山东地产项目前期策划及项目定位报告含设计图

-XX新区地块-

整体定位及发展战略XXX房地产投资顾问有限公司

2014/4方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议背景解读之城市解读淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48位，山东排名第五淄博市区县概况淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个县。2013年末全市常住人口达到500万。半岛城市群综合竞争力排名第5，仅次于青岛、济南、烟台、潍坊；全国城市综合经济实力30强。山东半岛城市群基本情况：淄博是山东省区域中心城市、经济开放区域市，济南都市圈中心城市，全国重要的石油化工基地，中国历史文化名城，中国瓷都。2013年淄博GDP为3801亿元，同比增长9.5%。位列全省第五。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—城市研究背景解读—城市定位《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》将淄博城市定位为济南都市圈的经济副中心，以石油化工及其制品、陶瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服装等五大产业链为内核的服务业相对发达的现代化制造业城市。区域经济中心、经济转型将成为淄博经济发展的关键词，借助山东半岛经济规划，在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段背景解读—城市定位胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一一具备背景解读—城市概览淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、“中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、西部城市新区以及东部化工改造区。背景解读—城市经济GDP和固定资产投资额的稳定增长为经济转型提供了强劲的经济保障淄博市自2008年开始经济增长速度始终在10%以上的高增长平台上稳定运行，已进入经济增长高峰期。成为山东半岛经济最具活力、发展最为稳健的区域之一备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例背景解读—城市经济

2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。同年张店和临淄区人均可支配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区两大经济强区结论：淄博整体经济在高速平稳增长的同时，淄博人均可支配收入也稳步上涨，随之而来的是淄博人民的消费能力的增长，可见淄博经济实现了整体和人均两方面的增长和跨越。备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告背景解读—经济发展固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。年复合增长率为13.1%年复合增长率为15.5%备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例城市人口逐年增加加，城市化率达到到64%，年平均增长率在在1%左右；同时居民生生活水平处于富裕裕阶段，潜在消费费能力较强。