房地产开发项目可行性二

第二章房地产开发项目

可行性研究主要内容项目选择项目可行性研究概述市场分析经济评价建设项目投资估算产品成本测算财务评价国民经济评价备选方案的选择不确定性分析项目选择概念对房地产项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。作用是房地产投资成败的关键。房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是项目选择和规划设计两个方面。项目选择是从全局、宏观上决定项目的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高项目开发的价值。

项目选择程序广泛寻找投资项目在管理部门寻找待出让、批租的土地从媒体广告寻找合作、转让土地从咨询、中介机构寻找直接寻找拥有土地使用权的单位精心筛选投资项目组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的项目对重点项目进行初步可行性研究由各职能部门逐个分析是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。项目选择程序项目投资谈判就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。批租土地、合作开发、征地拆迁等详细可行性研究委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。公司总体决策即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足项目本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及发展战略等角度考虑。房地产项目可行性研究概述概念对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个流域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。房地产项目可行性研究概述作用投资决策的依据筹集资金的依据签订合同的依据规划设计的依据目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。特点前期性预测性不确定性房地产项目可行性研究概述专业机构前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。人员构成注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学、环境科学专家房地产项目可行性研究概述质量体现在研究的最终成果（报告）中，对于项目损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的基础资料和情报量。针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地产项目可行性研究概述时间与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。一般小型项目1～2个月，甚至2~3个星期，中型项目8～9个月，大型项目1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资机会研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型项目0.2~1.0%；小型项目1.0~3.0%。房地产项目目可行性研研究概述程序、步骤骤讨论可行性研究究的范围，确定定研究目标。市场实地调查，，收集情报和资资料。市场分析、预测测技术研究：项目目实施全过程所所有环节的衔接接处理，环保措措施，项目工程程施工工艺和物物资投入等。经济研究：项目目的资金筹措、、成本开支、效效益预测、投资资风险、国民经经济宏观考察、、社会环境效益益等。方案设计与选择择：根据研究内内容设计可供选选择方案，或将将各个方案的代代表性组合，或或集中优点重点点修订设计最佳佳方案。制定实施计划：：对选定方案，，确定所有具体体的技术指标范范围，估算投资资、成本支出及及收益幅度等财财务状况，说明明成本、价格、、进度等变化对对项目效果影响响及其应变能力力。编制报告。房地产项目可行行性研究概述内容项目背景与概况况项目用地的现状状调查及动迁安安置市场分析与建设设规模的确定规划设计方案选选择资源供给环境影响和环境境保护项目开发组织机机构、管理费用用的研究开发建设计划项目经济与社会会效益分析（财财务评价、国民民经济评价、风风险分析等）结论及建议房地产市场分析析（市场调查与与预测）目的了解市场的宏观观社会经济因素素，进而把握投投资机会与方向向；了解市场上各类类物业的供求关关系和价格水平平，就拟开发项项目进行市场定定位；了解房地产使用用者对建筑物功功能和设计型式式的要求，用以以指导项目的规规划设计。市场分析要紧紧紧围绕特定的开开发地点和类型型进行，尤其在在以下四种情况况下：开发商对拟开发发项目没有或很很少有相关经验验；拟开发项目要持持续几年的时间间，在这段时间间里，市场的变变化是不可避免免的；市场不确定因素素较多；开发商拟进入一一个特殊的市场场，没有经验可可资借鉴。房地产市场分析析（市场调查与与预测）市场调查的步骤骤确定分析目的确定分析目标（（对象）：范围围与主要问题选择分析方法：：确定数据类型型、收集方法、、处理方法等（估算分析过程程所需时间与费费用及分析结果果的预期价值））数据收集、处理理与分析评价初步结果，，进行修正结论和建议房地产市场分析析（市场调查与与预测）市场调查的作用用提高对市场机会会的分辩能力，，发现和捕捉市市场机会；提高对市场状况况的把握，增强强竞争力；有利于对项目进进展的控制，适适时调整策略。。