知名房企商业项目产品设计建议报告

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产品设计建议报告商业部分3/22/20232目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位3/22/20233商业部分商圈分析核心商圈范围：东至：顺西路东侧西至：本项目西侧南至：顺平西路北侧北至：府前西街北侧核心商圈分析：以益麒麟家居建材广场为代表的低档家居建材市场已在本项目周边形成了较好的商业氛围其他业态的商业如餐饮、娱乐、临街底商等均处于初级阶段，档次和品质较低有一些娱乐场所，但均非知名品牌娱乐商家周边缺乏基本的商业配套东侧的煤厂以及南侧的高架桥将对未来商业氛围的形成区域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的辐射范围3/22/20234商业部分商圈分析次级商圈范围：东至：顺西路东侧西至：西二环路西侧南至：顺平西路南侧北至：石门街及府前中街及其北侧次级商圈分析：由于受到南侧道路和东侧煤厂、油库、铁路等因素的影响，东侧和南侧次级商圈辐射范围扩大不大次级商圈的东北侧与顺义城区的中心商圈有交叉，未来目标客群将被其分流北侧的辐射范围将有所扩展3/22/20235商业部分商圈分析外辐射商圈范围：东至：顺义城区西至：六环沿线南至：石门街及府前中街北侧外围2-3公里范围北至：顺平西路南侧1至2公里范围内外辐射商圈分析：外辐射商圈内目标客群所占比例较少，约5%左右顺义城区商业的辐射力对城区内的消费群体更强本案商业只有走特色化、品牌化和品质化定位才能对外辐射商圈的目标客群形成较好的吸引力3/22/20236目录项目商圈分析区域内商业状况分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分析本项目商业定位及产品定位3/22/20237区域商业状况分析顺义城区商业状况宏观分析顺义城区未来商业发展规划分析顺义城区核心商业区调研分析顺义城区大型百货类商业调研分析顺义城区超市类物业调研分析顺义城区餐饮类物业调研分析顺义城区专业市场调研分析顺义城区住宅底商调研分析顺义城区交通状况调研分析顺义居民消费习惯调查小结：区域内商业状况分析总结3/22/20238顺义城区商业状况宏观分析——现状分析从流通市场规模来看，2003年顺义区社会商品销售总额完成117亿元，同比增长24.5%；社会消费品零售额完成50.4亿元，同比增长11%，零售额占远郊区县总额的14.2%，占东四区县总额的43.6%；商品交易市场成交额完成39.1亿元，同比增长50.7%。顺义区商品流通业具有相当的市场规模，横向对比的各项指标具有绝对优势。从居民生活水平来看，2004年顺义区城镇居民人均可支配收入达到14117.5元，在远郊区县中继续保持第一位；居民消费价格指数为105.0%,比全市平均水平高出4个百分点,在十个远郊区县中位居第二位人均消费支出为人均消费支出9875.54元，比2003年增长7.5%，消费水平在远郊区县中位居前列。从京郊十区县居民生活水平来看：东北部四区的城镇居民人均可支配收入和人均消费支出的总体水平高于京郊南部，这为顺义区商业发展提供了潜在的支持。最后，从商业发展空间来看，顺义区在镇域规划中为商业发展预留了充分的建设用地；同时，区域经济的高速发展和社会的持续进步为商业发展提供了持久、广阔的发展动力。3/22/20239顺义城区商业状况宏观分析——不足分析顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。商业规模商业规模总量较小增量不足2003年顺义区社会消费品零售额为50.4亿元，占全市社会消费品零售总额（1916亿元）的比重仅为2.6%，增长幅度在十个远郊区县排名倒数第二。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。无序发展同质竞争资源匮乏功能缺失吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。所有制结构单一商业配套体系不健全3/22/202310高低收入两级分化2004年，我区区高收入家庭人均均消费支出为16906.28元元，低收入家庭人人均消费支出为5098.8元，，高收入家庭人均均消费支出额比低低收入家庭高11807.48元元，是低收入户的的3.3倍。原因分析：高低收收入家庭人口负担担系数的差异、行行业间收入差距的的逐步扩大、社社会保障制度的不不完善资料来源源：顺义义市统计计顺义城区区商业状状况宏观观分析———居民民消费力力现状分分析从消费结结构看，，高收入入家庭消消费已经经由吃、、穿、日日常用品品消费转转向了住住房、汽汽车、旅旅游等发发展和享享受型消消费；低低收入家家庭用于于吃、穿穿消费占占生活消消费支出出的50%以上上。高低收入入家庭人人均年收收入差距距2003年上上升到18400.79元；；2004年上上升到21029.91元。。高低收收入户人人均收入入之比由由2003年的的4.32:1扩大到到2004年4.51：1。。其特点点是收入入越高，，增长越越快；收收入越低低，增长长越慢从平均消消费倾向向（消费费性支出出与可支支配收入入之比））看，2004年高收收入家庭庭为0.626，低收收入家庭庭为0.852，即高高收入家家庭当年年收入中中只有62.6%用于于即期消消费，而而低收入入家庭85.2%用于于消费。。11顺义城区区商业状状况宏观观分析小小结与北京市市几个远远效区相相比较，，顺义的的商品流流通业无无论是从从规模还还是从效效益都名名列前茅茅；顺义城区区居民的的人均可可支配收收入和消消费水平平在这些些远效区区当中也也首屈一一指，居居民收入入总体呈呈两极分分化的趋趋势，为为未来商商业的发发展提供供了较强强的消费费力空间间；从商业发发展现状状来看，，总体发发展水平平滞后，，可选择择场所和和业态较较为单一一，如超超市、餐餐饮、娱娱乐等商商业业态态的品牌牌化、连连锁化发发展缺失失，不能能满足日日益提高高的顺义义居民的的消费需需求，甚甚至导致致中高端端客源的的流失；；以补充顺顺义区本本区域居居民的商商业需求求为主，，外来消消费不足足；总体来讲讲，目前前顺义商商业发展展尚处于于起步阶阶段，寻寻找未来来商业发发展的市市场空白白点和充充分满足足顺义居居民自身身的商业业需求，，是商业业发展的的方向和和契机。。