湛江市某住宅小区可行性报告

第一章前言一、项目概述1．项目名称：：2．项目承办单单位：3．项目主管单单位：4．项目建设地地点：5．建设性质：：新建。6．项目建设期期：二年。7．主要建设内内容：8．项目投资：：*******安置房建设设项目总投资资519888.32万元。二、项目建设单单位概况****市*****投资（集团团）有限公司司是****市人民政府府的直属国有有独资企业。受****市人民政府授权，****市****投资（集团）有限公司和****市土地储备中心实行“两块牌子、一套人马”的运作模式，统一负责全市土地的收回、收购、统征、净化和开发。****市****投资（集团）有限公司统一实施城市重大基础设施项目建设，统一经营其他城市国有资产。公司的宗旨与目的在于深化城市土地资源、基础设施、公用事业及相关国有资产的经营管理体制改革，积极实施经营城市战略，运用市场机制，建立多元化的城市建设融资渠道和投资格局，确保国有资产保值、增值，促进城市现代化建设与发展，不断提升城市的功能和形象，为把江州建设成为环境优美、交通便利、社会充满活力、经济发达的现代化城市这一长远目标作出贡献。三、可研项目编编制单位概况况江西省***设设计研究院成成立于1985年5月，经营范范围主要有城城市规划编制制、建筑工程程设计、建筑筑工程技术咨咨询、室内装装饰设计、工工业与民用建建筑工程监理理等。1990年我院建筑筑设计业务通通过国家全面面质量管理达达标验收，并并具备城市规规划编制资格格。目前，建建筑工程设计计为甲级资质质，城市规划划编制持有建建设部颁发的的甲级、工程程设计甲级具具备资质。我我院现有城市市规划、建筑筑、结构、园园林、道路、环环保、装饰、给给排水、供暖暖与通风、电电气电讯、计计算机、工程程经济、工程程监理、财会会等各类专业业技术人员87名，享受省省政府颁发政政府特殊津贴贴的高级技术术专家3名。具有国国家一二级注注册建筑师、国国家一二级注注册结构师、注注册规划师、注注册公用设备备工程师、注注册监理工程程师、高级规规划师、高级级建筑师、高高级工程师等等组成的专家家方案设计和和施工图设计计审查小组。在在工程设计上上专业齐全，技技术力量雄厚厚，拥有各类类计算机组成成的智能设计计图库及网络络，并配备了了各种技术辅辅助设备。我院自成立以来来坚持“开创、求实实、团结、奉奉献”宗旨。一贯贯秉承用户至至上原则。贯贯彻“以质量求生生存，以服务务求信誉，以以技术创新求求进步，以科科学管理求发发展方针”，把握市场场经济脉搏，深深化内部机制制改革，完善善质量保障机机制。不断提提高技术水准准，精心设计计以提高效益益水平。先后后承担完成了了省内外大量量城乡规划、工业与民用建筑设计，十多项规划、工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。四、可行性研究究报告编制依依据1．关于*****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目建议议书的批复（江江发改投资[20066]203号）2．****市市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目建议议书3．关于给*****市****投资有限公公司划拔经济济适用房建设设用地的通知知（江政地[20088]20号）4．建设项目选选址意见书（编编号：***）5．规划设计条条件通知书（编编号：****2）6．****市市规划建筑审审查专家办公公室会议纪要要（江规建专专审[20088]43号）7．《*****市城市总体体规划》纲要要（1996—2010）8．关于编制*****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目可行行性研究报告告的委托书（****市****投资（集团团）有限公司司）9．****市市****投资（集团团）有限公司司关于****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目规划划设计方案的的说明文件10．《建设项项目经济评价价方法与参数数》（2006年第三版）11．《投资项项目可行性研研究指南》试试用版（中国国电力出版社社）12．国家及省省市颁布的有有关行业规划划、产业政策策、法规13．相关的资资料文献及网网络信息。五、项目主要技技术经济指标标本建设项目的技技术经济指标标有：项目总总投资构成指指标；资金来来源及筹措指指标；财务估估算指标、项项目运营评价价指标、国民民经济评价指指标及社会评评价指标等。详详见下表主要技术术经济指标序号项目名称单位指标备注Ⅰ项目总投资万元51988.3321建筑工程费用万元33220.4482设备及工器具购购置费用万元6855.8553安装工程费用万元2201.6994工程建设其它费费用万元5887.422含迁安置费5预备费用万元2237.6006铺底流动资金万元66.227建设期贷款利息息万元1242.733Ⅱ资金来源1项目资本金万元31988.3322银行贷款万元20000Ⅲ财务分析1年运营收入万元26247.1112年总成本费用万元19683.2203年经营成本万元348.024年利润总额万元5120.3225年上缴营业税及及附加费万元1443.5996年上所得税万元1689.7007年净利万元3430.611Ⅳ财务评价指标1财务内部收益率率15.88%2财务净现值万元990.75553动态投资回收期期年4.914静态投资回收期期年4.085投资利润率11%6投资利税率15.1%六、研究结论与与建议1．该项目建设设符合国家及及省市的产业业政策，符合合社会和经济济发展战略目目标。改革开开放使江州的的经济快速发发展，西部大大开发战略的的实施，使城城市建设日新新月异，为促促进城市现代代化建设，满满足人民日益益增长的物质质、文化、生生活水平的需需要，完善城城市基础设施施建设，加快快进行旧城改改造步伐，改改善该地域的的生活环境，建建设本项目是是必要的、适适时的。2．项目建设所所需要的各项项市政配套均均可解决，为为项目建设创创造有利条件件。3．经济评价结结果表明，项项目经济效益益略有赢余，社社会效益和环环境效益显著著。4．拟定建设规规模和方案切切实可行。综上所述，本项项目财务评价价指标达到政政府房屋微利利行业基准指指标，随着开开发项目工程程的实施，将将进一步改善善江州关市八八里屯区人民民居住生活环环境及政府安安置需要，提提到人民生活活质量，并将将进一步推动动地方经济和和城市化进程程的发展，造造福当地人民民，建议尽早早实施。第二章项目目建设地区概概况一、地理概况****市处在在中国陆地域域版图的几何何中心，即北北纬34°，东经103°°40＇距西北其其他四省（自自治区）的省省会平均距离离最近。市区区南北，群山山环抱，东西西黄河穿流而而过，枕山带带河，依山傍傍水，平均海海拔1500米，具有盆盆地城市的特特征。二、气候特征江州地处内陆，大大陆性季风气气候明显，特特点是降水少少，日照多，光光能潜力大，气气候干燥，昼昼夜温差大，年年日照时数为为2600小时，无霜霜期为180天，年平均均降水量在250~3350毫米，并集集中分布在6~9月。年平均均气温9.1℃。三、地形地貌特特征****市位于于黄土高原西西部的黄河河河谷盆地内，周周围群山环绕绕。市中心海海拔约1520m，南北两山山相对高度为为600m，黄河自西西向东贯穿全全城，形成了了一个东西长长约35km，南北宽约2～8km的带形哑铃铃状的河谷盆盆地四、水资源概况况****市域内内水资源低于于全国平均水水平，但入境境水资源丰富富，贯穿市域域的黄河的入入流量达337亿立方米，且且水量稳定，各各季不封冻，含含沙量也较小小，可满足城城市工农业用用水和生活用用水。初测全全市每年地下下水达9.6亿立方米。五、区域人口概概况****市辖皋皋江、中江、中中铝三县和城城关、八里屯屯、中铝一、安安置、东方五五区，61个乡镇、51个街道办事事处、353个社区居委委会、783个行政村，总总面积130855.6平方公里，城城关、八里屯屯、中铝一、安安置、东方五五区构成****市区，城市市面积1631．