淄博城市总人口保保持逐年相对快速速增长，2013年全市常住人口超超过500万。淄博人均可支配收收入和消费性支出出双向增长，居民民购买能力强，2012年人均消费性支出出占可支配收入的的比例接近60%，同时淄博历年职职工平均工资也保保持快速增长，2012年职工平均工资突突破40000元，表明未来消费费潜力巨大。年复合增长率为9.5%背景解读—城市人人口背景解读—三产比比例自08年以来，淄淄博市第三产业增增长值不断提升，，第三产业进入稳稳步增长阶段而作为传统优势的的第二产业比例不不断下降，第三产产业比例不断提高高，淄博经济转型型正逐步进入关键键期在经济转型中，一一大批从事商贸、、咨询、电子信息息等创业型的中小小企业营运而生；；据淄博市中小企企业局显示，淄博博市中小企业数量量已超过3万家，，其中仅从事文化化及相关产业的单单位达4600余余家，从业人员近近20万人备注：2013年政府报告中数据据不全，以2012年为例背景解读—社会形形态纺锤型社会哑铃型社会经济结构的转型带带动了社会形态的的改变，淄博正逐逐步脱离哑铃型社社会，转入以主要要从事第三产业，，学历、文化素养养、收入水平都相相对高，消费观念念相对开放的中产产阶级人士占主要要比重的纺锤形社社会城市研究结论城市定位：区域经经济中心，服务业业相对发达的现代代制造业城市经济发展：GDP稳步增长，人均均可支配收入不断断增长，居民消费费力旺盛三产比例：第三产产业不断增长，从从事服务业等第三三产业的企业大量量涌现我们认为：作为经济实力雄厚厚的工业城市；淄淄博在经济转型中中，催生大量金融融、证券、商贸、、信息咨询等的第第三产业企业，其将将释放出对房地产产市场的巨大需求求。因此，从城市发展展层面看，淄博房房地产市场未来可可被看好背景解读之区域解解读区域解读—区域划划分城市规划：新区市市政规划起点较高高，道路交通畅达达，城市界面良好好；自然环境：空气质质量较高、自然环环境良好，基本未未受到污染；教育配套：教育配配套完善，区域内内集中了淄博的知知名重点学校；商业配套：商业配配套匮乏，居民日日常购物仍需到东东部老城区；医疗配套：医疗配配套较少，居民就就医仍需至东部老老城区进行。区域研究结论是未来淄博的政务务、经济、高端居居住中心方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议宏观市场2013年对于中中国房地产市场来来说注定是一个不不平凡的一年。在在上半年，各项关于房产调调控的政策明显多多于往年同期，而而这种种迹象都表表明了新一届领导导班子对目前房价价调控的决心。尤其在三中全会各地各类调控政策策密集出台，继北上广深四大大一线城市颁布多多条楼市调控举措措后，以武汉为首首的二线城市也开开始为调控政策““加码”。调控政策主要集中中于差别化信贷、、提高二套房首付付比例以及提高购购房门槛，可见调控的主旨仍仍是保刚需，抑投投资，现在及未来来刚需仍将是市场场购房主力。政策态势房产调控的本质：：主要目的：1、巩固调控成果，，遏制房价快速上上涨；2、抑制投资、投机机需求，避免对刚刚性需求造成伤害害；3、少数高房价城市市房价进行一定幅幅度的回调。坚决遏制部分地区区高房价！确保房地产行业健健康稳定的发展！！房产政策的调控的的主要目的不是打打压房地产业，是是对我国整体经济济的发展一种保护护，为经济结构的的逐步转型打好基基础作为较发达三线城城市的淄博，其中中心城区房价已经经突破6000元/㎡大关，同时近10年一直保持增长态态势，随着调控政政策的不断深入，，将会进一步挤出出市场的投资需求求，刚性需求将会会成为市场的绝对对主力！