北京绿维创景规划设计院安徽某国家森林公园

-.z绿维创景规划*****国家森林公园旅游地产工程规划建议书**广电806工程建议书2008年5月前言近日，我院受**播送电视实业总公司的邀请，特派市场部总监、高级筹划师胡劭平、规划师*兆对其庐江县806生态影视园的工程进展了实地考察。本院对该工程高度重视，在衬考察形成根本思路的情况下，又组织院内领导及各总师展开了讨论会，进一步研究了本工程的资源、背景以及开展前景，形成了对该工程的假设干初步认识。现将这些思路和相关辅助材料整理成工程建议书，以作为下一步双方作的根底性资料及工作依据。特别说明：本建议书仅为我院专家考察工程后形成的初步思路，并不代表工程组进入该工程后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。工程初步诊断工程本底资源不具垄断性，难以形成观光亮点突破据统计，截至2005年，**省共有58个森林公园、55个自然保护区以及8个国家级风景名胜区。在这么庞大的森林公园景区群中，尤其是附近还有三爪仑国家示*森林公园，该工程的自然资源从森林植被的角度讲，与周边景区相比相差并不大，只是体量较小。但是对于游客而言，假设不是相差甚大的景观区别，他们的选择并没有明显的趋向性，植被资源的好与坏并不能成为他们选择哪个旅游景点作为观光对象的决定性因素，更何况目前植被景观并不具有优势。从水资源的角度讲，该工程又不具有历史性、**性、民族性等，没有三清山“开山始祖〞东晋葛洪的历史悠久性，也没有宝峰寺“一诚大师〞的影响力，因此，即使是观看都没有观看的文化对象。综上，从资源的角度讲，该工程并不具有垄断性，难以形成观光旅游产品的亮点突破，但是并不排除该工程可以成功找造其它产品的可行性，因此该工程的成功打造需要抛开传统的观光旅游的套路，通过一流的产品筹划，形成新的突破口。〔二〕806人工洞穴较具特色，但缺乏以担当工程核心吸引物806广电原址的洞穴，即原**省播送电视局军需战备台，在该工程的整体资源中较具特色，但是在全国众多的洞穴中，其构造特征既无法与大型的自然山体深洞相比，也无法与大型的人工洞体相比，不具有构造和体量的特殊性。而从文化的角度讲，其历史影响力也缺乏够大，文化韵味不够浓，在该工程的产品打造中缺乏以担当本工程的核心吸引物。〔三〕周边旅游产品布局分散、特色缺乏、产品初级、配套不全工程地毗邻三爪仑国家示*森林公园，其内自然景观好，所辖面积广，但各个景点和工程的开发存在布局分散、特色缺乏、效劳配套不全等问题，多数旅游产品尚处于初级开发阶级，静安旅游产业未能形成强势品牌和整体突破，没有营造出一个浓郁、兴奋的大旅游气氛。〔四〕工程地周边村庄对工程开展存在一定影响紧邻806原址的村庄如*家村，其与该工程的距离、产业的密切相关性势必导致将因该工程的旅游业开展而变化，假设处理不当，则可能导致村民与开发商、村民与旅客之间产生矛盾，最终形成恶性循环，影响工程的开展。〔五〕工程区位优势明显，旅游开展空间巨大工程资源本身虽然存在诸多缺乏，但由于交通便利，所带来旅游区位和经济区痊优势明显，市场有保障，假设能够得到合理的开发，则完全可以打造成**市城郊休闲旅游的后花园。工程位于**市东北方向的庐江县，距离县城15公理，距离**市市区66公里，距离昌北机场半小时车程，有高速公路以及省道通往，省道距离工程地仅8公里，交通区位优势明显，可进入性强。工程位于三爪仑国家示*森林公园4A景区和千年古刹宝峰寺附近，且有一条直接通往宝峰寺的路即将修建，容易形成旅游线。