央行松绑二线城市房地产回暖 限贷松绑提振买房人信心

Word央行松绑二线城市房地产回暖限贷松绑提振买房人信心央行和银监会发布“松贷”通知松绑首套房认定后，国庆黄金周的楼市到底如何？

记者了解到，这一政策“大红包”阳光普照了不少开发商，不少二线城市都在黄金周看到了回暖的曙光。

不过，在房地产市场出现回暖迹象的同时，也有不少开发商正在懊恼前三季度拿地拿少了，错过了买地的黄金时期。

“第四季度土地价格会不断走高，留给中小开发商的机会越来越小，风险在不断加剧。”多家大型房企对记者表达了这一观点，认为第四季度拿地存在较大风险。

二线城市表现强劲

数据显示，在今年国庆期间，一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和广州成交量下滑三成左右，深圳成交套数同比下滑18%。

不过，已松绑“限购”的城市就完全是另外一番景象。

以长三角重镇南京为例，国庆黄金周前3天，南京商品住宅已累计认购1100余套，日均认购371套，同比增长36%，整个南京市商品住宅的库存量也从此前的5.3万余套回落到5.2万余套。

就在“双限”松绑前夕，南京楼市完全处于一片寒冰之中。行业调研了解到，根据国家统计局数据，南京房价已经连续三个月呈下跌态势。今年6月新建商品住宅价格遇到“拐点”下跌0.6%，7月房价环比下跌1.1%，8月跌幅进一步扩大至1.3%。

“太明显了。”南京本地的一位业内人士对记者称，他获悉业界“捷报”频传，一个开发商朋友5天卖了3个亿，另外一个也不甘示弱，卖了两个多亿。更多详情欢迎查阅行业调研发布的《2021-2021年中国二三线城市房地产行业深度调研及发展趋势分析报告》。

数据显示，国庆7天，南京楼市有4天认购量在400套以上，其中最后一天的10月7日，认购量则达到530套。

截至10月7日22：00，网上房地产数据显示，南京国庆7天共认购商品住宅2859套，日均卖房408套，同比去年（认购1926套）上涨48.44%。

杭州也不甘示弱，单日成交近亿元的楼盘还不少，这已经是多年难见的盛况。“忙得快要飞起来，国庆的第一天全公司就在开大会中度过的。”杭州本地的一位开发商对记者称，整个国庆是地产人的工作日，尤其在“限贷”松绑消息出来之后，不少员工都更改了原本定好的出国游计划。

据透明售房网数据，截至10月7日23：00，杭州全市共计成交124套。其中，主城区成交35套、预订9套，余杭成交41套，萧山成交34套，此外，五区县成交14套。

今年以来，限购城市陆续松绑，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚这样的特殊城市仍在坚守，其中一线城市的成交低迷暂无回暖迹象。

开发商频繁玩涨价

“限贷”松绑提振了不少买房人的信心。事实上，二季度以来，银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。

“限贷”松绑也提振了开发商的信心。10月1日当天，一份《绿城集团浙东区域公司文件》在微信中广为流传，其中的要点包括，要对现有在售的楼盘提价5%~10%。

记者多方求证了解到，这份文件确实出自绿城集团浙东公司，浙东公司目前涵盖舟山、新昌、诸暨、余姚、绍兴、宁波等城市。

不过，绿城集团其他区域公司负责人对记者称，目前还没有调价的打算，这只是单个区域公司的行为，其他区域公司并没有大幅跟进的迹象。

此后，多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来，版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。

“终于集满了7家开发商的调价通知。”有第三方监控机构对记者称，这些对外称调价、实际上涨价的“内部文件”都有个特点，即从10月8日或者10月中旬开始涨价，也就是说，从目前的楼盘在售情况来看，真假难辨。

多家开发商的发言人都纷纷辟谣，表示没有在官网上看到类似的“内部通知”，或者不清楚分公司的动向。还有不少发言人认为，这些文件在格式上存在一些问题。

不过，更多的业界人士认为，这些文件真假难辨。“给外界传达一个信号，要涨价，所以在格式，或者实施日期上存有瑕疵，这样‘退可守’，还可以出来辟谣澄清下。”南京的一位开发商称，这是一种营销手段，真假已经不重要，关键是给外界传递了下阶段会涨价的重要信号。

杭州的一家楼盘售楼处门口就公然打着一幅巨大的户外公告：一直很贵，马上更贵。该楼盘的营销老总对记者表示，最近看房人气很旺，大部分都是受政策的利好刺激。

后悔买地买少了

“其实，限贷松绑的消息一出，我的第一反应就是，后悔买地买少了。”全国销售排名前三的一位开发商人士对记者称，原本是一个“裸奔”的市场，只有深度营销、看准市场的高手才能存活，这下“被救市”以后，许多中小开发商也纷纷缓过劲来，导致第四季度的土地价格会走高。

宇博智业市场研究中心了解到：对于第四季度的走向如何，易居中国总裁丁祖昱对记者表示，从易居营销全国代理销售楼盘的认购数据来看，“十一”期间一周成交量环比上涨100%，接近2021年黄金周的水平。

来自上海易居房地产研究院的一份数据则显示，9月份，北京、上海、广州、深圳、西安、天津等10个典型城市土地成交建筑面积为1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。

事实上，自今年5月份以来，十城市的土地成交建筑面积同比均为负增长，而且降温速度持续加快。从土地出让金来看，9月份，上述10个城市土地出让金收入358亿元，环比下降32.7%，同比下降79.4%。

“原来想的是先活下来，然后再扩大市场占有率。”上述开发商人士对记者称，他们在不断调整市场战略，但政策的调整让他们有些措手不及。

这引发了不少重量级开发商的共鸣。“先守后攻，这些子弹都回仓了，不过没有存货，很难有大的腾挪空间。”另一家销售排名前十的开发商人士称，上半年他们一直偏保守，到现在拿地都没有超过10幅，可见第四季度土地市场竞争会非常激烈。

丁祖昱认为，政策的调整给市场带来的最核心的改变在于消费者信心的提振，之前的年初市场“一夜之间”的下滑，除了自身供需问题之外，也在于消费信心极度衰竭，使得正常需求的客户也因为信心问题而延迟购房。而这一轮市场的回升，给这些真正有意向购房的客户群体重新树立了信心，这部分积攒了大半年的需求，将成为四季度市场回升的主力军。

市场反应确实明显，以杭州市场为例，绿城的大本营杭州在黄金周贡献了十个亿的销售业绩，其中一个高端楼盘7天成交2.2亿。“从最近豪宅成交的系列数据来看，高端的客户信心在不断提振。”杭州透明售房网研究院院长方张接称，市场回暖的可能性很大。

就拿地而言，这对许多开发商来说未必是好事情。“我认为，最好