知名房企公寓项目营销执行报告专业地产策划机构

掌控2012、开启全内循环生活新时代2012年营销执行报告报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目标制定>>基于目标下项目价值提升>>具体推售策略定制>>客户发展分析>>应变策略执行2011年下半年长沙楼市严冬突然而至……项目20111月6月10月12月

在2011年下半年市场逐步转冷的情况下，项目从6月24日启动二期首批住宅认筹，9月28号开盘，后期采取平推的销售模式，期间兼有消化一期住宅套和公寓，2011年下半年项目在严厉调控和观望氛围浓厚的环境中稳步前行。项目运营回顾：项目二期在6月24日启动认筹到目前，共计销售472套数，其中住宅343套，公寓129套，全年累计认购金额6.38亿，其中下半年累计认购2.68亿，离全年目标仍有差距。前期运营调性和推广渠道组合：与滨江新城与梅溪湖并肩，形成三足鼎立态势影响大河西，线上推广渠道灵活组合，后期平推渠道组合受到市场环境的影响明显减少。线上推广渠道整合短信网络户外报广夹报电台电视车身广告1月6月8月9月11月12月排布集中于每周5、6日，日均10万猎人网络、0731、搜房、搜狐焦点一直延续长期使用渠道，建立项目形象核心渠道关键营销节点使用，针对中高端客户集中爆破重要节点释放，针对性较强，集中于大型节点长期维持项目影响力，附加渠道，一直延续10月份新增加渠道，互动频道和房产第一频道长期使用辅助渠道，全年一直延续影响力活动回顾：线下活动持续不断，前期以暖场活动、增加现场销售氛围，开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆，11月以后采取弹性的活动策略争取项目销售量的最大化。周末暖场活动+节点中型活动氛围营造+开盘节点大型活动引爆——2012年是楼市持续调控之年，也是市场充满极大变数的一年，项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标？变报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目标制定>>基于目标下项目价值提升>>具体推售策略定制>>客户精准分析>>应变策略执行政策态度：限购令仍将持续，坚持调控力度不动摇，坚决抑制房价过快上涨，地产调控由短期向长期，由堵向疏转变，2011年中央经济工作会议再次强调了房地产调控不动摇的决心。短期堵遏制部分城市房价过快上涨长期疏房地产市场健康稳定地发展政治因素：2012政府换届期，按照照政府换届惯例上上半年政策不松动动，下半年经济环环境将适当宽松。。按照政府换届惯例例：一、上半年政策依依然不松动，保持前期政策效效果；二、临近正式换届届政策将适当宽松；货币政策：今年以以来连续6次上调存款准备金金率，已达到21.5%的高位，货币紧缩缩政策仍不会放松松，虽然刚下调了了一次存款准备金金率，但对行业基基本影响不大。长沙整体市场情况况：进入11年下半年整体成交交量低位运行，整整体成交状态为量量跌价稳，随着市市场观望氛围的增增加，后期价格下下行压力大。2011年1-11月整体成交情况2011年1-11月整体价格情况2011年整体成交量同比比呈现下跌趋势，，进入2011年下半年成交量明明显下降，传统的的金九银十并未到到来，成交低位运运行；2011年整体成交价格整整体呈现平稳上涨涨的态势，下半年年随着市场环境的的恶化，成交价格格呈现下行趋势，，主要集中于个别别项目大降价；区域可售套数可售面积（万方）天心区792075.77岳麓区15345165.17开福区12661139.55芙蓉区475043.43雨花区18026183.04合计58702606.96长沙楼市之存量分分析：长沙内五区区可售面积606万平米，可售套数数5.8万套，按照2011年的月均消化速度度需9.3个月。2011年长沙房地产存量量分析历年月均去化岳麓区长沙存量分分析：截至12月初，岳麓区新建建商品房存量为238.18万方，其中住宅存存量为180.17万方.在长沙内六区中存存量排名第一2008年-2011年11月整体各区市场存存量情况2008年-2011年11月整体市场存量为为473.54万方，其中天心、、芙蓉、雨花区存存量相对较小，截截至12月初，岳麓区新建建商品房存量为238.18万方，其中住宅存存量为180.17万方.目前本区域新建商商品房去化压力相相对较大.价格走势进入观望1局部促销2