从*种程度上讲，周边景区景点已经形成的客源市场和影响力，为该工程进入市场也提供了保障，可见旅游区位优势明显，开展空间巨大。据统计，2007年**市城市居民人均可支配性收入达13253。4元，人均消费性支出10064。2元，消费能力相对较高。该工程处于**市一小时经济黄金圈内，是周末游以及短假期出行的最正确距离，也是自驾游的理想行程。而**市作为该工程的核心客源市场，提供了巨大的经济保障，可见该工程经济区位优势明显，市场有保障。〔六〕通往806工程地沿途风景秀丽，为工程创造了有利条件工程所在地庐江县国土面积1377平方公里，总人口13。87万，林地面积10785公顷。地广人稀，林地覆盖率高，尤其在通往806工程地的途中，农田、树林，清新、安静，风景秀丽，人口稀少，营造了一种纯朴、原生态的田园风光气氛，为该工程的成功打造创造了一个有利环境。〔七〕拥有强大的品牌优势和政策支持开发商**广电因其物殊的行业性质拥有着较强的传媒品牌优势，充分利用这个平台可以为工程进入市场及其市场营销提供更多便利，同时也获得了政府的大力支持和全力配合，可以加速工程推动并节省开发本钱。同时，该工程作为省委宣传部重点工程，创意文化产业工程，可以享受国家对创意文化产业的优惠和政策支持，诸如免征营业税、安排产业开展专项资金、贷款贴息、工程补贴、后期赎买和后期奖励等方式的，由此可以解决局部政策和资金困难的问题。〔八〕该工程打造存在的核心问题旅游与地产谁是核心产品，盈利点在哪里，如何互动.对于806工程来讲，其资源体量和品质决定了其纯地依靠旅游产品是难以在短期获得本钱回收并盈利的，只能通过泛旅游产业的方式来弥补。而旅游地产作为当前的热点迎合了这一需要，但是旅游与地产孰重孰轻，如何互动.成了关键问题。假设二者找不到适宜的结合点、分配比例不均、开发时序不恰当，则都不利于该工程的成功打造。旅游资源如何整合.该工程旅游资源的贫乏决定了其必须要进展整合开发，便是如何整合.围绕806原址，其前后的两块较为宽阔但没有突出资源的土地，以及距离806少有距离的潦河，他们该充当什么角色，互相之间又如何贯穿、如何整合呢.需要一流的筹划进展资源整合，设计前沿的、适合市场需要的产品，通过合理的布局规划，再配以精准的市场运营策略，才能在剧烈的竞争中引爆市场。工程开发思路借旅游开展大势，巧用休闲要素，弥补观光新产品缺乏目前，全国旅游产业开展的大趋势正处于从观光旅游向休闲度假旅游过度的转型升级分阶段，国家旅游局把2008年定位为中国旅游的“转型升级年〞，含义深刻。从世界*围总结来看，休闲具有五大要素，即森林、温泉、山地、海滩、高尔夫。该工程虽然资源品质一般，且不具有垄断性，但是在这五大休闲要素之中也具备了森林和山地两大要素，温泉可能会有，需要进一步勘探确定；海滩虽然没有，但是有潦河与湖泊，可以开发水休闲产品，且在工程产品的打造过程中也可设置海滩工程和高尔夫工程，来实现休闲旅游的产品充分打造。此外，周边区域景区以观光旅游为主，尤其是三爪仑旅游区，资源以及其规模与该工程相比均大的多。相比之下该工程无论从市场还是从资源，打造观光旅游产品根本无法与之竞争，唯有打造休闲旅游产品才能形成突破。因此，本工程应根据资源优劣状况，把握旅游开展趋势，大力开展休闲旅游，既能变劣势为优势，又能后来居上，快速跻身中国旅游开展的时尚湖流之中。通过对观光旅游与休闲旅游进展比照研究，并结合实践经历说明：“观光聚人气，休闲出效益〞。