标杆房产集团编制装修施工单位考察工作细则 图文丰富

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2015年8月

装修施工单位考察工作细则前言目的：指导招标人员了解考察装修施工单位的程序、把控考察要点，提高考察效率。适用范围：

适用于装修类工程的施工单位考察和交底。2

目录

（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成（二）施工单位推荐原则（三）施工单位考察原则（四）施工单位考察准备工作（五）施工单位总部考察（六）招标文件等重点内容交底（七）施工单位拟派项目经理及主要管理人员的考察（八）在建项目现场考察（九）已完工项目现场考察（十）已合作单位现场考察（十一）装修工程常见的质量问题和质量较好的图片3（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

4施工单位考察记录表1.施工单位总部的考察2.项目经理及主要管理人员考察3.在建项目考察4.已完工项目考察

1.施工单位总部的考察5填写单位名称及联系人的基本信息填写企业资质情况勾选企业内部管理模式（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

1.施工单位总部的考察6由考察人员填写，包括企业情况介绍、企业性质、税务资格、企业信誉、项目经验、技术能力、项目管理模式、材料采购、进度质量管理、劳务来源意向合作区域等情况对企业内部管理、技术力量、项目经验等做综合评估勾选考察结论（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

2.项目经理及主要管理人员考察7填写项目经理及主要管理人员的基本信息填写项目经理的主要工作经理从工作年限、业绩、技术水平、现场管理能力等方面对项目经理的综合能力做出评估（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

3.在建项目考察8对在建工程的质量、安全文明施工等进行评价填写工程概况（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

4.

