广州甲级写字楼项目市场调研及前期策划报告

广州XXX

XXX考察报告2012年7月考察项目一、保利国际广场二、利通广场三、广州国际金融中心（西塔）一、保利国际广场保利国际广场是保利集团南方总部所在地，占地5.7万平方米，建筑面积19.6万平方米，位于琶洲经济圈核心位置。由南北两栋165米高的“超长板式”办公塔楼和东西两栋4层商业群楼围合而成1、总体规划：规划构思是以建筑物围绕基地形成一个大型的、向内的半公共空间，创造出一个中心花园，使建筑群的各组成部分连成一整体。两栋塔楼分别位于地块的东北及西南角。结构呈东西向排列，可以极大化北面的风景面及极小化东西向的日照面。以“有利于环境”作为主要设计策略

双塔楼底层局部架空，四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间，以外部珠江、内部水景和绿地相呼应，创造出无限延伸的视线层次。一、保利国际广场（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场2、两栋高层塔楼正南北向、东西错开排列以便获得充足日照和临珠江景观,错开排列及局部首层架空的措施将北面的江风和东南向夏季主导风穿越基地,增加了建筑的迎风面,使得室内自然通风顺畅。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场3、以商业为主的东西裙楼.与南北双塔主楼围合出一个半公共的大型中心绿地庭院空间,使之成为双塔办公楼南面的主要景观。4、中心花园的绿地相对集中形成98mX93m的广场尺度规模,具备可调节局部气候的功能.并为办公人员提供了多层次的活动休闲场地南北入口广场则起到内部交通与外部交通、内部气候与外部气候缓冲衔接的作用。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场大堂架空层——双塔楼底层局部架空、四周建筑围合的缺口处结合雨蓬及柱廊创造和围合中心庭园空间,与内部水景和绿地相呼应，可充分享受并融入绿色的生态环境中,方便空气对流。（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场东西商业街——既独立又与写字楼有一定连接，形成围合型建筑配套（一）、规划、空间及景观一、保利国际广场（一）、规划、空间及景观中间围合抬高的绿化广场一、保利国际广场（二）、建筑功能分区及平面布局1、“超长板式设计”使保利国际广场塔楼高宽比达到1：8。写字楼层高4.1米，中间无一梁一柱，采用360度采光设计，形成毫无遮挡的360度景观空间。2、南面办公空间的立面是由悬臂构架支承的透明玻璃组成，结构悬臂板支承纤细及高耸的办公空间结构；3、玻璃采用网状图案彩釉玻璃可遮挡南面玻璃透进的阳光。半透明及乳白色玻璃强调了核心筒的整体性，此设计既可以遮挡核心筒结构构件，也将自然光带进了电梯厅及洗手间。一、保利国际际广场（二）、建筑功能分区区及平面布局局两栋塔楼分别别位于地块的的东北及西南南角。结构呈呈东西向排列列,可以极大化北北面的风景面面、极小化东东西向的日照照面。以“有有利于环境””作为主要设设计策略的塔塔楼,具有三种结构构“层次”构构件：悬臂——遮阳——核心筒。一、保利国际际广场（二）、建筑功能分区区及平面布局局地下2层为设备房、、车库、人防防等。地下1层为商业展览览厅，为改善善采光和地下下商业空间通通常的压抑感感，采用了多多种设计手法法。全明采光的地地下一层商业业展厅。一、保利国际际广场（二）、建筑功能分区区及平面布局局东西两侧布置置的下沉广场场通过楼梯、、步级等可直直通室外地坪坪。商业展览览厅内设置了了两处下沉花花园,通过露天楼梯梯可直达首层层的中央花园园，使花园与与下沉空间形形成极具特色色的立体景观观。阳光地下室东西两侧布置置的下沉广场通过楼梯、步步级等可直通通室外地坪。。商业展览厅厅内设置的两两处下沉花园，通过露天楼楼梯可直达首首层的中心花花园，使花园园与下沉空间间通过瀑布和和潺潺流水，，形成极具特特色的立体景景观，大大丰丰富了花园的的空间效果；；同时为地下下空间引入空空气和自然光光；又达到节节能的作用。。大厅顶部的玻玻璃光棚结合中心花园园的水池，水水流至玻璃光光棚的顶部，，在地下空间间内玻璃、流流水、阳光形形成迷幻的效效果。一、保利国际际广场一、保利国际际广场（三）、立面造型建筑外墙以透透明玻璃幕墙墙为主，结构构外墙采用白白色铝板，大大片玻璃插入入实墙内的手手法。