公寓降价销售项目专题分析20200909正式版

商务公寓降价营销专题分析2020.09中原（湖南）房地产代理有限公司湖南中原研究院第一部分恒大降价促销PART012中国恒大董事局主席许家印于9月6日晚主持召开营销大会，宣布从9月7日至10月8日，全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元，拉开恒大楼盘优惠序幕。据悉，长沙项目不参加7折优惠，理由是长沙住宅限价，没有优惠空间，绝大多数住宅项目折后销售价格较前期并无显著差异，商务公寓项目多以特价房、清盘价等形式打出了约75-85折不等的优惠。部分长沙在售商务公寓楼盘最新优惠情况楼盘产品价格（元/㎡）最新优惠长沙恒大珺悦府A栋售罄，后期加推B塔8500-12000毛坯均价6900元/㎡，全装修均价8000元/㎡恒大清澜苑35-51平非毛坯平层公寓11000折后均价8300元/㎡最低8219元/㎡恒大国际广场45-59平非毛坯公寓10300折后8字头恒大金融广场36-82平非毛坯平层公寓12500-13000折后9500-10000元/㎡恒大珺悦府9月6日A塔商务公寓清盘加推，自5日晚间开始就因折扣优惠力度大，较周边项目房价倒挂等吸引大批客户及同行业关注。A栋B栋已售待售恒大珺悦府

地理位置开发商占地面积总套数容积率物业管理总栋数

嘉雨路与远大路交汇处东南角湖南芙蓉豪廷房地产开发有限责任公司25688平方米2303户10.05金碧物业2栋

建筑类别建筑面积装修情况绿化率车位数折扣体系交房时间

商住公寓LOFT222382平方米全装修/毛坯12%1205个专享团购83折、再享折上9折2023年5月销售价格 清盘价：毛坯均价6900元/平，全装修均价8000元/平项目自带3万方商业，且周边商业资源相对完善，拥双地铁交通，近地铁2、5号线站点，商业、交通资源较为丰富，其他资源较为一般。交通商业学校医院景观

红橡国际广场马王堆汉墓育才双新小学湖南省人民医院湖南圣经学校湘一芙蓉第二中学恒大珺悦府湖南省妇幼保健院马王堆锦泰广场马王堆海鲜市场浏阳河风光带万家丽广场玄黄工程医院万家丽国际长沙长海医院购物广场高桥大市场运达中央广场

