浅谈房屋租赁权性质之我见

PAGEPAGE1目录摘要…………………………1关键词…………………………1房屋租赁权的定性………………………2房屋租赁权性质返璞归真………………2物权性…………………2物权"掠影"…………………2租赁权及其物权性质……………………3用益物权性……………3用益物权本质属性………………………3房屋租赁权之用益物权性………………3房屋租赁权的保护………………………4房屋租赁权的保护中存在的问题………4房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决……………………4房屋租赁权是否适用物权请求权。………5参考文献………………………6摘要：房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系，目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点，对于房屋租赁权的定性，有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质，从而对其进行法律规制和有效保护，还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。房屋租赁权是一个历史性权利，关于房屋租赁权性质的争论亘古未休，这是由定时代、特定国家的经济、政治、文化、价值理念等因素综合决定的。随着我国住房改革的深化，人文精神逐渐渗入当代民法，呼吁立法给予房屋租赁权以物权保护，在当下而言具有要的现实意义和价值。

关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性;债权;物权;法律保护浅谈房屋租赁权性质及保护问题

一、房屋租赁权的定性

关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利，如"承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。"可以看出，租赁契约生效后，租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。

民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于"物权优于债权"，早期罗马法实行的是"买卖击破租赁"原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会纠纷，严格意义上的"买卖不破租赁"，其表述应当是"不动产租赁物所有权的转移不破租赁"，或者"不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权"。由此可以看出，"买卖不破租赁"是债权的一个特例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故"买卖不破租赁"原则并不违背"物权优于债权"的原则，作为一个特例，在市场经济下更有其重要意义和法律价值。

二、房屋租赁权性质返璞归真

如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。

（一）物权性

1、物权"掠影"

关于物权的概念，自德国立法首次出现"物权"表述至今，主要有三种学说，即"对物关系说"，"对人关系说"和"折衷说"。现代民法多采"折衷说"，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。

传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许"一物一权"的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他力。三是物权的永久性。物权的永久性表明，只要物能持续存在，物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭权失。债权并非如此，债权基础一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。

以此权威观点考察租赁权，不难发现，租赁权具有物权基本概念所定义的内涵。租赁权体现对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之租赁物，无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益，以及特定条件下的转租权，即受限的处分权益。因此，对于租赁物，租赁权人是享有或多或少的、一定范围的支配权的。

2、租赁权及其物权性质

所谓物权的性质，并不必然能涵盖所有物权种类的特征，而物权性质在权威教材中有详细解读，故为了行为简练，只讨论与租赁权特征相同或相近的性质，进而确定租赁权性质事项，进而作为将其归入物权或债权的依据。首先，租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对房屋的使用，对房屋的转租即是体现。其次，租赁权是权利人直接支配特定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益，在于通过支配而获得物之利益，租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于他人之物的权利。再次，租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益物权之对抗效力，此点将详述于下文。总言之，租赁权具有物权所特有的诸多性质，因此，将其归入物权有其合理性和可行性（二）用益物权性

1、用益物权本质属性

用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用和收益的权利（《物权法》第117条）。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于：⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利，是有其特定内涵的权利，这是其区别于所有权的地方，一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权，虽同为定限物权，但目的不同，后者在于担保主债权的实现，目的在于担保，体现出物之交换价值，而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。

2、房屋租赁权之用益物权性

房屋租赁权符合用益物权的基本特征，符合用益物权的基本目的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权；是以使用或收益或二者兼有为目的的；是建立在他人所有之不动产之上的权利；使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。

用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权（或曰自物权）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。