具体分析见下表：附表：观光与休闲旅游比照研究对旅游资源的要求游憩方式收入模式观光旅游旅游资源必须具备极大的差异化、独有性以观光游览为主，参与性较弱，旅客停留时间相对较短门票是观光旅游产品的最主要收益，辅以少量的餐饮、购物等收入休闲旅游旅游资源需具备较好的生态环境和可开发空间以休闲为目标创新游憩方式，提供多种旅游产品，参与性强，游客停留时间长门票不是主要收入方式，休闲旅游产品的收入点普及各个旅游要素，收入多元化撬动旅游杠杆，实现核心产品——地产工程的收益最大化根据绿给对旅游地产的研究以及多个案例总结的经历，我们认为，地产是该工程的核心，而旅游则是手段。工程盈利点在地产，旅游是其推动的杠杆，通过旅游聚集人气、通过旅游产品提升开发地块价值，同时辅以局部商业地产如餐饮、住宿、娱乐等，营造一种**的生活方式，在此根底之上再推出会所、居住地产、第二居所等地产工程，才能实现地产工程的高品质、成功进入市场并获得收益。此外，旅游地产开展的最高境界是旅游与地产的功能合二为一，集于一身，既是旅游欣赏的对象，又是居住生活的场地；既是景，又是一种生活模式，实现功能的双重性，这样才能实现旅游与地产的完美结合和充分互动。所以，该工程的核心是地产，通过旅游业来实现地产的带动与盈利。合理利用现有资源，打造旅游集散中心，实现根底设施功能。在806工程院内，有旧有建筑数栋，房屋数间，或坍塌、或陈旧，有的被改造，有的在闲置。充分发挥该地块中心位置、交通便利、面积宽阔的有利条件，正确核定建筑的可利用价值，针对性的改建为具有特色的森林客栈用于根底接待，形成游客中心、停车场、餐饮与会议中心等，实现旅游的集散功能，并完善功能性作用形成综合效劳区，并以此为核心形成各具体工程景点的枢纽。借助广电产业优势,打造806影视观光休闲体验洞虽然806山洞在全国*围甚至区域*围内独特性不强,但是在该工程中，却是可充分利用的核心资源之一。如何才能充分利用，并打造独特性，是一个难点。假设将其打造成独具特色的豪华套房或者个性时尚的洞穴式宾馆，虽然充分利用了山洞冬暖夏凉的特点，又能通过酒店商务的方式快速回收盈利，但是山洞的阴暗潮湿需要充分的通风和取暖，否则长期停留对人体不利。而通风和取暖工程的改造以及设备的购置和更新需要较大的本钱，且完全抹杀了806原址的历史性。由此可见，着不是一条理想的途径。假设完全引入声、光、电的电子技术打造成充满时尚刺激的游戏大道，则不具有地域特色，整个工程也就不再具有文化性，缺少了主题，缺少了灵魂，没有灵魂的产物是难以生存的。则如何打造呢.绿维认为：要充分利用广电传媒的专业优势，结合现代的影视表现手法以及文化内涵，通过声、光、电的高科技术展示，打造一个现代化的、独具特色的、产品丰富且多变的影视观光与体验休闲洞，影视模拟厅，形成观光亮点。具体打造手法：通过对洞体的简单处理与修复，利用声光现代高科技术，以影视为题材，可以模拟*电影名段的*个场景，也可以设置特定的如鬼楼怪影等具有强烈刺激性的场景，游客可以在变幻莫测的空间中，享受影视拍摄的乐趣，模拟影视拍摄的过程，同时也可以体验惊险带来的快感，充分实现景区与游客的互动，并形成该工程的独特性，此外，相对而言，这种打造手法又具有投入少、回报快的优点。巧借资源，打造五星级的“桃源仙谷〞旅游度假村在山洞的东边，即武警居住基地，其可建立面积地块大，森林植被好，且有湖水配套。资源要素如此集中，环境较好，且距离旅游集散中心仅一洞之隔，是打造旅游度假村最好的地块。从产品上来讲，可以修建五星级的度假酒店做接待，包括会议接待；环湖而建滨湖别墅，实现360度观光体验，以此提高产品价值；沿着山谷两侧，选择森林植被较好区域修建养生度假别墅，为中老年人提供**养生度假的场所。