交通商业景观医疗学校商务劣势

地铁：5号线马王堆地铁站约500米，2号线万家丽广场站约800米，7号线（规划中）公交：远大路古曲路口约50米，10路;66路;103路等近十趟公交车项目自带5层商业盒子，近万家丽国际MALL、马王堆商贸城、好润佳购物广场，高桥大市场等6个商业广场距离浏阳河风光带约700米，同时周边还有浏阳河婚庆园等7个景观自然资源。湖南省人民医院、湖南旺旺医院，长沙长海医院，玄黄工程医院、湖南省妇幼保健院等。且有1个三甲医院。周边有湘一芙蓉第二中学，育才双新小学，湖南圣经学校等重点小学8个，非重点小学18个。周边有长沙市芙蓉区人民法院，长房国际大厦，万家丽广场等6个商务配套无备注：区位半径为3公里范围 备注：数据来源于中原&脉策数据平台项目规划2栋塔楼，为纯商项目，1-5F为商业，5F以上为商务公寓产品，A塔高205米，共50层，B塔高168米，共45层，梯户比20梯37户，主力户型为56平，占比超七成。楼栋产品类型楼层装修户型总套数占比情况341125%6-30F精装5662527%68442%平层88442%（层高3.5米）34452%A栋31-39F毛坯5625211%（20T37H）68181%88181%34502%LOFT（层高41-50F毛坯5628012%4.5米）68201%88201%34362%B栋平层（层高6-45F毛坯/精装5651722%（20T37H）3.5米）801486%110743%商务公寓合计34-1102303100%楼栋产品类型总建面装修户型总套数在售均价成交累计存量月均流速情况（元/㎡）套数（套）（套/月）A/B栋商业2.45万/12-587124待售待售124/方项目为核心筒设计，提高了抗震性能，但高容积率、低绿化，公摊高达39%，低得房率，居住舒适度较低；户型方正，干湿分离，但进深狭长，不利于通风采光。装修标准2200元/平，带有新风系统，中央空调，衣柜橱柜等家具，为市场中端装修标准。从年初至今，恒大珺悦府推出众多折扣活动，恒房通渠道点数4.5%，贝壳、象盒、新环境、邦房、房合联盟、房优优等全渠道持续带客；九月首周推出专享团购83折，再享折上9折，吸引客户眼光，保持市场活跃度，拉动成交量大幅增长。9.4官方公众号及渠道释放打折促销优惠9.5渠道带客、售楼部深夜排队轰动全城9.6售楼部闭门认购，不再接待新客户2020年1月2020年2月2020年3月2020年7月2020年8月2020年9月降价促销后毛坯均价6900元/平，全装修均价8000元/平，低于同类竞品2500-5900元/㎡不等，价格优势明显，性价比高。区域板块商务公寓项目名称价格（元/㎡）精装标准本案价差隆平高科旺德府万象时代108882500-2888芙蓉区隆平高科中交广场105001000-2500芙蓉马王堆碧桂园城市之光11000毛坯-4100高铁新城佳兆业云顶都汇95001200-1500雨花区高铁新城绿地长沙城际空间站11500毛坯-4600开福区月湖苏圫垸板块润和国际广场10000毛坯-5900中心万润时光里11000毛坯-4100天心区省府红星板块新长海·尚都国际12000毛坯-5100目前推出A塔1528套公寓，截止至9.8日，含前期已售量，均已售罄；B塔预计将在九月上旬推出，现场正常按揭98折，全款一次性96折，分期方式：先首付10%，然后分两年无息分期，每半年一次20%-20%-20%-20%-30%。楼栋产品类型楼层装修户型m²总套数占比成交套数情况341125%1126-30F全装修5662527%62568442%44平层88442%44（层高3.5米）34452%45A栋（20T37H）31-39F毛坯5625211%25268181%1888181%1834502%50LOFT（层高4.541-50F毛坯5628012%280米）68201%2088201%20共计平层/LOFT6-50F全装修/毛坯34-881528100%1528清盘促销优惠取得快速去化，和话题式营销的成功：折扣力度较大，在已回调价格的基础上再让利，对比周边在售公寓竞争力强，近地铁口，品牌、物业认可度高，渠道推广力度大，在超高性价比之下硬伤被忽略。折扣力度大 万家丽商圈、近地铁 渠道推广力度大 劣势硬伤恒大提前引爆黄金周项目位于芙蓉马王堆全渠道带客，渠道点公寓超高层，建安成，专享团购89折，再板块，靠近万家丽商数高，客量指数级增本高、公摊高；2023享折上9折，同时按揭圈距离5号线马王堆站加。年交房、土地使用年98折，一次性96折，约500米，附近还有2限2032年到期。折后均价对比在售竞号线万家丽广场站约品十分优惠，性价比800米，同时还在规优势突出。划有7号线，区位交通便利。第二部分华润置地中心低开入市PART0215长沙商务公寓长期高供应、稳成交，存量攀升突破300万方，去化周期34个月，压力凸显；供过于求趋势愈发明显，降价手段频现，住宅价比降至近三年最低值，现阶段市场定价趋向理性。3# 2#1#写字楼商务公寓华润置地中心

地理位置开发商占地面积总套数容积率物业管理已推楼栋

黄兴北路112号（地铁1号线培元桥站站口）长沙润置房地产开发有限公司28356平方米2968户8.54华润物业3#(13-35F)

建筑类别 写字楼公寓商业建筑面积 311849平方米装修情况 全装修绿化率 25%首开时间 2020/8/30成交价格 全装修14000元/㎡成交率 去化77%折扣体系

