房地产经营与管理大全

房地产经营与管理参考用书中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002；中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2002；刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社，2002；李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社，2004；濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社，2001第一章导论第一节房地产经营的界定一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又被称为“物业”，“不动产”等。第一节房地产经营的界定二、房地产的特性（一）房地产的商品特性1.房地产商品的广义性不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权2.房地产商品交易的特殊性一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走了房地产的使用权或所有权。房地产交易的另一重要形式——租赁第一节房地产经营的界定（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影响大,经济支柱等社会特性。第一节房地产经营的界定三、房地产经营管理的含义分为经营与管理两大内涵“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。第一节房地产经营的界定四、房地产经营

指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营第一节房地产经营的界定（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。第一节房地产经营的界定(二）地产经营

地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。第一节房地产经营的界定三通一平——水、电、路通，场地平整七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通电话，场地平整生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。第一节房房地产经经营的界界定（三）服服务经营营房地产咨咨询：未未有关房房地产活活动的当当事人提提供法律律法规、、政策、、信息、、技术等等方面服服务的经经营活动动。价格评估估：以房房地产为为对象，，由专业业估价人人员，根根据估价价目的，，遵循估估价原则则，按照照估价程程序，选选用适宜宜的估价价方法，，并在综综合分析析影响房房地产价价格因素素的基础础上，对对房地产产在估价价时点的的客观合合理价格格或价值值进行估估算和判判定的活活动。房地产经经纪：向向进行房房地产投投资开发发、转让让、抵押押、租赁赁的当事事人提供供房地产产居间介介绍和代代理的经经营行为为。物业管理理：对投投入使用用的各类类房屋及及其附属属配套设设施，运运用现代代管理科科学和先先进的维维修养护护技术，，以经营营方式进进行管理理，使物物业发挥挥最大的的使用效效益和经经济效益益。第一节房房地产经经营的界界定五、房地地产经营营的特征征1.房地地产属于于不动产产,生产产周期长长2.房产产与地产产的价格格相互隐隐含3.房产产与地产产使用权权的转让让都必须须符合国国家法律律规定,同时也也必须具具备法律律规定的的必备形形式.4.房产产与地产产的权属属转移同同步化第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革1.1949年年以前:以以私有有制为基基础2.1949~1955年:解解放初期期建立立了新政政府的房房地产产管理秩秩序3.1956~1965年确确立了公公有制在在社会主主义城市市房地产产中的主主体地位位第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革4.1966年年~1978年:““十年年动乱””时期,城市房房地产管管理混乱乱5.1978年年以后:在在城市市进行了了城镇住住房制度度改革,城市土土地使用用制度改改革和房房地产生生产方式式改革,新时期期社会主主义的房房地产业业萌生了了.第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革城镇住房房制度改改革:改改变变计划经经济体制制下的福福利性的的旧体制制,建立立与社会会主义市市场经济济体制相相适应的的新的住住房制度度.三改四建建三改：改变住房房建设投投资由国国家、单单位统包包的体制制为国家家、单位位、个人人三者合合理负担担的体制制；改变各单单位建房房、分房房和维修修、管理理住房的的体制为为社会化化、专业业化运行行的体制制；改变住房房实物福福利分配配的方式式为以按按劳务分分配为主主的货币币工资分分配方式式；第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革四建：建立以中中低收入入家庭为为对象、、具有社社会保障障性质的的经济适适用住房房供应体体系和以以高收入入家庭为为对象的的商品房房供应体体系；建立住房房公积金金制度；；发展住房房金融和和住房保保险，建建立政策策性和商商业性并并存的住住房信贷贷体系；；建立规范范化的房房地产交交易市场场和房屋屋维修、、管理市市场；第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革城市土地地使用制制度改革革:传统的城城市土地地使用制制度:对对土地实实行行政政划拨、、无偿无无限期使使用、禁禁止土地地使用者者转让土土地的制制度。新的城市市土地使使用制度度：在不不改变城城市土地地国有的的条件下下，采取取拍卖、、招标、、协议等等方式将将土地使使用权有有偿、有有期限地地出让给给土地使使用者；；土地使使用者的的土地使使用权在在使用年年限内可可以转让让、出租租、抵押押或者用用于其他他经济活活动，其其合法权权益受国国家法律律保护；；需要继继续使用用的，经经批准，，期限可可以延长长，同时时按当时时市场情情况补交交地价，，相当于于第二次次买地；；第二节我我国房地地产业的的历史沿沿革房地产生生产方式式改革：：计划经济济在城市市建设中中产生的的一个基基本矛盾盾是国家家投资、、分散建建设，使使城市规规划难以以实现房地产综综合开发发的本质质特点是是“综合合”、““配套””，即对对地下设设施进行行综合建建设，对对住宅、、工商业业用房、、文教卫卫生福利利设施、、园林绿绿化、道道路交通通以及其其他公用用设施进进行配套套建设。。具体内容容分为：：规划设设计、征征地拆迁迁、施工工组织、、竣工验验收、经经营和使使用管理理第一章导导论第三节房房地产开发的的程序房地产开发是是通过多种资源的组合使用而而为人类提供供入住空间、、并改变人类类生存的物质质环境的一种种活动。要求开发商：：战略眼光、操操作技巧；市场分析与市市场推广、项项目策划与投投资决策、经经济合同、财财政金融、城城市规划、建建筑设计、项项目管理等方方面的知识,土地、建筑材材料、城市基基础设施、城城市公共配套套、劳动力、、资金、专业业人员经验。。（一）投资机机会选择与决决策分析投资机会寻找找——看地投资机会选择择投资机会筛选选——分析客客观情况，潜潜在的买家、、合作伙伴市场分析———供求关系、、竞争环境、、目标市场投资决策分析析项目财务评价价——分析经经营收入、开开支费用、财财务指标可行性研究报报告：房地产开发的的关键一步，，同时也是政政府是否批准准立项、银行行是否同意给给予资金支持持的参考依据据。（二）前期工工作1、申请项目目用地，获得得土地使用权权；取得土地使用用权的方式有有三种：出让让、转让、划划拨1）出让：国家以土地所所有者的身份份将土地使用用权在一定年年限内让与土土地使用者，，并由土地使使用者向国家家支付土地使使用权出让金金的行为。出让的特征：：土地所有权与与使用权分离离；土地使使用权出让是是有偿的；土土地使用权的的出让是有期期限的：居住用地70年、商业旅旅游娱乐用地地40年，其其余50年。。出让的方式有有拍卖、招标标、协议3种种。2）转让：经经出让方式获获得土地使用用权的土地使使用者，通过过买卖、赠与与或其他合法法方式将土地地使用权在转转移的行为。。转让的方式式主要有3种种：出售、交交换和赠与。。3）划拨：经经县级以上人人民政府依法法批准，在土土地使用者缴缴纳补偿、安安置等费用后后，将该幅土土地交付其使使用，或者将将其土地使用用权无偿交付付给土地使用用者使用的行行为。划拨的特征：：没有明确的期期限；无须支支付土地使用用权出让金；；不能随意转转让、出租和和抵押。2、征地拆迁迁征地是指政府府按照法律规规定的程序和和条件，将农农村集体所有有制土地转变变为国家所有有的行为。在在征地过程中中需支付一定定的补偿费，，并对原有集集体所有土地地上的人员进进行妥善安置置。拆迁是因房地地产开发项目目需要而对在在开发区内属属他人所有或或使用的房地地产权益，依依照法律、法法规和规章的的规定而实施施的依法转移移房地产权益益的行为过程程。