6平方公里。全全市常住人口口331.001万人。户籍籍总人口322.228万人，其中中，市区人口口210万人。在户户籍总人口中中非农业人口口201.663万人，比上上年增加3.1万人；农业业人口120.665万人，比上上年减少0.09万人。六、交通运输条条件****市境内内有4条铁路干线线，东为陇海海线、西为江江新和江青线线、北为包江江线、铁路营营运里程356公里，其中中电气化里程程222.8公里；****市境内内公路网，有有国道6条，省道5条，县道13条，乡道32条，公路总总里程1952公里。公路路枢纽以江州州为中心；11条纵横干线线为框架，辐辐射全省的网网络。以客运运为主的汽车车站有9个，其中江江州汽车站和和西站规模最最大；现有集集装箱中转站站和中转库各各一个，年货货物量为15万吨。民航江州中川机机场是全国重重要的航空机机场之一，是是甘肃的空中中交通枢纽。中中川机场为民民用二级机场场，距市中心心75公里，可起起降中短程干干线客机。现现有38条航线。七、城市建设****市以三三版城市总体体规划为龙头头，实施“东扩西进、南南伸北拓”战略，探索索出环境立市市、特色建市市的****道路，不断断完善城市综综合服务功能能。在路桥工工程、城市给给排水管网、燃燃气热力管网网、电信电力力管网建设中中取得了显著著成绩。近几几年实施的多多项城市基础础设施建设项项目，小西湖湖、银滩等6座黄河大桥桥建成已投入入使用，南、北北滨河路等道道路拓建也已已完成。城市市自来水生产产能力130万吨/日，污水处处理能力19.1万吨/日。城区大大气污染综合合整治工程积积极推进，清清洁能源改造造力度加大，天天然气用户发发展到近30万户，大气气环境质量有有了新的改善善。八、社会经济概概况****市20008年全市实现现生产总值846.228亿元，比上上年增长11.51％，增幅较较上年回落0.99个百分点。其其中，第一产产业增加值28.1亿元，增长5.71％；第二产产业增加值398.225亿元，增长11.43％；第三产产业增加值419.993亿元，增长11.96％。三次产产业比例为3.32∶47.06∶49.62。非公有制制经济增加值值287.662亿元，增长20％，占全市GDP的比重为33.99％。全市固定资资产投资完成成431.998亿元，比上上年增长20.46％。全市实现社社会消费品零零售总额395.004亿元，比上上年增长17.03％。全市完成大大口径财政收收入152.444亿元，增长19.05％；一般预预算收入50.86亿元，可比比口径增长25.44％。一般预预算支出99.56亿元，增长19.52％。城市居民民人均可支配配收入116766.77元，比上年年增长13.68％；农村居居民人均纯收收入3502..73元，比上年年增长12.89％第三章需求分析析及市场预测测一、市场需求分分析(一)市场调查查1.2008年年我国房地产产市场整体情情况2008年，在在国际金融危危机的形势下下，中央政府府以审慎灵活活的宏观调控控政策，基本本上保持了中中国经济的平平稳发展，对对于房地产市市场的调控则则更体现了这这种审慎灵活活性。2008年上半年，在在国家调控政政策主导下，中中国房地产市市场逐渐由2007年的过热转转向理性回归归，各项指标标高位调整，过过度需求泡沫沫得到有效的的抑制；但2008年第三季度度，市场开始始快速下行，并并显现出加速速下滑的趋势势。在国家“保增长”政策的主导导以及各方面面努力下，第第四季度房地地产市场进一一步恶化的趋趋势得到遏制制，整体市场场基本保持了了理性回归并并稳定发展的的态势。2.2008年年我国房地产产市场供应分分析2008年，竣竣工面积、新新开工面积、施施工面积均处处于涨幅回调调过程，竣工工面积、新开开工面积和施施工面积涨幅幅分别由年初初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面面积8.4亿平方米，超超过销售面积积71%，而施工面面积25.5亿平方米，相相当于前三年年平均销售面面积的近4倍，假设施施工面积中四四分之一已经经作为期房销销售，则剩下下的仍需要市市场消化3年。以户均100平方米、每每户3人计算，如如果全部竣工工后，可以为为市场提供2550万户，7650万人的新增增住房，可见见尽管供应指指标涨幅回调调，但市场供供应压力仍较较大。3.2008年年商品房销售售量分析2008年1--11月的销售面面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计计口径的变化化，我们不考考虑2005年以前的数数据）。如果果不考虑2007年这个特殊殊因素的话，可可以看到2008年销售面积积仍处上行趋趋势，只是增增长幅度有所所下降。图5:20011年-2008年11月销售面积积及增长情况况（数据来源：国国家统计局、中中国指数研究究院）为对2008年年的销售量下下滑这一现象象分析得更加加透彻，我们们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅宅日均销售套套数进行分析析，其中2006年和2007年的套均建建筑面积是以以2006年和2007年全年的住住宅销售面积积除以住宅销销售套数得到到，而2008年套均建筑筑面积是以中中国指数研究究院对国内主主要城市的2008年前11个月住宅成成交的监测数数据计算得出出。我们可以以看到，2008年前11个月日均销销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降降了12.5，与2006年同期相比比，增长了12.8%，年复合增增长率在6.2%左右，可见，如如果不考虑过过热的市场带带来的销售量量大幅上涨的的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增增长仍处于合合理的区间。另另外从这些数数据也可以看看到，2008年销售面积积的下降，一一个重要的原原因是套均面面积的下降，或或者说中小户户型住房比例例的增长，中中小户型住房房在总价上减减轻了购房者者的压力，也也有利于节约约资源和能源源，这一点与与国家的调控控方向是一致致的。4.房地产市场场供求关系分分析由于供给类指标标的快速增长长，2008年商品房销销竣比一路下下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意意的是，尽管管销竣比仍然然超过了1，但由于中中国的商品房房销售面积中中以期房为主主，静态的销销竣比往往无无法表现当前前的供需状况况，所以我们们采用施工面面积/销售面积这这个指标，对对市场进行分分析：2008年1-11月商品房施施工面积/销售面积高高达5.2，而2006年、2007年同期该比比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空空置面积达到到1.4亿平方米，同同比增长了15.3%。可见在需需求变化不大大的情况下，供供给指标的大大幅增长，使使得房地产市市场供求关系系出现了一定定程度的逆转转。5.房地产市场场产品价格分分析从价格来看，通通过环比指数数这个指标可可以看到，房房屋销售价格格实际上已经经从8月份开始下下降，连续四四个月房屋销销售价格环比比指数持续低低于100，该指标低低于100，说明房屋屋销售价格比比上个月出现现了下跌。9月、10月房屋销售售价格环比指指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌跌到99.5，价格下跌跌幅度有所扩扩大。我们通通过同比指数数这个指标可可以看到，2008年1月，房屋销销售价格同比比指数为111.3，2008年2-11月，该指数数一路下滑，由由年中的108.2，进一步下下滑至10月的101.6，由于这个个指标超过100，就意味着着与去年同期期比仍为增长长，说明房价价比上几个月月有所回落，但但绝对值并没没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整整体平均房价价环比下跌的的形势下，不不同城市房价价表现不同，2008年3季度七十个个大中城市房房地产价格指指数表明，北北京3季度房价比比去年同期增增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和和广州则分别别下降了6.8%和1.4%。