身民族特色，会损失部分客源，也与公司的经营目标相悖；2）在金凯广场后身，标示和门头不是很明显，相对来说不利于客人寻找；3）该酒店本身就是一个新兴连锁酒店，挑选合作伙伴的条件和要求较高；4）没有停车场；5）二楼由房主分包出去，现在经营一家KTV，方便客人同时，也会带来骚扰和噪音酒店优势：1）建造合理，酒店软硬件设施完备，直接经手即可；2）经营时间较短（不到半年时间），基础设施在4-5年内不用在考虑投入更新；3）在丽江考察期间两家穿工服上班酒店的其中一家，员工培训到位；4）当地的股东在丽江有一定人脉，可对经营起到不小的帮助合作方式：目前两种合作方式，一种方式一次性转让费600万元，经实地查看该酒店建造投入至多400万，后在与业主交谈中，业主也坦承确实为400万左右，其他200万为一些建店之中的隐性投入，年租金68万，每三年增长10%；另一种方式为公司入股，两家共同经营，酒店名称可两家共同拥有，例如：美思奇浩联酒店，每年运营成本双方共同承担，地方性事务由美思奇负责，我公司负责日常管理，此合作方式中的具体细节需要进一步商谈。但是第二种方案，美思奇需对我公司进行网络考察和实地考察后方会进行。年租金227元每平米。合作联系：酒店投资方汪奇先生，电话：合作建议：如果与该酒店合作，建议选取第二种方案，但是我公司自身能力会成为合作的重点六、金祥商务酒店酒店经营性质：合股投资（股东3人，均为杭州人士）酒店规模：现有房间36间，楼高5层，有一个可承纳30左右开会的会议室，四间麻将室和一个提供酒店客人早餐的餐厅，楼宇整体面积2300平米经营情况：当日到店实际查看，酒店没有客人，酒店方说客人昨日住满，今日均已离店（考察时间为当日3点左右）。当晚我们自行再去该酒店考察时发现，该酒店基本没有什么客人人员情况：现有员工编制5人酒店标准：该酒店按照四星级酒店标准建造。完全是古典建筑风格，酒店中式风格明显，中厅有假山、小桥、回廊。房间标准达到四星级。周边情况：周边酒店众多，有骏怡连锁、都市118酒店以及部分自营酒店，周边居民小区较多酒店位置：祥河西路63号客源结构：团队旅行社客人占80%以上酒店问题：1）酒店房间较少，日后经营在市场推广和客源解析比较难做；2）房租租约5年一签；3）没有任何四星级服务标准可言酒店优势：1）一次性投入较少，一次性转让费20万，后两年租金90万，共110万；2）楼宇建筑比较有特色，古香古色，可吸引高端旅游客源；3）房间较少，经营成本低；4）门口有停车场；5）楼宇房主为当地政府部门公职人员，对日后经营会起到不小的帮助合作方式：一次性转让，直接与房东签约转让原因：年利润低，三股东利润均摊太少，自营信心降低投资金额：一次性转让金20万，后两年租金90万合作联系：酒店投资方尚先生，电话：合作建议：因投资较少，没有转让费，二装费用近几年也无需再投入，建议公司备选。我公司在云南市场未来2年发展将进入快速发展阶段，因地缘原因，设立分公司成为必然，可将该酒店会议室或者麻将室改为分公司办公地点，这样既可完成日常经营，同时也解决分公司住宿以及办公事宜。由于该酒店建造非常有特色，也有助于公司云南市场的开拓和高端接待。七、国风酒店经营性质：个人投资（江西人士，因家中老母亲重病在身，自己的孩子没人照顾，需回老家）酒店规模：现有房间40间，楼高6层，客房区域到5层，6层为办公和员工住宿使用。1楼有一个能承纳100人用餐的餐厅。楼宇整体面积2000平米左右经营情况：3月18日入住时，刚酒店房间全满，查看房间预订情况，一直到3月23日均为全满状况人员情况：现有员工编制6人（基本都为老板自己家人）酒店标准：旅馆性质，装修、硬件设施均比较老旧，没有电梯，房间客用品完全没有档次周边情况：周边比较混乱，为当地的红灯区，40间左右的小旅馆比较多，毗邻丽江五星级酒店丽江国际大酒店。酒店位置：丽江七星二街，属于丽江完全市中心，距离古城1.8公里，走路到丽江古城20分钟客源结构：旅行社为主酒店问题：1）酒店房间较少，日后经营在市场推广和客源解析比较难做；2）装修档次以及硬件设施与公司所要求和倡导的差距太大，需二次投入；3）周边环境不是很好，不利于公司品牌形象的建立；4）没有停车位酒店优势：1）一次性转让费45万，年租金32万；2）有固定的旅行社合作伙伴，保证最低营业额；合作方式：一次性转让，直接与房东签约转让原因：家中有事，需回老家照顾投资金额：转让费以及部分房租，共计85万联系方式：周先生，电话投资建议：从周边环境、酒店档次、硬件设施等角度考虑，该酒店不是我们的最佳合作对象，不建议公司投资经营八、祥和西路毛坯房项目性质：当地人自建项目规模：房间56间，楼高6层，面积2400平米项目情况：4月初土建全部结束，目前没有餐厅、员工宿舍等后勤设施，需公司在顶层平台自建。