上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议书

上海浦江智谷东区地块前期策划及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：鹏欣集团当前1页，总共116页。项目认知2当前2页，总共116页。项目所在区域为浦江镇，位于上海近郊，中心城区南翼，黄浦江东岸，距离人民广场17.5公里。区域位置浦江镇，隶属于闵行区，位于中心城区南翼，黄浦江东岸。距离人民广场17.5公里，虹桥机场18公里，浦东机场31公里。3当前3页，总共116页。项目位于国家级开发区漕河泾开发区浦江高科技园核心区位，高科技制造与研发产业云集区域认知漕河泾开发区浦江高科技园是国家级开发区，上海市重点打造园区，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河，地理位置优越，交通便捷。总规划面积10.7平方公里。高起点规划、高标准建设注重打造景观环境完善的配套兼具高科技产业制造、研发与服务功能微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业为主，数百家国内外知名公司入驻出口加工区综合配套区浦江智谷维豪信息产业基地“863”国家软件孵化基地当前4页，总共116页。项目地块为工业用地，隶属于浦江智谷商务区，毗邻交通干道，距离八号线联航路站约2公里。项目位置浦江智谷商务园总占地约1100亩。园区位于浦星公路东侧，联航路南北两侧，是为浦江高科技园区核心区位，交通便利、水系发达。项目临近干道浦星公路、三鲁公路与联航路，交通便利，距离八号线联航路站约2公里。5当前5页，总共116页。项目认知6浦江智谷前期产品以类平层写字楼为主，租售并举，但销售及出租水平一般，入驻企业不多浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分。西区为4栋4层高的研发楼组成全部是以全装修标准交付使用。研发楼标准层面积在6000-6500平之间，售价在7500-8500元/平之间，租金在元/平·天。中区是定制化由6栋4-5层高的商务楼组成，中区除了1号楼外，其他5栋都是企业定制型销售，目前暂时还未开建。1号楼是由两栋楼宇通过中间大堂相连而成的双子楼，层高4-5米，标准层面积在872平米左右，售价在11000元/平左右，租金2.5元/平·天，物管费12元/平·月，也是全装修标准交付使用。当前6页，总共116页。本项目为浦江智谷东区地块，占地6.7万平，容积率仅1.26，具备打造低密度办公园区的基础地块概述项目内容占地6.7万平建面8.5万平容积率1.26限高24米本地块召楼路联航路7当前7页，总共116页。本体关键字：城市近郊中小体量中低密度工业园项目具备打造低密度办公园区的基础8当前8页，总共116页。管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自

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管理资源网9当前9页，总共116页。本资料来自

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10当前10页，总共116页。目标财务目标：前期顺利销售，保证一定利润企业目标：带动浦江智谷前期项目的租售世联对目标的理解11当前11页，总共116页。市场盘点12当前12页，总共116页。上海市在售的工业地产项目主要分布在规划中“1+3+9”工业园区内