从目前的的数据来看，预预计4季度各城市市房价或增幅幅还会有所下下调。北京、上上海、深圳、广广州这4个城市的房房价收入比分分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居居民收入，房房价水平仍然然偏高，以自自住型购房为为主的理性市市场需要一个个理性的价格格来支撑。(二)房地产业业发展前景分分析1.国家和地方方政府的“保增长”政策对房地地产业的影响响分析作为支柱产业，3季度房地产产市场的快速速下行趋势引引起了国家以以及地方政府府的高度重视视。国家调控控政策从上半半年的“抑制过热”转为下半年年的“维稳”，中央和地地方采取了降降低税费、利利息和购房首首付、购房财财政补贴等积积极的财税政政策稳定市场场：央行连续续5次降息、财财政部下调居居民首次购房房契税至1%……地方上，上上海、沈阳、长长沙、福州等等城市降低了了交易税费；；西安、南京京、宿迁、杭杭州等城市则则实行了购房房的财政补贴贴。加之部分分开发商对销销售价格进行行合理的调整整，这些努力力都有助于刺刺激市场的交交易量，对稳稳定市场具有有积极作用。2.房地产行行业内部调整整分析目前房地产市场场的调整，既既有国际国内内经济大环境境的影响，同同时也要看到到，中国房地地产市场经过过了近10年的快速发发展,本身也有调调整的需要，特特别是房地产产行业要健康康发展，必须须挤出体内过过多的泡沫。从从这个周期来来看，楼市已已经处于冬季季，但中国房房地产市场内内在需求的旺旺盛，以及经经过政府及时时准确的政策策以及各方面面的努力，完完全可以使房房地产市场不不出现大起大大落，可以说说虽然到了冬冬季，但“这个冬天不不太冷”。国家的政政策有保有压压，保护有利利于房地产市市场健康发展展的因素，打打压不利因素素，所以也可可以说这个冬冬天是杀灭细细菌酝酿生机机的冬天，而而不是毁灭性性灾难性的冬冬天。3.****市市房地产业发发展前景分析析为贯彻落实国家家扩大内需促促进经济平稳稳较快增长的的措施精神，进进一步完善房房地产市场调调控政策，积积极应对金融融危机对房地地产业的影响响，合理引导导住房消费，促促进我市房地地产市场持续续、健康、平平稳地发展，根根据中央、省省上的有关规规定，结合我我市实际，2009年1月15日，****市政府正式式出台了《关关于促进房地地产业持续健健康发展的意意见》。其中中有鼓励自住住性购房消费费、减免房地地产交易税费费、房地产开开发企业所得得税由按月预预缴调整为按按季预缴、暂暂缓执行土地地增值税汇缴缴清算、提高高公积金的贷贷款额度、督督促落实信贷贷政策、加大大土地供应调调控、加大保保障性住房建建设规模、放放宽购买商品品住房的落户户条件、适度度调整套型控控制标准、鼓鼓励开发企业业建设节能环环保型住宅、合合理调整收费费政策、简化化项目审批环环节、强化政政府稳定房地地产市场的职职责、加强房房地产市场监监管等方面共共16条新政策。市市政府强有力力的措施对保保障我市房地地产业健康发发展起着重要要的作用。(三)项目建设设地区需求分分析1．城市现代化化建设与房地地产需求分析析江州是江西省的的政治、经济济、文化中心心，是古丝路路重镇，新亚亚欧大陆桥的的交通枢纽，近近年来，随着着国家产业政政策的调整，特特别是西部大大开发战略的的实施，对江江州经济发展展产生了积极极的推动作用用，市场繁荣荣，政通人和和，物质文明明和精神文明明同步发展，市市民对城市基基础设施建设设、城市环境境建设要求越越来越高。同同时作为建设设中的西北商商贸中心，正正以积极的改改革姿态面向向世界，发展展外向型经济济是江州既定定的经济发展展战略目标，西西部大开发给给江州大发展展带来了良好好的机遇，随随着软硬环境境建设的逐渐渐改善，城市市功能的极大大完善，城市市形象和品位位得到提高，投投融资渠道日日益拓宽，招招商引资工作作不断向纵深深发展，越来来越多的投资资创业者纷纷纷投入江州，建建设江州。快快速、高效、完完善的城市化化建设，向社社会提供发大大量的就业和和发展机会，促促进着房地产产业的发展。2.****市市房地产市场场需求分析江州商品住房建建设与其他城城市相比，有有一定的差距距，但是商品品住房的用量量仍很大，中中高收入的家家庭，大多需需要购买商品品住房。另外外有一部分购购买群体是在在上世纪八、九九十年代第一一批购房者，随随着住二级市市场的全面开开放，大多数数都在进行第第二次购房，购购房目的：一一种是对经济济价值较高的的住宅进行房房产投资，另另一种是选择择环境条件好好，设施完善善具有良好的的居住条件的的住房来改善善自身的居住住条件。因此此房地产的需需求有一定的的市场空间。3.****市市房地产买方方市场分析通过街头随机调调访，五年内内准备购房的的都市人占调调查城市总体体的34.9％，其中首首选购买经济济适用房，预预购经济适用用房多在70－90平方米之间间，可承受价价格以每平方方米2500－3200元为主体。经经济适用房购购房资金将主主要来源于家家庭储蓄，政政府及银行贷贷款也占据一一定比例。购购买经济适用用房群体多数数经过一个较较长时间资金金积累已经达达到具备购买买能力，其目目的使生活、生生存质量得到到改观。4.****市市房地产买方方群体分析能过对近二年（2007年——2008年）已购房房者的人群调调查统计，其其数据显示，25－34岁的人占购购房人群的36％，位居榜榜首，而35－44岁的人群比比例为20.3％，位居第第二。总体购购房人群以本本科上学历为为主流，半数数以上为全职职工作者，重重点分布于商商贸、金融、政政府机关及教教育文化领域域。辅之以中中高级技术人人员、商业／／服务业个体体经营户、公公司中级经理理居多。5.****市市房地产买方方能力分析****市房价价一般在3800元---46600元一平方米米之间，购一一套80平方米的房房子，首付大大约10.1万元，按揭15年每月还款款额大致要在在1420元左右，目目前，大多购购房家庭月收收入在4200元---65500元之间居多多数。二、经济适用房房的需求分析析我市自19988年开始实行行经济适用住住房制度以来来，已累计建建设经济适用用住房937万平方米、11万套，其中“十五”期间862万平方米，先先后建成了“金轮花园小小区”“润安小区”、“辰光小区”、“东岗世纪新新村”等一批设施施配套、环境境优美的经济济适用住房小小区。经济适适用住房建设设明显改善了了居民的居住住条件，促进进了城市基础础设施建设，改改善了城市面面貌。同时，经经济适用住房房建设累计投投资103亿元，有力力地拉动了关关联产业的发发展。通过建建设经济适用用住房，缩小小了城市不同同群体之间的的住房差距，使使住房社会矛矛盾得到了一一定的缓解。江江州经济适用用房建设与其其他城市相比比，有一定的的差距，数量量较少，而****市经济适用用房的用量很很大，中低收收入的家庭，大大多需要购买买经济适用房房为切实解决决社会中低收收入居民家庭庭住房问题，从2006年开始，市政府调整了经济适用住房建设方式，加大了统一建设力度。去年，市政府确定为民办实事，统一建设经济适用住房50万平方米，实际开工建设64万平方米。为此，市政府确定统一建设经济适用住房100万平方米，分解到城关区、八里屯区、安置区、中铝一区和市城投公司建设实施，即城关区15万平方米、八里屯区50万平方米、安置区30万平方米、中铝一区15万平方米、市城投公司25万平方米，合计135万平方米，超计划35万平方米。全面建设小康社会，要求住房从满足生存需要、实现向舒适型的转变。基本做到“户均一套房，人均一间房、功能配套、设备齐全”。而项目建设地区周边居民，离这个标准还差的很远，有70---80%的居民达不到这个标准，因此，这一带的居民急需要住房的改善。从居民的要求来看，要多层住宅的比较多，高层的较少。目前江工坪地区没有成规模的经济适用房小区，从布局合理的角度来说，该经济适用房住宅小区的建设，可以满足周边中、低收入家庭的需要。