沿山谷往后延伸选择私密性较强、植被完好的空间打造野奢度假酒店，体量小，但产品精致高档，作为高品质度假空间，更多的是提供私密与奢华的享受。而在植被相对较差之处则打造局部公寓房，以30-60平方米为主，实现都市白领的第二居所。从景观上来讲，由于山洞的位置恰到好处，因此我们建议打造“桃源仙谷〞。一路沿途而来是田园风光，通过桃花源的真实打造实现陶渊明“桃花源记〞中的情景再现及景观和产品的合理过度。游客从影视观光洞中体验完虚幻、缥缈的硬是世界，以及恐慌、刺激、惊险的探索之路，出了洞口则可体会桃花仙境、琴声回荡、清新舒适的意境，强烈的反差比照让游客记忆犹新，留恋忘返，并从文化、韵味的角度实现古与今的完美结合与比照。从产品品质提升上，则要做足水文化，尤其是温泉产品的打造〔假设温泉可以问世〕。关于温泉产品的打造，绿维创景研究发现，目前全国*围内经营模式较为成功的温泉旅游开发有三种模式可供借鉴，地一种为多元整合模式，第二种为纵向提升模式，第三种为横向聚焦模式。所谓多元整合，即初步开展阶段以温泉为核心吸引物进展多元化扩*，大力开展会议、会展、体验、养生等工程，逐步形成具有较大规模接待能力和影响力的综合性工程，逐渐淡化温泉的核心吸引作用，最终使温泉成为配套。如九华山庄〔年营业收入高达6亿元人民币的成功工程〕。所谓纵向提升模式，即在温泉泡浴的纵向产品线和效劳线上进展深度的挖掘和提升，形成自己的特色。如**的御温泉，不仅在泡池的多样化上绞尽脑汁、把戏百出，而且在效劳上挖掘中国传统文化，为消费者提供独特的“御式效劳〞，成为业界的典范。御温泉不仅仅停留在泡浴方式和效劳的创新上，还针对温泉泡浴开展了一系列标准制定的探索，在温泉泡浴方式上以领导者自居。所谓横向聚焦模式，即在温泉体验的横向产品上进展挖掘，如SPA。众所周知SPA是指水疗，SPA不一定是温泉，但是，温泉一定是SPA。所以，**柏联温泉跳出传统的以温泉泡浴门票〔目前，国内各大温泉泡浴门票为128元左右〕收入为核心的经营模式，以温泉SPA为主打盈利点，定位高端，人均消费1500元。柏联瞄准高端市场的定位，跳出传统以门票收入为核心盈利模式，为它带来了“亚洲第一温泉SPA〞的美誉，由此为后续地产工程带来了高收益、高回报。该工程地通过勘探假设能找到温泉水，则可以将其引入五星级的酒店，通过SPA泡浴做提升，参加“森林温泉〞做特色。“森林温泉〞要打造良种“方式〞：即极度生态的泡汤方式和极度野奢的生活方式。把温泉从洗浴、疗养的根底功能，提升到符合现代消费文化的层面，打造**、生态、休闲的温泉生活方式。〔需要强调的一点是，该工程的温泉只是提升地产品质和休闲度假质量的配套，而不是产品的核心，在实际开发的过程中对其量要有一定把握，否则温泉为主导会导致该工程竞争力减弱，因为**境内有太多的、温泉产品，竞争剧烈，该工程不占优势。〕利用“水圈七层〞手法，打造“十里山水画廊〞绿维认为：潦河两岸郁郁葱葱的原生林，以及清澈平静的水面，徜徉数里而景观几近一致，犹如山水之画。因此，可以利用“水圈七层〞的打造手法，造就十里山水画廊之绝秀景观。绿维景观在近百个水休闲工程中总结了一系列“水休闲游乐〞设计开发技术——“水圈分层次游憩及景观设计〞技术。“水圈〞是分析水体及其周边环境的方式，把水体按照圈层概念进展分层，主要有“水心〞、“水面〞、“水中〞、“水空〞、“水滩〞、“水岸〞、“滨水区〞七曾构成。