城市新中心区发展历程研究

城市新中心区发展历程研究第1页/共22页2钱江新城的定位为长江三角洲地区“南翼城市的中央商务区”，并成为浙江民企的总部集中地钱江新城位于杭州主城区东南部，东南至钱塘江、东北至杭甬铁路，西至秋寿路，北至艮山西路，总用地面积15.2平方公里，规划人口规模为30万人商务办公占四分之三，居住占四分之一2001-2003年两年打好基础2004-2006年是五年基本成型的第二个目标建设期2007-2009年是根据“八年全面竣工”的建设目标，初步建成中央商务区“两年打基础五年基本成型八年全面竣工“

新区案例1：杭州钱江新城第2页/共22页3新城内所有城市配套项目都将在2008年前建成，目前大剧院、城市阳台等部分工程已经投入使用市政建设杭州大剧院和江干文体中心解放路隧道；11万平方米的森林公园以及6.3公里的新塘河已经建成市民中心的新闻发布厅已经封顶杭州国际会议中心以及波浪文化城已经打桩城市阳台下层行车道底架已经架好第3页/共22页4随着建设速度的提升，新城的地价和房价也不断上涨，高档楼盘开始相继落成发展·今日嘉园高层天阳·美林湾云筑华都·蓝庭国际青山湖81号亿城嘉园旅游·红苹果宋都新城国际金基晓庐东方润园金色海岸伊萨卡野风海天城2004搂面地价为5280元/平方米，目前已经达到了7000-8000元/平方米住宅均价已经达到了15000元/平方米，最高已经达到了27000元/平方米第4页/共22页5中央商务区进入开发阶段，预计2007年约15栋写字楼竣工，商务气氛逐渐形成2010年写字楼建设完毕首批引进的21家企业集团，将建设30幢高档商务写字楼，开发量预计达152万平方米。到2010年为止，钱江新城核心区将建写字楼400万平方米。2006年10栋写字楼动工浙江财富中心尊宝大厦钱江国际时代广场华诚大厦浙江财富中心光彩国际广场……第5页/共22页6杭州万象城为钱江新城内包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目杭州万象城最终落户钱江新城核心区，紧邻市民中心和杭州大剧院，占地面积约150亩，规划建筑面积超80万平方米，将形成以24万平方米“万象城”购物中心为核心，包括11万平方米写字楼、6万平方米酒店、25万平方米服务式公寓、14万平方米住宅等多种物业形态的国际高标准建筑群，预计总投资50亿港元。第6页/共22页7万象城2006年奠基，2010年一期开业，商业及商务公寓开发处在区域的稳定繁荣期杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分，购物中心2010年正式对外营业，其中有高等级的影院、奥运标准的真冰溜冰场等；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。稳定繁荣期快速成长期建设期规划期2001-20032004-20062007-20092010-钱江新城发展阶段划分购物中心和住宅2010酒店式公寓2011写字楼及住宅2013第7页/共22页8从案例分析来看，政务新区商务市场从启动到成熟一般需要经历3～5年时间规划确定、政府搬迁199419962000200220041994年《青岛市城市总体规划》确定实施城市中心区转移和区划调整的方针。

青岛市政府在该时期由老城区东移，搬到了市南区。住宅与配套商业开发新市府周边不断成熟，住宅项目不断出现，如畅海园、银都景园、海景公寓、浮山湾花园等。98年后吉之岛等大型商业出现，并出现第一个三星级酒店。商务市场启动地税局、青岛远洋等大型政府企事业单位自建写字楼兴建；市场化写字楼入市，租售状况不理想；商务市场发展2002年，市府周边高档写字楼放量；2003年，高档写字楼入住，商务市场逐渐成熟；商务市场成熟政务新区逐渐取代老城区，成为青岛第一商务板块；时间发展阶段主要事件或特征案例：青岛政务新区发展历程

新区案例2：青岛政务新区第8页/共22页9深圳中心区概述发展定位

具有国际标准的行政、文化和商务中心基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750万平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万主体职能行政政务国际金融商务活动文化娱乐商业零售居住面积分配总用地面积：413万平方米总建筑面积750平方米容积率：1.8其中：绿化+道路+广场用地占55%，公共设施用地占13%商业商务用地占12%居住用地占12%旧城改造用地5%市政公用设施用地2%发展备用地1%行政（包括博物馆、电视媒体、市民活动等）总建筑面积50万平方米文化娱乐（包括体育活动等）总建筑面积48万平方米商务活动（酒店、商业展示等）包括总建筑面积35万平方米商务办公总建筑面积300万平方米居住总建筑面积300万平方米

新区案例2：深圳中心区第9页/共22页10深圳中心区概述功能布局北区：行政用地主要位于中心区中轴线内；文化设施用地以中轴线对称设置，布置在主要干道旁；居住用地集中分片，分别位于中心区两侧，通过文化用地与行政用地隔离。南区：商务、商业用地集中分布在中心轴线两侧和城市景观道旁，购物公园、社区公园位于商务用地、居住用地过渡空间内，居住用地集中布置在东北角和西南角。整体：中心区核心区—中轴线主要为行政办公、商务用地及绿化，而城市主要干道设置文化设施，这种布局凸显中心区行政、文化和商务主要功能居住用地集中分片布置在中心区四周，居住功能不是中心区主要功能。[案例研究]第10页/共22页11深圳中心区的开发顺序：基础设施行政办公公共设施住宅办公住宅、写字楼大片开发中心区建设发展历程