分布区域“1”是指浦东新区“3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区“9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。13当前13页，总共116页。而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料产业分布市区内园区大多已形成产业集聚，聚合效应强；郊区工业园的产业大多呈散点分布状态，聚合效应较弱市区市区工业园：产业集聚郊区工园区：产业呈散点分布从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、紫竹科技园、嘉定、金山等都形成了一定的产业聚集效应；14当前14页，总共116页。区域项目个数存量套数(套)存量面积(平米)宝山28921460.44金山255067.63闵行4552250.35浦东206481068336.29松江439109166.65徐汇9278147104.99闸北8151105871.13总计4912111509257.48市场盘点上海市在售的工业地产项目主要分布浦东等七个区域，截止2010年11月共计150万方产品存量，存量巨大项目分布主要在浦东区，存量面积占总存量面积的70.8%。本项目所处闵行区域存量5.2万方，占总存量3.5%。当前15页，总共116页。16区域市场区域内在售工业地产包括本项目浦江智谷及漕河泾浦江高科技园。漕河泾浦江高科技园区开发早，园区发展成熟，配套较好。漕河泾浦江高科技园建设占地约8.3平方公里，其中7平方公里为产业区,1.3平方公里为综合配套区。园区形成较详尽完善优惠政策，区域内建造高档宾馆、各类配套住宅、购物中心、会展中心、中高档餐厅等设施，同时还将提供金融、文化教育培训、医疗卫生、休闲娱乐等服务。2006年7月一期动工。漕河泾开发区为国家经济技术开发区。目前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业。浦江智谷为上海第一个生态办公区，整个项目开发分为东区、中区、西区三部分，商务园占地约1100亩当前16页，总共116页。区域内市场区域内剩余量总量3万平，价格在7500元/平左右，客户主要为电子、IT等高科技产业的跨国企业和国内大型企业。项目漕河泾浦江高科技园漕河泾开发区创新创业园区位位于上海市中心城区南翼，黄浦江东岸，西起浦星路，东至万芳路，南临沈庄，北靠中心河。地处上海市黄浦江的东面，坐落在闵行区浦江镇，位于浦江高科技园内中心位置基本情况建设占地约150,000平方米，一期面积约58,000平，二期面积约46,500平，三期面积，约50,000平。容积率：1.2，建筑密度：32%，绿化率：30%。四期预计明年开启“双创园”规划面积40万平方米，一期建筑面积2.2万平方米，占地约30亩。产品包括办公研发物业和少量工业生产物业产品包括工业厂房和办公物业。产品面积前三期标准层面积1200-1500平（4-5层）第四期标准层面积900-1700平（4-5层）地铁广场标准层面积1200平左右工业厂房标准层面积800-1700平办公型物业标准层面积1300-2500平价格地铁广场：12000元/平，其他物业：7500元/平1.4-1.6元/平·天（工）1.6-1.8元/平·天（办成交均价7300-7500元/平1.3-1.6元/平·天（工）2-2.2元/平·天（办）销售状况一、二期基本租售出95%以上，三期基本售完，剩余4000平。销售出总体量一半左右，目前工业类型约剩10000平，办公类型约剩15000平客户状况电子科技，信息软件、医疗设备，银行等主导的高科技产业。以跨国公司和国内高端客户地区总部为主。以电子信息产业、新材料、产业为主导的高新技术产业。以跨国公司、国内高端客户的地区总部为主当前17页，总共116页。18浦江高科技园园区客户以微电子，光电子，IT和新材料等产业里企业为主，多为跨国企业和大中型企业。园区内客户主以超大型跨国大企业和大中型企业为主。其中跨国超大型企业约占21%，大型企业约占40%，中型企业约占33%。当前18页，总共116页。市区产业集聚——徐汇·漕河泾在售项目漕河泾现代服务集聚区科研动力现代商务中心产品类型写字楼、产业园区写字楼、产业园区写字楼、办公楼标准层面积（㎡）200011511560均价（元/㎡）22000————租金水平（元/㎡）4.53.53.5国家级经济开发区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和出口加工区，产业聚集度高，以微电子、光电子、计算机及软件为主主体位于中环之内，地理位置优越、交通便利、配套齐全依托资源售价：20000元/㎡租金水平：元/㎡平台价格在售产品以写字楼供应为主标准层面积：1200-2000㎡未来供应：11万方产品特点及供应作为上海开发最早最为成熟的开发区，产业集聚度高，交通便捷，配套齐全案例一漕河泾19当前19页，总共116页。项目漕河泾现代服务业集聚区区位漕河泾经济开发区核心区位，东起虹梅路中环线，西至古美路，南起漕宝路，北至田林路。基本情况总占地23万方，建面80万方，包括地下建筑约20万方，地上建筑面积60万方，容积率3.47，绿化率40%产品由六幢8到16层高的小高层写字楼及一幢2层高的商业配套中心组成。产品面积标准层面积1223-1686平，层高4.2米价格成交均价22000元/平产品及项目特点漕河泾开发区“十一五”期间开发建设的重点项目，企业总部办公等功能。销售状况2010年4月开盘至今，成交总套数40套，成交总面积5.7万方客户状况依托漕河泾经济开发区，以跨国公司、国内高端客户的地区总部为主漕河泾现代服务业集聚区：依托漕河泾园区，以写字楼产品供应为主，整层销售市区产业集聚——徐汇·漕河泾个案分析20当前20页，总共116页。标准层面积1223-1455㎡，标准层高4.2米，空间可灵活分割，满足客户不同需求27楼28楼29楼30楼31楼32楼总建面（㎡）154977建筑面积（㎡）168872625611732174991116616935标准层面积（㎡）145516861223129414561455层数12161014812层高（m）底层5标准层4.2电梯（台）4梯1货5梯1货3梯1货4梯1货3梯1货4梯1货地下停车位877户型分析市区产业集聚——徐汇·漕河泾21当前21页，总共116页。市区产业集聚——徐汇·漕河泾市场反应前期通过集中招商造势实现良好销售，中后期营销力度减弱，产品劣势逐渐显现，营销销售速度。定位起点高，只针对跨国公司、国内高端客户的地区总部进行设计前期通过集中招商等活动成功造势并实现大客户导入，开盘销售良好，2010年4月开盘总共推出10.3万方，一个月内去化5.7万方，去化率超过50%，客户大多为跨国公司总部。中后期随着营销力度的减弱，产品劣势逐渐显现，销售速度大幅下降，自5月份以来无成交。22当前22页，总共116页。郊区散点分布——松江工业园区上海市郊松江工业园区，良好的区域环境、便捷的内外部交通，依托新城配套园区为上海市首家市级工业区依托资源售价：6000-9000元/㎡租金水平：元/㎡平台价格在售产品出现了企业独栋，同时有部分写字楼销售产品面积：1000-2000㎡未来供应：8万方产品特点及供应松江工业园区板块松江新城板块佘山板块虹桥交通枢纽板块A9高速A11沪宁高速A8沪杭高速A30高速A5高速A4高速徐家汇CBD松江大学城（距1公里）虹桥交通枢纽（距10公里）轨道交通9号线佘山旅游度假区（距3公里）欢乐谷（距3公里）高尔夫球场（距3公里）世茂深坑酒店（距800米）在售项目上海漕河泾开发区松江高科技园一期科研动力产品类型写字楼、总部园区写字楼、工业地产产品面积（㎡）标准层1200开间900-2600均价（元/㎡）90005900租金水平（元/㎡）1.81.6上海市郊首个市级工业园，地理位置优越，区域环境良好，依托松江新城配套案例二松江工业园23当前23页，总共116页。个案分析名企公馆：位于松江新桥，产品为商务独栋，面积区间为900-2600㎡项目名企公馆区位位于上海市松江区，地处卖新公路与泗砖南路交汇处西北地块基本情况占地面积18万方，建筑面积28万方，容积率1.45，绿化率35%。土地属性工业用地产品共109幢建筑，其中102幢为独栋，5幢小高层，2生产辅助用房，均为4-5层框架结构总部楼宇，层高3.3-4.5米产品面积900-2600㎡左右价格成交均价5500元/平产品及项目特点可同时享受上海松江工业区政策优惠，以及上海新闵行经济开发区政策优惠待遇，双重税收优惠销售状况2008年开盘至今，成交了59栋客户状况未形成产业集聚，研发创新、销售贸易、品牌运作及商务办公企业均有入驻郊区散点分布——松江工业园区24当前24页，总共116页。户型设计：双客厅设计、私家电梯上下通达中西厨房合璧大庭院及大面积地下空间赠送全套房设计，独立男女衣帽间下沉庭院，前庭后院、景观阳台、生态露台构建立体景观系统；在满足企业办公需求的同时，放大产品的居住功能与户型尺度户型分析郊区散点分布——松江工业园区25当前25页，总共116页。郊区散点分布——松江工业园区市场反应角度内容客户属性企业自用为主客户来源进入的企业主要为对区域无抗性的上海市外和松江本区域客户客户对项目定位小的企业一般把这里当作总部，较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所去化速度一般，客户大多以企业自用为主，核心驱动力为低价吸引，较多关注交通、配套及税收政策2008年6月开盘，总共推出84栋独栋，至今去化59套，平价每年去化20套左右；成交面积集中在1300平左右，成交总价大约在500万左右销售情况客户最看中的是单价低，其次是交通，第三是配套；优惠政策对企业的吸引力较大，松江区的税收比其他工业园区更优惠——名企公馆销售代表客户关注点26当前26页，总共116页。漕河泾现代服务业集聚区、科研动力、现代商务中心名企公馆1.5-2万/m26000-9000/m2多处于市区发展成熟的产业园区内，依托产业集聚来带动销售情况，多以类写字楼产品为主，整层面积区间达1000m2以上。多处于郊区未完全形成产业集聚的区域内，以散点状分布，产品以商务独栋为主，面积普遍较大，部分达到2000m2。市区类写字楼产品远郊

