轨道交通地下商业街项目可行性报告

轨道交通地下商业街项目可行性报告前言地下商业街的出现，是与社会生产力的提高相适应的，是国际化都市商业成熟的重要标志之一。近年来，各地纷纷涌现出地下商业街，一些政府和开发商对地下商业街的投资也很热衷。其实地下商业街开发是需要一定的市场条件的，而其市场条件又是有一定规律可循的，地下商业街的开发价值也是要受各种客观因素限制的。而目前重庆和国内许多城市一样，也先后出现了不少的地下商业街，但其经营却鱼龙混杂，有优有劣。虽然地下商业街看上去很美，但并不表明地下商业的果实就能那么轻易采摘。它仍然有着巨大的风险。因此对于地下商业街的投资开发，它关系到投资理念、策划定位、规划设计、招商运营等诸多问题。需要我们认真去思考。现就轨道交通地下商业街的可行性提出以下分析探讨。第一部分项目－1F空间的形成项目地下空间的形成是因整个项目的工程设计需要而出现。一、项目的空间规划项目实际为南坪地区的中心交通枢纽工程，工程首要的作用是作为：疏导车行、人行交通而存在。项目共分为以下几个部分：－3F：双向六车道车行道路项目规划设计的双向六车道的车行道路是项目建成之后外区车辆出入南岸区的重要交通要道。规划中的车道跨度比较大，六车道根据车流出入情况分成两个隧道进行布置，因轻轨站台和车道的设计需要，车行隧道的顶部设计为平顶，以满足－2F站台的设计布置要求。－2F：轻轨三号线站台建设中的轻轨三号线南坪站站台设立在项目的－2层上，此层共布置有两个站台，分别位于南坪会展中心旁及南坪长途汽车站旁。站台两旁设计有轻轨工程所必须的相关配套设施，站台的地板即为－3层车行通道的顶板。－1F：地下人行空间项目－1层的空间首要的用途是组织人行交通，分流、疏散人群，为汽车与轻轨之间进行的换乘提供必要的通道，有序的组织过街人流。1F：南坪中心转盘地上车行道路地面的车行道路主要用作南坪中心地区的循环车行通道，在地面层设计有多个公交汽车停靠站台，供公交汽车线路停靠和乘客换乘。（空间示意图）二、－1层空间的形成原因（一）工程原因通过与工程主要负责人进行充分的沟通和讨论后，了解到－1层空间的形成主要有以下原因：项目工程在大面积实施开挖之后自然形成了一个空间，此空间的顶板即为项目地面层的车行道路及中转站台。整个项目开挖量大，如进行土方回填，根据总量计算和承重计算，整个工程的－3层部分需要进行设计的调整，将平顶的设计改为拱顶才能够符合土方回填带来的压力。项目所在地块的标高不能满足－3层进行拱顶设计的要求，而根据重庆市轨道公司对轻轨站台设计的相关设计规定，轻轨站台层地面必须为水平才能够满足正常的使用需要，因此项目－3层顶部只能采用平顶设计。－3层顶板采用平顶设计，顶板的最大负荷不能够承受项目土方回填后对其产生的巨大压力，这一情况决定了项目不能采用土方回填的方式进行处理，只能进行浇筑、盖板对已经开挖空间进行处理，因此－1层空间必须存在。（二）人行交通组织在南坪交通枢纽工程完成之后，从南坪工贸到珊瑚村全长830米左右的范围内地上人行通道被多条车行匝道、交通出口等分隔，地上人行交通变得不再方便。为了保证市民有一个相对舒适方便的人行通道和行走环境，将地上人行通道“移植”到地下，为市民创造出一个舒适、安全的人行空间。项目的－1层空间的首要功能就是为南坪转盘的人行交通提供必要的通道。整个－1层空间内共有与地面层的出入口约28个，分布与道路两旁、公交汽车换乘点、轻轨站点、过街通道等处，起到组织南坪转盘人行交通的目的。市民通过项目的－1层空间可以很方便、安全的从南坪会展中心、工贸转盘等地到达南坪东路、区府、南坪商业中心等地。此处空间的存在很好且有效的解决了市民人行交通的问题，在一定程度上实现了中心转盘及周边区域的人车分流，解决了目前南坪中心转盘虽有红绿灯设计但仍然存在人车混行的问题，在一定程度上降低了交通安全事故的发生机率。因地面人行道路受工程影响使用不再方便舒适，为给市民提供一个舒适、安全、便捷的行走空间，项目－1层空间必须存在。第二部分项目空间的利用既然项目的－1层空间因工程结构的需要及人行交通组织的需要必须存在，那么我们必须考虑清楚此处空间在今后的使用中的功能及利用价值。