资产评估概述课件

资产评估学

第一章

资产评估概述[教学目的与要求]

通过本章的学习，要求了解资产评估的基本理论和基本概念，掌握资产评估理论的基本框架，为学好该课程打下良好的基础。学生必须深刻领会资产评估的概念、目的、假设、原则、资产评估与会计及审计的联系与区别，了解资产评估的价值类型及其特点、市场价值和非市场价值的关系和内涵，了解评估在中国的发展。第一节资产评估的产生和发展一、世界资产评估业的的产生与发展资产评估经历了三个阶段：1.原始评估阶段；（直观性、非专业性、无偿性）2.经验评估阶段；（有偿服务，职业化）3.科学评估阶段。二、我国资产评估的产生与发展资产评估的概念：

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的、遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

资产评估的作用资产评估作为一种专业化中介服务行业，服务于诸多重要经济领域和经济活动，在规范交易行为、降低交易成本、维护经济秩序、保障市场安全、促进经济发展等方面发挥着十分重要的作用。具体作用：咨询、管理、鉴证（鉴别和举证）第二节资产评估的基本要素一、资产评估的的主体------资产评估的机构和人员二、资产评估的客体

(一)资产

(二)资产的分类所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来的经济利益的经济资源。

第三节资产评估的目的和价值类型一、资产评估的目的

资产评估的目的是资产业务引发的经济行为，一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、拍卖底价、分割或合并、损害赔偿等行为提供价值基础。资产业务

经济业务大致分为两类；一类是商品交易业务；一类是生产商品的资产交易业务。

注意：1、资产业务是以资产交易为核心展开的多样化经济业务。2、资产业务的特定目的是决定资产价格的核心。

(一)资产评估的一般目的

资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值。公允价值是一种相对合理的评估价值,是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值,是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件,对被评估资产客观交换价值的合理估计值。

(二)资产评估的特定目的

通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目地。我国资产评估实践表明,资产业务主要有:资产转让;企业兼并;企业出售;企业联营;股份经营:中外合资、合作;企业清算;抵押担保;企业租赁;债务重组等等。

资产评估的价值类型

三是，从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,具体包括:抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。

四是，以资产评估时所依据的市场条件,以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型,具体包括市场价值和市场价值以外的价值。

资产的价值类型（一）对资产价值的理解1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。2.价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等（二）资产评估中常见的价值类型1.公允市场价值（fairmarketvalue)

指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

公允价值是评估界以客观基础的主观评价，是标准的公认。为了把握公允价值，必须揭示其客观价值基础，因此把评估为完全市场价值和不完全市场价值

公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人完全市场价值

资产的市场资产在评估基准日的交换价值。该定义强调的是某一时点的交换价值，强调了市场的完全自由性及公开性，强调了买卖双方的精明谨慎即交易的正常性。在以假设前提下的商品交换是我们要评估结果，即评估值。完全市场价值评估值：与在交易市场上可支付的货币的价值有关。市场评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量。（卖者所得到的合理价格，也是买者的最优惠价格）

完全市场价值评估基准日：要求市场在给定的评估日的特定时间的市场价值

投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分账面价值（bookvalue）指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：

1、财务报告中的资产是以历史成本计价的

2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。内在价值（intrinsicvalue）

指资产预期创造的未来现金流的现值。

对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场

内在价值

资产的获利能力账面价值

资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。内在价值与市场价值重置价值（replacementvalue）

指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。

在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。与评估价值决定有关的若干经济规律：最佳用途规律替代规律组合贡献（补全物品价值）的规律边际收益递减木桶规律机会成本预期收益规律最佳用途规律在评估中常常遇到被评的物可以有许多不同的用途，而不同用途的交换价值是不同的。例如，木材可用于燃烧或建筑，在用作燃料和作建筑时所能满足的作用是不同的，我们把木材用燃料时的边际效用用4表示，把木材用于建筑边际效用用8表示，那么哪个决定物品的真正边际效用？答案总是以最高边际效用决定物品的价值。原因是当一个物品有若干个用途时，卖主总是考虑按最高收益的用途出售。替代规律在买卖关系中，物品的边际效用值不断地被替换，直到与供求关系暂时平衡为止。物品的价值是由最后这个物品的边际效用决定的，在同一过程的不同选择阶段，它是一个选择顺序，从最高，如出现多余时降低用途，在同一用途中其边际效用也随着供求关系不断被替代，但其由最小边际效用决定的，也就是最后出售那个物品的效用决定的。

