重庆市房地产市场

第一章重庆市社会经济概况一．地理环境和和居住结构分分析（一）地理环境境分析重庆市位于中国国西南部，长长江与嘉陵江江交汇处，是是一座举世闻闻名的山城，最最突出的特点点是地形起伏伏有致，立体体感强。重庆庆辖区主要分分布在长江沿沿线，以丘陵陵、低山为主主，平均海拔拔400米。地势从从南北两面向向长江作山谷谷状倾斜，起起伏较大，多多呈现“一山一岭”，“一山一槽二二岭”的形貌。辖辖区拥有8.2万平方公里里的土地，设设15个区、12个县和4个市。独特特的地形，造造就了重庆是是一座“山城”兼“江城”，既是有特特大城市的某某些特点，又又有显著的农农村特征。城城市不是放射射型发展，而而是组团式建建设。各组团团相对自成一一体,自发形成商商业中心、居居住区、行政政办公区等功功能区。（二）居住结构构分析由于交通的不便便利，致使重重庆的区域居居住比较有本本地特色。市市民在选择居居住时更倾向向于其现工作作、原生活的的区域。据调调查，重庆人人乘坐最多的的交通工具仍仍是公交车，几几乎占了1/2，其次是中中巴车约占1/4，其他依次次是计程车、步步行及其它交交通工具。在在购房者或有有意向购买的的消费者中，中中、高收入者者较多，经常常乘坐计程车车占15%，拥有私家家车6%。在区域居居住结构里面面，渝中区是是传统的行政政和商业区，也也是原来重庆庆人心目中的的“高尚居住区区域”，沙坪坝区区是教育文化化区，江北、渝渝北是新兴的的城区，南岸岸区是工业和和旅游区。虽然，重庆没有有上海原来“宁要浦西一一张床，不要要浦东一间房房”的居住结构构趋向，但由由于两江分割割和交通不便便带来的传统统居住结构在在短期内不易易发生重大变变化。随着全全市路桥一票票制的实行，南南岸与北部新新城环境交通通的改善以及及全市性优秀秀住宅小区建建设，在居住住结构中南岸岸和北部新城城的比重已有有较大提高，逐逐步形成了渝渝中区、南岸岸区、沙坪坝坝区、北部新新城四分天下下的格局。二．经济发展状状况GDP持续稳定定增长，为房房地产发展提提供良好外部部环境1995年至22003年间，在国国家继续实施施积极的财政政政策和稳健健的货币政策策，加大对西西部地区投入入力度的推动动下，重庆市市经济发展快快速平稳，全全市GDP由1995年的1009..47亿元增加到2003年的2250..11亿元，增加加了1240..64亿元，按可可比价格计算算，比2002年增长11.4%，增幅高于于上年1.1个百分点，是是重庆成立直直辖市七年来来经济增长较较快的一年。稳稳健运行、增增长势头良好好的经济，为为房地产业提提供了良好的的外部环境。展展望2004年，随着国国际国内经济济环境的持续续好转，全市市经济增长仍仍将保持快速速、稳健势头头。同时，20033年，重庆房房地产增加值值达到87.8亿元，全市GDP约11%的增幅中，房房地产就占了了近4%。加上相关关行业，房地地产对GDP直接与间接接贡献在5%以上。房地地产首次成为为支柱产业之之一，这在一一定程度上改改变了重庆过过于单一的经经济结构，为为重庆发展成成为长江经济济中心奠定了了基础。重庆市历年国内内生产总值曲曲线图（数据来源：重重庆市统计年年鉴）（二）产业结构构优化，促进进经济进一步步增长第一、第二、第第三产业在保保持稳定增长长的同时逐步步实现了产业业结构优化。产产业结构由1995年末的25.9：42.3：31.8演变为2003年末的16：41.9：42.1。2003年重庆市一一产业增加值值343.007亿元，增长4.2%；第二产业业增加值为896.445亿元，增长13.5%；第三产业业增加值为931.009亿元，增长9.4%。显示出第第一产业占GDP比重逐年下下降，第二及及第三产业占占GDP的比重逐年年上升，重庆庆市国民经济济的增长主要要得益于第二二、第三产业业，特别是第第三产业的快快速增长。第第三产业中，新新兴产业如房房地产、旅游游、信息服务务、广告、社社会服务等行行业发展明显显加快，就业业人员快速增增加，社会经经济效益增长长显著。第三产业快速增增长带来的产产业结构优化化，表明了重重庆经济更有有活力，经济济结构也向现现代型方向好好转。重庆市国内生产产总值产业结结构（%）年份199519961997199819992000200120022003第一产业25.924.222.620.919.217.816.71615.3第二产业42.341.841.741.040.941.441.541.941.1第三产业31.834.035.738.139.940.841.842.143.6（数据来源：重重庆市统计年年鉴）（三）重庆市基基础建设情况况1996至20003年期间重庆庆市强化了基基础产业和基基础设施的建建设,尤其是加大大了对交通运运输邮电、市市政设施及住住宅建议的投投资力度，从从而极大的改改善了城市面面貌和投资环环境。2003年全年城市市基础设施建建设完成投资资493亿元，同比比增长25.9%。其中交通通运输占全市市基础设施总总投资的35.8%，年内，渝渝长、长涪、渝渝合、长梁、梁梁万、渝黔一一期高速公路路相继建成并并投入使用；；渝黔二期、渝渝临、渝合二二期高速公路路、渝怀铁路路、渝遂铁路路、江北机场场航站区扩建建、寸滩港口口码头及三峡峡库区码头扩扩建等项目建建设进展顺利利，集水运、铁铁路、公路、航航空为一体的的立体综合交交通运输网络络进一步得到到完善。各重重大投资项目目主要有“半小时主城”、长江一路路改造、大坪坪循环道改造造、中兴路——石板坡立交交、渝澳大桥桥二期工程、四四公里立交桥桥等。受土地价格、三三材价格上涨涨及大规模拆拆迁建设等诸诸多因素影响响，2003年重庆房地地产开发投资资力度进一步步加大，投资资增速继续高高走，各月投投资增幅均保保持在30%以上。全年年累计完成房房地产开发投投资327.889亿元，同比比增长33.3%，占全社会会投资总量的的25.8%，比重较去去年同期上升升1.1个百分点。其其中，住宅投投资177.443亿元。（四）居民收入入稳定增加，生生活水平不断断提高城乡居民生活水水平继续提高高。一是2003年全年城市市居民人均可可支配收入接接近1000美元，已超超越人均800美元的基本本小康水平；；二是全年实实现社会消费费品零售总额额835.552亿元，比上上年增长9.5%，增幅比上上年高出0.4个百分点。新新一轮消费热热潮逐步形成成，住房、汽汽车、电子通通讯设备持续续旺销。全年年商品住宅、汽汽车、通讯器器材销售额分分别增长了34.9%、37.6%和45.7%，消费结构构升级趋势进进一步明显。城城市居民消费费逐渐向教育育、医疗保健健、通讯、居居住（不含购购买住房）等等非实物消费费倾斜。深化化住房制度改改革对居民的的消费产生巨巨大影响，部部分收入和很很大部分存款款投资于住房房。最能反映映居民家庭生生活水平的恩恩格尔系数不不断下降，2003年重庆城市市和农村居民民的恩格系数数不断下降到到35.5%和51.2%，主城区居居民的生活水水平已接近实实现“小康”，消费结构构得到了明显显改善。充分分显示出重庆庆市居民特别别是主城区居居民生活水平平大幅度提高高，消费需求求旺盛，经济济收入稳步增增长，使住房房、旅游、通通讯、教育等等成为新的消消费热点。重庆市19955年至2003年人均GDP变动图单位：元资料来源：《重重庆统计年鉴鉴》重庆市19966至2003年社会消费费品零售总额额单位：亿元元（资料来源：重重庆市统计年年鉴）三．人口状况截止2002年年底重庆全市市的总人口为为3107万人，人口口自然增长率率为3.3‰，总户数约约为950万户，平均均每户居住人人数为3.26人。重庆市市现已成为中中国人口最多多的城市，占占全国总人口口的2.4%，位居全国国第20位。随着重重庆城市化的的进程，大量量的农业人口口转为非农业业人口，来渝渝务工经商人人员的增多，将将产生大量的的住宅需求。重庆市主要年份份总人口及非非农业人口（数据来源：重重庆市统计年年鉴）主城区人口分布布变化呈以下下特点：（一）渝北区人人口最多，九九龙坡区人口口增长率最快快。