3/16/202312区域商业业状况分分析顺义城区区商业状状况宏观观分析顺义城区区未来商商业发展展规划分分析顺义城区区核心商商业区调调研分析析顺义城区区大型百百货类商商业调研研分析顺义城区区超市类类物业调调研分析析顺义城区区餐饮类类物业调调研分析析顺义城区区专业市市场调研研分析顺义城区区住宅底底商调研研分析顺义城区区交通状状况调研研分析顺义居民民消费习习惯调查查小结：区区域内商商业状况况分析总总结3/16/202313资料来源：：顺义区商商务局“两区、三三带、两级级商圈”的的商业规划划布局“两区”即即为城市商商业中心区区（一个核核心区）和和居住区配配套商业服服务中心区区（多个支支撑体）。。“三带”即即为首都机机场临空产产业带、潮潮白河旅游游产业带、、东部浅山山区旅游产产业带。“两级商圈圈”即规划划建设城市市及农村两两级商圈。。14关于城市商商业中心区区（一个核核心区）。。1.区位：位于顺义城城区，西起顺西路路、东至光明明街、南起起建新街、、北至幸福福街。2.功能及及业态：属于综合型型商业中心心区，服务务北京市东东北部地区区。商业高高度聚集，，行业齐全全，功能完完备，形成成购物、餐餐饮、休闲闲、娱乐、、金融、商商务的有机机积聚。日日客流量10万人次次以上，外外来消费人人口占50%以上。。以主力百货货店、专卖卖店、专业业店及小型型超市为主主要业态，，配以快餐餐店、电影影院、书店店、游泳馆馆、健身房房、酒吧等等服务设施施。建设5-6万平平方米的大大型多功能能购物中心心（城市ShoppingMall），以此此作为全区区商业的行行业旗舰。。另外，在在原金街附附近建设两两条特色商商业街。基于城市商业中中心区及其边缘缘地带消费者就就餐方式的区别别，在城市商业业中心区内规划划建设服务于购购物者的小型快快餐店；为缓解解中心区的交通通压力，在城市商业中心心区边缘地带规规划建设大中型型餐饮设施。3.交通体系:为合理解决中心心区交通问题，，规划对现有企企业、行政事业业单位进行整合合、迁移，实现现用地集约化，，合理利用地上上和地下空间，，满足商业中心心区停车设施要要求；按照商业业规划实施的阶阶段，根据商业业中心区动态、、静态的交通要要求，改造现有有内部、外部交交通体系，分别别规划小、中、、大三个环路，，形成相对完整整、独立的商业业中心区。“两区、三带、、两级商圈”的的商业规划布局局资料来源：顺义义区商务局3/16/202315关于居住区配配套商业服务务中心区（多多个支撑体））。1.布局：共规划建设12个个居住区配套商业业服务中心。2.功能及业态：：结合城市及镇区建建设合理规划居住住区配套商业服务务中心，为居住区区居民提供日常基基本生活用品，商商业一定程度聚集集，规模适当。一般距离城市商业业中心区1公里以以外的居住区、服服务人口4万人以以上，应有一个相相应规模的居住区区配套商业服务中中心。居住区配套商业服服务中心业态以超超市（营业面积800-1000平方米）、便利利店（营业面积50平方米以上））为主，辅以品牌牌、特色店以及餐餐饮、娱乐、文化化及服务业等。3.总建筑规模：：结合房地产开发项项目规划和旧村改改造规划，按照每每千人拥有居住区区配套商业服务设设施面积不低于700平方米的标标准规划建设居住住区配套商业服务务中心。力争在3年内，按按照每服务人口8000人建设一一家超市；每服务务半径500米建建设一家便利店的的标准建设居住区区配套商业设施；；同时，配置相应应数量的早餐、理理发、洗染、维修修、缝纫等服务设设施。在规划期末末，力争在顺义区区域内所有乡镇按按照上述标准建设设相应数量的超市市、便利店、早餐餐网点等商业服务务设施。“两区、三带、两两级商圈”的商业业规划布局资料来源：顺义区区商务局3/16/202316附：城市商业中心心区和居住区配套套商业服务中心区区构成示意图资料来源：顺义区区商务局本案本案位居规划中的的离城市商业中心心区最近的一个居居住配套商业服务务中心地带3/16/202317附：城市市商业中中心区功功能分区区示意图图资料来源源：顺义义区商务务局本案3/16/202318附：特色商业业街构成示意意图结合发展现状状和区位特点点规划7条特特色商业街，，即金街商业业街、顺西路餐饮娱娱乐街、潮白河滨河河步行街、滨河风情酒吧街街、顺义新城城休闲健身街街、电子及通通讯产品街、、汽车及配件件街。资料来源：顺顺义区商务局局本案3/16/202319顺义城区未未来商业发发展规划分分析小结从顺义区区区域商业发发展规划来来看，本项项目的地理理位置既是是顺义城市市中心区的的边缘地带带，又居于于距城市中中心区最近近的居住区区配套商业业服务中心心区核心地地带，商业业发展潜力力巨大；本地区又是是顺义区商商务局未来来规划的七七条商业街街之一———顺西路餐餐饮娱乐一一条街，可可充分考虑虑借其规划划发展之势势；本区域已入入住和在建建的大型住住宅楼盘众众多，如宏宏城花园、、西辛小区区、石门园园等，以及及本项目未未来入住人人口，在餐餐饮市场方方面有相当当大的市场场需求量顺义城区目目前缺乏有有较大规模模和较好品品牌形象的的大型综超超，按照顺顺义区商务务局“力争争在3年内内，按照每每服务人口口8000人建设一一家超市””的规划要要点，结合合区域市场场需求和本本区域地理理位置特点点，引进大大型品牌超超市不仅有有极好的商商业市场发发展前景，，同时还能能带动本项项目商业与与商业、商商业与住宅宅之间的良良好互动，，成为本项项目的一大大卖点3/16/202320区域商业状况分分析顺义城区商业状状况宏观分析顺义城区未来商商业发展规划分分析顺义城区核心商商业区调研分析析顺义城区大型百百货类商业调研研分析顺义城区超市类类物业调研分析析顺义城区餐饮类类物业调研分析析顺义城区专业市市场调研分析顺义城区住宅底底商调研分析顺义城区交通状状况调研分析顺义居民消费习习惯调查小结：区域内商商业状况分析总总结3/16/202321顺义城区核心商商业区分析顺西路站前北街站前南街府前西街府府前中街怡馨家园本案C地块站前街站站前东东街光明南街街新顺北大大街新顺南大大街西单商场场国泰广场场隆华购物物中心3/16/202322顺义城区核心商业业区分析线状分布以点带面以新顺大街为商业业中轴，呈南北方方向线状分布，同同时又沿东西向，，朝两侧扩展以国泰广场、西单单商场、隆华购物物中心三点为商业业核心点，带动周周边商业的发展分布特点3/16/202323顺义城区核核心商业区区分析业态组合特特点二条商业街街一个通讯市市场金街和便民民街一南一一北、一横横一纵分布布于核心商商业区，金金街为餐饮饮娱乐一条条街、便利利街为服装装服饰一条条街。