拆迁涉及及多方面的权权益，矛盾突突出，是开发发项目至关重重要的一项工工作。3、项目勘察察设计勘察——对地地形、地质及及水文等状况况进行测绘、、勘探和测试试。方案设计———反映建筑平平面布局、功功能分区、立立面造型、空空间间尺度、建筑筑结构、环境境关系等方面面；初步设计———在方案设计计的基础上，，提出设计标标准、基础形形式、结构方方案及各专业业的设计方案案；施工图设计———工程各构构成部分的尺尺寸、布置和和主要施工方方法，绘制详详细的建筑安安装详图及必必要的文字说说明。设计方案应征征询环保、人人防、消防、、自来水、市市政、供电、、煤气、绿化化电信等部门门的意见。与与城市规划管管理部门协商商、获得规划划部门许可4、基础设施施的建设能源系统：包包括供电、供供热、供气等等给水、排水系系统：包括取取水、输水、、净水、配水水管网（上水水道）、排水水管网（下水水道）、污水水处理、排污污工程等。道路交通系统统邮电、通讯系系统环境系统：园园林绿化、环环境卫生、垃垃圾处理5、筹措资金金资金的渠道主主要有四个方方面：1）自有流动动资金；2）向银行或或其他金融机机构贷款；安排短期、长长期信贷3）向社会发发行融资债券券；4）预售商品品房。6、通过招标标投标选择承承包商以工程设计、、施工、工程程所需的材料料设备和其他他有关工程的的标的物为对对象，招请若若干个单位进进行秘密的报报价竞争，从从中选择技术术实力强、管管理好，信誉誉良好的施工工单位，要求求技术先进、、质量最佳、、工期最短、、造价最低。。招标的方式包包括公开招标标、邀请招标标、议标。（三）建设阶阶段——施工工城市规划部门门在施工现场场进行放线、、验线；建设行政主管管部门领取建建设工程开工工证；控制建筑工程程成本；处理工程变更更问题；交交由由监理公司负负责签付工程进度度款；确保工程质量量和进度；施工完成后，，通过竣工验验收后，投放放到房地产市市场。（四）租售阶阶段1、市场营销：确定营销目标标与手段、确确定销售方式式、制定销售售合同、准备备销售宣传资资料、培训销销售人员、参参加房展会、、选择广告的的方式；居住物业———以出售为主主；写字楼、酒店店、商业用房房和工业厂房房——出租、出出售并举，以以出租为主。。2、物业管理理房地产开发的的延续，俗称称“管房”，，为已出租或或出售的房屋屋进行日常维维修和维护，，并向入住业业主或客户提提供服务（安安全保卫、清清洁、绿化、、车辆、各项项便民有偿服服务、小区商商业用房的经经营管理），，使物业得到到保值增值。第二章房房地产投投资分析的基基本知识为什么要进行行房地产投资资分析？投资的目的-----获获利----比较较投资方案----投资资分析第一节房房地产投资分分析基础知识识资金投入的时时间不同或者者收益产生的的时间不同，，对投资经济济效果的影响响也不相同，，在投资决策策时，需要把把所有的支出出和收入都折折算到同一个个时间点，并并通过一系列列投资效果评评价指标的计计算，对投资资方案进行比比较、分析。。因此，必须掌掌握相关的现金流量、资金时间价值值、资金等效值和投资经济效果果评价指标。一、资资金的时间间价值不同的时间付付出或得到同同样数额的资资金在价值上上是不同的，，也就是说，，资金的价值值会随着时间间发生变化。。资金的时间价价值取决于：：1）投资利润润率2）通货膨胀胀率3）风险因素素资金的时间价价值的计算方方法与银行利利息的计算方方法相同。二、利息与利利率利息的计算有有单利计算和和复利计算两两种单利计算公式式复利计算公式式三、名义利率率和实际利率率当利率标明的的时间单位与与计息周期不不一致时，，就出现了名名义利率和实实际利率的区区别。例如：某笔住房抵押押贷款按月还还本付息，其其月利率为0.5%，通通常称为“年年利率6%，，每月计息一一次”。按单利计算利利息时，名义利率=实实际利率名义利率某笔住房贷款款年利率为12%，存款款额为1000元，期限限为1年，复复利计算，分分别以一年1次计息；1年4次计息息；1年12月按月利息息计息，则1年后的本利利和分别为：：一年1次计计息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次计计息一年12次次计息名义利率=周期利率率X每年计计息周期数数周期利率既是实际利利率又是名名义利率设名义利率率为，，若年初借借款为P，，在一年中中计算利息息次次，，则每一计计息周期的的利率为，，实实际利率与与名义利率率的关系式式为：分析得出：：1）实际际利率比名名义利率更更能反映资资金的时间间价值；2）名义利利率越大，，计息周期期越段，实实际利率与与名义利率率的差异越越大。3））计息周期期=1，实实际利率大大于名义利利率。4））计息周期期〉1，实实际利率大大于名义利利率。例题：已知某项目目，计息周周期为半年年，名义年年利率为8%，则项项目的实际际年利率为为（））。A．4%B．．8%C．8.16%D．16.64%答案：四、现金流量把某一项投投资活动作作为一个独独立的系统统，流出系系统的资金金叫现金流出，流入系统统的资金叫叫现金流入。实际发生生的这种资资金流出或或流入叫做做现金流量，现金流出出与现金流流入之差，，称为净现金流量量。投资、成本本、销售收收入、出租租收入、税税金、利润润等经济量量，是房地地产开发投投资项目现现金流量的的基本要素素，也是投投资分析最最重要的基基础数据。。五、现金流流量图现金流量图反映映项目在计算期期内流入和流出出的现金活动的的简化图示。三要素：1）现金流量的的大小(现金数数额)2）方向(现金金流人或流出)3）作用点(现现金发生的时间间点)。现金流量图横轴为时间轴，，向右延伸表示示时间的延续，，轴上每一刻度度表示一个时间间单位。项目投投资应从零时间间点开始相对于时间坐标标的垂直箭线代代表不同时点的的净现金流量情情况，在各箭线线旁边注明净现现金流量的大小小（绝对值）。。净现金流量为正正则绘在横轴上上方；净现金流流量为负则绘在在横轴下方。箭线与时间轴的的交点为现金流流量发生的时间间单位末。净现现金流量发生时时间点应为时间间单位末。六、复利计算公公式P——现值；F——终值（未未来值）；A———年值；n——计息周期期数；i——利利率1)一次支付的的现值系数和终终值系数一次支付终值系系数一次支付现值系系数2）等额序列支支付的现值系数数和资金回收系系数资等额序列支付付的资金回收系系数等额序列支付的的现值系数3）等额序列支支付的终值系数数和储存基金系系数资等额序列支付付的储存基金系系数等额序列支付的的终值系数复利系数的标准准表示法X表示所求的是是什么，Y表示示已知的是什么么。系数名称标准表示法所求已知公式一次支付现值系数一次支付终值系数等额序列支付的现值系数等额序列支付的资金回收系数等额序列支付的终值系数等额序列支付的储存基金系数例题某开发商向银行行贷款2000万元，期限3年，年利率8%，若该笔贷贷款的还款方式式为到期后一次次偿还本金，则则开发商为该笔笔贷款支付的利利息总和是多少少？P=2000,n=3,i=8%例题2某人购买一套价价值25万元元的住宅，首期期付款为房价的的30%，其余余为在10年内内按月等额偿还还的抵押贷款，，年利率15%，问月还款额额为多少？P=25x70%=17.5万元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%某家庭预计在今今后10年内的的月收入为16000元，如如果其中的30%可用于支付付住房抵押贷款款的月还款额，，年贷款利率为为12%，问该该家庭有偿还能能力的最大抵押押贷款额是多少少？解：该家庭每月月可用于支付贷贷款的月还款额额A=16000x30%=4800（元））月贷款利率=12%/12=1%计息周期=10X12=120月有偿还能力的最最大抵押贷款额额某家庭购买一套套面积为80平平方米的住房，，单价为3500元/平方米米，首付款为房房价的25%，，其余申请公积积金和商业贷款款组合抵押贷款款。已知公积金金和商业贷款的的利率分别为4.2%和6.6%，期限均均为15年，公公积金贷款的最最高限额为10万元。问该家家庭申请组合抵抵押贷款后最低低月还款额是多多少？P=3500x80x（1-25%）=210000元元n=15X12=180组合贷款的月最最低还款额A=A1+A2=1714.03(元)第二节房地产投投资经济效果评评价一、房地产投资资经济效果的表表现形式1、置业投资四种表现形式：：租金；减少纳税税；物业增值；；股权增加。置业投资效果的的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。但仅说说明投资者可获获得的利益类型型，在没有转换换为一个特定时时间点的现金流流量之前，经济济效果是无法定定量描述或量测测的。2、开发投资经济效果表现为为销售收入，效效果的大小可用用开发利润、成成本利润率、投投资收益率等指指标来衡量二、投资回收与与投资回报投资回收：投资者对其所投投入资本的回收收房地产投资收益益投资回报：投资者所投入资资本在使用中所所获得的报酬例如：贷款对于金融机机构来说，借款款人还本的部分分是投资回收部部分；借款人所所支付的利息，，是投资回报。。房地产开发投资资中，投资回收收是指开发商所所投入的总开发发成本的回收，，投资回报表现现为开发商的利利润。三、财务评价主主要指标指标方法收益额赢利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第三章房地产产市场及其运行行规律

