四川知名房企商业系统客户调研报告附图丰富

成都营销顾问有限公司以始为终、分类聚焦、阶段匹配

——社区商业系统研究客户调研报告

2012年5月28日2012社区商业系统研究运营高管研究（本报告呈现）投资客研究本报告呈现）商家研究（本报告呈现）

案例研究（已完成）终端用户研究（下阶段展开）成功社区商业案例解析、经验借鉴各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多方共赢商业格局社区商业定位导则基于定位导则的社区商业设计导则社区商业研究框架22012社区商业系统研究4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路32012社区商业系统研究研究方法：依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员研究对象：商业地产运营高管：5组投资客：25组店铺经营者：15组连锁机构运营高管：5组2012社区商业系统研究本次调研基本信息-运营高管、商家、连锁品牌/店铺名称商家类型店铺位置被访者姓名职位美国GEP洗衣连锁居家服务型温江区行署路54号美丹店长WOWO零售型创业路300号杨艳群总助春天花乐园零售型锦兴路60号附2号朱瑾总经理红旗零售型迪康大道7号杨部长拓展部精视力眼镜零售型春熙路南段13号何女士经理九九文具店零售型一环路南四段9号附4号胡玉立副总经理麦当劳餐饮型大业路北京华联二楼刘经理营运部屈臣氏零售型时代广场1806何悦婷店长诗丽堂居家服务型林荫路黄总总经理味千餐饮餐饮服务型花牌坊北街88号西锦国际一栋1403刘叙经理四川杏林医药连锁零售型一环路西二段31号杜光明经理一点味餐饮服务型小南街87号龚松文店长英派斯健身休闲服务型双楠段503号张劲东总经理成都银行专业服务型西御街16号何德好总经助渣打银行专业服务型时代广场戴舸总经助连锁机构名称商家类型被访者姓名职位宝宝摄影专业服务型曾先生总经理屈臣氏零售型杨女士中国西区总监锅锅香餐饮服务型冷女士总经理兰花草服务型苏先生总经理碎蝶音乐咖啡居家服务型陈先生董事长运营高管访问对象基本简介陈总原国嘉地产总经理、原苏宁置业总经理王总优品道商业地产总经理闫总蓝光集团嘉宝副总裁、商业公司总经理，30多个商业案例操盘经验李总摩尔国际物流发展有限公司运营总监梁总蓝光地产策划总监，十年商业地产从业经验。2012社区商业系统研究类型客户解释：专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标。信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。被访者姓名投资者类型投资者类型被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）陈先生1000万以上谨慎技术专业投资人，掌控数亿投资资金陈思佑200-500万谨慎技术家里面是乐山知名开发商，富二代，目前专业从事投资理财郑凯200-500万信息敏感西南设计院胡霞1000万以上信息敏感双马家私老总，接受过专业商业地产投资培训，持有多个商铺。徐鹏200-500万谨慎技术保险行业，专注房地产投资，目前在汽配市场有投资商铺。白昌兴500-1000万谨慎技术公司老总（台湾人）自持“温哥华广场”写字楼、时代尊邸220㎡住宅何晓蓉200-500万谨慎技术某商会负责人，老公是某承建商负责人杨立有200-500万谨慎技术建材个体户耿爽200-500万谨慎技术个体经营户：水泥、食品调料林强1000万以上谨慎技术全友家私（威远地区总代理）身家过亿，只购买上千万物业柘姐1000万以上信息敏感外贸生意，长期在广州从事对外贸易谭丽1000万以上谨慎技术外资银行高管，个人持有商铺，写字楼胡莲200-500万专业信任某化妆品成都总代理，多套住宅投资产品甘彬200-500万谨慎技术金朝阳培训学校副总（专职投资）陶雄杰500-1000万信息敏感私营企业公司老总，长期从事证券股票投资，自持写字楼物业刘永超500-1000万信息敏感服装批发商，全国多个城市持有商铺。陈莉200-500万专业信任自由职业，目前专注于理财投资闫城200-500万专业信任只能居家系统公司老总李霞200-500万谨慎技术个体投资者，200万投资额度，喜欢进行低总额物业资产投资唐忠松500-1000万谨慎技术阳光100运营高管，个人持有多个商铺。杨涛500-1000万谨慎技术专业投资客吴渝200-500万谨慎技术上市企业营销总监冷冰200-500万谨慎技术医药行业老总，长期在武汉、青岛，成都人明智500-1000万谨慎技术个体户，经营服装连锁品牌“月亮之尚”王蔓1000万以上专业信任天越传媒公司老总本次调研基本信息-25组投资者2012社区商业系统研究商业地产高管店铺经营者连锁机构负责人商铺投资者问卷内容问卷题号问卷内容问卷题号问卷内容问卷题号问卷内容问卷题号定义范畴1本店业态、优势1、2、3业态、品牌分布、优势1、2、3、4投资理念1、10、26社区商业与住宅关系2客群分布4、5、6客群分布5、6、7投资成功特征、回报2、6成都现状案例3、5选址7选址11成功投资分享3招商业态品牌选择4、9收入时间段比较8、9收入时间段比较13、14售价合理性评价7招商谈判6、13重复消费10、11重复消费8、9、10投资关注要素8良好运营管理、特征7、8客单价、营业额提升12、13、25客单价、营业额提升12、15、27风险测评9、10客户维护拓展10成本（租金）控制14、15、16、17成本（租金）控制16、17、18、19出租商家业态品牌选择、优势11、12、13、14、15成本控制11商业氛围18商业氛围20招租、出租16、24租金管理12产品设计19产品设计21选址17商业氛围14吸引到访20吸引到访22商业氛围18产品设计15业态共存相斥21、22业态共存相斥23、24公共属性关注19辐射16辐射23、24辐射25、26租金关注因素20帮商家提升营业额17客户互动、拓展26、27、28客户互动、拓展28、29、30统一运营、固定回报21、22商家投诉18扩张风险29扩张风险31运营服务担心23销售自持19运营服务担心30运营服务担心32物业收益管理25问卷设计内容2012社区商业系统研究4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路2012社区商业系统研究1、全部持有或持有关键商业并通过良好的专业运营，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到滋养。