塔楼底底部3层通高的门厅厅和中部3层通高的避难难层均以玻璃璃材质构成，，创造出独特特的视觉效果果。裙楼外飘飘的雨棚与连连廊采用光棚棚，铝板及木木材，裙楼实实墙面采用天天然石材。一、保利国际际广场（四）、结构构及新技术的的应用办公塔楼采用用双向支撑的的框架——剪力墙混合结结构体系。双向设置的钢钢支撑不仅在在结构上是重重要的受力构构件，而且构构成了建筑立立面的重要组组成部分。塔楼剖面结构构由36个结构层组成成，底部3个垂直的结构构层形成通高高的门厅、往往上15个结构层为办办公空间、接接着的23个结构层是避避难层及平台台，再往上还还有15个结构层的办办公空间。这这样以3为倍数进行分分隔是大楼东东西纵向对角角线结构斜撑撑的分布结果果以及大楼主主体顶、中及及下部需要有有外悬臂式结结构的需求结结果。一、保利国际际广场（五）、设备备新技术的应应用——采用地板送风风系统——采用由地下送送出新风，由由上方的排气气口排出废气气的送气方式式，新风量比比传统空凋增增加30%，不仅能够有有效避免空气气混浊，同时时也利用了人人体对温度的的感知是自下下而上的原理理，从而比传传统空调节约约20%的能源。此外外地送风系统统还解决了办办公室布线的的难题，各种种管线可以在在地板下随意意布置，增加加了办公空间间设置的灵活活性。广州保利国际际广场地板送风系统统——利用建筑筑的混凝土楼楼板和架空地地板之间的开开放空间做为为静压腔，所所有主要的电电力、电讯、、数据电缆系系统都敷设在在该静压腔内内，与建筑物物的通风、空空调系统形成成一个整体。。回风通过高高侧墙或天花花回至层间下下送风空调机机组。地板送风系统统的优点：可以降低楼层层的高度；提供供个性性化舒适性调调节，提高热舒适性性、用户满意度度及生产效率率；在用户附附近提供新鲜鲜空气，提高高通风效率，，保证室内空空气质量及人人体健康；空空调空间热力力分层，降低低静压；增加加节能器运行行（全新风运运行）时间；；提高了风侧热热交换效率，同时也提高了冷水机机组运行效率率。新材料、新技技术（五）、设备备新技术的应应用——采用地板送风风系统一、保利国际际广场（五）、设备备新技术的应应用——电梯系统电梯——采用30部瑞士迅达智智能电梯，其其中每个塔楼楼有12部客梯，一部部货梯，以及及两部通往地地下车库的电电梯，平均每每3000平方米即配备备一部电梯。。电梯速度可可达5米/秒，30秒即可登上165米高的顶楼。。符合XXX要求首层设置服务务转换电梯——为了提高效率率，配合智能能化物业管理理，专门在首首层设置上下下地下停车场场、食堂的服服务电梯。一、保利国际际广场（五）、设备备新技术的应应用——其他新技术目的地分层停停站的高速智智能电梯系统统；千兆光纤网络络、两路一备备的千伏供电电系统；电子公告及电电脑查询系统统；BAS自动监控系统统；同声传译视频频会议系统。。六、建筑细部彩釉玻璃电梯智能控制制迅达智能电梯梯屋顶细部1.5米宽落地玻璃璃负一层采光顶顶一、保利国际际广场项目概述【用地面积】】：9916平方米【建筑面积】：159500平方米【建筑高度】：303米【建筑层数】：65层【结构形式】：钢斜撑框框架+混凝土核心心筒【开工时间】：2007年底【竣工时间】：2011年底利通广场位位于广州市市XXXCBD核心区北入入口市民广广场东侧，，地下5层，地上65层，设计高高度303米，是一幢幢按国际主主流标准建建造的超XXX。该该项目是广广州地区第第一个获得得LEED金级认证的的绿色环保保建筑。项目连接世世界面积最最大的地下下商业服务务设施－XXX地下下SHOPINGMALL，拥有高端端商业配套套设施（包包括顶级电电影院以及及各种餐饮饮娱乐设施施），配套套服务完善善。二、广州利利通广场总体规划：：利通广场位位于XXXCBD核核心区的北北入口，具具有强烈标标识性。比比邻黄埔大大道、内环环路以及XXX捷运运系统的市市民广场站站（2010年建成成），坐拥拥中央公园园景观，拥有便捷的的港湾式停停车站，无无论外部或或内部交通通网络均十十分流畅。二、广州利利通广场建筑风格简简洁、通透透、线条清清晰，极具具光影表现现力的鳞片片状玻璃幕幕墙，显示示出富于动动感向上的的城市天际际轮廓线。。建筑外立面面二、广州利利通广场一.入口大大堂：建筑底层大大堂的空间间来自于体体谅的切削削，为了营营造一个生生动，具有有震撼力的的建筑形象象。