组合贡献的规律补全物品组在联合使用中，没有一个成分物品能被替代，那么，其中每一个成分就都具有全组的全部价值。补全物品组中的某成分除联合使用外，还有供别的、虽然很小的效用，这个成分的价值介于单独的独立的效用这个低限和综合效用减去其他成分单独效用之差这个最高限之间。组合贡献的规律物品组中的成分可以由同一类其他用途物品替代，这时该物品的价值就等于它独立使用时价值。

边际收益递减边际效用递减规律告诉我们在持续经营条件下，当评价一个企业投入资产的价值时要以其产出为衡量依据，并要分析其处于何种阶段。也就是边际收益曲线与平均收益曲线的交叉点为起点到总收益最大点之间的阶段应是最佳生产阶段，在这段里的总收益最高。

同时还告诉我们投入资本要素的组合对资产持续经营条件下的整体资产价值起影响作用，如某一要素不断投入，不但不会使整体企业资产上升，而且会带来负面影响。这个规律奠定了资产评估中收益现值法基础，提醒我们在以上假设条件下慎用重置成本法迭加来评估企业资产价值，这也要求我们评估时应注意资产的潜在价值。木桶规律木桶规律反映了各生产要素组合短缺要素对产出收益的制约。这是整体资产评估时必须要考虑的一个方面。木桶规律指的是过去人们用木条做桶，各木条长短不一，当将这些参差不齐的木条匝成一个圆桶，圆桶内所能盛多少水是以短木条来决定的，而长出的木条则浪费。在经济活动中，也要遵循这个规律。机会成本当种物品用于某种用途时它就不可能用于其他用途。它的被牺牲的最好作机会成本的度量。机会成本理论提示我们考虑物品使用的合理性，并考虑对整体生产中的闲置、多余资产的价值的评估，但重要的是管理者的决定是将闲置的、多余的资产出售、出租、转作他用，或继续浪费。

预期收益规律

特定目的投资的预期特点：是指用资金去做某个项目，这个项目能给我们带来预期收益。造成背离的必然性表现在（1）投资者主观愿望就是追求比将现金存于银行更高的收益，因此投资者通过对未来收益的预期，认为可以给自己带来更多收益，才作出投资决策。（2）造成背离的必然性还表现在货币一经投资，就带有风险性，这是风险性就是不确定性。储蓄现金的预期特点利率是货币的时间价格，货币时间价值的实质就是借贷资本的有偿使用，当一个储蓄者把钱借给一个使用者，二人都得到了好处，储蓄者会得到未来支利息的好处，而货款者愿意支付利息，这是由于他们得到了这笔资金会投资，可获得高于利息的收益。理性预期问题理性预期是比较指比较准确地掌握了事物变化的客观规律。对未来的预期的变化，不论是对收益还是对利率而言，这可以在今天资产价格的巨大的变化中表现出来。

第四节

资产评估的假设与原则一、资产评估假设二、资产评估的原则资产评估假设

特定的资产业务是以某种假设为前提的，因此资产评估假设与评估标准也有密切联系。包括：交易假设继续使用假设公开市场假设清算假设（一）交易假设交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

（二）继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。（四）清偿假设

企业破产，资产被强制出售（三）公开市场假设指被估资产可在公开市场上出售。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性资产评估原则（一）资产评估工作原则

