产品前期分析报告

-.z.关于2021年针对**商业工程、地产工程的报告二零一零年六月-.z.目录-.z.第一章前言———————————————————————4第二章在国家政策下的地产现状———————————————4第三章**07-10年地产开展概况—————————————4第四章**地产工程分类分析————————————————6第五章针对**家具建材工程建筑规模、建筑形式的分析————71、建筑情况分析—————————————————————72、单体面积分析—————————————————————73、层高分析———————————————————————74、车位分析————————————————————————75、库房分析———————————————————————8第六章经营业态分析—————————————————————9第七章租金、售价分析———————————————————101、家具建材类工程租金情况—————————————————102、商业工程———————————————————————113、融资工程———————————————————————124、长安区市场情况及租金—————————————————13第八章竞争工程具体剖析——————————————————141、竞争方式———————————————————————14〔1〕商户的入驻竞争———————————————————14〔2〕租金及优惠方面的竞争————————————————15〔3〕经营方式的竞争———————————————————15〔4〕商场客流竞争————————————————————152、我工程的竞争压力及应对策略——————————————15第九章建议————————————————————————171、建筑形式和建筑风格建议————————————————172、市场定位——————————————————————183、品牌定位——————————————————————184、业态分区定位—————————————————————185、营销策略建议—————————————————————19第十章未来市场展望————————————————————191、**市区未来规划———————————————————192、城市规划对家具建材市场的影响——————————————203、本工程展望———————————————————————20-.z.-.z.第一章前言为了对市场更加了解，对我工程提出更可行的建筑、设计、营销策略等建议，企划部于2021年4月21日至5月底针对**市商业工程、家具建材工程、融资工程进展了摸底调查。第二章在国家政策下的地产现状2021年4月14日召开的国务院常务会议上提出了对房地产行业影响深远的"国十条"，其中规定了贷款购置90平方米以上首套房首付三成；二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新政牵一发而动全身，市场反响立竿见影，一线城市成交量出现全面下挫，二三线城市也受到一定的影响。与之相对的是，由于新政未涉及商业地产，相比住宅，商业地产并未受到太多影响。第三章**07-10年地产开展概况07年之前：平稳过渡到飞速开展。**的房地产市场在经历了03年以前的平稳开展的阶段，从2003年后进入了飞速增长时期，到了06、07年更是出现疯狂的购房投资热潮。不仅没房的人要买房，众多的投资客看准了楼市飞涨的行情，各种资金如潮水般涌向房产市场，致使**的房价一再飙升。08年冬季：拐点出现，回归理性。随着政府对房地产市场的政策不断严控，加上世界经济的危机，导致了08年全国的房地产市场一片惨淡，也直接对**的地产市场造成了严重的打击，全面进入冬季。房价居高不下，真正有住房需求的消费群面对高房价望楼兴叹，投资客也不再对地产市场进展资金注入，市场回归理性，进入了观望时期。09年春季：拐点再现，地产春天。进入了09年，**受到过去一年来滞销的影响，刚性需求不断放大，对市场的回暖产生最有效的鼓舞；整个09年，**地产市场一片红火，价格和销量再次上升到08年前，并不断超出。2021年：平稳增长，放量危机。中国经济开场恢复性增长，全国楼市基于上年的红火同样延续。整个省会的楼市在今年初以来出现了量价齐升的大好局面。由于"三年大变样〞政策的逐步落实，**未来几年可知工程放量总建筑面积更超越了千万平米，市场竞争剧烈程度可以预见。然而任何事情均应客观对待，危机与机遇一并存在，省会地产呼唤高品质楼盘的出现。商业地产：商业与投资市场同步放大。在目前的**旧城改造与拆违改造当中，有相当大面积的临街商业被撤除，为目前商业与办公市场带来巨大的冲击，使商业与办公等市场的需求有所提升。