2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。3、以终为始的商业地产开发理念，在项目启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。4、调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预算进行后期活动来聚集人气和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期。5、客户维护和客户信息管理是运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围，并着力培养客户对本社区消费的情感依赖性。研究核心结论通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：：2012社区商业系统研究研究核心结论6、投资客投资回报率预期在6%-8%范围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期运营溢价期望很高。7、商家对租金的承受力普遍占营业额的20-30%，与毛利率直接相关。8、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本，通过研究证明，卖资本比其他三种销售方式能为公司带来更大现金流和融资机会。9、通过研究发现，标准化、模块化是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。10、商业地产有两种溢价方式，一是金融溢价（自然溢价），二是运营溢价，在当前商业地产泡沫加剧和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而运营溢价才是商业地产未来的方向。2012社区商业系系统研究本报告主要要从终端用用户（消费费者）、投投资者、商商家、开发发企业四方方的价值诉诉求出发，，以“以终终为始”的的观点进行行研究，以以建立多方共赢、、住宅与商业业双向价值滋滋养并推动项目目整体溢价的社区商业业增值服务务平台。社区商业研研究维度2012社区商业系系统研究定位导则思思路示意图图功能等级阶段主力商家/次主力商家配套商家技术可行性成本可控性投资者需求市场竞争分析设计前瞻性产品设计原则产品落地价值点梳理供应商需求确定供应商定位导则三维度补充性资源相结合定位导则思路逻辑出发点交通规划动线设计业态功能布局停车场设计导视导购系统灰空间打造店铺面积配比其它硬件设施运营管理服务结构化终端规模及需求土地具体条件企业现有资源梳理各方商家需求2012社区商业系系统研究商业定位聚焦定位导则关关系聚焦图图社区商业相相比住宅而而言价值链链条更多，，节点控制制更复杂，，本次研究究即通过从从不同维度度出发梳理理各方需求求，以形成成终端需求求与资源匹匹配的商业业价值聚集集点。2012社区商业系系统研究各方问卷涉涉及内容4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路2012社区商业系系统研究社区商业立立足于辐射射区内用户户，在提供供便利性的同时，阶阶段性地解解决其基本生活需需求和品质提升需需求，在商业氛氛围形成后后，住宅又又可以对社社区商业进进行滋养，带来持续续稳定的现现金流入。。住宅社区商业定位、设计、业态规划需要满足相应消费群体的便捷性等多种需求社区配套商业提升住宅用户的居住便利性，升级住宅居住品质。社区商业提升住宅销售速度提升住宅入住率提升住宅未来溢价提升住宅租金水平提升企业品牌知名度提供消费人群支撑必须性消费就近消费重复消费社区商业与与住宅2012社区商业系系统研究商业地产运营高管语录摘选（社区商业业）最直接接的就是使使楼盘增值，，产生溢价价；商业一旦旦开业，会会对于本区区域内、区区域外客群群起到我们们品牌的宣宣传作用。。一个大的的商业楼盘盘，会有项项目本身住住宅的固定定消费群体体给我们的的项目提供供消费支撑撑，而商业业做得好也也可以反过过来影响住住宅。---蓝光梁总。。社区商业对对住宅小区区价值的提提升非常明明显，尤其其是大盘，，社区商业业对销售价格、、销售速度度、未来的的增值空间间都会有较大大的促进作作用。---优品道王总总帮助小区提提升价值，，社区商业业首先是服服务于小区区的，所以以我们应该该也必须提提供商业服务。---陈总社区商业重重点体现的的是便利性，这点能提提高周边住住户的居住品质，提高居住舒适度度，周边有商业业的住宅在在价格上会会得到提升升。住宅与与商业相关关联最关键键的问题是是动线问题，在设设计上必须须要考虑。。---摩尔国际-李总社区商业与住宅宅社区商业与住宅宅会进行双向价值联动，在良好运营保保障下，商业价价值超越住宅价价值成为可能，，本观点在此次次调研中得到地地产运营高管们们的一致认同。。社区商业与住宅宅价值关系？万科本身不想做做商业地产，是是为了做好住宅而去做商业地产产。---郁亮2012社区商业系统研研究社区商业与住宅宅价值-案例优品道王总：我我们是10开始的卖，调控控没有断过、房房价走势也不好好，但我们的房房价一直比较坚坚挺，我们的销销售比较迅速。。我们的入住率率是也直线提升升。现在在75%以上，原来在60%以下，租金也有有比较好的提升升。目前优品道采用用固定租金形式式，平均租金在在200-250元/平米/月，周边租金（（100-200元/平米/月），签订合约约的内外街商铺铺年租金上涨幅幅度平均约为10%，周边租金平均均涨幅6%。住宅平均价格也也明显高于本区区域楼盘均价，，且基本保持上上升趋势。