已完工项目考察9填写工程概况对已完工程的质量观感等作出评价备注：原则上没有在建项目的单位不进行考察。（一）介绍《装修施工单位考察记录表》的构成

（二）施工单位推荐原则

公司员工均可推荐施工单位，但在考察记录中，需填写施工单位来源推荐人信息。

10（三）施施工单位位考察原原则新施工单单位经公公司联合考察察认可后，，纳入公司司的合资资格施工工单位库库，方可可参与碧碧桂园的的工程投投标。联合考察的部部门包括括：集团工程招标标管理部部，工程管理理中心，，区域、项目部。11121、百度查查询拟考考察单位位有没有有诚信问问题或法法院通报报的重大大合同纠纷纷案件案例：提醒：口口碑不好好的单位位，尽量量不考察察。（四）施施工单位位考察准准备工作作2.为提高考考察效率率，提前前把拟考考察施工工单位基基本信息表发发给施工工单位填填写(附件1：拟考察察施工考察文件件附件/%E9%99%84%E4%BB%B61%EF%BC%9A%E6%8B%9F%E8%80%83%E5%AF%9F%E6%96%BD%E5%B7%A5%E5%8D%95%E4%BD%8D%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E4%BF%A1%E6%81%AF%EF%BC%88%E4%BB%85%E4%BE%9B%E5%8F%82%E8%80%83%EF%BC%89.xlsx），方便便我司提提前了解解拟考察察单位的基本本情况。。13（四）施施工单位位考察准准备工作作提醒：将将来考察察须注意意核实考考察的项项目情况况是否与与施工单单位提供供的项目目信息一一致。3.组织部门门对拟考考察施工工单位先进行摸查,初步评估估该单位位实力能能够达到到我司基基本要求求后，再组织相关部门门联合考察察，以提高高对施工工单位考考察的效效率。14（四）施施工单位位考察准准备工作作4.提前告知知施工单单位我司司考察项项目经理理的原则则：1）原则上考察项目目经理（（或执行行经理））和将来来拟派我我司投标标的项目目经理（（或执行行经理））是同一人人。2）若将来来另派项目经理理，要求求提供该该项目经经理的社社保及业业绩证明明，公司司对项目目经理的的评价，，区域、项项目对项项目经理理团队约约谈把关关。15（四）施施工单位位考察准准备工作作组织部门门必须做好考察察计划，建议在在地图上标出各各施工单单位总部部及项目目所在地地。安排排好行程程路线，，集中考考察，尽尽量避免免零散考考察。6.提前与施施工单位位联系，，告知我司考察察行程安排排，人员职级级及考察察人数，，最好能够够约见公公司法人人代表或总经理理。16（四）施工工单位考察察准备工作作（五）施工工单位总部部考察17.考察新的施施工单位时时，必须考考察其公司司总部，最最好能约见见其法人代代表，记录录好其联系系方式和地地址；不允允许仅考察察新单位分分公司或办办事机构。。（五）施工工单位总部部考察1.考察施工单单位总部，介绍双方方人员，交交换名片。。并请施工单位位简单介绍绍公司情况况，包括过过往业绩、、管理模式式等。公司门口照照片座座谈谈会照片18我司集团人员先先介绍公司司发展历程、、目前在建建项目数量量、项目布布局情况、过往三年年的业绩、、公司经营营模式等,必要时可播播放我司的的宣传片。。我司区域、项目目部人员介介绍区域项项目发展情情况，包括区域域管辖的范范围，在建建项目的数数量，新项项目拓展情情况，拟招招标项目的的基本信息息（包括产产品类型、、面积、工工期等）。。19（五）施工工单位总部部考察20资质级别可承接范围（旧标准）旧标准资金要求可承接范围（新标准）2015年1月1日起施行。资金要求建筑装修装饰工程专业承包一级可承担各类建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金1000万元以上，企业净资产1200万元以上。可承担各类建筑装修装饰工程，以及与装修工程直接配套的其他工程的施工。净资产1500万元以上。