两条条街档次均均较低、环环境较差，，但商业氛氛围较好，，顺义当地地居民的认认可度较高高。国泰、西单单、隆华三三大商场以以三足鼎立立之势，成成为顺义商商业核心的的焦点，就就经营状况况而言，国国泰最好、、西单次之之，而隆华华受其两家家截流，且且档次低于于他们，经经营状况不不如他们两两家。西单商场以以北临街底底商区域是是顺义城区区手机通讯讯市场的中中心地带，，以通讯城城为主，两两侧汇集了了大量通讯讯器材专卖卖店。同时时沿新顺路路一带其他他地区许多多通讯专卖卖店也呈点点状分布。。三大百货店店3/16/202324区域商业状况况分析顺义城区商业业状况宏观分分析顺义城区未来来商业发展规规划分析顺义城区核心心商业区调研研分析顺义城区大型型百货类商业业调研分析顺义城区超市市类物业调研研分析顺义城区餐饮饮类物业调研研分析顺义城区专业业市场调研分分析顺义城区住宅宅底商调研分分析顺义城区交通通状况调研分分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结3/16/202325大型百货类商商业——国泰泰广场地理位置：顺顺义区府前中中街南侧经营面积：20000平平方米业态分布：B1：美食广广场F1：超市、、食品、饰品品、药店、音音像制品F2：化妆品品、鞋、包、、珠宝、手表表、运动服饰饰、文化用品品F3：女装、、内衣F4：男装F5：手机通通讯器材、电电器F6：儿童用用品、家居用用品层高：一层4.5米左右，二———六层：4米左右右主通道宽度：2米米出入口：三个楼梯：滚梯二组四四部、消防楼梯二二个机动车停车位：3000平米购物环境：一般档次：中档偏低经营状况：在三家家商场中位居榜首首总体评价：在顺义义城区当地居民中中认知度最高3/16/202326大型百货类商业———西单商场地理位置：顺义区区府前西街东北角角经营面积：18000平方米业态分布：F1：超市、食品品、饰品、药店、、音像制品F2：化妆品、鞋鞋包、珠宝、手表表、眼镜F3：女装F4：男装、羊毛毛羊绒制品、内衣衣、家居用品F5：运动服饰用用品、手机通讯器器材、小家电、办办公用品、摄影器器材层高：每层基本在在4.5米左右主通道宽度：2.5米出入口：三个楼梯：滚梯一组二二部、消防楼梯二二个机动车停车位：50个购物环境：较好档次：中档经营状况：较好总体评价：购物环环境好于国泰广场场，经营状况比之之稍逊，总体市场场认知度也较高，，是顺义城区居民民首选的百货类购购物场所之一3/16/202327大型百货类商业业——隆华购物物中心地理位置：新顺顺南大街经营面积:18000平米业态分布：B1：美食城F1：食品、中中复电讯、药房房F2：运动服饰饰、化妆品、音音像、珠宝F3：男装、女女装F4：365折扣广场———服装、鞋包F5：365折扣广场———家居用品层高：4.5米米通道宽度：2米米自动扶梯、楼梯梯数量：扶梯一一组两部、楼梯梯一组档次：中档偏低低经营状况：一般般评价：本商场由由于在地理位置置上据其他两个个商场有一个距距离，客流明显显受到了分流，，因此在三个商商场中经营状况况最不理想，加加之无特色化的的经营亮点，因因此从总体不具具备竞争优势。。3/16/202328大型百货类商业———博联时代商业业广场（尚未开业业）地理位置：顺义站站街西北角（隆华华对面）经营面积：18500平方米主力店招商情况：：大中电器4000平米，位于物业业西侧，一至四层层华普超市8000平米，位于物业业东侧，一至四层层物业南侧商业业态态组合及租金情况况：F1：临街店铺单单店面积28.8平米租租金10-12元/天·平平米F2：箱包、鞋标标准摊位20平平米租租金金4-5元/天··平米F3：内衣、童装装标准摊摊位20平米租租金3-4元/天·平米F4：女装标标准准摊位20平米租租金2-3元/天·平米米F5：女装折扣档次：低档(服装装批发市场)租售状况：商场内内店铺出租率达95%以上，临街街店铺只达到60%左右总体评价：该物业业为开发商自行执执有，只租不售，，从目前招商情况况来看，两大主力力店的进驻是其较较为明显的优势，，因此商场内部较较为理想，而临街街商业的租金价格格相对较高（高于于该区域临街租金金水平），影响了了入驻率3/16/202329顺义城区大大型商业街街分析———金街地理位置：：新顺大大街东侧商商业街业态组合：：中低档档餐饮、娱娱乐、购物物租金水平：：1-5元元/天·㎡㎡（建筑面面积）经营环境：：脏、乱档次定位：：低档经营状况：：较好商业评价：：金街是顺义义居民普遍遍认可的餐餐饮娱乐一一条街，人人气较旺，，出租率达达到时95%以上从整体来来看，该该物业无无论是从从档次、、还是环环境上都都较差，，特别是是娱乐业业，说明明目前顺顺义居民民对娱乐乐业的认认知还处处于一个个较低级级阶段，，同时顺顺义地区区明显缺缺乏有较较好品质质的娱乐乐业态。。3/16/202330顺义城区区大型商商业街分分析———金街业态数量餐饮32娱乐15精品店6超市商店5其他5美容美发4通讯3餐饮、娱娱乐业态态占商业业街总业业态的接接近70%。3/16/202331顺义城区大型型商业街分析析——金街名称业态档次名称业态档次大河园酒家餐饮低粗粮骨头汤餐饮中低万家灯火饺子餐饮低骨头馆餐饮中低兰州拉面餐饮低福旺家常菜餐饮中飞翔烧烤餐饮低大红人酒家餐饮中阿力新疆饭店餐饮低啃一锅羊羯子火锅餐饮中新佳乐啤酒屋餐饮低北京皇蓉老妈火锅店餐饮中成都小吃餐饮低鑫蜀都成都小吃家常菜餐饮中佑天佑小吃餐饮低苏菲足疗娱乐低久久丫餐饮低台球室娱乐低兰州马慧忠拉面餐饮低宏旺台球娱乐低四川眉州小吃餐饮低精艺台球娱乐低杭州小笼包餐饮低杰杰台球娱乐低重庆火锅餐饮低金海岸台球娱乐低吧吧烧烤餐饮低录像厅娱乐低金街文博食杂店餐饮低KTV娱乐低文静饺子馆餐饮低海天网吧娱乐低汉水人家餐饮低金街洗浴娱乐低东北烧烤餐饮低金街歌舞厅娱乐低杭州小笼包餐饮低金街音乐练歌房娱乐低台湾珍珠奶茶餐饮低北京佳典美休闲俱乐部娱乐低老家肉饼餐饮中低华远俱乐部娱乐中金苹果酒家餐饮中低湘乡甲鱼屯餐饮中高表格：金街餐餐饮娱乐业态态店铺统计3/16/202332顺义城区大大型商业街街分析———金街档次餐饮娱乐精品店超市商店通讯美容美发其他中高1