宏观市场近年来淄博房地产产市场稳步增长，，虽然受宏观调控控影响，增速放缓缓，但商品房销售售额和销售面积整整体呈现上升趋势势，未来前景看好好淄博GDP以10%的高速稳步发发展，从侧面显示示出淄博房地产进进入高速发展阶段段宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地地产发展的关系供求关系淄博市近年房地产产市场发展迅速，，市场上商品房供供需渐趋平衡，迫迫使新开工加速，，后续市场从新回回归供大于求，市市场存量将逐渐增增多。淄博房地产市场近近几年发展迅速，，从2005年—2011年市场基本处于供供大于求的状态，，尤其从2010年国家开始下定决决心对房地产实行行史上最严的调控控措施以来，供求求失衡相对较严重重，商品房年空置置面积基本在百万万平米以上；2012年市场转为供小于于求的局面，这是是由于房地产调控控效果初步显现，，购房消费需求回回升加强导致的。。从西区在建及在售售项目数量统计，，预计2014年市场存量在200万㎡左右。供大于求供小于求备注：此页数据来来源于当年房管局局统计数据表一：2013年1-11月淄博中心城区产产品供应结构表二：2013年1-11月淄博中心城区产产品成交结构目前淄博市场仍然然以中小户型的刚刚需产品为需求主主流，其中90-110平米的产品整体呈呈现供不应求的状状况，而140平米以上户型由于于总价较高，整体体供大于求。产品结构年份土地成交量（单位：万平米）2010230201119420121682013-1-11340受11年调控影响，11年12年连续两年土地市市场成交量下滑，，特别是2012年，全年成交仅为为168万㎡，而进入2013年，随着各开发商商对未来市场的看看好，纷纷加大拿拿地力度，截止2013年11月份，全市已经成成交土地340万㎡，一方面反映映了开发企业对后后市的乐观态度，，另一方面也加剧剧了未来市场的竞竞争。土地市场进入淄博的全国性大型开发企业代表项目华润置地（淄博）有限公司华润中央公园、华润五彩城淄博中海投资有限公司印象·文昌湖恒大地产恒大帝景碧桂园碧桂园绿城---进入淄博的山东省内知名开发企业代表项目山东黄金置业有限公司黄金国际山东中润集团淄博置业有限公司中润华侨城淄博本土知名开发商代表项目山东创业房地产开发有限公司御景大厦、创业上城名府、丽景翠苑淄博民泰实业有限公司兴业家园、龙泰苑世嘉、龙凤苑淄博鲁中房地产开发股份有限公司颐丰花园、凯瑞景园、碧园淄博东升房产有限公司紫园、曦园淄博圣亚房地产有限公司颐丰花园、绿溪园竞争分析进驻淄博的大型房房企有华润置地、、中海、恒大及碧碧桂园等，国内一一流开发商的进驻驻无疑对淄博房地地产市场起到加速速器的作用，但也也使得市场竞争日日趋激烈。多年深深耕淄博的省内和和淄博本土实力企企业在品牌和知名名度上有一定优势势，具有本地开发发经验和良好的人人脉关系，是淄博博房地产市场的主主要力量。宏观市场分析整体市场：淄博房地产市场整整体发展较为健康康，但开发水平较较为粗犷供需特点：整体市场供大于求求，并且库存量有有上涨趋势，但整整体库存量较为合合理供应产品：刚需产品仍然为主主流，大面积产品品供大于求，消化化难度大，产品供供应同质化严重未来竞争：随着地产大鳄的进进入，淄博房地产产市场竞争将会进进一步加剧，而2013年成交土地将会在在未来两年内集中中入市，将会出现现前所未有的白热热化竞争目前市场挑战与机机遇并存，市场项项目扎堆，竞争压压力不能小觑；但但同时项目同质化化严重，为我们提提供了相当的发展展机遇竞争市场地址北京路与鲁泰大道交汇处往南开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积8.6万㎡建筑面积16万㎡容积率1.9户型区间98—400㎡销售均价8900元/㎡建筑类别小高层、高层项目特色曦园项目位于北京路与鲁泰大道交汇处南，是东升地产继紫园之后开发的又一力作，产品定位高端，为大户型改善型品质楼盘。以1.9低容积率、3000平米中心花园，空中庭院，层高达3.5米，户户新风系统，隔音楼板、隔音分户墙、同层排水系统等创新，实现超体验顶级生活奢享。