建筑装修装饰工程专业承包二级可承担单位工程造价1200万元及以下建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金500万元以上，企业净资产600万元以上。可承担单项合同额2000万元以下的建筑装修装饰工程，以及与装修工程直接配套的其他工程的施工。净资产200万元以上。建筑装修装饰工程专业承包三级可承担单位工程造价60万元及以下建筑室内、室外装修装饰工程（建筑幕墙工程除外）的施工。企业注册资本金50万元以上，企业净资产60万元以上。————4.查看施工单单位的资质质证书、安安全生产许许可证、税税务登记证证、组织代码证证等原件，，并检查证证件是否过过期，资质质是否满足足要求。装修公司司资质情况况如下：（五）施工工单位总部部考察21装修资质不不但是企业业实力的一一个反映，，同时也是是承接工程程的基本要要求。对于3级资质（旧旧标准）或或无资质的的单位我们们原则上不不予考虑。。查询网站：：中华人民共共和国住房房和城乡建建设部官方方网站：/全国建筑市市场监管与与诚信信息息发布平台台：/docmaap对于装修资资质的说明明：（五）施工工单位总部部考察225.企业的成立立时间一般而言，，企业成立立的时间越越长，积累累的施工经经验和社会会资源就越越丰富，能能主动提出出优化和改改良方案，，和成熟的的企业合作作更有利于于确保我司司工程的顺顺利完成。。不成熟的装装修公司，，他所犯的的错误而导导致的经济济损失，最最终可能会会转嫁到甲甲方。（五）施工工单位总部部考察了解对方公公司属直营营，还是挂靠。。坦诚交流，，对于有实实力的挂靠包工头头，同样可以以考察其自己己施工的工工程。对于挂靠靠的实际承承包人的要要把控以下下两点：①要求拟派项项目经理的的社保必须须在考察单单位，规避避我司的风风险；②是实际承包包人承建过过的工程，，要求提供书面证证明文件。。23（五）施工工单位总部部考察以往承接哪哪类工程为为主？政府工程（（医院、政政府办公楼楼、体育馆馆、会展中中心）、酒酒店、商业业中心、住住宅项目。。与标杆房企企有没有合合作？有没有承接接过万科、、恒大等知知名地产商商的批量装装修工程。。24（五）施工工单位总部部考察备注：可以以要求提供供业绩清单单，随机抽抽查几份合合同，核实实业绩的真真实性。了解施工单单位现有工工程技术人人员数量，，具有中高高级职称人人员数量。。了解过往承承接工程赶赶工的工期期情况。例例如：了解解别墅和洋洋房样板房房的赶工工工期（只需需算硬装施施工工期，，一般不含含水电安装装）25（五）施工工单位总部部考察了解施工单单位对于往往来资金、、材料采购购、进度、、质量如何管管理。12.了解项目经营模模式，项目经理对资金使用用，材料采购的权限。13.了解是否有有下属劳务务公司或长长期合作的的劳务班组，劳务的来源源，劳务是采用用大包干，，还是采用用小班组，民工工资资如何监管管、发放。。26（五）施工工单位总部部考察了解施工单单位的商务务能力。了解造价团团队的情况况（人数和能能力）。有有些装修工工程（尤其其是酒店、、会所等装装修工程））工序复杂杂，材料繁繁杂，没有有高效、独独立的造价价团队，可可能难以快快速响应我我司的回标标要求。了解是否可以及及时办理施施工图预算算和结算。。27（五）施工工单位总部部考察能否接受总总价包干？？有没有做总总价包干工工程的经历历，是否能能接受总价价包干的合合作模式？？装修工程主主要工作项项的综合单单价？如块料铺贴贴、ICI、平顶天花花等。28（五）施工工单位总部部考察工程维修如如何安排？？是否有自己己的专门维维修团队？？完工后的的维修跟进进作何安排排？维修工工程的响应应速度？29（五）施工工单位总部部考察强调：若将将来承接我我司装修工工程，交楼楼阶段必须须及时配合合项目提出出的整改要要求。为应对即将将实施的税税制改革““营改增””，我们需需要核实新考察单位位的税务资格（“一般纳纳税人”还还是“小规规模纳税人人”）。税税务登记证证样板如下下：30（五）施工工单位总部部考察我们必须提提醒施工单单位实施“营改增””后需要面临的的问题：我们要求Ⅰ、Ⅱ类工程的合合作单位都都要具备一一般纳税人资资格，这将将作为我司司邀请投标标的前提条件。