类独栋产品案例小结27当前27页，总共116页。价格关系在售工业地产项目均价普遍比同区域内商办类物业价值贬损35%-60%以上现上海在售主要工业地产项目分布：浦东：唐镇板块、川沙板块、外高桥板块、金桥板块闸北：大宁板块、彭浦板块徐汇：田林板块松江：九亭板块、新桥板块、松江中板块2009年-2010年物业销售均价当前28页，总共116页。去化速度同等区域内工业地产项目的去化面积平均低于商办类物业约60-70%总体上，工业地产在面积和套数销售上都远低于商办类物业产品闸北区工业地产项目销售面积与商办类物业相差较小，其他区域相差都较大，工业地产销售面积低于商办类物业约60-70%。2009年-2010年物业销售面积当前29页，总共116页。工业地产市场盘点：分布：产品：价格表现：平均价格比商办类物业贬损35-60%去化速度：平均去化速度低于商办类物业约60-70%整体市场表现不佳市区之内多依托于产业聚集郊区多散点分布，依托于低价取地类写字楼产品，主流面积1000-1500平/层类商务独栋产品，主流面积1500-2000平/栋30当前30页，总共116页。本项目入市分析31当前31页，总共116页。项目形象以“节能、生态”为主打，形象不突出，与大多数工业园项目雷同，无法给客户留下鲜明印象，进而产生价值认知。与大多数工业园项目形象雷同，无法使客户产生价值认知。32当前32页，总共116页。内部规划单体面积过大，超过市场主流产品面积一倍以上，购买门槛高。规划建造13栋独栋，每栋5-7层，单体面积约4000-6000平。而市场在售主流独栋产品面积仅为1500-2000平。仅以市场参考价9000元/平的单价计算，则总价在3000万之上，且不易分割产权，只能整体购买，购买门槛高。33当前33页，总共116页。外部环境项目所处为外环以外，位置较为偏远，公交系统不完善，如无私家车则交通较为不便，与地铁站也无短驳班车，同时配套稀少，生活不便，限制了项目的售卖。外环之外，位置偏远，交通与配套设施还不健全。34当前34页，总共116页。产业限制本园区仍处于发展的起步阶段，虽已吸引部分公司入驻，但以中小型企业居多，相比于徐汇漕河泾、浦东张江等园区，尚未形成产业聚集，也限制了本项目产品的出售。浦江镇尚未形成大规模产业聚集35当前35页，总共116页。政策限制银行按揭受限付款方式限制办证手续限制房产证办理须向区经贸委或招商局提交企业年度财务报表或相关资信证明经审核后办理。购买对象限制转让的限制天然气开通限制个人不能购买，必须企业或企业法人、股东方可购买。购买企业必须将注册地及两税关系迁至区域内。预售证和房产证上注明不可擅自转让，不可随意变更用途，二手交易对象须为园区内其他企业。工业用地天然气无法开通。当前政策对工业地产项目销售加以诸多限制条件36当前36页，总共116页。37客户对于工业地产形象认知的心理过程1、土地性质2、价格3、展示包装4、营销限制5、入驻企业根据客户对于工业地产形象认知的心理形成过程分析：土地性质：工业用地的土地性质决定了项目形象档次上低于商办类物业产品。价格：品质对于价格提升空间的有限易形成低档办公物业的心理暗示。展示包装：工业地产案场展示包装氛围的营造较弱对项目形象提升无有力支撑。营销限制条件：入驻企业、银行按揭等营销限制条件使多数客户认为工业地产不是正常办公产品。入驻企业：创业型成长企业对于形象无法起到支撑。项目若按照原有规划，则产品价格、营销条件、入驻企业可变性较小，因此本项目按照原有规划时，很难跳出客户对于孵化器产品较低档次的总体印象。客户认知客户对于工业地产的总体印象比较低档当前37页，总共116页。内部原因产品打造与形象平庸，未跳脱出市场4000-6000平的产品面积过大，购买门槛过高外部原因政策限制：贷款手续限制、购买对象限制、转让限制客观位置限制：外环之外位置偏远、配套不齐全、交通不便产业限制：未形成产业集聚，不利于聚集人群本项目内外部条件分析项目原有规划设计面临的市场风险较大客户数量少购买门槛高价值预期低客户认知：客户对工业地产的总体印象低档当前38页，总共116页。案例借鉴如何跳脱市场，规避风险？案例一：别墅化——自在香山（价值延伸）39当前39页，总共116页。50年产权的科研用地，低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队项目基本信息区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规模：占地面积20万㎡，总建筑面积约12.8万㎡物业形式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用地性质：科研用地，产权50年容积率：一期容积率0.67绿化覆盖率：30%户型：一期户型270-350㎡，二期户型面积260-2000㎡层高：3.2米，部分挑高5.6米售价：均价2.3万/㎡，略低于周边项目别墅化——自在香山北京·自在香山40当前40页，总共116页。同时具有居住及办公功能的别墅项目（半山别墅）