老城区及老工业业区人口下降降，其他区人人口平稳增长长。随着旧城城区发行和新新区的开发建建设，渝中区区和大渡口区区的人口开始始下降，居民民开始从人口口拥挤、土地地紧张的渝中中区和工业污污染较重的大大渡口区向外外区迁居；江江北、渝北及及南岸区是人人口的主要迁迁入区。（二）人口密度度与人口变动动大致相同，渝渝中区人口密密度仍是最高高。全市总的人人口密度为375人/平方公里，在在八个主城区区，渝中区的的人口密度为为最高，人口口密度每平方方公里超过27000人，渝北区区人口密度最最低，人口密密度每平方公公里不到600人。从人口口密度上来看看，近两年内内，江北区的的人口密度增增长率最高，其其次是南岸区区，而渝中区区人口密度增增长率位居主主城区各区最最低值。三区区人口增长与与各区经济发发展状况尤其其是房地产业业的发展有紧紧密的联系。渝渝中区的人居居状况已经处处于超饱和状状态，房屋建建筑只能往高高处发展（这这也是渝中区区高层建筑位位居重庆各城城区第一位的的根本原因），导导致房屋居住住质量不高；；而相比之下下，南岸区、九九龙坡区、沙沙坪坝区的人人口密度较小小，其房地产产发展潜力相相对较大。尤尤其是江北区区与南岸区，离离渝中区解放放碑中心商务务区与中心商商圈距离较近近，交通方便便，相对满足足重庆人居家家、购物的现现代需求。与与此同时，渝渝中区从功能能上来说已愈愈来愈趋向于于商业、信息息、贸易为主主导的专门商商务区，而南南岸区、江北北区、沙坪坝坝区在发展自自身产业的同同时，也成为为市民选择居居家地的主要要地区。（三）根据全国国第五次人口口普查结果，同1990年第四次人口普查相比，65岁及以上人口的比重上升了0.87个百分点，表现出一定程度上的人口老龄化速度加快。随着人口老龄化速度的加快，城市居民住宅结构在一定的阶段也将发生相应的市场变化。这种结构的变化与一个地区的民族、文化、教育、经济等多种因素有着密切的关系。并且与第四次人口普查相比，十年零四个月共增长了203.83万人，增长率为7.06%，平均每年增加19.73万人，增长率为0.66%。其中主城六区（渝中区、南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区）人口为378.16万人，占重庆市总人口的12.24%。（数据来源：《重重庆市2000年第五次人人口普查主要要数据公报》）（四）人口分布布各城区的地理环环境与经济结结构等导致人人口的具体分分布呈现出不不平衡状况。例例如，渝中区区各街道人口口密度均较大大，尤其是解解放碑新华路路、朝天门、储储奇门、一号号桥、人和街街、上清寺、两两路口、大坪坪等，相对而而言李子坝地地段较为疏松松。而南岸区区的人口密度度主要集中在在南岸商圈附附近，越往四四周扩散，人人口密度相对对减少，尤其其是从南岸商商圈沿四公里里、五公里、六六公里方向延延伸，人口密密度逐渐稀少少。重庆市是一个重重工业发展城城市，近几年年商业经济的的发展使城区区建设呈现新新旧交替状况况，人员居住住与商业经营营没有严格的的区分，加上上重庆人对都都市生活的“固着”情结（如老老解放碑人对对解放碑的情情结），导致致商业越发达达地段，人口口密度越大。其其次，人口密密度与各城区区工业分布情情况、教育分分布情况也密密切相关。（五）人口文化化程度重庆主城区人口口文化程度结结构人数百分比(%)622100.0609.620032.224639.58313.3325.110.2（数据来源：重重庆市统计局局人口普查资资料）调查显示，重庆庆市主城区人人口的文化程程度比重庆市市总体人口文文化程度高，这这与城市的区区域经济发展展成正比。然然而，与国内内同等经济规规模的城市相相比，重庆主主城区家庭中中具有高学历历的人口比重重较小，文化化程度普遍偏偏低。又据调查了解，重重庆各经济单单位近年来普普遍重视文化化程度的普及及与提高，成成人教育较为为普及，这一一定程度地提提高了重庆从从业人员的文文化教育水平平。此外，重重庆市人口的的文化水平总总体上来说也也在不断的提提高。与1990年第四次人人口普查相比比，全市每10万人中拥有有各种受教育育程度的人数数出现了如下下变化：具有有大学程度的的由1070人上升为2802人，具有高高中程度的由由6230人上升为8596人，具有初初中程度的由由22860人上升为29413人，具有小小学程度的由由45000人下降为43386人。城市人口文化程程度的提高，有有助于消费市市场的引导。四．城市化进程程加速，房地地产业面临重重大机遇目前重庆城镇化化水平只有34.7%，低于全国国平均水平。按按照政府规划划将在2005年提高到40%。随着城镇镇人口的增多多和住房建设设重点由城市市中心区向周周边地区的转转移，住宅需需求量亦将同同步增加。据据测算，“十五”期间重庆市市城镇居民住住宅潜在需求求量年均约2000万平方米左左右，这必然然将成为重庆庆市房地产业业持续发展的的强大动力。这种加速城市化化的进程，政政府已由“计划”变为实际行行动。首先政政府正加紧进进行以“八小时重庆”和“半小时主城城区”工程为主的的基础设施建建设；未来几几年内将相继继建成几个百百万人的卫星星城市；把渝渝中区作为未未来“中央商务圈”的规划建设设和都市发达达经济圈城镇镇面积的扩大大等都将极大大地促进房地地产开发的发发展。其次，旧城改造造的大规模实实施，如江北北城片区，化化龙桥片区的的拆迁改造建建设的启动以以及居民的大大规模外迁，也也将为房产开开发和房地产产交易带来现现实的发展机机遇。五．消费水平提提高，消费结结构改善从90年代后期期起，中国居居民的整体消消费结构已从从满足“温饱型”向“小康型”转变，相当当一部分高收收入的居民群群体开发向“富裕型”转变。消费费重点由衣、食食为主转向住住、用、行为为主。对于重重庆城市居民民消费重心发发生转移，消消费需求发生生三个方面的的重要转向，一一是基本消费费逐渐向居住住、交通、通通讯等领域扩扩展，二是日日用品类消费费进入更新换换代时期，并并向品牌化发发展，三是文文化教育及知知识产品的消消费比重明显显增加。反映映在支出结构构上，日常消消费中，吃、穿穿、用消费支支出下降了12个百分点，住住、行、医、教教育支出提高高了13个百分点。重庆市是发展中中的新兴直辖辖市，但人均均收入与京、津津、沪、粤相相比仍有一定定差距。重庆庆市主城区居居民家庭消费费已步入小康康阶段（根据据恩格尔系数数判断）。医医疗保健和住住房支出的大大幅增长，已已成为重庆市市城镇居民家家庭生活的两两大消费热点点。随着经济济的发展，居居民家庭收入入的增长幅度度将会加快。六．重庆各区域域主要商业状状况综观重庆市各行行政区域的经经济发展，呈呈现出多样性性和不平衡性性：（一）渝中区渝中区是重庆市市乃至西南地地区最大的商商贸中心、金金融中心、科科技中心、水水陆交通枢纽纽。据统计2003年全区国内内生产总值实实现136.774亿元，比上上年增长10.8%；人均国内内生产总值达达到2.55万元，全区区社会消费品品零售总额达达113亿元，同比比增长13%。渝中区有有各类商品市市场67个，市场经经营面积达47万平方米，其其中具有代表表性的朝天门门综合交易市市场，由27个交易区组组成，市场建建筑面积达35万平方米，主主要从事服装装、小商品百百货的批发。渝渝中区的专业业市场还包括括有：菜园坝坝市场群，全全年成交达10.7亿元；新华华路家电批发发市场，全年年成交额达10亿元；学田田湾小仪器市市场，全年成成交额达5.1亿元；大坪坪汽摩配市场场，全年成交交额达3亿元。解放放碑商业区集集中了重庆市市各大型综合合商厦，从传传统经营的国国营百货商场场，到集购物物、休闲、娱娱乐于一体的的综合商厦，是是商家必争之之地。其中具具代表性的商商场有：重庆庆百货大楼、新新世纪百货、新新华书店、大大都会广场、王王府井百货等等。