理论打造手法如下所附：“水心〞：以自然岛屿、沙洲、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和幽期目的地；休闲模式有茶室、酒吧等休闲场所；运动体验有岛屿、迷你高尔夫、水上高尔夫、岛屿网球、生存岛工程等，还可打造自然生态盗、魔幻盗、仙盗等主题游乐岛屿。“水面〞：以船、筏等为交通及游憩工具，以漂浮构造可形成艺术景观，其休闲模式有滑水、游艇、竹筏、急流勇进、漂流、水上充气娱乐设施等；在漂浮物上进展的饮茶、听琴、钓鱼等休闲活动；以及浪漫碟屋、漂浮构造的景观小品等。“水中〞或“水下〞：这是一个新的世界，可以游泳、戏水，也可以建立水下世界—水宫；休闲模式有：游泳、水球、水休闲浴、水上席梦思、水下餐厅、水下城堡、水下长廊等。“水空〞：水面上的空间，可以创造凌空游乐的广泛内容，包括水上飞机、水上热气球、水上平台、水上空中花园、水上小屋、水上伞翼、滑索等工程。“水滩〞：即水岸边浅水区域，可开发亲水戏水区，也是玄天湖水休闲游乐中最重要的区域，是水景制造最有价值的区域。打造水上园林、人造沙滩排球、沙滩橄榄球、沙滩网球、沙滩趣味活动、飞天蹦极、高空弹射等游乐场工程，以及日光浴、水中散步、沙滩浴、泥浴等休闲工程，修建船屋、水榭、栈桥等滨水建筑小品。“水岸〞：是近邻湖水的陆地，可以形成艺术堤、环湖艺术长廊、滨水美食街、滨水酒吧街等。“滨水区〞：是可以看到水体的岸上区域，是室内游乐、陆地游乐的区域。由主题度假酒店、温泉度假小镇、艺术家创作工厂、原生态水乡，以及其他旅游房地产工程等。采用以上手法，通过调研论证和开发商投资时序的科学安排，进展合理的、系统的潦河亲水旅游产品体系的构建，形成丰富而独特的十里山水画廊的景象，到达“两岸风光无限，船内风情万种〞的极佳境界。借势新农村建立，迁村并点建新镇，引入文化创意产业，打造小镇风情生活方式位于潦河对岸山脚下的村落，处于山与水的环抱之中，透过林地远处观望，隐约可现，神秘而富有风情。因此，我们建立此处可形成旅游小镇。借助新农村建立的政策，迁村并点建新村，举村迁移，整理宅基地建立旅游小镇。关于旅游小镇的建立，可以充分借助创意文化产业的政策支持，引入非物质文化遗产，诸如各类戏曲等，形成以非物质文化遗产为核心的风情小镇。该工程纳入各种文化遗产，甚至可以作为研究与传授的场所。以这种独有的文化方式支撑起一个旅游小镇的概念。从地产的角度来讲，要通过第二居所的地产形成旅游小镇，不仅小镇文化浓厚，景观也富有特点。从商业业态来讲，要充分满足游客需求，设置休闲产业，融入风情酒吧、水吧、书吧、茶社、美食苑等一系列休闲产业。从地产来讲，以第二居所为目的，以小户型公寓为主，建筑表达生态性，个性化。沿着山谷往后延伸，可以形成“茶溪谷〞工程，通过台地式建筑，形成流水别墅，周边用茶园、茶景观做包装，同时用茶文化的长远与戏曲文化的历史性进展完美结合。新农村建立手段解决周边村庄可能引发的问题关于*家村的问题，可以通过新农村建立并入旅游小镇的新村中，并将村民纳入景区工作人员的行列，解决其因失去土地而带来的生活问题；局部农户可以留下来开发适当的农家乐，作为该工程的整体产品配套。这样既解决了实质性问题，又结合了政府新农村建立的需求，可谓一举两得。系列定位目标定位：**省休闲度假综合旅游区国家级4A旅游区**近郊的林泉会都**近郊旅游地产工程的典*功能定位：以亲水游乐和温泉养生为主，集商务会议、户外运动、风情体验、“密境〞观光、农业采摘等功能于一体的综合性休闲度假旅游区。市场定位：核心市场---以**的周末休闲游以及自驾游市场为主；根底市场---周边300公里*围内的休闲度假游客；时机市场---以省会城市**为桥头堡的全国度假旅