新开项目低于预期价格3全面促销4局部降价5全面降价6后市预判—市场表现：从阶段段来看，市场目前前处于新开盘低于于预期价格和全面面促销为主导，局局部降价为辅的阶阶段，未来是否进进入全面降价阶段段，取决于“双限限”政策和银行货货币政策是否放松松。市场阶段判判定：根据据2011年四季度至至2012年上半年量量价走势模模拟和房地地产市场的的运行周期期判定，未未来市场走走势转暖期期时间为2012年下半年.根据中原对对市场量价价走势模型型和房地产产运行周期期模型的判判断和预测测，长沙楼楼市在2012年第二季度度触底，下下半年8月以后逐步步回暖，上上升。——依据市场背背景的核心心策略抛出出：2012年项目前半半年蓄势平平推，集中中去化尾货货，下半年年视机而动动，在回暖暖的第一波波抢占先机机，引爆市市场，实现现项目2012年的新突破破；蓄势平推，，集中去化化尾货1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月视机而动，，利用项目目全资源成熟优优势抢占先先机，引爆市场“两步走”战战略2012年核心策略略报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回回顾>>营销背景之之变>>基于背景下下的目标制制定>>基于目标下下项目价值值提升>>具体推售策策略定制>>客户精准分分析>>应变策略执执行一期剩余房房源二期首推剩剩余房源二期剩余新新房源住宅剩余余160套，所剩剩余总面面积19477.44平米，所所剩余金金额为134724751.8元；其中B6、B7、B8分别剩余余42套、1套、31套，C5、C6、D4、D5、D6分别剩余余14套、3套、18套、31套、20套；住宅剩余9套，所剩剩余总面面积1223.28平米，所所剩余金金额为8750557元；公寓剩余43套，所剩剩余总面面积2080.3平米，所所剩余金金额为15978652.56元；住宅剩余余681套，所剩剩余总面面积6.98万方，所所剩余金金额为4.52亿元；其中3#224套，4#剩余192套，7#100套，8#剩余72套；余货梳理理：一期期房源住住宅剩余余9套，公寓寓剩余43套（不含含3、14、15层），共共计销售售额约2500万，二期期共计剩剩余房源源841套，共计计销售额额约6个亿；项目目标标——全面形象打造造全资源源成熟新新时代，，实现项项目完整整版升级级，根据据市场回回暖周期期，采取取“两步步走”的的战略，，实现项项目销售售最大化化目标。。2012年项目目标标形象打造造全资源源成熟新新时代，，实现项项目完全全升级，，树立长长房标杆杆项目品品牌顺利完成成项目销销售目标标，保证证项目市市场价值值最大化化，实现现销售回回款目标标延续项目目前期运运营成功功形象，，充分挖挖掘项目目成熟全全资源配配套价值值，实现现项目运运营的完完整版升级；树立长房房集团第第一品牌牌的持续续口碑，，打造长长房集团团高品质住住宅区；楼市变数数依旧，，未来持持续一段段时间内内，市场场压力会会持续增增加，2012年目标成成交541套，成交交金额约约3.5个亿。根据最新新的市场场预测，，长沙楼楼市2012年下半年年有机会回回暖，所所以销售售节奏我我们分两两步走实实现；面临2012年充满变变数的市市场形势势，按照照我们的的目标，，我们首首先需要要做些什什么？——基于2012年整体市市场背景景和在此此背景下下项目运运营核心心策略，，我们需需要进一一步挖掘掘项目的的未来潜潜在价值值，实现现充满变变数的市市场对抗抗和竞争争对抗.报告体系系AnalyzeSystem>>项目运营营回顾>>营销背景景之变>>基于背景景下的目目标制定定>>基于目标标下项目目价值提提升>>具体推售售策略定定制>>客户精准准分析>>应变策略略执行滨江新城城、梅溪溪湖的规规划发展展给大河河西先导导区带来来发展契契机，2012年年底、长沙沙新西站进入入试运行阶段段，地铁2号线距离正式式通车时间仅仅剩不到400天，未来区域域价值明显提提升。