大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺与办公地的需求，商业与办公产品反而有重新走上市场前端的时机。市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；仅就目前了解到抢夺的就不在少数，并且都是有备而来。*——新源国际：18.6万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店*——勒泰中心：54万平米综合体，商业+写字楼+公寓*——万达广场：183万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店+住宅*——南三条改造：20万平米综合体，商业+写字楼+公寓*——大北焦改造：70万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店+住宅总结：随着房地产市场整体销售状况的全面好转，投资市场日益兴盛；三年大变样使**的城市格局出现组团效应，各个区域都在呼唤城市综合体。第四章**地产工程分类分析市场分布图：从图上可以看出，**家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。详细地图见第五章针对**家具建材工程建筑规模、建筑形式的分析1、建筑情况分析建筑情况分析表建筑档次个数占总调研比例市场工程举例高端719.40%红星·美凯龙、金门、金利来、怀特、米氏中端1850%燕山、**、居然离家、平安低端1130.50%银白佛、美意家、明月装饰、乐惠家共计36100%2、单体面积分析家具类大部门商场商铺以200平米—300平米居多，较小面积和较大面积根本都在总商场户数的20%左右；建材类以100—200平米居多。3、层高分析4米以上〔不含4米〕占50%、3.5米〔不含3.5米〕--4米〔含4米〕占20%、3.5米以下〔含3.5米〕占30%。4、车位分析通过调查发现：车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；例如：华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位根本能满足平时的需求，但在促销活动时显得缺乏。例如：红星美凯龙、居然丽家、红房子。车位数与商户比例在71%-100%的根本能满足需求。100%以上可以满足需求。如：怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。各商场商户个数与车位数比例表：市场名称车位个数商户个数车位与商户个数比例市场名称车位个数商户个数车位与商户个数比例阳光宜家15629538%米氏家居金马广场10075133%银白佛材料市场448949%红星美凯龙25041460%金门家具槐安店10090111%怀特装饰城21780027%燕山建材市场5011543%东明家具西二环店7012556%**陶瓷城3011227%红房子8315055%怀特家具城500223224%华业建材市场12050024%怀特陶瓷城21445476%跃进路装饰市场9016355%居然丽家14027850%誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城5020225%米氏家具槐安店9011678%华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场6021927%金利来槐安店6513449%东明家具建华店8019341%和平路装饰材料市场15017486%明月家具大厦309033%明月装饰材料城8215852%金门灯饰城2510723%珠光灯饰城3010329%蓝天圣木广场5310351%5、库房分析商场大都没有自己的库房，调研期间商户都希望库房和营业地点在一起，一则节省提货时间，二可节省运货费用。第六章经营业态分析商场的经营业态及其分布根本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。因为**卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。所以以红星美凯龙和几个经营较好的卖场作为案例。