三、市场预测(一)20009年中国房地地产市场预测测1.房地产市场场成交量回升升，价格将进进一步回归理理性以目前的房地产产销售能力来来看，土地市市场的存量以以及施工面积积共能为市场场提供6年以上的新新增供给，2008年房地产各各项供给指标标对市场形成成较大的压力力；而从需求求指标上看，2008年销售量相相对正常年份份平稳增长，尽尽管1-11月虽然部分分城市销售量量环比出现较较大的增长，但但与2007年过热的销销售量相比，大大部分仍处于于下跌状态。供供过于求的局局面已经形成成，但供过于于求不是需求求太少，而是是有效需求太太少，广大市市民自住型购购房需求被不不合理的房价价所阻挡。如如果价格进入入合理的区间间，通过合理理调控市场，必必然出现供求求两旺的局面面。从目前市场情况况来看，大部部分城市的房房地产市场对对于价格非常常敏感，很多多楼盘，由于于定价比较合合理，几乎在在开盘时即销销售一空。在在这种情况下下，理性的开开发商必然要要顺应市场潮潮流，合理调调整价格，加加大促销力度度。预计2009年房地产市市场成交量回回升，价格将将进一步回归归理性。2.自住型购购房继续强劲劲增长，其中中改善型购房房将成为市场场生力军2008年100月27日，央行将将商业性个人人住房贷款利利率的下限扩扩大为贷款基基准利率的0.7倍；最低首首付款比例调调整为20%。同时央行行从9月开始，连连续5次下调存贷贷款利率。中中国指数研究究院的调查表表明：自住型型需求购房者者70%以上是需要要贷款。而这这些措施从降降低首付和月月供，有力的的支持了自住住型需求。加加之2009年房价调整整到合理的区区间，必然会会使自住型购购房更加强劲劲增长。2008年122月21日国务院办办公厅发布的的《关于促进进房地产市场场健康发展的的若干意见》规规定，“对已贷款购购买一套住房房，但人均住住房面积低于于当地平均水水平，再申请请贷款购买第第二套用于改改善居住条件件的普通自住住房的居民，可可比照执行首首次贷款购买买普通自住房房的优惠政策策。”明确了国家家鼓励改善型型购房的导向向，随着中国国经济的发展展，居民收入入水平提高，进进一步改善住住房条件已经经列入很多市市民的日程，但但由于房价过过高，以及交交易费用等的的原因，很多多改善型需求求并不能得到到满足。预计计2009年国家将进进一步出台鼓鼓励改善型购购房的政策，降降低交易成本本，不仅通过过市场，同时时也通过保障障性住房，满满足改善型购购房的需求，改改善型购房将将成为市场生生力军。3.国家和地地方政府将加加大对房地产产的支持力度度在国际金融危机机的环境下，中中国必须提高高内部投资和和消费需求，才才能确保经济济的稳定发展展。而房地产产投资达到国国内生产总值值的十分之一一，对于经济济稳定具有十十分重要的作作用。要落实实中央经济工工作会议上的的“保增长调结构促发展”，就必须保保证房地产保保持一个合理理的增速。为为保障整体经经济的稳定，2009年国家和地地方政府将加加大“救市”力度，但手手段将更加灵灵活审慎。如如进一步降低低交易税费、下下调贷款利息息、购房退税税、鼓励部分分购房者合理理的投资需求求、鼓励开发发商适度调整整销售价格等等，但也不排排除在房价出出现大跌的时时候，出台政政策“托市”，包括以财财政资金购买买商品房用于于廉租房等手手段，毕竟房房价的大起大大落都不符合合国家调控政政策的本意。(二)20099年项目建设设地区房地产产市场预测1．****市市房地产住宅宅市场分析改革开放三十年年来，特别是是经过国际金金融危机和国国家宏观经济济调整，使我我市住房建设设走向持续健健康发展的道道路，以住宅宅为主的房地地产业已成为为我市国民经经济的重要产产业，对拉动动全市经济增增长、推动城城市化建设以以及改善人民民居住环境发发挥了重要作作用。2008年度全市商商品房销售面面积133.114万平方米，使使城镇居民住住房条件得到到很大改善。指

标单位累计增长(%)新增固定资产亿元83.10-17.46房屋面积

施工面积万平方米1867.00013.82

#住宅宅万平方米1177.06619.44

竣工面积万平方米280.935.38

#住宅宅万平方米199.7447.62商品房销售面积积万平方米133.14-26.33

#住宅万平方米127.31-25.30商品房销售额亿元41.82-19.48

-经过2007年年宏观经济调调整和2008年的国际金金融危机，在在国家宏观政政策的作用下下，房地产业业从以往的停停止不前，开开始回暖，房房地产增幅较较上年有所增增长。目前，江江州房地产市市场总体运行行正常，市场场供求两旺。2．目标群体购购房预测通过市场调查可可以看出****市房地产买买方的重心在在年轻一族。这这一组人群中中，63.6％为已婚，其其中介于21－35岁的占43.7％，介于36－45岁的占30.4％；34.7％为独身，其其中66.1％介于21－35岁之间，仅仅有1.4％介于36－45岁之间。已已购房者的年年龄结构及婚婚姻状况看，已已婚的构成购购房主体，而而年轻的单身身族也是这一一购房群体中中不可或缺的的一个重要部部分。应该说说，21－45岁之间的人人群对购房最最有兴趣，他他们希望的房房屋类型仍然然是经济适用用房或商品房房，面积介于于70－150平方米之间间，最好单价价在3400元以下，愿愿意花2450－3800元／平方米米购房的的比比例较多。这这一调查的市市场价格的与与近期房价市市场行情的差差距较小。调查总体对每平平方米的价格格预测如下：：每平方米2450－3000元的占22.9％；3000－3500元的占32％，3500－4500元的占19.6％，而4500元以上的仅仅占1.3％。可以看看出，建设地地区购房群体体对房价的承承受能力与实实际的市场情情况大相径庭庭。3．价格预测(1)商品房价价格预测由于本项目建设设地点远离城城中闹市，根根据国人选择择住房的习性性、居住生活活成本和目前前周边环境等等因素，筛选选出六个影响响房价的因素素，确定六个个因素权重后后，计算出影影响房价系数数，再以调查查房价的平均均数值为基础础计算出本项项目。****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目，经经济适用房均均价在3100—3300元/平方米，商商铺均价30000—35000元/平方米。四、初步计算经经济适用房价价格****市*****综合整治拆拆迁安置房建建设项目经济济适用住房的的价格构成由由建设成本、利利税等项构成成。（一）建建设成本：是是指开发建设设经济适用住住房所投入的的物力、人力力与资本的总总和。①.住房建设的的土地费用和和拆迁补偿安安置费用依据建设单位提提供的“****市城投房地地产开发有限限公司与江州州江塑塑业有有限公司签订订的协议”，和有关折折迁安置统计计表，经计算算得出：****市塑料料厂整体转让让费用3840万元元。建设场地范围内内的折迁户过过渡费3088..34×8××24÷100000=559.3万元。办理折迁迁手续各项杂杂费74.7万元。与土地有有关的各项费费用：3974万元。②.设计及前期期费此项费用主要包包括：勘察费费、设计费、招招标费用、施施工图审查费费等费用659.994万元。③.住宅小区基基础设施建设设费此项费用主要包包括以下项目目：公厕、卫卫生站、物业业管理、门卫卫传达室、变变配电室、消消防水泵房及及消防水池、垃垃圾转运站、化化粪池、自行行车库、热交交换站、室外外三网工程、场场地综合治理理、室外道路路及室外景观观绿化等费用用4030..74万元。④.建设工程费费****综合整整治拆迁安置置房建设项目目总住宅面积积1517005平方米，住宅宅总建设工程程费用307233.58万元。（二）利税：是是指开发建设设经济适用住住房过程中所所产生的管理理费、财务费费用、利润及及税金等。①.管理费根据经济适用房房定价规定，开开发企业管理理费计算基础础为：土地费费用、拆迁补补偿安置费用用、设计及前前期费用、住住宅小区基础础设施建设费费用及建设工工程费用之和和的3%，既1181..65万元。②.财务费用建设期贷款利息息：建设期贷贷款200000万元，还款款方式为三年年等额还本付付息法，利息息总额2600..11万元。