中51

中低4

低201465345注:两家餐餐饮停业转转租中.3/16/202333顺义城区大大型商业街街分析———便民街地理位置:中山南南街经营面积:9000平米业态分布：：服装服服饰、手机机零配件、、美发、杂杂货、餐饮饮通道宽度：：10米标准摊位：：20平米米（12平平米店内面面积+8平平米店内面面积）档次定位：低档经营状况：一般商业评价：是以服装服饰为主的大篷式低档市场型商业街，环境凌乱，卫生条件差。主要面向在顺义城区务工的农民工和收入低下的居民。人流量一般，3/16/202334区域商业状况分分析顺义城区商业状状况宏观分析顺义城区未来商商业发展规划分分析顺义城区核心商商业区调研分析析顺义城区大型百百货类商业调研研分析顺义城区超市类类物业调研分析析顺义城区餐饮类类物业调研分析析顺义城区专业市市场调研分析顺义城区住宅底底商调研分析顺义城区交通状状况调研分析顺义居民消费习习惯调查小结：区域内商商业状况分析总总结3/16/202335顺义城区超市类类商业物业分析析分布地区：目前前顺义超市主要要分布在新顺大大街和站前北街街。商业形式：新顺大街的超市市主要分布在国国泰大厦、顺义义西单商场等商商场的内部，位位置均在一层，，一般和食品柜柜台同楼层。站前北街的物美美商城属综合超超市业态，服务务社区家庭消费费为主。平均面积：2000-4000平米主要辐射客群：：主要满足顺义义城区北部的居居民消费，相对对于南城的居民民在距离和交通通上则不够方便便。未来供应：博联联商业广场内将将进驻华普超市市（8月开业）），体量为8000平米，单单层面积2000平米，共一一至四层。总体分析：顺义义城区超市类物物业无论是从规规模、档次还是是品牌来说都较较为缺乏，而周周边住宅区内更更是以一些不知知名的小便利店店或小日用品商商店为主，市场场需求度较大，，有较好的市场场需求空间。3/16/202336区域商业状况分析析顺义城区商业状况况宏观分析顺义城区未来商业业发展规划分析顺义城区核心商业业区调研分析顺义城区大型百货货类商业调研分析析顺义城区超市类物物业调研分析顺义城区餐饮类物物业调研分析顺义城区专业市场场调研分析顺义城区住宅底商商调研分析顺义城区交通状况况调研分析顺义居民消费习惯惯调查小结：区域内商业业状况分析总结3/16/202337顺义城区餐饮类物物业状况分析名称位置菜系客单价档次评价大鸭梨顺义区一中对面烤鸭

20-40中低连锁形式的家常菜馆。价格便宜、性价比高，适合大众消费，为顺义城区居民普遍认可，有较为充足的停车位小肥羊西门外卧龙环岛铁桥西火锅30-50中因有特色，口感好，较为顺义居民喜爱权金城顺义区府前西街路南韩国烧烤30-50中较为有特色，餐环境不错，价格较为实惠，服务水一般。

天赐庄园顺义区中山南路8号北京/家常30-40中主营“家常菜和烤鸭”。天天爆满，量大便宜，味道较好清真爆肚宛

北京近郊顺义火车站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，较为顺义中老年居民认可金百万烤鸭店

顺义区府西前街10号

烤鸭/家常菜30-40中大众餐馆，主要定位在中低档菜和家常菜，性价比较高，居民认可度高，人多，停车位充足，就餐环境较为嘈杂。

顺义城区部分为当当地居民较为认可可的餐饮店基本情情况调查3/16/202338顺义城区餐餐饮类物业业状况分析析3/16/202339顺义城区餐饮类类物业状况分析析区域内餐饮市场场较为火爆主要集中在中山山街和金街，其其他各处也均有有分布以大众化的中档档消费为主，物物美价廉的大众众化餐饮经营状状况普遍较好，，对服务质量、、就餐环境有一一定的要求，但但要求并不高以京味家常菜、、川菜等菜系为为主，品类较为为单一对特色化的需求求正在日异增强强，有较好的市市场需求潜力休闲餐饮和西式式正餐快餐目前前在本地区域餐餐饮消费的市场场不大以朋友聚会和家家庭聚餐为主要要的就餐目的停车位一般较为为充足3/16/202340区域商业状况分分析顺义城区商业状状况宏观分析顺义城区未来商商业发展规划分分析顺义城区核心商商业区调研分析析顺义城区大型百百货类商业调研研分析顺义城区超市类类物业调研分析析顺义城区餐饮类类物业调研分析析顺义城区专业市市场调研分析顺义城区住宅底底商调研分析顺义城区交通状状况调研分析顺义居民消费费习惯调查小结：区域内内商业状况分分析总结3/16/202341地理位置：顺顺义新顺南大大街东北角（（国泰南侧））经营面积：10000平平方米业态分布：F1：金飞鸿鸿电讯、小家家电、自行车车F2：洗衣机机、电冰箱F3：电视机机、电脑、音音响、DVDF4——F6：家具卖场场层高：一至三三层每层基本本在4.5米米左右，四至至六层存在错错层，层高仅仅3.5米，，局部不足3米主通道宽度：：2.米出入口：一个个楼梯：滚梯一一组二部、消消防楼梯一个个经营状况：一一至三层电器器经营状况较较好，四至六六层家具经营营状况不佳总体评价：一一至三层无论论是从环境还还是经营状况况都明显好于于四层以上，，四至六层家家居卖场极为为冷清，且层层高达不到应应有的标准，，环境很不舒舒适。