红星美凯龙建华店综合木门、瓷砖、地板、石材、吊顶、散热器、楼梯橱柜、卫浴儿童家具、软体家具、松木家具、板式家具实木家具、板式家具、欧美家具、红木家具欧美家具、实木家具、红木家具、定制衣帽间家装公司、壁纸、布艺、灯饰、、饰品、艺术玻璃怀特家具城家具松木家具、软体家具、定制家具、艺术玻璃、布艺、饰品、实木家具、软体家具、板式家具板式家具、儿童家具、实木家具、现代家具、日式家具欧美家具、板式家具、实木家具办公家具、红木家具、酒店套房家具红房子建材瓷砖瓷砖橱柜、装修公司、卫浴木门、橱柜华业建材城建材卫浴、散热器、瓷砖、电器、水暖、五金装饰公司、橱柜、木门东明家具城建华店家具休闲时尚生活潮流馆、时尚休闲馆精品艺术馆，办公家居橱柜专区从上表可以看出，经营业态分布规律一般是：从底层到高层：地板、瓷砖、卫浴、橱柜、石材等--卫浴、洁具、橱柜、散热器、吊顶等-儿童家具、板式家具等流行家具-板式家具、软体家具等-品牌套房家具、欧美家具、红木家具等-家装公司、布艺家饰、定制家具〔衣帽间〕、玻璃、五金、壁纸等。第七章租金、售价分析1、家具建材类工程租金情况中高档商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；二层租金60元—80元之间；高档商场一般一层租金在105-130之间。家居建材租金情况一览表：工程名称租金情况工程名称租金情况东明槐安店地下：1.6一层：2.4二层：2.2三层：1.8元每平米每天华夏窗帘城50元-60元阳光宜家一层：60-70元每平米每月二三层较为廉价米氏家居金马广场一层80元，60-72元银白佛材料市场沿街35内部10-20元每月每平米红星美凯龙含15%公摊后：负一层90-95元，一层115-125元，二层105-110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元金门家具槐安店一层：75元二层：60-75元每平米每月乐惠家一层60-65元，二层55-60元，三层40元；燕山建材市场沿街：140-145二层：50市场内部：45-60元每平米每月东明家具西二环店60-90，销售额提千分之五**陶瓷城外围70-85里围50-60元每平米每月红房子临街门脸140-150元；一层90-95，二层80-85，三层60-70，四层40-50怀特家具城不含公摊一层：96二层：93三层：72-78四层红木：53办公：59负一层：51-66元每平米每月公摊：单价的15%华业建材市场沿街门脸及一层入口80-85元，里面55-65元。怀特陶瓷城80-95元/平米家装公司60元/平米跃进路装饰市场临跃进路50元，内部30元。居然丽家商城：门口75元一二层40-45三层35-40，旁边窗帘20元美意家居城一层50元，二层39-45元。米氏家具槐安店租金80每月华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场60左右平安家具城一层：120元二层95-100元三层75元四五层创典居誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城25块钱，市场刚起步阶段金利来槐安店一层80-85元正定恒山市场恒山市场门脸为80-100元/月，临街11W年，里面为4-6万年家居市场廉价，第一年免10个月，第二年免6个月，第三年3个月，租金为30-40元，还有优惠。华夏灯饰城60-80东明东二环店地下36，一层60，二层54，三层48，四层36，五层六层未定和平路装饰材料市场沿街门脸一层：160元内部沿街：65元其余：30元左右明月家具大厦负一层85-90，1层105-115，二层95-100，三层84-90，四层75-80五层60-65，6层45-50明月装饰材料城主体一层二层：60元-65元，负一层20-25元。主体后面，临街为60元，家装第五排二层，为25元。红星美凯龙裕华店70元-105元〔不含公摊〕珠光灯饰城沿街为150元，内部为85元，三层仓储20元蓝天圣木广场65元-110元金门灯饰城一层、二层85元，三层22元，四层13-14元东明家具建华店70元-115元北宋路装饰材料市场临街50，内部20-25元。怀特装饰城80元-120元租金情况分析商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；二层租金60元—80元之间；三层以上30元-50元之间2、商业工程商业工程有出售和对外出租两种。〔1〕对外出租：对外出租的工程有卓达商贸广场、新万宝、冀源汽配和华北五金机电城，租金普遍不高，位置较好卓达商贸广场和新万宝租金也仅仅在80-90之间〔卓达商贸广场按三层整租算，一层门脸150元/月〕，其他工程租金仅为21-25元。〔2〕出售：在售工程位置较好的售价到达20000-31000元/平米。如：石门不夜城21888-31888元，**街中心线25500-28600元/平米。而众美凤凰城建华大街门脸为10000元/平米。3、融资工程融资工程策略：A、出售返租，这类工程的年收益一般是8%，以后几年稍涨；B、纯粹融资，收益较高，年收益一般是16%左右。