开发项目前期可行性分析报告内容

房地产可行性研究报告是依据可行性研究对项目进行科学的剖析和展望。所以做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，拥有相当大的信息量和工作量，是项目决议的主要依照。以下所要求提报的内容并不是涵盖所有项目检查信息，项目提报人应随时间、环境、地区的不一样尽可能提报有关信息和潜伏的风险以及应付举措。第一部分项目决议背景及纲要一、外面环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部地区开发重点、政府重要政策马上公布等；2、宗地所属地区在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地达成编写位。比如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的状况。3、项目渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住所配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划的意义；2、公司进入地区市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司将来的收益需求、可连续经营等角度描绘立项的意义。第二部分：项目概略一、宗地地点宗地所处城市、行政地区、非行政地区（经济开发区、商贸金融区等）的地理地点。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地地区地点，与标记性市政设备、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对地点和距离、地段的定性描绘（与主要中心地区办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平展状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包含宗地内能否有沟渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算所以而损失的实质用地面积；4、地面现有居民状况，包含详细居住人数、户数，工厂数目、规模、产品性质、动工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下状况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物遗迹、可利用的建立；16、土地的完好性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜遗迹、江河湖泊等因素切割土地；7、地质状况，包含土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及有关数据；地形地貌图，主要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况1）公交系统状况，包含主要线路、行车区间等；2）宗地出行主要依赖的交通方式，能否需要发展商自己解决；3）现有交通捷运系统，近期或规划中能否有地铁、轻轨等对交通状况有重要影响的工程。附图：交通状况表示图，包含现有和将来规划的城市公共交通和迅速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量状况；3、医院等级和医疗水平；4、大型购物中心、主要商业和菜市场；5、文化、体育、娱乐设备；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其余。附图：生活设备散布图，详细地点、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（依据个案特征描绘，没有的能够不写）1、治安状况；2、空气状况；3、噪声状况；4、污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物件生产或仓储基地等）；6、周边景观；7、风水状况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬家、大型医院、学校、购物中心/商场的建设等；9、其余。五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包含现有路幅、规划路幅，规划实行的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及将来规划和实行时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实行时间。4、通信（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源地点、距宗地距离、波及线路成本等。5、永远性供电和暂时施工用电：现有管线、上源地点、距宗地距离、波及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源地点、距宗地距离、接口地点。附图：说明上述配套设备的管线走向、容量和接口地点，及将来规划扩容和增添的状况。六、规划控制重点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；22、住所建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住所容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其余。七、土地价钱土地价钱计算的方法，若有代征地要说明朝征地价钱；若有拆迁要侧重描绘风险；假如合作要剖析合作风险（分合同内和合同外）第三部分：法律及政策性风险剖析一、项目合作方式及条件（依据获取方式，简要描绘，本条针对合作项目）1、合作方基本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，成即刻间、特别背景等。2、合作方式：比如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分收益、共同建立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方必定能够供给正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方能否有担当营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其余合作的主要条件。5、与合作方式有关的其余法律规定。二、项目土地招拍挂方式获得1、土地付款方式，时间。2、办证时间剖析三、政策性风险评估城市规划剖析：城市规划限制或改正、突发性政策等政府因素致使项目中止开发、报批报建流程没法达成、项目开发时期土地性质改正受挫，进而造成先期投入所有或部分损失的可能性判断，政府主导的地区人口规划实现的可行性。政策剖析包含：国内外宏观经济变化、国行家业构造调整等对地区主导家产和就业人员的影响（如纺织行业）、国内钱币政策对开发业和本项目的影响等等；四、整体评论对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评论。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或所有条款存在的不确立性因素的控制；不利、不确立条款可能遭到的损失和对开发进度的影响等。3第四部分：市场剖析一、地区市场经济状况剖析：1）地区主导经济；（2）各种经济的地位；（3）居民的主要收入根源和花费水平；4）居民的花费习惯；（5）居民购房的内心预期以及购房偏好（如城际交通对购房的影响）；保障房项目对地区市场的影响等等。二、当地商品住所市场整体状况1、近三到五年商品住所市场发展状况：动工面积、完工面积、销售面积、销售额。