——价值延伸香山——一个帝王足迹遍布每一个角落，人文景点更是数不胜数，自古以来让人们向往的心灵胜地现状——没有一座建筑能超越香山的人文高度，去创造让香山面向世界的现代建筑。城市之中·香山之上·

人文沉淀·

孕育自然或邀生意伙伴品茗畅谈，或于独坐露台冥思写意，或是当作企业文化的陈列室，打造一方属于企业的山间会馆别墅化——自在香山项目定位41当前41页，总共116页。弱化工业项目的排布特征，人车分流、园林景观带等设计强化别墅项目规划特色社区四个出入口，与项目三条纵路相连接，形成车辆分流项目分布四条精装园林带错落有致的组团规划，摆脱横平竖直的兵营排布别墅化——自在香山社区规划42当前42页，总共116页。干净利落的线条、柔和落地窗、半虚实的露台空间以及私家与公共园林，打造舒适居住环境，增强居住感自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触感的面砖，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。别墅化——自在香山建筑表现43当前43页，总共116页。“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350㎡为主，并通过大量的赠送来满足居住需求填土花园户型设计：大开间、方正、南北通透户型易分割和组合，具备弹性地下室首层设计，达到双重花园效果赠送面积：地下室全赠送，面积达到110㎡左右双露台内凹阳台花园别墅化——自在香山户型设计44当前44页，总共116页。园林打造1.主题化通过社区水系，景观打造四大园林主题“旱溪主题”“形态主题”“铺装主题”“水景主题”。2.立体化首层化的地下室可见自属庭园与共享庭园景观因高低落差产生的层次感。