渝中区作作为重庆政治治、经济中心心，对重庆市市经济发展发发挥了越来越越大的作用，其其功能上趋于于更加单一化化，以政治、经经济、信息、商商贸、物流、都都市旅游为重重点成为渝中中区的兴市方方针，这在一一定程度上改改变了过去人人们将渝中区区作为居住地地首选的消费费心理，人们们更愿意在渝渝中区工作，而而将临近的南南岸区、沙坪坪坝、江北区区等作为居住住地，同时渝渝中区的开发发程度已非常常高，二度开开发的成本将将会成倍增加加，这也是目目前渝中区房房地产发展后后劲不足的主主要原因。（二）江北区江北区位于重庆庆市主城区，是是建设中的北北部新城的中中心，是重庆庆市未来的行行政中心、科科技中心、文文化艺术中心心和交通枢纽纽。它现有各各类商业网点点1600多个，经营营面积80万平方米，据据统计，2003年全区实现现国内生产总总值68.76亿元，社会会消费品零售售总额达39.46亿元，集市市成交额为35.6亿元。江北北区主要大型型的商场分布布情况为：建建新北路沿线线——协信·黄金海岸、重重百大楼江北北分店、世纪纪新都、华联联商厦和龙湖湖·北城天街，营营业面积超过过50万方。家乐乐福金观音店店，总建筑面面积超过30万平方米，年年营业额达60亿元以上，盘盘溪蔬菜批发发市场全年成成交额达6亿元。黄花园大桥、重重庆至涪陵高高速公路相继继建成，加之之重庆江北国国际机场的扩扩建，江北成成为重庆联系系世界的窗口口。江北区由由于其独特的的地理优势，使使之成为重庆庆继渝中区之之后综合实力力第二大区，随随着政府迁址址江北，对江江北的房地产产发展起到了了极大的促进进作用，自2002年起形成了了江北投资热热，但由于江江北区是一个个以工业见长长的地区，有有重庆长安等等一批大型工工业企业，其其商业被建新新北路分隔，购购物环境相对对较差。现正正在兴建的江江北步行街将将完全改变江江北的商业布布局，对江北北区的房地产产开发及投资资产生深远的的影响。江北区与北部新新城作为政府府所在地、临临近机场和规规划中的新火火车站，交通通将进一步改改善。随着五五里店、黄泥泥磅地区众多多中高档物业业的开发，将将有众多具有有较强消费能能力的人群入入住江北及北北部新城，为为江北商圈提提供了新的潜潜在消费人群群。在宏观环境上，政政府在江北更更是规划出重重庆最大面积积达43.38公顷的休闲闲步行街，在在步行街中，将将修造三座广广场及宽度达达40—60米的架空层层横跃建新北北路，将从根根本上解决江江北商圈在地地理、交通、布布局、上的缺缺点，特别是是三大广场之之一的现代文文化广场，面面积达5500平方米，并并将重现观音音古桥，增加加该地区的文文化内涵。龙龙湖花园的开开发商中建科科在江北兴建建的北城天街街，引进了知知名的华联超超市，重庆知知名开发商协协信集团在观观音桥转盘开开发大型商业业物业——黄金海岸，同同样知名开发发商——东和物业，在在五黄路核心心地带，开发发“皇冠自由城”，这些个案案都将进一步步繁荣江北商商圈。政府计计划通过宏观观大环境的改改善，使江北北商圈具有与与解放碑商圈圈竞争的能力力，并在重庆庆几个城区的的商圈中脱颖颖而出。虽然江北的潜在在优势较多，但但因其与解放放碑临近，及及众多规划需需政府实实在在在的落实，因因此近期该商商圈在重庆市市的商业地位位不会出现大大的变动。沙坪坝区沙坪坝中心商圈圈是指商业步步行街至绿色色文化艺术广广场一线为主主线，辅以南南开商业步行行街。这里是是沙坪坝人流流量最大，大大小商家最集集中的地方。各各类服务营业业面积达40多万平方米米，重百沙坪坪坝店、明日日百货、新世世纪百货沙坪坪坝店，金诚诚广场、巴黎黎广场、融信信大厦，、华华夏银座、华华宇广场、立立海国际商务务公寓等都在在此中心区，提提供吃喝玩乐乐服务的小型型商家也密布布其间。去年年日均人流量量逾30万人，主要要商场营业额额达15亿元，其中中重百沙坪商商场销售额达达4亿元，超过过重百解放碑碑总店，可见见沙区购买力力非同一般。沙坪坝距离解放放碑较远，受受主流商圈影影响较小，长长期以来其商商业发展都自自成体系，由由于沙坪坝的的购买力组成成很有特色，平平日主要由高高收入的知识识分子、政府府工作人员、纯纯消费型大中中学学生等构构成，周末甚甚至吸引了北北碚、井口、双双碑的消费者者，这给沙坪坪坝中心商圈圈的零售经营营带来了极大大契机，也给给商业定位和和商场布置，甚甚至商用物业业营销带来了了较大的灵活活性和便利性性，使沙坪坝坝步行街中心心商圈人潮涌涌动，商机澎澎湃！沙坪坝作为重庆庆市第二商圈圈，其商业发发展牵动全市市商业发展的的脉博，目前前上规模已营营业的商场主主要有：好又又多量贩、新新世经凯瑞商商都、立洋百百货、华宇时时尚商业广场场、金鹰女人人广场、华夏夏银座、赛博博数码、欣阳阳百货、三峡峡广场。（四）九龙坡区区杨家坪商圈由于于地上商场经经营面积较少少，而且地下下通道为人行行必经之道，使使得地下商场场能占据一席席之地。据悉悉，仅杨家坪坪地下商场一一家去年商品品零售总额就就超过4亿元。这就就形成了杨家家坪独特的“地面+地下商圈”。由于商业业氛围太淡，商商业结构不合合理，九龙坡坡消费外流严严重，为留住住消费，政府府下决心兴建建杨家坪商业业步行街，其其中以杨家坪坪转盘为中心心的1平方公里的的商业步行街街将在2002年底建成并“开街”营业，这样样造成一个最最直接的后果果就是：商业业面积的大放放量。跃华商商都、晋愉·城市彩园、建建设广场，三三个区域商业业“航母”的先后“起航”，加上鹤头头路B区的改造将将用于商业用用途，以及上上海银星集团团将步行街周周围打造“上海中心”。斌鑫集团团将在新华四四村开发商业业物业未来两两三年内，商商业面积将增增加20—30万平方米，如如算上社区门门面这一面积积将更为可观观；其次产商商业结构的调调整，商业面面积放量绝不不能视为中、低低档商业量上上的扩张，而而应是质的提提升。晋愉彩彩园已成功引引进新世纪百百货，跃华商商都也郑重在在引进品牌商商家的工作中中大做文章。随随着步行街的的启动，未来来两三年内，杨杨家坪商圈将将会重新“洗牌”；同时轻轨轨较新线全面面建成后，可可形成高峰期期单向每小时时3万人流的运运载能力，年年客流量可达达3亿人次，而而杨家坪处在在较新线枢纽纽位置，对商商业推动是革革命性的。轻轻轨沿线大坪坪、大渡口等等区域居住人人口众多，商商业配套滞后后，商业功能能不齐全，轻轻轨建成后，区区域的连接更更加有机会吸吸引更多外区区客户前往杨杨家坪商圈消消费。（五）南岸区南岸区与渝中区区仅有一江之之隔，长江大大桥通车前，两两岸主要依靠靠长江索道联联系，八十年年代弹子石地地区棉纺企业业的兴起，加加之南岸区区区政府位于上上新街，使弹弹子石、上新新街成了南岸岸区经济的重重心点和商贸贸中心。经过过十几年的发发展，特别是是长江大桥和和鹅公岩大桥桥的通车，南南岸区的经济济重点转移到到南坪镇并已已实现市场、网网点布局的战战略重点转移移，建设规模模扩大，设施施水平提高，各各类市场结构构趋于合理。网网点、市场建建设呈现持续续发展的良好好势头。全区区已建成以大大型商贸设施施为主，采用用现代化经营营、管理模式式为主的贸易易区；建成以以会议、展览览为标志的会会展中心区；；以旧车、机机动车为龙头头的专业市场场批发区；以以餐饮、休闲闲、娱乐为特特色的南滨路路景观休闲区区；与生活小小区内的市场场和连锁店、零零售网点共同同构成全区的的商业设施布布局网络。全全区共建成各各类市场51个，面积38万平方米，拥拥有各类大中中型网点（2000平方米以上上）29个，面积47万余平方米米；在建、拟拟建的大中型型商业设施25个，面积70万平方米。还还另有证券、人人才、劳动力力、房地产等等生产要素市市场。全区目前拥有市市场51个，其中专专业批发市场场7个，消费品品市场10个，建立了了以区域性市市场为龙头，地地方性生产生生活资料市场场为骨干，各各类消费品市市场为基础的的市场框架体体系。南坪南南路区块在南南岸区政府的的合理规划和和引导下，发发展成为专业业市场区，如如汽配城、机机动车交易市市场、二手车车交易市场、重重庆家具市场场等专业交易易市场。南坪西路集中了了百盛百货、北北京华联（近近期开业）、新新世纪·江南商都、诺诺马特超市、金金台百货、流流行前线地下下商业街、山山城平价超市市、昌龙百货货、浪高地下下商场等.