重庆房地产市场年报

2010年市场年报重庆目录宏观经济环境2010年重庆GDP快速增长，增速位居全国第二位，经济良好运行，城市竞争力不断增强。城市整体GDP来看，2009年重庆GDP总量排名第七名，但重庆人口基数较大。2010年重庆市GDP增长速度将达到17.1%。由于中央大力支持，地方政策到位，我市经济形势正沿着又好又快的方向发展。03-10年重庆GDP赠速2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，与上年同期比增长11.3%，即多收入了1763元，增幅比上年同期提高了1.3个百分点。

与其他城市相比，重庆房价收入比只有2.4，收入和房价的比例相对较为合理，而北京上海以及海南的收入房价比相对较高。宏观经济环境重庆人均可支配收入不断提高，相比其他城市房价相对较为合理，沿海城市房价明显较高。备注:以上数据采用2009年城市整体数据参考其他国家的发展经验，中国房地产市场刚进入加速上升阶段，整体大趋势不变，但一线城市高峰期已过，二三线城市潜力较大。新房交易量与人居GDP关系住房价格与人均GDP的关系2009年中国人均GDP3711美元，跨入3000美元关口。全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段。一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。城市居民人均居住面积从98年的住房制度改造至08年，仅仅10年时间，城市人均住宅面积从18.7平米，达到28平米，住房面积和环境得到极大改善，但整体发展水平依然较低。数据来源：中金公司研究部宏观经济环境2010年重庆市房地产开发投资突破1300亿元，1-11月达1380.16亿元，同比增长32.8%，呈大幅增长的趋势。2010年1-11月全市全社会固定资产投资完成5877.24亿元，同比增长31.4%。增速呈平稳增长态势。固定资产投资仍是拉动经济增长的最强动力，预计2010年全社会固定资产投资将达到6900亿元，其增速远远高于GDP。宏观经济环境重庆固定资产持续增加，房地产投资总量增长保持在25%以内，但08-10年增幅有所减缓。政策环境税收：二手房交易税从5年调整至2年，一手房契税减半。金融：一套房首付2层，利率0.7折，多套房参考一套房标准执行。土地：放宽地价款支付期限和比例，支持开发商融资，放宽开竣工期限。税收：二手房交易税恢复至5年，一手房契税优惠取消。金融：一套房首付3层，利率8.5折，二套房5层1.1倍利率，三套房停贷。土地：首付款比例不得低于总地价的50%，有违规的企业不得贷款和新购置土地。2010.4.15鼓励打压415前后调控政策变化示意图2008.11调控仍将持续行政手段：启动4万亿投资计划，拉动整个经济。行政手段：出台限购令，目前已有14个一线城市执行。从08年11月,在金融危机的大背景下，政府开始实行较为宽松的货币政策，鼓励房地产市场发展，此后房市快速回暖，房价屡创新高，10年4月15日国十条出台，开始了新一轮的调控415政策出台，标志做中央对房地产的政策有09年的鼓励，转为压制，市场开始进入政策调控期。上半年刚需爆发，房价飞涨，下半年CPI高位运行，通胀加剧，投资渠道单一，避胀资金纷纷进入房地产，再推高房价。10年3月上北深广四大城市房价同比增幅超过50%;房价飞涨通货膨胀全年目标实现困难;投机氛围市场心态已经膨胀到濒临失控的状态;经济过热11.9%的经济增速固然喜人，但也有着过热的隐忧;房地产业所反映的并不是单一的行业问题，其涉及到民生，涉及到经济的稳定发展，其折射出了目前全民的膨胀心态，是一个社会稳定问题，是一个经济稳定问题，更是一个政治问题！史上最牛调控!政策环境2010年政策调控时间表与重庆楼市表现1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.10，国十一条明确二套房贷首付不低于40%。贷款买二套房首付50%利率1.1倍。4.15，新国十条加快保障性住房建设；高档住房土地增值税预征率上调到2%，交易契税征收3%；不足5年转让住房,征收营业税。6.4，二套房贷5.15，渝十条核定二套房认定标准，设外地人申请房贷门槛。