通过主题化、立体化园林提升项目品质，强化居住舒适度别墅化——自在香山园林打造45当前45页，总共116页。频繁的推广活动，努力淡化用地性质的影响，树立项目高端别墅的形象举办的一系列活动：形象树立活动：举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙“京西何夕—高端住宅引领西部宜居生活”论坛。楼盘促销活动：5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。销售员引导：开发商只能采用这种办法来建别墅。别墅化——自在香山营销推广46当前46页，总共116页。价值延伸别墅化——自在香山通过类住宅化设计，重新界定价格评价体系。项目定位：同时具有居住及办公功能的别墅项目规划：弱化工业项目的排布特征，强化别墅项目规划特色产品策略：建筑设计：以塑造项目公建化立体感觉，打造舒适居住环境户型设计：创造功能弹性格局，通过大量的赠送来满足居住需求园林：通过主题化、立体化园林提升项目品质营销推广：淡化项目商务写字楼的用地性质，树立项目高端别墅的形象案例一总结47当前47页，总共116页。案例借鉴如何跳脱市场，规避风险？案例一：别墅化——自在香山（价值延伸）案例二：一体化——金谷产业公园（功能延伸）48当前48页，总共116页。总部级生态商务特区项目总占地面积约1000亩，是集企业办公、研发设计、商务会展、服务外包、酒店公寓等为一体的智能化、高效益、生态型企业总部基地。项目预计总投资25亿元人民币，总建设周期3～5年。建成后入园企业将达到200余家，GDP将达到60亿元人民币/年，真正实践企业别墅化办公新模式。一体化——金谷产业园合肥·金谷产业园49当前49页，总共116页。项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所

当面临重大决策，企业家总需要一个宁静环境来完成头脑风暴企业高层会谈需要一个安全、轻松的氛围来促成决议地产生企业公关工作中需要一个私密、高雅的地点来接待敏感人物。。。。。。交通便捷·环境优雅·

服务尊崇·

安全私密金谷A区·企业家会所领袖阶层专属的财富会馆——（功能转换）一体化——金谷产业园项目定位50当前50页，总共116页。各个功能区域分区设置，并实行分区管理，实现不同功能分区的私密性企业总部（办公）弹性区域办公会所弹性区域弹性区域一体化——金谷产业园将总部办公区域（大面积产品区域）与企业会所区域（小面积产品区域）同时进行分区管理满足不同客户的需求为各个企业提供相对独立的办公空间规划设计51当前51页，总共116页。大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能分区，增强实用性大独栋1200-2000平米商务大独栋、350㎡～450㎡小独栋商务生态办公。大独栋小独栋小独栋小独栋大独栋提供大尺度的空间，并且可以自由分割，满足总部办公需求小独栋的空间较为精致，功能分区较齐全，适合起步形企业的办公需求一体化——金谷产业园产品设计52当前52页，总共116页。通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观的同时最大程度保证私密性办公区采取敞开式园林绿化，企业家会所区域通过园林绿化实现与办公区的有效割离一体化——金谷产业园各区域不进行阻隔，而是通过园林进行一定分区，相互间保持一定私密性，同时又不绝对分割。园林打造53当前53页，总共116页。强化商务功能，拔升整体形象。一体化——金谷产业园项目定位：昔日徽商会馆，今日企业家会所规划：各个功能区域分区设置，并实行分区管理，实现不同功能分区的私密性产品策略：大面积与小面积产品搭配，强化面积分割组合与功能分区，增强实用性园林：通过园林绿化对各个功能分区实现有效间隔，美观的同时最大程度保证私密性功能延伸案例二总结54当前54页，总共116页。战略选择产品定位55当前55页，总共116页。