2012社区商业系统研研究4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路2012社区商业系统研研究启动期调整期成熟期社区商业阶段价价值影响社区商业阶段价价值体现和实现现途径价值达成：减少后期调整成成本价值实现途径：：用户需求、商家家需求、投资者者需求研究前置，三方需求决定定商业定位、品品牌等级、功能能、产品设计价值达成：扩大社区商业的的辐射半径，提提高项目知名度度价值实现途径：：商业氛围营造，通过运营管理理做推广活动、品牌牌展示、业态调调整，聚集人气价值达成：租金持续稳定增增长、用户重复复消费收益增加加、重复消费成成本降低，区域影响力提升升、扩大融资价值实现途径：：用户信息管理、用用户维护、用户户消费互动、品牌升级社区商业阶段性性发展趋势明显显，不同阶段价价值体现呈现一一定区别，理清清各阶段价值影影响因素，就能能缩短社区商业成成熟周期并降低低成本，实现社区商业业价值最大化。。2012社区商业系统研研究启动期商业价值值影响社区商业开发前前期，以匹配用用户需求为原点点，综合各方需需求，从产品设设计、品牌等级级、商业规模、、业态组合、动动线设计多方面面前置考虑，降降低后期运营调调整成本。用户需求商家需求投资客需求开发商需求政府约束产品设计要求产品品牌等级商业规模业态组合后期调整成本后期运营成本后期维护成本通过清晰定位，各因素前置考虑，降低后期运营成本、提升商业价值、缩短商业成熟周期动线设计以始为终、分类聚集、阶段匹配市场竞争2012社区商业系统研研究商业定位期我们们需要分析消费费者，如何去分分析，方法有很很多：1、垃圾分析，专门分析这个个小区的垃圾，，搞清客户的消消费水平。2、片区的银行存款余额，反映消费能力力。3、观察车流档次。4、观察客户穿戴档次。5、菜市场：高档产品，像像虾、鲍鱼等昂昂贵品种的销量量。---陈总商家投诉基本都都是硬件不过关，比如空调不到到位，下雨天店店铺外有水等，，这需要在设计计前期充分考虑虑，后期再改成成本就很大。---陈总对于餐饮而言，，首先考虑有没没有配置的上下下水、排油排烟烟设备。成都很很多项目没有前前期设计好这些些东西，后来在在墙外弄、很难难看、政府不批批，影响项目整整体档次，客户户投诉也会很大大（环境、卫生生、噪音等方面面）。既然是社区商业，统一一规划、布局是是很重要的。某一商家由于于动线设计受影影响肯定要提出出异议，动线不不好就没有价值值---蓝光梁总首先是开发商取向问题，然后是产产品规划定位问问题，在设计上上要与设计师沟沟通，根据产品的要求来进进行设计。例如柱距、层层高、承重等。。---摩尔国际李总商业地产运营高管语录摘选启动期商业价值值影响产品设计、品牌牌等级、业态组组合、动线设计计、商业规模前置考虑可以降低后期运营成成本以达到提升商业业价值作用，本本观点在此次调调研中得到地产产运营高管认同同。产品设计前置考虑必要性2012社区商业系统研研究启动期以终为始始-案例从万科城为例，，其前期设计未未充分考虑空调调设计规划和餐餐饮业态需求，，导致后期直接接影响项目形象象，且调整成本本和管理维护成成本很高。2012社区商业系统研研究调整期商业价值值影响社区商业的运营营调整期主要涉涉及三大模块：：推广活动、品牌牌升级、业态调调整，且调整要与用用户需求相匹配。推广活动：车展、亲子活动动、儿童娱乐等等，聚集人气、、提高品牌影响响力。业态调整：主要分为自然调调整和运营调整整，自然调整主主要表现为建材材家居撤场等自自发性调整，运运营调整体现为为业态互补调整整、业态比例调调整以及客户需需求业态补充。。品牌升级：主要体现为低端端品牌向高端品品牌过度，提升升客单价和消费费金额以及商家家的利润率。品牌升级业态调整推广活动商业氛围缩短社区商业成熟周期，加快项目价值提升时间2012社区商业系统研研究商业氛围体现-运营角度一是建筑环境维护，不能脏，维护护商业空间的品品质。二是氛围围打造，通过有效推广活动来吸引人气。---优品道王总。商业氛围首先是是建筑本身，建筑是时尚靓靓丽的，吸引年年轻人，晚上灯光好，吸引人，另一一个是活动多，像车展促销等等，还有就是喷喷泉表演，灯光光炫了，他们散散步都会散过来来。---优品道王总（商业氛围体现在在）：1、产品结构。2、商家形象。3、包装产品的舒舒适性。要抓住住消费者的兴趣点。根据消费者心心理，商业氛围围做到形散神不散。。---摩尔国际李总商业形象不一定定要高档，他一一定要匹配性。我觉得荷花池池商业形象就很很好，因为他是是专业市场他就就有自己的特质质在里面。---蓝光闫总商业地产运营高管语录摘选除了运营期的推推广活动、品牌牌升级、业态调调整。运营人员员还关注建筑风风格、灯光系统统等硬件设施对对商业氛围的影响，这需要要在前期规划阶阶段予以考虑。。商业氛围体现点点2012社区商业系统研研究商业氛围体现-投资者角度良好的商业氛围围能聚集人气、、增加收入、提提升商业价值，，而品牌、业态、定定位、交通是投资者对商业业氛围的理解。。500-1000万级和信息敏感感型客户对品牌牌的关注度都达达到100%。主题定位、交通通等影响因素以以需要在定位期期予以前置考虑虑，这样更能缩缩短商业氛围营营造周期，提升升商业价值。2012社区商业系统研研究1、人流量大，人人多，生意好做做。2、定位要准确。3、业态配比要合理。---徐鹏这也都是运营细细节。有些东西西是专业好，有有些东西是丰富富、品类多好，，要根据业态和品类来看。富森美搞搞品类丰富就死死了，其实这里里面的因素都要要考虑，分不出出轻重。---林强1、品牌号召力。2、业态丰富。3、主题定位对开发商很重要要，对独立铺面面无所谓。---明智第一个就是主题明确，就像外双楠的的鹭岛国际，他他主题非常的明明确，他就是一一个商业休闲广广场，商业休闲闲广场他所带进进的就是商业休休闲品牌：喝茶茶的、喝咖啡的的、吃饭的、做做SPA的，他就很清晰晰。然后就是它它的商业区业态丰富，相对来说比较较齐全，打造休休闲街区，集吃吃喝玩乐于一体体，不是片面的的经营单一的业业态。---王蔓装修比较重要，很多多做服装行业的的朋友给我们讲讲，一流的装修修三流的衣服，，卖的就是装修修。其实货品都都差不多。---杨涛投资客对商业氛围的语录摘选商业氛围体现-投资者角度投资者对商业氛氛围关注点也集集中在推广活动、品牌牌升级、业态调调整和建筑主题上，这也要求在在前期规划考虑虑阶段要对硬件件设施、主题定定位进行精细打打造。