施工单位位必须开具具增值税发发票给我司司，由此可可能造成的成成本上升，，施工单位位在投标报报价中自行行考虑，我司司不会给予予额外的补补偿。31（五）施工工单位总部部考察了解施工单位意向合作区区域，若其它区区域有合适的工程，，也可以邀邀请投标。。21.要求施工单单位提供一一套企业的的资信资料料、拟考察项目经理理简历、业业绩及社保保证明，并并加盖公章。22.考察人员在在承建商总总部考察记记录表中描描述考察单位的基本本情况并做做出综合评评估。32（五）施工工单位总部部考察1.招标方式及及报价形式式我们的招标方式是采用邀请请招标，工工程量清单报价。。有两种报报价形式：：①按发包人人提供的全费用综合合包干单价价包干，报报上下浮系系数；②发包人提供供工程量，，固定总价包包干。33（六）招标标文件等重重点内容交交底提醒：1.部分装修工工程因图纸纸原因暂不不具备总价价包干条件件的，可以以先报上下下浮系数，，出图后报报预算，再再实行总价价包干。2.对于实行装装修总价包包干的工程程，若投标标单位对发发包人提供供的工程量量有异议，，可以在招招标答疑阶阶段提出。。1.招标方式及及报价形式式34（六）招标标文件等重重点内容交交底强调：1.为保证整个个投标过程程的公平、、公正、公公开，邀请请投标单位位现场参与与开标，若若投标单位位不能参与与现场开标标，必须承承认开标结结果，公司司法务部门门监督开标标过程。2.定标的原则则是合理低低价中标，，低于成本本且无合理理解释的投投标将按废废标处理。。2.付款方式①【货量区】按月进度支付，支付比例是是80%；②【酒店、非示示范区的会会所、幼儿儿园、学校校等装修工工程】、【展示区】按设定的完完成工程量量节点进行行支付：第一次，待待工程量完完成50%后，付合同同总价30%；第二次，待待工程量完完成80%后，付合同同总价25%；第三次，待待工程量完完成100%后，付合同同总价25%；结算手续办办理完毕之之日起15天内支付至至工程结算算总价的95％。2年质保期（第一年2.5%，第二年2.5%）。附件2：装修工程程付款方式式、报价形形式、调差差方式35（六）招标标文件等重重点内容交交底3.装修场地移移交的要求求，详见附件3《土建总包与与专业公司司施工场地地交接验收收制度》。36（六）招标标文件等重重点内容交交底4.总包单位配配合内容及及服务费（详见附件件4总包配合费费）我司的配合合费方案对对于专业分分包单位来来说是比较较有利的，，统一了收收费方式和和标准，避避免总包单单位的不合合理要求。。该部分费用用由发包人直直接支付给给总包单位位，专业分分包单位不不用另外支支付配合费费。现场施工、、生活水电电费根据合合同约定执执行。37（六）招标标文件等重重点内容交交底要求项目经理对对在建项目目做概况介介绍，包括介绍绍项目施工工的技术难难点。要求项目经经理/主要管理人人员介绍工作经经历，需关注他他们与知名房企企有无合作作，做过的重重点工程，，存在的技技术难点，，从业年限限，是否获获得过相关关的荣誉奖奖项。38（七）施工工单位拟派派项目经理理及主要管管理人员的的考察针对在建项项目，提出施工工工艺、质量量、造价等等相关问题题，与项目目经理进行行交流，进一步了了解项目经经理的水平平。若施工单位推推荐的拟派项目经经理目前没有在建项项目，需重点关注其之前前施工项目目竣工至今今的时间，让其介绍绍之前项目目的现场情情况，相关关的材料价价格等，从从侧面了解解项目经理理是否为挂挂靠及其能能力。39（七）施工工单位拟派派项目经理理及主要管管理人员的的考察考察人员对对拟派项目目经理做出出综合评估估。40（七）施工工单位拟派派项目经理理及主要管管理人员的的考察提醒：中标标单位进场场前，区域域、项目有有责任对实实际承包人和管理团团队进行核核实把关。。（八）在建建项目现场场考察41注意考察项项目的针对对性对方一般都都乐于引导导我司去参参观他们的的标杆工程程（造价高高、档次高高、利润高高），但本本阶段的装装修单位考考察，主要要是为我司司货量装修修工程做储储备。