规划实现价值实现市场竞争客户接受面积控制区域匹配地块用地指标的可能性

完全实现

无法实现居住化商务化项目原定位规划实现：公建化、组团化，降低规划报批难度价值实现：通过类居住和商务定位产品的打造，建立价格比较体系，区隔工业用地形象市场竞争：区隔工业地产低价竞争客户接受度：选取市场主流客户群体，扩大客户范围面积控制：使得总价在可控的空间范围区域匹配：与周边环境一致地块用地指标可能性：在满足容积率的情况下，指标实现度高产品选择当前56页，总共116页。57客户数量少购买门槛高价值预期低产品独栋化、功能商务化来放大客户圈层通过降低面积来调节总价增加产品附加值抬升价格标签产品定位：功能模糊化产品设计类居住化，功能强化商务价值——复合型商务延伸区当前57页，总共116页。产品定位项目占位战略选择58当前58页，总共116页。59市中心CBD虹口闸北长宁徐汇桃浦外高桥上海现有商务带第一梯队：以陆家嘴商业核心区及梅泰恒商圈为代表的上海顶级商务区企业类型(成熟型，领先型)：金融，500强企业，上市公司企业诉求：关注形象物业持有方式：以租赁为主，租金10元以上第二梯队：主要分布在内中环间，以市北的商务区及虹桥商贸区为代表企业类型（成长型，扩张型）：贸易，物流，创意类企业企业诉求：关注配套，成本物业持有方式：以购买为主，500-2000平米第三梯队：依托于产业形成的商务区，比如外高桥，徐汇漕河泾及桃浦企业类型（初创型，成长型）：依托于产业形成的上下游企业企业诉求：关注成本物业持有方式：租赁、购买，300-1000平米商务带分布金桥出口加工区张江安亭徐汇漕河泾当前59页，总共116页。60闵行漕河泾浦江商务带闵行漕河泾受三林板块的辐射，将展现出越来越大的潜力，成为新的城市商务带区域关键词：近城、国家级规划、高科技企业聚集、世博板块商务价值外溢当前60页，总共116页。61引领本商务带发展的旗舰项目浦江智谷当前61页，总共116页。产品定位项目占位战略选择62客户定位当前62页，总共116页。63本项目客户以企业客户为主，主要客户来源为全市导入ⅠⅡⅢ核心客户：全市范围内企业客户客户来源：全市范围。关键词：成本型外溢置业关注：价格、税收、区域环境、项目形象、办公环境。重要客户：本区域内升级类企业客户客户来源：本区域内。关键词：由租到买或物业升级置业关注：性价比、办公环境、、项目形象区域环境、发展预期。游离客户：其他客户居住类需求外地企业办事处大型企业总部……客户定位当前63页，总共116页。企业规模属中小型，成立3-5年，面积需求500-1000平米的，关注总价、办公环境、配套服务等。受访问对象：彭总，某电子器件公司老总我们目前公司成立4年，做的是电子元器件产品，最早是在东方路附近租用民房办公，后来企业越做越大越做越好，以前办公的地方不够用了，而且那是民房，没有正规办公的感觉，就想买一个好些的地方稳定下来。我们员工大约有20几个左右，因此对办公室空间有要求不太大，但是考虑后续发展，还是决定考虑500平米以上的，因为目前阶段企业成长较快，人员规模也会有所扩大。但出于成本的考虑吧，不要大于1000平米。还是打算在浦东考虑，因为觉得浦东的产业氛围还是很好的，位置嘛，郊区也没关系，毕竟市区的太贵了。希望能有比较好的办公环境，办公的功能空间丰富一点，最好能够自由分割，物业希望能够负责一点，卫生环境，安全保卫能做的到位。对于已经成立3年以上的成长型企业，他们已经积累了一定的资产，从降低运营成本、资产保值等角度考虑，会选择购买办公物业，但对面积需求不大，约在500-1000平，比较关注总价、办公环境，配套服务等。客户访谈64当前64页，总共116页。65企业规模扩张业务升级，对产品要求大的面积和较高的品质，关注项目形象、产品品质、性价比等，对价格敏感度不高，希望就近改善搬迁受访问对象：徐总，某高科技制造公司老总公司现在需要一个能够提升形象的产品。原来的地方虽然能满足企业的基本需求，但是公司现在正在打造品牌，每次带客户去公司，都不能给客户高端的感觉。所以现在需要一个更加符合我们地位的产品。产品一是面积要够用，二是产品品质，配套和整体环境要好，要给人很高档的感觉。这些都非常重要。其实价钱倒是无所谓，这些都是公司发展必须花的钱。如果能够就近搬迁话就更好了，这样会省去很多程序和麻烦，还能减少搬迁成本。企业已经发展到一定规模，随着企业规模的扩大与业务扩张，先前购置的物业已经不能满足需求，希望能有一个更大更好的项目可以满足需求，实现就近改善搬迁，以节省搬迁成本与繁琐的搬迁手续。具有一定的实力，对价格敏感度降低。除了关注办公环境之外，对办公形象和产品品质有较高的要求。客户访谈当前65页，总共116页。企业发展到了一定规模，成熟稳定，对项目形象和产品品质要求较高等，对面积需求较大。部分具有生产需求受访问对象：甄总，御能科技老总我们公司是有生产的需求的，所以办公室和厂房都需要。