市场调查的类型型探测性：对市场场情况和面临的的问题比较模糊糊，不知如何入入手时，发现和和提出问题，确确定调查重点；；描述性：对找到到的问题进行如如实的反映和具具体的回答，说说明问题；因果性：进一步步分析问题的前前因后果，找出出影响问题的各各个因素及其与与问题之间的关关系，分析问题题原因；预测性：估计问问题发展的趋势势。另外可以分为：：普查、重点调调查、随机抽样样、非随机抽样样等。房地产市场分析析（市场调查与与预测）市场调查的一般般内容宏观因素：政治、经济、科科技、人文地理理、宗教信仰、、习俗、法律法法规等；区域市场因素（（与房地产市场场运作相关的信信息）：区域经济发展水水平、地区产业业结构与产业政政策、人口因素素、城市发展方方向与城市规划划、环境因素等等；微观市场因素（（与投资项目相相关的信息）：：市场的总体趋势势：房地产指数数；供给：同类物业业的供给量、替替代物业的供给给量、增量与存存量、市场成交交量、土地批租租数量和用途分分布；需求：潜在需求求量（有效需求求量）、空置率率、市场吸纳能能力、人口、收收入、销售趋势势；房地产市场分析析（市场调查与与预测）价格：销售价格格或租金水平、、地价、拆迁安安置补偿成本、、建造成本和其其它成本费用、、相关税费、投投资收益率、开开发利润率等；；竞争：市场占有有量、同类物业业供需情况、竞竞争企业数量、、竞争企业能力力等；中间商：信誉、、能力等；其它：金融、物物业管理等。特定类型项目的的市场调查内容容住宅项目：与房地产代理机机构、物业管理理人员特别是用用户的沟通，了了解项目周围地地区住宅的供求求状况、价格水水平、对现有住住宅满意的程度度和对未来住房房的希望。房地产市场分析析（市场调查与与预测）工业或仓储项目目：考察开发所必备备的条件，如劳劳动力、交通运运输、原材料和和专业人员的来来源；考虑未来来入住者的意见见，如办公、生生产和仓储用房房的比例，大型型运输车辆通道道和生产工艺的的特殊要求，以以及对隔音、抗抗震、通风、防防火、起重设备备安装等的特殊殊要求。商业购物中心心项目：考虑所在地区区的流动人口口与常住人口口的数量、购购买力水平以以及该地区对对零售业的特特殊要求，考考虑购物中心心的服务半径径及附近其它它购物中心、、中小型店铺铺的分布情况况。写字楼项目：：研究所在地段段的交通通达达程度，拟建建地点的周围围环境及与周周围商业设施施的关系，还还要考虑内外外设备的平面面布局、特色色与格调、装装修标准、提提供公共服务务的内容，满满足未来潜在在使用者的特特殊需求和偏偏好等。房地产市场分分析（市场调调查与预测））市场资料收集集方法访问法：根据据调查目的，，拟定调查提提纲或设计调调查问卷，以以提问或填写写问卷的形式式请被调查者者回答。速度较快且成成本不是太高高。有时信息资料料缺乏客观性性。面谈调查：有较大的灵活活性，可以集集体面谈或针针对重点调查查对象进行深深入调查，气气氛好，资料料是第一手的的，也比较真真实。成本相对较高高，资料处理理较为繁琐，，受调查人员员业务水平的的影响较大。。电话调查：收集资料快，，成本也比较较低，便于信信息处理。不易取得被调调查者的合作作，调查不够够深入。房地产市场分分析（市场调调查与预测））通讯调查：范围较为广泛泛，能充分表表达个人意见见，资料较为为客观、真实实。问卷的回收率率较低，拖延延时间往往较较长。观察法：通过过观察被调查查者行为或收收集其行为痕痕迹。可以获得被调调查者不愿意意以及言语无无法提供的信信息；并能客客观地获得准准确性较高的的第一手资料料。调查对象的面面比较窄，花花费的时间较较长，有时仅仅能观察一些些表象，需与与其它方法进进行结合。实验法：将调调查范围缩小小到一定范围围进行试验，，再对整个市市场进行预测测。数据的加工分分析方法列表分析数理统计方法法分析频率分布、均均值与百分比比、相关分析析、多变量分分析、假设检检验分析等；；图形分析直方图、饼图图、折线或曲曲线图等。房地产市场分分析（市场调调查与预测））【案例】南京京市写字楼市市场简况房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的内容供给状况变化化预测房地产开开发企业数量量以及投入开开发物业的数数量（增量））（注意开发发周期长、利利用土地供给给总量的预测测进行）；预测房地产存存量的供应量量（三级市场场）；预测拟开发物物业类型及可可替代物业类类型的供给；；预测宏观决策策对房地产供供给的影响。。需求状况变化化购买力预测（（社会集团购购买力、城乡乡居民购买力力等）；投资价值预测测；市场潜在需求求预测。价格变动及其其影响预测市场竞争能力力发展趋势预预测（本企业业及竞争企业业）房地产市场分分析（市场调调查与预测））房地产市场预预测的步骤确定预测对象象：拟投资物物业类型在合合理开发建设设期后的市场场需求、供给给等状况；收集、分析资资料；选定预测方法法和预测模型型进行预测；；评价、修正初初步预测结果果；预测房地产市场分分析（市场调调查与预测））市场预测的方方法定性方法特尔斐法（专专家意见法））：充分发挥各方方面专家的知知识、经验和和判断能力；；独立性和往复复性；时间、资金花花费少并可得得到多种有价价值的观点和和意见；但意见难免有有主观片面性性；要注意专家的的代表性、广广泛性、数量量以及意见反反馈时间。意见集中法市场因素变动动激烈时，能能考虑多种非非定量因素；；简单易行，缺缺乏历史资料料也能进行；；但易受市场形形式的影响。。房地产市场分分析（市场调调查与预测））定量方法时间序列法：：假定影响市场场的各种因素素大体相似，，需求形态具具有一定规律律；而且必须须具备完备的的时间序列资资料简单平均法加权平均法算术移动平均均法加权移动平均均法指数平滑法因果分析法（（回归分析法法）一元回归法多元回归法房地产市场分分析（市场调调查与预测））算术移动平均均法确定各期的期期距；求相邻期距各各期的简单平平均数；将各期平均值值进行比较，，求出变动趋趋势值；求预测值。其其计算公式为为：预测值=最后—期简简单平均数+预测期与最最后—期简单单平均数的期期距×最后——期变动趋势势数加权移动平均均法以加权形式求求得移动平均均值；指数平滑法利用前后两期期实际与预测测数据，并考考虑其比重进进行预测；t期预测值＝＝平滑指数××t前期实际际值＋（1－－平滑指数））×t前期预预测值平滑指数根据据预测值与实实际值的差异异大小而定，，差异大通常常为0.7~0.8。