竞争市场研究——曦园竞争市场研究——曦园150㎡三室两厅两卫206㎡四室两厅三卫竞争市场研究——曦园230㎡四室两厅三卫（带空中花园）255㎡五室两厅四卫（复式带空中花园园）地址西十路与联通路交汇处财政局东开发商淄博民泰房地产开发有限公司占地面积2.1万㎡建筑面积4.3万㎡容积率1.9户型区间90—200㎡销售均价待定建筑类别高层项目特色新城中央，核心地段；出入繁华之地，居于未来生活中心，居于此，让圈内达人先忙的明智选择，让全家人幸福骄傲的开始竞争市场研究——龙泰苑·世嘉竞争市场研究——龙泰苑·世嘉113㎡三室两厅一卫130㎡三室两厅一卫竞争市场研究——龙泰苑·世嘉160㎡三室两厅两卫地址张店区北京路和中润大道路口东南开发商华润置地（淄博）有限公司占地面积13万㎡建筑面积46万㎡容积率2.5户型区间90—160㎡销售均价待定建筑类别小高层、高层项目特色开发商实力雄厚，对建筑的整体方面有着严格的把握，在细节上精雕细琢。小区景观通过回廊设计营造学府的人文韵味，多重立体景观资源打造不同组团花园，为淄博带来全新的人文生活住区的体验。升值潜力巨大与张店区逐步向西发展，建设新城区的总体规划相一致竞争市场研究——华润·橡树湾竞争市场研究——华润·橡树湾100—120㎡㎡三室两厅一卫130—140㎡㎡三室两厅两卫竞争市场研究——华润·橡树湾160—170㎡四室两厅两卫地址中润大道与重庆路交叉路口西南侧

开发商山东方正房地产开发有限公司

占地面积15.9万㎡建筑面积40万㎡容积率2.5户型区间90—230㎡销售均价8200元/㎡建筑类别高层项目特色以打造“以人为本”的高品质花园式住区为最终目标，整个小区的功能分区、交通体系、建筑布局以及景观系统等方面，均从小区居民的真正需求出发，结合基地原有的各种元素综合进行设计。竞争市场研究——方正·凤凰国际竞争市场研究——方正·凤凰国际130㎡三室两厅一卫160㎡三室两厅两卫竞争市场研究——方正·凤凰国际200㎡三室两厅一卫竞争市场分析整体市场：市场场整体发展较为为平稳，但低密密度市场严重供供大于求产品特点：在售售项目整体水平平相较一二线市市场产品仍有差差距，无论是普普通住宅产品还还是低密度产品品，仍停留在大大面积等同于高高品质的开发理理念上营销水平：整体体营销水平有待待进一步提高，，虽然一线开发发企业入驻淄博博，但先进的营营销理念没有引引进，更多的仍仍然停留在地块块决定一切的营营销理念上目前市场竞争特特别是低密度产产品的竞争极为为激烈，但整体体发展水平仍然然较低，在产品品、配套、营销销水平等方面仍仍有提升空间，，要想突破市场场重围，需要在在以上几个方面面下足功夫。复合型项目地址高新区淄博市高新区植物园内开发商淄博高新正承房地产开发有限公司占地面积860000㎡建筑面积980000㎡容积率1.8户型区间高层：95—170㎡别墅：299-450㎡销售均价高层：5600联排8900/㎡叠拼6500元/㎡建筑类别高层、联排、叠拼开盘时间2013年6月交房时间2015年12月项目特色高新区植物园内，距城区较近，自然景观优越；英式建筑风格，产品细节尽量满足北方的居住习惯复合型项目研究究——正承·PARK地址张周璐以北，孝妇河以西路开发商淄博碧桂园房地产开发有限公司占地面积27.5万㎡建筑面积33.4㎡容积率1.1户型区间240㎡/260㎡销售均价高层：5300元/㎡别墅：9800元/㎡建筑类别高层别墅：双拼开盘时间2013年11月交房时间2015年9月项目特色位于张周路以北，孝妇河以西，契合了淄博市向西的发展规划，毗邻孝妇河公园，实现了水景、园景、林景的完美融合；高端物业品牌优势，开发理念成熟，景观示范区为项目增色较多；产品以双拼为主，居住较联排更为舒适。