南方房子实际使用率相对比较高对房价有所影响

Word南方房子实际使用率相对比较高对房价有所影响

房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房价基本上是房地产价值的货币表现。

据宇博智业市场研究中心了解，随着楼市的全面下行，目前二三线城市限购松绑已成燎原之势。不过，一些城市的房价仍然居高不下，当地刚需购房族面临的购房压力仍相当大。

南比北高

据行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》显示6月百城新建住宅价格指数，目前均价超过1万元的城市共有16个。

这其中，除了北京、天津和大连外，其他13个城市均位于南方，且均在长江以南的沿海地区。在直辖市之外，江苏、福建和海南各有2个，广东有3个，浙江则有4个之多。

除了这些均价过万元的城市，南方沿海很多城市也都逼近1万元大关，例如绍兴均价达到9818元/平方米，东莞达到9658元，湖州为9171元，南通为9111元，金华为9276元，扬州为9302元。而苏州下属的三个县级市张家港、常熟、昆山每平方米分别为9991元、9380元、9124元。

“我们县城现在房价起码也是七八千元/平方米了。”来自福建安溪的谢先生说，安溪县只是泉州下面的一个山区县，但近几年当地茶叶发展起来后，很多山区乡镇的人到县城购置物业，房价也水涨船高。

反观北方地区，在北京、天津和大连之外，其他城市只有青岛达到了9649元，鄂尔多斯9032元，其他城市鲜有超过9000元关口。例如像东北三个副省级省会城市沈阳、长春和哈尔滨，每平方米分别只有7785元、7117元、7218元。这样的价格放到苏浙、福建一带也就跟一些县城差不多。

经济差异

那么为何南方房价普遍比北方高呢？

“最根本的还是经济发展程度与人口流入。”宇博智业市场研究员表示，改革开放后，南方沿海地区率先发展起来，内陆省份以及很多北方省份的人涌向南方沿海城市，大量的人口来到这些城市后，融入城市的愿望强烈，这也促使了当地房价的上涨。

根据《价值线》杂志对2021年中国公共财政收入最高的50个城市对其人口吸引力进行排名，人口净流入前20名的城市中，仅有4个是北方城市，南方有16个，其中有14个地处东南沿海地区。

厦门大学经济学系副教授丁长发对本报分析说，一个城市、地区的房地产是否存在泡沫，关键在于是否有相应的产业支撑。有产业才有收入，有收入才能支撑房价。改革开放后，南方沿海省份有大量的民营企业兴起，居民收入提高较快。反观北方尤其是东北地区的很多老工业基地，企业破产关停后，工人下岗，不得不跑到南方就业。

不过，随着改革开放由南到北，进入新世纪后，北方不少省份发展也十分迅速。例如经济第三大省山东进入本世纪后曾高速发展，经济总量曾一度逼近粤苏；煤炭大省内蒙古随着能源价格的走高也驶上了快车道，从2021年到2021年，连续8年经济增速位居全国第一，人均GDP更是超过了广东；天津近年来随着一系列大项目的进入，经济增速也曾多年领跑全国，人均GDP位列各省份榜首；东北的辽宁人均GDP也位列广东、福建之前。

但是，与人均GDP相比，北方省份的人均实际收入却与南方有一定距离。例如，虽然天津人均GDP全国第一，但城镇人均收入仅有上海的四分之三。辽宁和内蒙古人均GDP超过了广东，但人均收入却比广东低得多。南方的福建虽然人均GDP只位列全国第九，但人均实际收入却高出辽宁、山东、内蒙古不少。

这一差距的根源还在于经济结构。包括天津、山东乃至东北地区以重化工业、大型国企为主，主要靠投资拉动，第三产业、轻工业、民营中小企业占比偏低。“这一格局内在的东西就是产业结构、所有制结构、就业结构。”南开大学滨海开发研究院常务副院长周立群对《第一财经日报》说。

“北方很多地方原来计划经济体制的弊端仍未消除，市场发育不健全。”丁长发说，在这些地方只有体制内的少数人收入比较不错，贫富差距很大。他认为，北方省份的经济结构对GDP增长和政府收入的提高作用很大，但对就业和老百姓收入提高效果不大，也就是人们常说的“只长骨头不长肉”。相比之下，南方苏浙、福建、广东这些省份，民营经济、中小企业十分发达，能带来大量的就业和收入，也就是“藏富于民”。

张大伟说，北方很多地方以国企为主，工业化进程较早，非商品化的住房占比非常大，包括大量的棚户区改造，这也拉低了房价。而南方的住房中，市场化的比例要高很多，因此价格也会比较高。

气候、地形影响

不过，除了经济因素外，其他一些诸如气候、地形等因素也对房价的差异有所影响。

以气候为例，由于南方比较温暖，因此很多北方人会选择到南方过冬、养老。尤其是在海南、珠海、厦门等沿海地区，由于城市环境较好，气候宜人，吸引了不少北方人尤其是东北人前来。因此，像三亚、厦门这些南方沿海旅游城市的房价也特别高昂。

例如，海南经济发展水平一般，但作为国际旅游岛吸引了大量外地人尤其是北方人前来置业，因此三亚的房价仍高达24080元/平方米，超出一线城市广州将近6000元，海口的房价也超过万元大关。

“北方人到海南这样的地方很适应，但是如果让南方人去北方尤其是东北的话，他们难以忍受严寒，除了北京，南方人到北方买房的很少。”张大伟说。

地形差异对房价也有一定影响。丁长发说，北方很多城市像沈阳、呼和浩特等地，有大片的平地和发展空间，供给十分充分，建造房屋的成本相对也比较低。而南方尤其是浙江和福建等地，由于山地丘陵多，这些地方的城市都比较小，可