5.15，两江新区两江新区正式挂牌成立。9.29，限购令党中央、国务院表示要加快发展公共租赁住房。多数一线城市家庭限新购一套房。重庆停贷第三套房，首套房首付比例提高至30%。2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。9.17，公租房4月18日为期四天的重庆春交会闭幕，春交会共成交各类房屋12761套，环比09年秋交会增长78%；成交面积120.8万平方米，增长70%。二手房成交量大幅下降，全面传导至新房市场；有楼盘在开盘当天，出现罕见的零成交。市场表现六月，重庆楼市出现商品房供应量、成交量、成交均价齐升的态势，其中首次购房者是助推这波行情的主力军。截至6月28日的统计数据，7月重庆将有40余楼盘同开，其中仅渝北一区就将推出11新盘。未来3年，全市将建设3000万平方米公租房，解决50多万户中低收入群众住房困难。10月全国房价环比上涨0.2%，重庆房价上涨3%。加息，提高了消费支出，近千名网友担心央行年内还会加息。国十一条后，2月房市供应环比下降50%，成交量环比下降32%.政策环境楼市重大政策、事件“新国八八条”政政策详情情：本次调控控是前期期政策的的延续和和强化，，表达了了政府对对楼市现现状的不不满，加强地方方执行力力，加大大税收额额度和扩扩大限购购区域是是调控重重点。2006.5.272007.9.272010.4.152011.1.26历次调控控政策对对比：本本论调控控直接针针对之前前历次调调控的软软肋——地方政府府执行力力，量化执行行标准，，加强问问责的可可操纵性性，地方方政府调调整积极极性将大大力加强强。2010.9.29“新国八八条”影影响之限限购：限限购令升升入到二二三线城城市，如如果严格格执行，，对避胀胀等投资资性购房房的打压压力度加加大，市市场由刚刚需客户户拉动，，驱动力力减弱。。截至1月25日，中国国出台““限购令令”的城城市已有有24个，北京京、上海海、深圳圳、广州州、三亚亚、海口口、天津津、杭州州、苏州州、温州州、南京京、福州州、厦门门、宁波波、舟山山、大连连、兰州州、太原原、武汉汉、昆明明、南昌昌、郑州州、济南南、合肥肥。其中中在2011年后颁布布“限购购令”的的城市有有7个。9月份1、2、3线城市房房价对比比一线城市市二线城市市三线城市市数据来源源：中指指数据根据新国八条的规定：限购令城市将扩大到36个，重庆也在其中。“新国八八条”影影响之营营业税：：二手房营营业税从从差额转转为全额额增收，将加大大二手房房的交易易成本，，对投资资者心理理上造成成压力，，从该类类政策以以往的执执行情况况来看，，短期效果果较为明明显。总价150万的物业业，二手手房交易易契税由由11.2%提高至7.3%，税率上升升3.9个百分点点，需多多交5.8万税费。。新国八条条规定：：调整个个人转让让住房营营业税政政策，对对个人购购买住房房不足5年转手交交易的，，统一按按销售收收入全额额征税。。“新国八八条”总总结：中央政府府“没有最最严厉，，只有更更严”的的调控时时代已地方政府府地方政府府在本次次政策的的执行力力，将是是中长期期市场走走势的关关键。如果各区区域房交交所和民民政局实实现联网网（严查查以家庭庭为单位位的认房房认贷政政策）如果银行严查贷款人的离婚证明、单身证明根据以往往调控经经验，市市场短期期将会有有明显影影响。高端物业业界定标标准按照重庆庆主城区区近两年年的备案案均价计计算建筑筑面积价价格的起起征价格格为：房产税：：重庆版版房产税税于1月27日出台，，针对独独立别墅墅和高端端住宅每每年一征征，额度度虽然不不大，但但心里上上的影响响远远大大于税率率本身。。房产税的的影响数据说明明：选择择建筑面面积100㎡以上，，单价在在9941元以上的的商品房房。按照2010年12月份的成成交结构构计算，，重庆房房产税将将针对目目前市场场上7.75%的产品征征收，影影响面相相对较窄窄，但别别墅类产产品影响响较大，，有58%的别墅将将征收房房产税，，洋房占占比18%，高层只只有1.9%。全国表现现住宅市场场：重庆成交量蝉蝉联全国国第一，价格在在所列城城市中，，排名最最后，重重庆市场场“量高价价低”的现状没没有改变变。