房地产市场分分析（市场调调查与预测））算术移动平均均法房地产市场分分析（市场调调查与预测））加权移动平均均法房地产开发项目经济济评价经济评价是可可行性研究的的核心，贯穿穿于可行性研研究的全过程程。它的最终目的的是根据国民民经济发展战战略和城市发发展规划的要要求，在做好好产品市场需需求预测和工工程技术研究究的基础上，，计算开发项项目投入的费费用和产出的的效益，通过过方案比较，，对拟开发项项目经济可行行性和合理性性进行分析论论证，作出全全面的经济评评价，为投资资决策提供依依据。可行性研究中中的开发项目目经济评价有有两种：选择优化方案案中的评价，，用以比较和和筛选方案，，以寻求最佳佳或满意方案案；确定推荐方案案后，对开发发项目进行的的最终的全面面预测评价。。房地产开发项目经济济评价项目财务数据据测算投资来源与支支出测算销售收入与税税金测算产品成本测算算利润测算财务分析、经经济效益评价价现金流量表静态分析动态分析不确定性分析析国民经济分析析评价结果项目经济评价价的步骤项目投资估算算投资：为了保保证项目投产产和生产经营营活动的正常常进行而投入入的活劳动和和物化劳动价价值的总和。。固定资产投资资：用于建设设或购置固定定资产所投入入的资金。固定资产是指指使用期限超超过一年的房房屋、建筑物物、机器机械械、运输工具具以及其他与与生产经营有有关的设备、、工具、器具具等。由工程费用、、其他费用、、预备费用等等组成。流动资产投资资：项目在投投产前预先垫垫付、在投产产后生产经营营过程中周转转使用的资金金。流动资产是指指可以在一年年或者超过一一年的一个营营业周期内变变现或者耗用用的资产。由现金、应收收及预付款项项、存货等项项组成。项目投资估算算构成：固定资产投资资静态投资土地费用前期工程基础设施建设设费公共配套设施施建设费建筑工程费用用安装工程费用用设备及工器具具的购置费用用其他工程费用用基本预备费项目投资估算算动态投资建设期利息固定资产投资资方向调节税税涨价预备费汇率变动预备备费流动资产投资资：应收及预预付款、存货货、现金勘查设计费管理费销售费用建设项目投资资估算固定资产投资资估算：估算是在投资资项目可行性性研究阶段，，采用模拟已已建成的同类类项目或参照照经验指标或或采用编制概概算等方法来来估算项目所所需的全部投投资费用。概算是在初步步设计阶段根根据设计图样样、概算定额额、费用定额额、设备和材材料的预算价价格、工资标标准等资料编编制的比估算算更详细、精精确的全部建建设费用。预算是在施工工图设计阶段段根据施工图图样、预算定定额、费用定定额、设备和和材料预算价价格、工资标标准等资料编编制的更为详详细、精确的的技术经济文文件，用以确确定项目所需需的全部投资资费用。决算是反映项项目实际造价价的文件，是是办理交付使使用新增资产产的依据。建设项目投资资估算常用的固定资资产估算方法法类比估算法：：根据已建成成的与拟建项项目工艺技术术路线相同的的同类产品项项目来估算。。单位生产能力力法规模指数法系数估算法概算指标估算算法：按概算算定额分部分分项估算。常用的流动资资产投资估算算方法类比估算法分项估算法：：按流动资产产的构成分项项估算。产品成本测算算会计成本：是是会计记录在在帐册上的客客观有形的支支出。生产成本：生生产单位为生生产产品或提提供劳务而发发生的各项生生产费用，包包括各项直接接支出和制造造费用。直接支出直接材料（原原材料、辅助助材料、备品品备件、燃料料及动力等））直接工资（生生产人员的工工资、补贴））其他直接支出出（如福利费费）；制造费用企业内的分厂厂、车间为组组织和管理生生产所发生的的各项费用包括分厂、车车间管理人员员工资、折旧旧费、维修费费、修理费及及其他制造费费用（办公费费、差旅费、、劳保费等））。产品成本测算算管理费用：企企业行政管理理部门为管理理和组织经营营而发生的各各项费用。管理人员工资资和福利费、、公司一级折折旧费、修理理费、技术转转让费、无形形资产和资产产摊销费及其其他管理费用用（办公费、、差旅费、劳劳保费、土地地使用税等））。财务费用：为为筹集资金而而发生的各项项费用。生产经营期间间发生的利息息净支出及其其财务费用（（汇兑净损失失、银行手续续费等）。销售费用：为为销售产品和和提供劳务而而发生的各项项费用。包括销售部门门人员工资、、职工福利费费、运输费及及其他销售费费用（广告费费、办公费、、差旅费）。。产品成本测算经营成本经营成本是从投资资方案本身考察的的，是在一定期间间（通常为一年））内由于生产和销销售产品及提供劳劳务而实际发生的的现金支出。它不包括虽计入产产品成本费用中，，但实际没发生现现金支出的费用项项目。在技术方案财务分分析时：经营成本＝总成本本费用－折旧费－－维检费－摊销费费－财务费用维检费指矿山项目目的维检费；摊销销费指无形资产的的摊销费。产品成本测算机会成本由于将有限资源使使用于某种特定的的用途而放弃的其其他各种用途的最最高收益。经济成本除实际成本一显性性成本外，还存在在着隐性成本。它它是指企业自有的的资源，实际上已已经投入，但在形形式上没有支付报报酬的那部分成本本。经济成本是显显性成本和隐性成成本之和。沉没成本本过去巳经经支出而而现在已已无法得得到补偿偿的成本本。边际成本本企业多生生产一单单位产量量所产生生的总成成本增加加。变动成本本和固定定成本税收与税税金我国目前前的工商商税制分分为流转转税、资资源税、、收益税税、财产产税、特特定行为为税等几几类。其其中与项项目经济济评价有有关的主主要税种种是：从销售收收入中扣扣除的增增值税、、营业税税、城市市维护建建设税和和教育费费附加；；计入总成成本费用用的房产产税、土土地使用用税、车车船使用用税、印印花税等等；计入固定定资产总总投资的的固定资资产投资资方向调调节税；；从利润中中扣除的的所得税税等。税收与税税金营业税：：应纳营业业税税额额＝营业业额×适适用税率率。销售售不动产产的税率率均为5％。城乡维护护建设税税：以纳税人人实际缴缴纳的营营业税税税额为附附征依据据。税率率为7％％（市区区）。教育费附附加：以纳税人人实际缴缴纳的营营业税税税额为附附征依据据。教育育费附加加率为3％。企业所得得税：应交所得得税=应应纳税所所得额××所得税税税率。。