流动资金贷款利利息：无短期期贷款利息③.利润根据经济适用房房定价规定，开开发企业利润润计算基础为为：土地费用用和拆迁补偿偿安置费用、设设计及前期费费用、住宅小小区基础设施施建设费用及及建设工程费费用之和的3%，既1181..65万元④税金经济适用房税金金按上述7项为基数进进行计算，其其数额为2217..58万元。开发经济适用房房总费用（成成本加管理费费、利润及税金）465699.25万元。(三)经济适用用住房价格：：由于****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目在开开发中需要还还折迁面积3088..34平方米，扣扣除还建面积3088..34平方米后，实实际可销售经经济住房面积积为1486116.66平方米，则则：经济适用用住房的价格格为3133..52元/平方米。五、市市场竟争力分分析****市*****投资（集团团）有限公司司是****市人民政府府的直属国有有独资企业。在在市场经济与与2008年的国际金金融危机的双双冲击下，面面临着一场真真正意义上的的生死考验。而而国企与政府府又有着千丝丝万缕的联系系，无法彻底底分开。一方方面国有开发发企业要完成成政府交办的的危改任务、经经济适用住房房建设等任务务，这一块属属于不完全开开放的市场，利利润少，甚至至有可能赔钱钱；另一方面面还要面对商商品房市场，这这个领域属于于完全市场行行为，具有高高风险、高利利润的特点。因因此，对本项项目的竞争力力态势必须做做一恰当的分分析。(一)优势1.土地存量优优势。土地优优势是国有大大型房地产开开发企业最大大的优势，在在当今社会土土地资源紧缺缺、市场拍卖卖价格日趋走走高的情况下下，存量土地地无疑给了****市****投资（集团团）有限公司司提供了很大大的发展空间间。2.财务优势。市市城投公司在在过去的开发发过程中资产产的积累为开开发提供了很很好的地产和和房产，比如如：商业用房房和办公用房房，这些融资资抵押物，在在逐步取消担担保贷款的情情况下，可以以很轻松地融融通资金，扩扩大融资渠道道和融资能力力，为项目建建设提供强有有力的后勤保保障。3.信誉优势。市市城投公司隶隶属于市政府府，在行政上上和业务上受受政府双重领领导，严格按按规范办事，在在银行系统的的信用和建设设系统的资质质等级较高，因因而社会信誉誉比较好。4.市场认同度度优势。因市市城投公司隶隶属于市政府府，政府的大大型工程、新新建道路、桥桥梁、社会上上的危房改造造、道路的拓拓宽改造、公公益事业用房房的建设等，都都离不开他们们，他们是建建设的主力军军，在同业机机构与主管机机关中享有较较高的市场业业绩认同度。5.经验优势。自自市城投公司司成立以来，先先是以道路拓拓宽改造、旧旧城改造、居居民复建房建建设为主，到到90年代承担城城市规模扩张张建设，到现现代都市化发发展的需要，国国有房地产公公司承担的工工程项目可谓谓包罗万象。从从多层住宅到到30层以上的超超高层住宅、从从小区配套的的网点建设到到规模宏大的的大型商场的的城建、从街街景小品建设设到整体公园园的建造……可谓一应俱俱全。这些不不同类型、不不同规模、不不同特点的房房屋的建造为为市城投公司司承接本项目目提供了强有有力的保障。(三)劣势1.与民营房地地产企业相比比，缺乏高效效灵活的经营营机制企业产权主体不不明晰，责任任不明确，直直接导致缺少少管理者相应应的约束与激激励措施。大大多管理者抱抱着不求有功功但求无过的的心理，工作作积极性受到到极大抑制。此此缺陷已成为为企业发展的的制肘的主要要因素。2.与股份制房房地产企业相相比，产企业业缺乏有效的的内部管理机机制。由于企业隶属于于政府，人员员安排政府上上因人设岗，造造成人浮于事事，人员臃杂杂，不能充分分发挥个人特特长，销售上上不是走出去去千方百计寻寻找客户而是是"守株待兔"坐等客户上上门，缺乏品品牌意识的树树立，不大重重视客户的意意见，内部管管理粗放，此此缺陷可能会会成为制约企企业可持续健健康发展的主主要因素。3.与外资房地地产企业相比比，缺乏雄厚厚的资金实力力随着房地产市场场回暖,将会有越来来越多的海外外地产基金进进入国内市场场，他们对房房地产公司直直接构成了资资金实力上的的压力，造成成房地产公司司在资产投资资回报时间和和效益上的损损失。(四)企业的发发展对策1.转换经营机机制，实行现现代企业制度度健全、完善现代代企业制度，是是培育企业核核心竞争力，从从市场入手，明明确市场化的的经营理念，创创新符合经济济发展特点的的经营机制,转变企业职职能，用现代代企业管理制制度经营企业业。从公司内内部业务范围围着手，采取取灵活的机制制。将开发与与销售、租赁赁合为一体，成成立中介服务务公司，不但但为开发企业业承担房屋销销售、租赁业业务，也可以以同时为投资资购房者承担担房屋租售业业务，一举两两得。对自己己承建的项目目，成立物业业管理公司，面面向市场求发发展，解决人人们日益增长长的住房服务务需求，其业业务可涵盖家家政服务、社社区服务等。对对已售公房、未未售公房、新新增公房等成成立房屋管理理公司，不以以盈利为目的的，实行内部部经营机制，创创造社会效益益。还可以利利用自身的优优势成立集建建筑、装潢为为一体的工程程公司。整个个运营由集团团控制，合理理的把握企业业投资方向、投投资规模、运运营资本等。2.改变经营模模式，确立多多元投资主体体现在市场经济条条件下，僵化化滞后的经营营机制已呈现现明显的弊端端，企业必须须以市场为主主体，找准自自己的经营模模式，才能在在竞争激烈的的市场上开辟辟一块新的天天地。确立以以房地产为主主业，实现"四个专业化"（即产业专专业化、产品品专业化、人人才专业化、合合作伙伴专业业化）。3.打造企业文文化，树立品品牌意识在现代社会里，人人们已不再仅仅仅满足于解解决温饱问题题，绝大多数数人则符合马马斯洛"需要层次的的理论"，以追求舒舒适、温馨的的高品质、高高标准生活。在在住房上，从从追求大面积积向居住舒适适转变。因此此，企业要想想抓住人们的的眼球、来满满足人们不同同层次的需求求，就必须根根据市场变化化、人们的嗜嗜好等等来创创立自己的企企业文化、打打造自己的商商品品牌，建建造经济、适适用、美观、节节能省地型住住宅，从房屋屋质量入手，在在居住环境、环环保材料的运运用、居住舒舒适度等方面面充分考虑社社会需求。4.凭借综合势势力，提高市市场占有率⑴跨区域发展：：多面开发，采采取多种投资资方式，合理理利用社会资资金为企业服服务，通过对对外发展，提提高市场占有有率，扩大企企业知名度。⑵服务社会大众众：在建设大大规模的高档档社区、多元元化的品位社社区、多功能能的综合社区区的同时，不不忘建设中低低价位、中小小户型普通商商品住宅和经经济适用住房房，扩大房地地产市场的占占有群体。做做到高、中、低低档住宅有一一个合理的比比例，全面提提高企业的市市场竞争力。5.加强企业管管理，建立企企业人才库项目上规模、上上档次，必须须建立规范化化管理模式，从从人、财、物物的管理上下下功夫，而对对人力资源的的管理和运用用是首要的，它它直接影响企企业的正常运运转。6.扩大销售渠渠道，促进资资金回收任何企业的发展展都离不开实实力，而实力力的体现在企企业拥有的资资金上。企业业开发、建设设的最终目的的是为了获得得最大的效益益。为确保效效益的取得，必必须加快资金金的及时回笼笼，以利于下下一轮的投资资。这就要求求扩大销售途途径，采取自自己销售与品品牌策划销售售公司合作联联销等多种方方式，逐步加加大外出合作作的比例，形形成合作公司司、结为战略略合作伙伴、委委托销售三种种合作方式，借借助"外脑"促进资金回回收，实现效效益最大化。综上所述，竞争争不仅是表现现在有形的实实力、技术装装备、规模上上，而且还蕴蕴藏于战略决决策、核心技技术、精细化化的管理、先先进的企业文文化等潜在的的资源方面，这这也需要我们们"两手抓、两两手都要硬"。要在市场场经济的大潮潮中立于不败败之地，必须须在资金、技技术、服务、营营销、品牌、人人才等方面不不断提高，运运用市场化的的思维，按照照市场化的规规律，进行市市场化的运作作。六、市场风险分分析当前****市市房地产充满满泡沫，市场场供求比例失失衡，需求快快速下滑，房房地产有价无无等市场风险险。