顺义城区专业业市场分析———西单家电电商城3/16/202342顺义城区专业市场场分析——苏宁电电器地理位置：顺义新新顺南大街（怡馨馨家园临街）经营面积：6000平米业态分布：F1：数码产品、灶具、、热水器F2：手机专卖卖、DVD、EVDF3：空调、电电脑、冰箱、冷冷柜F4：电视、洗洗衣机、家庭影影院F5：售后服务务网点、储存库库房层高：一层4.5米，其他各各层4米左右出入口：2个楼梯：滚梯一组组两部（四层为为一部上行滚梯梯），消防梯一一个，货梯一个个经营状况：较好好总体评价：主要要客群为顺义城城区居民3/16/202343地理位置：新顺顺北大街西侧，，西单商场以北北经营面积：1500平米建筑形式：一层层临街底商租金水平：3——10元/天··㎡（使用面积积）购物环境：较差差经营状况：良出租率：95%左右总体评价：顺义区通讯市场场以通讯城为核核心，沿新顺北北大街成线性分分布，数码城所所在临街底商共共16家，其中中经营手机通讯讯类店铺共9家家，占到了56%。就面积而而言则接近65%。顺义城区专业市市场分析——通通讯城3/16/202344顺义城区区专业市市场分析析——益益麒麟建建材市场场地理位置置：顺西西路东侧侧，本案案对面经营面积积：14513.9平平方米建筑形式式：工棚棚式建筑筑，一层层为主、、临街局局部三层层租金水平平：1··8元/天·㎡㎡（使用用面积））标准摊位位：40-60平米购物环境境：一般般经营状况况：很好好出租率：：100%总体评价价：沿顺顺西路南南北至顺顺平路沿沿线，是是顺义地地区家居居建材市市场的集集工散地地，已经经形成了了一定的的规模和和市场影影响力。。本建材材市场是是顺义供供销社国国有资产产，在顺顺义地区区居民中中认知度度较高。。出租率率达到了了100%，普普通摊位位的转让让位甚至至达到了了6—10万。。建材类类产品种种类较全全，以中中低档产产品为主主，有部部分品牌牌产品。。3/16/202345区域商业状状况分析顺义城区商商业状况宏宏观分析顺义城区未未来商业发发展规划分分析顺义城区核核心商业区区调研分析析顺义城区大大型百货类类商业调研研分析顺义城区超超市类物业业调研分析析顺义城区餐餐饮类物业业调研分析析顺义城区专专业市场调调研分析顺义城区住住宅底商调调研分析顺义城区交交通状况调调研分析顺义居民消消费习惯调调查小结：区域域内商业状状况分析总总结3/16/202346住宅底商状况分分析——怡馨家家园业态及商家统计商业业态商家数量药店1音像超市1广告设计1电动用车1室内设计1医疗2洗衣店2服饰2摄影2西饼屋2饰品店3居家用品3茶馆6便利店8美容美发9餐饮17合计61怡家园社区商业业业态分布情况况统计图表注：不包含空置置部分3/16/202347怡馨家园底商租售售价格底商销售价格：东侧底商均价为6800元/平米米；西侧底商均价为5800元/平米米；内街底商均价为8000元/平米米；南侧外街独立底商商均价为5500元/平米。底商租赁价格：东侧底商租金为1.4元/平米.天；西侧底商租金为1.02元/平米米.天；内街底商租金为0.8元/平米.天;结论：怡馨家园底底商平均租金为1元/平米.天。。3/16/202348怡馨家园底商空空置状况东侧门面约为18个，空置门门面约7个，空空置率约为38%；西侧门面约为19个，空置门门面约9个，空空置率约为47%；内街门面约99个，空置门面面约26个，空空置率约为26%；南侧外街独立底底商门面约68个，空置门面面约30个，空空置率约为44%；结论：怡馨家园园底商空置率约约为40%。3/16/202349住宅底商商状况分分析———怡馨家家园商业体量量：约9000平米建筑形式式：住宅宅底商+复式内内外街档次：中中低档业态组合合：外街街部分以以餐饮为为主，底底商和内内街多为为美容美美发、便便利店、、饰品等等。经营状况况：该项项目底商商除苏宁宁电器的的新顺南南大街经经营一般般，其余余区域的的经营均均比较差差,空置置率较高高，多家家商户均均有不同同程度的的退租打打算。商业评价价：主力店苏苏宁电器器位于新新顺南大大街一侧侧，其所所带来的的人流只只对同侧侧临街商商业有支支持作用用，而对对于顺平平路和站站前南街街没有支支持。外街一至至三层纵纵向分割割方式不不合理，，使用效效率较低低，不符符合大部部分商家家需求，，并造成成单店总总面积过过大，总总价较高高，增大大了投资资和经营营的风险险商业规划划体量过过大，设设计不合合理，业业态种类类单一,同质化化现象严严重,缺缺乏核心心亮点,是造成成空置率率较高的的又一个个主要原原因另外南侧侧临街商商业面对对高架桥桥，形不不成顺平平路南北北商业人人流的互互动，阻阻隔了商商业气氛氛的贯通通，且南南侧和西西侧人流流稀少，，很难形形成良好好的商业业氛围3/16/202350住宅底商商状况分分析———宏城花花园宏城花园园南北两两侧底商商业态情情况统计计图3/16/202351住宅底商状况分析析——宏城花园北侧底商面积均在104㎡左右，面宽宽6.5m，租金：简装修约0.58元/天/㎡，未装修约0.38元/天/㎡售价：3100元元/㎡。出租率：80%南侧底商的面积均在120㎡—130㎡之间，面宽5.5m租金约2元/天/㎡。出租率：100%分析宏城花园临街底商商全部均为一层临街街底商。受地理位置和商业业氛围影响，其南南侧（靠近本案一一侧）商业氛围、、出租率、经营状状况明显好于北侧侧。各商家经营状状况普遍较差，有有的只勉强保本。。总体来看，由于于住宅底商的限制制，业态以美容美美发、便利店（小小商店）以及其他他初级配套为主，，较为单一，经营营品质一般。