初步形成了了以大型综合合性百货、大大型超市为主主，各类中小小型百货及店店铺商业为辅辅的核心商业业区，其营业业面积达26万平方米。在在政府规划中中，现有步行行街将不断扩扩容，并最终终形成占地33万平方米、商商业面积80多万平方米米的超大型综综合性商业步步行街区。南南坪东路区块块以众多中小小临街商铺为为主，以及宏宏声广场的地地下宏声商业业广场。作为为南岸区与外外区连接的重重要车站———南坪公交车车总站就位于于该区域。南南岸与外区的的交通车几乎乎都以南坪公公交总站为中中转点，但政府已已规划将公交交总站搬迁出出主城区，加加上重百整体体搬迁至天龙龙广场，这已已成为该区块块商业发展的的重要抗性。随着南岸区政府的不断倾力打造，具有“重庆外滩”之称的南滨路已逐渐成为集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、饮食文化等诸多内涵为一体的都市景观商业带。已成人气鼎沸之势，吸引了众多本地市民和外地游客到此观光、休闲、娱乐、就餐。南滨路成为重庆夜景经济的代名词。虽然，目前该区域总体规模不大，其影响力却覆盖整个重庆主城区。随着南滨路沿线各楼盘的商业设施相继问世，加上政府的大力扶持，该区域必然成为重庆最具人气、活力和品质的地区之一。七．宏观环境小小结综上所述，重庆庆市的国民经经济正在持续续健康稳定的的发展，各项项经济指标逐逐年增长，城城市化进程加加速，城市面面貌日新月异异，交通及投投资环境大为为改善，城乡乡居民的收入入与支出逐年年增加，不断断提高，商业业发展日益成成熟。作为西西部唯一的直直辖市，重庆庆市正在逐步步巩固自己的的交通、能源源、经济和商商贸中心地位位。目前正值值中国加入WTO和西部大开开发的大好时时机，西部12个省、市、自自治区地域辽辽阔，人口众众多，资源丰丰富，必将成成为投资重点点；而重庆市市的经济基础础和投资环境境在西部各省省市中独树一一帜，必会成成为西部大开开发的重点城城市，城市的的经济将得到到更大的发展展，这为本市市的各行各业业，特别是房房地产业带来来了不可多得得的发展契机机。重庆市自然环境境一．重庆主城区区主要景观分分布景观所在区域景点渝中区朝天门码头、鹅鹅岭公园、枇枇杷山公园、人人民大礼堂、珊珊瑚坝公园、红岩村革命烈士士纪念馆等南岸区南山公园、老君君洞、一棵树树、慈母山温温泉、科普中中心等北部城区花卉园、宝圣湖湖等沙坪坝区沙坪公园、烈士士陵园、歌乐乐山、平顶山山公园等九龙坡区华岩寺、海兰云云天等大渡口区巴南区南温泉、南湖、桥桥口坝温泉、东东泉等重庆市的旅游资资源十分丰富富，可供游览览参观的景点点达100多处，国家家级风景名胜胜有缙云山、四四面山和长江江三峡，全国国重点文物保保护单位有八八路军驻渝办办事处旧址、"中美合作所"集中营旧址、宝顶山摩崖造像、北山摩岩造像，还有合川钓鱼城古战场、抗战遗址、万盛石林、铜鼓滩漂流、统景峡谷风光、东泉热洞及洞穴群等等，市内风景区总共为44个，其中国家级风景区为4个。三峡工程的兴建和重庆周边环形旅游线的形成给重庆旅游带来空前的发展契机，重庆极为丰富的自然和人文旅游资源正在逐渐展示出来，一个以重庆为中心的大三峡旅游区域以其独有的魅力将吸引更多的游客。丰富的旅游资源源为重庆市经经济的腾飞增增加了动力，据据市旅游局的的统计显示，近近年来重庆市市外出旅游的的市民和来渝渝的外地游客客呈现稳中有有升的态势，对对重庆市经济济发展贡献率率初步估计在在10%左右。作为房地产项目目的发展，城城市景观的挖挖掘和改善将将对提升城市市综合形象和和城市人居环环境有非常大大的帮助。综综合国内其他他地区，上海海以浦东东方方明珠电视塔塔作为上海市市的标志性建建筑，极大地地促进了浦东东的开发和陆陆家嘴金融区区的发展，而而黄浦江外滩滩的改建也为为外滩金融业业的再度振兴兴提供了强大大的助推剂。作作为重庆市拥拥有非常丰富富的自然和人人文景观，如如果能进一步步发掘和开发发，将对城市市和区域经济济有非常大的的促进作用。二．重庆市自然然地理环境重庆市是中国西西南地区和长长江上游最大大的经济中心心城市，中国国经济发达的的东部地区与与资源富集的的西部地区的的结合部，在在地貌构成上上，最典型的的特征是山多多河多。众多多山脉连绵起起伏，大小河河流纵横交错错。地貌结构构比较复杂，主主要有4个特点：一一是地势起伏伏大，层状地地貌分明。二二是地貌类型型多样，以山山地、丘陵为为主。三是地地貌形态组合合的地区差异异明显。四是是喀斯特地貌貌分布广泛。在城镇地理分布布结构上，重重庆直辖市是是由1个特大城市市、2个中等城市市、4个小城市和和1400多个个乡镇组成的的复合型城市市。主城区非非农业人口2278多万人人，为特大城城市。中心区区在两江汇合合处，呈半岛岛状，海拔在在168米～400米之间间。城廓依山山傍水，建筑筑物层层叠叠叠，形成独特特的山城景观观。中心区是是重庆的行政政中心，金融融、商贸中心心和水陆客运运枢纽。万州州、涪陵2个中等城市市分布在主城城区以东长江江沿岸，与主主城区分别相相距200公里和和120公里左左右。小城市市和城镇呈带带状分布，主主要在江河沿沿岸和铁路、公公路沿线，密密度从西向东东逐渐减小。由由此使重庆形形成了特大城城市－中等城城市－小城市市－小城镇""多中心、组组团式"的城市布局局，成为全国国面积最大、人人口最多、二二元结构突出出的新型城市市。重庆市主城区覆覆盖面积较广广，除渝中区区外，其城市市整体开发程程度不高，城城市扩容潜力力非常大，作作为城市开发发商而言，其其市场前景是是非常好的。同同时，重庆独独有的山地地地貌，有利于于建山水结合合的园林城市市，对提升城城市整体规划划和城市市容容景观都是非非常有利的。重重庆市政府已已将重庆的山山水园林建设设作为重庆市市政今后发展展的一个方向向，因此作为为开发商，应应利用相应的的政府政策支支持，从而提提高项目的市市场竞争力。三．重庆市环境境污染重庆市两江环抱抱，“城是一座山山，山是一座座城”，“山城”由此而得名名。重庆是一一个老工业基基地，为我国国经济做出了了重要贡献。与与此同时，重重庆市也是一一个污染比较较严重的城市市，其空气质质量和饮水质质量相比其他他大型城市较较差。自三峡工程动工工以来，重庆庆市将环境保保护工作作为为振兴重庆的的重要步骤之之一。以改善善市民的生存存环境为目标标，以环境保保护和园林绿绿化为重点的的战略思想已已经确立。近近年来，重庆庆市加强了城城市饮用水源源的保护和大大气污染与交交通噪声的治治理，确立治治理污染源项项目220项。大气二二氧化硫浓度度下降0.005毫克/平方米，烟烟尘控制区覆覆盖率达90％，主城区区空气质量明明显改观；分析近几年重庆庆消费者购买买商品房的消消费习惯，“生活方便性”是消费者购购房的一大考考虑因素，因因此，在重庆庆这个多经济济中心的特大大城市中，居居民往往首选选“当前”居住区域为为购房首选区区域。因而，城城市的自然景景观只是影响响消费者购买买的大环境因因素，这种因因素对消费者者购房的影响响力远不如房房地产本身、“交通条件”等重要。如如江北区固有有的自然景观观极少，但并并没有影响消消费者对该区区购房的热情情。在消费者者实际购房过过程中，消费费者已将“自然景观”的概念理解解转化成个人人对“社区居住环环境”的理解。因因此，我们认认为，城市“自然景观”是影响消费费者旅游的重重要因素，但但并不是消费费者选择居住住地的重要因因素。虽然自然景观对对消费者购房房的影响不大大重要，但消消费者对居住住环境的追求求是永恒的。这这就是开发商商将自然景观观与居住环境境概念转换的的意义。第三章重庆庆社会文化环环境一．居民职业构构成与商品房房购买的相关关性（一）年龄结构构从置业者的年龄龄结构来看，他他们的年龄主主要集中在20-50岁之间，其其中20-25岁的置业者者占置业人群群的29.9%，26-30岁的占23..5%，31-40岁的占24%，41-50岁的占4.2%。