区域价值提升升配套价值之变变人居氛围共融融竞争价值提升升梅溪湖滨江新城新西站地铁2号线大河西都市新新中心将显雏雏形，城市价价值急速提升升项目商业逐步步完善，区域域经济发展环环境为项目注注入外部配套套成熟度，项项目自身从内内部单体循环环向内外部结结合循环全商商业体转变.区域价值提升升配套价值之变变人居氛围共融融竞争价值提升升项目进入成熟熟运营阶段，，后期强劲商业优势势越发明显，，项目借助优越的大河河西核心地段段，实现了项目商住综综合体的成功功运营；目前商业与住住宅的互动作作用更加明显，互相刺刺激，商业配配套的不断完善给项目带带来发展无限限契机；外部配套增加加内部配套升华华项目商业成熟熟，复合式都都汇新中心金逸影城开业业，大河西先先导区核心腹腹地娱乐中心心形成，河西西娱乐新地标标即将崛起，，项目将站在在成熟之巅.金逸影视集团团一直致力于于豪华多厅影影城建设与经经营，并坚持持以“电影航航母，科技缔缔造视听新感感觉”的硬件件品质为品牌牌核心。金逸逸国际影城的的开业必将再再次将长房时时代城推向一一个新的标高高。区域价值提升升配套价值之变变人居氛围共融融竞争价值提升升城市功能提升升，河西影视视娱乐第一站站氛围浓厚的入入伙场面人居氛围共融融一期业主入伙伙...2012年一期老业主主入伙意味着着项目成熟度度实质性的跨跨越，项目现现场人居氛围围将非常浓厚厚；项目一期业主主入伙后将给给项目2012年产品销售带带来机遇，项项目要真正充充分利用老业业主资源，实实现项目二期期剩余货量的的去化....项目一线品牌牌商家的持续续进驻，一期期老业主入伙伙，商业与人人居的氛围更更加浓厚，极极具时代精神神和时代文化化的人居氛围围即将形成.区域价值提升升配套价值之变变人居氛围共融融竞争价值提升升一期逾千户入入伙，人居氛氛围与成熟商商业完美融合合竞争对抗得出出本案核心竞竞争价值优势势明显：大河河西成熟之巅巅项目，内外外部配套的绝绝佳融合优势势明显，切合合市场的主流流产品使得项项目竞争优势势明显.一级竞争次级竞争地段对抗品牌对抗

产品对抗社区对抗项目特色达美D6区大河西综合交通枢纽旁、地铁口、梅溪湖新城门户本地开发商90-125㎡2房到3房精装毛坯，高赠送。社区配套尚不成熟梅溪湖中建项目梅溪湖内，唯一入湖半岛实力企业——规模大，周边环境档次极高梅溪湖方兴项目梅溪湖内实力企业，梅溪湖开发管理——规模大，周边环境档次极高，但电站等不利影响梅溪湖中一九骏二环线旁，梅溪湖东湖边本地开发商主推86-140二、三房、四房，赠送高品质生活区梅溪湖、岳麓山万科城市花园枫林三路中国第一住宅供应商专利十字单体户型，89-120㎡2+1户型规模较小，周边环境档次低大学商业配套街，万科品牌物业管理保利麓谷林语麓谷高新区，桐梓坡路、岳麓大道实力央企户型设计较好，实用率高，以90左右2+1为主1700亩超大规模社区，体育公园，名校配套体育公园、名校配套阿普阿布紧邻西湖公园，金星路、枫林路、地铁口开发商实力一般50-100二至三房精装生活社区精装小户型区域价值提升升配套价值之变变人居氛围共融融竞争价值提升升以成熟，优质质居住，全面面内部生活系系统，位列大大河西之首都市人居与城城市繁华完美美组合以居住和集中中商业形成完整内循环生生活体系同时将以成熟熟的生活体系系引领大河西城城市功能升级级长房时代城——城市都汇生活住住区·引领大河西全栖生活7:30让台北豆浆、KFC的营养早餐唤醒醒时代的力量9:30对这座城市而言言每个人都都能成为时代的的代言人12:30在海食上与商务务伙伴发现时代代的魅力18:30家人的晚餐是如如此的温馨20:00时代广场让我们们如此享受生活活23:50留住浮华这是是你的资本报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目目标制定>>基于目标下项目目价值提升>>具体推售策略定定制>>客户精准分析>>应变策略执行竞品推售产品分析具体推售123推售原则：依据据竞品推售情况况和自身项目产产品分析，制定定本项目具体推推售.核心竞争项目筛筛选原则：区域地段类似；；产品总价类似；；推售时间重合，，在2011年7月-12月放量；项目档次类似，，竞争项目为中中高档次。竞争集中在项目目周边七大项目目：一级竞争：达美美D6区，万科城市花花园，中建项目目、方兴项目、、中一九骏项目目，麓谷林语；；二级竞争：宜居居莱茵城，中房房F联邦，涉外国际际公馆，永琪西西京。