电梯、强电、消防、房间防水、门窗、生活用水等均已完成。大堂预留位置不大，因底商已承包给一家药店，一家超市。预计投资：按照每平米800元的投资预算，该酒店公司需投入二装费用在200万左右，年租金30万，一次性投入在230万，可签约10年，每五年一增长，每间房增加2000元，增至42万。项目劣势：1）房间数量较少；2）除二装外，还需进行部分土建工程；3）没有停车位；4）因是毛坯房，没有以往经营数据作为参考项目优势：1）与当地业主直接签约，避免二房东中间的差价；2）房租比较便宜；3）当地业主可为公司协调地方各项事宜联系方式：木先生（纳西族人士），联系电话：合作方式：租赁，自营合同年限：10万一签，5年一递增，每年增加11万，前五年年租金125元每平米，后五年年租金168元每平米投资建议：备选九、如家连锁酒店经营性质：已委托如家管理酒店规模：现有房间96间，楼高3层，有餐厅，面积4300平米，内部有停车场经营情况：3月19日，出租率在80%左右，平均房价150左右酒店标准：按照全国如家制式标准建造周边情况：周边小酒店较多，不临街，需步行200米左右，距离古城南门300米客源结构：旅行社、如家会员投资金额：1）一次性投入1600万，经营16年，合每年100万；2）每三年一付房租，需缴纳600万，合每年200万。没有转让费用联系方式：卢先生，联系电话：十、民主路下端毛坯房房产性质：私人产业，房主为丽江本地纳西族人士，私人地皮自建楼宇项目面积：5000平米左右（最终面积以实际测量为主），楼高7层，房间数量89间，有两个楼层的多功能厅，茶室可设计为多功能厅、承纳150人左右的餐厅，同时拥有茶室和麻将室共有8间。有三个楼层平台可利用，可设计为露台酒吧、远望景观的星空餐厅，各楼层平台面积大概600平米左右项目简介：该项目是按照酒店格局建造，强电、生活用水、消防管井、房间防水、电梯井、门窗、防火楼梯、天井遮挡等土建项目正在完善当中，整体工程应在4月底前全部完毕。设计较为巧妙，楼宇分两个部分，客房区域与酒店大堂、餐厅、娱乐设施分开，避免影响住店客人的休息。楼宇内客房共有89间，每间房均预留厨房的位置。该楼宇在所属地区内属于高楼（丽江市基本均为6层），登高可鸟瞰丽江各处景色，地理位置非常特殊。预计投资：按照当地每平米800元左右计算，该楼宇二装需要400万左右，同时该楼宇房间内的处理不如雪山中路的那家，所以该费用应该还有上调，大概应在450万上下。租期可签约15万，每五年一上涨，根据市场价格进行微调。头五年租金每年90万，两年一交可以减免至88万。此项目公司最高投入在650左右，最低投入在500万左右。目前与房主洽谈过程中，房主没有提到其他费用的支出，只是保证消防证、各营业证件可以包过。项目劣势：自主经营没有数据可进行支持项目优势：1）直接与房主签约，避免二房东中间差价；2）房主为丽江本地人，当地的政府部门可为我们出面；3）签约合同中可写明，业主完成当地消防包过（费用没有进行洽谈）；4）地理位置优越；5）可签约时间长，利于公司费用摊销；6）项目周边基础设施较为完善，KTV、超市、各色餐厅较多，距离丽江客运站不足500米；7）装修免租期180天周边情况：如家连锁酒店以及部分自营的小酒店，如家门市价180元，会员价125元，其他小型酒店也基本维持在100元上下，平均出租率均在70%以上投资金额：5000平米，二装投入在450万左右，年租金90万，可降低至88万，但须两年一付（最高投入650万，最低投入500万），年租金180元每平米，免装修期180天合作方式：租赁，自营合同年限：15年起租，五年一递增联系方式：项目房主杨先生，联系电话：投资建议：该项目与雪山中路项目大同小异，两家项目优势基本一样，投资金额以及地方支持也没有什么大的区别，都属于可投资项目，如果真要找出两家的不同，那就是雪山中路属于门脸房，民主路这家就不在路边，延伸进一个小马路30米左右，并且门脸不是很大。但是正因为它延伸进去，所有酒店门口的小马路是业主自己修好的，在这条小马路上，酒店可以解决部分停车问题门面大厅电梯口阳台雪山景像套房三楼天台客房名称酒店面积营业年限房间数合作方式豪格连锁酒店3500㎡20年合同经营一年可签19年62间共同合作一次转让360万，租金70万／年，五年涨10万雪山中路73毛坯房4600㎡业主可签15年3年一周期116间90万／年，三年一付，五年一增长兴然上居酒店300