应纳税税所得额额：利润润总额±税收调整整项目金金额。房房地产企企业所得得税率一一般为33％。。土地使用用税：每年0.2～10元/平方米米，按城城市规模模分四级级按年计计税。（（税前列列支）税收与税税金房产税：：出租房屋屋租金的的12％％，出售售房屋现现值的1.2％％。（税税前列支支）固定资产产投资方方向调节节税：计税依据据为固定定资产投投资项目目实际完完成的投投资额。。差别比例例税率：：对于国家家急需发发展的基基建或技技改项目目投资，，适用零零税率；；对国家鼓鼓励发展展但受能能源、交交通等制制约的基基建项目目，实行行5％的轻税税政策；；对楼堂馆馆所以及及国家严严格限制制发展的的基建项项目，实实行30％的重税税政策；；对职工住住宅的建建设投资资实行5％的税率率；对不属于于上述四四种的其其他项目目投资，，实行中中等税负负政策（（10％、15％）。经济评价价中的经经济效果果评价指指标我们把““成果与与消耗之之比”、、“产出出与投人人之比””称为经经济效果果，而将将经济活活动中所所取得的的有效劳劳动成果果与劳动动耗费的的比较称称为经济济效益。。成果与耗耗费进行行比较通通常有三三种表达达方式：：差额表示示法比值表示示法差额一比比值表示示法经济效果果的分类类企业经济济效果和和国民经经济效果果直接经济济效果和和间接经经济效果果有形经济济效果和和无形经经济效果果经济评价价中的经经济效果果评价指指标投资回收收与投资资回报投资回收收是指投投资者对对其所投投入资本本的回收收；投资回报报是指投投资者所所投入资资本在使使用过程程中所获获得的报报酬。两者的关关系可以以从资金金回收公公式中反反映。前者可以以理解为为投资回回报，投投资回报报率为i，后者者就是投投资回收收，是投投资者提提取折旧旧的一种种方法，，若以它它作为年年金，其其折算的的终值正正好为P，反映映了简单单再生产产的过程程经济评价价中的经经济效果果评价指指标收益率：：是一种种投资回回报率，，通常表表示为一一个复合合年百分分率的形形式，表表明项目目在一定定周期内内的连续续收益能能力。通通常包括括：利息率：：针对信信贷资金金而言，，因此是是借贷资资本而不不是权益益资本的的收益率率；折现率：：将未来来收益或或收入转转化为现现值的收收益率；；内部收益益率：某某投资在在其持有有期内实实际获得得的或预预期可获获得的收收益率；；全部资本本收益率率：反映映全部已已投入资资本的收收益水平平，它不不考虑还还本付息息的影响响，假设设全部投投资都是是投资者者的自有有资金；；权益资本本收益率率：反映映投资者者投入自自有资金金的收益益水平。。经济评价价中的经经济效果果评价指指标其它经济济效果评评价指标标投资回收收期：反反映收回回全部投投资的时时间长短短；现金回报报率：反反映初始始现金投投资或首首付款与与年现金金收入之之间的关关系；还本付息息比率：：投资所所获得的的年净经经营收入入除以年年还本付付息额。。财务评价价的基本本数据计计算表建设投资资估算表表：估算算项目从从筹建到到竣工验验收中全全过程的的全部费费用。序号项目金额（万元）估算指标工程量单位指标一建安工程1.1建筑工程装饰120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合计7846二规划设计2.1初步设计23………………总计12389财务评价价的基本本数据计计算表总成本费费用测算算表：按按开发经经营顺序序及成本本测算方方法，测测算从开开发建设设到销售售经营总总费用的的。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1销售成本1.1建房成本1.2售房费用………………2租赁成本1.1建房成本1.2出租费用…………总成本财务评价价的基本本数据计计算表投资项目目损益测测算表：：反映开开发经营营过程中中的收入入、费用用、利税税、所得得税等情情况，用用以计算算经济指指标。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1经营收入1.1售房收入1.2租金收入………………2总成本费用3经营税金4经营利润5所得税6税后利润财务评价价的基本本数据计计算表现金流量量表：一一系列财财务基础础数据报报表的汇汇总。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量-131-1840121194累计净现金流量-131-149-10912305净现值-117-1528106116累计净现值-117-132-104223资金的时时间价值值及其等等值计算算不同时间间发生的的等额资资金在价价值上的的差别称称为资金金的时间间价值资金增值值（投资资者）牺牲即期期消费（（消费者者）资金时间间价值得得大小取取决于投资利润润率通货膨胀胀率风险（投资利利润率＝＝资金时时间价值值＋通货货膨胀率率＋风险险）利息：占占用资金金所付的的代价单利：F＝P（（1+i•n）复利：F＝P（（1+i）n资金的时时间价值值及其等等值计算算利率与计计息周期期名义利率率实际利率率资金等值值考虑时间间因素的的情况下下，不同同时点发发生的绝绝对值不不等的资资金可能能具有相相同的价价值。贴现与贴贴现率现值、终终值、年年金现金流量量图i0123456资金的时时间价值值及其等等值计算算年金：每每年发生生一次的的款项，，现推广广为定期期发生的的款项。。分为普通年金金（定期期、定额额）期初年金金期末年金金特殊年金金（定期期、不定定额）等比年金金等差年金金延期年金金：第一一次款项项发生距距“现在在”有很很长时间间，即投投资若干干年后才才有稳定定收益。。永久年金金：只有有起始时时间，没没有终了了时间。。资金等值值计算资金等值值计算例题某企业拟拟购买土土地，土土地转让让价格为为500万元，有有两种方方式可以以选择：：1、一次性性付款，，优惠12％；2、分期付付款，不不享受优优惠，首首付40％，第1年末付30％，第2年末付20％，第3年末付10％。若用用自有资资金，自自有资金金的机会会成本为为10％，应选选择哪种种付款方方式？