麓谷林语达美D6区汽车西站本案万科城花F1站注：部分项目因因离项目较近，，影响不大，故故没有列入。中建方兴中一九骏绿地中央广场世贸铂翠湾阿普阿布振业城地华梅溪湖畔未来竞争：项目目未来面临同质质化产品竞争激激烈，随着一线线地产大品牌的的进驻和多变的的市场环境，项项目未来面临竞竞争压力较大.核心竞争推售：：在售项目2012年整体推售阶段段性较为明显，，整体剩余货量量较大，主要集集中于麓谷林语语、达美D6区、世贸铂翠湾湾、中一九骏.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科城市花园12年推售面积：全年89㎡2+1，122㎡三房12年推货量：7.8万其中下半年：5万达美D6区12年推售面积：全年90-126房12年推货量：7.56万其中下半年：5.4万方兴项目12年推售面积：预计150㎡以上洋房+别墅为主12年11月开始推货量：5万中建项目12年推售面积：预计洋房为主12年10月开始推货量：6万世贸铂翠湾12年推售面积：84-140平米二、三房12年推货量：10.6万其中下半年：6万绿地中央广场12年推售面积：95-180二、三房，带精装12年推售量：12万其中下半年：8万阿普阿布12年推售面积：40-110平米一、二、三房未来推货量：7.8万㎡其中下半年：5万中一九骏12年推售面积：86-140二、三房、四房预计未来推货量：5万㎡F1站12年推售面积：40-110平米一房到两房预计未来推货量：5.3万㎡保利麓谷林语11年推售面积：主推80-130二、三、四房预计未来推货量：20万其中下半年：10万竞争激烈，全年年持续推货产品分析：项目目2.2期产品集中户型型为83-91平米，其中7#楼王产品优势明明显，整体来看看，4#和8#质素相对略于3#和7#产品.产品分析7#8#3#4#3#：83-91平米经典户型，，主要依靠刚需需客户消化，园园林景观吸收一一般；4#：视野度较宽，83-91平米经典户型，，主要依靠刚需需客户消化，位位置一般，客户户会考虑到噪音音等；8#：125-136大户型，位置一一般，客户会考考虑到噪音等；；7#：项目核心楼王产产品，143-172平米豪宅户型产产品，位于项目目核心地段，园园林景观及视野野较好，产品优优势明显.项目推售铺排：：项目前半年采采取平推去化的的整体销售模式式，按照实际市市场情况预计共共计去化69套，下半年抓住住市场节点集中中开盘，集中爆爆破实现销售量量的最大化.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月农历春节平推阶段集开阶段1集开阶段2下半年8月底首批入市，抓抓住市场回暖第一一波机遇，11月中再下一成。具体的推售节点下下，项目营销策略略如何具化执行——营销的本源是客户户报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目标标制定>>基于目标下项目价价值提升>>具体推售策略定制制>>客户精准分析>>应变策略执行中小户型与大户型型精准对比——通过对成交客户年年龄、职业、来源源区域、获知渠道道、置业目的及对对项目的认可价值值进行精准对比分分析.年龄职业来源渠道目的认可价值83-91平米（B6、B7、B8)中小户型125-172平米（C5、C6、D4、D5、D6）大户型年龄精准对比——二者年龄占比情况况截然不同，中小小户型偏年轻化而而大户型年龄整体体偏大，中小户型型偏重于刚需，大大户型则偏重于投投资和改善.年龄精准对比125-172平米（C5、C6、D4、D5、D6）大户型83-91平米（B6、B7、B8)中小户型认购大户型客户31岁以上占72%，20—30岁占28%，认购客户群体主主要为30岁以上，具备一定定经济基础。认购小户型客户20-30岁占57%，31—35岁占14%，36-40岁占12%。认购客户群体主主要为20-35岁青年，比例高达达71%。