【房地产物业管理】汇欣物业策划

客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部目录序言第一章：北辰汇欣大厦物业剖析一．物业现状二．物业优势三．物业劣势四．结论五．销售建议第二章：北辰汇欣大厦广告策划思路一．广告指导思想二．广告目标花费群定位三．广告定位四．广告策略五．广告表现风格-1-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部序言本策划方案是在多次检查和访谈的前提下达成的，感谢北辰房地产开发公司的为我们供给的合作时机及市场状况和资料.在整个检查和撰写策划过程中，我们深感北辰汇欣大厦有着丰富的品牌内涵和竞争潜力尚待发掘，因此才有了诸多建议。我们每做一份提案，都会站在客户的立场,从花费需求的角度出发，力争做到尽如人意，为客户带来最大效益。北辰房地产开发公司丰富的开发销售业绩，加上达奇广告服务客户的经验，使我们有原因相信，这将是一次成功的合作-------达奇广告有限公司北辰汇欣大厦策划小组一九九九年五月二十四日-2-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部第一章汇欣大厦物业剖析一、物业现状工程周期：投资决议——先期设计——建设备工——实行管理市场周期：导入期——成长久——成熟期——衰退期1、北辰房地产开发公司，著名度较高，在花费者眼里是“信用优秀的开发商和销售者”；2、汇欣大厦大厦的工地未注明汇欣大厦,但周边花费者知道是亚运村内的增建项目；3、没有开始广告的宣传；4、物业整体形象（即广告定位、表现风格、现场包装）尚待进一步提高和完美。二、物业优势1、黄金地段，交通便利（位于亚运村内，环境优胜,物业管理优秀,多条公交路线经过）；2、现房,大户型；3、配套齐备，功能完美（外面有亚运村的完美的各项服务设备(商场、幼儿园、娱乐、健身)能够利用；内部有汇欣自成系统的服务设备（如游泳池等）；4、发展商实力雄厚（名牌物业开发经验、物业管理保证等）；-3-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部5、建筑设计标准高，超大户型，填补了亚运村内汇园公寓户型的弊端。6、户数不多，销售会较快，花费者不会感觉住在未竣工的楼里（总有人搬入、装饰）。三、物业劣势1、因为是亚运村内现房，价位较高，但周边物业众多，价钱比汇欣低许多，有可能致使销售的压力；2、虽在亚运村内，但物业名称独立，花费者须再次认知，而且令花费者感觉与亚运村的整体不同样；易产生顾忌。3、广告未睁开；四、结论优势显然，劣势急待解决-4-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部五、销售建议：依据以上剖析，我们建议：1、在立刻着手睁开广告宣传工作，并深挖物业内涵。（1）假如说地点、地段及周边环境是物业的生命线，那么广告宣传的定位就是物业销售的重点。（2）广告表现内容和产品发展轨迹是相应的，北辰汇欣大厦如不赶快睁开这方面的工作，将不利于物业销售运作。2、在汇欣大厦物业管理中提高功能和服务的水平，争取成立住汇欣大厦比亚运村好的口碑。物业管理不只逗留在口号和理念上，更重要的是落实到规范的操作之中。如保安人员一天该巡逻多少次，每次分别应走什么样的路线；洁净人员在社区活动时，能否应人手一块抹布，随时随处保持环境洁净等，这些都是不难实行,却温馨动人的服务细节。实质上在现代物业管理服务观点里，除了传统的保安、洁净、保护等功能外，还应增添商务中心，家政代理，举荐医生、替业主成立健康档案等多项功能。遗憾的是极少开发商注意到管理服务对物业的保增值作用。-5-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部3、在有销售压力的状况，可酌情改变付款方式（1）一次性付清百来万的全款，花费者是需要勇气和气魄的。在分期付款、超前花费日渐流行的今日，这样痛快的花费者只好是愈来愈少。（2）能够采纳的方法好多，“以旧换新”（即对亚运村内的客户，采纳以汇园公寓折价入住的优惠支持）“以租代售”、“内部认购仅限15套”等。（不过是先供给一个购置原因,引君入瓮，钱最后仍是照收不误的。）-6-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部第二章汇欣大厦广告策划思路一、广告指导思想思路决定出路。北辰汇欣大厦有100多套物业待售，但因为没有足够的广告宣传，给人以“皇帝的女儿”的印象。鉴于这样的市场现状，无数事实证明：全部热销商品之因此成功，不单取决于它知足客户直接详细的有效需求，更在于它成功地传达出被广泛接受的价值观点。它能令一个品牌增添附涨价值，且随时间而增添。怎样找寻切入点，从而全面提高物业的整体形象,增添附带值，创造现有物业热门的销售事实，是此次策划的指导思想。有三点能够支持以上指导思想：1、就北辰汇欣大厦自己而言，应借势亚运村进行重点推行。2、从花费者的角度找寻广告诉求（就外面环境而言，太多的物业广告逗留在对地点、规模、环境、配套等方面的大举衬着，内形式相同、可信度差，缺少人性化的感染力，自然难以达到交流、激-7-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部起购置欲念的目的。）