标杆写字楼产品品质报告

写字楼产品品质研究与写字楼有关的问题保护地球环境防止城市的温暖化、热岛效应防止破坏臭氧层节约能源办公楼作为社会产品重新认识建筑的社会资产考虑和区域社会的共生景观关系建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题信息化社会的网络化和写字楼的变化信息化技术的普遍应用小办公室及家庭式办公的出现灵活性（办公楼使用上的自由度）OA系统的调整人员的增减布局的改变电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题安全对策防灾（消防、抗震、避雷、防水等）防盗（企业财产、企业情报）由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）无障碍高龄人员残疾人员女性设备管理（FacilityManagement）与写字楼有关的社会问题舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境空气热量声音光线色彩味觉视觉根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究从城市规划的角度研究从建筑设计的角度研究从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目用地描述的主要控规指标城市设施对项目的影响写字楼产品设计需如何城市规划的要求小结从城市规划的角度研究项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标高度容积率基地面积/用地面积（首层占地率）绿化率停车位（专题介绍）干道开口位置从城市规划的角度研究城市设施对项目的影响公路网附近停车场煤气自来水电气电话下水道热力从城市规划的角角度研究写字楼产品设计计需适应城市规规划的要求适应城市规划对对于土地资源的的综合利用要求求，包括：地上上、地面、地下下：适应对于交通组组织方面的要求求：适应城市公共空空间设计的要求求：适应与周围建筑筑物之间关系的的要求：从城市规划的角角度研究土地（地上、地地面、地下）的的综合利用：地下布置车库、、地下通道地面层与裙房布布置商业服务设设施、办公楼出出入口高层布置办公楼楼交通组织方面：：机动车非机动车人流货流路线步行路线从城市规划的角角度研究城市公共空间设设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关关系方面：与周围建筑物的的和谐统一等从城市规划的角角度研究小结：在规划上能符合合城市整体规划划的要求，考虑虑发展、留有余余地用地内部交通顺顺畅在高、低层配置置上具有足够的的科学性在视觉及空间感感觉上有其特色色从产品设计的角角度研究建筑设计高层与低层首层平面设计标准层设计消防设计室内设计建筑设计——高层与低层高层与低层部分分设计满足功能的不同同用途确保公共空间独独立于办公部分分的交通路线考虑日照条件对对邻地的影响丰富立面及体型型：屋顶花园建筑设计——首层平面设计首层设计的重要要性和要求：大厦功能的综合合性导致首层设设计复杂：合理组织进出大大楼的各种人流流合理组织首层公公共部分和办公公层从环境设计上要要创造适于办公公楼的空间环境境、色彩环境和和光环境等，以以求良好的第一一印象建筑设计——首层平面设计首层平面与总平平面的关系总平面设计决定定建筑物在用地地中的位置，重重点要注意标准层的平面设设计同首层层流流线处理的整和和性一层的主流线和和物业管理以及及停车场与通用用口出来的服务务流线安全避难通道紧急车辆的活动动空间建筑设计——首层平面设计流线设计首层人流线路包包括：办公人员员流线、大楼管管理人员流线、、来访者流线、、外来开会、进进餐、购货人员员总平面车流包括括：上班人车流流、外来者车流流、货车及垃圾圾车流线、消防防车环路和紧急急情况下消防车车需通达各处，，还有自行车线线路建筑设计——首层平面设计人口大厅设计要要点首层入口大厅是是重要的交通枢枢纽首层大厅的室内内外空间渗透大厅空间的动态态导向与限定建筑设计—标准层平面设计计标准层平面的内内容办公空间公共走道楼梯电梯间、前室卫生间开水间空调机房各种管线的竖井井建筑设计—标准层平面设计计公用部分（核心心筒）生活功能：卫生生间、开水间流线功能：电梯梯厅、走廊、楼楼梯间设备功能：空调调机房、管道井井建筑设计—标准层平面设计计核心部（核心筒筒）布置中央型偏心型分离型外周型核心部（核心筒筒）大约占标准准层面积20-30%标准层平面相关关指标办公空间现在及未来将要要入住的人员