复合型项目研究究——碧桂园地址张店区西八路与张周路交汇处往东（张店区政务中心对面）开发商淄博东升房地产开发有限公司占地面积200000㎡建筑面积240000㎡容积率1.23户型区间200-500㎡销售均价8000-10000/㎡建筑类别联排、叠拼开盘时间2013年11月交房时间2014年10月项目特色政务中心对面，地段优势明显，主打城市别墅，定位高端；景观、物业、规模优势复合型项目研究究——紫园复合型项目研究究——上湖御园（淄川川）地址淄川般阳路与通济街交叉口往南开发商淄博集成房地产发展有限公司占地面积9万㎡建筑面积30万㎡容积率2.75户型区间高层：91-185㎡别墅：300-400㎡销售均价高层：7700元/㎡别墅：9000元/㎡建筑类别高层、洋房、别墅开盘时间2012-8交房时间2013-5项目特色是个典型的半岛亲水式智能生态社区，高层、洋房、联排别墅的完美排布，最大限度减少楼梯间相互遮挡，让住户享受最多最佳的自然光源，大面积观景阳台、精心设计的架空层花园、专题休闲活动场所，精装屋顶花园硬件铺装与自然绿化融为一体，般阳河岸景观长廊“上湖新八景”完美每日生活复合型别墅产品品特点：联排别墅占据了了市场供应的主主体，产品同质化严重重；户型面积以300-400㎡为主，造成总价较高，将一大部分客客户群挡在门外外别墅产品应该代代表了目前房产产市场上的最高高品质，但淄博博市场别墅产品品更多的是以大大为美，忽略了产品细节节和品味品质；别墅产品是一个个综合性的产品品，需要从景观观、户型、规划划、配套等多方方面考虑，但淄淄博在售项目在在这几方面均存在短板；产品没有充分考考虑淄博消费群群体的居住习惯惯，创新性不足，人人性化不够。销售状况：由于别墅的总价价较高，成交周周期较长，销售售极为不乐观，，特别是自11年以来，成交/存量比不断提高高；消费者对于总价价较为关注，面面积大总价高的的产品销售难度度远大于总价低低的产品；除碧桂园项目外外，其他项目月月销售量均为个个位数，而碧桂桂园也提前透支支了市场上较大大一部分的别墅墅需求。方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议SWOT分析淄博经济持续高高速增长，带动动房地产快速发发展同质化竞争严重重，市场存在空空白机会S：优势商业、医疗配套套不足，仍旧依依托中心城区资资源周边高端项目竞竞争激烈客户群存在一定定局限性W：劣势O：机会T：威胁开发企业实力雄雄厚城市核心区，未未来价值巨大核心地带，交通通便利生态环境保持良良好项目规模相对较较大片区整体供应量量大，客户分流流严重；市场其他类似项项目对本案的冲冲击项目整体定位依依据——SWOT分析让客户自己发现现核心问题关键问题把握营销时机项目整体定位依依据——如何规避项目核核心问题充分挖掘客户需需求并迎合他们们需求，提高项项目产品附加值值寻找并抓住片区区市场空白点，，突出自我通过项目定位规规避正面竞争前图观点：项目整体定位依依据——如何规避项目关关键问题将自身品质做好好，别人有的我我们做到最好、、最细，别人没没有的我们做出出标杆，以区别别于其他项目通过开发节奏的的控制，把握好好产品入市节奏奏前图观点：项目整体定位依依据——竞争层面领导者—垄断价格—产品有不可重复复性—制定游戏规则追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤伤战术—价格战的制造者者补缺者—目标明确，挖掘掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标标准—强调产品特色和和价值行业老大非行业老大，中中大规模次/非主流市场敏锐的机会主义义者领导者+挑战者实施战略——形象上的领导者者，策略上的挑挑战者。区域版图整合、、形成标竿。自主定义，挖掘掘自身、创新突突破。颠覆区域原有价价值体系，改变变游戏规则，建建立新的物业标标杆。