(一)地产泡沫沫状况分析为更好地分析反反映地产泡沫沫状况，通过过分析收益性性房价与市场场成交价的背背离情况、房房价收入比、房房价租金比等等指标加以分分析论述。1.收益性房价价与市场成交交价的背离情情况收益性房价是通通过应用收益益还原法，对对房地产评估估获得的。按按照房地产未未来的收益来来估计房价的的做法称为收收益还原法。收收益还原法的的基础是理性性预期理论。首首先通过调查查租金，计算算出房地产在在各个时期将将要取得的纯纯收益，然后后采用适当的的还原利率将将各个时期纯纯收益折算到到现在的总和和就是房地产产评估价，该该评估价即收收益性房价。对对于不同的投投资者来说，这这个利率的选选择标准有所所不同。对于于购房居住者者而言，这个个还原利率就就是银行存款款利率的修正正值，也就是是资金的机会会成本。选取取了****市一类、二二类和三类地地区，已居住住年期在10年之内的住住宅样本共86例，对每个个样本的租金金收益、建筑筑结构、已使使用年期（成成新度）、面面积、楼层、装装修情况、朝朝向、区位状状况、成交价价、交易时间间等进行逐一一记录。经筛筛选、修正，采采用收益还原原法进行测算算，最后，将将样本的评估估值与其成交交价作比较。结结果显示，目目前市区中配配套设施完善善、人口稠密密，中档住宅宅泡沫并不严严重，成交价价比相应的评评估值高出13%—24%；处于二、三三类地区之间间离市中心相相对较远的中中档住宅泡沫沫比较严重，成成交价比相应应的评估值高高出18%—31%；而高档住住宅泡沫最严严重，成交价价比相应的评评估值高出25%—37%。2.房价收入比比房价收入比是指指一个地区的的住房平均价价与家庭年平平均收入的比比值，该比值值可以反映家家庭的长期偿偿还能力，比比值越高，支支付能力就越越低。目前，国国际上公认的的合理的房价价收入比为3至6倍，世界银银行专家的说说法为4至6倍。发达国国家这一比值值为1.8—5.5，发展中国国家3—6，中国这一一比值约为8。但是，****市这一比值值偏高，据测测算，目前****市城镇居民民买一套80平方米的房房子，房价收收入比高达14—16倍，即至少少得花14年时间；买买一套70平方米的房房子，房价收收入比也要达达8.5倍以上，远远高于目前大大家公认的指指数水平。3.房价租金金比房价租金比是另另一个反映房房地产泡沫状状况的指标。国国际上公认的的健康市场，其其房价和月租租金之间的比比应该是200—300之间。低于200，说明该区区域房产投资资价值被严重重低估；如超超过300，说明已有有泡沫成分。据据调查，目前前****市区多数住住宅的面积是是100平方米左右右，普通装修修的100平方米房子子租金大约为为650元左右，换换算成房价租租金比超过430，明显高于300的界限。通过以上指标分分析表明，当当前****市房地产泡泡沫比较明显显，部分类型型商品房泡沫沫较严重。(二)当前*****市房价变动动情况1.房价总体变变动情况因目前消费者实实际支付能力力有限，而商商品房销售价价格居高，多多数新开楼盘盘陷入有价无无市的境地。相相较而言，价价位相对较低低的二手房、经经济适用房成成了热销的对对象，全市商商品房实际成成交均价没有有增加，甚至至有些地区呈呈现下降的情情势。商品房房成交均价下下降以及与商商品房销售价价格形成的反反向变动，进进一步反映了了当前房地产产市场有价无无市的突出特特点。2.房地产开发发成本变动情情况影响房价最重要要的因素之一一是房地产开开发成本。而而房地产开发发成本主要由由土地取得费费用和建安费费用构成。当当前，新入市市的商品房以以及新开工的的房地产项目目用地多是上上年或前年取取得的，但土土地取得费用用普遍偏高。另另一方面，2008年上半年，我我国钢材市场场上热轧无缝缝管价格上涨涨42.911%、普线价格格上涨27.588%、螺纹钢价价格上涨21.455%。受钢材价价格上涨影响响，很多在建建房地产项目目建安费用普普遍超预算上上升情况，进进而长期影响响建筑成本。土土地取得费用用居高和建安安费用持续上上涨，导致整整个房地产开开发的成本全全面加大，并并处于高位，进进而限制着当当前商品房销销售价格的收收缩空间。（三）当前房地地产市场供求求关系1.供给情况经历了20055年“国八条”、2006年“国六条”、2007年24号文等国家家宏观调控措措施，2008年春后，****市房地产市市场商品房供供给增速明显显放缓。2.需求情况2008年上半半年，****市房地产市市场需求疲软软，是长期以以来城镇居民民收入增速持持续落后于商商品房销售额额、房价等增增幅，消费者者偿还能力相相对减弱的表表现。3.空置情况房地产空置是房房地产市场供供求关系长期期失衡的结果果，是社会资资源配置失效效的表现。2008年上半年，****市商品房空空置量增加明明显。经分析析表明，****市房地产市市场供求关系系明显失衡，2008年上半年，房房地产市场供供求比约为1：0.38，相对于供供给，需求快快速下滑，观观望气氛浓厚厚，说明消费费者信心不足足。（四）结论与讨讨论房地产市场不断断膨胀，商品品房销售额与与房价表现为为持续同向增增长，市场充充满着投机性性。通过对收收益性房价与与市场成交价价的背离情况况、房价收入入比、房价租租金比等指标标分析表明，当当前****市房地产充充满泡沫。七、开发经济适适用房风险分分析开发经济适用房房的风险主要要是商品房降降价所引起的的经济适用房房逐渐丧失价价格优势，使使越来越多的的低收入家庭庭开始弃购经经适房。八、风险防范对对策1.风险控制对对策项目建设单位依依据立项后确确定的建设方方案，结合城城市建设发展展总体规划，组组织专家委员员会进行分析析，针对建筑筑、环保、销销售、管理等等诸多方面提提出的建议和和意见，对建建设方案不断断改进与完善善，选择最佳佳方案后进行行实施，做到到从原头控制制风险；建设设项目的前期期准备工作要要充分扎实、管管理严谨细致致、组织合理理与人员精湛湛，并按实施施计划要求部部属到位，建建立有能力可可高效控制风风险的队伍。2.风险控制措措施本项目的开发与与建设，虽然然存在诸多环环节方面的风风险，但只要要提前识别，进进行分析研究究、制定有效效的防范对策策，就可以大大大降低风险险发生概率减减少风险造成成的损失。作作为项目的管管理机构的*****市****投资（集团团）有限公司司，在风险控控制方面要加加强机构建设设，搞好组织织协调；加强强营销培训，提提高人员素质质；加强内部部管理，降低低成本节约开开支；引进先先进的管理方方法和措施，规规范企业的管管理行为；加加大宣传力度度，打造强势势品牌；加强强外部横、纵纵向联合，以以互补优势，取取长补短等方方式对风险进进行有效控制制。九、目标市场定定位近年来，随着人人们消费水平平的提高，人人们的住房消消费观念也发发生了很大的的变化。消费费者对房地产产产品的理解解，已超出了了物质要求的的内涵，向自自然、环境、文文化艺术内涵涵中的美学价价值、美学功功能扩展，对对公用设施、服服务质量提出出更高要求。人人们购买住房房不在单纯考考虑房价因素素，而是综合合考虑影响居居住生活质量量各项因素，是是在买时尚、买买环境、买文文化、买品牌牌，买享受。另另一方面随着着住房市场关关系的深化，同同类产品的差差距会缩小，在在质量相同或或相近的情况况下，如何满满足人们的心心理需求已显显得越来越重重要了。在这这种情况下，找找准自己的市市场定位，进进一步增强房房地产产品综综合质量的竞竞争实力，塑塑造并强化企企业及其品牌牌的个性特征征，就有着十十分重要的现现实意义。1.区域目标：：地块周边4公里半径内内主要为中低低档商品房和和经济适用房房住宅，高品品质住宅较少少。本住宅区区建设口号是是：“建设绿色住住宅，营造健健康家园”。建造住房房要具有舒适适性、健康性性、智能化、文文化性；舒适适性是以人为为本的体现，使使住宅从生存存需求过渡到到享受需求，追追求一种舒适适方便、安静静的居住环境境，让人人享享受生活。健健康性就是绿绿色住宅的概概念，现在不不但要讲“以人为本”的理念，也也要讲人与自自然的和谐共共存的发展。智智能化体现在在小区以宽带带为依托的网网路系统，通通讯系统及安安全系统的齐齐备。文化性性就是人文环环境。