融资工程除出售返租外，投资较少的一般没有担保〔只有合同〕，金额较大的，以其房号或者股权为担保；融资工程一览表公司名称融资政策融资金额收益回报率回报方式期限投资保障产权销售类融资颐高房屋按套，11万左右一套前三年每年反8%，商场统一经营不能个体经营前三年签合同时一次性返还剩余30年产权证正定国际物流园综合楼8080元，一楼优惠2%，二楼优惠3%前三年8%每年，之后根据市场调动拥有个体商铺40年实体建筑石门不夜城21888元-31888元/平米前五年反总房款40%，分别每年6%、7%、8%、9%、10%预计10年收回本钱40年实体商铺**街中心线25500-28600元/平米前三年每年返8%，商场统一管理经营前三年返总房款的24%，一次性付款每平米优惠900元，按揭优惠400元40实体商铺卓达集团购房一次性付全款，6年返还购房款前三年可退出〔不要房子〕回报为第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，满6年返完可办房产证70实体建筑新源发商贸城16000/㎡---19000/㎡，20万—30万/套商铺前三年收益：8%；后二年保底：8%，高于8%的三七分，三给开发商交相关税费；其他政策：可自营，可返租产权证40实体商铺南二环汽配大市场1w5w10w16%17%18%产权证合同正定国际小商品市场商铺面积20平米—80平米，最小投资12万，可提供50%银行按揭8%收益前三年返租，5年回购产权证40年实体商铺秦通物流园商铺全款单价4500元，三年返租，为8%，8%，9%，10%，10%。，正在出售vip卡，为1W、2W,5W,10W*。库房1260元三年后可退还全部资金40合同使用权销售类融资舜地机构最低3W，以W为单位递增目前14%，6月份以后13%，30W以上房产抵押，回报16%投资期限为半年70合同茂丰集团〔依琳山庄〕1-4W，16%年回报，5-9W，17%年回报，10W以上18%年回报分季度返还，中间可推出，小于三个月没有收益，满3个月4%，6个月8%，9个月12%，一年16%投资期限为半年50合同富源商业广场2W起投，以W为单位递增，满20W，有房号抵押不满3月退出，无收益，三个月7%，6个月10%，9个月13%，一年16%投资期限为1年40合同**花乡二手车交易市场1950/㎡---2350/㎡，17.5万—21.1万/套商铺前一、二、三年收益分别为：8%、9%、10%可三年租金一次性返还冲抵房款；四、五年保底：10%，高于0%的五五分，五给开发商交相关费用；其他政策：条件允许可自营。5年以后可原价回购40合同冀源汽配市场7万---20万前三年回报8%、9%、10%一次性10合同AUTMAU汽配基地未限20年使用权、前10年包租年月租金收益10%；10年后回购。明年五一营业。⑴稳赚收益：按合同约定的收益高额回报。⑵投资形式：只投入资金，不需自己经营管理。20合同凯元中盛房地产开发**五万为单位，上不封顶，40万以上，房号做抵押16%-20%回报率可再谈，对外宣称继续钱，工程办下预售证后不再融资半年70实体房屋4、长安区市场情况及其租金长安区家居建材市场较多，趋于成熟。和平路建华附近是长安区政府倾力打造的家具建材商圈，目前租金已经处于较高水平。和平路建材市场、燕山建材市场、建华不锈钢市场沿街租金已到达130-150元/平米/月，红星美凯龙租金一层已达115-125元/平米/月，和平建华商圈市场前景良好。长安区市场租金一览表工程名称租金情况工程分析与说明对我工程入市后租金建议阳光宜家一层：60-70元每平米每月二三层较为廉价该工程已经倒闭，无正规管理人员限制品牌，低门槛入驻，租金分配，商城均价一层80元、负一层和二层60元、三四层40元、五层30元建材市场40-50元，将来根据经营情况实时调整。银白佛材料市场沿街35内部10-20元每平米每月市场接近倒闭，商户入驻率低，已根本成为仓库用房燕山建材市场沿街140-145二层50市场内部45-60元每月每平米经营多年的成熟市场，新商户进驻很难，租金不算高，管理松懈。和平路建材市场沿街门脸一层：160元内部沿街：65元其余：30元左右有物业管理，自己经营北宋路装饰材料市场沿街50内部20-25元每平米每月位置隐蔽，业态单一，建筑简单，市场行情一般红星美凯龙含15%公摊后：负一层90-95元，一层115-125元，二层105-110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元统一管理，营销企划能力强，售后效劳良好，业态较全跃进路装饰市场临跃进路50元，内部30元。自己经营，管理混乱。备注第八章竞争工程具体剖析1、竞争方式：〔1〕商户的入驻竞争目前**家居建材市场的区域分布相对集中，主要分布在槐安路沿线和和平路建华附近。槐安路沿线经过近几年的培育开展，已经逐步成熟；和平路建华大街附近是省会颇有历史的老市场，很有竞争力。