项目整体定位依依据——战略层面理念层面产品层面以大盘开发的理理念，引领区域域乃至淄博房地地产开发，成为为区域标志性楼楼盘以强调公共空间间、共享空间，，融入城市肌理理的规划理念打打造项目以不同于市场其其他楼盘的概念念，在大规划、、大配套的前提提下，建立当地地完全不同的评评价标准提供较高的社区区整体品质感和和较为理性的价价格，打造物有有所值的精品楼楼盘，掌握未来来市场话语权综合市场层面以以及自身开发资资源，打造区域域品质型大盘，，实现利润与品品牌双赢前瞻理念与差异异化定位前瞻、创新、开开拓，一直是推推动未来住宅进进步的力量。面对项目面临的的激烈竞争，如如何让挑剔的购购房者眼服心服服口服？是我们们亟须破解的难难题。我们将以现代住住宅发展的前瞻瞻理念，为淄博博创造创新、健康、舒舒适、人性化的不同于以往的住宅居所。项目整体定位方方向：打造一种：此前所享皆属属平常的姿态高融合性的、可可持续发展的、、示范式的高贵贵居住区通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台标杆效应其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛高融合性的可持续发展的示范式的项目整体定位：：主流产品+创新产品+明星产品项目产品定位：：主流产品：（高层）迅速回笼笼资金，提高容容积率创新产品：（花园洋房）追求利润润实现利润最大大化明星产品：（联排别墅）提升项目整体体形象城市及房地产市市场项目本体客户认知形象定位客户认知：未来发展：随着城市规划逐逐步完善城市配套是客户置业主要要关注点自然环境吸引：：自然资源条件好是吸引高高端客户的核心心价值点；淄博城市及房地地产市场发展阶阶段：西区中心化：随着政府“西拓拓北进”的城市市发展方向，西西城，城市中心化特征明显西城高端化：淄博高端房产发发展已形西城高端居住板块项目自身条件：：大规模项目：大规模具备造城禀赋强势自然资源条条件：具备资源借势条件和和创造资源条件件；项目兼具城市和自然双重属性，具备备成为城市自然主义中中心的潜力项目形象定位核核心点形象定位一开启淄博都市自然主义时时代形象释义：都市：突出项目多元化化配套体系的打打造自然主义：依托千亩公园自自然生态塑造，，打造生态宜居居社区时代：体现西城高端居居住片区形象定位二原味托斯卡纳岳岳辉居住品品质形象释义：托斯卡纳：突出项目风格岳辉居住品质：：“岳”即XX，，指XX集团将将打造出一种辉辉煌、高端居住住项目案名建议一都市中央案名建议二XX经典客户群定位我司此次调研，，针对本项目对对淄博市2000余位中高端目标标客群进行抽样样调查分析，通通过调研问卷的的形式，对此类类消费者需求及及预期进行了详详细调研！调查显示：本次次调查以社会中中产阶层居多。。其中，私营业业主最多，比例例达31%；白领职员为21%。整体与目标客客户群基本一致致。学历水平呈现学学历水平与整体体比例反比增长长的趋势。家庭月收入以中中等收入为主。。客户调研—消费基本情况调查显示：本次次调研的消费群群体中，目前现现有居住条件中中，自购商品房房占了72%的比例，而目前前居住的面积及及房型以110-130㎡和三房为主，比比例分别为33%和51%。反映出该类消费费群体目前居住住面积已经达到到较高的标准，，如要换房，更更多的是基于进进一步改善现有有居住条件的需需求。客户调研—现居住条件情况况调查显示：本次次调研的消费群群体中，多数在在短时间内没有有购房需求，主主要原因在于在在市场上没有完完全能打动其需需求的产品出现现之前，目前居居住条件已经可可以满足其要求求未来购买产品多多集中在小高层层及高层产品，，主要是因为目目标客群考虑性性价比因素，虽虽然希望能有更更好地居住条件件，但普通别墅墅仍然较难以企企及；而对于未来购买买面积，主要集集中于110-150平米之间。