房地产内部认购推广方案

—内部认购推广方案顺和地产

2011年6月

报告是解决问题的！项目背景2011年浪头老城区改造拟动迁建筑面积156885平方米，计2196户，土地开发面积634317平方米，可开发各类住宅91.94万平方米。浪头老城区改造项目总投资16亿元，计划建设期3-5年。项目背景总用地面积84424.94㎡（合126.63亩）实际用地面积84424.94㎡（合126.63亩）总建筑面积169799.3㎡计容积率建面165157.7㎡其中商业面积17544.99㎡住宅面积146182.4㎡物业用房1430.88㎡建筑基地24470.32㎡建筑密度28.98%容积率1.96不计容建面4641.6㎡架空层面积4641.6㎡绿地面积26340.58㎡绿化率31.2%机动车停车位393辆数据说明：投资置业2011年4月份提供原方案分期开发思路根据拆迁项目的特殊性，按拆迁顺序由北至南，分二至三期开发，这样可以使后期开发根据市场及资金情况对产品做出相应的调整，适合市场的需求。这部分主要是根据开发商、顺和代理及设计单位共同确定的项目的基本经济技术指标，采用成本估算法测算开发项目的成本及收益指标，顺和代理认为一期开发6-8万平方米为最佳效益体量。现指标7#6F50套5#11F80套9#6F㎡12#6F㎡2#13F㎡现开发指标楼号层数面积㎡面积区间面积区间套数备注213？回迁户5117820？？80内部认购765850？？50内部认购96？126？小计13670130做什么？怎么做？思考？主旨

通过一个适时的、缜密细致的“内部认购”活动达到两个目的:即定位、定价，又能达到快速回笼资金的目的，同时，为本案的开盘夯实营销基础及形成良好口碑。通过本次活动，让甲方能清楚地看到顺和丰富的“内部认购”组织经验，及有力的销售把控能力和精益求精的工作风范，达到专业值得信赖的目的。