在项目－1F空间形成之后，对此空间的处理根据使用功能的不同可以分为以下两种情况：不做任何功能的改变，只用作人行交通的组织和工程需要而存在；在充分发挥其组织人流交通的作用同时，利用其独特的地理位置将其存在的功能进行商业的考虑。是否将此空间的使用功能定位为商业用途必须通过整个南坪区域的商业配套情况、消费情况，重庆市现有地下商业经营情况，项目工程的实际情况进行综合的考虑。一、南坪商圈相关情况分析（一）相关统计数据在对南坪商圈近7000户商户进行走访调查后，我们得到整个南坪商圈的商业业种搭配情况及各业种经营面积的统计数据，以下数据均来自正在经营的商户，而未包括空置商业：业种面积面积比例店铺数量IT通讯6784㎡%72服装11131㎡%384饰品1078㎡%77皮具2013㎡%90美容美发10324㎡%122餐饮79516㎡%302休闲娱乐114445㎡%155酒店服务213150㎡%43社区服务76426㎡%430日杂百货865㎡%21五金建材3388㎡%64主题卖场21200㎡%9专业卖场58050㎡%17次主力店10000㎡%2主力店69000㎡%6其他30825㎡%161合计708195㎡100%1955休闲行业细分统计业种面积面积比例店铺数量洗脚城6470%15网吧11520%23茶楼16030%42休闲吧12760%22咖啡厅2800%4保健按摩1880%4洗浴中心10100%4歌城15150%9电玩1562%6娱乐4000%4健身房2660%6舞厅1200%2其他28322%13合计114445%155（二）统计数据分析根据以上的统计数据，可以得到以下分析结论：在南坪商圈的商业业种经营面积比例中，经营面积位于前三位的依次为：酒店服务行业，占％；休闲娱乐行业占％；餐饮业占％；三个业种总经营面积占到商圈总经营面积的％。通过休闲行业的经营业种细分可以看到，本行业经营面积比例位于前三位的分别为：茶楼占％；歌城占％；休闲吧占％；而年轻消费群体经常出入的咖啡厅仅占％；电玩城仅占％；娱乐城仅占％；舞厅仅占％；针对年轻时尚消费群体存在的经营业种经营面积比偏小，经营规模不能满足市场的需要。传统商业中与市民日常购物最密切的服装零售行业，总经营面积比仅为％；饰品仅为％；日杂百货仅为％；以上三项经营面积总和仅为商圈中欧难过经营面积的%，不能满足市民购物的需求，存在较大的市场供给缺口。在目前的南坪商圈经营商业中，餐饮、酒店、茶楼、休闲吧已经能够满足市场的需求；针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐行业经营面积略显不足；而针对普通市民日常购物需要的服装零售、装饰饰品、日杂百货等行业的经营面积严重不足，已经不能满足本地市民的需求。（三）结论通过以上统计数据可以得到以下结论：南坪商圈内的商业经营面积虽大，但各业种配比不均，出现商业经营面积的失衡，部分业种已经不能满足市场的需求。休闲娱乐行业经营面积虽然位于商圈业种经营面积的第二，但针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐业种经营面积略显不足，不足以达到将此部分消费人群留在区内消费的目的。南坪商圈内的经营业种需要进行重新的配比，需要有新的商业面积出现来填补目前出现的商业缺口，用于满足区内市民的日常消费需求，达到拦截过江消费的目的。二、五大商圈地下商业情况随着地上可建筑面积的缩减、道路交通体系的重新规划，向地下要空间要面积是未来城市发展的主流方向，国内的主要城市地下商业的经营情况及销售情况都相当好，各个中心城市已经逐渐开始向地下要面积进行商业经营和市政配套。重庆市主要的五大商圈目前已经出现了地下商业设施，具体如下：（一）相关统计数据商圈解放碑商圈观音桥商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈总经营面积（万㎡）规模比例28%38%14%12%8%规模排名21345（二）统计数据分析从以上的统计数据我们可以看到：观音桥商圈的地下商业建筑总面积达7.6万平方米，占主城区地下商业38%，总规模占据五大商圈第一。