3/16/202352住宅底商状况分析析小结和启示主力店的选择和位位置的确定：要以以能够聚集大量人人气的主力店为首首要选择，且位置置选择应能够更大大程度地带动起周周边商铺的经营临街店铺和底商，，餐饮店可以二层层为主，其他可以以一层为主，局部部二层，同时鉴于于众多业态对于三三层临街店铺的需需求较差，造成使使用率低、空置率率高的众多规划负负面事实，应避免免设计三层纵向分分割的临街店铺底商的定位要有特特色，分区明确，，应充分考虑到与与主力店、与周边边环境和差异化和和互补互动作用，，避免业态的单一一和重复设置3/16/202353顺义城区核核心商业区区调研分析析小结百货类：以西单、国国泰以核心心，具有较较好的市场场认知度，，基本能满满足顺义城城区普通居居民的购物物需求；就本项目地地理位置和和周边环境境而言，不不适于发展展百货类大大中型购物物场所超市类中型超市主主要为西单单和国泰首首层两个超超市，有较较大的市场场占有率；；便利店发展展无论是从从品牌化还还是从连锁锁化、规模模化而言相相对滞后；；位于博联的的华普超市市即将开业业，面积约约8000平米，为为本区域目目前的大型型超市，但但品牌竞争争力和规模模较为一般般；目前顺义城城区缺乏如如家乐福、、易初莲化化等国际化化品牌化的的大型品牌牌超市，以以本项目的的地理位置置和区域环环境而言，，较为适宜宜引进大型型品牌超市市3/16/202354餐饮类：餐饮业以金金街和中山山街两个地地区较为集集中，其他他区域也均均有分布中式中档餐餐饮在本地地区的市场场接受度较较高，消费费频次和能能力也较好好，有较好好的市场氛氛围西式快餐和和休闲餐饮饮在本地区区尚处于起起步阶段，，普通居民民的消费观观念尚不认认同，需要要进一步的的引导本项目未来来餐饮业态态应以中式式中档和中中高档特色色餐饮为重重点，占餐餐饮较大比比例，考虑虑到未来发发展因素，，可适当引引进少量新新型餐饮业业态娱乐类：顺义区域城区内内的娱乐业态种种类单一，档次次较低，如金街街充斥着众多的的低档网吧、台台球、录像、足足浴等娱乐场所所较为高档的娱乐乐场所则分布在在顺义旅游区别别墅区域，如高高尔夫、垂钓、、赛马等，但该该目标客群与城城区内娱乐类消消费客群有很大大差别本项目北侧分布布着为数不多的的几家如KTV、洗浴等娱乐乐场所，经营状状况尚可，结合合未来本区域的的规划，娱乐业业态在本项目周周边应有一定的的发展空间专业市场类：以中低档和低档档的建材、家具具、家居、通讯讯、电器等为主主除苏宁电器外，，其他专业市场场的购物环境普普遍较为一般本项目核心区域域内分布着以益益麒麟家居建材材城为核心的中中低建材家居专专业市场，鉴于于此类专业市场场对本项目住宅宅品质所产生的的负面影响，本本项目的商业业业态设置不必考考虑同种业态的的规划，但可考考虑利用其所带带来的较为成熟熟的商业氛围和和人流顺义城区核心商商业区调研分析析小结3/16/202355区域商业状况分分析顺义城区商业状状况宏观分析顺义城区未来商商业发展规划分分析顺义城区核心商商业区调研分析析顺义城区大型百百货类商业调研研分析顺义城区超市类类物业调研分析析顺义城区餐饮类类物业调研分析析顺义城区专业市市场调研分析顺义城区住宅底底商调研分析顺义城区交通状状况调研分析顺义居民消费习习惯调查小结：区域内商商业状况分析总总结3/16/202356线路号起点站终点站配车首车末车线路号起点站终点站配车首车末车环一路石园南路滨河小区8部6:2019:00九路支太平村赵各庄4部6:1518:35环二路老干部活动中心鲲鹏集团10部6:2019:00十路相各庄麻林山6部6:1018:20一路汽车站二张营4部6:2018:20十一路大胡营赵庄6部6:0018:20二路冯家营沿河10部6:0018:30十二路汽车站燕王庄6部6:0018:25三路汽车站于庄8部6:0018:45十三路太平庄破罗口5部6:0018:25四路南庄头北孙各庄12部6:1018:25十四路太平村东府6部6:0018:30五路西门山里辛庄6部6:0018:20十五路汽车站寺上6部6:0018:15六路顺义火车站大林6部6:0018:30十六路汽车总站京顺车管所6部6:0018:20六路支社教中心大北坞4部6:0818:20十六路支董各庄临河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西门樱花园4部6:0018:30七路太平村大坝洼6部6:0018:10十八路吉祥庄李遂12部6:0018:30八路西门马庄6部6:1018:10十九路社教中心大孙各庄5部6:0018:30九路太平村田各庄6部6:0018:20

顺义城区交通通状况统计分分析3/16/202357顺义城区内部部共有25条条公交线路，，城区中心区区内交通相对对较为便利，，但就本项目目而言，尚无无一条公交线线路通至本项项目商业规划划区域从北京市———顺义的公交交线路（包括括途经线路））有二十余条条就顺义城区内内部交通来看看，虽然线路路较多，但每每条线路车辆辆较少，造成成车次较少，，基本上平均均每隔15-30分钟来来一辆车，再再加上顺义城城区相对较小小，因此顺义义城区市民选选择公交车作作为出行方式式的不占多数数，基本以步步行、自行车车居多，自驾驾车和出租车车也有一定的的比例。就公交线路的的时间安排来来看，早班在在6时左右，，而晚班最晚晚也在7时停停运，由此可可见，顺义城城区居民生活活较为规则，，夜间大众消消费相对较少少。就本项目而言言，未来发展展发布要改善善和提高项目目周边公共交交通的便捷程程度顺义城区交通通状况统计分分析3/16/202358区域商业状况分析析顺义城区商业状况况宏观分析顺义城区未来商业业发展规划分析顺义城区核心商业业区调研分析顺义城区大型百货货类商业调研分析析顺义城区超市类物物业调研分析顺义城区餐饮类物物业调研分析顺义城区专业市场场调研分析顺义城区住宅底商商调研分析顺义城区交通状况况调研分析顺义居民消费习惯惯调查小结：区域内商业业状况分析总结3/16/202359顺义居民消费习惯惯调查以下报告中的资料料来源于思源顾问问的顺义城区问卷卷调查，主要是调调查当地居民消费费习惯和对该区域域商业配套的要求求，调查采取街头头拦访的方式，其其对象主要为顺义义城区的居民，年年龄25岁至55岁之间，其中在在25-35岁之之间的占88%以以上。调查样本共共计58个，其中中有效样本44个个。其中男性被访访者占43%，女女性被访者占57%。被访者的职职业和收入较为多多样。3/16/202360顺义居民消费习惯惯调查一、购物类消费能能力及消费特征调调查：购物场所顺义城区居民在日日常用品购买场所所和服饰类用品的的购买场所主要为为国泰大厦和顺义义西单商场。日常用品购买时没没有人选择去市区区购买，但8.5％的顺义居民在在购买服饰类用品品时会选择市区。。