逐渐提提升了该区域域住宅品质是是本住宅区的的区域性目标标。2.目标客户：：****综合整治拆拆迁安置小区区目标客户主主要是已经入入驻或即将入入驻我市进行行投资创业群群体，同时兼兼顾周边企事事业单位和大大中专院校急急需改善现有有住房环境的的群体。3.购买力分析析：****综合整治拆拆迁安置小区区规划总户数数为872户，根据建建设方案，户户均面积为84.611m²/户，每平方方米经济适用用房销售均价价约为3133..25元。一般情情况下购房者者首付30％房款，约8万元左右，余余款向银行分分15--330年按揭偿还还，按照购房房贷款利率每每月偿还850-----11000元左右，占占家庭月收入入的35％，购买对对象完全有能能力支付。如如果能够得到到部分公积金金贷款，每月月还款额还将将有所下降。因因此，目标客客户具有一定定替在的购买买力。第四章项目目建设背景及及建设的必要要性一、项目建设背背景江州是江西省的的政治、经济济、文化中心心，是古丝路路重镇，是新新亚欧大陆桥桥的重要交通通枢纽。近年年来随着国家家产业政策的的调整，特别别是在西部大大开发战略的的引导下，西西部地区经济济发展发生了了巨大变化。江江州做为西部部地区的重要要城市市场繁繁荣，政通人人和。在物质质文明和精神神文明同步建建设、同步发发展下，我市市的经济、文文化和社会发发展与环境保保护等方面取取得丰硕的成成果。****市作为建设设中的西北商商贸中心，正正以积极的改改革态势面向向世界。发展展外向型经济济是江州既定定的经济发展展战略目标，也也是实现可持持续发展的重重要途径，西西部大开发给给江州大发展展带来了良好好的机遇，逐逐步建设、逐逐步完善和加加强基础设施施、提升软硬硬件环境建设设，对提高城城市形象和品品位，拓宽投投融资渠道，可可使招商引资资工作不断向向纵深发展，为为越来越多的的投资创业者者创造良好投投资服务环境境和良好的生生活环境，使使我市的经济济发展走向可可持续的良性性循环轨道上上。本建设项项目正是在这这一背景下提提出，其建设设目标是在****综合整治区区建设高质量量、高标准、配配套设施齐全全，环境优美美的居住小区区，从而改善善该地段的城城市景观，从从整体上提升升****综合整治区区住宅建设标标准。2007年5月月****市****投资（集团团）有限公司司为了进一步步了解建设项项目的可行性性和经济性，委委托江西省城城乡规划设计计研究院编制制《****市****综合整治拆拆迁安置房建建设项目可行行性研究报告告》。我院在在接受委托后后组织各专业业技术人员仔仔细阅读，并并认真分析建建设单位提供供的资料，通通过实地察看看，在综合各各专业的分析析研究结论的的基础上，编编制了本可研研报告。二、项目建设的的必要性1.该建设项目目的实施符合合国家的产业业调整政策，可可促进第三产产业发展。改改革开放推动动了江州的经经济快速发展展，西部大开开发战略的实实施，使我市市经济发展和和城市建设日日新月异，为为了进一步促促进我市城市市现代化建设设，满足人民民日益增长的的物质、文化化、生活水平平的需要，改改善该地域的的群众生活环环境质量，建建设本项目是是必要的。2.该建设项目目的地理位置置，位于八里里屯区江工坪坪，项目所在在建设地点是是目前我省通通往甘南、临临复乃四川的的公路网的重重要节点点。由由于历史原因因该区域形成成了一定规模模的废旧物资资回收经济圈圈。就业等方方面解决了部部分进城务工工人员就业问问题。但是存存在着许多社社会不安因素素。目前在以以该地区为中中心的区域内内现有从业人人员约3.84万人，在从从业人员中约约85.3%的为外来人人口，这些大大量外来人口口的进入，逐逐渐形废旧物物资回收，废废旧物资回收收市场在发展展起也产生许许多不良影响响。本项目的的实施可在一一定程度上解解决此类问题题，对提升、完完善和规模废废旧物资回收收市场经济地地位，推动区区域经济持续续稳定健康的的发展有着积积极的作用。因因此，建设本本项目是必要要的。3.满足*****市房地产市市场的需要随着住房市场化化的推进，根根据不同经济济收入家庭享享受不同住房房的政策。最最低收入家庭庭的住房由政政府或单位提提供廉租房，中中低收入家庭庭购买经济适适用房、其他他高收入家庭庭购买市场价价的商品房。近近年来，****市政府连续续加大住宅建建设投资计划划。这些项目目的实施建设设对缓解****市目前住宅宅状况起到很很大的促进作作用，但是还还不能满足各各层次人们的的需求。****市****综合整治拆拆迁安置房项项目的投资建建设，正是为为了满足整治治区内群众置置业需求。4.该建设项项目的实施可可向社会提供供一定的就业业岗位对减轻轻社会负担提提高就业率，促促进社会和谐谐发展和保障障社会稳定具具有积极作用用。本项目集集住宅和商业业用房为一体体，目的是在在向市场提供供住宅的同时时，修建一定定商用经营用用房，向社会会提供一定的的就业岗位，以以区域经济稳稳定、有序、健健康的发展，为为社会做出贡贡献。因此，建建设本项目是是必要的。第五章项目目建设的可行行性及建设条条件一、项目建设的的可行性1.政策环境为为本项目的实实施奠定了良良好的基础国际金融危机的的发生对我国国经济产生了了重大影响形形，中央政府府以审慎灵活活的宏观调控控政策，基本本上保持了中中国经济的平平稳发展，对对于房地产市市场的调控则则更体现了这这种审慎灵活活性。2009年国家和地地方政府将加加大“救市”力度，进一一步降低交易易税费、下调调贷款利息、购购房退税、鼓鼓励部分购房房者合理的投投资需求、鼓鼓励开发商适适度调整销售售价格，同时时也出台多项项政策“托市”，包括以财财政资金购买买商品房用于于廉租房等手手段来保障房房地生业平稳稳渡过金融危危机期。因此此，政策环境境为本项目的的实施奠定了了良好的政策策环境基础2.本项目建设设，得到了政政府和专家学学者的大力支支持，是积极极可行****市*****综合整治拆拆迁安置房建建设项目，是是以改善综合合整治区域的的环境为手段段，从而达到到提高我市城城市化建设水水平，是从完完善建设区域域内一定的住住房条件，向向社会提供品品质良好的商商品房，增加加政府在城市市配套基础设设施建设方面面的资金。从从我市城建事事业发展出发发，项目行管管部门从规划划方案提出到到通过评审中中，积极缴请请相关职能部部门和各专业业专家及学者者进行研讨，在在征求意见时时收集了许多多指导性意见见，正是有了了这些部门和和专家学者的的大力支持和和热切关注，使使本项目建设设具备了良好好的外部建设设条件和实施施环境，为项项目建设单位位提供一个更更实际,更全面的实实施方案。因因此，为本项项目的实施奠奠定了良好的的社会基础。3.****市市****投资（集团团）有限公司司，多年来积积累了丰富房房地产开发的的经验，公司司领导班子团团结、奋进，具具有创新的开开发经营理念念，能够娴熟熟的进行现代代化房地产企企业管理，有有勤政廉洁、艰艰苦创业的事事业心和责任任感。因此，为为本项目的实实施奠定了良良好的组织保保障基础。二、项目建设的的条件1.项目建设地地点及场址概概况****市*****综合整治拆拆迁安置房建建设工程项目目，建设地址位位于****市八里屯区区江工坪256号、455号。场地地地处****市****位置，建设设用地分南北北两区，北区区为不规则梯梯形，南区为为不规划的蝶蝶形平面，场场地内坡度变变化较大、使使场地总体土土方平衡量较较大。项目建建设地东侧为为江州理工大大学校区，北北区东侧、南南区西侧为黄黄峪沟，整个个建设场地因因234#公路分为南南北两区，该该项目因地处处****市****，场地城市市地理位置优优越交通便利利。2.场地土地权权属类别及占占地面积该项目用地性质质原为工业用用地。随着我我市经济适用用房规划建设设的实施，该该项目经土地地置换转换为为居住用地，项项目建设总用用地面积约为为5.07992公顷，约76.1888亩。3.建设地点地地形地貌建设地势总体南南西高，北东东低，海拔高高程一般为1530--1600mm。地貌类型型属侵蚀一堆堆积河谷平原原地貌，为黄黄河河谷Ⅱ—Ⅳ级阶地过渡渡地带，Ⅲ级阶地缺失失。Ⅱ级阶地仅在在场地区西部部发育，宽约约500m，东部缺失失；场地区东侧侧为级阶地前缘缘陡坎。