2023年商品房销售修复持续性几何 近期一手房及二手房上涨势头放缓

2023年商品房销售修复持续性几何近期一手房及二手房上涨势头放缓周专题：商品房销售修复持续性几何商品房销售近况：近期一手房及二手房上涨势头放缓本周30大中城商品房销售面积出现拐头向下，从上周日均超过50万平方米成交面积下滑至44万平方米，环比下滑达12%，此外19城二手房成交面积上涨势头明显放缓，本周日均成交高峰为33万平方米，环比上涨几乎0增长。本次回调结合时间点来看更多是由于季节性使得成交上涨动力不足，相比去年的几轮脉冲式商品房成交行情，我们认为本轮成交修复相对温和且成交持续性值得期待。政策空间：当前政策力度并未触及历史最高水平历史复盘：根据地产三年一个小周期划分，2008年以来房地产经历的四轮周期，2008年和2014年为两轮地产放松大周期，政策放松力度较强，其中包括首付比下调至20%、房贷利率7折、棚改货币化等；2011年和2018年为两轮地产放松小周期，政策力度较弱，主要包括中央降准降息及部分地方省市放松公积金限额、取消限购等。而本轮地产考虑到“房住不炒”是政策主基调，政策放松力度有限，更多是因城施策下政策微调为主。政策空间：当前政策发力意愿仍处于有效区间回顾之前几轮调控，可以发现当房价增速接近或超过居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”，当居民可支配收入增速高于房价增速，政策将向放松。目前，住宅价格指数和城镇居民人均可支配收入的增速差距在逐渐拉大，这意味着后续在政策端仍有持续加码的空间，从而带动商品房销售进一步改善。信用风险：当前信用风险已得到有效释放根据中指研究院的数据可以得到，未来一年偿还债务压力较大的房企主要集中在恒大、碧桂园、融创、金地、首开、龙光、中海、金融街、华发股份、万科。根据2023年1-2月房企销售情况与2022年房企销售情况进行对比，未来一年偿债压力较大的房企近期销售金额相比去年显著改善，在“三支箭”的持续落实下，房企自身回血能力修复有利于整体行业信用风险进一步出清，进而为购房者提供信心。在多项融资政策支持下，近期地产债价格已出现明显反弹，对于后续企业融资创造更有利的条件。信用风险：相关房企交付能力显著提升助力销售回暖2022年6月份商品房销售出现过脉冲式行情，后续由于7月份全国各地爆发断贷潮，使得原本较好的修复状态被突发事件打断，而经过去年下半年出台的众多保交楼支持政策如4000亿元的“保交楼”专项借款资金、银保监会“保函臵换预售监管资金”政策等均显示国家正在全面疏通“保交楼”的资金问题。根据目前房企公布的提前交付情况，更多是落在央国企以及部分优质民企，反映资金实力更为雄厚的房企在保交付上更具优势，且提前交付的项目在后续的销售情况中也能有更好的表现。购房能力及房价预期：超额储蓄及库销比下降预示销售有望回升通过对历史的复盘可以看到，居民商品房销售与定期存款存在相关性，通常居民定期存款转化为商品房销售需要3个季度的时间，去年居民积攒的超额储蓄在今年有望得以释放，进而拉动商品房销售进一步回暖。此外，房价的企稳与商品房去化周期息息相关，考虑到去年大部分土地均被国企和城投拍走，其开发意愿较低，在销售回暖的情况下，商品房去化周期有望持续缩短，带动房价企稳回升，进而拉动商品房销售持续修复。疫后需求回补进程：仍然有接近2%的滞后需求未完全回补通过对购房人群的拆分，我们测算出投资需求占购房需求接近30%。自从2018年提出“房住不炒”以及因城施策的房地产调控方针之后，近年来房价同比增速已经跌入负区间，在房价没有明显波动的情况下，房子的投资需求被严重打压。假设投资性需求全部消失，若商品房销售突破前期70%的水平，且维持较长一段时间，我们则可以