选择专业市场的居居民数量比较少。。3/16/202361顺义居民消消费习惯调调查2.选前往往消费场所所的交通方方式顺义城区居居民在进行行日常用品品消费时所所选择的交交通方式主主要是步行行其次是搭搭乘公交车车；而在服服饰类消费费时所选择择的中交通通形式是首首先是公交交车其次是是步行。这这主要由于于在服饰类类消费时部部分居民选选择距离较较远的场所所。3/16/202362顺义居民民消费习习惯调查查3.选择择该消费费场所的的原因从调查中中可以看看出，日日常用品品和服饰饰类消费费的场所所选择原原因中最最重要的的两点是是距离和和价格。。并在此此基础上上产生了了业态组组合的要要求和目目前周边边区域可可供选择择场所过过少的其其他因素素。3/16/202363顺义居民民消费习习惯调查查4.月购购物频次次及次消消费额度度日常用品品月消费费频次主主要集中中在3-4次，，每次平平均消费费额月30－50元之之间。52％的的被访者者在服饰饰类消费费上，月月消费频频次为1次，55％的的被访者者平均每每次消费费约200－400元元。3/16/202364顺义居民消费费习惯调查二、餐饮类消费能力及消消费特征调查查：1.每月在外外就餐次数及及单次消费数数额被访者中45％左右的人人每月在外就就餐3-5次次；大部分居居民单次消费费约100－－200元左左右，由此可可见顺义居民民在外就餐频频次适中，次次消费能力处处于中等水平平，就餐饮消消费而言，有有一定的消费费能力。3/16/202365顺义居民消消费习惯调调查2.就餐场场所选择因因素顺义区居民民在外就餐餐比较注重重餐饮的口口味；其次次对交通和和价格有比比较高的要要求；但是是对档次和和消费场所所的环境以以及服务上上相对不是是很在意。。其餐饮饮消费习惯惯与二三线线城市居民民的消费习习惯一致。。3/16/202366顺义居民消消费习惯调调查3.交通方方式顺义居民外外出就餐的的交通方式式较为多样样，尤其以以步行和自自驾车出行行居多。可可见，一般般居民的就就餐饮地点点一般相对对较近，另另有较好消消费能力的的自驾车一一族其就餐餐距离则限限制不大。。3/16/202367顺义居民消费习习惯调查三、娱乐类消费费能力及消费特特征调查1.通常光顾的的休闲娱乐场所所顺义居民的娱乐乐场所相对较为为单一和单纯，，对于酒吧、咖咖啡厅等休闲娱娱乐场所的认可可度较低，消费费习惯较为保守守，女性消费者者已开始具备健健身保健、美容容美体类的消费费意识。3/16/202368顺义居民消费习习惯调查2.每月休闲娱娱乐消费频次及及单次消费额顺义居民在休闲闲娱乐方面的娱娱乐方面的消费费能力较为一般般，消费频次较较低，以每月1-2次占绝大大多数比例，消消费金额100-150元的的占了一半的比比例。可见目前前其娱乐方面的的消费需求较低低，尚处于初级级阶段，需市场场的进一步引导导。3/16/202369顺义居民民消费习习惯调查查3.交通通方式顺义居民民外出娱娱乐的主主要交通通方式以以自驾车车和出租租车为主主，说明明娱乐类类消费客客群主要要是一些些具有一一定消费费能力的的居民；；而以步步行为交交通方式式的也占占有一定定的比例例，可见见一些居居民所选选择的娱娱乐场所所的距离离较近。。3/16/202370顺义居民消费习惯惯调查小结顺义目标客群总体体的消费特征趋同同于二、三线城市市居民的消费特征征；就购物而言，其对对于品质、档次、、环境有一定的要要求，但要求不高高，价格依然是其其购物所考虑的主主要因素，因此消消费能力适中；同同时在深访中可以以看出，他们对于于大卖场的需求较较为强烈；就餐饮而言，对于于餐饮的口感和价价格的综合要求要要明显高于对环境境、档次的要求，，但随着收入逐步步的提高，其他因因素的要求也会逐逐渐升级。整体而而言，顺义居民餐餐饮的消费能力较较好，对于餐饮的的需求也较为强烈烈，因此一些中式式特色化中档餐饮饮将对他们有更强强的吸引力；就娱乐而言，目前前顺义居民的娱乐乐消费能力一般，，消费特征表现尚尚处于起步阶段，，对于娱乐方面的的需求也较少，但但随着意识的不断断开放和市场的引引导，未来娱乐方方面的需求无论从从质还是从量上都都将不断提升。3/16/202371区域商业状况分析析顺义城区商业状况况宏观分析顺义城区未来商业业发展规划分析顺义城区核心商业业区调研分析顺义城区大型百货货类商业调研分析析顺义城区超市类物物业调研分析顺义城区餐饮类物物业调研分析顺义城区专业市场场调研分析顺义城区住宅底商商调研分析顺义城区交通状况况调研分析顺义居民消费习惯惯调查小结：区域内商业业状况分析总结3/16/202372小结：区域域内商业状状况分析总总结顺义城区总总体商业发发展相对滞滞后，商业业发展呈初初级阶段本区域购物物类商业物物业以三大大商场为核核心，相对对集中，受受到目标人人群的普遍遍认可本区域餐饮饮业市场较较为火爆，，以大众形形消费为主主，如大大鸭梨类家家常菜极受受欢迎，但但目前餐饮饮的品种较较为单一本区域娱乐乐档次普遍遍偏低，品品牌商家和和娱乐业态态种类均较较为缺乏总体来看，，顺义城区区商业中低低端产品占占据市场主主导地位顺义城区的的社区商业业业态种类类单一，租租售情况受受地段影响响较大顺义城区整整体商业状状况分析3/16/202373小结：区域域内商业状状况分析总总结核心商圈内内以家装建建材市场为为最主要商商业业态，，并形成了了一定的商商业氛围，，但由于档档次偏低，，对本项目目无太多支支持作用核心区域内内超市、餐餐饮以及相相应的商业业配套极其其缺乏顺西路北有有一些娱乐乐场所，在在顺义当地地属中端产产品核心区域内住住宅底商以美美容美发等配配套商业为主主，业态单一一，以中低档档次商业为主主，对本项目目未来商业规规划和发展不不构成威胁公共交通不便便利煤厂和油库等等对商业氛围围的形成具有有较强的负面面影响本项目核心商商圈内商业现现状分析3/16/202374小结：区域内内商业状况分分析总结整体市场供需需关系目前保保持着较良好好的发展趋势势，未来前景景看好随着核心商圈圈内新型住宅宅小区不断开开发，消费力力正逐渐提高高，商业市场场具有一定发发展潜力就顺义城义商商业规划来看看，本区域顺顺西路未来将将规划为顺西西餐饮娱乐街街，具有较好好的市场前景景，便于本项项目商业形成成良好互动按昭顺义商务务局“一般距距离城市商业业中心区1公公里以外的居居住区、服务务人口4万人人以上，应有有一个相应规规模的居住区区配套商业服服务中心”的的指示精神，，本区域未来来非常具有发发展成为居住住型商业中心心的潜力本项目未来商商业发展的瓶瓶颈在于：公公共交通和东东侧生态环境境（煤厂、油油库）。