1．真实性原则。

2．科学性原则。

3．公平性原则。

4．可行性原则。

5．简易性原则。

资产评估原则（二）资产评估的经济技术原则1．预期收益原则。2．供求原则。3．贡献原则。4．替代原则。5．估价日期原则。

第五节资产评估的特点与种类一、资产评估的特点（一）现时性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。（二）现实性1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在（三）市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验（四）预测性以资产未来时空的潜能说明现实。（五）公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行—技术保证。（六）咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。注意：咨询性必须接受资产评估责任性的的约束。也就是，评估报告由评估人员签名并加盖评估机构公章后生效，评估人员和评估机构必须对生效后的评估报告承担相应的法律责任。二、资产评估的种类①从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。②从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制资产评估。③从资产评估对象的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

非法令评估资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业出租土地成片出租土地开发经营房地产买卖房地产出租融通资金抵押贷款发行债券融资租赁资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算咨询服务资产开发考核经营业绩财务报表诉讼法令评估税收国家征用不动产（补偿评估）第五节资产定价的基本原理一、资产价值形成理论二、资产补偿理论三、资金时间价值理论四、生产要素分配理论有关资产评估理论基础的探讨（一）卖方市场时期的价值观：生产费用价值论一、

资产价值形成理论资本劳动 的报酬土地

供给（生产）决定价值

生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量（二）买方市场时期的价值观：效用价值观

需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。

效用价值论是收益法的理论基础。（三)供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价

在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。资产补偿理论1、企业资产的正常运营已投入生产要素得到合理的补偿为前提。2、企业资产补偿分为价值补偿和实物补偿。价值补偿要求企业资产的价值补偿后，始终保持原来的数量。实物补偿是指企业资产在实物形态上的更新或替代。价值补偿是一个过程，是实物补偿的准备与保证，同时也是实物补偿的必要前提。3、企业一般采用不同的方法来对消耗掉的生产要素进行补偿。资产补偿理论对资产评估的指导意义1、进行资产评估时，必须充分认识到资产的运营是一个连续的过程，而不论资产的形态如何。2、不同资产的补偿相异，应根据各自的补偿特点采用不同的评估方法。3、在采用特殊方式进行资产评估时，可将资产的补偿程度作为评估结果的矫正与补充。资金时间价值理论

资金时间价值是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称之为货币的时间价值。资金的时间价值从价值量上看，是没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率，它是公司资金理论率的最低限度。资金时间价值相关概念与术语现值：又称本金，是指资金现在的价值。终值：又称本利和，是指资金经过若干时期后包括本金和时间价值在内的未来价值。单利终值、复利终值和年金终值资金时间价值理论在资产评估中的应用1、收益性、流动性和安全性是资产的三个基本属性。2、资产所能创造的收益往往是一个未来的“川流”，即在一定时期持续不断的为资产占有者带来收益。不同时点上的相同数量的的收益，其价值是不同的。生产要素分配理论

企业在完成一个生产周期以后，企业生产要素都要得到相应的报酬。资本得到利息，劳动得到工资，土地等自然资源得到地租，企业家得到正常利润，知识得到收入，公共产品得到税收。企业在完成一个生产周周期并实现一定的价值后，各种生产要素的价值贡献比率如何确定。1、市场供求决定规律2、边际生产力分配规律市场供求理论对资产评估的指导意义1、既然资产评估是对资产的现行价格进行评定估算的过程，因此如果将被评估的资产置于资产市场中来考察其现行价格，则可以避免由主观因素决定的资产价格与实际中的市场价格相脱离。2、在资产评估中，如果能够形成被评估资产有效的市场交易，则应该根据市场规律由市场来决定资产的现时价格。3、应该充分尊重资产交易双方对资产的评价，即只要双方能够按一定的市场价格有效地达成交易，则资产定价就是合理的。边际生产力分配理论对资产评估的意义1、为评估特定资产的现行价格，应当首先准确测定该资产在企业价值实现中的贡献。2、在资产评估中，可以按照边际生产力分配规律，采用剔除法来确定边际生产力难以确定的某项资产的贡献，以便准确评估该项资产的现行价格。