商业氛围体现点点2012社区商业系统统研究商家对商业氛氛围的关注点点集中在交通便利、业业态丰富以及强势品牌。零售类商家对对业态丰富性性的关注度比比服务类商家家关注度强，，即零售对业业态互补性更更敏感；服务类商家对对交通便利性性关注度比零零售类关注度度强，主要在在于服务类消消费时间较长长，对停车、、交通便利有有一定诉求。。商业氛围体现现-商家角度2012社区商业系统统研究商业氛围体现现-商家角度一般像商业区区的主题，商业定位，商业建筑也有影响。比比如说一看就就很高档的建建筑，消费能能力就高。还还有交通流畅畅。交通也很很关键。现在在都是开车上上班，你那儿儿连个停车的的地方都没得得，我咋个买买东西？还有有就是品牌，你旁边开个个杂货铺，人人家肯定都会会在我们这儿儿而不会在杂杂货铺买，整整个感觉不一一样。---WOWO超市商业还是要有有多功能性的，才能吸引引更多的顾客客过来，很单单一的商业不不行。这个东东西，当时我我们租这个铺铺子的时候，，主要是考虑虑对面有个医医院，和我们们业态比较相近近。我们这边主主要以小区形形式，中老年年人居多。像像现在很多新新修的，主要要是年青人居居住，我们也也不得去。因因为年轻人他他用药的比例例很低。现在在南面新修了了很多的商业业中心，我们们是肯定不去去的。---杏林药店商家对商业氛围的语录摘选商家对商业氛氛围关注点更更集中在主题题明确、交通通方便、业态态丰富和业态调整互补补。其中业态调整互补补是商家相对敏敏感因素。商业氛围体现现点2012社区商业系统统研究典型案例品牌牌、业态调整整优品道：安德德鲁森蛋糕店店升级为更高高端品牌早安安巴黎，更好好匹配客户需需求，客单价价、营业额、、租金收益得得到提升。大拇指：原皇皇后餐厅占据据临街关键口口岸，但承租租能力有限，，后调整为苹苹果零售店，，租金收益更更高，业态更更合理。2012社区商业系统统研究成熟期商业价价值影响社区商业成熟熟期是运营溢溢价的检验期期。用户的重复消费特征明显，用用户维护拓展展是增值服务务最应关注的的问题，也是是运营溢价超超越资产金融融溢价，构建建竞争优势的的关键。另一方面，受受城市发展的的影响，用户户重复消费成成本随消费距距离的增加而而增加，为了了满足用户就近消费的潜在需求，，品牌与业态态在此阶段也也会小幅度调调整，调整比比例控制在10%以内。运营良好的社社区商业循环环模型商家营业收入增加新品牌引入、品牌升级租金收入稳定可持续自然溢价运营溢价项目再融资类商业产品打造（欢乐颂）忠诚用户投资者培养用户重复消费2012社区商业系统统研究一个运营成熟熟的商业表现现在有效人气、客客单价和替代代率保证，并不是你交交租金就让你你进，必须要要达到我的客客单价和替代代率，也不是是说因为你品品牌好就让你你做，而是因因为我们的确确需要这个品品牌。---陈总形象品质好；商家经营收益益好；项目在这个业内有有一定的品牌一定的知名度度嘛；还有就就是商家的满意度度高；消费者的认同同度高。---蓝光闫总租金要覆盖成成本，并有可观的的递增趋势，，还有就是良良好的品牌并并在持续提升。还有现场管管理本身是否否专业有序效率高，建立一个标标准化不容易易。---优品道李总凯德广场最初初期一楼就是是三四线的品品牌，后来进进行置换，品品牌不断升级级，热风这些些品牌都赶到到上面去了。。我需要不断断提升和调整来来扩大我的影影响力。---蓝光梁总商业地产运营高管语录摘选成熟期且运营营良好的商业，此时时运营商已经经拥有相对主主动权，在调调整商家品牌牌和业态选择择上有更大的的选择性，并并会吸附好品牌的商家。运营良好的社社区商业已有有一定知名度，在融资和吸吸引用户方面面都有一定优优势。由于社区商业业的开放性，，建立标准化的社区商业管管理体系是目目前社区商业业运营管理的的难点和机会点点。成熟期运营良良好物业特征征成熟期商业价价值影响2012社区商业系统统研究我最关心的还还是商业运营管理理能力。不管铺子的的硬件再好，，周围人再多多，商业运营营能力不强，，招商不力或或者是运营能能力不行，那那基本上就是是白搭。现在在商铺的售价价基本上差距距也就1万左右（同地地段相比较）），我既然投投资就不怕多多花这点，但但我一定会担担心后期运营营。运营不成功不不是任何一个个小业主能够够改变的。---唐忠松一般好的开发发商运营前期期（调整期））是3~5年，3~5年之后这个区区域市场基本本就成熟了，，开发商和运运营方已经把把空租期和风险险规避掉了，这样的的话大部分投投资客都可以以接受。除非非是个体的，，它可以自己己运作，比如如说开洗衣店店的，他可以以自己经营。。---白昌星商业房地产的的核心在于运营营，及时有好的的品牌和商家家在，运营团团队不到位直直接影响租金金下滑。与住住宅不一样，，商业是通过过租金的标准准来衡量物业业的价值。---林强只要是升值空空间很好，我我可以一直容容忍空置；商商业地产有没没有运营的问问题，实际上上是天上和地地下的问题。。运营好可以使使商业地产溢溢价几倍，对估值产生生极大的影响响。---王蔓投资语录摘选投资者对运营营关注度有经验的投资资者对开发商商运营能力非常关注，运运营除了直接接影响租金，，还会极大提提升资产溢价价。成熟期商业价价值影响2012社区商业系统统研究商家对运营服服务状况具体体关注度体现现在安全隐患、公公共环境维护护和硬件设施上。其中安全全隐患和硬件件设施需要定定位期前置考虑，公共环境维维护需要建立立标准化工作制度来管管理。成熟期商业价价值影响2012社区商业系统统研究成熟期商业运运营案例-大拇指大拇指运营溢溢价2012社区商业系统统研究4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路2012社区商业系统统研究多方共赢格局投资客商家开发商终端用户投资回报率投资回收期风险承受力产品投资偏好好投资理念重复消费收益益重复消费成本本情感消费体验验品牌价值渗透透成本控制租金压力客单价提高营业收入提升升商业氛围影响响注：由于终端端消费用户调调研尚未启动动，所以终端端用户的重复复消费收益和和重复消费成成本主要从商商家、投资客客、开发商角角度进行阐述述。