由以以上数据，我我们推断出重重庆的置业人人群其年龄结结构趋向于以以“中青年”消费群为主主，这个年龄龄段层面上的的消费者是房房产销售的目目标群体。（二）文化结构构从置业者的受教教育程度来看看，他们中间间受过中等教教育的置业者者占置业人群群总体的422.7%，高等学历历（大专以上上）的置业者者占总体的336.4%。由由此，我们可可以认为，重重庆的置业者者已具备了一一定的文化素素质。（三）职业结构构从置业者的职业业结构来看，重重庆置业者的的职业构成主主要以公司职职员、个体户户/私营业主、其其他（如律师师等）为主，他他们构成了置置业人群的主主力军。国家家机关公务员员、教师、医医生等事业单单位工作人员员由于单位性性质的缘故，他他们多数考虑虑在本单位购购房，随着人人们对商品房房高质量的进进一步追求，在在二次购房的的人群中，这这部分人员比比率有一定的的上升。（四）经济状况况从置业者的经济济收入状况来来看，重庆置置业者的个人人稳定月收入入主要集中在在800-33000元之间，占占置业人群总总体的62..6%。个人人月收入在800元以下的置置业者也占有有一定的比例例（31.22%）。根据据这种现象我我们分析，目目前重庆推出出了购房信贷贷消费，银行行提供按揭贷贷款，即使置置业者的个人人月收入较低低（800元），只要他他们有一份较较为稳定的收收入，置业购购房的动机将将促进其购房房的需求，从从而产生购房房行为。（五）区域选择择从置业者的购房房区域趋向来来看，重庆置置业者选择将将会在江北区区购房的占444.7%，选择将会在在渝中区购房房的占21%%，选择将会会在沙坪坝区区购房的占226.2%，选选择将会在渝渝北区购房的的占20.33%，选择将将会在南岸区区购房的占16.2%，选择将会会在其他地区区购房的占3%。通过我们们多次房地产产的调查，数数据结果证明明，目前，重重庆置业者考考虑购房的区区域选择存在在着强烈的“区域情结”，换句话说说，就是置业业者会考试就就近选择当前前居住区域购购房。他们已已经习惯了目目前所居住区区域的文化、政政治、经济等等方面的生活活氛围。二．文化教育水水平及其对购购房的影响沙坪坝区是文化化区，居民职职业分布以文文化、教育及及卫生为主；；渝中区是经经济商贸中心心，居民职业业分布以公司司职员、白领领阶层为主；；大渡口及九九龙坡区是工工业区，居民民职业分布以以工人为主；；南岸区是工工业、旅游、商商贸区，居民民职业分布以以工人、经营营业主、职员员为主。在全市人口中，接接受大学（指指大专以上）教教育的86..58万人，占占2.8%；接接受高中（含含中专）教育育的265..67万人，占占8.6%，接接受初中教育育的909..02万人，占占29.411%；接受小小学教育的11340.885万人，占占43.399%（以上各种种教育程度的的人口包括各各类学校的毕毕业生、肄业业生和在校生生）。与1990年第四次人人口普查相比比，全市每10万人中拥有有各种受教育育程度的人数数有如下变化化；具有大学学程度的由1070人上升为2802人，具有高高中程度的由由6230人上升为8596人，具有初初中程度的由由22860人上升为29413人，具有小小学程度的由由45000人下降为43386人。全市人人口中，文盲盲人口（15岁及15岁以上不识识字或识字很很少的人）为为214.778万人。与1990年第四次人人口普查相比比，文盲率由由17.899%下降为8.99%，下降了了8.99个百百分点。从以上数据的对对比，我们可可以清楚的看看到重庆人的的文化教育水水平在明显的的上升。受教教育水平越高高就会受到更更多的尊敬，成成为人们追逐逐的目标，相相应地其社会会地位与经济济收入相对提提高。这类人人群已经基本本具备购房置置业的经济支支付能力。一一旦这类人群群中的潜在置置业者有购房房置业的动机机时，就会把把潜在的动机机转变成为现现实的购买力力。三．重庆居民生生活形态与消消费行为特征征重庆主城区消费费者选择百货货公司/购物中心的的考虑因素排名考虑因素百分比（%）1质量可靠62.12交通便利43.33价格适中35.54商品种类齐全28.05服务态度好20.36就近12.07退换商品方便5.58空间宽敞5.19经常有促销活动动3.710可送货上门1.811大型商品保修1.412室内外装潢设计计现代化1.213提供餐饮休息配配套服务0.414有大量进口商品品0.3除了百货公司//购物中心以以外，随着中中国大中型城城市超高零售售业的迅速发发展，“超市”消费成了现现代人消费的的一种重要形形式。据调查查，重庆市主主城区消费者者中有81.3%的人员“最近三个月”光顾过超市市，可见超市市市场消费潜潜力巨大。重庆主城区消费费者最常去的的超市排名排名品牌百分比（%）1家乐福68.42新世纪超市19.53好又多超市17.24山城（平价超市市）14.85十点利4.06跃华超市3.2重庆主城区消费费者选择超市市的考虑因素素排名考虑因素百分比（%）1价格适中59.92质量可靠43.53交通便利43.34商品种类齐全34.15就近14.26服务态度好11.07经常有促销活动动6.58空间宽敞4.99退换商品方便1.810提供餐饮休息配配套服务0.911可送货上门0.612大型商品保修0.513室内外装潢设计计现代化0.314有大量进口商品品0.1重庆人“好吃”是其生活形形态典型的一一个方面。通通常访亲会友友通常喜欢在在外聚餐，通通常去的饮食食场所包括街街过特点餐厅厅、火锅店、大大排档等，有有“夜啤酒”提供是消费费者选择聚餐餐的一个重要要因素。近几几年随着人们们物质水平的的提高，各大大酒楼、特色色餐厅（如川川菜“七十二行”、“菜根香”以及渝派“香积厨”等）聚集了了大量的中等等以上消费水水平的消费者者。火锅是重重庆常胜不衰衰的一项重要要餐饮。重庆庆人的率直与与豪放个性使使他们对麻、辣辣味道较重的的菜品表现出出浓厚的兴趣趣，同时，重重庆人喜欢饮饮食更新，只只要消费者口口碑中盛传新新品上市，路路途再远也亲亲临光顾。可可以说，重庆庆人在饮食方方面的个性可可以总结成“麻辣情结”、“追求创新”。然而，重庆人对对西餐的偏好好远远不及北北京、上海与与广州。据调调查，仅有25.8%的消费者“最近三个月”光顾过西式式快餐店。对对各大快餐店店的选择意见见如下：重庆主城区消费费者最常去的的西式快餐店店排名排名品牌百分比（%）1肯德基70.92德克士51.83麦当劳40.24美国乡村鸡13.1重庆主城区消费费者经常使用用的交通工具具.百分比（%）公共汽车/空调调巴士81.5小公共汽车51.8出租车25.4步行24.2单位交通车3.9摩托车2.3私人汽车1.5自行车1.1轮渡0.8电动扶梯0.3助动车0.2其他0.9重庆主城区消费费者常做的休休闲活动排名名排名活动项目百分比（%）1看书70.92逛街购物62.93听音乐58.54去动物园或公园园44.65打麻将41.86唱卡拉OK39.97慢跑33.58打羽毛球31.89游泳24.810编织裁剪23.311打乒乓球22.012看电影21.913打游戏机21,614电脑游戏19.015种花盆裁16.516国内一天以上的的旅行15.917打篮球15.318酒吧/咖啡屋//茶室14.519踢足球13.120滚轴溜冰12.721看展览会12.322钓鱼10.823打保龄球10.524听演唱会/音乐乐会10.025国内一天往返旅旅游8.926绘画书法7.927郊游露营7.628跳迪斯科7.428扭秧歌/木兰拳拳/交谊舞7.429登山7.230去博物馆或美术术馆5.531打网球5.032乐器演奏3.632开汽车兜风3.633滑冰2.834玩滑板1.435海外旅行1.036打高尔夫球0.7重庆主城区消费费者家用汽车车比例百分比（%）有0.7没有99.3表3-1-9：：重庆主城区区消费者现在在汽车来源百分比（%）自家购买的85.7单位配发使用的的14.3表3-1-100：重庆主城城区消费者未未来购车打算算百分比（%）打算买4.9不打算买95.1以上消费者有关关的生活形态态可供开发商商进行小区规规划、配套设设施建设等方方面参考有关关意见。