承租人没有物的所有权，但又需要使用它；而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，租赁权的内涵租赁,指出租人与承租人约定,由出租人将租赁物交付于承租人使用收益,承租人予以支付租金并在约定租赁期限届满时归还租赁物的合同。租赁关系得以产生的基础为出租人与承租人之间签订的租赁合同,承租人基于租赁合同而享有的权利即为租赁权。由此可知,租赁权指的是承租人所享有的权利,而不涉及出租人的权利,出租人基于租赁合同所享有的权利为出租权。[1]租赁权的具体内容包括两方面:其一为请求权,包括请求出租人交付租赁物的权利和请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利两项内容;其二为占有租赁物,并予以使用收益的权利,即按照租赁合同约定,在租赁期限内占有、使用租赁物并取得其收益的权利。承租人基于其所享有的占有租赁物的权利,派生出保护其占有不受侵犯的权利,即获得了依据物权法上占有制度赋予占有人的相关权利。在我国法律中,即包括租赁物返还请求权、妨害排除请求权以及租赁物的损害赔偿请求权等权利。因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的.三、房屋租赁权的保护为保护房屋租赁关系的稳定性，我国的立法做出了种种努力。我国《城市房屋租赁管理办法》第6条就规定了未依法取得房屋所有权证的，权属有争议的已抵押的未经抵押权人同意的不得出租。也就是房屋出租人必须是有权处分人。我国《合同法》第234条也规定，承租人在房屋租赁期间死亡的与其同居的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城市房屋租赁管理办法》第11条第2、3款规定了出租在租赁内死亡的，其继承人应该履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期间死亡的与其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。从中可以看出当事人死亡房屋租赁关系仍然可以存在。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定房屋租赁实行备案登记制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在市县人民政府房产管理部门登记备案。即房屋租赁合同必须登记备案。四、我国在房屋租赁权保护中存在的问题1.房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决。抵押权是以抵押物的价值来担保债权人的债权的实现，是一种使用权。抵押权是用交换价值来担保债权，租赁权是用使用价值来进行收益，二者可以并存于同一物上。不过，二者在实现其应有的价值时会存在一些冲突。租赁权在先，抵押权在后，当二者的效力存在冲突时，由于房屋租赁权尚未列入物权，不能基于物权优先的原则，只能根据“抵押不破租赁”这个例外的原则加以保护，即抵押权的设立不影响租赁合同的效力，租赁权优先于抵押权。这可能不存在什么问题，关键是设立抵押权以后再设立租赁权的，二者的效力如何？我国的2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。而根据《物权法》第187条的规定，抵押权自登记时设立。也就是抵押权登记后才成立，不登记，抵押权不成立。抵押权登记后，再设立租赁权，根据《物权法》第190条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但是，设立在先的抵押权没有登记，即抵押权人和抵押人之间只有抵押合同，此时承租人和抵押权人都要实现自己的权利时如何解决？目前房屋租赁权不属于物权，不能基于物权优先的原则来对抗债权，也不能基于“抵押不破租赁”来对抗设立在先的抵押，因为“抵押不破租赁”是租赁设立在先的可以对抗设立在后的抵押权。这样就出现了目前立法不能解决的问题。2.房屋租赁权是否适用物权请求权。关于房屋租赁权的保护，传统的观点认为应适用债权请求权，也就是当房屋租赁权受到侵害时只能寻求债权请求权来救济。他们认为，对债权的侵害的发生对应的是义务的违反，义务违反存在的前提是相应的义务存在，第三人不负债务之责，因而也就不会侵害债权人的债权。房屋租赁权属于债权，第三人对房屋租赁权没有义务，不可能侵犯房屋租赁权的，只适用债权请求权就可以保护房屋租赁权了。但是，在现实生活中，第三人侵害房屋租赁权的事例大量存在。“买卖不破租赁”制度只解决了租赁与买卖的关系，根本没有解决侵权问题。房屋租赁的重要性要求适用物权请求权，但是，“从物权请求权的性质来看，物权请求权作为物权的动态呈现形态，不能脱离物权单独存在，不能脱离物权进行转让，不能独立进行时效消灭”。“如果租赁物受到第三人的不法侵害，有权提起物权请求权也只能是出租人，同时，如果违反约定收回租赁物的，只能是违约行为而非侵犯物权”。总之，房屋租赁权是一个历史性权利。从古到今关于房屋租赁权的性质有三种学说：债权说、债权物权化和物权说。现代社会的发展强烈要求把房屋租赁权定性为用益物权。将房屋租赁权定性为物权后既保护承租人的利益，维护租赁关系，又可以避免权利的扩张，符合社会的发展。