因此此，最好是是考察一般般的精装工工程。1．查看项目目部办公室室墙面施工工单位名称称及标志，，项目规划划平面图，，施工现场场平面布置置图，施工工进度计划划横道图，，项目部人人员组织架架构，项目管理目目标等。2．观察现场场管理人员员印象，施施工人员数数量，工人人作业水平平。3．现场材料料堆放及加加工场（包包括龙骨、、乳胶漆、、墙地面砖砖、石材等等）是否整整齐、合理理。4．参观现场场样板房，，观察样板板房质量效效果。5．检查现场场隐蔽工程程的质量，，包括卫生生间防水、、给排水管管道安装、、电管线安安装、吊顶顶龙骨安装装等。（八）在建建项目现场场考察6．检查地砖砖铺贴、墙墙面乳胶漆漆、墙纸裱裱糊、木饰饰面安装、、家居摆设设、开关插插座、卫生生洁具安装装的质量及及观感。7．检查现场场成品及半半成品的保保护措施和和保鲜效果果。8．检查现场场文件资料料的汇总整整理，包括括隐蔽工程程验收记录录、场地移移交记录等等。9．观察现场场不合格工工程的维修修整改情况况。10.询问施工单单位现场的的配合度情情况。（八）在建建项目现场场考察1.查看项目部部办公室墙墙面施工单单位名称及及标志，施施工单位施施工合同、、项目竣工工资料、项项目规划平平面图，施施工现场平平面布置图图，施工进进度计划横横道图，项项目部人员员组织架构构，项目管理目目标等。2.检查地砖铺铺贴、吊顶顶隔墙、墙墙面乳胶漆漆、墙纸裱裱糊、木饰饰面安装、、家居摆设设、水电安安装的质量量及观感。。3.检查现场维维修服务情情况。4.收集业主反反馈情况。。（九）已完完工项目现现场考察1.检查项目管管理架构情情况（包括括架、管理理人员是否否齐全等））。2.检查项目现现场管理人人员和施工工单位人员员配备情况况（包括管管理人员数数量、素质质，施工人人员数量、、技术水平平等）。3.检查项目施施工前的工工作安排情情况（包括括管理制度度和计划的的制定、图图纸会审的的落实等））。4.检查项目施工工过程的管理理情况（包括括样板间的设设置、半成品品和成品的保保护等）。（十）已合作作单位现场考考察5.检查项目完工工阶段的管理理情况（包括括实际完工时时间、工程资资料的整理））。6.检查墙地砖铺铺贴、吊顶隔隔墙、天花墙墙面乳胶漆、、天花墙面裱裱糊、木装饰饰安装、家居居摆设、水电电安装的质量量及观感。（十）已合作作单位现场考考察十一、装修工工程常见的质质量问题朱湖广工程管理中心心2014年10月31日墙面渗漏(十一)-1.装修工程常见见质量问题窗边渗漏墙面裂缝(十一)-1.装修工程常见见质量问题窗边渗漏(十一)-1.装修工程常见见质量问题阳露台地漏、、煤气管道周周边渗漏卫生间墙体根根部返潮、渗渗漏楼板渗漏管口渗漏天花渗漏窗边渗漏(十一)-1.装修工程常见见质量问题卫生间沉箱、、管井渗漏(十一)-1.装修工程常见见质量问题卫生间墙面四四周渗水返潮潮(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:卫生间地面瓷瓷砖采用“干铺”法施工处理意见：拆拆除地面瓷瓷砖，重新按按要求进行“湿铺”(十一)-1.装修工程常见见质量问题“干铺”“湿铺”公共走廊、卫卫生间墙面抛抛光砖空鼓踢脚线施工随随意、收口粗粗糙(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:主龙骨间距安安装不符合规规范要求，缺缺少横撑龙骨骨。处理意见：增增加主龙骨，，主龙骨与墙墙体间距不大大于300mm，主龙骨与主主龙骨之间距距离不大于1200mm,增加横撑龙骨骨。(十一)-1.装修工程常见见质量问题龙骨间距安装装不规范龙骨间距安装装规范存在问题:隔墙板材无防防火标识、不不符合图纸材材料要求。处理意见：拆拆除不合要求求的板材，更更换符合图纸纸设计要求的的合格材料。。(十一)-1.装修工程常见见质量问题非阻燃夹板阻燃夹板存在问题:板材转角处未未采取防开裂裂封板措施。。处理意见：拆拆除转角处硅硅酸钙板，采采用“L”型封板。