（以上数据来源源于专业市场场研究公司消消费者调查）四．居民主要价价值取向（一）不同消费费者层对时尚尚流行指标的的意识习惯：：男性中54.7%的消费者属属于“平实生活指指向”，女性中45.3%的消费者属属于“平实生活指指向”；属于“时尚流行指指向”的消费者男男性占43.7%，女性占56.3%。（二）不同消费费者层对广告告态度指标的的意识习惯：：不同年龄段段的消费者对对广告的热衷衷程度不同，属属于“广告淡漠指指向”、“中间层”或“信赖广告指指向”型消费者各各年龄段的所所占比率如下下：16-24岁25-34岁35-44岁45-54岁55-60岁17.425.124.622.810.2中间层23.230.023.215.58.2信16.733.325.021.43.6（三）不同消费费者层对饮食食健康指标的的意识：不同同消费者层的的个人月收入入对“饮食健康”的认知态度度如下：认识态度度收入状况饮食“温饱”指指向中间层健康营养指向无收入21.020.819.4500元以下39.131.731.5501-10000元26.634.731.51001-15500元9.07.711.31501-20000元3.02.71.62001-30000元0.92.33.23001-40000元0.00.00.84001-50000元0.40.00.05000元以上上0.00.00.8（四）不同性别别构成的消费费者对“价格态度指指标”的认识：属属于“价格无关心心指向”型的消费者者男性占62.3%，女性占37.7%；属于“中间层”型的消费者者男性占56.1%，女性占43.9%；属于“价格重视指指向”型的消费者者男性占38%，女性占62%。（五）不同学历历构成的消费费者对“信息交流指指标”具体认识态态度如下：初中枝大学专科大学本科10.646.829.810.62.10.0中间层10.129.339.115.75.60.38.833.841.710.55.30.0通过上述几点描描述，我们可可以看出性情情耿直、豪爽爽是重庆人的的一大特点。他他们业余时间间喜欢邀约三三朋四友打麻麻将。重庆人人喜欢吃，特特别是对麻辣辣味重的食品品情有独钟，火火锅是重庆人人最喜欢的一一种饮食。重重庆人不太注注重饮食健康康，也不会经经常吃保健品品来补充营养养。结合重庆庆经济环境分分析，重庆人人的收入水平平不太高，但但他们却喜欢欢在大型的商商场或娱乐场场所进行购物物与消费。重庆人对于理财财的观念，他他们认为经济济上的安定对对自身来说非非常重要，但但他们缺乏对对金融投资方方面的知识，有有相当一部分分人宁愿把钱钱存入银行，也也有一部分人人把钱投资股股票进行短线线投资，他们们不太热衷于于信用卡消费费。五．城市主要文文化机构与设设施分布概况况文化设施建设取取得实质性进进展，相继建建成红岩革命命纪念陈列馆馆、歌乐山烈烈士陵园红岩岩魂广场及陈陈列馆。大足足石刻成功列列入世界文化化遗产名目，成成为我国第23处世界文化化遗产，档案案馆49个。全年出出版各类报纸纸5.27亿份，比上上年增长13.3%，各类杂志3000万册、图书1.23亿册，分别别增长18.5%和5.1%.重庆现有文文化机构主要要包括：重庆庆市文化局、重重庆新闻出版版局、重庆市市川剧院、重重庆市广播电电视局、重庆庆市京剧团、重重庆市话剧团团、重庆市越越剧团等。第四章重庆庆市房地产及及相关政策环环境分析（2002—2003年度）众所周知，房地地产是与国家家政策密切相相关的一个行行业，政策方方向的变动直直接影响到这这个行业的发发展，作为这这个行业的市市场主体—开发商对政政策的敏感度度和运用力必必然影响其项项目运作的顺顺利程度。所所以，我们特特将2003年重要的政政策、法规以以及政府新举举措收集、整整理如下：一．房地产业政政策法规（2002—2003）2002年可以以说是重庆房房地产的“政策拉动”年，重庆市市政府出台了了一些重大政政策，对房地地产业起到了了明显的拉动动作用：（一）重庆主城城区土地价格格上涨内容列示：重庆市国有土地地使用权基准准地价单位：元/平方米用用途土地级别商业用地（40年）住宅用地（70年）工业用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注：①上表基基准地价为城城镇国有土地地“五通一平”条件下的平平均价格。②国有土地开开发程度修正正系数及容积积率修正系数数由市国土房房管局另行制制定颁布。③上表基准地地价包括土地地取得费、土土地开发费及及土地增值收收益（土地出出让金）等。（数据来源：《重重庆市房地产产市场报告》）重庆市国有土地地使用权出让让金标准单位：元/平方方米用用途土地级别商业用地（40年）住宅用地（70年）工业用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（数据来源：《重重庆市房地产产市场报告》）注：①上表所所列为楼面价价出让金②上表所列土土地出让金不不包括新征建建设用地有偿偿使用费、拆拆迁安置补偿偿及土地开发发等费用。③上表所列土土地出让金可可根据实际用用途的效益差差异及土地位位置条件的优优劣进行适当当浮动，浮动动范围不超过过正负20%。意义：重庆市政府从22002年6月18日起，调整整了主城区国国有土地级别别基准地价和和土地出让金金标准。其中中，商业、住住宅用地平均均增长91%，工业用地地维持原有标标准。此次地地价的调整不不但一方面使使房地产市场场理性升值，另另一方面促进进国有资产增增值保值。还还由于政府和和媒体的大力力宣传，使市市民第一次直直接感受房价价升值的可能能性，刺激了了购房者交易易积极性。2002年6—8月房地产市市场由淡季奇奇迹般地变成成了销售旺季季，大部分消消费者认为房房地产存在上上涨空间。事事实上，由于于政策拉动，2002--2003年年房地产产售价一直连连续攀高。（二）重庆房地地产规费上涨涨过去，重庆市规规费一直处于于全国较低水水平。去年重重庆市政府全全面上调配套套费，由过去去的每平米44.28元上调到140元。意义：配套费上上调一方面会会导致房价被被动上涨，另另一方面也会会促进政府在在各项基础配配套上的投入入和完善。（三）《重庆市市城市规划管管理技术规定定》开始施行行内容列示以下就该规定的的一些相对重重要的内容节节选如下：1．车位增加：：《规定》要要求，新建、改改建、扩建的的建筑必须按按规定设置停停车位。停车车位的数量由由建筑面积确确定，居住建建筑每300平方米至少少设置1个停车位；；其中，地面面停车位应不不少于总停车车位的10%。2．增加公众空空间：《规定定》对增加公公共开放空间间的开发商制制定了优惠。核核定建筑容积积率小于2时，每提供1平方米开放放空间，允许许增加建筑面面积1.2平方米。容容积率大于等等于2小于4时，每提供1平方米开放放空间，允许许增加建筑面面积1.5平方米。容容积率大于等等于4时，每提供1平方米开放放空间，允许许增加建筑面面积2平方米。3．采光透亮化化：以主采光光面相对平行行布置的建筑筑间距而言，住住宅主要采光光面之间的距距离：旧城改改造区不小于于平均高度的的0.8倍，新建区区不小于平均均高度的1倍。以下两两种情况：一一是8层及8层以下，或或计算高度小小于或等于24米；一是9层及9层以上，或或计算高度大大于24米、面宽大大于40米的住宅，都都按此执行。4．建筑物退后后：临街建筑筑必须退让到到道路红线后后，临支干道后退不小小于1.5米；临临次干道后退退不小于3米；临主干干道后退不小小于5米。5．绿地将变大大：旧城改造造区绿地率不不低于25%，新建区绿绿地率不低于于30%。建设用地地内应有集中中绿地，面积积不得小于建建设用地面积积的10%。另外，绿绿地控建区内内，只能以低低层建筑为主主，绿地率不不得低于60%，建筑密度度不得高于20%。意义这些法规的制定定和颁布，表表明重庆市房房地产市场已已经全面进入入买方市场，而而且政府也清清醒地认识到到这一市场法法则，并加以以监控和扶持持。