3000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000050010001500200025003000重庆上海广州天津深圳杭州成都东莞无锡北京苏州南京2010年成交单单价（元元/2010年成交面面积（万万方）五大中心心城市其它可类类比城市市重庆表现现成交量：：2010年调控虽虽然严厉厉，但重重庆的成成交量依依然达到到历史的的第二高高位，整整体来讲讲2010年依然是是火爆的的一年。成交面积积2010年重庆全全年成交2010年1-12月成交2239万方，近四年整体成交排名第二，同比09年下降8%，同比08年上涨76%。167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月重庆表现现供应量：：2010全年新增增供应2100万方，历历史最高高；存量量：：2010年期末库存为803万方，处于近三年的的最低点点。2010年1-12月新增供供应量2100万方，同同比09年增幅15%，同比08年增幅6%。2010年整体新新增供应应呈现上上升趋势势，2010年9月是近三年年新增供供应之首首，达300万方以上上。在存量方方面，2010年市场供供需相对对稳定，，市场存存量房源源在750-850万方之间间浮动。。新增供应应面积08年库存迅速累积，09年去库存化完成，10年市场供不应求。重庆表现现成交建面面均价：：市场供不不应求，，价格自自然快速速上涨，，2010年价格环环比上涨涨38%，是前三年年价格涨涨幅的总总和。成交建面面均价2012010年上半年延续了2009年市场火爆的销售局面，同时受两江新区挂牌成立影响，市场价格一路飙升，从年初4844元/㎡的建面均价，疯狂上涨2200元/㎡，以7040元/㎡的建面均价告别2010年。21%8%38%诱因分析析：政策因素素——持续低利利率、加加之7折的房贷贷利率，，吸引了了大量投投资资金金进入房房地产，，是成交量量上升、、房价快快速上涨涨的直接接因素，，缺乏优优良投资资渠道、、社会保保障体系系不完善善等因素素是间接接原因。。重庆表167万方/月110万方/月213万方/月187万方/月房地产市市场现状状，让我我们更加加关注未未来政策策：1、连续三三次新政政意味着着什么？？存款准准备金率率和利2、政策进一步可能出台的政策？将会发生何种影响？利率下降，成交量快速反弹库存累积、滞销，价格下行压力去化库存剪刀差加大市场供不应求，价格上扬诱因分析析：供需关系系——存销比持持续低位位运行，，市场供供不应求求，价格格必然上上涨，存存销比大大于12，市场库库存积压压，价格格停止不不前，积积压到一一定程度度市场价价格下降降。重庆表现现根据过往往经济，，我们判判断：1、当存销销比高2、存销比低于10时，价格上行；3、库存持续低位动作，价格上行之后，同时批售比上升、市场对价格上行有压力。2010年房地产产市场成成交情况况一览表表携2009年旺盛需需求的余余力，2010年上半年年需量整整体依然然保持相相对旺盛盛的走势势，政府府连续出出台多个个政策打打压投资资、投机机性购房房群体，，抑制房房价过快快上涨，，2010年整体成交交达24万套，成成交建筑筑面积约约2240万方，成成交金额额约1335亿元，目前建建面均价价超7000元/㎡，套内均均价达8700元/㎡。各物业整整体成交交情况——新政影响响下，需需求旺盛盛，价格格不断攀攀升成交结构构注：成交交面积为为市场成成交建筑筑面积。。201成交结构构来看，，10年相比09年洋房和和别墅单位：万万方成交结构构重庆表现现2010年高层产品品中60-80㎡依然是市市场主力，但该面积积段有向上上下移动的的趋势，市场细分日日趋明显，，紧凑型两两房和标准准三房占比比加大。市场越来越越细分对企企业的市场场研究（消消费者研究究）、研发发能力提出出了更高要要求。重庆表现2010年洋房产2011年，由于契契税政策，，对供应结结构将带来来影响，进进而影响成成交结构，，可能呈现现两级分化化的局面：建面144㎡以上（套内内125㎡左右）产品品，尤其是是125-140㎡（套内）户户型，预计计会有所下下降。