房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30一、单项选择题某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。1838.001844.551845.871850.00答案：B［解答］2000万元-150万元-0.8万元/12%x［1-1/(1+12%)5］=1844.55万元。某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是年。TOC\o"1-5"\h\z37406063答案：A［解答］对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为年。TOC\o"1-5"\h\z40455060答案：D某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为年。50526870答案：A［解答］住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。2.00%2.13%2.22%2.50%答案：C［解答］50-5-40=5（年），50-5=45（年），1/45=2.22%。为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/m2,安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元/m2。2204.552397.993237.603345.64答案：B［解答］［780x（1+15%）+450+50x75%+900+45x72%］x（1+3.5%）=2397.99（元/m2）oA市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。TOC\o"1-5"\h\z306080100答案：B［解答］B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低=1000x100x6=60（万元）。A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为万元。TOC\o"1-5"\h\z306080100答案：D［解答］B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高=1000x100x10=100（万元）。A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。TOC\o"1-5"\h\z3060100180答案：C［解答］B房地产开发公司应安置的农民=100/1=100（人）。A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，B房地产开发公司应每个农民支付元的安置补助费。1000200040006000答案：C［解答］按最低标准，B房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000x1x4=4000（元）。直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是。综合折旧法T分类折旧加总法T个别折旧加总法分类折旧加总法T个别折旧加总法T综合折旧法个别折旧加总法T分类折旧加总法T综合折旧法综合折旧法T个别折旧加总法T分类折旧加总法答案：A［解答］直线法求取建筑物折旧时，可分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细。房地产开发利润率由大到小的顺序是。直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率答案：A二、多项选择题成本法主要适用于评估的房地产。新开发的重新开发正在开发建设计划开发建设危险房答案：ABCD成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括等。图书馆钢铁厂空置的写字楼单纯的建筑物加油站答案：ABD成本法主要适用于评估的建筑物是等房地产的价值。新的比较新的过于老旧在建工程危险房答案：ABD价格等于"成本加平均利润率〃是在长时期内平均来看的，并且需要具备的条件。房地产开发成本等于平均利润房地产开发成本大于平均利润房地产开发成本小于平均利润自由竞争该种商品本身可以大量重复生产答案：DE在运用成本法时最主要的有。区分计划成本和实际成本区分实际成本和客观成本结合实际成本来确定评估价值结合实际开发利润来确定评估价值结合市场供求分析来确定评估价值答案：BE成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为的价值。房屋所有权房屋使用权在价值时点剩余使用期限的土地使用权土地使用权土地所有权答案：AC土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为。通过市场购置取得通过征收集体土地取得通过征收国有土地上房屋取得通过国家划拨得到通过与别人合作经营取得答案：ABC在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用求取。比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法答案：ACE征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗的补偿费土地使用权出让金等土地有偿使用费用安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括等。房屋征收补偿费用相关费用建设用地使用权出让金。.青苗补偿费E.土地使用税答案：ABC房地产价格构成中的建设成本包括。建设用地使用权出让金基础设施建设费公共配套设施建设费勘察设计和前期工程费管理费答案：BCD［解答］建设成本包括：①勘察设计和前期工程费；②建筑安装工程费；③基础设施建设费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。成本法中的投资利息的计算基数包括。土地取得成本建设成本管理费用销售费用销售税费答案：ABCD成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括。A.营业税应由买方缴纳的契税等税费应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税城市维护建设税教育费附加答案：BC成本法中的"开发利润〃是指。开发商所期望获得的利润开发商所能获得的最终利润开发商所能获得的平均利润开发商所能获得的税后利润开发商所能获得的税前利润答案：CE开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括。直接成本利润率全部成本利润率成本利润率投资利润率销售利润率答案：ACDE在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括。土地取得成本建设成本管理费用销售费用销售税费答案：AB投资利润率的计算基数包括。土地取得成本建设成本管理费用销信费用销售税费答案：ABCD下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。冬重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出重新购建价格是在价值时点的价格^重新购建价格是客观的价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格答案：BCD在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用等求取该土地的重新购置价格。比较法8.成本法假设开发法基准地价修正法长期趋势法答案：ABD根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。单位比较法市场提取法分解法。.工料测量法分部分项法答案：ADE在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有。分部分项法工料测量法年限法单位面积法单位体积法答案：DE根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为。物质折旧功能折旧设备折旧经济折旧资产折旧答案：ABD物质折旧可进一步从几个方面来认识和把握。自然环境的恶化自然经过的老化正常使用的磨损意外破坏的损毁延迟维修的损坏残存答案：BCDE导致建筑物功能折旧的原因可能是等。功能缺乏功能落后功能过剩市场供给的过量或需求不足城市规划改变答案：ABC建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有。功能落后功能缺乏环境污染交通拥挤正常使用的磨损答案：CD求取建筑物折旧的方法主要有。年限法市场提取法分部分项法分解法指数调整法答案：ABD下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失建筑物的折旧就是建筑物在价值时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧答案：ACD