房地产调控政策明显分化 房价上涨城市数量逐渐增加

Word房地产调控政策明显分化房价上涨城市数量逐渐增加在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化。房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”。预计未来政策的主要特征是去金融杠杆，但房价大幅调整的可能性不大。

各个城市调控政策开始逐渐践行“一城一策”方式

6月21日下午，合肥市土地管理委员会2021年第五次主任(扩大)会议召开，会上流传出来的《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知(呈审稿)》中关于贷款有明确指示，合肥或将执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分购买商品房的首付比为40%。

另据相关媒体报道，工商银行对部分城市收紧商用房贷款，一些城市个人商用房贷款最低首付比例由50%提高到70%。

一些热点城市收紧情况下，库存高的城市却在适度放松调控政策。6月21日，成都市政府发布楼市新政“51条”，目标仍是“去库存”，核心原则是“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”。这是综合近期房地产市场各类政策的集大成“新政”，51条细则中有重申、有细化、有新规、有目标，也是近年来成都推出最详细的一份房地产发展指导意见。

其中在房贷方面，五大城区和高新区首付比例为25%，其他区域可再下浮5%;五大城区和高新区二套房首付比例为35%，其他区域可再下浮5%。

调控政策的变化与房价涨幅呈现正相关

以合肥为例，5月份该市房价环比涨幅达5.1%，同比涨幅23.3%，是全国涨幅最领先的城市之一，从市场走势看，去化周期仅2个月左右。

中原地产分析师张大伟认为，在过去一年多时间内，房地产调控主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，包括部分一二线城市及一二线辐射区等库存较低的区域，在此影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。

张大伟表示，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化，“托底盖帽”开始出现。这种情况下，房价上涨较快的城市都出现了约束性政策，包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”。

房地产行业市场调查分析报告显示，随着房价上涨的城市数量逐渐增加，预计未来政策的主要特征是去金融杠杆，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

某研究院研究总监严跃进认为，对于周边热点城市类似武汉、郑州等，后续也最有可能成为信贷政策收紧的城市，因为当地市场基本面与合肥市场非常相似。但部分市场交易比较活跃的城市，如成都、重庆等，近期来看依然是以去库存为主要导向，还不会有政策收紧的可能。其他区域市场类似天津、济南、福州、厦门等后续也有可能会收紧政策，因为此类城市房价上涨态势过于明显，市场若不管制，那么价格上涨的压力会继续增加。

严跃进表示，住房按揭贷款政策的松紧，对去库存、调房价等都有显著影响。目前包括苏州、南京、合肥、厦门等城市房价上涨压力较大，因此从稳定住房价格的角度看，后续相关按揭贷款政策或有主动调整的可能，表现为提高首付比例、提高房贷利率等细分内容。另外，部分首付或月供压力较大的城市，后续需要密切关注相关购房者的还贷状况。尤其是在月供压力较大的情况下，相应的消费水平等容易被抑制，房贷违约的潜在风险也容易增加。

某智库数据显示，5月份全国30城首套房的贷款利率为4.51%，为基准利率4.9%的9.2折。据该机构测算，以居民家庭购置100平方米/套的住房为例。2021年5月份，全国30个大中城市新建商品住宅的购置过程中，基于等额本息、30年共360个月的还款方式计算，月供额为5381元。对这30个城市做横向对比发现，月供额最大的城市为深圳，为20218元。而贵阳的月供额最小，为2472元。月供规模的大小，既和房价的大小有关，也和不同城市不同的按揭贷款政策有关。

按照月供压力，热点城市排名分别为深圳、北京、南京、杭州等。

对比房价状况，2021年5月份，全国30个大中城市新建商品住宅成交均价为14220元/平方米。具体到城市，深圳房价最高，为57234元/平方米;而贵阳房价最低，为58