重庆表现2010年别墅产品品中200㎡以下是市市场主力，其次是200-250㎡，经济型别墅墅占比明显加加大，提高12个百分点，舒适性产2010年市场依然火爆，呈现库存低、容量高、价格涨等特点整体市场产品精细化程度加强，市场好，低密度产品市场占比提高基本面良好和史无前例的调控并存，市场面临方向性选择东原地产2010年以08-10年前十强企企业成交金金额占比企业前十强强成交金额额占比变化化：08年市场行情情较差，前前十强占比比达到30%，市场达到到最高，说说明品牌企企业在市场场下行期时时的份额更更高。前十强企业业的品牌企业抗抗风险能力力相对较强强，在08年和10年调控明显显的年份，，品牌企业业市场占比比显著增加加。品牌企业成成交金额呈呈逐年上升升的趋势，，除金科10年表现相对对价差以外外，其他企企业均有较较大的增幅幅。龙湖地产2010年1-12月各项目成成交情况（数据来源源：铭腾数数据）2010年龙湖新开开源著、U城、时代天天街三个项项目，全年年龙湖整体体成交77万方，成交交金额达81.64亿。龙湖地产2010年1-12月成交情况况集团2010年累计成交交金额81.64亿元。超过过全年目标金科地产2010年1-12月各项目成成交情况（数据来源源：铭腾数数据）2010年金科新开开VISAR国际、廊桥桥水乡两个个项目，全全年共计成成交49万方，成交交金额达40亿元。金科地产2010年1-12月成交情况况2010年1-12月合计金额额近40亿元。5月受政策导导向，且供供应量不足足，导致该该月成全年年低谷，12月企业供应应不足，阳阳光小镇高高层首次推推出，当月月售罄，十十年城团购购100万科地产2010年1-12月各项目成成交情况（数据来源源：铭腾数数据）2010年万科新开开缇香郡，锦锦城，悦府府三个项目，全全年万科共共计成交33万方，成交交金额达32.95亿元。万科地产2010年1-12月成交情况况万科悦府12月套联排别别墅首开售售罄，朗润园已全全部售罄，，锦城10月加推后持持续存量销销售，1-12月总成交金金额突破32.9保利地产2010年1-12月各项目成成交情况（数据来源源：铭腾数数据）保利地产2010月总体成交交金额45.69亿元，全年年成交51万方。保利利康桥和保保利心语花花园均已售售罄，华庭庭尾房销售售，所剩房房源不多，，今年新推推保利江上上明珠和保保利港湾国国际两个，，12月港湾国际际高层项目目首次开保利地产2010年1-12月成交情况况2010年1-12月重庆保利利总成交体体量近51.4万方，累计计金额45.69亿元。5月受政策影影响，为全全年成交低低谷，12月港湾国际际首次开盘盘销售，推推出345套，销售180套，香雪花花园加推162套，全部售售罄。江上上明珠、高高尔夫华庭庭存量持续续销售。协信地产2010年1-12月各项目成成交情况协信2010年新推协信信城、协信信公馆两个个项目，整整体情况良良好，其他他项目均存存量持续去去化，1-12月成交金额额35亿元，成交交体量33.5万方。（数据来源源：铭腾数数据）协信地产2010年1-12月成交情况况集团2010年2-7月，在售项项目较少，，且整体供供应量不足足，8月后刚需产产品不断面面世，拉高高整体成交交。今年累累计成交金金额近35.40亿元。恒大地产2010年1-12月各项目成成交情况恒大所有项项目全年成成交4667套房源，成成交面积52万方，成交交金额39.95亿。（数据来源源：铭腾数数据）恒大地产2010年1-12月成交情况况恒大集团2010年1-12月成交金额额39.95亿元，成交交体量52.14万方，全年年销售较好好，成交平平稳。重点企业2011目标2011年重点企业业均提高了了销售目标标，龙湖提出龙湖2010年，龙湖已已经形成渤海、、长三角和和西部三大大百亿圈的全国化销销售格局。。在当前调调控环境下下，龙湖地地产2010年的新增土土地主要集集中于二三三线城市，包括无锡锡、常州、、沈阳、青青岛、大连连、杭州等等城市。2010年，龙湖地地产的新增土地建建筑面积约约990万平方米，，公司相应支支付的拿地地代价是190亿元。龙湖集团公公共事务及及行政中心心总监许桐桐珲万科2010年新增土地地建筑面积积共约2100万平方米，，平均楼面面地价约为为每平方米米2700元，拿地合合计支付地地价款约567亿元。万科2010年积极拓展展二三线城城市，新进进入了昆明明、贵阳、、唐山、吉吉林、廊坊坊、扬州、、烟台、乌乌鲁木齐、、清远等地地市场目前万科在在商业上的的比重约为为9%，商业在未未来两年将将明显增加加，控制在在20%以内。”