户型职业精准对比比——中小户型集中于企企业白领、教师、、银行工作人员、、保险行业，大户户型集中于教师、、医生、私营业主主、公务员，客户户职业与户型大小小关系存在.125-172平米（C5、C6、D4、D5、D6）户型83-91平米（（B6、B7、B8)中小户型认购大户型客户职职业分布较为分散散，其中占比最高高的为公务员，企企业白领、教师、、医生、私营业主主、银行工作人员员也占据较大比重重；认购小户型客户职职业主要为公司企企业白领，占比最最大为约30%，其次是教师、银银行工作人员、公公务员和私营业主主均占有超过10%的比例；中小户型和大户型型客户区域来源——以岳麓区为主，其其中中小户型更突突出，也是刚需客客户，大户型中地地级市和外省客户户占比也相对较大大.83-91平米（（B6、B7、B8)中小户型区域来源125-172平平米（C5、C6、D4、D5、D6）户型中小户型成交客户户来源主要以岳麓麓区为主，其中以以麓谷、桐子坡为为主，其中市府板板块也占有相当的的比重；中小户型和大户型型均以岳麓区为主主，但地级市客户户和外省客户仍然然占有相当的比重重.大型成交客户来源源仍然主要以岳麓麓区为主，其中以以麓谷、桐子坡为为主，其中地级市市和外省客户占比比也较大；成交户型获知途径径精准对比：获知知途径主要为项目目楼体、户外广告告、亲友介绍、行行销拓客为主，其其中报纸对大户型型消化促进较大.83-91平米（（B6、B7、B8)中小户型125-172平平米（C5、C6、D4、D5、D6）户型...中小户型成交客户户获知途径主要通通过项目楼体、户户外广告、学生拓拓客为主，其中网网络占比也相对较较大，其中项目楼楼体和户外广告占占比约50%；大户型成交客户获获知途径主要通过过项目楼体、户外外广告、亲友介绍绍为主，其中学生生行销拓客占比也也相对较大，其中中报纸广告对消化化大户型促进意义义相对较大；获知渠道置业目的精准对比比：中小户型多为为首次刚需客户，，其次是首次改善善和为子女、投资资兼自住，大户型型置业主要是首次次改善，其中为子子女购房和首次购购房也占比较大.83-91平米（（B6、B7、B8)中小户型125-172平平米（C5、C6、D4、D5、D6）户型中小户型置业目的的多为首次刚需客客户，其中首次改改善也占约25%的比例，其次为为为子女购房和自主主兼投资的客户；；大户型置业目的多多为首次改善型置置业客户，其中为为子女购房也占约约30%的比例，其次为首首次刚需客户和自自主兼投资的客户户，投资客户占比比最小；中小户型成交客户户更注重产品和配配套，其次为品牌牌和生活配套，大大户型更注重品牌牌和产品的价值认可价值125-172平平米（C5、C6、D4、D5、D6）户型83-91平米（（B6、B7、B8)中小户型大户型对项目价值值的认可主要为项项目的产品和长房房集团大品牌，其其次是项目的交通通和配套、规划等等均有相当的比重重，其他看重价值值点较为分散；中小户型对项目价价值的认可主要为为项目的产品，其其次是项目的交通通和配套，其中项项目品牌和项目规规划也占有相当的的比重；中小户型偏重于于刚需客户，大大户型对位投资资和改善型产品品；1行政国企客户偏偏重于大户型改改善投资，私营营企业客户偏刚刚需；2刚需、改善、投投资分布周边均均有，地级市刚刚需、改善偏多多；3渠道差异化较小小，大户型对报报纸敏感度较高高，刚需则对短短信、网络较为为敏感；4刚需客户对项目目产品和配套敏敏感，大户型偏偏重于产品和品品牌；5客户精准分析小小结：各户型去化分析析：项目二期开开盘之后，剩余余各个户型房源源去化速度差异异度较大，其中中中小户型走量量优于大户型，，大户型成交明明显下跌。B6B7B8C5C6D4D5D6从国庆节后成交交情况来看，成成交量明显下降降，各个户型成交差异异化明显，其中中中小户型成交交维持销售热度，但大大户型成交量大大幅度减缓，整整体成交主要以中小小户型为主.2011年10月调控后后成交交以小户型为主主，从客户分析析来看长房时代城中小小户型首置特征征明显1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月刚需为主改善、投资类类增加，全方位客户去去化2012年——任何营销推广广都要和客户户的需求相匹匹配和对位根据客户分析析针对相应客客户敏感点进进行2012年应变策略执执行报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾顾>>营销背景之变变>>基于背景下的的目标制定>>基于目标下项项目价值提升升>>具体推售策略略定制>>客户精准分析析>>应变策略执行行2012年1-6月2012年6-12月2012年长房时代城城营销阶段策策略铺排蓄势平推、去去化余货1-6月份主要消化化二期首批开开盘剩余货量量以及2栋东边单元产产品和一期公公寓产品；集中爆破、分分批推售：6月初至8月蓄客，8月底推售4、8号栋产品；9至112012上半年以销售售政策为核心心，通过直接接实效的推广广，营造现场场良好氛围；；刺激市场客客户，做足老老业满意度，，维系度活动动，为项目明明年七月份交交房、老带新新做铺垫。