第一节节房地产市场场概述一、市场的一般般概念广义地说，任何何能使买卖双方方接触的安排都都可以叫做“市市场”。可以把把市场定义为““能令买卖双方方走到一起，并并就某种商品的的交易达成彼此此都能接受的价价格的任何安排排。主体——参与市市场交易的买家家和卖家市场客体——买卖双双方交易的对象象二、房地产市场场的含义正式——专业机机构，如房屋交交易中介机构、、深圳市物业拍拍卖行；新闻媒媒体等；非正式——朋友友介绍香港人对于楼价价10年上涨10倍印象深刻刻，买楼不只是是居住，更是一一种投资。歌星星王菲在1997年以七成按按揭，分20年年供款的方式以以4800万港港元购入了沙田田宝松苑豪宅，，每月供款额达达29万港元，，两年后只能半半价出售。楼价价的惨跌制造的的负资产户数以以十万计，2001年，据中中原地产数据，，香港60万个个负资产账面损损失达6000亿港元。对于于普通香港人来来说，切肤之痛痛却总是体现在在房地产上，而而不是理论上。。在短期内，房房地产的低迷直直接造成中产阶阶层破产，又连连累百业受损，，拖垮了整体经经济，正是每个个人都可看到的的事实。三、房地产市场场的参与者由市场中的买卖卖双方以及为其其提供支持和服服务的人员或机机构组成。涉及及到房地产的开开发建设过程、、交易过程和使使用过程。（一）土地所有有者或当前的使使用者在我国，政府垄垄断了国有土地地使用权出让的的一级市场———政府通过城市市规划管理来影影响建筑物的平平面和空间不止止，限定土地的的用途和房地产产开发的产品类类型、开发地点点；当前的土地使用用者也对有关土土地的交易有至至关重要的影响响——在土地的的出让转让和在在开发过程中，，也要最大限度度地满足其既得得利益。（二）开发商从经营规模来分分：项目公司、、大型的跨国公公司；从经营目的来分分：开发的物业业出售、出租；；从经营方针来分分：开发项目类类型专一、开发发风险分散于不不同的开发类型型和地点、开发发类型专一但地地点分散；从经营风格来分分：从规划设计计到租售阶段，，均聘请专业机机构提供服务、、从规划设计到到租售阶段，均均由自己负责。。（三）政府机构构参与房地产市场场的运行过程中中，既是制定规规划的权利，又又有监督管理的的职能，在有些些方面还会提供供有关服务。土地管理部门———获取土地使使用证；城市规划部门———获取规划许许可证；市政管理部门———获取市政设设施和配套设施施许可证；房屋管理部门———获取销售许许可证、房地产产产权证；（四）金融机构构短期资金：用于于支付开发费用用的长期资金：项目目建成后用于支支持置业投资者者购买房地产的的抵押贷款（五）建筑承包包商仅仅作为营建商商时，其利润仅仅与建筑成本及及施工周期有关关，承担的风险险较少，获取的的利润也较低；；如将业务扩展并并承担附加的一一些开发风险，，如购买土地使使用权、参与项项目的资金筹措措和市场营销，，风险加大，但但利润增加。选择承包商的过过程需要招标。。（六）专业顾问问在不同阶段聘请请专业顾问公司司提供咨询服务务。1、建筑师2、工程师：结结构、设备、电电气、造价3、会计师4、估价师5、律师（七）消消费者或或买家自用型买买家———支付能能力；投资型买买家———拥有物物业后所所能获取取的预期期收益的的大小，，决定了了其愿意意支付的的价格水水平。第二节房房地产市市场的分分类一、按地地域范围围划分北京、上上海、深深圳；二、按房房地产的的用途和和等级划划分居住物业业市场、、商业物物业市场场、工业业物业市市场、特特殊物业业市场、、土地市市场三、按房房地产交交易形式式划分转让、抵抵押、租租赁四、按房房地产购购买者目目的的划划分：自自用、投投资第三节政政府对房房地产市市场的干干预政府的角角色———建立市市场运行行规则、、监督规规则的执执行。一、房地地产市场场的宏观观调控1、土地地供应计计划的调调控；土地供应应计划包包括：年年度土地地开发的的面积、、地点，，修建的的市政工工程及所所需经费费，出让让土地的的面积、、地点，，上盖建建筑物的的性质、、建筑面面积及所所需的建建造费用用，预计计的地价价收入。。2、城市市规划的的指导社会经济济发展计计划城市规划划土地供应应计划3、地价价的杠杆杆作用地价对房房地产价价格影响响很大，，城市土土地又由由政府垄垄断，所所以政府府可以用用地价对对房地产产市场进进行调控控。4、税收收的功能能理顺分配配关系；；保证政政府的土土地收益益；体现现政府的的税收政政策，抑抑制市场场投机、、控制房房地产价价格、规规范房地地产交易易行为。。5、租金金的控制制租金与房房价保持持合理的的比例6、金融融杠杆的的作用调节利率率水平、、控制信信贷规模模、贷款款方式7、住房房政策的的影响廉租房、、经济适适用房、、商品住住房二、房地地产市场场行为的的规范1、资质质审查2、产权权登记保证业主主权益；；方便流流通；维维护交易易秩序；；代征税税费；对对房地产产市场动动态跟踪踪管理。。3、建立立房地产产价格评评估制度度中介机构构提供房房地产价价格信息息、开发发成本、、预测发发展趋势势。在政政府土地地出让、、拆迁安安置、房房地产买买卖、租租赁、抵抵押、保保险、征征税、投投资入股股、公司司上市、、兼并、、收购等等方面提提供服务务。4、交易易程序的的规范化化对土地出出让、房房屋预售售、买卖卖、抵押押、租赁赁和产权权登记都都有固定定的办事事程序。。详情见相相关网站站北京市国国土资源源和房屋屋管理局局第四章房房地产产金融制制度与政政策第第一节住住房公公积金制制度与政政策住房公积积金是指指国家机机关、国国有企业业、城镇镇集体企企业、外外商投资资企业、、城镇私私营企业业及其在在职职工工缴存的的长期住住房储金金。住房房公积金金全部归归职工个个人所有有，记入入职工个个人的住住房公积积金帐户户，用于于建造、、购买、、翻建、、大修自自住住房房。以住房公公积金制制度为基基础我国国建立了了政策性性的住房房金融，，初步形形成商业业性和政政策性并并存的住住房金融融体系。。一、住房房公积金金的性质质和特点点（一）性性质本质属性性是工资资，是住住房分配配货币化化的需要要形式。。住房公积积金的个个人所有有权是限限制性所所有权，，职工对对公积金金的占有有、使用用、收益益和处分分四项权权利的行行使受到到一定程程度的限限制。住住房公积积金未被被提取之之前，职职工不能能实际占占有。由所在单单位缴存存到住房房公积金金管理中中心，在在受委托托银行设设立的专专户统一一管理，，实现保保值和增增值，个个人不能能直接决决定保值值方法和和收益率率。（二）住住房公积积金的特特点1、强制制性：凡凡在职职职工及其其所在单单位都需需要按规规定的缴缴存基数数、缴交交比例并并按月缴缴存住房房公积金金。2、互助助性：集集中全社社会职工工的力量量，把个个人较少少的钱集集中起来来，形成成规模效效应，并并且缴存存住房公公积金的的人都具具有使用用住房公公积金的的权利，，有房的的人帮助助无房的的人，或或者所有有职工互互帮互助助。“低低存低贷贷”3、保障障性：公公积金通通过运做做实现合合理增值值，增值值收益全全部用于于职工住住房。二、住房房公积金金管理的的基本原原则1、住房公积积金管理理委员会会决策2、住房房公积金金管理中中心运作作：各城城市依法法成立住住房公积积金管理理中心，，承担住住房公积积金的管管理运作作。3、银行行专户：：住房公积积金管理理中心在在住房公公积金管管理委员员会指定定的受委委托银行行设立住住房公积积金的专专用帐户户。4、财政政监督：：完整的监监督体系系，包括括财政监监督、审审计监督督、职工工和单位位监督、、社会监监督。住房公积积金的缴缴存比例例1．职职工个人人和单位位住房公公积金缴缴存比例例分别达达到8%；2．．对于外外商投资资企业（（含代表表处、办办事处））住房公公积金缴缴存比例例应为8%，但但2001年12月以以前已按按10%比例为为职工缴缴存住房房公积金金的外商商投资企企业，可可继续按按10%的比例例为职工工缴存住住房公积积金，3．凡经经市科委委认定的的软件企企业和经经市经委委认定的的集成电电路企业业，本着着自愿原原则可为为所在企企业从业业人员提提高住房房公积金金缴存比比例可提提高到20%，，单位缴缴存住房房公积金金的缴存存比例不不得低于于职工缴缴存比例例。提取住房房公积金金的条件件