如何建设设更具人性化化的建筑，如如何面对更挑挑剔的消费者者，是摆在开开发商面前的的一道重大课课题。（四）20022年8月1日起开始实实施《重庆市市城镇房地产产交易管理条条例》内容列示这是重庆首个房房地产交易权权威性法规，它它对目前房地地产交易的各各方面都有了了明确的规定定，与过去不不同点主要有有：1．商品房销售售以套内建筑筑面积作为计计价依据，从从而让消费者者明明白白购购房。2．现售商品房房，房地产开开发企业应在在销售合同签签订30日之内，为为购房者办理理土地所有权权变更及房屋屋所有权登记记；3．为保证购房房者的预售资资金不被挪用用和卷走，对对预售资金实实施工程监理理单位和银行行共同监管；；4．开发商应在在预售房交房房使用60日之内，为为购房者办理理土地及房屋屋产权登记。意义:该法规就房地产产交易行为进进行规范，针针对以往房地地产交易中不不规范的环节节作了明确的的限定，将有有效规避一些些不良行为的的产生，使房房地产向健康康、有序的方方向发展。其它房地产业政政策鉴于篇幅，对于于去年重庆市市发布的房地地产政策法规规在这里不再再作详细阐述述。二．道路、交通通等市政建设设状况及政策策意义（一）半小时主主城区建设半小时主城区建建设是指主城城区各组团中中心和重要节节点，乘车到到人民广场和和外环高速公公路的时间均均在半小时以以内。该工程程将投资76.2亿，新建道道路8条，改扩建建道路13条。新建桥桥梁2座，改造立立交桥6座等。除菜菜园坝大桥在在2005年底竣工外外，“半小时主城”的其余31个项目，都都将在2004年内竣工。这这比原来确定定的时间提前前了一年。（二）市内道路路建设2002年开工工的项目有7项：四公里里立交、新建建南路（二期期）、南区路路石中段改造造（石板坡至至中兴路）、华华新分流路（渝渝澳大桥北引引桥至裕家苑苑）、学府大大道（南坪至至八公里）、长长江一路（两两路口至肖家家湾）等。2003年开工工的项目有：：菜园坝长江江大桥（由菜菜园坝至南岸岸苏家坝，全全长1200米，投资约10亿元）、大大坪立交、牛牛角沱——滴水岩段、新新溉路（新牌牌坊至溉澜溪溪）、石坪桥桥立交、南坪坪转盘改造、高高九路（九坑坑子至高庙村村）、渝碚路路杨双段（杨杨公桥至双碑碑）、烟体路路（南岸滨江江路至弹子石石）。意义：以上两项市政建建设不但将大大幅度改善市市民的出行，还还会改变市民民出于交通限限制对居住地地的选择，给给近郊房产带带来新一轮的的利好商机。据据悉，已有大大批的开发商商涌向近郊开开始了圈地运运动。例如，南南岸区弹子石石五桂石大规规模地块开发发权转让（阳阳光100），回兴——两路板块吸吸引到渝海实实业、聚信集集团、中关村村实业、重庆庆国投等业内内外资金圈地地、开发。另另外，由于部部分原来较为为荒僻的市内内重要节点的的打通，这些些地块转眼变变成交通要津津地段，地块块便变得炙手手可热。例如如菜园坝大桥桥的规划，融融侨半岛获益益匪浅；五童童路的建成使使鲁能星城更更为便捷，四四公里立交的的建设，直接接带动了溯源源居、学府大大道69号、骏逸天天下、美堤雅雅城等一大片片项目或热销销或引起关注注，甚至成为为全市性名盘盘。（三）路桥收费费政策2002年7月月1日起，重庆庆主城区路桥桥通行征收统统一实行年票票制。这重大大改革标志着着：从此，隔隔江的主城区区之间再也没没有直接的交交通成本，各各区相互之间间的一些社会会活动，经济济活动将大幅幅度交叉增加加，对有些地地区（比如南南坪，五里店店等）房地产产项目，因受受过桥费影响响形成的陈见见将逐步消除除。三．房地产金融融政策调整及及政府促进消消费政策（一）房地产金金融政策调整整1．房地产贷款款利率下调2002年6月月，为刺激房房市，央行下下调房地产贷贷款利率，月月利（1—5年）从过去4.425‰调整到3.975‰；（5—30年）由4.65‰调整到4.2‰；年利（1—5年）由5.31%到4.77%；（5—30年）由5.58%调整到5.04%。这一政策在较大大程度上刺激激了消费者的的购房欲望，与与土地价格上上涨、路桥政政策一起成为为了影响2002年重庆房市市主要的三大大政策利好。2．提高房地产产按揭首付款款成数，降低低贷款年限。由于“新东福事事件”，银行对降降低贷款风险险逐步重视。过过去，非常常常见的“零首付”“九成按揭”，现在已难难觅踪影。即即使普遍的“8成30年”，如今也有有了职业年龄龄的限制。并并且，银行放放贷的审查也也明显变得严严格许多。因此，营销手段段需要创新，不不能象过去那那样仅靠变换换付款方式降降低首付压力力。（二）政府决心心促进消费、扩扩大内需重庆市人民政府府为了充分发发挥消费对本本市经济增长长的拉动作用用，促进本市市经济快速发发展，对本市市促进消费扩扩大内需工作作提出了意见见。其中就住住房消费提出出10项意见：推推进住房货币币化分配，完完善住房供应应体系；继续续加大存量公公房出售力度度，鼓励房改改房再交易；；规范完善集集资合作建房房政策，吸引引职工将消费费资金投入住住房建设；进进一步降低房房地产市场交交易税费；活活跃房地产交交易，改善住住房消费环境境；完善住房房金融配套政政策，扩大个个人住房消费费货款；调整整规范危旧房房改造政策；；高速发展经经济适用住房房建设；完善善“购房入户”政策；结合合路桥收费改改革，发展周周边房地产市市场等。意义：从以上政政府的决心和和举措来看，房房地产消费市市场的二、三三级市场联动动的迹象明显显，将促进整整个房地产市市场的繁荣。规规范、完善集集资房的举措措，将进一步步加大重庆房房地产行业逐逐步纳入完全全市场化的步步伐。（三）央行新近近发布《关于于进一步加强强房地产信贷贷业务管理的的通知》通知内容中，很很多与开发企企业、建筑企企业和银行金金融机构有关关，市场层面面上最有影响响是第四和第第六条，具体体精神如下：：对借款人申请个个人住房贷款款购买第一套套自住住房的的，首付款比比例仍执行20%的规定；对对购买第二套套以上（含第第二套）住房房的，应适当当提高首付款款比例。对借借款人申请个个人住房贷款款购买房改房房或第一套自自住住房的（高高档商品房、别别墅除外），商商业银行按照照中国人民银银行公布的个个人住房贷款款利率（不得得浮动）执行行；购买高档档商品房、别别墅、商业用用房或第二套套以上（含第第二套）住房房的，商业银银行按照中国国人民银行公公布的同期档档次贷款利率率执行。评价：这一规定定“宏观调控”的意味很重重，表面上看看对房地产市市场消费会构构成很大冲击击。但实际操操作至少在目目前阶段尚有有难度。因为为要查清是否否为买第二套套住房并不容容易。对此央央行政策司司司长戴根也表表示，央行的的通知总体上上是一种政策策取向，具体体操作还需要要一个过程。第五章重庆市市房地产市场场环境分析一．房地产开发发景气度分析析2003是重庆庆房地产开发发快速发展的的一年，在这这一年里，房房地产开发保保持了较高的的景气水平，各各月景气指数数均保持在110点以上。（数据来源：《重重庆市房地产产市场报告》）全年“渝房景气气指数”的谷底出现现在年末，指指数为110.115，峰值出现现在4月为115.887，波动不大大。2003年重庆市房房地产开发持持续处于较高高的景气水平平，首先缘于于宏观经济发发展态势良好好，居民收入入提高以及大大规模的房屋屋拆迁导致购购房需求增加加，推动了房房地产市场的的供销两旺；；其次，土地地价格及三材材价格的上涨涨直接导致房房地产开发成成本的增加，从从而带动了房房地产投资的的快速增长；；另外，系列列促进房地产产市场健康发发展的政策出出台，引导房房地产逐渐步步入良性发展展轨道。其中指数的上升升主要由房地地产开发投资资、本年资金金来源、土地地购置费、商商品房空置面面积和商品房房销售价格四四个分类指数数带动。（一）房地产开开发投资分类类指数在各分分类指数中景景气度最高。12月房地产开开发投资分类类指数为131.222点。比去年年同期上升11.61点。房地产产开发投资分分类指数的持持续高位运行行，是全年景景气指数处于于景气运行空空间的最有力力支撑。