二、吊顶、隔隔墙工程装修修通病及防治治转角处采用“L”型封板转角处未采用用“L”型封板天花吊顶开裂裂(十一)-1.装修工程常见见质量问题(十一)-1.装修工程常见见质量问题石膏线与吊顶顶底板开裂腻子起皮、脱脱落石膏线接口不不顺(十一)-1.装修工程常见见质量问题天花、墙面阴阴阳角不顺直直(十一)-1.装修工程常见见质量问题天花、墙面乳乳胶漆粗糙不不平整(十一)-1.装修工程常见见质量问题天花乳胶漆粗粗糙天花灯具四周周乳胶漆粗糙糙(十一)-1.装修工程常见见质量问题地面瓷砖铺贴贴不平整(十一)-1.装修工程常见见质量问题地面瓷砖铺贴贴有大小头(十一)-1.装修工程常见见质量问题厨房天花板底底不平整墙面抛釉砖铺贴拼缝问题抛釉砖海棠角角拼角过大、、粗糙拼小海棠角（（2mm*2mm)效果好(十一)-1.装修工程常见见质量问题木地板起鼓(十一)-1.装修工程常见见质量问题木地板踢脚线线拼缝、收口口不顺直(十一)-1.装修工程常见见质量问题墙面不平整导导致踢脚线不不顺直木踢脚线安装问题踢脚线小段接接头，观感差差(十一)-1.装修工程常见见质量问题(十一)-1.装修工程常见见质量问题踢脚线拼缝不不到位成本配套连接接件，效果好好(十一)-1.装修工程常见见质量问题踢脚线与地板板表面的间隙隙过大踢脚线与地板板表面密实，，效果好木踢脚线拼接问题木踢脚线收口口质量较差木踢脚线收口口质量较差木踢脚线接口口质量较好木踢脚线阳角角拼接质量较较好(十一)-1.装修工程常见见质量问题木地板收口压压条施工质量量较差木地板收口压压条施工质量量较好(十一)-1.装修工程常见见质量问题门槛石、窗台台石断裂门槛石断裂(十一)-1.装修工程常见见质量问题入户门口地面面抛光砖排版版不妥地面抛光砖铺贴排版问题入户门口地面面抛光砖排版版合理(十一)-1.装修工程常见见质量问题地面砖铺贴收口问题抛釉砖铺贴收收口质量较差差收口质量较好好(十一)-1.装修工程常见见质量问题瓷砖铺贴收口问题抛釉砖铺贴侧侧面收口质量量较差瓷砖铺贴侧面面收口质量较较好(十一)-1.装修工程常见见质量问题浮雕瓷砖踢脚线拼角问题拼角施工质量量较差拼角施工质量量较好(十一)-1.装修工程常见见质量问题地面抛釉砖铺贴高差问题抛釉砖铺贴与与铝合金推拉拉门下轨水平平高差过低、、或过高抛釉砖铺贴与与铝合金推拉拉门下轨水平平高差合理（（平或低0.5mm)(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:门槛石未按要要求铺贴、与与地板高差过过大（超过30mm,图纸要求15mm)。处理意见：打打好平水查出出造成有高差差的原因后进进行返工处理理。(十一)-1.装修工程常见见质量问题高差过大高差合理木地板刮花、、成品保护不不到位(十一)-1.装修工程常见见质量问题阳台天花与外墙砖铺贴问题阳台天花板底底不水平,外墙砖铺贴效效果较差阳台天花板底底水平,外墙砖铺贴与与天花阴角收收口效果较好好(十一)-1.装修工程常见见质量问题墙纸铺贴问题墙纸拼贴质量量差墙纸收口差墙纸开裂墙纸拼贴显缝缝隙,拼贴质量较差差(十一)-1.装修工程常见见质量问题墙纸铺贴问题墙纸拼缝差墙纸收口差墙纸开裂(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:吊顶内用PVC管代替镀锌钢钢管，不符合合图纸要求。。处理意见：拆拆除PVC管，更换成镀镀锌钢管，加加强交底与隐隐蔽验收。吊顶内PVC管吊顶内镀锌钢钢管(十一)-1.装修工程常见见质量问题配电箱门开关关不顺畅、有有较大变形开关、插座面面板安装不牢牢固、收口粗粗糙(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:洗手盆下部未未按要求设置置存水弯。处理意见：拆拆除塑料软管管，安装配套套的存水弯，，加强过程验验收。配套的存水弯弯塑料软管(十一)-1.装修工程常见见质量问题存在问题:座厕安装位置置明显不符合合设计要求。。处理意见：拆拆除重新安装装。加强交底底与验收。座厕安装位置置不合理座厕安