现在的办公的地方时刚刚买下的，1楼是厂房，2楼是办公室，上下加起来2000多平左右，而且可以自由分隔使用。之前办公的地方也是在这里附近，但是面积太小了，不够用了。我觉得企业总应该买个固定的地方稳定下来，在考虑把这个地方买下来，因为企业越来越大，实力越来越强，越来越需要稳定，固定资产是一种实力表现，也是上市的需求。从长远来看，买买比租划算，能降低公司运营成本，说不定还能升值。当初之所以选择这个区域是因为看好这里的规划前景和园区物业服务，觉着这里很有发展潜力。客户作为园区内较为成熟的企业，同时具有办公与生产需求，本区域的认可度高。现在的办公物业主要是租用，或者是已购置的办公物业面积太小，不能满足企业发展需要。关注性价比、税收政策等等，对公共空间有一定要求，在向往体面办公空间的同时希望降低办公成本，并且具有一定保值增值的需求。客户访谈66当前66页，总共116页。67创业期成长期扩张期成熟期规模小,实力弱,资金缺乏。注重产品的价格（低），面积要求不大，注重一定的配套。主要是租赁。初具规模，实力一般，资金较灵活。选择产品看中周边产业和未来发展，产品面积要求增加，从租赁转向租买结合。规模较大，有较强的购买能力。对产品的品质有一定要求，对价格敏感度不强。规模很大，购买力强。对产品品质要求高，对价格不敏感。对办公要求有符合其行业地位的产品。企业发展阶段分析规模极大，购买力强。选择产品作为总部，对产品品质要求极高，同时需要大面积产品来满足运营。领先期面积需求：300-500平方式：租赁匹配度：★★★★★面积需求：500-1000平方式：由租向买过渡现有产品匹配度：★★★浦江智谷现有产品先创业期与领先期企业匹配度较高。但对于成长期、扩张期与成熟期的企业，他们对办公物业与形象的要求更高，现有产品虽然具有一定的匹配度，但是更高品质与形象的产品才能与他们的需求更加契合。面积需求：1000-2000平方式：购买现有产品匹配度：★★★面积需求：2000-5000平方式：购买现有产品匹配度：★★面积需求：5000以上、企业总部方式：购买现有产品匹配度：★★★★当前67页，总共116页。68力争打造弹性产品，匹配客户不同需求将浦江智谷打造为满足企业的各个发展历程的商务区，伴随企业的全部发展历程！当前68页，总共116页。产品定位项目占位战略选择69客户定位形象定位当前69页，总共116页。处于城市近郊距离轨道交通距离较近依托漕河泾整体规划项目容积率低类别墅建筑形态定位商务价值的体现Features项目容积率低类别墅建筑形态定位商务价值的体现AdvantagesBenefit舒适环境弹性空间商务气质核心价值当前70页，总共116页。低密度、生态化，有别于传统的商务办公环境。当前71页，总共116页。72思想是第一生产力商务王座,智慧空间财：高端规划下的发展前景与升值潜力。智：高新产业聚集区，智慧高地。当前72页，总共116页。73CEO会馆有很多自由设计的空间，具有一定的可拆分性，可以从中分隔出居住、工作所需要的各种空间，而丝毫不会被已有的结构或构件所制约，使办公产品设计更贴近人性化。当前73页，总共116页。低密度财智会馆形象定位：当前74页，总共116页。物业发展建议总体规划思路—组团化，网络化，模数化，通用化的布局建筑表达园林建议停车、样板间、公共空间建议配套建议当前75页，总共116页。总图构想减低单体面积，主力产品以1150平的类独栋为主，采取组团式规划。地块周边设置单体6000平的类写字楼产品以拉升容积率。类独栋单体面积：1150平数目：39栋类写字楼单体面积：6000平数目：6栋当前76页，总共116页。组团式规划设计6-8个建筑单体统一组团，共享公共景观空间，节约建筑占地及道路。当前77页，总共116页。东区整体轴线，由原有地块延伸而来，局部对称性布局。总体结构当前78页，总共116页。主入口辅入口增强内部独栋的相对独立性和私密性，最大限度控制外部干扰交通组织类办公产品：辅入口进入，地下停车类独栋产品：环路主入口进入，景观地面停车当前79页，总共116页。大空间、小围合、均好性集中对景灵活的点状景观布局，实现各个组团的景观均好景观框架结合原有项目特色，延伸节能、环保的主题，在景观打造上延伸出绿色、立体花园式情景办公空间。当前80页，总共116页。数据仅供参考数据测算项目名称计量单位数量用地面积㎡67024地上总建筑面积㎡80850建筑占地面积㎡22800容积率/约1.21建筑密度/34%建筑高度m<24产品类型计量单位数量独栋单层面积㎡400地上面积㎡1150地下面积㎡400层数层3层栋数栋39栋地上总面积㎡44850办公单层面积㎡1200地上面积㎡6000层数层5层栋数栋6栋地上总面积㎡36000当前81页，总共116页。物业发展建议总体规划思路建筑表达—新亚洲风格，多用途灵活空间园林建议停车、样板间、公共空间建议配套建议当前82页，总共116页。新亚洲风格，兼顾居住与生产需求建筑风格当前83页，总共116页。