1．．住房消消费提取取：（（1）购购买自住住住房；；大修、、翻建自自有住房房；自建建自有住住房；（（2））房租超超出家庭庭工资收收入的规规定比例例的；（（3）偿还还住房贷贷款本息息的。2．销销户提取取：（（1）离离休、退退休的；；

（2）出境境定居的的；（（3）完完全丧失失劳动能能力，并并与单位位终止劳劳动关系系的（二二者条件件缺一不不可）；；

（4）死亡亡。第二节个个人住住房贷款款一、个人人住房贷贷款的种种类：1、自营营性个人人住房贷贷款（商商贷）：：利率高高，但贷贷款额度度、期限限所受限限制较小小。2、政策策性个人人住房贷贷款（公公积金贷贷款）：：贷款不不以盈利利为目的的，带有有较强的的政策性性，额度度有限制制。3、组合合贷款：：分别签签订借款款合同。二、个人人住房贷贷款的审审查借款人申请材料的的审查：身份证件件、买房的证据借款人资信审查：：偿还能力证明抵押物审查：认可可的评估机构的估估价报告质押权利审查对保证人的审查：：担保书、保证人人的资信证明根据借款用途、不不同的贷款方式签签订《个人住房抵抵押合同》、《《个人住房质押合合同》、《个人人住房保证合同》》。建设银行向购买自自用住房的城镇居居民发放个人住房房贷款1、贷款申请条件件具具有完全民事行为为能力的北京市城城镇居民及在北京京常驻的有居留权权的外埠居民、境境外、国外公民，，申请贷款时必须须具备下列条件：：

·有有合法的居留身份份；

·有有稳定的职业和和收入；··有按期偿还还贷款本息的能力力；

·有有贷款行认可的的资产进行抵押或或质押，或（和））有符合规定条件件的保证人为其担担保；··有购买住房的的合同或协议；··提出出借款申请时，在在建行有不低于购购买住房所需资金金的30％的存款款，若已作购房预预付款支付给售房房单位的，则需提提供付款收据的原原件和复印件；··贷款款行规定的其他条条件。2、借款申请人应应提供的材料借款人到建设银行行经办机构或已与与建设银行签订"合作协议"的开开发商处填写个人人住房贷款借款申申请表，并提供以以下材料：a)本人户口口本、身份证或其其它有效居留证件件；

b)职职业和收入证明明；

c)购房合同或意意向书等有关证明明材料；d)占房价款款30%的首期付付款证明；e)建设银银行经办机构要求求提供的其它材料料。3、办理手续★★建设银行行经办机构或建设设银行委托的律师师事务所(或公证证处)对借款人提提供的资料进行调调查。★★建行经办机构对对借款人的申请进进行审批。★★借款人开户户、领储蓄卡并签签订借款合同。★★办理理抵押、保证、质质押和保险等有关关担保手续。★★借款合合同生效，资金划划入开发商账户。。4、借款人偿还贷贷款★借款人在借款款期内每月以相等等的月均还款额偿偿还银行贷款本金金和利息。★借款人可选择计计算机自动扣划或或到贷款银行联网网储蓄所还款两种种方式按月偿还贷贷款本金和利息；；第三节住房公积积金个人住房委托托贷款一、申请住房公积积金住房贷款的条条件在住房公积金管理理中心系统缴存住住房公积金的住房房公积金缴存人，，和住房公积金缴缴存单位的离退休休职工。（住房公公积金处于封存状状态的职工，不能能申请住房公积金金贷款）。同时要求：1．具有北京市城城镇常住户口或有有效居留身2．具具有稳定的职业和和收入，信用状况况良好，有偿还贷贷款本息的能力；；