这个巨巨大中庭用用的是一个个斜坡吊顶顶，这个吊吊顶的坡从从东边的4.2米高高延伸到西西边的37.8米高高，因此在在西边，大大堂是面向向中央公园园完全开放放的。二、广州利利通广场高达37.8米的首层大大堂与顶部部大堂遥相相呼应，气气势宏伟。。首层大堂二、广州利利通广场鳞片状玻璃璃幕墙结合合室内电动动百叶的组组合遮阳系系统，有效效阻挡光线线照射，降降低室内自自然温度，，大幅降低低中央空调调所需电力力。玻璃幕墙与与电动百叶叶二、广州利利通广场首层大堂入入口雨篷要要气势恢宏宏，昭示性性强，且兼兼有落客功功能。大堂入口雨雨篷二、广州利利通广场1、办公单元元方正、无无柱，进深深大，布局局灵活，使使用率高。。2、办公单元元按500m2、800m2、1100m2整体出租。。集中办公总裁办公办公空间二、广州利利通广场景观二、广州利利通广场主体结构采采用斜撑框框架+钢筋混凝土土核心筒结结构体系，，外筒四周周设置了9层一跨的对对角支撑，，与外筒钢钢管柱形成成了支撑筒筒体，不仅仅提供了竖竖向承载体体系，同时时增加了结结构抗侧刚刚度，内外外筒共同作作为建筑的的抗侧体系系。结构体系二、广州利利通广场1、45X45m钢结构斜撑撑框架组成成建筑物外外筒，23X23m混凝土核心心筒形成建建筑物内筒筒，内外筒筒共同组成成了结构的的承载体系系。2、筒中筒结结构体系可可以使标准准层的办公公空间达到到无柱、通通透的效果果，且办公公进深达到到11米，提高办办公使用率率及便于办办公灵活布布置。筒中筒结构构二、广州利利通广场所有主要的的电力、电电讯、数据据电缆系统统都敷设在在结构楼板板与架空地地板之间，，便于系统统的灵活布布置，可以以降低楼层层的高度，，日后可根根据租户需需要重新布布局办公使使用空间。。架空地台二、广州利利通广场出入口控制制系统智能化系统统1、智能化集集成系统；；2、无线巡更更系统；3、停车场管管理系统；；4、公共广播播级应急广广播系统；；5、无线对讲讲系统；6、有线电视视及卫星接接收系统；；7、可视对讲讲系统；8、建筑设备备监控系统统；9、公共信息息系统；10、会议系统统；11、智能照明明控制系统统；12、视频安防防监控系统统；13、能源管理理系统；14、入侵报警警系统；15、出入口控控制系统；；16、消防逃生生系统；19、一卡通系系统；二、广州利利通广场1、遮阳节能能系统2、VAV变风量空调调系统3、冷冻温差差节能技术术4、冬季预热热节能技术术5、冷凝水回回收节能技技术6、水泵风机机变频节能能7、地下室节节能系统8、电梯能量量回收9、节能LED灯系统10、能源管理理系统等节能环保措措施电动百叶鱼鳞式幕墙墙二、广州利利通广场项目概况【建设地点点】：广州州XXXJ区【占地面积积】：3.1万平方米【建筑面积积】：44.8万平方米【建筑高度度】：楼高高432米，加上直直升机停机机坪总高度度达到440米【建筑层数数】：103层【结构形式式】：钢管管混凝土巨巨型斜交交网网格外筒与与钢筋混凝凝土剪力墙墙内筒的结结构体系【开工时间间】：2007年1月31【竣工时间】：：2009年11月3日三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）项目介绍绍：广州国际际金融中中心（简简称广州州西塔）），位于于广州XXX核核心商务务区，项项目总用用地面积积31084平平方米，，总建筑筑面积为为45万万平方米米，广州州国际金金融中心心建筑面面积和结结构楼层层数均为为全国第第一，建建筑总高高度437.5米，是是中国第第六高楼楼。三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）主塔楼地地上103层，地下下4层，整个个项目包包括有41907平方米的的商业、、92777平方米的的酒店、、49185平方米的的公寓、、184131平方米的的写字楼楼和6504平方米的的会议中中心，车车位1700个其设计意意念为““通透水水晶”，，外立面面采用全全隐框玻玻璃幕墙墙系统；；建筑结结构采用用钢管混混凝土巨巨型斜交交网格外外筒与钢钢筋混凝凝土剪力力墙内筒筒的结构构体系。。三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）总平面图图B2-B4地下停车车库B1-5/F商场5/F会议中心心6F空中花园园附楼服服务务式公寓寓1-3/F写字楼大大堂及酒酒店大堂堂4-66/F超XXX67-100/F四季酒店店建筑特色色：(一)入口大堂堂:首层挑空空13.5m高写字楼楼及独立立酒店大大堂，空空间一气气呵成，，典雅大大气。