通过合理的单元面积，进深，面宽尺寸，和合理的交通辅助空间的设计，保证各使用功能情况下能满足基本的采光，通风，日照，景观需求。多用途的灵活性单体设计相邻独栋的地下室即可分割使用，亦可组合使用，增加产品的灵活性当前84页，总共116页。85灵活拼合空间的表达独栋地下层空间灵活拼合类写字楼灵活拼合独栋灵活拼合当前85页，总共116页。400㎡400㎡400㎡350㎡地下面积：400㎡以上地上面积：1150㎡下沉式采光庭院及地上庭院，增加独栋的销售利好退台式屋顶花园，增加独栋的情趣空间，同时增强相邻户型的日照户型设计：大开间、方正、南北通透户型易分割和组合，具备弹性地下室首层采光设计，达到双重花园效果赠送：地下室全赠送，面积达到400㎡以上地下室推土，交付后层高可以做到3.5米，同时临近独栋的地下室空间组合增加灵活性屋顶花园、立体景观设计类别墅产品建议竖向剖面图当前86页，总共116页。构建明确的工业园区形象，整层面积控制在1200平方米，5层设计，利于整层销售去化。同时，提升项目总体容积率。类写字楼产品建议起居室厨房景观阳台卫生间户型格局参考酒店式公寓套均面积50㎡左右，打造宜居宜办的空间。当前87页，总共116页。供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统

综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙设备设施外观、电力通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高当前88页，总共116页。物业发展建议总体规划思路建筑表达园林建议—围合式景观，呼应建筑停车、样板间、公共空间建议配套建议当前89页，总共116页。指导思想从地块全局出发，构建组团围合式景观园区；适度引入水景；绿化与建筑相呼应形成整体，实现大小、高低起伏的效果；草木花卉的选择随四季，产生相应变化；园林展示区，以营销中心周围为展示重点；园林建议园林绿化观赏效果和艺术水平的高低，在很大程度上取决于园林植物的选择和配置。当前90页，总共116页。园林建议组团景观突出，适度引入水景，立体绿化构建当前91页，总共116页。园林建议注重园林整体性，实现区域分割，体现私密的效果，同时保持与建筑的呼应当前92页，总共116页。易生长的蔷薇科花类园林建议体现四季变化当前93页，总共116页。园林建议情景式展示，体现高端办公及园区环境当前94页，总共116页。物业发展建议总体规划思路建筑表达园林建议停车、样板间、公共空间建议—充分体现尺度、空间和细节配套建议当前95页，总共116页。中央合院公共入户车道车位中心种植草皮，顶部用木饰和人工绿叶搭配，增加庭院观赏性车库建议充足景观车位，满足需求当前96页，总共116页。体现项目较高的商务品质感与细节办公走廊休息椅商务会客厅体现与环境的融合与休闲氛围办公展示区模拟真实的办公环境，公共部分精装修，办公室设置成精装修展示间与交房标准间两种风格。样板间建议当前97页，总共116页。部分展示居住功能的实现

体现空间的可变性当前98页，总共116页。类独栋产品采取选择性展示，即让客户看到的均能够体现高端办公品质展示区每栋用于展示的大、小独栋均装修门头，提升项目热销氛围公共空间建议用设计包装公共空间，而非用材料提升品质智谷壹号当前99页，总共116页。物业发展建议总体规划思路建筑表达园林建议停车、样板间、公共空间建议配套建议—适度引入商务配套当前100页，总共116页。精品餐饮根据本项目的现实条件，建议选择酒店客房、精品餐饮为核心配套，会议、休闲娱乐设施由酒店根据自身情况设立，不建议作为核心配套。高端商务配套包含：会议、餐饮、酒店客房、休闲娱乐设施等几大方面，结合前期规划适度增减。配套建议引进高端商务配套，满足高端商务活动的需求当前101页，总共116页。配套建议在项目内部引入银行为企业提供基本的金融服务引入银行，安装自动取款机，为企业提供转账，汇款等基础的金融服务当前102页，总共116页。配套建议商务配套，商议要事的首选商务中心商务服务、设备出租休息室大堂、贵宾休息室、候客室第三空间大型会议室、礼堂配置投影、DVD、音响设备及液晶电视设置商务会所：