3．在本市市（包括所属区县县）购买自住住房房；4．具有购买住房房的合同或相关证证明文5．申请贷款前已已连续缴存住房公公积金6个月（含含）以上或累计缴缴存住房公积金12个月（含）以以上，且申请贷款款时仍正常缴6.提供管理中中心认可的担保方方式；7.符合管理中中心规定的其他条条件。※夫妻双方申请请过一次住房公积积金贷款的，须将将贷款全部还清后后，才能再次申请请该类贷款二、贷款的程序/三、贷款额的确定定1．计算借款申请请人及其共同申请请人的月收入。月收入=职工个人人住房公积金月缴缴存额÷职工住房房公积金缴存比例例；2．计算最高可贷贷款额度。借款人家庭月收入入(指夫妻双方月月收入、离退休职职工与其子女等其其他共同申请人的的月收入，下同)，每月至少扣除除400元的生活活费后所剩余额，，再除以申请贷款款年限的每万元贷贷款月均还款额的的所得即为最高可可贷款额度。3．具体贷款额度度和年限，必须同同时满足单笔最高高贷款额度、最高高可贷款额度和最最低首付款的要求求。※借款人及其共共同申请人的月收收入是以住房公积积金月缴存额反推推计算的，对于其其它不能由住房公公积金月缴存额推推算出的月收入不不作为计算可贷款款额度的月收入基基数。※离退休职工以以单位开具的“收收入证明”来确定定计算可贷款额度度的月收入基数。。※计算借款人月月收入时，住房公公积金缴存比例按按8%计算；对于于外商投资企业职职工，如缴存比例例为10％，则按按10%计算。四、贷款利率目前1～5年期限限贷款年利率为3.96%,6～30年期限限贷款年利率为4.41%。五、贷款的担保方方式借款申请人申请住住房公积金贷款，，必须提供管理中中心认可的担保方方式。目前有北京京市住房贷款担保保中心提供连带责责任保证担保（以以下简称担保中心心担保），和其他他担保方式（抵押押担保、质押担保保、连带责任保证证担保、抵押+保保险、抵押+连带带责任保证等）。。公积金贷款ｖｓ商商业贷款一、贷款对象有所所不同。住房公积积金管理机构发放放的住房抵押贷款款的对象是住房公公积金的交存人和和汇交单位的离退退休职工，其贷款款的对象必须具备备下列条件：１、持续缴存６个个月住房公积金或或已累计缴存２４４个月以上且目前前还在继续缴存。。