1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001年2002年后投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；写字楼项目开发公共设施完善行政办公建设居住项目开发基础设施建设开始启动公共项目开发星河国际，天健世纪花园，城中雅苑，雅颂居等；卓越时代广场，时代金融中心，卓越大厦，国际商会中心等住宅、写字楼大量开发[案例研究]第11页/共22页12深圳中心区案例1993以前199319951996199719981999－200120022003200420052006规划开始启动基础设施土地开发居住项目开发办公项目开发商业项目开发快速成长期持续成长期中心区规划中心区建设中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖一块居住用地中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目开工六大政府工程(市民中心、图书馆等)同时开工中心区进入高速发展期高交会馆正式起用新中心区地位已经确立居住项目竣工投入使用高档写字楼也相继落成中心区进入稳定发展期居住：高档住宅项目大量投放市场写字楼：高档写字楼投入使用商业：配套商业建设中心区开始进入繁荣期会展中心投入使用公寓：高级商务公寓出现写字楼：顶级写字楼大量进入市场大型商业：开始运营住宅住宅与写字楼住宅、高档写字楼与商业配套高级公寓、顶级写字楼、五星级酒店住宅：多层为主、品质低住宅：高层为主、实现高价格住宅：02/03年供应量进入高峰期，品质提升高级公寓开始满足商务需求写字楼：档次低楼盘市场好写字楼：高档写字楼供应增加写字楼：04/05顶级写字楼开始大量供应出现酒店宾馆五星酒店开始建设居住商业区域级商业出现[案例研究]第12页/共22页13广州珠江新城概述发展定位

城市未来新中心区，二十一世纪国际型中央商务区基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人主体职能金融办公商业贸易文化娱乐商务活动外贸外事居住面积分配总用地面积：660万平方米总建筑面积780平方米容积率：1.18其中：绿化用地占30%，用地面积为200万平方米道路广场用地占15%，用地面积为100万平方米建设用地占55%，用地面积为360万平方米商务、办公占70%，总建筑面积546万平方米商住占30%，总建筑面积234万平方米

新区案例3：广州珠江新城第13页/共22页14功能布局珠江新城基本分成东西两个区。西区以新城市轴线为核心，与天河区内的商业办公用地一起组成广州市的商务中心区，由金融办公区、商业贸易区、商务活动和会展中心区、文化娱乐区、高层公寓区、外贸外事区构成；东区以珠江公园为核心，四周为综合商住区、高级住宅区和保留的两个传统村落；东部边缘还有赛马场、保留工厂和污水处理厂。广州珠江新城概述[案例研究]第14页/共22页15广州珠江新城的开发顺序：基础设施住宅办公商业住宅的成片开发珠江新城建设发展历程

1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001年投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动[案例研究]第15页/共22页16上海浦东新区概述基本规模用地规模：总用地面积6.6平方公里建筑容量：总建筑面积为780平方米人口规模：规划人口容量18万人总体布局浦东新区与原上海市区仅一江之隔，城市总体布局考虑与旧市区的紧密连接，依托上海市既有中心区的成熟条件进行开发。以杨浦大桥连接的罗山路、南浦大桥连接的龙阳路和黄浦江围合的区域，组成浦东的金融贸易和行政文化中心。东北、东南、正南分别布局外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区、六里现代生活区、王桥工业区、华夏文化旅游区和孙桥现代农业开发区，以相互独立的组团开发区的方式，作点式布局。

新区案例4：上海浦东新区第16页/共22页17上海浦东新区的开发顺序：基础设施行政公共设施住宅办公商业住宅成片开发

1990年1991年1992-93年1994年1995-96年1997-01年开发公司挂牌成立；投资启动；进行大规模基础设施建设；南浦大桥通车；外高桥保税区投入运营；张江高科技工业园成立；杨浦大桥通车；富度世界启动；写字楼项目开工；东方明珠电视塔建成；金贸大厦启动地铁工程动工；六里现代生活园区正式启动；浦东国际机场市政配套工程启动；新世纪商厦开业商业项目开发办公项目开发居住项目开发行政公共项目建设开始启动住宅大片开发浦东国际机场开工；上海时代广场竣工开业；大量外商进入投资；住宅项目大量开发；浦东香格里拉酒店开业基础设施建设公共配套建设上海浦东新区建设发展历程[案例研究]第17页/共22页18深圳宝安新中心区概述基本规模总体布局发展定位

深圳的次中心区，西部中心，是唯一的滨海新城，也是连接广深走廊的中心之一占地10平方公里规划人口18万一个濒海带状公园和一个都市绿环；两条轴线------中央绿轴和发展主轴；三个圈层------核心区、混合区、居住区；四个商业中心

新区案例5：深圳宝安新中心区第18页/共22页19深圳宝安新中心区的开发顺序：基础设施行政公共设施住宅商业办公住宅成片开发宝安新中心区建设发展历程

2002年前

2002年

2003-2004年

2005-2006年

2007年以后投资启动；公交路网建设进行大规模基础设施建设；宝安区政府大楼兴建；土地开发已成规模；居住项目开始建设；政府办公大楼建设；体育馆建成大量的居住项目开发；商业开始热销住宅项目继续大量开发；商业项目不断建设；五星级酒店启动；写字楼项目启动；酒店项目启动商业启动开发