2、量化描绘市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、动工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比率、均匀售价、个人信贷额度占销售额比率。3、各种类产品的市场特色：价位区分、各品位市场比率、发展趋向、产品特色、散布地区等。4、5、前面已描绘6、主要发展商状况：发展商实力、公司性质、开发水平；前5名发展商近来3年的动工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场据有率。7、客户的购置偏好、购置关注的因素；8、重点楼盘描绘。三、地区内供给产品特色1、各品位产品供给状况；2、竞争敌手剖析：各品位产品的会合特色。特别研究与本案近似品位物业的特色，包含但不限于以下内容:1）土地获得时间；（2）获得土地实质成交价，以及土地款的缴纳状况，其余开发证件办理与价款缴纳状况；(3)均匀容积率；(4)开发业态形式；（5）各业态均匀售价以及收款政策；(6)业态在地区内散布特色；(7)规模以及节奏；(8)均匀去化率；（9）能否有其余优惠政策的获取；（10）各种业态成本估量；（11）各种业态对项目资本流和收益的贡献情况；（12）针对的主要客户群；（13）主要销售模式（如由销售公司销售应评估销售公司能力）；（14）投资人背景检查剖析；（15）项目各种人员专业能力剖析；（16）管理的规范化程度剖析；（17）与当地社会关系；（18）客户的评论；（19）物业管理人及其实力剖析；（20）若有波及拆迁的应剖析拆迁状况等等；以上对照剖析要注明与本案的好坏势；3、地区内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案散布图，此中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。44、相同5、：本案在地区市场内的时机点6、结论：地区市场在整体市场的地位及发展态势；(2)本案所在地点的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；(3)本案在地区内开发市场潜力；(4)本案在开发中的营销焦点问题。四、地区市场目标客户层研究1、各品位产品目标客层特色及辐射商圈范围（成立在本地区参照项目的经验研究及全市的趋向特色上）；2、项目客户群购置能力剖析；项目客户群花费动机剖析；项目客户群年纪构造剖析；项目客户群家庭人口因素剖析；项目客户群教育水平剖析；项目客户群考虑因素剖析（（1）价钱因素剖析，（2）环境因素剖析（3）产品种类因素剖析（4）风水因素剖析）（5）当地民俗习惯影响剖析2、结论：本案目标人群的地区根源、行业特色、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。五、目标市场定位及产品定位1、市场定位：1）项目客户定位：客户职业定位，客户特色定位，客户收入定位，客户需求定位2）项目产品定位：项目开发主题，项目产品品位，项目产品种类（提出两种以上方案进行精选），户型、布局。3）房地产项目价钱定位：2、结论：目标人群特色/根源地区/行业特色；3、产品建议。第五部分：规划设计剖析一、初步规划设计思路1、设计观点：产品表现的主题思想，主要设计风格、设计特色；2、主要产品种类：多层、高层，仍是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其余种类，及不一样种类产品的比率；3、节能和环保型建筑资料采纳的考虑；4、差别化产品可行性。55、假如是大型、超大型项目，对创造大社区观点的考虑。二、规划设计的可行性剖析1、在既定规划条件下，制造出的产品是什么种类和特征，能否切合前面说起的规划设计概念和冠鲁所找寻的各样品位住所的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转变成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计观点、产品种类和特色的影响。3、设计指导思想；总平面规划建议；建筑立面建议；户型设计建议；景观设计建议；配套设备建议注：联合前面有关内容综合剖析4、土地自己特色对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完好性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。5、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。“6、周边市政工程配套设备对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要进出口有关）、供水、排水、通信（有线电视、电话、网络）、永远性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。7、周边生活配套设备对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与能否开通业主班车有关）、商业设备（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设备对自己配套建设规模和面积作出判断。8、市场剖析结果对产品设计的影响和考虑。如：当地的居住习惯、不一样民族间的习惯、客户对不一样产品在项目计划周期内的爱好变化趋向（如多层、高层等不一样产品爱好的转变）。第六部分：置换项目一、置换项目的描绘：（1）置换合同状况；（2）项目有关证件及手续合法性；（3）与合作方的风险剖析（主要包含合同内风险和合同外风险）；二、土地置换资本的办理以及风险控制；三、置换项目生产计划和资本投放计划；注：主要剖析计划执行过程存在潜伏的变化以及应付举措；第七部分：项目开发一、工程初步计划工期计划、各期动工面积、完工计划、开完工时占当地城市市场和片区市场的据有率。二、销售初步计划各期销售时间、价钱、面积，估计销售各期的市场据有率，销售计划实现的可行性剖析。6三、各种证件办理计划：第八部分：投资效益资本剖析一、成本和经济效益展望剖析依据前面各种频频对照剖析，初步形成规划方案，详尽区分业态，剖析各种业态成本和效益，项目总成本和效益，以此初步得出本案的现金流业态和收益贡献业态；注：测算连续执行现有的开发项目成本效益测算表，要特别检查剖析采纳该容积率和规划方案下有关批复的可行性。二、项目资本展望1、资本投入计划：各期地价、先期花费、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资本回款计划：各期销售回款计划。3、资本需求计划：联合整个公司资本状况，列示各期资本的需求缺口及融资门路。4、启动资本及启动时占用资本内容、资本占用峰值、实现现金正流入时间、资本占用月平均额。5、税务剖析注：资本测算表连续执行现有的开发项目资本测算表，依照是前面各部分剖析内容。第九部分：管理资源配置一、机构设置：能否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求。人员缺口，解决门路。第十部分：综合剖析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品质量和特征、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合冠鲁一向发展思路等方面阐述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品质量和特征、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、能否切合冠鲁一向发展思路等方面阐述。三、时机：从市场时机、提高市场据有率、建立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属地区土地价钱趋向等方面阐述。7四、结论和建议五、附件：1）有关宗地状况的增补证明资料和法律文件，如各样政府批文、权证等。2）依照本公司成本核算指导设置科目明细，详尽列示成本测算过程。成本测算可采纳