２、具有稳定定的职业和收入，，有偿还贷款本息息的能力。

３、、具有购买住房的的合同或有关证明明文件。

４、提提供住房资金管理理中心及所属分中中心同意的担保方方式。

５、符合合住房资金管理中中心规定的其他条条件。而一般的金金融机构发发放的住房房抵押贷款款对象应是是具有完全全民事行为为能力的自自然人，即即不限于住住房公积金金的交存人人和离退休休职工，也也就是说其其对象的范范围大于前前者。二、贷款额额度有所不不同。一般般的金融机机构发放的的住房抵押押贷款的最最高贷款额额不得超过过购房款的的８０％。。三、贷款手手续不同。。公积金贷贷款必须先先到住房资资金管理中中心进行申申请，接受受住房资金金管理中心心的初审，，初审合格格后由住房房资金管理理中心出具具证明，方方可办理公公积金贷款款。因此公公积金贷款款的手续较较一般住房房贷款的手手续更为复复杂。商业业贷款在借借款人签订订购房合同同后，直接接到相关银银行经办机机构或与银银行签订合合作协议的的开发商处处提供有关关材料即可可办理。四、贷款利利率不同。。公积金贷贷款的利率率是按照国国家规定在在住房公积积金计息利利率的基础础上加规定定利差。五、公积金金贷款比商商业贷款多多了评估费费。商业贷贷款不需要要评估，但但用公积金金贷款购买买商品房，，目前必须须进行评估估，交纳评评估费。商业贷款比比公积金贷贷款多了律律师费。商商业贷款委委托律师事事务所对借借款人进行行资信调查查，律师收收取４‰的的律师费，，公积金贷贷款则不需需个人交纳纳律师费。。第五章房房地产开发发项目的招招标投标第一节招招投标标概述一、招标投投标招标投标，，是在市场场经济条件件下进行大大宗货物的的买卖、工工程建设项项目的发包包与承包，，以及服务务项目的采采购与提供供时，所采采用的一种种交易方式式。招标投标的的交易方式式，是市场场经济的产产物，采用用这种交易易方式，须须具备两个个基本条件件：一是要要有能够开开展公平竞竞争的市场场经济运行行机制。二二是必须存存在招标采采购项目的的买方市场场，对采购购项目能够够形成卖方方多家竞争争的局面，，买方才能能够居于主主导地位，，有条件以以招标方式式从多家竞竞争者中择择优选择中中标者。招投标活动动必须遵守守的原则：：公开、公公平、公证证和诚实信信用。公开：信息息、开标的的程序、平平标的标准准和程序、、中标的结结果公开公平、公证证：严格按按照公开的的招标条件件和程序办办事，同等等的对待每每一个投标标竞争者。。诚实信用：：不得有欺欺骗、背信信的行为，，这是民事事活动的基基本准则。。二、招投标标规则1．招标人人提出的招招标项目，，按照国家家有关规定定需履行审审批手续的的，应当先先取得批准准，并落实实资金来源源。2．招标人人对潜在的的投标人进进行资格审审查时，不不得以不合合理的条件件限制或者者排斥潜在在的投标人人，不得实实行歧视待待遇。3．招标文文件不得要要求特定的的生产供应应者以及含含有倾向或或者排斥潜潜在的投标标人的其他他内容。4．招标人人不得向其其他人透漏漏已获取招招标文件的的潜在投标标人的名称称、人数、、以及与招招投标有关关的其他情情况，标底底必须保密密。5．投标人人应当具备备实施招标标项目的能能力，具备备国家规定定或者招标标文件规定定的资格条条件。6．投标人人应当按照照招标文件件的要求编编制投标文文件，投标标文件应当当对招标文文件提出的的要求和条条件做出实实质性响应应。7．投标人人拟将中标标项目的部部分非主体体、非关键键性工作交交由他人来来完成的，，应当在投投标文件中中载明。8．投标人人不得串通通投标，不不得排挤其其他人的公公平竞争，，不得以低低于成本的的报价竞标标，也不得得以他人名名义投标或或者以其他他方式弄虚虚作假、骗骗取中标。。三、招标方方式1．公开招招标公开招标是是指招标人人以招标公公告的方式式邀请不特特定的法人人或者其他他组织投标标。公开招招标需符合合如下条件件：（1）招标标人需向不特特定的法人或或者其他组织织(科研项目目的招标还可可包括个人)发出投标邀邀请。招标人人应当通过为为全社会所熟熟悉的公共媒媒体公布其招招标项目。（2）公开开招标须采取取公告的方式式，向社会公公众明示其招招标要求，使使尽量多的潜潜在投标商获获取招标信息息，前来投标标，从而保证证公开招标的的公开性。2．邀请招标标邀请招标是指指招标人以投投标邀请书的的方式邀请特特定的法人、、自然人或者者其他组织投投标。邀请招招标的特点是是：（1）招标标人在一定范范围内邀请特特定的法人或或其他组织投投标。招标人人应当向三个个以上的潜在在投标人发出出邀请。（2）邀请请招标不须发发布公告，招招标人只要向向特定的潜在在投标人发出出投标邀请书书即可。接受受邀请的人才才有资格参加加投标，其他他人无权索要要招标文件，，不得参加投投标。四、工程招标标承包范围关系社会公共共利益、公众众安全的基础础设施项目1.煤炭、石石油、天然气气、电力等能能源项目；2.铁路、、公路、管道道、水运、航航空以及其他他交通运输业业等交通运输输项目；3.邮政、、电信枢纽、、通信、信息息网络等邮电电通讯项目；；4.防洪、、灌溉、排涝涝、引（供））水、滩涂治治理、水土保保持、水利枢枢纽等水利项项目；5.道路路、桥梁、地地铁和轻轨交交通、污水排排放及处理、、垃圾处理、、地下管道、、公共停车场场等城市设施施项目；6.生态态环境保护项项目；7.其他基础础设施项目。。关系社会公共共利益、公众众安全的公用用事业项目（一）供供水、供电、、供气、供热热等市政工程程项目；（二）科科技、教育、、文化等项目目；（三）体体育、旅游等等项目；（四）卫卫生、社会福福利等项目；；（五）商商品住宅，包包括经济适用用住房；其他公用事业业项目。使用国有资金金投资项目的的范围包括：：（一）使使用各级财政政预算资金的的项目；（二）使使用纳入财政政管理的各种种政府性专项项建设基金的的项目；（三）使使用国有企业业事业单位自自有资金，并并且国有资产产投资者实实际拥有控制制权的项目。。国家融资项目目（一）使使用国家发行行债券所筹资资金的项目；；（二）使使用国家对外外借款或者担担保所筹资金金的项目；（三）使使用国家政策策性贷款的项项目；（四）国国家授权投资资主体融资的的项目；(五)国国家特许许的融资项目目。