解放碑商圈地下商业总建筑面积达到6.1万平方米，占了五大商圈地下商业的28%；总规模位列第二。沙坪坝商圈的地下商业总建筑面积为2.9万平方米，占五大商圈地下商业的14%；总规模位列第三。杨家坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为2.6万平方米地下商业的建设，占五大商圈地下商业的12%；总规模位列第四。南坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为1.6万平方米，只占五大商圈地下商业8%；总规模位列最末。南坪商圈是重庆的五大商圈之一，与解放碑商圈及杨家坪商圈的车行距离都比较近，拥有很好的区域辐射优势和区位优势。但南坪商圈目前的地下商业经营面积仅为杨家坪商圈的2/3，不到解放碑商圈的1/3，地下商业发展相对落后。随着商业中心旧城改造工程面积逐渐减少，未来利用改造工程修建地下商业的机会将越来越少，这就决定了我们需要抓住机会进行中心商圈的立体扩展，地上商圈地下商圈共同规划，为打造新的商业格局和规划奠定物业基础。（三）结论根据以上的数据分析可以得到以下结论：南坪的地下商业空间略显不足，有新增的可能和必要。在地面商业扩张受土地资源严重限制的情况下，进行商业空间的立体扩展势在必行。要重新进行南坪商圈的商业经营业种配比，使商圈商业能够满足区内市民的需要，拦截过江消费就必须有新的商业空间出现进行必要的补充，根据未来城市商业发展的趋势，这个商业空间目前可能出现在地下。在未来商圈发展中，地下商业的发展前景乐观，地下商业将成为整合商圈资源，重组商业结果的重要发展空间。三、项目空间情况项目－1F空间层高最低部分为米左右，最高部分为超过10米左右，设计有专门的采光窗、自然通风口、空气交换设施、供配电设施等；空间长度约为830米，最窄处为39米，最宽处超过100米。地下空间设计有多个出入口与地上建筑连接，并可能设计专门的通道与南坪现有的地下商业设施、相关商业配套设施、大型商业建筑等连接，将南坪现有的商业资源进行整合，实现地下商业步行街的功能。空间是公路交通与轨道交通的连接和交换通道，是过街人流的必经通道，往来人流量大，随着轨道交通的发展和城市发展进程的加快，每天通过项目空间的人流量将会逐渐增多，项目空间拥有巨大的往来人群，拥有足够的空间和优越的位置及连接通道实现南坪商圈商业物业的重新整合，拥有巨大的商业开发价值。四、项目空间功能定位根据项目空间的实际情况，结合目前南坪商圈的商业现状，地下商业的实际经营情况及预期经营前景，建议将项目空间的功能定位为：以组织人流交通为主兼有整合南坪商圈资源的集合型商业空间必须承认及重视项目空间的主要即首要功能是为：城市交通系统中进行过街及换乘人流的组织。利用项目空间的空间结构及位置对南坪商圈现有的商业物业进行有机的连接，整合商业资源，充分利用往来人群发展地下商业街。将整个空间建设成为富有鲜明特点，往来方便的集合型商业空间，加强南坪商圈商业建筑及现有商业空间之间的联系，建设一条富有创新意识的“室内商业步行街”。第三部分项目商业空间的定位一、产品定位内街独立商铺以小面积独立商铺为主，间或布置少量面积稍大的专卖店，充分考虑小型商家的经营需求，体现产品的变现能力。强调南段商业与地上商业建筑之间的有机融合，充分利用现有商业资源指导项目产品的规划和布置，使项目商业与现有商业融为一体，增强可经营性，尽可能缩短市场培育期，为良性经营创造条件。二、功能定位因项目主要作为人行交通的主要组织空间存在，必须首先满足交通的组织功能再进行商业功能的使用考虑，所以能够使用的商业空间面积比较小，不具备单独作为一个大型商业设施存在的可能性。规模决定了项目的商业需要紧密依托项目周边现已存在的商业设计而存在、发展，因此将项目商业的功能定位为：连接、整合并补充完善南坪现有商圈规划的地下商业纽带突出项目商业空间的“连接、整合”作用，正视项目商业空间存在的价值，端正开发心态。强调“补充完善”的作用，合理的充分利用这一契机，对南坪商圈进行规划调整布局，使其更加适应南岸区居民的需要。