万科董秘谭谭华杰转战二三线线城市是龙湖和万万科等知名名企业的共共同选择，，另外商业地产、、旅游地产产的重视程度度也有明显显提高。2010年各项目成成交情况香山竞品美利山>逸翠庄园>庆隆＞万科渝园>橡树澜湾>太阳海岸>香山>奥山>江与城10年竞品分析析11年竞品预测测1季度2季度3季度香山4季度竞争描述：：2011年区域竞品品预计供应应量达40余万方，主主要供应项项目是和黄黄、渝园、、奥山等项项目。竞争结论：：预计11年竞品项目目供应2064套，产品面面积两极分分化；本项项目后期剩剩余产品面面积集中在在300-420㎡，而此面积积区间供应应量较大，，竞争压力力大。2010年各项目成成交情况D7区竞品10年竞品分析析去化量排名名：中央公园>D7区>香雪花园>沃德公元>翠海朗园>观府国际>11年竞品预测测1季度2季度3季度D7区4季度竞争描述：：11年竞品预计计供应约75万方，主要要供应为中中央公园、、沃德公元元和香雪花花园。竞争结论：：区域竞品品项目11年预计供应应7500余套，主力力面积集中中在60-120㎡，竞争压力力大。2010年各项目成成交情况黄山大道东东10年竞品分析析去化量排名名：复地天玺>缇香郡>黄山大道东东11年竞品预测测1季度2季度3季度黄山4季度竞争描述：：预计竞品品项目供应应约25万方，主要供供应项目为锦锦绣城、城市市国际。竞争结论：竞竞品项目11年预计供应2300余套，整体供供应量不大，，面积分布较较为平均，竞竞争市场较为为缓和，主要要原因是部分分竞品项目整整体推售完毕毕。2010年各项目成交交情况1891竞品10年竞品分析月均去化量排排名：国际社区＞雍雍江艺庭＞春春森彼岸＞郦郦江＞江湾城城＞南滨国际际＞1891＞两江壹号11年竞品预测12季度3季度18914季度竞争描述：11年典型竞品项项目供应体量量达45万方，主要供供应项目是国国际社区和雍雍江艺庭。竞争结论：11年典型竞品项项目供应量预预计达5700套，主要面积积在50-90㎡㎡和100㎡以上，竞争压压力集中在二二房和三房产产品。2010年各项目成交交情况亲亲里竞品10年竞品分析月均去化量排排名：亲亲里＞七季城＞雅雅居乐山＞天天梭派＞山千千院＞彩虹道道＞南湾江山山＞11年竞品预测1季度2季度3季度亲亲里4竞争描述：明明年高层供应应主要由天梭梭派、山千院院和万友七季季城提供，以以一房、两房房为主，主力力面积段为40-90㎡㎡。竞争结论：明明年竞争格局局较激烈，竞竞品项目高层层预计供应2857套。2010年各项目成交交情况香郡竞品10年竞品分析月均去化量排排名：曼哈顿城>恒大城>融汇半岛(高层)>浩立碧海湾>申烨太阳城>颜龙山水城>融汇半岛(洋房)>典雅中央广场场11年竞品预测1季度2季度3香郡4季度竞争描述：项项目主要供应应集中在两房房和三房，高高层供应集中中在两房，市市场压力较大大。竞争结论：2011年竞争项目预预计供应6404套房源，主要要竞争对手依依然为融汇半半岛、曼哈顿顿城和恒大城城，二季度和和四季度因为为房交会，供供应量最大。。品牌企业成长迅速，抵抗市场风险的能力相对较强不把鸡蛋放在一个篮子里，多元化经营是标杆企业应对风险的共同选择：城市战略布局上转战二三线城市，产品线上住宅、商业、旅游地产并存各项目竞争情况：市场竞争加剧，1891和香山面临房产税和限购的双重打压，D7区、亲亲里、香郡、黄山面临市场容量下降，客户观望的影响。行业集中度越来越高，资源更趋集中（尤其是国企），中小企业面临更为严峻的生存压力。预计2011年市场竞争较较激烈，主要要表现在渝中中区、渝北区区、江北区、、大渡口区，，北部新区、、沙坪坝区、、南岸区竞争争较小2011年预计总供应应量逾2246万方，约215476套；其中高高层供应量最最大，占比87%，其次为洋房房9%，别墅供应量量最小，为4%；总体供应：高层为2011年市场供应主主力，洋房、、别墅竞争较较大，高层竞竞争相对较小小。预测之市场供供需2011年别墅市场竞竞争激烈，主主要表现在渝渝中区、巴南南区、北碚区区和江北区。。北碚将迎来来别墅开发2011年别墅供应量量较大，预计计供应量逾240万方，约8779套；其中北北部新区别墅墅供应量最大大。别墅供应：北部新区、南南岸区、江北北区是别墅供预测之别墅市市场洋房供应：2011年洋房供应量量加大，整体体竞争激烈，，主要表现在在