3、后期集中在汇欣大厦质量及户型设备的诉求。二、广告目标花费群定位1、主要目标群：处于发展上涨阶段的私企老板。他们当前在亚运村四周的中低档的租用物业。经过几年的奋斗事业小有成就，他们会希望在亚运村内买房，商住皆宜，北辰汇欣大厦，交通便利、增值潜力大，切合他们居住、投资的消操心理。几近入住的“现”房对他们拥有较大吸引力。2、次要目标群：熟习亚运村环境，准备在此发展的外企港台管理人士他们的公司长久在亚运村四周的饭馆、写字楼办公，交际、生活圈主要集中在这里，他们为上班方便，及舒坦的物业环境讲究户型朝向，这种人拥有购置力的不多，但很有影响力。3、游离目标群：知道亚运村环境，但还没有作决定的高层人士。此类人能够一争。他们不急于买房，总在不断地留神和比较各种物业信息，也经常因为细枝末节而放弃。一个“成交旺盛、价钱上扬、管理完美”的成功物业形象，对他们的花费观点是一种挑战，更是一种吸引。-8-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部三、广告定位好多物业广告以自我为中心，从地理地点长进行广告定位。让我们换个角度，以目标花费群为中心，联合物业本身特色为北辰汇欣大厦作广告定位花费者购房要求北辰汇欣大厦特色1、要凑近亚运村的工作圈、生活圈，省时便利；亚运村黄金地段2、要有增值的潜力，越大越好；几近现房、人文环境好3、要住得舒畅。齐备的物业服务很显然,花费者所希望的，正是北辰汇欣大厦所拥有的------“完美的高档生活社区”。这必定位鉴于以下考虑：1、北辰汇欣大厦处于亚运村，地理地点优胜，但因为广告宣传的问题，对物业售价缺少有力支持。成熟的生活社区，表现了北辰汇欣大厦在地理地点，社区管理等方方面面的优胜性，对北辰汇欣大厦之售价形成有力支持。2、此定位挣脱一般的物业介绍，跳出期房广告的包围圈，表现北辰汇欣大厦独出心裁,实实在在完美的高档生-9-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部活社区的特质，直接提高品牌形象，给人一个“物业齐备、生活完满”的物业印象，拥有靠谱感，对潜伏业主形成强盛吸引力。3、完美的高档生活社区，是增值的保证。4、完美的高档生活社区，与高品位业主要求相般配。-10-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部四、广告策略1、广告目标提高北辰汇欣大厦整体形象，增添物业附带值，在夏秋天销售黄金档达成物业销售任务。2、诉求中心亲自感觉北辰汇欣大厦的美好生活。牢牢环绕北辰汇欣大厦“完美的高档生活社区”这一广告定位，依据物业发展状况深挖详细卖点，向人们主体展现社区的方方面面，告诉人们：这全部都是实实在在，你能够亲自感觉北辰汇欣大厦给你带来的美好生活。3、推行计划：第一阶段：时间：6月份目的：为从头启动销售找寻切入点，在付款方式或活动上作文章，刺激目标花费群。并配合物业整体介绍，以大版面，中密度的运作方式进入市场，先发制人，造成必定影响。表现内容：A.亲自感觉北辰汇欣大厦便利（注：详细方式有待与贵方商议后确立）B、亲自感觉将来街坊的热忱。（北辰业主联谊会）C、亲自感觉北辰汇欣大厦的黄金地区（整体介绍）“在北辰汇欣大厦，您就是中心”（物业的中心地点、以业主为中心的管理服务）-11-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部媒介组合：、北辰闭路电视B、北辰亚运村内路牌C、《生活速递》D、北辰购物中心发放宣传册E、《精选》F、《北青》以覆盖亚运村私企老板，外企人士两大目标群为终极目的。履行重点：A、广告以质取胜，大版面（可考虑特别版面），投放密度适中。B、工地包装需同步进行（四周指示牌、销售人员言行、现场氛围等）.C、活动举办后进行软性宣传，扩大影响。D、广告兼备物业的整体介绍.第二阶段：赐予信心时间：7-8月目的：跟着物业各项工作和广告的睁开，北辰汇欣大厦将惹起目标群的再度关注。此阶段需从各个方面的深挖北辰汇欣大厦现房内涵，理性和感性并重，塑造北辰汇欣大厦实实在在的成熟物业形象，赐予目标群一个有力的购置信心。-12-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部表现内容：汇欣大厦---亚运村内的精选（公寓）媒介组合：A、北辰闭路电视B、北辰亚运村内路牌C、《生活速递》D、《北京青年报》以覆盖亚运村私企老板，外企领导两大目标群为终极目的。履行重点：、高投放密度、大版面、B、全部图片及图像实景拍摄C、为购房者供给便利（如建立班车，现场专人看守少儿，门口专人指引车辆停放等）第三阶段：促使决议时间：9-10月-13-客户:北京北辰房地产开发有限公司项目:汇欣大厦广告策划提案:达奇广告公司策划部目的：这一时间是销售旺季，物业各项工程（内外绿化、商业设备等）已邻近峻工，此阶段广告应牢牢抓住目标群消操心理，合时作感情方面的煽惑，除去购房者的各样顾忌，突出北辰汇欣大厦炙手可热的旺销售局势，促使其购置决议。表现内容：北辰汇欣大厦------享受亚运村成熟社区的时机“对不起，北辰汇欣大厦只剩（---）套”媒介组合：、北京电视台《置业直通车》B、北辰亚运村内路牌C、《生活速递》D、北京青年报履行重点：A、大版面，高投放密度.B、图片实景拍摄.C、为突