如能能对此进行改改善，则对未未来商业发展展有极好的促促进作用。本项目核心商商圈内未来商商业发展分析析3/16/202375目录项目商圈分析区域内商业状况况分析本项目商业部分分SWOT分析析目标消费群定位位分析本项目商业定位位及产品定位3/16/202376商业部分SWOT分析优势项目核心区域内内中，受建材市市场的影响，目目前已具有一定定的市场氛围周边已入住的和和在建的大中型型楼盘众多，带带来了更多的目目标消费群区域内整体市场场供需关系目前前保持着较良好好的发展趋势开发商实力雄厚厚,具有很强的的形象号召力由于本项目整体体开发面积大，，未来可以支撑撑起一个独立的的城市区域，形形成独立的商业业空间3/16/202377商业部分SWOT分析劣势本项目距顺义义中心城区有有一定距离，，本项目商业业目标消费群群会受到城区区商业商圈的的争夺，不适适合一些业态态如百货类的的引进，应考考虑适合本区区域位置特点点的业态区域内商业发发展滞后，无无论是购物、、餐饮还是娱娱乐档次都较较低，品牌商商家缺乏，商商业尚处于初初级阶段目前本项目周周边公共交通通很不便利由于顺义地区区商业发展滞滞后，区域人人口密度相对对较低，引进进具有较大知知名度和市场场影响力的品品牌商家有一一定的困难周边煤厂、加加油站等环境境的负面影响响较明显，同同时也会影响响商业氛围的的形成，隔离离本项目商业业与中心城区区的沟通随本项目开发发进程及顺义义发展，逐步步改善周边人人文环境，生生态环境、交交通环境、商商业环境3/16/202378商业部分SWOT分析机会根据顺义地区区的未来规划划，未来本区区域规划为顺顺西餐饮娱乐乐街，将有较较好的发展空空间随着区域内的的土地开发，，周边人口密密度和消费力力将不断提升升，将成为本本项目商业消消费的有力支支持区域内商业的的落后同时也也带来了一些些市场空白点点和商业发展展机遇本项目住宅开开发的品质化化将带来具有有一定消费实实力的目标消消费群本项目住宅开开发的品质化化将带来具有有一定消费实实力的目标消消费群3/16/202379商业部分SWOT分析威胁现阶段顺义城城区内已形成成一定的商业业氛围，为顺顺义周边客群群普遍认同，，形成了一定定的消费习惯惯，其辐射作作用较强，将将吸引本项目目的目标消费费客群，对本本项目商业的的发展构成威威胁从未来发展来来看，顺义城城区内随着大大量房地产的的开发，未来来商业配套的的面积和各类类业态将不断断增加，各自自的商业辐射射作用将不断断增强，竞争争将不断加剧剧以品牌化、特特色化、差异异化商业特征征，对辐射圈圈内目标客群群形成强烈吸吸引3/16/202380目录项目商圈分析区域内商业状况分分析本项目商业部分SWOT分析目标消费群定位分分析本项目商业定位及及产品定位3/16/202381目标消费群来源未来本案住宅人群群及项目周边小区区住宅人群项目周边的建材家家居等业态所带来来的商业人群周边单位以及未来来由于本案商业影影响力所能带来的的其他人群（包括括顺义城区和周区区区县）商业人群居住人群其他人群3/16/202382目标消费群定位分分析消费力分析年龄分析其他人群分析：目标客群以25至至35岁和35岁岁至45岁的中青青年居多，主要分分布在30至45岁区间。此段年年龄区间的目标消消费者有一定的经经济实力和较旺盛盛的消费需求，对对生活品质有一定定的追求和理解。。3/16/202383目标消费群群定位分析析消费力分析析年龄分析其他人群分析：目标客群以以月收入在在2000至3000元的事事业单位公公务员、教教师、医生生和月收入入在3000-5000元的的企事业单单位中层、、医生、私私营业主居居多，他们们对商业配配套的要求求相对较好好，除满足足一般的生生活便利性性商业配套套外，对提提升生活品品质的商业业业态的消消费也有一一定的要求求；另外企企业管理人人员等高收收入人员，，以及事业业单位中带带有一定隐隐性收入者者也占一定定比例3/16/202384目标消费群群定位分析析消费力分析析年龄分析其他人群分析：未来本项目目经营初期期将以面对对本项目身身的居住人人群，并对对周边商业业人群、居居民和工作作人群也有有一定的辐辐射作用，，随着本商商业物业的的特色化打打造，其临临街外向型型商业的消消费特征将将日趋明显显，外来消消费人群将将逐渐增加加。3/16/202385目录项目商圈圈分析区域内商商业状况况分析本项目商商业部分分SWOT分析析目标消费费群定位位分析本项目商商业定位位及产品品定位3/16/202386本项目商商业定位位的原则则以内向型型与外向向型商业业相结合合的形式式，在满满足本案作为一期期商业开开发，充充分树立立本项目目在顺义义区域的的商业形形象，以以良好的的市场形形象作用用和示范范用带动动后期的的商业与与住宅的的开发内外兼顾顾开发示范充分利用区域域商业可借之之势，深入挖挖掘区域内商商业市场需求求和商业空白白点，并在此此基础上结合合本项目特质质进行商业定定位业态设置方面面迎合本项目目目标居住人人群的消费特特征(顺义地地区中高端人人群)，以新新型的集特色色化与时尚感感与一体的业业态进行差异异化经营。提提升物业形象象力和吸引力力借势造势特色经营3/16/202387商业定位思路路未来本案及区域内中高端居民持续增长的消费力、消费需求和消费特征对商业配套的升级版需求项目东侧已形成的商业氛围本地区未来商业规划借势方案一以满足社区内居民的消费和生活需求为目标，内向型为主，外向型为辅的社区型商业方案二以大型品牌超市的号召力带动商业氛围，以新型休闲型商业业态为特色，兼具内向型和外向型特征，在满足社区需求的同时更多追求产品的外向型功能社区型特色型满足本项目目目标客群消费需需求为后期开发起起到形象示范作用用实现商业价值值最大化