三、档次定位结合南坪现有商业的经营档次，充分了解消费者对商品的档次需求之后，建议将项目商业的档次定位为：中高档室内商业步行街以中高档商家为项目主要目标经营商家，保证项目拥有相对比较高的经营档次，与重庆市现有地下商业进行有效区分。强调“室内商业步行街”的概念，强调步行功能，保证项目的唯一性。四、经营业种初步构想商业街经营业态布局的原则是：第一、项目的经营定位；第二、南坪商圈的经营现状；第三、项目地面周边社会环境；第四、周边相邻经营业态的延续或配套；第五条、也是最重要的一条，就是，轻轨地下商业人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多的消费特点，商业区街也应适应这一特点来确定商业运作的业态布局划分。由此，将商业街分为两个经营分区，即：购物区、休闲区。购物区（一）经营区域划分经营C区：轴线范围：纵轴线3—3至3—20经营D区：轴线范围：纵轴线3—20至3—38经营E区：轴线范围：纵轴线3—38至4—18经营F区：轴线范围：纵轴线4—18至4—36经营G区：轴线范围：纵轴线4—36至4—58（二）经营主题及商业规划经营C区经营主题：都市生活街商铺规划商铺：26个中岛柜台：4组经营规划建议主要经营业种为：音像光碟、工艺礼品、节日商品、文化用品、书店、皮鞋护理、药店、保健品店、精品糕点店、干洗服务等。经营D区经营主题：潮流服饰皮具街商铺规划商铺：46个中岛柜台：8组3个经营规划建议主要经营业种为：休闲运动服饰、牛仔系列服装、外贸服饰、港韩服饰、鞋类、皮具、手袋、箱包、服装加工等经营。经营E区经营主题：南坪中央广场商铺规划商铺：19个中央柜台：10组中央卖场：1个经营规划建议主要经营业种为：饮品店，甜品层、鲜点房、进口食品店、自助银行、商务中心、票务中心，彩票售票处、问讯处等经营。经营F区经营主题：时尚精品街商铺规划商铺：46个（其中中铺20个）经营规划建议主要经营业种为：运动用品、户外用品、时尚精品店、女性饰品店、彩扩冲印、玩具店、精品眼镜、个性腕表、化妆用品等经营。经营G区经营主题：家居用品街商铺规划商铺：39个（其中中铺16个）经营规划建议主要经营业种为：家居用品、家居饰品、厨房用品、卫浴用品等。休闲区（一）经营区域划分经营A区：轴线范围：纵轴线1—19至1—39－2层经营H区：轴线范围：纵轴线3—7至4—58（二）经营主题及商业规划经营A区经营主题：休闲娱乐长廊商铺规划不确定，根据实际情况进行划分经营规划建议主要经营业种为：咖啡店、茶餐厅、茶座、书吧、美容美发店等。－2层经营H区经营主题：休闲娱乐长廊商铺规划店铺：28个经营规划建议主要经营业种为：电玩、网吧、数码影院、歌屋、酒吧、美容院、美发厅、个人护理、洗脚屋等。第四部分项目开发价值一、销售、经营价值本项目要作为一个商业空间进行规划和开发，势必将会增加整个项目的资金投入，虽然开发商更多的是看重为南岸区市民谋福，但也需要考虑整个的成本投入问题。通过与项目主要工程负责人的沟通了解到：如果将项目作为商业空间进行二次的包装、分隔、增加配套相关设备、设施，这部分投资的总和大约为：人民币5000万元。根据对重庆市其他主要商圈地下商业销售价格和租赁价格的调查可了解到：重庆市普通地下商业的套内平均销售价格约为：30000～40000元/㎡，平均租赁价格约为：150～200元/㎡·月。根据我司初步对商业空间的划分，计算出商业空间实际可用于销售的商铺的套内面积约为：7177㎡，可用于经营的－1层店铺套内面积约为2300㎡。则：项目可实现的销售收入为：7177×33000＝万元可实现的租金收入为：2300×150×12=414万元收入合计为：＋414＝万元二、社会价值随着重庆城市化进程发展脚步的加快，越来越多的非城镇人口转为城镇人口，他们的大量涌入使本已充满压力的城镇就业问题矛盾更加突出。项目商业空间的规划建设将为社会提供上千个就业机会，实现千人的就业，解决政府的实际问题，有利于缓解日益加大的就业压力。三、商业价值随着人民生活水平的提高，消费者耗费在休闲、购物上的时间越来越多，对购物场所的要求也更高，档次的选择更加多样化，对档次的要求也更高。根据对南坪现有的消费群体进行的相关调查后发现：这部分消费人群在选择购物场所的时候更加注重多样性和完善性