数数量，参考指标标：人均办公面面积约6-12平方米米除办公面积外，，会议室、接待待室、食堂等配配套设施，包括括上述配套面积积后，参考指标标：人均建筑面面积约10-20平方米平均人员密度指指标=平方米/每办公人员欧美国家为15平方米日本过去为3-10平方米，，目前是12-13平方米会议室大型会议室中型会议室小型会议室标准层平面相关关指标卫生间：配置：前室、洗洗手盆、镜子、、烘手机、洗手手液等指标：女用卫生洁具的的合适数量男用卫生洁具的的合适数量开水间配置：开水器、、洗茶杯及消毒毒的水池、吊柜柜、上下水、过过滤茶根的器具具、倒烟灰的容容器及地漏等开水间面积不应应小于6平方米标准层平面相关关指标走道：双面布置房间的的走道净宽度不不小于1.6m单面布置房间的的走道宽度不小小于1.3m楼梯每层楼梯总宽度度按其通过人数数每100人不不小于1米m办公楼楼梯的最最小宽度（净））不应小于1.2m建筑设计—标准层剖面设计计层高决定层高的因素素：办公室平面尺寸寸于室内感觉自然采光要求，，窗口大小要求求空调方式排烟方式照明方式消防喷淋方式参考值：高层办公楼吊顶顶下净高应在2.6-2.7米建筑设计—标准层剖面设计计吊顶吊顶上的设施照明灯具空调风口消防设施：烟感感报警器、紧急急照明灯、紧急急广播喇叭、机机械排烟口、防防烟分区垂壁预留灵活隔断的的安装点吊顶内部检修口口建筑设计—标准层剖面设计计吊顶决定吊顶内部高高度的因素结构楼板及梁所所占的高度（每每层减低20cm,那那么20层楼总总高将降低4m）空调主干管的高高度及位置消防喷淋管的位位置电缆桥架高度及及位置照明灯具深入吊吊顶的高度建筑设计—标准层剖面设计计窗户窗户设计时的参参考因素采光面积节能的开窗大小小和玻璃种类开窗大小与办公公室进深相吻合合办公安全性和居居住性窗边空调设备的的收口窗的宽度一般是是开满外柱之间间或在外柱之外外作成水平联窗窗窗下口高度在距距地50-80cm高消防设计防火与防烟分区区防火分区防烟分区疏散设计中的几几个问题底层外门的宽度度消防层楼梯、电电梯位置设计消防控制中心的的设计耐火构造设计的的几个要点消防设计——防火分区防火分区低层与高层之间间的防火分隔；；大空间、连通通空间的防火分分隔；地下室防火分区区，地下室的防防火分区允许面面积的要求比地地上建筑更为严严格；地下车库的防火火分区；楼梯间与通风空空调机房等特殊殊部位的防火分分隔：消防设计—防火分区最大允允许面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设计—防火分区相关指指标地下室防火分区区：地下室的防火分分区按《高规》，每个个防火分区不得得超过500平平方米，设自动动灭火设备时不不得超过1000平方米；地下车库，防火火分区最大允许许面积为1000平方米，设设自动灭火时最最大允许面积为为2000平方方米；楼梯间与通风空空调机房等部位位的防火分隔：：按照《高规》》规定：“附设在高层民用用建筑内的固定定灭火装置的设设置室通风、空空气调节机房等等，应采用耐火火极限不低于3.00h的隔隔墙和2.00h的楼板与其其他部位隔开。。隔墙的门应采采用甲级防火门门。消防设计—防烟分区防烟分区：需设排烟设施的的走道、净高不不超过6m的房间，应应采用挡烟垂壁壁、隔墙或从顶顶棚下突出不小小于50cm的的梁划分防烟分分区。每个防烟分区的的建筑面积不宜宜超过500平平方米，且防烟烟分区不应跨防防火分区消防设计—其他问题疏散的问题低层外门宽度的的规定：自动门门、旋转门不算算疏散门，每100人1m宽消防楼梯要求接接近电梯厅、考考虑双向疏散楼、电梯防烟前前室的设计消防控制中心的的设计功能位置建筑耐火构造设计中中的注意点室内环境设计日照的控制：就是消除阳光引引起的晃眼和减减少日照带来的的辐射热对直射阳光的遮遮挡方式反射玻璃的应用用遮阳百页照明：现代写字楼一般般进深较大，需需要依靠人工照照明来创造良好好的视觉环境。。室内的照度随随着时代和经济济的发展而增加加，美国标准照照度大约是日本本2倍。室内环境设计温度、湿度调节节—空调系统噪声控制室内环境设计室内设计的几几个心理因素房间大小顶棚高度窗台大小、高度度房间颜色装饰材料从设备设施角度度电梯空调停车位智能化电梯梯电梯台数的设定定查表法按建筑规模计算算法模拟法实例比较法电梯设置方式传统分区方式双层轿箱方式快速梯与分区梯梯结合式与立体体电梯厅方式电梯梯衡量电梯系统的的指标品牌载重载客人数梯速电梯梯电梯厅的布局与与装修电梯厅的布局良好的配置不良的配置电梯厅的装修电梯门套及电梯梯厅墙面应采用用经久耐用而装装饰性强的材料料首层电梯厅装修修标准一般高于于其他层吊顶与灯具配合合，使光