客户调研—未来购房预期调查显示：本地地调研的消费群群体中，有超过过46%的客户认为淄博博未来房价仍有有上升空间，可可以看出其对未未来市场看好。。消费群体获知房房产信息的渠道道主要还是以传传统媒体为主，，报纸、电视及及户外广告总共共达到了53%，而新兴的网络络传媒及口碑传传播也分别占到到了15%和12%；对于买房的关注注因素，周边环环境为最主要因因素，为36%，其次为教育资资源。客户调研—购买决策分析目标客户群分析析客群现有居住条条件：绝大多数数客群目前都拥拥有三房及以上上的居住环境，，居住标准较高高，如后期换房房，更多的是基基于进一步改善善现有居住条件件的需求；未来购房预期：：由于目前居住住条件较好，短短时间内购房需需求不旺盛，但但如有能打动其其潜在需求的产产品出现，仍可可以拉动客户购购房需求对于高品质居所所需求：客群虽虽然希望进一步步改善目前居住住环境，但受制制于购房成本，，高端别墅产品品仍难以企及，，希望能出现高高性价比的低密密度产品对于区域的认知知：绝大多数目目标客群对于本本区域认可度高高及看好区域前前景，但认为片片区单价高，我们的目标客户户群体对于本片片区认知度高，，但对片区价格格有一定抗性，，未来产品及品品质亮点将是吸吸引客户群的关关键点；目标客客群希望能拥有有别墅品质的低低密度产品以满满足其改善现有有居住条件的要要求目标客户群定位位主流产品（高层）中层群体最基本的住宅需求中高层群体改善型住宅需求高层及顶尖群体改善型住宅需求创新产品（花园洋房）明星产品（别墅）方案提纲背景解读市场态势项目定位发展建议项目规划建议项目设计两个主主入口，保证私私密性。中润大大道设为主入口口，规划中的开开发区中路为次次入口地块西侧规划为为高层，与回迁迁房进行区分北侧及地块中央央、地块南侧规规划为花园洋房房地块东侧紧邻生生态公园，规划划为别墅，同时时花园洋房围绕绕周围，既能保保证别墅私密性性又能体现出花花园洋房与别墅墅整体性。千亩休闲公园回迁房600米333米次入口主入口高层高层花园洋房别墅潍坊凤凰太阳城规划项目规划划建议项目规划划建议项目规划划建议花园洋房花园洋房花园洋房别墅别墅项目产品品比例建建议千亩休闲公园回迁房600米333米次入口主入口高层花园洋房花园洋房别墅花园洋房别墅项目总占占地300亩，计：：199998㎡㎡

总建筑面积（万平米）所占比重(面积)备注高层23.957.3%容积率1.2洋房13.923.9%容积率0.7别墅3.99.4%容积率0.2合计41.7100%综合容积率2.0产品户型区间户型房型别墅产品260-350㎡3层花园洋房140-220㎡三/四室小高层、高层85-95㎡两室95-130㎡三室140-160㎡四室/平层高厅户型面积积建议户型区间配比比例140-160㎡平层洋房65%180-220㎡叠墅/洋房35%户型配比比建议——花园洋房房房型户型区间配比比例两室85-95㎡30%三室95-110㎡40%110-13020%四室/平层高厅140-16010%户型配比比建议——高层高层户型型产品建建议高层户型型建议创新户型型推荐：：80㎡做出三房房创新户型型推荐：：90㎡做出四房房高层户型型创新建建议挑高客厅厅高厅三叠叠户型高层户型型创新建建议单层2.8米共8.4米高厅复式式4.6米1米2.8米户型三层层变两层层，底层层为3.8米高厅平平层，上上层为高高厅复式式三层变两两层损失失1/6的建筑面面积该类产品品均价比比正常高高15%即可弥补补损失的的建筑面面积3.8米高厅平平层高层户型型创新建建议私家电梯厅私家电梯厅独享梯厅厅空间：：使得电梯梯厅变为为半开放放半封闭闭的私家家空间，，同时该该部分在在交房时时并不封封闭，可可以作为为业主的的入户花花园，在在计算面面积时仅仅算一半半面积，，从而增增加了业业主的实实际使用用面积，，减少了了公摊。。