使用国际组织织或者外国政政府资金的项项目（一）使用用世界银行、、亚洲开发银银行等国际组组织贷款资金金的项目；（二）使用用外国政府及及其机构贷款款资金的项目目；(三)使使用国际组织织或者外国政政府援助资金金的项目在上述规定范范围内的各类类工程建设项项目，包括项项目的勘察、、设计、施工工、监理以及及与工程建设设有关的重要要设备、材料料等的采购，，达到下列标标准之一的，，必须进行招招标：（一）施施工单项合同同估算价在200万元人人民币以上的的；（二）重重要设备、材材料等货物的的采购，单项项合同估算价价在100万万元人民币以以上的；（三）勘勘察、设计、、监理等服务务的采购，单单项合同估算算价在50万万元人民币以以上的；单项合同估算算价低于第（（一）、（二二）、（三））项规定的标标准，但项目目总投资额在在3000万万元人民币以以上的。第二节施施工招标阶阶段的工作程程序建设工程项目目报建招标管理机构构审查招标申请资格预审文件件、招标文件件的编制与送送审工程标底价格格的编制刊登资格预审审通告、招标标通告资格审查发招标文件勘察现场投标预备会招标文件的编编制与递交工程标底价格格的报审开标评标中标合同签订第三节招招标文件的的编制一、招标人如如何编制招标标文件招标文件是招招标投标活动动中最重要的的法律文件，，它不仅规定定了完整的招招标程序，而而且还提出了了各项具体的的技术标准和和交易条件，，规定了拟订订立合同的主主要内容，是是投标人准备备投标文件和和参加投标的的依据，评审审委员会评标标的依据，也也是拟订合同同的基础。招标人应当根根据招标项目目的特点和需需要编制招标标文件。招标标文件应当包包括招标项目目的技术要求求、投标报价价要求和评标标标准等所有有实质性要求求和条件以及及拟签订合同同的主要条款款。二、招标文件件的内容1.应写明招招标人对投标标人的所有实实质性要求和和条件，包括括：①投标标须知；②如如果招标项项目是工程建建设项目，招招标文件中还还应包括工程程技术说明书书；即按照工工程类型和合合同方式用文文字说明工程程技术内容的的特点和要求求，通过附工工程技术图纸纸及工程量清清单等对投标标人提出详细细、准确终技技术要求。2.招标文件件中应当包括括招标人就招招标项目拟签签订合同的主主要条款。3.任何一种种形式的招标标，招标人都都应对招标项项目提出相应应的技术规格格和标准。三、招标文件件案例作业：商品房房买卖过程模模拟【购买需求一一】60万元元的两居室郑先生在东四四环红领巾桥桥附近的一家家公司上班，，家住亚运村村，每天往返返家与公司两两地，上下班班高峰期都会会遇到堵车。。这两年，郑郑先生和妻子子周女士收入入还不错，所所以打算今年年把房子“升升级换代”。。郑先生说，由由于他和太太太的单位都东东三四环一带带，大部分的的亲戚、朋友友也都在东部部居住，因此此他们把购房房的大范围圈圈定在东部，，以便兼顾工工作、生活和和聚会。郑先生希望买买套二居室，，面积不要太太大，尤其是是房价相对较较高的项目，，总价最好是是控制在60万元左右，，70万元为为其能承受的的上限。购买需求二：：70万元左左右三居室赵先生与妻子子前年调到某某公司驻北京京办事处工作作，他们有一一个4岁女儿儿，目前一家家三口租住在在东四环一个个上世纪80年代建成的的小区内，二二居室月租金金1300元元。看到工作作基本稳定下下来，而北京京的房价一直直上涨，赵先先生打算今年年买一套房。。考虑到目前前已是一家三三口，父母早早晚也会到北北京生活，因因此赵先生考考虑购买一套套三居室，以以便满足五口口人的起居需需要。赵先生表示，，均价最好在在5500元元/平方米以以下，总价在在70万元左左右。同时，，由于夫妻俩俩的工作地点点在CBD南南的双井，因因此不考虑在在北三环以外外的楼盘。「购买需求三三」东五环内内的两居室王先生在北京京的CBD内内某广告公司司担任设计师师，毕业后工工作的这几年年一直租住在在CBD的公公寓里。去年年刚结婚，今今年打算在东东五环内购买买一套100平方米左右右的两居室。。究其原因，，一是他的大大部分朋友及及客户都在东东五环以内，，二是两居室室刚好能满足足小两口家庭庭的需要，一一个房间当卧卧室，一个房房间作为工作作室，工作、、生活两便。。王先生还说，，单价要在8000元以以下，总价控控制在80万万元以内，距距离CBD越越近越好。同同时，希望自自己所购房屋屋在空间上比比较灵活，今今后可多做些些变化，小区区环境要优越越，有助于搞搞创作。【购买需求四四】100平平方米两居室室，交通方便便顾先生及妻子子郑女士都在在上地信息产产业基地的IT企业工作作，目前一家家三口住在南南三环，每天天花在路上的的时间就近3个小时。现现在他们打算算在上地周边边购房，一是是为了工作方方便，二是北北部的人文环环境较好，希希望能给上小小学的女儿一一个好的生活活环境。顾先生家希希望购买的的是100平方米左左右的两居居室，总价价最好在70万元左左右。至于于地点，首首先考虑上上地，其次次是上地信信息产业基基地东部的的亚运村及及奥体公园园以北的地地区，或是是西北区域域。前提是是上下班交交通便利，，楼盘周边边有中小学学校，以便便于女儿上上学。「买家需求求五」城区区内的中低低价两居刘女士是一一所小学的的老师，结结婚三年了了，一直与与老公李先先生租住在在学校附近近的楼房内内，月租金金1200元，每次次交房租时时刘女士都都觉得不如如贷款买个个新房。但但是由于参参加工作时时间不长且且积蓄较少少，一时无无法支付首首付，所以以买房的事事一直搁置置下来。春春节过后，，小两口积积攒的存款款也有十几几万元，最最重要的是是他们计划划明年添一一个小宝宝宝，结束租租房历史、、筑一个安安乐窝就变变得十分紧紧迫了。刘女士说，，小两口的的购房需求求是购买一一套二居室室，满足一一家三口居居家所用。。同时，考考虑到将来来的还款负负担及孩子子出生、成成长、教育育均需要不不菲的费用用，所以决决定总房款款要控制在在60万元元以下；考考虑到夫妻妻俩工作地地点都在城城区中心，，因此希望望在城八区区（特别是是五环内））购房，不不考虑通州州、亦庄及及黄村等近近郊。「买家需求求六」交通通方便，40平方米米以上半年前方小小姐大学毕毕业参加工工作，一直直与同事合合租一套两两居室，春春节回家时时父母建议议她购买一一套小户型型，由家里里解决10万元左右右的首付，，她用部分分工资还贷贷。目前，，方小姐的的月收入只只有两三千千元，因此此她希望购购买一居室室，总价在在30万元元左右，最最好不要超超过35万万元。方小姐还告告诉记者，，她希望总总价低一些些，毕竟收收入不高；；希望面积积能有40平方米以以上，居住住才能舒适适点；即使使距离城中中心远点也也没关系，，只要交通通便利也可可以。要求：1、找房源源，选户型型，并说明明理由（三三套方案以以上）；2、分析购购房中存在在的主要风风险有哪些些？如何保证自自有资金的的安全？3、签订商商品房买卖卖合同时应应注意哪些些？4、如何办办理商业贷贷款或住房房公积金贷贷款？5、如何验验房收房？？第五章房房地产交易易经营与管管理