销售策略推广策略现场策略老业主活动销售策略为王王：以调整销售政政策和团购为为突破点，刺刺激市场客户户。温情活动维系系：通过业主联谊谊活动，深挖挖老客户资源源，维系老业业主情感，为为项目顺利交交房，老带新新做铺垫。推广策略辅助助：低成本、高效效率推广，维维持项目市场场热度。现场形象跃升升：通过项目现场场包装提升项项目品质及昭昭示性。买房送契税销售政策实效推广老业主维系现场包装销售策略为王王：采取差异异化的销售策策略，改变传传统的营销模模式，吸引市市场客户的关关注，促进剩剩余房源的快快速去化.如买方送送契税.淡市下应对销售售策略：保值、折扣、优优惠、团购成为为房产宣传的主主旋律调整折扣方式，，采用买房送契契税销售策略.销售策略为王：：基于淡市下推广广诉求变化，以以及保障项目不不突破低价，采采用买房送契税销售售策略，制造足够亮点吸吸引市场客户关关注。团购销售政策实效推广老业主维系现场包装团购策略：以周为单位，每每位意向客户交交100元，累积到10个客户，认购享享受一个点优惠惠；累积客户越越多享受优惠越越多。销售策略：市场场环境恶化，市市场观望氛围浓浓厚，借助团购购收钱的方式吸吸引客户对项目目的持续关注度度，集中给出噱噱头促进现场成成交量.2012长房时代城精品品户型团购会低成本、高效率率推广：二期首批成交客客户以25-35岁，首次置业为为主，根据刚需需的特点，精准准选择渠道；2012年上半年市场依依旧严峻，市场场观望气氛浓厚厚，不宜大范围围推广宣传，主主要采取学生拓拓客、短信和网网络低成本推广广方式，维持项项目热度。实效推广：减少少报纸、户外、、电视等成本量量较大推广渠道道，集中线下行行销拓客，释放放有效短信，利利用网络炒作有有效释放项目营营销信息.销售政策实效推广老业主维系现场包装销售政策实效推广老业主维系现场包装老业主金逸影城城观影会春交会大型营销活动营销节点活动暖场活动样板间开放6月3月2月1月4月5月活动节点业主装修大讲堂堂4s店VIP观影会业主生日短信问问候、业主儿童童绘画、摄影、、乐器培训大讲讲堂老客户维系：通通过业主联谊活活动，深挖老客客户资源，给足足老业主噱头，，维系老业主情情感，为项目顺顺利交房，实现现老带新做铺垫垫。老业主回馈活动动现场展示：楼体体巨幅、发光字字、商业广场打打造同时推进，，增加项目的形形象展示和昭示示性.楼体巨幅增加时代商业广场打打造楼顶发光字增加加………2012年随着项目工程程进度的逐步完完成，项目二期期4#、1#、2#建议增加巨幅、、发光字，释放放项目及时销售信息，增加加项目昭示性.销售政策实效推广老业主维系现场包装——随着2012年下半年整体市市场大势的逐步步良性转暖，投投资、首改客户户逐步增多，2012年下半年项目的的运营策略已经经在起跑线上.2012年下半年长房时时代城营销目标标分解6月7月10月8月9月11月12月8月底开盘推出4、8号栋264套房源11月底开盘推出3、7号栋324套房源蓄客期:按市场50%解筹率计算：共共需办卡343张，平均每月办办卡171.5张，每天需办卡卡2.85张推售节点套数成交目标蓄客目标按市场65%成交率计计算，成成交目标标为171套按市场65%成交率计计算，成成交目标标为211套蓄客期:按市场50%解筹率计计算：共共需办卡卡422张，平均均每月办办卡211张，每天天需办卡卡3.52张去化2.2期余货根据项目目核心价价值和竞竞争对手手研究，，寻找项项目推广广策略！！项目核心心价值成熟社区区——生活氛围围低密度度——舒适度产品价值值——尊贵舒适适实用长房品牌牌——信心、身身份现代风格格——风情竞争对手手研究商业氛围围缺乏，，整体生生活配套套不成熟熟，规划划之中的的未来生生活.没有对客客户兑现现.