场地地区受人为工工程活动影响响形成一定的的不稳定斜坡坡，高一般为为4-18m。4.建设地点工工程地质条件件。建设场地地层相相对简单，均均为第四系（Q），其岩性性及分布特征征如下：1、上更新统冲冲洪积物（Q3all+ppl）埋藏于马江黄土土之下，在级阶地前缘缘陡坎有零星星出露，其岩岩性为部为粉粉土，厚度20-300m，具层理，具具有很强的自自重湿陷性，夹夹薄层粉质粘粘土及中、细细砂层；下部部主要由卵石石组成，灰-青灰色，粒粒径一般为20-400mm，分选较差差，磨圆度较较好，颗粒形形状以次圆状状为主，有泥泥砂充填，较较松散，厚度度大于30m。2、上更新统马马江黄土（Q32eol）披覆于级阶地之之上，岩性为为浅黄色粉土土，疏松，质质地均匀，具具大孔隙，垂垂直节理以育育，干燥-稍湿，具有有很强的自重重湿陷性。厚厚度10-200m不等。3、第四系全新新统（Q3al+pll）分布于Ⅰ、Ⅱ级级阶地，为冲冲洪积成因堆堆积层。具二二元结构，下下部为卵石层层，稍密-中密，磨圆圆度好，粒径径多在5-10ccm，大者可达50cm以上，成分分主要有石英英岩、花岗岩岩、片麻岩等等，为泥砂质质充填，厚大大于30m左右；上部部为黄土状粉粉土层，常呈呈红褐色、褐褐黄色或黄褐褐色，具层理理，为Ⅱ—Ⅲ自重湿陷性性，厚度10-155m。5.建设地点水水文地质条件件位于江州断陷盆盆地内，地下下水类型为砂砂砾卵石层孔孔隙潜水。断断陷盆地第四四系厚达300m，含水层为为巨厚层状砂砂砾石、砂砾砾卵石，富水水性强，单井井涌水量1000--5000m3/d，水位埋深5-50m，自黄河漫漫滩向南，水水位逐步加深深，在评估区区范围内地下下水埋深大于于30m。近河岸地地下水矿化度度0。5-1。0g/L，水化学类类型为HCO3—Ca2+—Mg2+，远离黄黄河的一级阶阶地中后缘和和二级阶地，地地下水矿化度度1-5gg/L，水化学类类型较复杂，具具一定的腐蚀蚀性。断陷盆盆地地下水主主要接受黄河河水、大气降降水的入渗补补给和南、北北两基岩裂隙隙水的侧向补补给，排泄方方式主要是人人工开采。在断陷盆地南部部高阶地区的的砂砾卵石层层上覆厚层黄黄土中，也赋赋存有孔隙潜潜水，但评估估区范围内黄黄土厚度较小小，为透水不不含水层。6.地震概况依据《建筑抗震震设计规范》（GB50011—2001）条判定，****市****综合整治拆迁安置房项目工程；地震基本烈度：：八度。工程抗震设防烈烈度：八度。7.建设地区气气象条件气温：根据中国建筑气气候区划分段段****市属二级区区：最冷月平均气温温-6.9℃最热月平均均气温22.2℃极端最高温度339.10℃极端最低温温度-21.2℃宅外计算温度冬冬季采暖-11℃夏季通风26℃降水量：平均年降水量：：322.99mm日最大降雨量：：96.8mmm风向：常年主导风向：：东风。冬季主导风向：：东风。平均风速：夏季季：1.7m//s。冬季：0.7mm/s。最大冻土深度：：103mmm8.建设场地交交通条件该小区建设和使使用的对外交交通主要是S264#市政道路。9.市政配套条条件供水、供电、供供气等均已由由市政府协调调各有关部门门，保证小区区竣工后按期期供应，有关关文件详见附附件。供暖：小区共设设一座独立地地下式燃气锅锅炉房。排水：小区室外外排水系统采采用雨污分流流制，生活污污废水按非满满流设计，雨雨水管按满流流设计。小区区生活污水经经化粪地沉淀淀处理后向东东或西北至S264#市政道路污污水管网。10.拆迁征地地条件本拆迁范围属三三类地段，对对拆迁范围内内的住宅房屋屋实行货币补补偿或产权调调换两种补偿偿方式，由被被拆迁人自愿愿选择。产权权调换房屋返返还地点：****综合整治拆拆迁安置房住住宅小区，属属三类地段，过过度期限预计计二十四个月月（详见附表表）。第六章建设场地地综合治理一、地质灾害类类型及特征(一)不稳定斜斜坡类型及特特征1.不稳定斜坡坡该不稳定斜坡分分布于建设场场地南区东侧侧与工大分界界线，长约350米，斜坡顶顶部为理工大大学公寓楼及及锅炉房，坡坡底为原塑料料厂厂区，建建筑物密集。斜斜坡体黄土及及黄土状粉土土构成，垂直直节理发育，强强湿陷性。此此段相对高差差20米左右，坡坡度45-80，局部在坡坡体中间有阶阶梯式的台阶阶。2.已加固斜坡坡已加固有斜坡与与不稳定斜坡坡相连接，斜斜坡顶为理工工大学学生公公寓楼，长约约120米，目前已已进行了有效效的混凝土挡挡墙支护，相相对高差为8-12米左右，坡坡度70左右。3.斜坡斜坡是由于平整整场地人工削削坡而形成，坡坡顶为进入市市政工程管理理处八里屯维维修材料库的的道路，相距距两米左右，现现状长约80米，高约4米，坡度约70，坡体由黄黄土构成，松松散，垂直节节理发育，具具大孔隙，强强湿陷性。4.不稳定斜坡坡形成条件(1)原始的陡陡坎与人工改改造坡体是不不稳定斜坡形形成的主要原原因，坡底是是建筑场地，斜斜坡坡脚在人人工建房过程程中开挖等活活动形成边坡坡过高过陡，使使之呈临空-半临空状态态，导致坡脚脚失稳。(2)阶地边缘缘边坡前缘坡坡度较大，坡坡项前缘建房房增加了荷载载，且地表水水及生活污水水无序排放，地地表水的下渗渗，也是不稳稳定斜坡形成成的原因。(3)地震是造造成斜坡破坏坏的重要影响响因素，本区区属Ⅷ度烈度区，加加剧斜坡累进进性破坏，甚甚至直接破坏坏坡体。(二)泥石流场区内发育的泥泥石流沟为回回回沟，该沟沟属水动力成成因的稀性沟沟谷型泥石流流沟，形成区区、流通区和和堆积区不明明显。沟谷内内植被发育较较差，总覆盖盖度不足15%，且多为人人工季节性种种植作物，蓄蓄水保土能力力较差。该泥泥石流的形成成与地形条件件、固体物质质、降水条件件和人类工程程经济活动密密切相关。1.地形条件该沟流域面积约约98.4kkm2主沟延伸距距离较长，达达30.9KKm，相对高差差较大。主沟沟沟床较缓，平平均比降28‰沟谷横断面面多呈“U”型，两侧谷谷坡较陡，一一般40-50，支沟较发发育，沿主沟沟呈树枝状分分布且多与主主沟向下游侧侧斜交。切割割密度2.0Kmm/Km左右，利于于汇水和物质质搬运。2.固体物质条条件松散固体物质是是泥石流的主主要组成部分分和形成条件件，流域地表表广泛分布有有厚度达数十十米的黄土，结结构疏松，抗抗水流侵蚀能能力极差，易易于侵蚀搬运运，且流域内内地表大多具具有一定的坡坡度，多处于于裸露状态，在在降暴雨时，水水流对表层将将产生大面积积的冲刷侵蚀蚀，成为泥石石流的主要物物质来源之一一，流域内发发育的滑坡、崩崩塌达10余处，流域域内主沟道及及一些支沟内内，早期泥石石流堆积物在在搬运过程中中沿沟道及支支沟下游部位位堆积，又为为后期泥流形形成提供物质质来源，在后后期流水的冲冲蚀作用下，直直接补给泥石石流。另本区区沟谷下切、侧侧蚀和向源侵侵蚀均较强烈烈，沟谷两侧侧陡坡下部有有一定的坍塌塌体多堆积于于狭窄的沟道道之中，是泥泥石流最直接接、最易起动动的松散固体体物质。3.降水条件区内虽然气候干干旱，多年平平均年降水量量不足400mm，但降水多多集中于7-9月，占全年年降水量的60%以上，且多多为短历时高高强度的暴雨雨形式，利于于水流的短期期汇集，进而而诱发泥石流流发生。每年年的7、8、9三月地成为为泥石流的高高发期。4.人类工程经经济活因而区内人类活活动较强烈，土土地开垦程度度高，植被覆覆盖程度低，水水土流失较强强烈，工程建建设过程中开开挖边坡形成成的废弃土石石方，以及人人工建筑、生生活垃圾在沟沟道随意堆放放，都构成泥泥石注的固体体物质补给来来源。另外，在在南区场地南南端近40米排导渠由由于人为填埋埋沟道，使原原有排导渠遭遭到定的堵塞塞，造成沟道道泄洪不畅，极极易加重泥石石流灾害。(三)黄土湿陷陷湿陷性黄土主要要指上更新统统黄土和全新新统黄土，多多以填黄土的的方式在建设设场地大面积积分布。由于于黄土具有湿湿陷性，因而而常常形成灾灾害。1.湿陷性土的的特征建设场地黄土湿湿陷性黄土，总总湿陷量为5.5-444.80ccm，具有Ⅰ—Ⅲ级自重湿陷陷性，综合判判定为级（严严重）自重湿湿陷性黄土场场地。2.湿陷性土的的成因分析影响黄土湿陷的的因素较多，主主要是黄土的的结构特点、降降水强度和水水溶解作用等等。1)黄土的结构构场区黄土具有特特别疏松多孔孔的结构，垂垂直节理和大大孔隙发育，特特别是以支