若若用借贷贷资金，，借款利利率为16％，应选选择哪种种付款方方式？某投资者者购买一一房产，，预计可可以出租租5年，在出出租期内内每年可可产生纯纯收益6.5万元，若若企业要要求的最最低投资资收益率率为15％，问该该企业可可接受的的房产价价格为多多少？某投资者5年前以200万元的价格买买入一房产，，在过去的5年内每年获得得净收益25万元，现在以以250万元出售，若若投资者要求求的年收益率率为20％，问此投资资是否合算？？某投资者欲购购买某房地产产公司1年前发行的债债券，面额500元，年限5年，年利率10％，每年支付付利息，到期期还本，若投投资者要求的的年收益率为为8％，其最高能能承受的债券券价格是多少少？例题某家庭欲购买买一套80平方米的经济济适用房，单单价为3500元/平方米，首付付25％，其余申请请公积金和商商业组合抵押押贷款，两者者的利率分别别为4.2％和6.6％，期限均为为15年，公积金贷贷款的最高限限额为10万元。问该家家庭申请组合合贷款后的最最低月还款额额是多少？某家庭以4000元/平方米的价格格购买了一套套建筑面积为为120平方米的住宅宅，银行为其其提供了15年期的住房抵抵押贷款，年年利率为6％，抵押贷款款价值比例为为70％。如果该家家庭在按月等等额还款5年后于第6年初一次性提提前偿还了贷贷款本金8万元，问从第第6年起的贷款抵抵押月还款额额是多少？某投资项目，，一次投入资资金16万元，其中包包括12万元贷款和4万元自有资金金，年贷款利利率为12％，10年内按月等额额偿还，试分分析每月的还还贷的本金、、利息构成及及未清贷款余余额。练习某开发商获得得10万元贷款，偿偿还期5年，年利率10％，试比较以以下四种还款款方式的还款款总额及还款款额的现值：：每年末还2万本金及所欠欠利息；每年末只还所所欠利息，本本金在5年末一次还清清；每年末等额偿偿还本金和利利息；第五年末一次次还清本金和和利息。某公司欲购买买一转让地块块，对方提出出两种付款方方式：一次支付25万美元；签约时付费5万美元，两年年地块开发完完成后，按租租金收入60万美元的6％提成（从第第三年末到第第十二年末）），如果资金利率率为10％，那么从经经济角度应选选择哪种付款款方式？练习某家庭以3500元/平方米的价格格购买了一套套建筑面积为为80平方米的住宅宅，银行为其其提供了15年期的住房抵抵押贷款，年年利率为6％，抵押贷款款价值比例为为70％。月还款常常数为0.65％，抵押贷款款到期后，该该家庭应向银银行偿还的剩剩余贷款是多多少？某人拟以500万元的价格购购入一预售楼楼盘的部分写写字楼面积用用于出租经营营。已知前3年楼价款付款款比例分别为为15%、25%和60％，第4年即可开始出出租，当年的的毛租金收入入为100万元，经营成成本为20万元，并预计计在今后的16年内毛租金收收入和经营成成本的平均上上涨率均为12％，贴现率为为16％。收支状况况如表，试计计算该投资项项目的净现金金流量及其现现值之和。（（设收支均发发生在年初））年份456－181920转售收入1600转售成本150装修费用60200财务评价的主主要指标与方方法单位面积投资资额：开发项项目投资总额额与总建筑面面积的比例简单投资收益益率：开发建建设完成后正正常年度的年年净收入总额额（或预计回回收期内的平平均年净收入入额）与项目目总投资额的的比率投资利税率：：正常年度的的年利税总额额（或预计回回收期内或全全部售完的几几年内的年均均利税）与项项目总投资的的比率静态投资回收收期：以项目目的净收益来来抵偿全部投投资（包括固固定资产投资资和流动资金金）所需要的的时间。财务评价的主主要指标与方方法空置率＝空房房损失/总计计划收入运行费率＝总总运行费用/总计划收入入债务偿还覆盖盖率＝净收入入/年债务偿偿还数总开支费用率率＝（总运行行费用+债务务偿还数）/总计划收入入贷款资金率＝＝贷款额/总总投资……财务评价的主主要指标与方方法财务净现值（（FNPV）:项目按行行业的基准收收益率或设定定的目标收益益率，将各年年的净现金流流量折算到开开发活动起始始点的现值之之和。FNPV≥0说明项目目的获利能力力达到或超过过了基准收益益率的要求，，在财务上是是可行的。与FNPV相相关的一个评评价指标是财财务净年值(FNAV)，即将项目目净现值分摊摊到投资期各各年的等额年年值。财务净现值率率（NPVR）:财务评价的主主要指标与方方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0财务评价的主主要指标与方方法财务内部收益益率（FIRR）：在项目投投资有效期内内，各年净现现金流量现值值累计等于零零时的折现率率。对房地产开发发项目而言，，投资有效期期是指从购买买土地使用权权开始到项目目全部售出为为止的时间。。FIRR可以通过逐步测测试法（内插法法）求得，即先先用目标收益率率或基准收益率率求得项目净现现值，若为正，，则用更高的折折现率使净现值值为零的正值和和负值各一个，，然后通过内查查计算FIRR。财务评价的主要要指标与方法r1:当项目净现值值为接近于零的的正值时的折现现率；r2:当项目净现值值为接近于零的的负值时的折现现率;NPV(r1):采用低折现现率时净现值的的正值；NPV(r2):采用高折现现率时净现值的的负值。r1与r2之间的差距应在在2％之内，否否则两者之间不不一定呈线性关关系。FIRR可以反映项目投投资所能支付的的最高贷款利率率，也可以与部部门或行业的基基准收益率或目目标收益率ic进行比较，当FIRR≥ic时，则认为项目目财务上可行。。财务评价的主要要指标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300取年折现率＝12％时FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折现率＝18％时FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4+600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折现率＝16％时FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4+600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+׀82.56׀×（18％-16％）÷（׀82.56׀+׀-156.14׀）＝16.69％财务评价的主要要指标与方法FIRR是项目投资的盈盈利率，由项目目的现金流量决决定，是内生决决定的，但其反反映的是项目生生命期内没有回回收的投资的盈盈利率，而不是是初始投资在整整个生命期的盈盈利率。