招商业态销售自持资金回现资产溢价资本融资品牌产品线2012社区商业系统统研究永续释放客户购买力不断增加客户户重复购买收益益客户重复消费成本到访时间花费区域选址交通四至交通接驳点地上车场容量地下车场容量人行入口车行入口购物时间花费垂直交通平面交通品类相关聚集购物精力成本交通死角控制免费休息座椅大众休闲娱乐业态品类相关互补知晓成本昭示性建筑品牌引入度导视系统导购系统推广活动匹配度建筑立面质感标志性不愉快感受成本车流动线干扰控制货流动线干扰控制员工动线控制垃圾存放空调位置、空调隐藏雨天防滑防晒购物费用成本价格杀手引入免费停车时间停车费用免费公交促销政策使用客户重复购买收益直接感知视觉主题景观打造街道主题特色夜晚灯光氛围营造艺术品陈列展示橱窗、店招设计感建筑风格、质感水景及绿植听觉广播语音提示背景音乐嗅觉室外、室内空气质量清新花香味觉便利品美食餐饮多样化、多层次触觉防晒、防雨、防滑设置室内空调无障碍、防撞设计消费功能收益公共区域感受功能分区合理、便捷转换消费导示清晰、设计感洗手间卫生好有品质感足够休息区且干净节点广场舒展、有质感空间转换有意趣整体运营感受业态组合搭配好品类组合够丰富品牌商家吸引力现场活动吸引力及品质品牌多、品类齐、选择多服务收益公共服务感受送货服务（充电、交款）便民服务咨询服务工作人员素质体现积分兑换服务免费饮用水支付感受客流保证、竞争充分专项促销不停步有专属VIP优惠价格杀手商家保证质量不断降低客户户重复购买成本本客户重复消费费成本与客户户重复购买收收益的关系2012社区商业系统统研究案例研究解读读动线设计：结合区位条条件，通过合合理优化车流流、人流、物物流的动线设设计，一方面面促进客户有有效到访，另另一方面可实实现人、车、、物分流，将将干扰降到最最低。业态规划：符合客群的的多样业态设设计和丰富品品牌商家，提提高客户停留留时间，降低低客户选择成成本；业态规规划以餐饮类类为主、零售售业态为辅，，且零售比例例得到严格控控制，提高客客户重复消费费率。硬件设计：员工通道、、空调设备在在前期设计中中均有考虑，，对建筑外立立面和客户视视觉效果的影影响较小。业态规划：商业涵盖业业态非常丰富富，完全满足足小区各层次次客户的不同同需求。功能分区：住宅与商业业通过人工湖湖景观分离，，动静分区，，社区商业既既满足小区居居民的基本需需求，又不对对小区居民造造成干扰。动线设计：层次分明的的景观街道与与商业街交叉叉设计，配合合人工湖核心心景观的打造造，增加客户户的消费停留留时间。动线设计：利用人车分分流促进客户户到访；通过过水平&垂直动线、露露台的组合设设计，增强内内部交通便捷捷性，实现人人流有效互动动。主题打造：主题设计鲜鲜明、风情街街打造、别致致景观设计，，提升客户感感知，满足休休闲需求。业态规划：根据区域内内客群特征规规划多样业态态，提高餐饮饮、儿童类业业态比重，增增加目标客群群停留时间，，降低客户选选择成本。硬件设计：硬件设施材材质较好，整整体美观，人人性化处理细细致到位。大拇指广场万科城万科红目前较成功的的社区商业项项目如何降低低客户重复消消费成本、增增加客户重复复购买收益？？2012社区商业系统统研究案例研究解读读业态规划：餐饮业态和休闲业态产生聚集效应，促使项目辐射范围扩大，吸引大量人流，促进客群的重复消费频率增加。

功能分区：进行充分的开放式氛围设计，使住宅、写字楼的客群在广场区域内形成有效结合和互动。

主题定位：步行街主题景观与建筑风格打造相匹配，休闲氛围十足，增强客户视觉体验和消费停留时间。

导视系统：项目整体LOGO和整体导视性突出，对客户具有较强吸引力。

运营管理：开发商持有全部商业，进行统一运营、统一管理、统一招商使，便于调整业态，达到最佳业态比例。

动线设计：项目四周交通条件极为便利，充分优化车流、人流动线设计，最大程度促进客户到访和实现内外人流互动。

业态规划：设置符合客群需求的多样业态设计，进行专项分区，涉及名品时尚街、悠悠美食街、宴会餐饮街、精品生活街、社区服务街以及购物商场，最大程度提高客户到访意愿和停留时间，降低客户选择成本。

景观打造：内外步行街设计精致&时尚的绿植景观、音乐喷泉、艺术造型，与项目大气、高档的立面质感形成完美匹配，提升整体形象和档次。

主题定位：优品天地独创高品质“璀璨不夜城”的新概念，定位外来观光旅行及本地区年轻时尚人士，集旅游观光、休闲娱乐、时尚购物与特色异域美食于一体，通过绚丽的灯光设计营造完美的夜场氛围。目前较成功的的社区商业项项目如何降低低客户重复消消费成本、增增加客户重复复购买收益？？鹭岛国际社区区优品天地2012社区商业系统统研究客户重复购买买成本&收益—投资者角度商业氛围在投资者对于商业氛围的关注中，商区强势品牌牌吸引力总体排名第1，商业区主题定定位明确、业业态丰富品类类多并列总体排名名第2；1000万以上客户最关注主题定位、强强势品牌，500~1000万客户最关注强势品牌，200~500万客户最关注业态丰富品类类多；专业信任型客户最关注主题定位、强强势品牌，信息敏感型客户最关注强势品牌，谨慎技术型客户最关注业态丰富品类类多。2012社区商业系统统研究客户重复购买买成本&收益—投资者角度首先要能够聚聚人气，业态要比较统一、、不能太乱；；商铺前面的的阶梯不能太多，否否则会阻挡客客流；如果商铺进深比较深，就要要比较选择租租客，而且投投资者也不愿愿意去买。---陈思佑（200-500万）第一点就是规划；整体构架要从品牌开始，还有价格、档次、品类类，这些确定以后，，凭什么去吸引客客户就是商家的事事了。---刘永超（500-1000万）第一个是主题明确，就像外双楠的鹭鹭岛国际，主题非非常明确，定位商商业休闲广场，带带进商业休闲品牌牌：比如喝茶、咖咖啡、餐饮、SPA等，规划很清晰。。作为投资来说，，我觉得有这样的的项目很不错，至至少不会失败，我我自己会有评估。。然后就是它的商业区业态丰富，相对来说比较齐齐全，打造休闲街区，集集吃喝玩乐于一体体，不是片面经营单单一的业态。当然然建筑品质也是很重要，我把把鹭岛晚上的照片片拍下来，朋友问问我是不是在伦敦敦，笑死了。---王蔓（1000万以上）品牌号召力；业态丰富；主题题定位。---明智（500-1000万）商业氛围投资者对商业氛围围关注度投资者亮点语录摘摘选从投资者的访谈中中，可以看到：1.关注主题定位。