房产税的涉税风险规避十二个要点分析

房产税的涉税风险规避十二个要点分析房产税是以城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。同时对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征税义务人包括：(一)产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所(二)产权出典的，由承典人纳税。用((四)产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳(五)无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部地字第号)第七条的规定已经废止)。一、纳税义务人范围的扩大月日起废止。自年月日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》二、房产原值和房产税纳税义务截止时间的确定根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税号)文件精神，自年月日起，按照下列规定办理：(一)房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字第号)第十五条同时废止(即“房产原值是指纳税人按照会计制度法规，规记载的，在计征房产税时，应按法规调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”的规定废止)。(二)房产税纳税义务截止时间的确定：纳税人因房产的实物或权利状发企业(以下简称“开发商”)已将房屋(钥匙)交给购买人，购买人以分析。从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权(钥匙)交匙)的时间为准。如果如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价三、支持住房租赁市场发展的房产税政策根据财税第号文件精神，自年月日起按下列规定(一)对个人出租住房，不区分用途，按的税率征收房产税。(二)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按的税率征收房产税。四、居民住宅区内业主共有经营性房产征收房产税根据财税号文件精神，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其五、房屋附属设备和配套设施的房产税处理税有关问题的通知》(国税发号)文件精神，按下列规定执(一)为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，自年月日起都应计入房产原值，计征房产税。(二)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损六、具备房屋功能的地下建筑的房产税处理按照《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税号)文件精神，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自年月日起均应当依照有((一)对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。(二)自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，按以下方式房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。(三)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。即：应纳房产税的税额房产租金收入×12%七、无租使用房产、出典房产和融资租赁房产的房产税问题税号)规定，自年月日起，房产税、城镇土地使(一)关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产(二)关于出典房产的房产税问题(三)关于融资租赁房产的房产税问题业务问题的批复》国税函发号第二条规定废止。即：对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余((四)《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》国税函发号第一条规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。八、免租金期间房产税缴纳问题《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税号)规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所人按照房产原值缴纳房产税。的通知》(财税号)第一条规定，无租使用其他单位房产的在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。但财税号存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终例如，企业于年月生产经营，双方签订了一份租期为租给公司用于年并且金额固定的租赁合同，双月日~年月日)免日~年月日之间为免收财税号规定第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论建筑面积的倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。十、房产税的征纳方式与纳税义务时间《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条房产税按年征收、分期缴国房产税暂行条例实施细则》第七条房产税按年计征，分季或分半年缴纳，具体缴纳日期由县(市)税务机关确定。定》(财税地字〔〕号)第十九条规定：纳税人自建的房屋，自收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、房产税。《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字第号)第十九条、关于新建的房屋如何征税纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产号)规定：随随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下是收二购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。三出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城四房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使十一、房产评估增值的房产税处理根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税号)文件精神，自年月日起，计算房根据现行相关税法以及会计制度规定，企业在特定情况下，比如合并、定及条件之情形下，若某企业已按评估增值后的价值作为房产的价款入改变，应以此作为确定计税依据的标准。对此，《浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知》(浙地税函号)第五条第项作出了较为明确的值有调整的，应按调整后的帐面价值缴纳房产税”。重置处理并非随意或者任意的，而必须具有会计制度以及税法上的依原值”，从而房产税的计税依据亦(一)对于某企业进行检查，账务处理没有任何错误，但是容积率仅依据缴纳房产税。最终给予处罚。而按照规划应该超过，但由于资金未到位，结果有些厂房、办公楼未能上马，这种情况怎样处理？具体执行过程中与主管税务机关商议确(二)关于墙体、露天泳池占地计算问题之争财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释对此，一种是作为公共配对此，一种是作为公共配套设施，不单独核算成本。土地成本不摊。另按照国税发【】号文件第二十九条规定：企业开发、建造的开的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。筑