提炼核心心属性目标下的的核心营营销策略略：处变变不惊，，以变应应变，通通过项目目全资源源成熟价价值的再再造，搭搭建客户户有限价价值传播播平台，，集中实实现2.2期产品的的快速去去化乐·享成熟全全栖居住住开启大河河西一站站式生活活时代——4步营销法法——乐·享成熟全全栖居住住开启大河河西全栖栖内循环环生活时时代4成熟价值现场为王2搭建有效客户渠道3项目价值第二载体1价值传播精神再造4步营销法法根据核心心价值、、客户诉诉求提炼塑造造精神价价值建立一个个平台、、搭建客户与项项目之间间的渠道道通过线上上推广和和线下活活动维系系客户情感感有杀伤力力的现场，细化接接待流程程价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王价值传播播，精神神再造：：一线品品牌商业业的强势势进驻，，强劲的的商业配配套开始始兑现，，全内循循环式生生活新时时代即将将起航.开启大长沙全内循环式生活新时代居住之上上·城市之巅巅陪领导吃吃饭，很很重要！！陪老婆孩孩子喝粥粥，也很很重要！！公司上市市，很重重要！老人上街街，也很很重要！！除了居住住，你还还有很多多需要追追随时代代居住之上上·城市之巅巅全内循环环式生活活新时代代3、二阶段段推广立立地主推广语语：乐·享成熟全全栖生活活2、一阶段段推广立立地主推广语语：开启大长长沙全内内循环式式生活新新时代注：时间间节点根根据工程程进度等等实际情情况另行行确定A/形象实施施策略推广渠道道部署11、项目立立形象主推广语语：居住之上上·城市之巅巅形象策略略阶段目目标1、形象、、调性导入入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王9月10月3.7号栋蓄客开盘开盘推广渠道部署2：渠道极致悬念广广告，奠定市场影影响力，获得市场场话语权价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王核心一个渠道进行行极致化突破：建议取得6月以后，桐梓坡路，金星路路，五一路（备选选湘江大道、芙蓉蓉路）所有公交车车站牌广告减少户外、报广投投入B/传播策略实施·用一个渠道极致开开启一个时代乐·享成熟全栖居住开启大河西全栖内内循环生活时代1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王9月10月3.7号栋蓄客开盘开盘B/传播渠道实施·线上树形象1、形象调性树立2、项目调性，营销销信息、开盘信息息3、营销信息、开盘盘信息报纸·溢价和信息点1、形象及区域认知度诉求、片区区炒作、项目信息传递2、项目调性、项目目卖点、项目及产产品价值传递、开盘盘信息3、产品卖点挖掘产品信息、产品价价值持续提升网络·调性和信息点1、形象调性树立2、卖点挖掘，营销销信息，开盘信息息户外·信息点·截流客户推广启动推广渠道部署2B/传播策略实施·线上渠道具象渠道类型必备等级具象选择公交车站牌★★★★★桐梓坡路、金星路、五一大道户外广告★★★过江通道、项目周边户外报纸★★长沙晚报/潇湘晨报硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合网络★★★★搜房网/0731网短信★★★★★信息点·截流客户；配合重大节点使用。推广渠道部署2价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注阶段3、开盘4.8销售4、开盘3.7销售7月11月6月12月4.8号栋蓄客8月价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王9月10月3.7号栋蓄客推广启动推广渠道部部署3C/传播渠道实实施·线下立推广广1、项目卖点点信息2、开盘信息息3、营销活动动信息5、优惠信息息DM·信息点·截流客户2、开盘信息息、优惠信信息4、开盘信息息短信·信息点·截流客户开盘开盘1、项目卖点点信息价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王82渠道策略建立客户平平台客户专属通通道客户维系机制无缝对接整整体罗客计计划：建立立客户平台台网络客户户，通过客客户专属通通道输送项项目，完善善的客户维维系机制接接纳炒作客客户.