比如，某方案初初期投资1000万元，FIRR为10％，第一一年净收入350万元，第二二年300万元元。由于初期投投资在第一年末末的等值为1100万元，所所以第一年末未未回收的资金为为750元，根根据FIRR的经济含义，10％是未回收收资金的收益率率，那么第一年年末未回收的资资金到第二年末末的等值为825万元，减去去第二年的净收收入300万元元，第二年末未未回收资金为525万元，依依此类推，到生生命期末，未回回收资金为零。。这里假定了已已回收资金用于于再投资的收益益率等于FIRR。关于财务内部收收益率的评价再投资假设（reinvestmentassumption）投资方案A B初始投资10694 10694第一年的净现金金流量 7000 0第二年的净现金金流量 7000 14890内部收益率20％18％用20％的再投投资利率计算10％第一年84007700第二年70007000累计终值15400 1470020％折现10694 10208资金等值的贴现现率 20％ 17.24％关于财务内部收收益率的评价投资方案A B初始投资22832 33522前3年的年现金金流量1000010000第4和第5年的的净现金流量0 10000内部收益率15％15％用10％的再投投资利率计算第1年（再投资资4年）A B第2年（再投资资3年）1464114641第3年（再投资资2年）1331013310第4年（再投资资1年）0 11000第5年（再投资资0年）0 10000所有现金流量的的终值 4005161051资金等值的贴现现率 11.9％12.7％财务评价的主要要指标与方法但通常情况下，，再投资的收益益率往往小于初初期投资的收益益率，因为回收收的资金总是比比初期投资的少少，而且使用时时间短。为了反反映出两者的差差别，给出一个个回收资金再投投资的收益率（（通常取基准收收益率ic），产生了财务务外部收益率（（FERR）的概念。一般ic<FIRR，所以一般ic<FERR<FIRR。财务评价的主要要指标与方法通常情况下，FIRR计算只适用于常常规投资方案的的评价，非常规规投资方案往往往会出现多解。常规投资方案是是指在生命期内内除建设期或投投产初期的净现现金流量为负值值之外，其余年年份均为正值，，净现金流量符符号只从负到正正变化一次，且且所有负值均出出现在正值之前前。当用于两个方案案比较时，通常常采用增量财务务内部收益率（（ΔFIRR），它是是指增量量净现值值等于零零时(或或净现值值相等时时)的折折现率，，增量净净现值根根据根据据两个方方案的增增量现金金流量计计算。若ΔFIRR≥ic，则增量量投资部部分达到到了规定定要求，，增加投投资有利利，投资资大的方方案有利利。净现值与与内部收收益率的的比较决策原则则FIRR>＝最最小收益益率FNPV>0规模不同同投资方案案AB初始投资资1000001500000第一年后后回收1500002000000FIRR50％33％％FNPV（12％）33928285714净现值与与内部收收益率的的比较现金流量量时间不不同投资方案案CD初始投资资1000010000第1年现现金流量量20004000第2年现现金流量量30004000第3年现现金流量量50004000第4年现现金流量量60004500第5年现现金流量量70005000FIRR28.2％％30.9％FNPV（12％）55215304财务评价价的主要要指标与与方法动态回收收期（DPP））：考虑虑折现因因素时，，拟投资资项目的的所有投投入回收收所需要要的时间间，一般般从建设设开始年年算起，，以年为为单位。。可以根据据现金流流量表计计算DPP。财务评价价的主要要指标与与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率率＝12％1、计算算各年现现金流量量的净现现值第1年＝＝-4000/（1+12％％）＝-3571.6第2年＝＝-3600/（1+12％％）2＝-2869.92第3年＝＝-2135.4；第第4年＝＝4448.5；第5年＝340.44；；第5.5年＝＝160.862、计算算累计现现金流量量的净现现值第1年末末＝-3571.6；；第2年年末＝-6441.52；第第3年末末＝-4306.12；第4年末末＝142.383、求DPPDPP＝＝4-1+׀-4306.12׀/4448.5＝3.97财务评价价的主要要指标与与方法开发商成成本利润润率：是是开发商商初步判判断项目目财务可可行性的的指标：：计算项目目总开发发价值，，如果项项目全部部销售，，则等于于扣除销销售税金金后的净净销售收收入；如如果全部部出租，，为项目目在整个个持有期期内所有有净经营营收入的的现值累累计之和和。总开发成成本一般般包括土土地费用用、前期期工程费费用、建建筑安装装费用、、管理费费、财务务费用、、销售费费用和其其他费用用。成本收益益率：项项目正常常盈利年年份的年年净经营营收入与与总开发发成本之之比，常常用于租租赁物业业财务分分析。财务评价价的主要要指标与与方法以上收益益率都没没有考虑虑通货膨膨胀的影影响，称称为表面面收益率率，如果果考虑通通货膨胀胀的影响响，则实实际收益益率（Rr）、表面面收益率率（Ra）与通货货膨胀率率（Rd）之间的的关系为为：例题某投资者者以1000元/平方米的的价格购购买一栋栋建筑面面积为27000平方米的的写字楼楼用于出出租经营营，在购购买过程程中，又又支付了了相当于于购买价价格4％的契税税、0.5％的手续续费、0.5％的律师师费用和和0.3％的其他他费用。。