清清晰的定位可以增增强投资者的价值值认知和投资意向向。2.关注业态规规划。业态态规划应相相对齐全、、丰富多样样、统一规规划。3.关注品牌实实力。品牌牌应当具备备一定的档档次水品。。4.关注建筑设设计。建筑筑突出品质质感；阶梯梯设置是动动线设计的的考虑要点点；商铺进进深大小会会对商家和和投资者产产生必要影影响。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—商家角度商业氛围在商家对于商业氛围的关注中，，交通流畅没没死角总体排名第1，商业区业态态丰富品类类多并列总体排排名第2；服务型业态态商家重点关关注的要素素为交通流畅没没死角、商商业区业态态丰富品类类多、强势势品牌、装装修设备档档次，零售型业态态商家重点关关注的要素素为业态丰富品品类多、交交通流畅没没死角、主主题定位、、强势品牌牌。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—商家角度一般要考虑虑商业区主题题、商业定定位、商业业建筑三方面。比比如说，一一看就知道道建筑高档档、消费能能力高。还还有交通流畅也很关键，，现在的人人都是开车车上班，连连个停车的的地方都没没得，我咋咋个买东西西？如果品品牌不出名名，旁边开开个杂货铺铺，客户肯肯定都会选选择购买品牌而不会在杂杂货铺买，，整个感觉觉都是不一一样的。---WOWO超市商业区需要要业态丰富富、品类多多，有强势品牌提升吸引，，消费导视清清晰，商业区主主题明确。。还应该有有商业建筑筑立面质感感与色彩。。---春天花坊（（花店）商区有比较较强势的品品牌号吸引引，装修、、设备等各各方面都档档次比较高高；然后商商区的业态态比较丰富富、能吸引引人流、交交通也比较较便利。---九九文具商业要有多多功能性，才能吸引引更多顾客客，单一的的商业做不不到。我们们现在铺子子的对面医医院，业态态比较相近近，这边很很多小区，，中老年人人居多。很很多新修的的住宅主要要是年青人人居住，我我们不得去去，因为年年青人用药药的比例很很低。我们们现在主要要考虑选择择拆迁安置置房、老的的城市社区区。---杏林药店商业氛围商家对商业业氛围关注注度商家亮点语语录摘选从商家的访访谈中，可可以看到：：1.关注主题定定位。商业业主题定位位需明确，，要与目标标客群需求求相匹配。。2.关注业态规规划。业态态丰富品类类多。3.关注品牌实实力。强势势品牌可以以增强对于于客户的吸吸引力。4.关注建筑设设计。立面面应当有档档次、色彩彩和质感，，体现形象象基调；消消费导视要要清晰；交交通动线设设计应充分分体现便利利性。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益--运营角度硬件设施和和交通组织织比较重要，，环境具备备舒适性，，举办活动动、推广等等。另外，，硬件上比比如设置几几阶台阶，，走廊宽度度要根据规规模来定，，社区商业业的一般定定在7-12M。---陈总一是产品结构；二是商家形象；三是包装产品的舒适性。。要抓住消消费者的兴兴趣点，根根据消费者者心理设计计，商业氛氛围做到形形散神不散散。---李总第一是交通，第二是业态合理性性，第三是整整个商业形象的展示。还还有可能是是商业传统，比如说我我们都晓得得一品天下下是美食一一条街。/商业形象不不一定要高高档，但一一定要有匹匹配性。我我觉得荷花花池商业形形象就很好好，人潮涌涌动，专业业市场就有有自己的特特质在里面面，真正整整漂亮了还还没人来，，就是要到到处乱七八八糟的才对对，但也是是有条件的的。---闫凯首先是建筑本身，时尚靓丽丽、吸引年年轻人，灯光效果好；另一个个是活动多多，像车展促销、、喷泉表演演等，客户散散步都会散散过来。如如果灯光颜颜色太冷，，人们就不不想过来，，人也有趋趋光性。---王总商业氛围分分为内部和和外部。外部氛围围比如说““耍都”，，有灯光工工程、导视视等；内部部氛围有环环境布置、、照明、动动线规划是是否合理，，深圳万象象城的动线线设计非常常好，但很很多项目的的动线设计计不合理，，需要客户户绕很大一一圈。/嘉兴茂的老老总把二楼楼沃尔玛的的入口改到到三楼去了了，原因在在于他想提提高某个楼楼层的价格格，但是在在入口做文文章会让消消费者感觉觉很恼火。。现在我去去那里的时时候，就直直接走电梯梯、不去走走扶梯。---梁总商业氛围运营高管对对商业氛围围关注度运营高管亮亮点语录摘摘选从运营高管管的访谈中中，可以看看到：1.关注交通。。交通条件件便利。2.关注业态规规划。业态态合理。3.关注动线设设计。突出出便捷。4.关注商业形形象。立面面应当有档档次、灯光光系统好、、景观&喷泉。5.关注商业推推广。抓住住客户兴趣趣点，举办办促销活动动、表演等等。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—投资者角度度在投资者对于公共属性的关注中，，停车场设计计&管理总体排名第1，吃喝玩乐一一体化商业业经营模式式总体排名第2；1000万以上客户最关注注立面设计昭昭示好、吸吸引力，500~1000万客户最关注注吃喝玩乐一一体化商业业经营模式式，200~500万客户最关注注停车场设计计&管理；专业信任型型、信息敏敏感型客户均最关关注停车场设计计&管理，谨慎技术型型客户最关注注吃喝玩乐一一体化商业业经营模式式。公共属性关关注2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—投资者角度度公共属性关关注1、门口有绿化带会影响商家家生意。2、最好店铺铺门口有临时停车位位。---杨立有（200-500万）导视非常重要，，简单理解解就是广告牌，可以起到到引导作用用，如果我我买一个铺铺子，开发发商免费提提供一个广广告牌位，，让我用一一两年，还还是很吸引引我的、比比较支持，，这点对于于新铺子特特别重要。。---刘永超（500-1000万）我觉得停车场非常重要，，如果第一一次停车停停不到，第第二次绝对对不会去。。另外，我我关注的特特色街区不不一定全部部囊括所有有业态，定定位比较重重要。还有有立面质感也很重要，，客户会产产生想去看看看的冲动动。---王蔓（1000万以上）首要关注交通动线，干净整洁也是必须的的，还有外立面灯光光可提升吸引引力、注意意力。