2003年全年完成成房地产开发发投资327.889亿元，同比比证章33.3%。（二）本年资金金来源分类指指数景气度较较高，房地产产开发资金保保障程度最大大。本年资金来源分分类指数为116.779点，比去年年同期上升8.92点。2003年，重庆市市房地产开发发投资资金比比较充足，累累计到位资金金422.333亿元，同比比增长52.9亿元。（三）商品房空空置情况有所所好转，商品品房空置面积积分类指数大大幅度下降。2003年重庆庆商品房销售售情况比较理理想，全年累累计销售商品品房面积1316..82万平方米，同同比增长29.5%，商品房销销售面积增量量比商品房竣竣工面积增量量高出14.01万平方米；；商品房销售售面积增速比比商品房竣工工面积增速高高出8.9个百分点，销销售领先于竣竣工，从而促促进了商品房房空置面积的的减少。（四）商品房价价格上涨，商商品房销售价价格分类指数数继续处于景景气运行空间间。12月，商品房房销售价格分分类指数为104.227点，处于景景气线以上。截截止2003年末，全市市商品房平均均销售价格1596元/平方米，比比去年同期上上涨40元/平方米。二．房地产供需需分析（一）供应情况况分析1．土地供应2003年经市市审批土地出出让357宗，面积2249..73公顷，其中中用于房地产产开发12088.77公顷，占总总量53.7%。重庆市20033年度房地产产用地出让示示意（数据来源：《重重庆市房地产产市场报告》）2．批准入市项项目主城区批准预售售量走势图(入市单位:万万平方米时间单位：：季度)（数据来源：《重重庆市房地产产市场报告》）从上图可以看出出，从2001年起重庆主主城区批准预预售总量均在在600万㎡以上，可可以说供应保保持在较旺盛盛的水平。而而2003年第四季度度主城区批准准入市项目达达106个，准售面面积328.009万平方米，预预售项目平均均规模3.１万平方米米，分别比上上年同期增长长14%、18.1%、3.7%，其中住宅253.886万平方米，非非住宅74.23万平方米。与与旺盛的市场场需求相协调调，商品房市市场供应稳步步上升。其中，渝北区位位居预售面积积排行榜之首首。3．总结总的来说，从供供应角度，呈呈现如下几大大特点：（1）供应的总总量相对偏大大，无论是土土地供应，1316..82万方的销售售量来说不算算大，但是几几年来的累计计销售量与累累计供应量仍仍有不小的缺缺口。（2）单个项目目规模越来越越大。从新增供应来看看，单宗供应应规模越来越越大。异地房房地产大鳄、实实力雄厚的其其它行业巨头头加入本市房房地产业，加加剧了这一进进程。（3）从区域来来看，近郊各各区成为房地地产开发的热热点。由于交通的逐步步改善，以及及人们对居住住环境要求的的提高，近郊郊部分过去比比较偏远的区区域成为房地地产商开发的的热点，如：：两路、人和和、弹子石、四四公里、二郎郎等。（二）销售情况况分析据重庆市地房局局提供数据显显示，2003年重庆市商商品房销售继继续保持良好好的增长势头头，全市商品品房销售面积积1645..26万平方米，销销售金额284.884万元，销售售均价1731元/平方米，分分别比上年大大幅增长35.5%、42%、4.8%。2003年重庆市主主城区商品房房销售面积1114..34万平方米，销销售金额192.887亿元，成交交均价2103元/平方米，比比上年同期分分别增长38.6%%、46.1%、5.5%。其中住宅宅，销售面积积1004..16万方,同比增长39.7%，销售金额192.887亿元，同比比增长51.4%，销售均价1921元/平方米，同同比增长8.4%，住宅均价保保持了一种稳稳定上升的态态势。（三）重庆市主主城区房地产产价格走势重庆市主城区商商品房销售合合同登记均价价走势图（时间单位：季季度价格单位：：元/平方米）（数据来源：重重庆市地房局局）总体来讲，重庆庆房地产市场场价格呈稳中中有升的局面面。其中，商商服用房从2002年四四季度走出谷谷底，至今持持续攀升，这这与近两年来来重庆产业结结构优化，经经济活力增强强相匹配；办办公用房2003年一季度走走出相对低谷谷；住宅价格格整体表现为为平稳上升态态势，但局部部区域、局部部市场涨势强强劲，如时代代豪苑2002年售价达5000元/㎡，2003年售价更是是超过7000元/㎡，整体拉拉动解放碑地地区楼市价格格。拉动住宅宅价格上涨的的因素主要有有：1．各项政策出出台。2002年路桥政策策，上调土地地价格，降低低利率对开发发商和消费者者有双向价格格利激。2．市场的“吐吐故纳新”。新入市项项目品质提升升，售价普遍遍高于市场平平均价格。而而品质略低的的旧有项目随随着逐步消化化，已经慢慢慢地淡出市场场，从而导致致市场整体价价格上扬。（四）数据分析析（数据来源源：重庆市地地房局）1．2003年年主城区商品品房成交均价价2103元，比去年年同期上涨5.5%；成交金额284.884亿元，上涨42%。2003年房价价上涨，销售售量大幅上升升，价升量涨涨，价格与放放量有很好的的配合。同样样，2003年整个销售售量上涨了35.5%，而房价也也上扬了5.5%，楼市出现现有价有市的的局面，量增增大后而价格格也在上涨，市市场需求还在在攀升。当然然，房价上涨涨除了市场呈呈现出良好的的走势外，还还有一些客观观的因素，比比如土地配套套费的上涨，土土地拍卖交易易中心经过公公开的拍卖确确定土地开发发权，作为开开发成本最大大的土地价格格上涨，必然然会带动房价价上升。2．2003年年主城区新开开工面积2098..23平方米，增增长22.7%。销售成交交面积1645..26万方，上涨35.5%，空置房一一年以上的商商品房面积为为259.992万方，减少3.99万方。2003年房地地产市场的供供应量与销售售量相差的距距离是历年来来最小的一次次，这意味着着供求市场比比例平衡，楼楼市销售看好好也在情理之之中。3．2003年年主城区存量量房转让面积积373.004万平方米，增增长31.1%；转让金额40.27亿，增长70.7%；主城区存存量房转让均均价1079元/平方米，上上涨30.2%。2003年二手手房市场的活活跃给重庆市市房地产市场场整体提供了了更为活跃的的上涨空间。直直接因素是二二手房交易额额上涨后置换换出一大笔金金额投资到一一级市场。如如去年转让金金额40.27亿，比去年年同期增长70%，也就意味味着2003年比去年多多出28亿资金投向向一级市场，一一级市场的新新增长点显而而易见。4．今后5年内内，重庆旧城城改造拆迁面面积400万方。全面启动的旧城城改造工程是是2003年重庆房地地产市场的一一件大事。拆拆迁能直接带带来新的资金金投入到房地地产市场中一一级或二级市市场，释放出出巨大需求市市场，直接刺刺激交易的上上幅空间。仅仅以400万方拆迁面面积的80%计算，货币币补偿金额平平均1500元/平方米，那那将有48亿元的资金金投放到房地地产市场中，相相当可观。5．2003年年写字楼成交交面积23.14万平方米，上上涨144.44%，成交金额7.22亿，上涨231.66%。写字楼一直是房房地产市场投投资的“弱项”，近十年都都是冷门。2003年，写字楼楼市场全面复复苏，销售量量与增幅比例例都是历年之之最。虽然与与住宅、商业业用房相比，写写字楼2003年销售量最最小，但销售售增幅比例却却是最大的。写写字楼的异军军突起成为2003年甚至2004年新的投资资亮点。（五）重庆市房房地产业的现现状和特点重庆是一个拥有有3000万人口的老老工业城市，渝渝中区、江北北区、大渡口口区、南岸区区、沙坪坝区区、九龙坡区区基本构成重重庆市区板块块。随着重庆庆的直辖，市市区经济发展展迅猛。在经经济发展的大大前提以及西西部大开发的的推动下，重重庆房地产稳稳步增长。2003年是重重庆市房地产产市场全钱飘飘红的一年，市市场供需两旺旺，充满着机机遇与挑战。一一些大盘、名名牌不断涌现现，外资房地地产机构逐步步进驻重庆。特特别是南岸区区和北部新区区