其中相相当于楼楼价30％的购买买投资和和各种税税费由投投资者的的自有资资金支付付，其余余70％来源于于15年，固定定利率为为7.5％，按年等额还款款的商业抵押贷款款。假设写字楼在在出租经营期间，，月租金水平始终终在160元/平方米，前三年的的出租率为65％、75％和85％，从第四年开始始达到95％并保持不变。经经营期间的运营成成本为毛租金收入入的28％。如果购买投资资发生在第一年的的年初，每年的经经营收入和还贷均均发生在年末，整整个出租经营期为为48年，投资者的目标标收益率为14％。试计算该投资资的自有资金的财财务净现值、财务务内部收益率和动动态回收期，并判判断其可行性。例题某房地产开发商以以5000万元的价格获得一一宗面积为4000平方米的50年的土地使用权，，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标标准层），建筑成成本为3500元/平方米，专业人员员费用为建造成本本预算的8％，行政性收费等等其他费用为460万元，管理费为土土地成本、建造成成本、专业人员费费用和其他费用之之和的3.5％，市场推广费、、销售代理费和销销售税费分别为销销售收入的0.5％、3.0％和6.5％，预计建成后售售价为12000元/平方米。项目开发发期为3年，建造期为2年，地价于开始时时一次投入，建造造成本、专业人员员费用、其他费用用和管理费在建造造期均匀投入；年年贷款利率为12％，按季度计息，，融资费用为贷款款利息的10％。问项目开发商商的成本利润率是是多少？例题某房地产开发商以以425万元的价格获得一一宗50年的写字楼用地土土地使用权，规划划允许建筑面积为为4500平方米。开发商通通过市场研究了解解到当地中档写字字楼的年净租金收收入为450元/平方米，银行同意意提供17％利率的贷款，融融资费用为贷款利利息的10％。造价工程师估估算的建造成本为为1000元/平方米，专业人员员费用为建造成本本的12.5％，行政性收费等等其他费用为60万元，管理费为土土地成本、建造成成本、专业人员费费用和其他费用之之和的3.％，市场推广费及及出租代理费为年年净租金收入的20％当前房地产投资资的收益率为9.5％，项目开发期为为18个月，建造期为12个月，可出租面积积系数为0.85。问项目开发商的的成本利润率、成成本收益率是多少少？练习某项目初始投资为为8000万元，在第一年末末现金流入为2000万元，现金流出为为1000万元，第二年末现现金流入3000万元，现金流出为为500万元，第三、四年年末均为4000万元和200万元，请计算项目目的FNPV、FNAV、FNPVR、FIRR、FERR、DPP。（贴现率12％，再投资收益率率8％）某公司购买一写字字楼用于出租经营营，投资与经营期期收入如表，如果果当前房地产市场场写字楼的投资收收益率为18％，试计算项目的的FIRR和FNPV，判断其可行性，若若经营期内年平均均通货膨胀率为5％，公司的实际收收益率是多少？年末012345678910购楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000练习某开发项目规划建建设用地面积为3000平方米，总容积率率为5.5，项目开发周期为为1.5年，购买土地后立立即开工，工期1年，销售期0.5年，地价为1000万元，购买土地使使用权的手续费为为地价的1.5％，项目开发总成成本为2000元/平方米，开发商市市场推广费为开发发成本的3.5％，贷款利率为10％，销售代理费用用为销售收入的2.5％，销售税费为销销售收入的5.48％，项目的平均售售价为5000元/平方米，项目可销销售面积比例为90％，开发商的成本本利润率是多少？？某开发商拟购置一一块商场用地，土土地面积为3000平方米，容积率为为3，预计建造成本为为3200元/平方米，开发周期期为2年，土地开发费用用在开发初期一次次性投入，建造成成本在开发期均匀匀投入，贷款利率率为15％，专业人员费用用为建造成本的10％，出售成本和出出售过程中的税费费分别为总销售收收入的2.5％和6.5％，获取土地的相相关费用为地价的的1.2％，项目销售、出出租的建筑面积分分别占总建筑面积积的60％和40％，按建筑面积计计算售价为10000元/平方米，月租金为为250元/平方米，建筑物可可租售面积系数为为0.75，商场的投资收益益率为16％，开发成本利润润率为50％，开发商能承受受的地价是多少？？练习A开发商以3500万元的价格获得一一宗七通一平的土土地，面积4000平方米，使用年限限50年，规划建筑容积积率5，用途为酒店。现现A开发商与B酒店管理集团就合合作开发经营事宜宜进行协商，由B集团负责投资建设设房屋（含设备安安装费），并在项项目投入运营后由由B集团经营，B集团通过经营收益益回收投资并获得得预期利润后，将将项目无偿移交给给A开发商。B集团的估算数据如如下：房屋建设成成本为每平方米建建筑面积4000元，专业人员费用用为建造成本的10％，管理费用为建建造成本、专业人人员费用之和的5％，建设期3年，建造成本、专专业人员费用、管管理费用在建设期期内均匀投入，年年贷款利率（融资资费用不另计）10％，按年计息。预预测酒店运营期间间收益水平保持在在3600万元/年，运营成本为收收益的35％，B集团的目标成本利利润率为45％。假设项目收益发生生在年末，折现率率为10％，请测算B集团经营多少年后后可回收投资，并并达到目标收益率率。国民经济评价国民经济评评价是从国国家整体或或全社会的的角度，考考察项目能能否做到最最优利用，，是否取得得最佳的社社会经济效效益。为什么要进进行国民经经济评价？？财务评价使使用的是现现行市场价价格，由于于诸如政府府控制等原原因，使价价格脱离产产品价值（（如政府对对生活必需需品如粮食食、食油、、棉布和住住房等实行行低价供应应；为了扶扶持出口工工业以较高高的收购价价格进行补补贴等），，因此“失失真”的价价格不能反反映项目的的真正效益益。投资项目存存在外部性性（外部收收益、外部部成本）。。外部收益益是指落在在投资经营营主体之外外的收益，，由其他人人免费获取取；外部成成本是指落落在投资经经营主体之之外的社会会成本，由由其他人无无偿承担。。