无缝对接整整体罗客计计划建立客户平台打造专属通道构建维系机制时代汇“功勋卡”客户传统通道市中心外展点大型影院展点中原客户资源体系网络微博传播客户短信有奖征集及转发现场完善服务接待以及销售服务体系；价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王无缝对接整整体罗客计计划具体实实施:建立客户平平台打造专属通通道构建维系机机制时代汇“功勋卡”：与指定商商家达成合合作联盟，，持功勋卡卡可享受消消费优惠，，参加客户户活动，获获取客户资资源；制作作长房时代代城纸巾盒盒、火柴盒盒放置于商商家进行时时代城商业业与居住的的软传递建立有效客客戶平台：：与商业达成成合作联盟盟，发行时时代汇“功功勋卡”；；凭卡可享受受合作商家家的消费优优惠和消费费积分；在合作商家家公共场所所放置项目目宣传物料料和印有项项目LOGO的纸巾盒；；定期与合作作商家举行行客户活动动。长房时代城城定制纸巾盒盒定制火柴时代汇功勋卡市中心外站站点设置：：设置“外外展也疯狂狂”环节，，形成外站站点互动，，从而达到到更大的影影响效果.建立客户平平台打造专属通通道构建维系机机制客户传统统渠道资源整合合线下拓客客老带新朋友介绍绍项目联动动关系户社区巡展展分展场场行业客户户拓展团购拓展展圈层营销销活动推广吸客客展会异地客户户拓展网络短信信户外报纸纸吸纳竞争客户户拦截通过线上上推广、、线下拓拓客和资资源整合合，多渠渠道积累累客户资资源。4招打造专专属客户户通道：：[第1招]立体渠道道[具体做法法]常规推广广渠道以以外，增增加叙述述性、引引爆性专专题推广广，如：：晨报周周刊《时代特刊刊》、网络发发起时代代文化奇奇袭植入入，网站站参与、、短信互互动、微微博关注注等[第3招]外展也疯疯狂[具体做法法]乐和城：：24小时生活活攻略王府井：：全内循循环式生生活展览览步步高：：都市生生活24H内循环模模式展览览[第2招]圈层活动动[具体做法法]按揭银行行VIP客户资源源活动，，中汽南南方新车车发布会会，教师师、医生生全体购购房优惠惠等.[第4招]针对性拓拓客[具体做法法]1、电影院院88认筹，以以小博大大；88元送情侣侣电影套套餐获得得优先入入会权，，与电影影院贴片片广告形形成客户户印象合合围；建立客户户平台打造专属属通道构建维系系机制中原客户户资源：：强大的的中原专专属资源源体系是是客户保保障的有有力支撑撑，成交交转介奖奖励1000元/套建立客户平台台打造专属通道道构建维系机制制网络微博传播播：专员制造造项目话题，，24小时不间断话话题更新炒作作话题，转发发微薄获取电电影票听说金逸影城城周六现场有有电影票免费费领取！！听说长房时代代城不错哎！！！在长沙哪里啊啊？我要去看看他！好像是长房时时代城，那里里感觉和香港港样的，几得得洋气咧！！！而且有钱都都不一定买得得到咧！这么洋气，明明天去看看咯咯建立客户平台台打造专属通道道构建维系机制制客户短信有奖奖征集及转发发奖励：广告告短信客户编编，优秀短信信，现场领奖奖；转发好友友一并奖励.客户短信有奖奖征集与转发发奖励：每月设计一个个与项目有关关的主题，面面向大众进行行有奖短信征征集，月底由由网络投票选选出优胜者给给予奖励；客户转发短信信，当月转发发最多者可至至售楼部领取取奖品一份。。建立客户平台台打造专属通道道构建维系机制制时代汇俱乐部部：构建有效效的客户维系系机制，定期期组织诚意优优质客户活动动，对客户通通道进行单向向封闭.时代汇俱乐部构建客户维系系机制：成立“时代汇汇俱乐部”，，定期由时代代汇组织俱乐乐部会员进行行团体活动，，如：自驾游游，徒步旅行行，时代下午午茶等，爱心心之旅。时代自驾游徒步旅行建立客户平台台打造专属通道道构建维系机制制建立客户平台台打造专属通道道构建维系机制制建立客户通讯讯：加强居住住氛围营造，，将项目活动动以及项目进进展进行有效效途径告知2012年下半年营销销活动铺排价值传播精神再造搭建有效客户渠道项目价值第二载体成熟价值现场为王92大型营销活动动营销节点活动暖场活动9月8月7月10月11月活动节点12月开盘活动开盘活动游园寻宝广场真人大富翁游戏中秋感恩活动动认筹活动圈层营销活动动联合长沙电视视台：时代广广场大型真人人大富翁活动动，用大富翁翁诠释24小时都市生活活大型真人大富富翁活动活动目的:以大型有吸引引力的活动吸吸引市场关注注。活动形式：业主及诚意客客参与大富翁翁互动游戏。。活动内容：改游戏方格