**新建商场增多，老市场加紧改造升级提升竞争力。新建或者待建商场主要有红星美凯龙裕华店、东明东二环店、东明槐安路店、宜家**店、阳光家居-北二环家居购物广场、谈固大街南二环陶瓷市场工程等。近两年改造的商场有：明月家具城、米氏槐安精品店等。〔2〕租金及优惠方面的竞争租金表格详细见附表，目前市场的主要优惠是减免租金、工商税务费、物业费、赠送广告。〔3〕经营方式的竞争经营方式的竞争主要集中在三个方面：A、促销活动。各商场促销、团购活动不断，竞争剧烈。B、硬件、软件提升。各商场都在提高商场档次和效劳水平。C、软性宣传。如公益活动、小区宣传等。〔4〕商场客流竞争为了增加人气，吸引顾客。大多数商场在以下方面做了改良：A、商场环境〔豪华、舒服、干净整洁、足够的停车位等〕B、商场效劳〔便利的交通、全面的经营业态、高尚的效劳态度、标准的人性化的管理机构等〕C、品牌宣传。如东明：东明家具与您生活同步。D、效劳承诺。〔如怀特、米氏提出的***万先行赔付基金，差价三倍返换，无理由退货等〕2、我工程的竞争压力及应对策略我工程处于建华大街丰收路穿插口，在建华和平家居商圈北端，周围市场成熟，我工程为新开发工程，在位置、交通、金融、知名度等配套上优势缺乏。但通过上一条中的论述，可以学习借鉴并针对性的提出自己的应对策略。〔1〕、做好营销企划宣传，充分利用各种渠道〔硬广、软广、网络、播送、电视、广告牌、公交广告等〕。〔2〕多做促销、团购活动。〔3〕提升工程环境：商场建筑、环境、效劳、对外承诺等要学习借鉴其他优秀卖场，并改良形成自己特色。如：红星集团内部推出了"顾客满意度"检查，聘请社会的人以顾客的身份对商场进展硬件、效劳等考评，根据购物愉悦程度给予商场评分，进展奖惩。我们也要学习借鉴，做好自己的满意度检查。〔4〕可以与公交车公司商谈，让其经过我们的工程，已经经过工程的，可以买下其站名。〔5〕合理适时做好公益活动，增加名气。〔最小的投入换取很大的回报，如：慰问伤残退伍军人，每人送一袋米，一桶油，价格为100元/人，慰问20人，合计花费2000元，，送给记者的红包100元/人，3个媒体300元，总投入不到2500元，就可以起到宣传的作用〕。〔6〕免费提供场地给其他单位组织活动，提高商场人气。比方和**橱柜举办美食大赛，**少儿绘画大赛等，我们提供场地和奖品，这样既宣传又带动人气。〔7〕班车免费接送。班车免费接送顾客，假设郊县〔如正定、赵县等，50KM覆盖〕顾客有需求，可以免费接送，也可以在郊县设立免费接送点。这样做有两个好处：A、接送顾客增加感情，起到联动促销作用；B、有车体广告，可以起到小投入大收获的作用。公交车体广告费1路车每年在10W以上，我们的班车车体广告牌却是免费的，而且公交车路线固定，班车却可以满市行驶，广告覆盖面大。〔8〕利用市政府规划的北二环建华物流园做好宣传。〔9〕其他第九章-2-〔3〕-A第九章建议1、建筑形式和建筑风格建议就本工程所处的位置及其周边配套，建议打造集家具、建材、办公于一体的一站式综合卖场。A、例如现有的怀特装饰城、燕山建材市场的都有写字间，出租给装饰公司，且租金价格处于较高水平。B、**家居建材类一站式卖场较少，本工程正好填补空白。**的家居卖场经营业态单一，能提一站式购物的卖场不多，目前仅有红星美凯龙一家。C、商场的经销商需要有办公的场所，商场楼上的公寓正好满足了他们的需求；D、公寓及写字楼存在能较好满足经销商的需求，我们可以采用当前普遍的融资手段：带租约销售。2、市场定位工程的定位为：中低端为主，高端为辅。〔1〕**目前的主流消费是中低端。就**人均GDP以及可消费能力来说，中低端占到总数的80%以上。〔2〕**不乏该定位的成功案例。目前，**大多数家具建材卖场的定位是中低端。如：**陶瓷城，东明家具建华店等，目前经营业绩及租金收益都处以较好水平。〔3〕长安区家居建材市场需要中低端市场。A、和平路市场是个历史达20多年的优秀市场，有着深厚的根底。和平路家居建材商圈存在着燕山装饰材料市场、长安装饰材料市场，建华不锈钢市场、跃进路石材市场、跃进路建材市场、北宋路建材市场、北宋路家居市场、鼎尖五金市场、好家居市场、红星美凯龙建华店、蓝天圣木、东明家具市场、北二环市场等市场。但是，除了红星美凯龙定位高端、蓝天圣木、东明定位中高端外，其他都是低端为主中高端为辅的经营模式。因此，中端市场有很大的潜力。B、工程周围新建小区增多，未来城市开展沿建华大街向正定开展，因此，中低端市场需求潜力巨大。C、工程南部有红星美凯龙，西部有蓝天圣木，因此，我们的经营业态不宜与他们一样，应当在市场前期避开经营的冲突点，中低端正好是我们的选择。D、誉宏装饰市场、燕山材料市场、红房子等随着市区规划的日益完善，会逐渐退出，因此间接增加了我们的未来客户群，他们也符合我们市场的定位。3、品牌定