项目物业业发展建建议高层户型型创新建建议通过飘窗窗、隐形形橱柜等等增加赠赠送面积积，落地地窗、阳阳台等多多方位观观景高度低于于2.2米不计算算面积的的隐形橱橱柜飘窗观景落地窗增加采光观景效果高层户型型创新建建议低密度产产品建议议低密度产品做为为本案的创新产品，在在产品设设计上应应充分突突破固有有的设计计概念，，融入全全新的设设计理念念，同时时考虑为为我们的的目标客客户在有有限的空空间内创创造无限限的居住住体验，，故我们们对低密度产品提出出创新建建议。让客户可可以用更更少的钱钱，体验验到不亚亚于甚至至高于传传统别墅墅的居住住感受。。阁楼五层四层三层二层一层负一层户一户二户三户四户五其一层和和负一层层为一户户，五层层和阁楼楼为一户户，二三三四层为为平层户户型户一和户户五满足足部分客客户对大大户型要要求，提提高售价价，整体体来看能能够满足足多种客客户需求求退台式洋洋房一退台式洋洋房一（（潍坊凤凤凰太阳阳城）一层，自自身带南南院二层，带带北园，，通过室室外步梯梯可将院院落与房房间联通通三层，带带北园，，通过室室外步梯梯可将院院落与房房间联通通四层，通通过室内内楼梯，，与三层层联通退台式洋洋房二此种退台台式洋房房改变了了传统洋洋房只有有一层带带院的格格局。通过室外外步梯的的巧妙布布置，使使得每层层房间都都拥有自自己的私私家花园园。优点：洋洋房同样样户户有有院。退台式洋洋房二一层层三层层二层层四层层A户A户B户B户C户C户传统的洋洋房，无无非是多多层建筑筑与退台台式的结结构相结结合，而而别墅又又是一般般人所无无法企及及的大尺尺度居住住理想。。我们所所要打造造的是将将两种产产品相融融合，小小户型一一样可以以住别墅墅——洋房的面面积，叠叠加别墅墅的居住住体验。。目前市市场仍未未出现此此类产品品，故我我们采用用此种产产品，即即可填补补市场空空白，独独树一帜帜。叠加式花花园洋房房叠加花园洋房房将叠拼别墅墅与普通的花花园洋房相结结合，在空间间及面积的组组合上寻求最最佳结合点。。优点：中小面面积同样可以以享受别墅的的生活。叠加式花园洋洋房（南京栖栖园）叠加花园洋房将叠拼别墅与普通的花园洋房相结合，在空间及面积的组合上寻求最佳结合点。优点：中小面积同样可以享受别墅的生活。洋房创新产品——叠加花园洋房户型图产品风格建议议——托斯卡纳建筑筑风格托斯卡纳建筑筑，又名意式式园林，源于于意大利中西西部托斯卡纳纳地区，是世世界四大园林林风格之一。。托斯卡纳风风格是乡村的，简简朴的，但更更是优雅的，，它是建筑与与大自然有机机结合。外立面：底层层文化石、真真石漆，在建建筑外观上，，一般通过天天然材料，如如石头、木头头和灰泥等来来表现建筑的的肌理，其多采用用的红色陶土土屋瓦及灰泥泥墙面涂层，，暖色调为主主，既醒目又又不过分张扬扬。建筑布局：托托斯卡纳意式式风格的建筑筑多为连续半半围合格局，，设计注重对对线条、造型型和颜色块面面的灵感性运运用。注重小中庭花花园和露台的的设计，还配配有开阔的周周边和密林种种植区，为庭庭院提供极致致意式风情的的景观效果。。把握硬质景观观：托斯卡纳纳风格景观以以自然质感的的砖石为主，，铺装材料多多成规则形状状，适当使用用彩砖，墙面面涂刷鲜艳的颜色色。巧用装饰元素素：托斯卡纳纳较多地使用用铁艺桌椅、、赤陶花器、、石雕花器和和兽头水口等等装饰物，营营造出自然又又舒适的居住空间间。搭配植物：托托斯卡纳多以以自然式种植植为主，周边边除密林外，，还大量使用用常绿植物。。特别注重庭庭院内自然植植物的错落有致感感。托斯卡纳实例例园林景观实例例——围合式院落园林景观实例例下沉式院落实实例阳光停车场实实例另外我们依据据目标客户群群的需求及身身份特征，在在保证不过多多增加成本的的前提下，又又单独提出与众不同的六六大生态科技技配套体系新风系统人工雨雾系统统环保厨房系统统同层排水系统统家居智能化集中式太阳能能新风