第一一节房地地产交易概概述一、房地产产交易的概概念房地产交易易管理是指指政府设立立的房地产产交易管理理部门以及及其他部门门以法律的的、行政的的、经济的的手段，对对房地产交交易活动行行使指导、、监督等管管理职能。。《城市房地地产管理法法》明确房房地产交易易包括房地地产转让、、房地产抵抵押和房屋屋租赁三种种形式。二、房地产产交易中的的基本制度度《城市房地地产管理法法》规定五五项基本制制度：1）国有土土地有偿有有限期使用用制度；►土地使用用权出让最最高年限由由国务院规规定。►土地使用用者必须按按照出让合合同约定，，支付土地地使用权出出让金。2）房地产价格格申报制度度►房地产产权利人转转让房地产产，应当向向县级以上上地方人民民政府规定定的部门如如实申报成成交价，不不得瞒报或或者作不实实的申报。。►房地产转让当当事人按照规定定缴纳有关税费费。►如果申报的成成交价格过分低低于市场价格，，登记部门按照照相关规定要对对转让的房地产产进行评估，按按照评估价格收收取费用。3）房地产价格格评估制度►房地产价格评估估，应当遵循公公正、公平、公公开的原则，按按照国家规定的的技术标准和评评估程序，以基基准地价、标定定地价和各类房房屋的重置价格格为基础，参照照当地的市场价价格进行评估。。。►基准地价、标定定地价和各类房房屋的重置价格格应当定期确定定并公布。►基准地价指在城市规划区区范围内，对现现状利用和规划划利用条件下不不同级别的土地地或者土地条件件相当的地域，，按照商业、住住宅、工业等用用途，分别评估估确定的某一时时点上一定年期期的土地使用权权区域平均价格格。它是在设定定估价基准日、、设定土地开发发程度、设定使使用年期下完整整土地使用权的的区域平均价格格。►标定地价政府根据管理需需要，评估或认认可的具体宗地地在正常土地市市场和正常经营营管理条件下某某一期日的土地地使用权价格，，标定地价是宗宗地价格的一种种。►房屋的重置价价格根据当年、当地地的建筑技术和和工艺水平、建建筑价格、人工工和运输费用等等条件，重新建建造与评估对象象具有相同结构构