前者如技技术扩散、、闲置资源源的利用等等，后者如如环境污染染。国民经济评评价国民经济评评价与财务务评价的不不同：评价的角度度不同；前者是从国国民经济和和社会需求求的角度来来考察项目目需要社会会付出的代代价和对社社会的贡献献；后者是在企企业的角度度考察项目目的盈利能能力和借款款偿还能力力。采用的参数数不同。财务评价采采用的是现现行市场价价格，国民民经济评价价采用的是是根据机会会成本和供供求关系确确定的影子子价格；财务评价采采用的是基基准收益率率，国民经经济评价采采用的是社社会折现率率；财务评价采采用的是国国家统一的的官方汇率率，国民经经济评价采采用的是影影子汇率。。国民经济评评价效益与费用用的构成和和范围不同同；有些在财务务评价中属属于支出的的，在国民民经济评价价中不属于于支出（如如税金、国国内贷款利利息），而而在财务分分析中不属属于支出的的，在国民民经济评价价中属于支支出（如污污染、出口口补贴）；；另外财务评评价中只考考虑直接收收益和直接接成本，国国民经济评评价不仅包包括这些，，而且包括括间接收益益和间接成成本，即包包括可计量量的货币效效果，也包包括不可计计量的政治治、环境、、国防等效效果。国民经济评评价国民经济评评价的费用用计算税收和补贴贴某房地产开开发项目根根据设计预预测，需从从市场购买买钢材500吨，水水泥800吨。钢材材的市场价价格是2000元/吨，其中中有20％％的间接税税；水泥的的市场价格格是120元/吨，，包括10％的国家家补贴。如如果进行国国民经济评评价，它们们的经济代代价是多少少？费用、利息息及其它凡是能提供供一定的劳劳务服务等等费用都应应记入经济济成本，如如养路费、、城市维护护费、排污污费等；利息属于转转帐性质，，支出不算算成本，收收入不算收收益；折旧在国民民经济分析析中也不考考虑；一般性的通通货膨胀在在国民经济济分析中也也不考虑。。国民经济评评价国民经济评评价的价格格计算影子价格是相对于市市场交换价价格的计算算价格，又又称“经济济价格”。。它是基于市市场交换价价格决定的的，对货品品进行分析析计算后确确定。外贸货品：：以货品的的口岸价减减去捐税后后乘以影子子汇率。非外贸货品品：比较复复杂，通常常计算其影影子成本，，即计算生生产这些货货品所消耗耗的原材料料成本以及及与此有关关的因素，，一般只进进行粗略的的计算。影子工资率率进行财务分分析，人工工属于成本本，工资是是成本支出出，但对国国民经济，，工资是净净产值的一一部分，属属于效益。。为了不改变变收支项目目的构成，，又符合经经济评价的的宗旨，采采用影子工工资率代替替实际支付付的工资。。影子工资率率是劳动力力的实际经经济代价，，或劳力的的机会成本本。如果所以工工人从完全全失业状态态中招来，，影子工资资率为0；；但实际不不可能是完完全的失业业者，而且且技术人员员和熟练工工人属于稀稀缺的人力力资源，影影子工资率率一般大于于0而小于于实际支付付工资，发发展中国家家通常采用用50％。。国民经济评评价国民经济评评价的价格格计算影子汇率在一般的发发展中国家家，由于外外汇缺乏，，法定汇率率一般低估估了外汇的的经济价值值。而影子子汇率是外外汇与本国国货币经济济价值相当当时的比价价，按其计计算的外汇汇成本即外外汇的经济济成本，或或称机会成成本。影子汇率一般般由政府有关关部门统计计计算，简单计计算可以采用用：另外可以参考考外汇的币场场价格，即黑黑市价格。国民经济评价价某开发项目的的两种投资方方案：A B土地取得费1000 1000建安工程费3800 4200其中：钢材400400木材 100120水泥 300340人工 10001500进口材料设备备 1400 700间接费100100上缴税款300280利息支出200240合计54005820钢材中含20％的间接税税，木材中含含15％的间间接税，水泥泥中含有10％的国家补补贴，影子工工资率为50％，法定汇汇率为1：5，影子汇率率为1：7。。备选方案的选选择实际分析中，，除了用上述述指标进行评评价是否达到到标准要求外外，往往需要要进行多个备备选方案的选选择。备选方案类型型：独立型：各个个方案的现金金流量是独立立的，不具有有相关性，任任何一方案的的采用与否都都不影响其它它方案是否采采用的决策。。独立方案的的特点是具有有“可加性””；互斥型：各方方案之间具有有排他性，只只能选择一个个。混合型：独立立方案与互斥斥方案混合的的情况，比如如有限资源限限制条件下有有几个独立的的投资方案，，这些方案中中又分别包含含若干互斥方方案。备选方案的选选择互斥方案的经经济评价方法法要求选择方案案组中的最优优方案，且达达到基准收益益率。比选方案应该该有可比性，，主要是时间间、收益费用用的范围、口口径一致，价价格一致。基本方法是增增量分析法例如，投资量量不等的两个个互斥方案如如下NPV、IRR、DPP都可以进行行增量分析，，实际上是经经济学边际理理论的应用，，即边际收入入等于边际成成本时利润最最大。i0＝12％年份01-10NPVIRR方案A的净现金流（万元）-205.812.826方案B的净现金流（万元）-307.814.123增量净现金流（B－A）-1021.315备选方案的选选择例如，三个互互斥方案，i0＝10％，如下单个方案均可可行，采用增增量分析A优于0，B优于A，B优于C年份01-6NPVIRR(%)方案A的净现金流（万元）-20070104.926.4方案B的净现金流（万元）-30095113.722.1方案C的净现金流（万元）-400115100.918.2年份01-6ΔNPVΔIRR(%)A－0方案（万元）-20070104.926.4B－A方案（万元）-100258.813.0C－B方案（万元）-10020-12.85.5备选方案的选选择采用NPV（（NAV）比比选互斥方案案的判别准则则：NPV（（NAV））最大且大于于零的方案为为最优方案。。采用IRR比比选互斥方案案的判别准则则：ΔIRR大于基基准收益率，，则投资大的的方案为优，，反之投资小小的方案为优优。方案投资资额相等，判判别准则失效效。互斥方案多于于两个，采用用ΔIRR比选的的步骤如下：：按投资额排序序，计算第一一个方案（投投资额最小））的IRR，