【房地产研究报告】2018 商墅专题研究

商墅专题研究前言 成都市场早已出现集多功能于一体的商业项目，但是市场反响非常一般商业+办公+居住=商墅2008年前后，成都已经出现集多种功能于一体的商业项目。这些项目，产品形态多为独栋/联排，主力面积为1000-2000㎡，主要针对规模化企业的总部或区域总部，主打“生态办公”、“独栋办公”的属性。加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案等）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案与企业运营制度等。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群

微信扫码加入“知识星球行业与管理资源”，获取更多行业报告、管理文案、大师笔记微信扫码二维码，免费报告轻松领前言 “商墅”骤然成为市场的焦点“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”--当今“商墅”市场最真实的写照。2017年前后，以保利“商墅”为代表的产品成为成都市场的新贵，两河森林、两河院子等项目，都曾出现“一墅难求”的狂热。Why？外部环境“禁墅令”导致别墅物业稀缺，需求旺盛禁墅令：2003年至今，十次调控。2012年6月，国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》，明确住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供地和办理相关手续。

主城区2012年-2017年别墅量价走势图（备案数据）201891017.24187041514.1514.6514.4113.3617463176961751812.79.75108.798.26164927.985.6452.980201220132014201520162017供应面积（万㎡）去化面积（万㎡）成交价格（元/㎡）

19500190001850018000175001700016500160001550015000注明：数据来源房联系统。外部环境 传统商业产品库存量过大，类住宅产品在楼市严控下迎来爆发商业价值持续走低，存量约为1175万㎡，需约80个月出清；写字楼价值大幅下滑，存量约为313万㎡，需约60个月出清；公寓受“限购”“限价”等宏观政策影响，2017年量价升幅明显，存量约为400万㎡，需约18个月出清。2012-2017年大成都商业供销价走势图40030000300250002000020015000100100005000002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积去化面积成交均价2012-2017年大成都公寓供销价走势图40030020010002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年供应面积去化面积 成交均价

150001000050000注明：数据来源世联行。内部保利“商墅”分析特点项目名保利国宾首府保利湖心岛保利两河森林所属区域金牛区国宾板块新都198板块金牛区羊西板块占地面积（亩）87.46335205.59土地性质商业兼容49%住宅住宅兼容20%商业商业兼容49%住宅容积率3.01.631.0建筑密度40%60%40%限高（米）航空限高10-1515产品形态高层、联排、叠拼住宅、洋房、叠拼、洋房、联排、叠拼商墅、LOFT联排、双拼、合院商墅层高5.9米或6米水电气全通，且为民用住宅109-14197-133-洋房-100-150116-135产品联排170-175180-200183-205面积叠拼118-160110-150134-180合院-140-loft84--共性分析：1、中心城区范围内；2、大体量商业；3、经济指标中有较多限制；4、商墅层高5.9米及以上；5、面积控制在180㎡以内，且与其他业态形成面积梯次；6、均为民用水电气。内部特点 保利“商墅”摒弃多功能性，强调居住属性，赠送率超过100%功能分区住宅化总平住宅化5.9米层高，利用率高总结 外部环境良好，内部特点鲜明，造就“商墅”畅销1、住宅需求被压抑：“限购”“限价”“限贷”“摇号”等，导致“一房难求”。2、别墅需求旺盛且市场供应量较少；“禁墅令”的持续调控，导致产品稀缺。3、传统商业投资价值持续走低；传统商业的投资属性降低且市场库存量高企。4、商业产品固化；业态传统，形态固化。

外部环境导致住宅属性产品更受追捧

商墅畅销

内部特点鲜明，优势明显。

1、客群定位针对性强：城市“伪”高端，买不起别墅又有一个别墅梦。2、产品定位合理：城市别墅，突出居住功能，强调交通、生活配套。3、附加值高：赠送一层+花园/楼顶，利用率高。4、后期生活成本低：水电气三通且民用。对比两种业态各有优劣，但是商墅更容易提升溢价能力分析项目商墅公寓备注规划条件限制较高较低含总平排布、建筑规划等地段要求较低较高市场成熟度一般较高含总体供应、去化、需求、产品设计等项目属性改善居住投资为主客群定位多改或终改投资客或过渡性居住客产品面积110-180为主30-80为主建筑成本较高一般单价25000-3000020000左右商墅价格选取保利两河院子最近成交价格后期升值潜力较高较低以目前市场价格判断商墅准入评分表加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案等）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案与企业运营制度等。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。加入微信群，每日获取免费3+份报告扫一扫二维码，添加群主微信（微信号：Teamkon）添加好友请备注：姓名+单位+业务领域群主将邀请您进专业行业报告资源群

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