---陈先生（1000万以上）1、最关注的的就是停车车场，如果果停车不方方便，基本本就不会考考虑。2、设备安全性性很重要。---陈莉（200-500万）投资者对公公共属性关关注度投资者亮点点语录摘选选从投资者的的访谈中，，可以看到到：1.关注景观设设计。过度度或者不当当的绿化带带设计会影影响商家经经营。2.关注交通规规划。交通通动线；停停车场设计计及管理；；临时停车车位。3.关注物业管管理。整体体干净清洁洁，设备安安全性好。。4.关注硬件设设计。重视视导视功能能，广告牌牌的引导作作用；外立立面灯光有有吸引力。。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—商家角度提供哪些改改善可以吸吸引客户到到访在商家对于吸纳客户到到访业的关注中，，环境整洁没没安全隐患患总体排名第1，装修档次提提高总体排名第2；服务型业态态商家重点关关注的要素素为环境整洁没没安全隐患患。零售型业态态商家重点关关注的要素素为环境整洁没没安全隐患患、装修档档次提高、、增加停车车位。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—商家角度周边环境很重要，要要先改善交通线路，不然好多多顾客来就就提意见停停不了车；；然后就是是整个这条条街的环境境。---GEP洗衣店单独对于这这个店而言言，应该是是一些外围围的环境，，以前染坊坊街这截很很乱，现在在好点儿了了；外部环境要要整洁、没没有安全隐隐患，这主要跟跟物业有关。---麦当劳安全、卫生生清洁都非常重要要，需要与与商家共同同平衡一些些东西，比比如对于促销空间怎么安排轮轮流使用，，不能太乱乱。需要增增加功共区区域的导购、导视视，增扩聚集集人气的广场，增加店招展示，这些些都要前期期考虑；店店内招非常常重要，店店外招时间间不长，影影响不是特特别大；主动线上贴有指引引标识也不不错，比如如大招牌等等，客户知知道这个MALL里面有屈臣臣氏就行了了。---屈臣氏商场吸引力力最重要，还还有我们店店里面的产产品创新、、保证有质质量、服务务到位。---味千拉面第一是提供供更增值的硬硬件（外在在），比如说广告告硬件、展展示面等。。第二是内置的增值值硬件，比如空调调。第三就就是空间，停车位是是基本条件件，是必须须的。---碎碟音乐咖咖啡商家对吸引引客户到访访关注度提供哪些改改善可以吸吸引客户到到访商家亮点语语录摘选从商家的访访谈中，可可以看到：：1.关注周边环环境。周边边区域内环环境的好坏坏，对于项项目本身的的形象和档档次有直接接影响。2.关注物业管管理。卫生生、整洁、、安全是商商家对于物物业重视的的关键点。。3.关注硬件设设计。可分分为内置硬硬件和外置置硬件，其其中外置硬硬件涉及户户外广告、、立面、导导视导购等等，内置硬硬件涉及空空调、排水水等。4.关注空间及及动线。一一是停车场场设计合理理，方便客客户停车；；二是要有有聚人气的的广场；三三是为商家家提供促销销空间。2012社区商业系系统研究客户重复购购买成本&收益—商家角度有助于非本本区域客户户到访在商家对于有助于分本本区域客户户到访的关注中，，有知名品牌牌助阵总体排名第1，处外在公交交站点视线线范围总体排名第2；服务型业态态商家重点关关注的要素素为有知名品牌牌助阵、消消费购物公公共环境维维护。零售型业态态商家重点关关注的要素素为处外在公交交站点视线线范围、有有知名品牌牌助阵、大大型公共聚聚集场合、、消费购物物公共环境境维护。2012社区商业系系统研究从商家的访访谈中，可可以看到：：1.关注周边环环境。周边边区域内的的环境优劣劣，直接影影响到商业业项目的辐辐射力度。。2.关注物业管管理。保证证消费&购物的公共共环境得到到良好维护护。3.关注硬件设设计。持续续商业区公公共设施投投资，进行装修和和改善；增增加导视导导购系统的的设计，提提供网络电电子商务平平台。4.关注本店特特色。本店店特色会增增强客户黏黏度，也会会产生口碑碑效应，促促进老客户户带来新客客户。需要有品牌效应，自己店铺铺做得确实实比较能让让广大消费费者接受，，大家都说说我们洗得得好、干净净，有口碑碑。---GEP洗衣店主要是消费费&购物的公共共环境维护护，以及商商业区公共共设施投资资；物业比比较老就会会显得比较较陈旧，比比如像王府府井，因为为它的经营营比较好，，就会经常常投资进行装装修和改善善，一直感觉觉都是那么么新，客流流就多、人人气就旺。。---麦当劳第一是知名品牌，第二是消费&购物公共环环境维护，第三是商业区区公公共设施投投资；其实要吸吸引五公里里外的客户户来访，还还有一个很很重要的因因素就是价格因素。如果你的的价格实在在是便宜，，要比其它它店或者品品牌都便宜宜，客户也也宁愿跑远远点儿，但但是价格相相对低廉又又要跟你的的品牌、提提供的软硬硬件联系在在一起。---英派斯健身身俱乐部吸引服务区区外的客户户，我们都都是通过电子商务平平台、网络络平台。---九九文具一是知名品品牌助阵，，二是附近近有标志性性建筑、客客户好找，，比如大型型公共场所所、商业公公共设施等等。---WOWO超市一是店铺自己的的特色，二是店铺所在的的区域印象象，人家一听听你的店在在驷马桥，，肯定就不不来了。---宝宝摄影1.通过老客户介绍绍；2.引导客户到到店。---兰花草客户重复购购买成本&收益—商家角度有助于非本本区域客户户到访商家对非本本区域客户户到访关注注度商家亮点语语录摘选2012社区商业业系统研研究客户重复复购买成成本&收益--运营角度度增加辐射射半径运营对增增加辐射射半径关关注度最有效的的就是公公交，跟跟家乐福福免费班车车是一个道道理，可可以扩大大辐射半半径。其其次就是是搞活动。另外，，商业与与住宅一一定要严严格区分分开，像像树这种种景观别用在商商业街上上，可以以用盆景景点缀，，入口和和重要地地用点树树，切忌忌不要用用很多乔乔木，影影响通透透性，很很多案例例都是这这样，如如果你把把树砍掉掉，营业业额能直直接上升升。---陈总关键点是是要吸引定向向消费者者，在价格、产产品、品品牌主力力店等方面做做出优势势。