双定阶段目标定位定价产品定位客户定位成本定价承接力定价政策制定登记、认筹定价选房、交款政策制定登记、认筹定价选房、交款区域价值客户成分客户收入客户需求方案内部认购方案一、认筹目的（内部认认购方式）1、为本项目快速速积累准客户，达达到快速回笼部分分资金的目的。计计划通过一个月的的宣传推广周期创创造契机，用相当当额度的增值空间间及市场前景吸引引目标群体提前参参与，以互动式信信息传递深层渗透透，积聚准客户群群，同时达到截留竞争争项目客源的目的的，减少后期压力力为火爆开盘打下下坚实基础。2、进一步接收客客户反馈信息，建建立客户档案对客客户进行管理，通通过再次调查分析为以后的的价格攀升、调整整、后续规划、广广告传播、提供准准确可靠的事实依依据，有利后续开开发策略调整。3、根据浪头人浓厚的本地情缘，，通过本活动充分分调动口碑及人际际关系效应，以较较小的费用达到最最大的阶段目标。方案二、认筹方式（内部部认购方式）针对本项目积累客客户时间短，工程无进度，拆迁受阻缓缓慢等客观情况，，项目首次上市亮相，建议议以“权益增值”认筹活动及折扣优惠政策策为启动点，为首首次亮相快速积累一定数量量的客户奠定基础础。方案三、认筹优惠政策申请内部认购活动动，意向客户交纳纳“诚意金”5000元可享受受以下权益：签约购房可抵顶10000元购房房款，还可享受开盘时优惠政政策2-5%；。。方案四、内部认购策略计划推出5#（11层）、7#（（6层）两栋内部部认购推广活动展开后电话通知所有“签客户信息单”的客户至指定地点点交纳“诚意金”；交纳“诚意金”客户统计作二级分分类：即购房面积信息、、付款方式信息。。“诚意金”交纳顺序；作为选选房顺序，不能确定房源、房房号、面积、价格格；开盘前公司公示通通知所有交纳“诚意金”内部认购客户至指指定地点选房，客客户按先后顺序进进场选房，诚意金金转首付；客户未选取合适房房源，所交纳的款款项开发商无条件件退还(不计息））方案五、认筹时间（未定）！六、物料准备及细节流程1、细节甲方确定有效房源源面积（套数）。。甲方确定成本单价甲方确定优惠额度度甲方预期回款额甲方确定施工节点点方案2、细节推广活动展开后，现场填写“客户意向单”量达到拟推房源（（套）两倍以上，经技术确认再开开展下一节认筹动动作。认筹交款时间节点按客户质质量、数量确定。。每工作段需提前一一周公布信息，并并要求置业顾问电电话通知所有客户户。为开发商技术销控控20%房源。（26套）方案流程内部认购前一周由顺和置业顾问以以电话和销售案场场接待的形式，将将正式内部认购流流程和优惠政策告告知所有在推广期期正式确认的客户户，并即时反馈客客户信息。内部认购当天外场场在售楼部门口设等等待区和排队人流通道，，时间为：当天8：30开始，请先行到到达的客户在等待待区等候，并告知知9：00整正式式开始交“诚意金”（选房流程同上);正在排队的（（排序）客户才能能进入售楼处办理理认筹、选房、交交款等。方案流程售楼处内由工作人员带领，，客户9：00带带身份证和现金按按排序经核对后进进入现场。并再次次告知认购流程等等事项。签约区（（选房区区）交款区（（甲方确确定）销售经理理将正式式认购单单整理归归档方案工作方向客群收入需求镇政府覆覆盖区五一八覆覆盖区户外围挡挡广告覆覆盖区户外广告告覆盖区区三、四道沟覆盖区外展覆盖区示意外展物料太阳伞2顶准备：户型展版桌椅礼品购物袋登记表外展物料外展物料现场围挡效果户外效果户外效果建议全部墙面租赁广告词宝诚·江江湾御府府主题广广告语关键词：江湾、龙龙脉、浪浪头、宝宝诚、御御花园、、皇家、、新生活活、智能能、荣耀耀、府邸1、老邻邻居、新新生活！！2、新浪浪头、新新生活！！3、宝诚诚·江湾湾御府---皇皇家御花花园！4、以诚诚建城，，宝诚··江湾御御府------开创创浪头优优质生活活新里程程！5、宝诚诚·江湾湾御府-----浪头头核心点点，品质质生活圈圈！6、宝诚诚·江湾湾御府--江江畔华庭，龙脉脉府邸！！7、宝诚诚·江湾湾御府---居居皇家龙龙脉，享享世纪荣荣耀！副标题：：对望皇家家官邸---悠悠居鸭绿绿江畔，，宝诚··江湾御御府---新生生活倡导导者！传承龙脉脉气运，，乐享皇皇室生活活！宝诚诚·江湾湾御府---新新生活倡倡导者！！宝诚··江湾御御府------浪头头首个全全封闭优优质园区区即将亮亮相！宝诚·江江湾御府府-----改改变，从从宝诚开开始！预预约进行行中！皇家龙脉脉府邸，，传承世世代荣耀耀！即将将盛大开开盘，预预约进行行中！客户信息单客群分析本项目目目标客户户群主要要定位在在浪头本本地及周周边平民民化客群群，他们们主要特特征：：一般家家庭结构构以夫妇妇两人或或三口之之家为主主。少部部分空巢巢模式家家庭即儿儿女在丹丹东市内内或其他他地区工工作居住住，老人人留守在在家有强强烈的家家族观念念，对浪头镇镇有着地地缘眷恋情结，喜喜欢安静静、闲逸逸的郊区区生活。。比较认认可本项项目地段价值值。一、薪资资阶层二二、富富裕市民民阶层三三、市市民阶层层数据说明明：顺和和代理2011年4月月份市调调报告数数据收入分析劣势小区主入入口不临临街，小小区气势势凸显不不明显。。开发商首次开发，品品牌优势势较弱。。属拆迁项项目，难难免有负负面新闻闻。无论商业业、住宅宅均有竞竞争压力力。本地消费费水平低低下。说明：以五一八厂和本地居民采集信息为主内容比例备注3000元以下45%五一八厂职工3000-5000元40%学校教职员工5000-1000012%临街商业网点10000元以上3%临街商业网点在所有的的可能购购房的被被访者中中，个人月收入集集中在1001-3000元元，家庭月收入在在4000元的的所占比比例有40%；家庭庭月收入入4001-5000元之间的的占45%，浪头镇居居民收入入水平整整体偏低低。数据说明明：顺和和代理2011年4月月份市调调报告数数据需求分析数据说明明：顺和和代理2011年4月月份市调调报告数数据需求分析项目结论消费者对本项目的认知80%的被访者认为本项目是比较适合居住的项目，超过9成的被访者对浪头未来的发展很有信心，90%的被访者认为浪头的房价有升值的空间。置业类型95%的被访者在本项目置业首选住宅。在宝诚置业的可能性购房可能性超过50%的消费者占70%。购房需求大多数的被访者可以接受的住房单价在3000元/㎡以下，被访者可以接受的住房总价是在30万元以下。购房考虑因素考虑因素排在前三位的是：购房总价、园区环境、物业管理车位需求少数