理论基础是任何一门学科领域研究的基石，是基本理论的基础。资产评估学作为经济学的一个分支，其理论研究也必然依附于经济学基本理论。进行资产评估研究时，对于理论基础的不同理解，必然会导致研究的方向性差异。

目前，资产评估界在确定具体经济学理论基础上形成了不同的观点，产生了很大的分歧和争议。尤其在我国，社会制度和思想意识形态的固有特点决定了劳动价值论必然成为国民经济大多数部门领域价值体系的构建基础，而随着市场经济体制的建立，与此相应的西方效用等相关理论体系和原有价值体系发生了根本性的碰撞。

(一)劳动价值论的主张

该学派坚持劳动是创造价值的唯一要素，一切财富都源于此。从价值结构的划分看，任何资产都能以C+V+M的形式体现(对于无形资产、企业整体资产的收益性、该派认为可以理解为广义的M，即获取剩余利润的能力)，并且以一个社会必要的劳动时间作为衡量标准，体现了价值的永恒性和静态性。运用在评估上，主张从成本和费用角度解构被评估资产，在选用评估方法上也倾向采用理论根源一致的成本法。

(二)效用论的主张

该学派从主观和需求的角度来重新解释商品价值和价格，建立了以戈申需要饱和定律和边际欲望或效用相等定律，证明了效用是价值的源泉，稀缺性是价值的条件。进而又指出，在财产私有和自由竞争机制下，商品价格决定于买卖双方对物品的主观评价。在进行评估资产时，应该以市价法为主，评估出一个模拟市场下通过供求均衡的市场公允值。也就是说，评估出来的价值是含有主观因素的、动态的模拟市值。

(三)两种理论的比较

两种理论体系的理论根基不同，导致了评估方法论上的差别，为资产评估理论和实务工作的深入研究造成了许多困难。但经过深入比较分析后，不难发现，两种体系在运用于资产评估上有很多互补性和相通之处。

1．劳动价值论在肯定平均分析时并没有否定边际分析

正如马克思也曾指出，在特殊条件下，商品的生产价格和市场价值会由那些在最坏条件下或在最好条件下生产的商品来调节。从评估业角度来看，这无疑是给评估业的理论基础的融合提供了帮助，并且为正确运用成本法评估找到了理论依据，明确了资产价值重置应该在市场的供求力的影响下进行，而不能死板的套用产品价值公式市场因素不顾，动辄采用历史成本法的弊端。

2．价值层次上的相融性

效用派著名学者维塞尔在其《自然价值》一书中提到，对于有多方面的有用性的财物来说，各种需要的饱和尺度之间的判别是起作用的。总的来说，价值在层次上可划分为自然价值、经济价值、情感价值、娱乐价值、工作价值、品格价值、审美价值等等，这也是人们在现实生活中常体验到的。明确这点后，便不难发现马克思一贯强调的从劳动要素着手，主要是立足物质层的自然价值和经济价值的分析，注重于价值的内在属性和静态性，并没有涉及到其它几种价值层次的分析，也不强调价值的动态性。因此，在评估工作中，不能仅以静态一元价值论的理论体系来涵盖多元的价值需要，但可以将劳动价值论的分析方法仅作为满足市场多样评估需求的一种工具来看待。

第七节资产评估与相关经济活动

一、资产评估与清产核资

二、资产评估与会计计价

三、资产评估与审计

（一）资产评估和清产核资的联系1、资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。2、资产评估是资产管理程度比清产核资更为深入的资产管理方式，但资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。3、资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。清产核资可以摸清企业资产的历史价值及其变化情况，而资产评估着眼于资产的现时价值，因此，清产核资是资产评估的基础与前期工作。4、最终目的相同，都是为了改善资产管理水平，提高资产运营效率，发挥经济资源的最大效用。（二）资产评估和清产核资的区别1、目的不同2、方法不同3、价值尺度不同4