---李总一是交通，二是业态合理理性，三是整整个商业形象象展示；还有可可能是商业传统统，比如说说我们都都晓得一一品天下下就是美美食一条条街；最最重要的的还是商家本身身的聚客客能力，一般来来讲会有有一定范范围，如如果超过过这个范范围就是是属于目目的性消消费，针针对自己己的产品品特色做做适度扩扩大范围围的营销宣传传，但是不不管是路路牌、广广告、DM单，投入入太大了了也没多多大意义义，要适适度。在在建筑本身来说说，跟成成本有直直接关系系，如果果成本能能接受，，越光鲜鲜越好、、越有特特色越好好。---闫凯第一是品牌级数数和品牌区域域唯一性性，像鹭岛岛就是品品牌好，，人们愿愿意去；；还有就就是停车空间间、停车车容量，南门伊伊藤的停停车就是是瓶颈，，再好我我也不去去了。---王总第一是提提高商家品质质，找些有有特色的的品牌商商家、有有吸引力力，引来来的客户户就不仅仅是2、3公里范围围内的了了，而是是5~10公里的；；此外对对于大街街区需要要景观小品品、休息息区域、、公共休休闲设施施等。---梁总运营高管管亮点语语录摘选选从运营高高管的访访谈中，，可以看看到：1.关注交通通设计。。充分考考虑停车车场空间间和容量量设计。。2.关注业态态规划。。业态组组合相匹匹配，有有一定品品质、档档次、聚聚客能力力、有特特色。3.关注营销销推广。。一是多多搞活动动提升影影响力和和客户认认知，一一是进行行适度的的宣传，，包括路路牌、广广告、DM单等。4.关注商业业形象。。立面应应当有档档次、灯灯光系统统好、休休息区域域、公共共休闲设设施。5.关注景观观设计。。用盆景景点缀，，且入口口和重要要地用点点树，切切忌不要要用很多多乔木，，影响通通透性。。2012社区商业业系统研研究客户重复复购买成成本&收益--运营角度度扶梯与步步梯、电电梯的搭搭配体现到访访便捷性性，这又又是一个个矛盾；；扶梯对对新商业业街很重重要，但但对成熟熟商业区区就不显显得这么么重要了了；对电电梯而言言，一是是要增加加投入，，二是要要少投入入，这是是很难控控制的，，需要经经验。---陈总首先是开发商取取向问题，然然后是产品规划划定位问题，在在设计上上要与设设计师沟沟通，根根据产品品的要求求来进行行设计。。例如柱柱距、层层高、承承重等方方面。---李总增加客户户到访跟跟城市、政政府的规规划就有关系系，要利利用道路节点点以及平平层动线线、垂直直动线，要把它它们组织织好。然然后在业业态布局局上要考考虑业态之间间的人流流互补性性，有的项项目会把把餐饮放放在最高高层或者者最底层层，这与与跟业态匹配配性有关系；；也有把把超市放放一层或或者放上上面，都都是基于于项目定定位后，，业态之之间会有有互动，，不是消消费者完完就跑了了。动线线要形成成一些强制性动线。---闫凯各种商业都是是有标准的，，你是购物中中心还是街区区商业，比如如1万平米的商业业配多少电梯梯等，但这些些标准通用的的，在于经验验和借鉴。设设计很重要，，前期没考虑虑好，后期问问题多。目前前行业根本没没有成熟标准，商业的元素素太多，建筑筑、风格、调调性、机电、、动线、店招招、灯光每个个都是商业的的一个专业；；住宅的一个个环节出错问问题不大，但但商业一出错错，后期就要要整改、花钱钱、经营不利利。住宅包括括定位、设计计、施工、销销售四大环节节，商业还包包括定位、招商、、持续推广，定位更严谨谨，一旦定位位失败，商业业就失败了，，跟住宅不一一样，住宅定定位失败，就就影响利润和和销售速度但但不死，商业业则要死。---王总增加客户到访访运营对增加客客户到访关注注度运营高管亮点点语录摘选从运营高管的的访谈中，可可以看到：1.关注动线设计计。充分考虑虑对于扶梯与与步梯、电梯梯的搭配设计计，有效联接接道路节点、、平层动线及及垂直动线，，关键节点要要设置强制动动线。2.关注业态规划划。业态布局局考虑业态之之间的人流互互补性、相匹匹配。3.关注设计标准准。商业的元元素包括建筑筑、风格、调调性、机电、、动线、店招招、灯光等，，每个都是一一个专业。4.关注商业运营营。商业与住住宅相比更加加侧重定位，，还要涉及招招商、持续推推广，更加复复杂。2012社区商业系统统研究客户重复购买买成本&收益—商家角度提高客户重复复购买在商家对于提高客户重复复购买的关注中，持续提高服务务品质总体排名第1，经常性赠品促促销总体排名第2；服务型业态商家重点关注注的要素为持续提高服务务品质、经常常性赠品促销销、让客户感感受最大的方方便；零售型业态商家重点关注注的要素为持续提高服务务品质、多做做免费增值服服务、经常性性赠品促销。2012社区商业系统统研究(1)办积分卡。(2)根据白领目标标客户的需求求进货，保持持新鲜感，满满足年轻人的的消费体验。。(3)客户咨询时，我们会提提供一些小小小建议，专柜柜会有促销员员。(4)现在卡太多，，能不能提供供一个平台整整合所有卡，，客户能在网上方便管理理积分。---屈臣氏以前注重大众众消费，现在在着手抓老客户信息管管理，引进了酒楼楼模式。现在在有会员制、积分分制，未来会设置置储值卡。节假日、搞搞活动的时候候给客户发短短信，或者在在客户比较有有纪念意义的的日子（如生生日），我们们会送上就餐券或折扣扣等。---锅锅香主要是送折扣扣；另外我们们洗衣服的质质量有保证，，洗得比较干干净，价格上上客户不很在在意，当然能能便宜点更好。---GEP洗衣店新店开业都有有赠品促销。还有就是提提供针对性的的收费，比如如我们现在搞搞移动充值、、拉卡拉的增值服务等，后期准备备尝试引入代代交水电费、、充卡服务等等，现在我们们还没开通，，准备下半年年。---WOWO超市我认为主要还还是服务，毕毕竟是餐饮行行业就相当于于是服务行业业，做好服务和食食品安全；其次就是派发小礼品。---麦当劳碎蝶和其他咖咖啡产品其实实没有区别，，是文化产生作用。首首先你赋予这这个空间一个个名字，然后后赋予这个名名字一个意义义，同时也赋赋予这个意义义一些标准行行为，标准行行为、意义、、名字加在一一起就构成了了与同质化产产品不同的地地方。大家首首先关注的是是意识形态、、表现形式，，其二才是产产品内容。尤尤其对商业来来说，更多是是它的品牌、故事，是精神层面上的。---碎碟音乐咖啡啡客户重复购买买成本&收益—商家角度提高客户重复复购买商家对非本区区域客户到访访关注度商家亮点语录录摘选从商家的访谈谈中，可以看看到：1.关注会员卡办办理。通过让让客户办理会