开盘当天按揭9个99折，一次性10个99折，七天签约现阶段折扣在开盘基础上收回3个点交通商业商务学校医院休闲景观劣势

开福寺湘雅附一医院泊富广场湘江风光带省妇幼湖南省博物馆明德华兴中学本周南中学案长沙市第一医院烈士公园培元桥站湖南省中医院湖南省展览馆湖南一师二附小长沙市一中万达广场清水塘小学大同小学贾宜故居五一广场IFS海信广场备注：圈距为本案3KM范围内

地铁：1号线培元桥地铁上盖交通 公交（18条线路）：培元桥站（5条），69路、228路等；巡道街站（13条），2路、11路等商业 自建2.1万方、保留清学宫并4栋清代商业街，临近泊富国际广场，华创国际广场，富兴CFC，乐和城，IFS，王府井等20家商场商务 湖南省展览馆等63家商务配套小学：清水塘小学、大同小学及湖南一师二附小等14所重点小学学校中学：长沙市一中（本部）、周南中学、明德中学等12所中学医院 湘雅附一、省妇幼、湖南省中医院、长沙市第一医院等8家三甲医院、10家综合医院休闲 湖南省博物馆、贾谊故居等26家科教人文休闲配套景观 湘江风光带、烈士公园、开福寺等7个公园景观劣势 无备注：数据来源于中原&脉策数据平台平面图49㎡一房一厅一卫56㎡一房一厅一卫整体户型动静分区，布局合理，满足基本休闲及生活需求；公摊高达39%，实际可使用空间较小。批准预售均价全装修18000-19000元/㎡，开盘当天按揭9个99折，一次性10个99折，七天签约，折后均价全装修14000元/㎡。[3#开盘价格表] [3#开盘销售表][精装交付标准][样板间]乳胶漆+硬包背景墙+强化木地板妆容镜面灯+多重收纳空间杀菌除螨灯+镜闭玄关柜防溢水下沉式洗盆+抽油烟机烘干洗衣机+壁式空调持续开通房友圈，易恒众联，新环境多家渠道，渠道点数2%。对外宣传着重强调“中心”地段价值线上线下活动不多，宣传以华润置地公众号、地产大V及房产网宣传推广居多2017.7.252020.7.92020.8.92020.8.30华润底价摘地IFS尼依格罗酒店营销体验馆开馆3#商务公寓开盘地价6004元/平以“以中心，焕中心”为主题的品牌馆引进互动式展馆设计观念，华润置地湖南媒体见面会打造“沉浸式体验型展厅”引进MAMACHA开盘折后均价全装修14000元/㎡，低于同类竞品4000-8000元/㎡不等。区域板块项目名称价格（元/㎡）精装标准本案价差中心阳光城檀悦180002000-4000开福区中心汇景发展环球中心20000毛坯-8000中心天健城16000毛坯-40003# 2# 1#已推未推9月7日营销中心销控表

3#产品情况分布楼层面积段套数占比3916211%421248%精装平层13-42F4516211%491168%521127%561087%3960%4240427%毛坯平层4-12F、43-60F4560%491409%521047%56684%合计39-561512100%其中14F、29F、44F为避难层，1-3F为商业，4-12F毛坯公寓只接受整层出让，目前在售产品为13-35F精装平层公寓（588套），35F以上待售中截止9月7日，根据项目营销中心展示的销控图来看，整体项目认购450套，去化率77%，销售口径推出产品中，39-42平产品已售罄；截止9月7日，网签数据显示已网签234套，认购转网签率52%，一般认购转网签需要一定时间，从网签数据来看，表现相对良好。天生条件优越下，低价入市，依托超高性价比实现热销。核心地段处五一商圈核心地段、人流聚集区地铁上盖物业，项目负一层直通培元桥4号口站点品质产品公寓平层产品3.15米的层高，10T28H高梯户比，居住舒适度高9U精装体系，品质贴心且实在，可