地地面采用用进口花花岗岩，，墙面配配以3mm厚有金属属光泽的的灰色氧氧化铝饰饰面，天天花采用用GRG加强纤维维石膏。。三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）首层大堂堂首层挑空空9米高写字字楼及独独立酒店店大堂，，空间一一气呵成成，地面面采用进进口花岗岗岩铺装装，墙面面配以有有金属感感的灰色色氧化铝铝饰面，，整个大大堂现代代高雅，，凸显国国际金融融中心气气息。首层落客客区入口雨篷篷大堂旋转转门大堂休息息区大堂服务务台三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）建筑特色色：(二)办公标准准层1).270°°视野.独特的圆圆弧三角角形结构构，配合合全隐框框玻璃幕幕墙，让让您坐拥拥270°°旷阔视野野，真正正实现与与世界视视野的无无缝交流流。2).3.1米空间净净高适应大跨跨度构造造的交叉叉组合梁梁，缔造造了创广广州新高高的3.1米的楼层层净高，，宽阔的的空间格格局带来来最为优优化的空空间设计计及配套套，为商商务精英英注入创创意活力力。办公标准准层1、270度办办公视野野2、3.1米办办公净空空3、150mm架空地地台便于于楼层线线，4、标准准层面积积2600平方方米~3000平方米米建筑特色色：3).强吸音金金属微孔孔天花(1200x800x1.5mm)采用进口口顶级白白色氟碳碳漆铝板板，在天天花上，，将空调调出风回回风口巧巧妙融合合到灯盘盘设计中中，保证证了办公公楼层的的美观和和良好的的吸引效效果。4).150mm架空地台台(600x600)运用防静静电架空空地板，，楼层布布线灵活活，便于于维护。。5).人性化照照明采用2x28，1200x1300防炫光灯灯盘的格格栅荧光光灯，高高效格栅栅限制不不舒适炫炫光，光光线柔和和，保护护视力，，照明保保护符合合IEC标准。三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）建筑特色色：(三)结构体系系筒中筒结结构内外筒共共同抵抗抗横向荷荷载引起起的倾覆覆力矩和和水平剪剪力，具具有较高高抗压承承载力圆圆钢管管砼斜柱柱具有承承载力高高、柱截截面小的的特性，，扩大楼楼面的使使用面积积钢-砼组合梁梁，有效效减少梁梁高度，，大大增增加建筑筑净高，，室内空空间设计计更为灵灵活斜交网格格支撑体体系独特创新新巨型斜斜交网格格支撑体体系，减减小结构构扭转效效应。创创新结构构体系具具有很高高的安全全性，即即使在突突发冲击击、火灾灾或爆炸炸作用下下只有局局部破坏坏，不致致于引起起连锁反反应而倒倒塌，保保证整体体结构的的安全性性。三、广州州国际金金融中心心（西塔塔）1、主塔楼楼采用钢钢管混凝凝土巨型型斜交网网格外筒筒加钢筋筋混凝土土内筒的的筒中筒筒体系。。结构沿沿竖向共共分17个区域，，每个区区域由30根巨型钢钢管混凝凝土柱斜斜交组成成。2、外筒为为钢管混混凝土巨巨型斜交交网格柱柱，内筒筒为钢筋筋混凝土土剪力墙墙，内外外筒是抵抵抗风荷荷载及地地震荷载载的唯一一结构构构件，办办公空间间达到无无柱的通通透效果果，办公公室可灵灵活布置置，大大大提高办办公空间间的使用用效率。。3、楼盖为为钢混凝凝土组合合楼盖，，可以有有效的减减小梁高高，增加加办公净净高。结构体系系建筑特色色：(四)新材料、、新技术术1.电梯的合合理使用用原装进口口世界著著名电梯梯奥的斯、、迅达，办公区区更引进进8部国际领领先水平平的8m/s双层轿厢厢穿梭客客梯把大量人人流提升升至30-48层的空中中大堂，，把1-66层的办公公区分为为三个区区段，区区段中设设置2-3组，每组组6台低速电电梯作转转换。70-100层酒店的的垂直交交通由4台8m/s的高速穿穿梭电梯梯与8台低速电电梯组成成，为酒酒店层中中庭空间间的营造造提供条条件，这这种配合合方式有有效节省省时间更更提高运运载力，，为商务务人士提提供安全全高效的的垂直交交通服务务。电梯轿厢厢采用进进口花岗岗岩铺砌砌地面。。配以氧氧化铝饰饰面与黑黑色镜面面不锈钢钢的墙面面装潢，，首层电电梯门更更采用防防指纹本本色雾化化不锈钢钢。建筑特色色：(四)新材料、、新技术术2.新型空调调系统西塔的空空调系统统采用多多种系统统的结合合：采用双源源供冷区域集中中供冷冷冷源自备供冷冷冷源节节能环保保采用高能能效比的的制